企业管理前期计划书

1、前期计划书一、前期准备工作1、前期的验收工作。物业工作人员与甲方工程部人员对本小区的公共部位、公共设施及房屋内外进行逐步验收以达到更好的使用功能（此项最好提前一个月进行，费用由甲方承担。 元 ）,以后新交房过程中按此项进行。2、各种协议、表格的制作。包括业主临时公约、业主手册、物业管理协议及其物业进场时的各种表格例如车辆进出表、保安交接记录本、保安巡逻记录等等。约 元；3、各种种标志牌牌的制作作（包括括小区公公示栏、绿地管管理制度度标志牌牌、车辆辆进出警警示牌及及管理管管理制度度、进入入小区须须知、业业主临时时公约、公共设设施设备备管理制制度，小小区示意意图等。约 元元）。 4、垃圾圾清运小小

2、车及垃垃圾桶的的配备。（ 个垃圾圾清运小小车， 垃垃圾桶。共计 元左右右）。每每10户户一个垃垃圾桶，每1000户一一个清运运小车。5、物业业用房及及达到使使用功能能的配备备（水、电、电电话线路路、门窗窗、墙壁壁的粉刷刷、地面面的平铺铺，办公公桌椅的的配备、档案柜柜的配备备，其中中办公用用品大约约需要 元） 6、需将已已交房与与未交房房及正在在施工的的楼区隔隔离，设设置隔离离围挡。 7、开发商商需将楼楼区内各各种建筑筑垃圾予予以清理理。 8、办理已已交房楼楼区各种种图纸交交接。 9、维修及及时，物物业最好好与承包包商签订订维修保保证书，如不及及时物业业将自行行维修并并扣除承承包商保保证金。 1

3、00、各种种安防设设施达到到使用功功能。 111、东北北临小区区外墙粉粉刷一遍遍。 122、建议议开发商商按建筑筑面积每每平方55元一次次性付物物业维修修款（此此款只含含土建维维修，主主墙体不不负责） 133、门、窗、水水、电、暖等由由开发单单位按保保修年限限予以按按时维修修。 144、代收收水电费费。 155、加强强电梯装装修期间间管理，严格货货物运载载数量，电梯维维保保证证及时。16、对对开发商商减免物物业费情情况，应应由开发发商按房房屋建筑筑面积全全额支付付物业公公司。17、空空置用房房应由开开发商按按建筑面面积全额额支付物物业公司司（此项项在前期期物业合合同中将将有约定定）二、物业业的

4、进场场前期准备备工作完完成后，物业公公司正式式进场，开展物物业管理理的各项项工作。与前期期物业公公司做好好交接，然后积极极主动的的做好各各项物业业服务工工作。人员配置置具体如如下：一、按照照0.88元每月月每平方方运营如如下：1）人员员配制 办公公室名，其中项项目经理理1名，负责物物业管理理日常事事务及与与开发商商的联系系，会计计1名负负责收取取各种费费用。接接待1名名，负责责业主的的来访、回访及及各种档档案等。 维修修人员22名，负负责日常常物业管管理中的的小修小小补并联联系施工工队处理理保修期期内的各各种问题题。 保安安人员115，负负责小区区日常秩秩序维护护工作。 保洁洁人员66名，负负

5、责小区区日常垃垃圾清扫扫、清运运工作。 绿化化人员22名，负负责小区区绿化的的修剪、补植、打药等等工作。观澜国际际物业管管理计划划物业类型型：高层层建筑面积积：200万平方方米左右右（一）服服务项目目1、物业业公用部部位的养养护和管管理；2、物业业共用设设施设备备的运行行、养护护和管理理；3、物业业共用部部位和相相关场地地的清洁洁卫生，垃圾的的收集、清运及及雨、污污水管道道的疏通通；公共绿化化的养护护和管理理；景观、建建筑小品品、广场场、喷泉泉的养护护和管理理；车辆停放放管理；公共秩序序维护、安全防防范等事事项的协协助和管管理；8、装饰饰装修管管理服务务；9、物业业档案资资料管理理。10、房房

6、屋装饰饰装修管管理、一一户一表表管理等等。 （二）服服务标准准：一、综合合管理服服务标准准【一】、基本要要求1、服务务与被服服务双方方签定物物业服务务合同，双方权权利义务务关系明明确；2、承接接项目时时，对物物业共用用部位、公共设设施设备备进行认认真查验验，验收收手续齐齐全；3、服务务规范符符合青青岛市物物业管理理行业规规范要要求；4、有完完善的物物业管理理方案、质量 管理、财务管管理、档档案管理理等制度度健全；5、管理理服务人人员统一一着装、佩带标标志，行行为规范范，服务务主动、热情；6、按有有关规定定和合同同约定公公布物业业服务费费用的收收支情况况；7、服务务窗口应应公开办办事制度度、办事

7、事纪律、收费项项目和收收费标准准；8、根据据业主需需求，提提供物业业服务合合同之外外的特约约服务和和代办服服务的，公示服服务项目目与收费费价目9、对违违反小区区公约（临时公公约）或或政府有有关规定定的行为为进行劝劝阻、制制止或报报有关部部门处理理管理处设设置1、小区区内设置置管理处处、配备备简单的的办公设设备、配配有电话话2、办公公场所整整洁有序序管理人员员要求1、小区区经理有有物业管管理人员员上岗证证，有两两年以上上物业管管理工作作经历物业管理理与服务务 1、24小时时受理业业主或使使用人的的报修。急修半半小时内内到现场场处理，一般修修理一天天内完成成（预约约）除外外，有完完整的报报修、维维

8、修、回回访记录录，回访访率达885%以上 2、接受物物业管理理服务诉诉求，及及时安排排处理； 3、可采取取走访、恳谈会会、问卷卷调查、通讯等等多种形形式与业业主或使使用人进进行沟通通，每年年的沟通通面不低低于小区区住户的的75%； 4、每年对对业主或或使用人人进行一一次满意意情况测测评，满满意700%以上上，并对对薄弱环环节进行行改进； 5、综合管管理的其其他服务务项目达达到约定定的服务务标准。二、公共共区域清清洁卫生生服务标标准【一】、楼内公公共区域域 1、公用楼楼道、门门厅：楼楼道每日日清洁，地面每每周擦拭拭一次，门厅每每日清洁洁，保持持干净、无杂物物；每天天清洁楼楼梯扶手手，玻璃璃每季擦

