现代饭店管理概论第04章饭店投资战略与选址方法

1、第4章 饭店投资战略与选址方法 目录4.1 饭店投资战略4.2 饭店区位选择4.3 饭店选址引例：假日饭店的选址背景与情境：location，location，location 1951年，假日集团创始人为凯蒙斯威尔逊（Kemmons Wilson）率家人外出旅行，旅途中遇到诸多烦恼，而最令其不满意的是住宿，因为大多数旅馆设施低劣简陋、卫生条件差且价格昂贵。从这次不愉快的旅行中，威尔逊发现住宿业是一个潜力巨大、尚待开发的行业，而驾车旅行度假的家庭旅游所需要的汽车旅馆正是一个市场空白。于是，1952年，威尔逊从银行贷款30万美元，在通向孟菲斯城的主要通道夏日大道（Summer Avenue）上建

2、成了一家拥有120个单元房的汽车旅馆，取名假日旅馆（Holiday Inn）。假日旅馆每间客房的成本8 000美元（包括土地价格），客房宽大舒适，每间配备2个床位，有空调、卫生间和沐浴设施，停车场宽大，客房提供免费的电视、电话，特别配备了餐馆和游泳池。这家旅馆经营得非常成功。在此之后，威尔逊又相继在进入孟菲斯城的其他三条公路上建立了另外三家假日旅馆。 凯蒙斯威尔逊非常注重饭店的地理位置，也就是选址，强调饭店的首要因素是选址，即：location，location，location。他在创业时所建造的饭店大多沿高速公路分布，市场定位面向中产阶级，依据中档大众市场的消费水平与需求设计饭店，突出洁净

3、、舒适、卫生与安全的经营模式。（资料来源 林璧属.世界知名饭店集团发展模式从案例分析入手M. 北京：旅游教育出版社，2014：10-11.）假日饭店的选址不仅仅是选址问题，也是一个区位的选择问题，更是饭店的投资战略问题。本引例提醒我们：饭店投资要从战略出发，找准区位、科学选址。4.1 饭店投资战略4.1 饭店投资战略4.1.1 战略管理理论在西方，战略源于希腊文“Strategos”，是指挥军队的艺术和科学之意。在我国，战略的本意是指将帅的谋略和对战争全局的谋划。安索夫首次正式提出战略管理的概念。企业战略管理是指企业确定其使命，根据组织外部环境和内部条件设定企业的战略目标，为保证目标的正确落实

4、和实现进行谋划，并依靠企业内部的能力将这种谋划和决策付诸实施，以及在实施过程中进行控制的一个动态管理过程。企业战略理论的发展，经历了从传统战略理论、竞争战略理论到信息社会新的战略理论的发展：传统战略理论包括战略设计、战略计划、战略创意、战略认知、战略学习、战略权力、战略文化和战略环境等理论体系；竞争战略理论包括行业结构理论、核心能力理论和战略资源理论。4.1 饭店投资战略战略管理学派简况 随着战略管理理论的不断发展，涌现出大量的战略管理学派，从不同的角度对战略管理作出了界定。 安德鲁斯（战略规划学派）认为，战略形成过程实际上是匹配企业内部条件与外部环境，使企业内部的优势和劣势与外部的机会和威胁

5、相协调，具体过程包括搜集与分析资料、制定战略、评估和选择战略、战略的实施。 迈克尔波特（行业结构学派）以行业结构分析为战略制定的起点，构建了五种竞争力模型（进入威胁、替代威胁、买方竞价能力、供方竞价能力和现有竞争对手），提出了总成本领先战略、差异化战略和集中化战略，被认为战略之间不具备相容性，战略制定者只能从中选择一种战略。 沃纳菲尔（战略资源学派）等认为，战略管理的主要内容是培育企业稀缺的、有价值的、难以模仿的和不可替代的战略资源，最大限度地优化配置这种战略资源。 斯多克、伊万斯和舒尔曼（核心能力学派）等认为，企业战略的核心在于识别和开发他人难以模仿的核心能力，核心能力来源于企业内部的集体学

