浅议房地产企业的成本核算

1、浅议房地产企业的本钱核算摘要：房地产开发本钱的核算存在诸多问题，主要的原因是本钱的核算体制。进步房地产本钱核算程度，需要制定相应的本钱控制措施，同时加大会计、税收监管力度，建立和健全企业的规章制度。关键词：本钱核算；控制；制度建立；监视房地产开发本钱的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按本钱工程进展归集和分配，最终计算出开发工程总本钱和单位建筑面积本钱的过程。本钱核算程度的上下直接关系到本钱管理程度的上下，进而关系到企业的经济效益。1房地产行业本钱核算中存在的问题由于房地产企业规模和工程开发周期的不同，很难按照一般企业的本钱核算方法进展开发本钱核算，其存在的主要问题是：1本钱核

2、算对象不明确。房地产工程用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进展，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发本钱核算的对象，是以整个开发工程为本钱核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为本钱核算对象，这些在会计准那么中并未明确。2本钱费用的归集和分配方法不明确。根据本钱会计有关知识，属于消费产品直接发生的费用，应直接归集到该产品本钱中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进展分配，间接归集到该产品本钱中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发本钱，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、根底设施费、配套设施费和

3、开发间接费均属于间接开发本钱，需要进展归集和分配。可如何对间接开发本钱进展归集和分配，间接开发本钱归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。3任意虚增建安本钱。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比拟标准，经营管理比拟到位，很少有张冠李戴随意调剂本钱现象，各工程间收入、本钱费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安本钱上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程本钱。4本钱核算周期不明确。产品本钱核算一般按月或按消费周期进展，房地产开发产品由于开发周期长，只能按消费周期核算开发本钱。房地产开发

4、本钱核算的最终目的是计算出工程的总本钱和单位可销售面积的开发本钱，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程本钱核算周期比拟明确，工程开工验收后即可进展开工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟施行，进而影响工程结算。5张冠李戴随意调剂本钱。房地产企业同一年度会有多个不同工程同时滚动开发，由于各工程所处位置、用处以及获得土地的价格等均不同，使得各工程利润空间也不尽一样，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各工程当期利润空间，有意将以后工程应摊销的本钱提早确认并结转，造成各工程间本钱张冠李戴，趁机浑水摸鱼。2存在

5、问题的原因分析1部分房地产企业管理者的素质不高，本钱核算程度低。在传统的方案经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业本钱管理落后，本钱核算程度低。2本钱核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业本钱管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥本钱管理的作用。由于缺乏本钱管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡。一旦

6、反映在财务账面上本钱失控，已是既成事实，那么无可挽回。3进步房地产本钱核算程度的途径1制定相应的本钱控制措施。控制本钱是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。严格控制建安本钱降低工程造价。控制建立工程本钱，首先，应从设计开场，因为设计是工程工程付诸施行的龙头，是工程建立的灵魂，是控制根本建立投资规模，进步经济效益的关键。设计阶段工作程度的上下，设计质量的上下，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且影响到工程建成投产以后的经济效益的上下。其次，要合理安排施工顺序，减少施工费用，还要做好工程招投标工作，通过招投标形式确定完施工企业后，在施工阶段的本钱控制的关键是合理控制工程洽商、材料设

7、备价格和严格审查承包商的索赔要求。在施工阶段，还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程开工验收后，应合理地确定工程造价，做好结算审核工作。拆迁安置费用的控制。在工程立项之后，业主要择优选择队伍及时冻结建立用地范围内的户口，严格控制分户，减少代征土地，增加城区居民外迁，按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积，做好新区开发原有人员的安置工作。贷款利息的控制。房地产企业融资渠道之一就是银行贷款，很多开发企业用以银行贷款的方式进展融资，使部分企业的资产负债率在80以上。有贷必有还，如何归还使付出的利息最少，资金本钱最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择适宜的还款方

8、式。总的来说，归还贷款的方式分为一次全部归还和假设干次归还。一次归还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能，对于同时投资于多个房地产开发工程的企业，实行的是滚动开发，在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分工程完工收回资金有才能归还部分贷款，可以选择本金均等归还方法，以免过多占用资金造成利息损失，把企业资金的利息损失降低到最校2加强迫度建立，强化会计监视。建立和健全企业的规章制度。加强和完善商品房本钱核算的规章和制度建立，使本钱核算工作有法可依、有章可循，从而保证本钱会计资料的真实、可靠，促进企业本钱核算程度和会计信息质量的进步。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发工程的规模特点等因素，在保证本钱会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，装备必要的本钱核算人员。每一个房地产工程应由专人负责本钱核算工作，大型工程应设立本钱核算工作组专门负责本钱预测、本钱决策、本钱方案、本钱核算、本钱控制、本钱报表编制和分析等主要工作，使本钱核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。加大会计、税收监管力度。财政、税务、审计等有关部门应加强合作，及时沟通信息，对成心不进展工程决算，不按规定核算收入和本钱的房地产企业加大处分力度，同时