9、擦拭一次次，楼内内公共设设施、设设备每周周清洁一一次，保保持洁净净、无灰灰尘，雨雨蓬每周周清理一一次； 2、垃圾收收集：高高层按撞撞设置垃垃圾收集集点。收收集点每每天清理理，收集集点无散散落垃圾圾，无污污迹、无无异味； 3、电梯轿轿厢：每每日清扫扫一次电电梯轿厢厢，每周周擦拭一一次电梯梯门壁；每月对对电梯内内的墙面面和地面面进行全全面的擦擦拭清洁洁一次，灯饰及及轿厢顶顶部每月月清洁一一次；表表面光亮亮，无污污迹。【二】、楼外公公共区域域 1、 公共场场所、道道路、绿绿地、车车库：每每日保持持清洁，保持地地面、绿绿地、车车库的清清洁，随随时清除除小区内内主要道道路积水水、积雪雪，及时时清理房房屋

10、外墙墙及设备备、设施施的乱贴贴乱画 2、公共灯灯具、宣宣传栏、健身娱娱乐设施施、景观观小品等等：每半半月擦拭拭一次，擦拭后后无污染染； 3、垃圾筒筒：每日日清洁一一次，垃垃圾桶、果皮箱箱周围无无散落垃垃圾； 4、消毒、灭害：灭蚊、蝇、蟑蟑螂、鼠鼠等活动动配合社社区居委委会统一一开展三、公共共区域秩秩序维护护服务标标准 1、人员：配备专专职保安安人员，身体健健康，工工作认真真负责并并定期接接受专业业培训 2、能熟练练使用各各种消防防、技防防器械和和设备3、佩带带统一标标志、穿穿戴统一一制服，仪表仪仪容表达达规范整整齐；4、配备备对讲装装置和其其他必备备的安全全护卫器器械5、门岗岗：封闭闭小区，各

11、出入入口244小时值值班，按按时立岗岗，并有有详细的的交接班班记录和和外来车车辆的登登记记录录，外来来人员应应通过对对讲系统统联系住住户，决决定放行行，对进进出小区区的装修修，家政政服务人人员等实实行临时时出入证证管理，对进出出小区的的车辆实实施证卡卡管理。引导车车辆的有有序进出出6、巡逻逻：保安安人员按按指定的的路线按按时巡逻逻，重点点部位有有重点的的巡查要要求，并并有巡查查记录，在遇到到异常情情况或住住户紧急急求助时时应及时时赶到现现场，采采取相应应措施；7、小区区应具备备录象监监控，楼楼宇对讲讲、门锁锁智能卡卡，244小时开开通并有有人驻守守，监控控中心接接到报警警后，保保安人员员应及时

12、时赶到现现场处理理，同时时中心随随时接受受用户求求助8、车辆辆管理：车行道道应设立立指示牌牌或地标标，车辆辆行使有有规定的的路线，停放有有序，专专职人员员24小时时巡视和和协助停停车事宜宜，收费费管理的的停车场场应244小时有有专人管管理，车车辆停放放有序各各种设施施、设备备配置齐齐全。四、公共共区域绿绿化日常常养护服服务标准准1、绿地地总体布布局均衡衡，有雕雕塑园林林建筑小小品（或或）喷水水池，植植被配备备恰当，效果好好，2、绿化化档次高高植被品品种多样样，绿化化覆盖率率30%以上，3、有专专业人员员实施绿绿化养护护管理，绿地及及管理设设施管理理完好，4、草坪坪生长良良好，及及时修剪剪和补植

13、植，草坪坪常年保保持平整整，基本本无杂草草。5、花卉卉、绿篱篱、树木木定期进进行修剪剪、养护护、各种种绿化植植物生长长良好。6、定期期组织浇浇灌、施施肥、松松土和做做好防涝涝、防冻冻。7、定期期喷洒药药物，预预防病虫虫害。五、公用用部位、公用设设施设备备日常运运行、养养护 1、对对房屋公公用部位位进行日日常管理理和养护护，巡查查和养护护记录完完整。 2、每每年两次次对房屋屋结构及及涉及使使用安全全的部位位进行检检查并有有记录，发现损损坏及时时告之相相关业主主及使用用人， 3、每每周一次次对单元元门、楼楼道内防防火门、窗户进进行安全全检查，门窗关关闭正常常，作好好相关的的巡查记记录， 4、墙墙体

14、表层层无明显显剥落，如有缺缺损及时时修补， 5、雨雨、污水水管道每每年疏通通一次，雨、污污水井每每半年检检查一次次，视检检查情况况及时清清掏，化化粪池每每季检查查一次，发现异异常及时时清掏 6、按按照装饰饰装修管管理有关关规定和和业主公公约（业业主临时时公约）要求，建立完完善的装装饰装修修管理制制度，装装修前，告之业业主或使使用人有有关装饰饰装修的的禁止行行为和注注意事项项，装修修期间发发现影响响房屋外外观、危危及房屋屋结构安安全及拆拆改共用用管线等等损害公公共利益益的及时时劝阻并并报告相相关部门门，7、对违违反规划划私搭乱乱建、擅擅自改变变房屋用用途的行行为及时时劝阻，并告之之相关部部门，8

15、、物业业区域主主出入口口设有平平面示意意图，主主要路口口有路标标，栋、单元、门户有有明显标标志9、危机机人身安安全的设设备设施施有明显显警示标标志和防防范措施施十、公灯灯维护：及时修修复损坏坏的灯座座、灯泡泡、开关关等保持持灯具完完好，小小区内楼楼道灯、庭院灯灯灯亮率率90%以上。六、其他他服务标标准1、消防防系统：做到经经常迅检检，并有有记录，发现问问题立即即解决，2、避雷雷设施：每年两两次维护护保养避避雷装置置，保证证其性能能3、弱电电系统：定期进进行调试试和保养养，保证证正常运运行4、供水水系统：每周对对供水设设备进行行检查，不定期期对设施施设备进进行保养养，保证证二次供供水正常常，泵房

16、房整洁。5、升降降系统：保证电电梯244小时运运行，轿轿厢整洁洁，委托托专业维维修保养养单位 进行定定期保养养，物业业公司人人员有专专人对电电梯保养养进行监监督，并并对电梯梯进行管管理。（三）收收费标准准1、公共共性物业业管理服服务费用用 高层层住宅： 0.88月每平平方米；商业物业业： 1.22元/月每平平方米；二次供水水费：按按实际用用水量每每吨加收收 0.40 元元；电梯运行行费： 0.444 元/月每平平方米。2、装修修垃圾清清运费：按建筑筑面积每每平方55元一次次性收取取。3、露天天车位使使用费： 元/车每月月。地下下车位管管理费 元/车.月。4、代收收的水费费、电费费按照相相关部门

17、门的规定定价格代代收；5、房屋屋交钥匙匙时收取取一定的的房屋装装修保证证金以约约束业主主不合理理的装修修。6、与业业主约定定的其他他特约服服务按照照市场价价格收取取；四、各种种岗位职职责 员 工 守 则总则：一、热爱爱社会主主义祖国国，热爱爱共产党党领导、遵纪守守法。二、关心心公司、热爱本本职工作作，讲究究职业道道德，做做到文明明服务。三、顾大大局，识识大体，自觉维维护公司司的声誉誉和权益益。严于职守守：一、按时时上、下下班，工工作时间间内不得得擅离职职守或早早退，下下班后无无事在小小区内逗逗留。二、工作作时间不不准打私私人电话话、会客客，未经经领导批批准不得得陪带亲亲友到小小区参观观。三、在

18、工工作场所所，要礼貌待待人，言言语举止止得体，注意公公司形象象。四、工作作时间一一律穿着着工作制制服，配配戴工作作牌，保持整整洁清洁洁，不干干与工作作无关的的事。五、上班班时间不不得饮酒酒，不得得抽烟。六、员工工做到有有事请假假，如遇遇有特殊殊情况没没请假的的要事后后补假。日常行为为规范：一、礼仪仪是员工工对业主主和同事事的最基基本态度度，要面面带笑容容，使用用敬语，“请”字当头头，“谢”字不离离口，接接电话时时先说“您好”，做到到业主至至上，热热情有礼礼。二、提供供高效率率的服务务，注重重工作上上的技术术细节及及技巧，急业主之所急，为业主主排忧解解难，籍籍以赢得得业主的的满意以以进一步步提高

19、园园区的声声誉。三、无论论是公共共管理服服务，还还是特约约委托服服务都应应尽职尽尽责，一一切务求求得到圆圆满的效效果，给给人以效效率高和和服务佳佳的印象象。四、全体体员工应应服从领领导的工工作安排排和调度度，按时时完成任任务，不不得无故故拖延、拒绝或或终止工工作。若若有疑难难或不满满的应从从速向直直属领导导请示。五、未经经公司批批准，任任何员工工不得以以公司名名义考察察、谈判判、签约约；不得得以公司司名义提提供担保保证明，不得代代表公司司出席公公众活动动。六、对公公司资金金状况、法律事事务、客客户情况况、业务务合同、员工薪薪酬、分分红奖励励等情况况，除已已公开通通报的外外，不得得打听，不得泄泄

20、露。七、协作作是物业业管理的的重要组组成之一一，各部部门之间间应互相相配合，真诚协协作，不不得互相相扯皮，应同心心协力解解决疑难难。八、爱护护园区的的一切设设施及工工作器具具，注意意所有设设备的定定期维修修、保养养，节约约用水、电和易易耗品，不准乱乱拿公物物。九、不得得接受业业主赠与与的礼物物和其他他物品。十、养成成讲究卫卫生的美美德，不不随地吐吐痰、乱乱丢纸屑屑、果皮皮、烟头头和杂物物，如发发现有纸纸屑、杂杂物等，应随手手捡起来来，以保保持小区区内清洁洁优美的的环境。十一、全全体员工工均应严严格保守守公司的的秘密，未经批批准员工工不得向向外界传传播或提提供有关关园区资资料。十二、下下班后要要

21、整理办办公桌面面，各类类文件归归类摆放放整齐。最后离离开办公公室的人人员，应应关闭窗窗户，检检查电脑脑、电灯灯、电扇扇、空调调等用电电设备的的电源是是否关好好，无遗遗留问题题后，锁锁好门，方可离离去。十三、遵遵守值班班巡逻制制度，节节假日值值班，要要做到及及时发现现问题及及时处理理。经理岗位位职责 一、认认真贯彻彻执行党党和国家家的各项项方针、政策，遵守国国家法律律、法令令，贯彻彻执行总总经理的的各项指指标，向向总经理理负责。二、根据据中心发发展和市市场经济济发展，负责组组织编制制公司长长远规划划、经营营方向和和管理目目标，审审定开发发项目并并组织实实施。三、负责责确定中中心经营营管理体体制，

22、对对中心内内部改革革方案、部门经经营形式式等提出出决策性性意见。四、负责责确定中中心行政政管理体体系，对对机构设设置、干干部配备备、规章章制度的的建立和和废除等等提出主主导意见见。五、负责责审定中中心对外外签订的的有关协协议、经经济合作作、监督督检查合合同的执执行情况况。六、加强强经济核核算，搞搞好经济济活动分分析，采采取有效效措施，节约人人力、物物力、财财力，杜杜绝损失失浪费，促进中中心经济济发展。七、实行行民主管管理，充充分发挥挥经理助助理、部部门负责责人的作作用，并并按其各各自的分分工和职职权监督督检查他他们的工工作情况况、服务务质量，定期不不定期召召开经理理办公会会，总结结、部署署工作

23、，协调、解决、处理工工作和经经营中的的重大问问题。八、贯彻彻“各尽所所能、按按劳分配配、能者者上、庸庸者下”原则，是各岗岗位责任任制与经经济利益益密切结结合，表表扬、奖奖励有突突出贡献献的职工工和干部部。九、以身身作则、关心员员工、奖奖罚分明明，使小小区有高高度凝聚聚力，带带领全体体员工以以高度热热忱和责责任感去去完成本本职工作作。公司主任任岗位职职责公司主任任在物业业中心经经理的领领导下，全面处处理公司司各项业业务，重重大问题题报请经经理（经经理办公公会议）处理，定期并并及时报报告公司司工作。按时、准确地地完成各各自管辖辖区的房房屋管理理、综合合治理、治安保保卫、清清扫保洁洁及维修修接待、便

24、民服服务等工工作，带带领管理理人员对对小区的的楼宇及及配套设设施全面面的管理理，保证证小区的的环境舒舒适优美美、设备备完好，机电运运转正常常，住户户生活宁宁静，并并对物业业中心经经理和住住户负责责。一、坚持持执行党党和国家家的各项项方针政政策、法法律法规规及上级级有关规规章制度度。二、组织织公司人人员学习习政治时时事、业业务知识识，把所所辖区建建成文明明区、文文明楼。三、领导导公司人人员对园园区楼宇宇的验收收交接、环境卫卫生、庭庭院绿化化、安全全防范、公共设设施管理理、供水水供电、设备运运行、服服务费用用收支以以及行政政事务等等工作实实施全面面的管理理，完成成物业中中心下达达的各项项任务。四、

25、检查查监督工工作人员员完成上上级交代代的任务务，并对对个别表表现差或或不履行行工作职职责的工工作人员员，向物物业中心心提出调调换工作作、调整整职务工工资级别别或给予予处分的的意见。五、结合合小区的的实际，提出改改善管理理工作的的建议。六、配合合派出所所和居委委会做好好安全防防范和计计划生育育工作。七、接受受物业服服务中心心相关处处室的指指导、监监督、检检查、考考评。八、定期期向公司司汇报工工作。管理员岗岗位职责责管理员是是在公司司主任的的直接领领导下，对小区区的楼宇宇实施管管理，并并对主任任和业主主负责。一、积极极参加政政治理论论和业务务学习，自觉地地遵守国国家法律律法规的的有关规规定和公公司

26、的各各项规章章制度。二、坚守守岗位，按时上上下班，热情接接待业主主和来访访客人，对业主主的投诉诉要耐心心解释，并及时时处理，投诉处处理率达达98%以上。三、熟悉悉小区楼楼宇的结结构、楼楼座的排排列、单单元户数数和管、线路的的走向，各种设设备开关关的位置置，掌握握服务费费、水电电费的收收费标准准和计算算方法，要建立立管理手手册，做做到对辖辖区内的的栋数、户数、产别、建筑面面积、住住户素质质等一口口清，同同时负责责辖区内内业务手手续的受受理与承承办，包包括装修修申请，竣工房房屋的钥钥匙收交交与发放放、丈量量新竣工工房屋面面积等工工作。四、掌握握中华华人民共共和国消消防条例例的有有关规定定，熟悉悉看

27、抄水水、电表表，懂得得发生火火警、电电梯困人人、台风风、盗窃窃事故的的应急处处理方法法。五、维护护治安秩秩序，坚坚持每天天上、下下午检查查楼宇，发现不不正常的的情况，要及时时处理，并做好好记录。六、配合合水电管管理员、收费员员抄水电电表和水水电费的的收缴工工作。七、向住住户宣传传党的方方针政策策，及时时传达上上级和公公司的各各项通知知和规定定。配合合派出所所和居委委会做好好楼宇的的安全防防范和计计划生育育工作。八、参与与楼宇的的验收交交接工作作，并建建立资料料档案。九、做好好回访，虚心接接受批评评和建议议，不断断改进工工作。 接待待人员职职责接待部门门人员在在公司主主任领导导下，负负责小区区内

28、一切切接待事事宜。负责业主主来访及及外来人人员参观观学习的的接待工工作。热爱小区区，热爱爱本职工工作，努努力完成成上级交交给的各各项任务务。熟悉各项项相关政政策、法法规，熟熟悉小区区内各项项管理规规章制度度，楼宇宇坐落及及栋号，各项收收费标准准，区内内各设施施的使用用功能。接待时态态度和蔼蔼、面带带笑容，衣冠整整齐要做做到“来有应应声、问问有答声声、走有有送声，解决问问题有回回声”。从侧侧面体现现出小区区的管理理水平及及整体风风貌。 收费人人员职责责树立高度度的事业业心和责责任感，使小区区内的各各种费用用达到应应收尽收收。严格执行行各种收收费标准准及收费费指标，不徇私私情，不不耍态度度。定时到

29、财财务上交交所收各各种费用用，不得得利用职职务之便便挪用公公款。对小区内内的住户户要各负负其责，做到情情况明、户数准准，各费费用收缴缴率力争争达到999%。做到定期期以数字字形式向向领导汇汇报收费费情况及及时反馈馈各种问问题。 工程维修修人员岗岗位职责责在服务中中心经理理的直接接领导下下，对住住宅区的的房屋、水、电电、公共共设施，进行维维修养护护管理和和向住户户提供维维修服务务，其职职责如下下： 一一、熟悉住住宅区各各类房屋屋的分布布状况，房屋内内外结构构，附属属设施各各水、电电气、消消防系统统的管线线走向，分布状状况以及及管线主主控制位位置，以以及设备备的性能能和使用用状况。 二、加强学学习

30、业务务知识，能识读读施工图图纸。绘绘制简单单的平面面图，管管线大致致系统图图能清楚楚正确的的在图纸纸上标出出发生故故障的位位置。三、维维修工必必须具备备熟练的的施工技技能。在在熟练自自己专业业的基础础上，学学习水、电、土土建等基基本知识识和规范范操作、争取做做到一人人多能，适应住住宅区维维修工作作的需要要。 四四、经常巡巡视住宅宅区，掌掌握公用用设施的的运行和和完好状状况，如如发现有有损坏，隐患或或其它不不正常的的情况，应及时时组织人人员抢修修。以确确保公共共设施完完好，设设备运转转正常。 五、经常巡巡视住宅宅区，保保证上下下水、排排污管道道畅通，按规章章制度要要求每半半年疏通通雨水井井及管道

31、道一次，确保住住宅区污污水不外外溢。 六、维修工工在维修修楼面时时，必须须首先准准确的找找到漏、渗水的的真正原原因，做做到一次次修好，少返修修或不返返修。 七、电工必必须持证证上岗，并且严严格遵守守安全生生产条列列和操作作规程。佩戴工工作牌、穿工作作服、穿穿绝缘鞋鞋等安全全保护设设施。 八、维修给给水管道道，须关关闭总阀阀时，在在提前通通知住户户做好蓄蓄水准备备的情况况下作业业。 九九、爱护工工具，在在每次使使用之后后，必须须对领出出的工具具的性能能、机具具配件等等进行检检查，是是否完好好无损。 十、向住户户提供免免费或有有偿服务务时，要要求如下下： 1、急修不不过夜，小修小小补应限限时完成成

32、。 2、上门维维修佩戴戴工作牌牌，态度度热情、服务周周到。 3、按服务务中心制制定收费费标准收收费，并并上缴中中心，不不得擅自自侵吞，违者罚罚款10005000元。 4、不得向向住户索索要小费费或好处处，或者者收费不不开收据据，更不不能多收收、少收收、不收收费。违违者按应应收取额额的100倍处罚罚。 5、遵守住住户的要要求未经经同意，不得擅擅自改变变管线，即搭配配颜色。 66、不得在在住户家家里乱翻翻东西、若有偷偷窃行为为，一经经发现，立即送送派出所所处理，服务中中心给予予辞退。 77、不得在在维修家家用电器器时，偷偷窃配件件或更换换配件时时以次充充好。让让住户蒙蒙受损失失，一经经发现，除责令

33、令其赔偿偿相应的的损失外外，服务务中心给给予辞退退处理，情节严严重者送送交公安安机关处处理。 十一、完成中中心领导导交代的的其他任任务。护卫员岗岗位职责责1、严格格遵守、执行宏宏正物业业管理有有限公司司的各项项规章制制度。 2、上上岗执勤勤时，必必须着装装整齐，仪表庄庄重，文文明执勤勤，随身身携带、开启对对讲机，确保通通讯畅通通。3、严格格执行门门卫制度度，严守守岗位纪纪律，上上岗必须须做好巡巡逻，勤勤检查、不脱岗岗、不串串岗、不不睡岗、不擅自自调岗，不准喝喝酒、不不准看书书看报，不准收收听半导导体和电电视机，不准动动用扣留留物品，严禁监监守自盗盗，在上上岗值班班期间，若因自自己的失失误造成成

34、事故的的，要追追究责任任。4、坚持持原则，办事公公道，不不打人骂骂人，说说话和气气，按服服务中心心的有关关制度接接待宾客客，礼貌貌的回答答宾客的的询问。5、严格格把好人人员、货货物进出出关，维维护小区区秩序，职工的的安全，并保证证业主顺利利安全进进出。6、熟练练掌握小小区内安安全防范范情况及及安全报报警设施施如消防防栓、灭火器器材、报警器器的性能能及使用用方法。7认真真做好上上岗记录录，严格格执行交交接班制制度，如如遇接班班一方未未按时到到位，当当班一方方必须坚坚守岗位位，不得得擅离职职守。8、认真真做好防防火、防防盗、防防治安事故故，发现现隐患及及时报告告并协助助处理。9、观察察小区内部部和

35、外围围动静，若发现违违法犯罪罪分子要要勇于抓抓获，一一旦发生生案情，要迅速速保护好好现场，并及时时报告领领导及公公安机关关，配合合公安机机关侦破破案件。10、加加强自身身建设，护卫之间间团结一一致，互互相关心心、互相相爱护，互相帮帮助，树树立大团团结的意意识。11、保保持监控控室和值值班室的的清洁干干净，天天天打扫扫，窗明明地净。12、服服从领导导安排，完成领领导交办办的任务。护卫员值值班操作作及要求求一、交交接岗1、交接接岗时将将当班所所接纳物物品清点点清楚，以及班班上所发生生的情况况及解决情况况需书面面汇报。检查值值班室内内外的卫卫生状况况，地面面无纸屑屑，桌面面无杂物物，整齐齐清洁。二、

36、执勤勤1、值勤勤时做到到遇见领领导立岗岗，检查查物品立立岗，外外来人员员进出立立岗。2、门卫卫室值勤勤时，应应做到坐坐姿端正正，注视视监视器器的动态态，做好好接待工工作，值值勤期间间不看书书报电视视，听收收音机。不与无无关人员员聊天，劝阻无无关人员员不要在在门卫室室寄存物物品或打打电话，禁止打打瞌睡。3、维持持门口秩秩序，使使之保持持畅通。4、熟记记消防、报警、救护及及内部联联系电话话。三、巡逻逻巡逻是防防盗及发发现小区区内有不不安全因因素的重重要措施施。1、每天天按照巡巡检制度度定时轮轮流巡逻逻。2、巡逻逻时思想想集中，保持高高度警惕惕，不吸吸烟，不不与无关关人员闲闲聊，并并将每一一点所发发

37、生情况况记录清清楚，巡巡逻时做做到勤走走动，勤勤思考，勤观察察，发现问问题及时时报告。3、如发发现可疑疑人物在在小区内内游荡，随意张张贴广告告或其他他可疑情情况，应应立即上上前了解解并清理理，若需需要时可可记录他他们的个个人资料料，以备备不时之之需。4、巡视视中或在在工作中中发现的的问题需需及时处处理，对对处理不不了的问问题要及及时上报报。5、当班班人员要要注意对对巡视检检查结果果进行跟跟进处理理，了解解处理情情况并记记录结果果，对两两次记录录以上但但仍未解解决之情情况上报报主管领领导。6、对加加强管理理，提高高服务质质量等方方面有合合理化建建议的，应及时时记录，并在部部门会议议上提出出，同时

38、时向上级级领导反反映。四、防火火工作1、严格格门卫制制度，严严禁无关关人员，将易燃燃易爆物物品带入入小区内内。2、发现现违反安安全规定定的电源源和火种种，应予予以切断断和熄灭灭，应报报告中心心领导及时时采取相相关措施施。3、值勤勤时发现现物质储储存，保保管不符符合防火火要求，消防器器材移作作他用及及非正常常使用灭灭火器，应及时时阻止，并报告告，提请请有关部部门整改改。4、发生生火灾先先拨打 1199 向消消防部队队报警，并立即即报告中中心领导导。报警警时简要要讲清火火灾地址址，电话话号码及及火情，同时派派人在门门口接应应，引导导消防车车进入火火场，向向消防人人员介绍绍水源，总电闸闸部位等等。5

39、、积极极扑救。火警初初起阶段段，要全全力自救救。防止止蔓延，尽快扑扑灭，要要正确使使用灭火火器，电电器，应应先切断断电源。6、一旦旦发生火火灾，应应积极维维护火场场秩序，保证进进出道路路畅通。看管抢抢救重要要物资，疏散危危险区域域人员。门卫会客客制度一、门卫卫人员当当值时，须认真真负责，坚守岗岗位，不不准看书书看报，不准喝喝酒闲谈谈。二、热情情接待来来客，搞搞好出入入验证和和会客登登记。对对会见服服务中心心领导的的要首先先与其联联系，同同意后方方可进入入。三、接待待来访者者须热情情有礼貌貌、服务周周到、有问必必答；查查验证件件，履行行登记手手续，发发现异常常情况，及时报报告。四、负责责守法各各

40、种报刊刊、杂志志、信函函、邮件件等。基基建要及及时送交交收件人人，并认认真填好好签收单单。五、有活活动时，必须提提高警惕惕，对出出入人员员要注意意盘查。六、职工工当值时时间一律律不会客客，特殊殊情况需需经服务务中心领领导同意意后，到到指定地地点会客客。七、对不不听劝阻阻、寻衅衅闹事，威胁小小区内安安全，扰扰乱正常常办公秩秩序的人人员，值值班人员员应及时时采取措措施。八、严格格执行交交接班制制度，按按规定时时间关、开大门门；并经经常打扫扫卫生，保持值值班处整整洁美观观。九、值班班人员因因玩忽职职守，造造成事故故或发生生案件，使公共共、个人人财产遭遭受损失失的，视视其情节节，分别别给予必必要的处处

41、理。护卫监控控值班制制度一、值班班人员当当班时应应保持高高度警惕惕及高度度责任心心，密切切注意各各部位情情况，增增强安全全观念，善于发发现问题题，认真真做好值值班记录录。二、交接接班时应应将机器器设备的的使用状状况、有有无可疑疑情况交交接记录录清楚。三、消防防、安防防监控范范围；四、值班班时对正正常情况况的记录录。主要要是各部位位摄像监监视头的的开关时时间、是是否正常常工作；五、值班班时对非非正常情情况的记记录。重重点对时时间、事事件内容容、人员员等进行行记录的的主要要要求有：1.在活活动时间间、范围围内所观观察到的的非正常常情况、可疑人人物应进进行详细细记录，并视情情况与派派出所或或有关部部

42、门联系系，采取取必要措措施；2.在其其他时间间、范围围内（如如夜间及及无活动动范围等等）所观观察到的的情况应应作记录录，特别别注意人人员及所所携带物物品，并并及时与与有关部部门联系系，采取取必要措措施；六、对各各部位所所发生的的事故及及其他紧紧急情况况进行记记录。七、对值值班时接接到的报报警电话话、可疑疑电话等等应进行行记录。八、协同同本部门门或其他他部门所所进行的的各项工工作进行行记录。巡检制度度九、当班班人员要要注意对对巡视检检查结果果进行跟跟进处理理，了解解处理情情况并记记录结果果，对两两次记录录以上但但仍未解解决之情情况上报报主管领领导。 保洁员员岗位职职责一、保洁洁员要听听从领导导，

43、服从从工作安安排，文文明服务务，礼貌貌待人，对工作作认真负负责。 二、上岗岗时着装装整齐、统一、规范，按标准准完成各各项任务务。 三、对楼楼道保洁洁员的具具体要求求： 1、生活活垃圾日日产日清清； 2、楼道道每天清清扫一次次，整日日保洁； 3、楼梯梯栏杆、扶手每每天擦拭拭一次； 4、楼道道玻璃窗窗、单元元门、电电闸箱、信报箱箱等每半半月擦拭拭一次； 5、楼道道天棚、墙壁每每半月清清扫一次次； 6、楼道道和单元元门乱贴贴、乱画画当日清清理； 7、及时时清理单单元门外外生活垃垃圾和散散落垃圾圾。 四、对院院庭保洁洁的具体体要求： 1、道路路和硬铺铺地面每每天清扫扫一次； 2、保洁洁箱每天天清理一一

44、次； 3、院庭庭卫生实实行全天天保洁。 五、雨雪雪天及时时对分管管部位道道路和硬硬铺地面面积水、积雪进进行清扫扫，小雪雪由院庭庭保洁员员在雪后后两天内内清理完完毕，大大雪组织织集体清清扫。 六、清扫扫工具个个人保管管，清扫扫工具不不丢失、不送人人、定量量发放。 七、对公公共设施施跑、冒冒、滴、漏现象象及楼梯梯间灯不不亮，一一经发现现及时向向服务中中心报告告，否则则视为失失职。 八、为使使以上各各项条款款得到充充分落实实，物业业服务中中心负责责人对楼楼道和院院庭卫生生进行经经常性的的检查，并及时时进行总总结。 九、完成成服务中中心交办办的其它它工作。 绿化人人员岗位位职责一、熟悉悉小区绿绿化面积

45、积和布局局、花草草树木的的品种和和数量。二、懂得得花草树树木的名名称、种种植季节节、生长长期、培培植管理理方法。三、每日日检查胶胶水管、喷头、胶钳、枝剪等等绿化工工具设备备是否完完好。四、每月月根据天天气情况况，确定定淋水次次数，确确保土壤壤湿润，花草不不卷叶、垂叶、要生长长旺盛。五、每天天巡视、修剪黄黄叶，掌掌握植物物生长情情况。六、按照照花木生生长季节节，及时时剪枝、整修、留枝育育花。七、根据据花木类类型确定定施肥、喷药时时间、次次数。八、定期期为草坪坪剪草、施肥、喷药。九、根据据花木生生长情况况定期培培土、松松土。财务监督督管理规规定为了保证证资金的的合理使使用，真真正体现现取之于于民，

46、用用之于民民，以区区养区的的原则，特制定定本财务务监督管管理规定定。1、小区区设有收收费管理理人员，收缴服服务费及及房屋租租金，并并要求收收费人员员尽职尽尽责，一一丝不苟苟，严格格执行收收费标准准。2、定期期或不定定期抽查查管理员员的收费费情况，执行情情况。3、采取取走访住住户的形形式，了了解服务务费用收收支的落落实情况况。4、收取取管理费费必须体体现专款款专用，并把专专款专用用的项目目定期向向业主代代表和业业主进行行汇报，接受广广大业主主的监督督。 房屋维维修管理理规定为了保证证本小区区的房屋屋及附属属设备的的完好和和正常使使用，特特制定此此规定。一、房屋屋管理资资料完善善，房屋屋管理要要有

47、统一一的房屋屋质量评评定标准准，对小小区管理理的房屋屋逐一进进行检查查评定，为制定定修房计计划提供供依据。二、物业业公司与与房屋产产权人责责、权、利分明明，房屋屋日常小小修由物物业服务务中心承承担，大大、中修修项目由由物业公公司提出出维修计计划，提提交房屋屋产权人人审核，由房屋屋产权人人出资，物业公公司负责责维修。三、物业业公司在在小区房房屋管理理项目包包括日常常维修、养护： 1、房屋局局部漏雨雨、修理理屋面、配玻璃璃； 2、修补内内外墙面面、抹灰灰、楼梯梯踏步等等； 3、供水设设备维修修等； 4、下水管管道疏通通、修补补明暗的的落水管管； 5、房屋检检查及小小修 房屋屋及设备备管理维维修达到

48、到：房屋完好好率达998%以以上；房屋零修修及时率率达1000%；零修合格格率达1100%。 6、房屋外外观完好好、整洁洁、栋号号有明显显标志。 环环境卫生生管理规规定为了加强强住宅区区卫生管管理，建建立文明明住宅区区，给业业主创造造一个优优雅、整整洁的居居住环境境，依据据有关规规定，特特制定本本规定。一、公司司将组织织大量人人力、物物力对公公共场所所设施进进行定期期清理、维护，发现问问题及时时解决，实行全全天候服服务，使使您充分分享受整整洁舒适适的生活活及居住住环境。二、任何何单位和和业主都都不准乱乱倒垃圾圾、杂物物、污水水，不准准随地吐吐痰，违违者清扫扫现场并并接受有有关部门门处理。三、公

49、共共用地和和楼道内内不准堆堆放任何何物品，阳台外外不得悬悬挂清洁洁工具、杂物既既有碍观观瞻的物物品，不不准安装装晒衣架架。四、小区区内人人人都有权权利和义义务管理理，爱护护所有供供人们使使用观赏赏的景点点，（如如广场、水池、休闲椅椅、警示示牌、墙墙面、路路灯等）任何单单位和个个人不得得侵占、破坏上上述景点点。五、任何何单位和和业主装装修时应应遵守装装修管理理规定，装修垃垃圾按指指定地点点放置，装修时时产生的的建筑垃垃圾，委委托物业业公司有有偿清运运，不准准乱倒垃垃圾。六、商业业网点应应保持清清洁卫生生，不得得将垃圾圾堆放于于门口。七、凡违违反本规规定，故故意破坏坏居民生生活环境境者，按按有关规

50、规定处理理。绿化管理理规定一、自自觉维护护本小区区的绿地地，积极极举报协协助有关关部门制制止损坏坏、侵占占绿地的的行为。 二、业业主有权权利、义务管管理，爱爱护小区区的绿地地设施敢敢于与不不良倾向向做斗争争。三、业业主必须须从小区区全局规规划，不不得侵占占、损坏坏、破坏坏绿地及及园林工程程。四、严禁禁一切践践踏绿地地的行为为发生，不得攀攀折花草草树木。五、小小区内花花草树木木统一管管理，由由专门人人员统一一进行绿绿化维护护，他人人不得随随意种植植。六、禁止止把饲养养的家畜畜带入绿绿地，禁禁止儿童童在绿地地上玩耍耍，如损坏坏物品，由家长长承担责责任。七、禁止止向绿地内扔、倒倒垃圾物物、瓜果果皮核

51、。八、禁止止各种车车辆在绿绿地上穿穿行或撞撞坏栏杆杆。九、不得得在树干干上、栏栏杆上、晾晒衣衣物和被被褥等。十、对违违反绿化化管理规规定的行行为，视视情节轻轻重责令令其补栽栽草木或或经济赔赔偿，对对拒不改改正并无无理取闹闹者移交交公安机机关进行行处理。 治安安管理规规定为了保证证小区内内的治安安良好，使业主主享有安安全的生生活环境境，加强强安全保保卫工作作，特制制定本规规定：一、严格格遵守治治安管理理条例和和法律、法规，严禁打打架、斗斗殴、酗酗酒闹事事，自觉觉做好防防火、防防盗工作作。二、小区区内的单单位和业业主不得得聚赌，严禁传传播淫逸逸书集和和黄色音音像，不不准留宿宿“三五”人员。三、小区

52、区内任何何人不得得收藏任任何危险险品和毒毒品，以以及易燃燃易爆品品，以保保证全体体业主的的生命财财产安全全。四、凡是是进入小小区的外外来人员员，临时时劳务人人员出入入小区时时需在门门卫进行行登记，并要遵遵守小区区内的各各项管理理规定。五、除工工作人员员外，任任何人未未经许可可不得进进入楼顶顶平台。六、小区区内不准准烧纸、焚香；公共场场所不得得使用明明火并教教育儿童童不要玩玩儿火。七、为保保护小区区公共环环境和人人身安全全，应按按市政府府规定的的时间燃燃放烟花花爆竹（如政府府另有新新规定，按新规规定执行行）。八、为了了保证广广大住户户的安全全，小区区内护卫卫人员协协助当地地公安机机关进行行昼夜管

53、管理、巡巡逻，并并提醒您您做好防防水、防防盗、防防风、防防雨的工工作。九、小区区内任何何公共场场所都不不准乱放放、乱搭搭、乱建建、乱扔扔、乱挂挂、乱设设摊点等等现象存存在。十、物业业公司对对小区内内的业主主、办公公人员及及车辆进进出，实实行办理理出入证证制度，对外来来人员及及车辆实实行登记记，办理理通行证证，并进进行严格格登记制制度。十一、小小区内所所有业主主都有遵遵守小区区各项管管理规定定的义务务，服从从和协助助护卫人人员管理理。公用设施施管理规规定为了保证证小区内内公用设设施的合合理使用用，使其其能安全全正常使使用，特特制定此此公用设设施管理理规定。一、管理理人员要要尽职尽尽责，维维修养护

54、护好设备备，按照照规章制制度定期期对其检检查、维维修。二、任何何人未经经批准不不准破坏坏小区道道路和随随意在小小区内道道路上放放置障碍碍物和乱乱停放车车辆等。三、小区区排水设设备用来来排放小小区生活活用水，及地面面积水用用。小区区房屋产产权人、使用人人应合理理维护，使用排排水设备备，不准准往下水水道中乱乱扔污物物，以免免堵塞排排水管线线。四、小区区的道路路及公用用通道等等公用设设施，任任何人不不准占用用。消防安全全管理规规定为了加强强消防安安全，保保护社会会财富和和广大业业主的生生命财产产安全，根据中华人人民共和和国消防防条例和有关关规定，结合小小区实际际情况，特规定定如下：一、消防防工作必必

55、须以“预防为为主、防防消结合合”的方针针，小区区内人人人都有做做好消防防工作的的责任和和义务，经常检检查和落落实防火火安全工工作。二、任何何单位和和业主不不得损坏坏、挪用用消防设设备和器器材。三、禁止止在楼道道、走廊廊、消防防设施及及井盖周周围堆放放杂物，以确保保公共通通道畅通通和消防防设施的的应急使使用工作作。四、严格格遵守安安全用电电、用气气规定，严禁超超负荷使使用电器器(不得得超过440000W)。不准乱乱接、乱乱拉用电电线路，需用火火作业时时需经有有关部门门同意后后，并由由专人在在场监护护下进行行。五、发生生火警时时应立即即关闭电电闸并拨拨打报警警电话1119，及时通通知物业业服务中中

56、心。六、根据据消防管管理规定定，有下下列情形形者，视情节节轻重，予以处处理：1、占用用或封堵堵楼道、走廊或或安全出出口的；2、损坏坏或挪用用消防设设备及器器材的；3、不按按规定使使用电、燃气和和乱接、乱拉电电器线路路的；4、未办办理申报报、审批批手续进进行装修修好的和和装修材材料不符符合防火火要求，不进行行防火处处理的；5、未经经物业服服务中心心批准擅擅自进行行用电、用火作作业，防防火措施施不落实实的；6、其他他违反防防火安全全规定的的。 停车车场泊车车管理规规定 为加强强对小区区内车辆辆的管理理，维护护好停车车场的秩秩序，确确保停车车场内车车辆停放放安全、有序，特制定定以下规规定。 一、须自

57、觉觉维护停停车场的的公共秩秩序，文明泊泊车，爱护车车场的公公共设施施设备，对损失失和损坏坏的公共共设备、设施要要照价赔赔偿。 二、服服从管理理人员的的管理和和指挥，必须按按指定的的区域或或线内停停放在车车位上，必须锁锁好门窗窗，保管好好自己的的物品。 三、车车辆停泊泊在车场场时，不不能将易易燃、易易爆、剧剧毒等危危禁品带带入小区区内，否否则将接接受处罚罚，并承承担一切切责任。四、所有有车位用用户必须须注意及及遵守交交通法规规（包括括道路标标记）和和遵从管管理员，护卫员员的指挥挥。 五、泊车后后，应按按本车场场现时之之有效的的收费标标准缴费费，每季季度末到到物业服服务中心心付清下一一季度车车场使

58、用用费。 六六、物业业服务中中心只能能对停车车场的场场地进行行管理，为被泊泊车辆提提供一定定的车位位使用权权，不负责责车辆及及车内物物品的管管理责任任，无需为为被泊车车辆承担担任何损损伤，损损毁及遗遗失负责责任。但但有义务务协助车车主追究究直接责责任人。消防监控控室管理理规定一、监控控员应按按时上下下班，当当值时不不准睡觉觉，不得得擅自岗位。二、监控控员必须须严格按按照规定定时间、范围，集中精精力严密密观察对异常常可疑情情况作好好记录并并录像。三、监控控员应根根据他人人提供的的情况及及从屏幕幕中观察察到的可可疑情况况，进行行定时、定位、定人及及时录像像，并做做好记录录。对电电话报案案及发现现刑

59、案、治安案案件、火火灾、事事故等应应迅速按按照程序序上报处处理。四、监控控员在当当班时不不准做与与工作无无关的事事，严守守工作纪纪律。监监控室禁禁止无关关人员入入内，其其他部门门确因工工作需要要来监控控室的人人员也应应作好登记记。五、监控控人员应爱爱护使用用的设备备，以延延长机器器的使用用寿命，不得擅擅自拆装装设备。六、在当当班时主主动做好好监控室室的清洁洁卫生工工作，保保持整洁洁，严禁在在监控中中心吸烟烟。 七、监监控员上上下班时时，要严严格执行行交接规规定。八、监控控室所监监控范围围及摄像像监视头头的开关关时间均均属保密密，严禁禁外传，更不准准向无关关人员介介绍监控控情况。九、监视视电梯运

60、运作，守守听电梯梯内警钟钟及对讲讲电源，有情况况及时报告告有关部部门，并并与电梯梯乘客及及工程维维修部联联系。十、监控控室一旦旦发生断断电情况况，应立立即查明明断电原原因，做做出相应应的应急急措施。十一、非非工作人人员，未未经上级级领导许许可不得得进入监监控室。十二、严严格遵守守监控设设备操作作程序，禁止调调整改动动工控计计算机系系统。 用户回回访规定定考核标标准及考考核办法法为进一步步搞好小小区的物物业服务务，更好好地为业业主服务务，特制制定用户户回访规规定。（一）回回访的范范围及考考核标准准 1、有有关小区区管理工工作的建建议、意意见由居居委会执执行秘书书及时提提交居委委会或物物业公司司，