6、习、经验规范和价值观的传递以及组织成员的相互交流和共同参与。企业通过分析企业内部环境，了解自身的能力并制定战略。 4.1 饭店投资战略【同步思考4-1】问题：波特的理论研究的侧重点是什么？有何局限性？理解与讨论： 波特的理论仍然以产业作为研究对象，研究的侧重点是产业的特性、产业的发展趋势、产业内外相关企业的相互关系和力量对比，对企业内部重视不够，不能突破把企业视为“黑箱”的局限。这对企业短期战略是适用的，对中长期战略则明显存在缺陷。企业中长期发展和竞争优势依赖于企业自身构建、培育和拥有的特殊资源和能力，这已是当今各国战略管理专家学者的共识。4.1 饭店投资战略西方最新战略管理思想战略管理思想是

7、指，指导战略制定实施的基本思路和观点，是企业战略管理的灵魂。目前主要有三种战略管理思想：战略联盟、战略竞标和战略再造。战略联盟（Strategic Alliances）是20世纪90年代以来国际上流行的一种新兴的战略管理思想。战略联盟的概念是由美国DEC公司总裁简霍普兰德（J. Hopland）和管理学家罗杰奈杰尔（R. Nigel）提出的，它是指两个或两个以上的企业之间为了实现某种共同的战略目标而达成的长期合作安排。战略竞标主要有以下几层含义：竞争的对象是产品、服务和管理；目标是争做领头羊；过程是针对外部环境持续地进行；方法是比较和衡量。企业战略再造的范围是整个经营单位，关注的焦点是所有重要

8、的核心流程，再造小组对组织结构、目标体系、激励机制、公司文化、工作流水线采取全局观念；战略再造直接与战略目标相联系。战略再造的核心思想是在竞争中合作、在合作中竞争，即所谓“竞合”思想。4.1 饭店投资战略【深度思考4-1】问题：试析战略联盟中竞争与合作的相互关系。理解与讨论： 战略联盟中各企业间的竞争与合作，一方面并行不悖，为竞争而合作，靠合作来获得更强的竞争 ；另一方面也存在矛盾，竞争与合作具有不同的内涵，对企业的要求各不相同，合作联盟有可能培养比自已更为强大的对手。应当在竞争与合作之间进行权衡与平衡，保持必要的张力，避免对联盟发展不利的过度竞争与过度合作。4.1 饭店投资战略4.1.2 企

9、业投资战略企业投资战略是指根据企业总体经营战略要求，为维持和扩大生产经营规模，对有关投资活动所作的全局性谋划。它是根据企业战略目标，评价、比较、选择投资方案或项目，将有限的企业投资资金，以获取最佳的投资效果所作的选择。企业投资战略是企业总体战略中较高层次的综合性子战略，是经营战略化的实用化和货币表现，并影响其他分战略。【知识链接4-2】企业投资战略主要类型（1）扩大现有生产能力的投资战略；（2）寻求规模经济的投资战略；（3）联合型的投资战略；（4）兼并型的投资战略；（5）盈利型的投资战略；（6）垂直扩张型的投资战略；（7）水平扩张型的投资战略；（8）开发型的投资战略等4.1 饭店投资战略4.1

10、.2 企业投资战略影响因素国家经济形势、经济政策及企业自主权的大小行业的技术结构、技术水平和竞争结构差异及平均利润率水平企业自身经营状况及自身素质市场需求状况及企业的市场开发能力企业筹集与调配资源的能力战略决策结构决策项目决策三类决策投资战略类型选择投资时机选择投资规模选择企业投资三大基本选择竞争中的弱强市场时机市场占有率4.1 饭店投资战略（1）投资战略类型企业投资战略分为发展型投资战略、稳定型投资战略与退却型投资战略发展型投资战略企业在现有水平上向高一级迈进的战略，在国民经济高速发展的时期及企业经营状况良好的情况下，推行这一战略会收到良好的效果。特点是增加对企业设备、原材料、人力资源等的投

11、资，以扩大企业生产规模，提高产品市场占有率。稳定型投资战略用于稳定或下降行业中的企业战略特点是在投资方向上不再将本企业的老产品作为重点，不再追加设备投资，而是努力寻找新的投资机会，不再扩大现有企业规模，尽可能地保持市场占有率、降低成本和改善企业的现金流量，以尽可能多地获取现有产品的利润，积聚资金为将来的发展做准备退却型投资战略指用于经济不景气、资源紧张、企业内部存在重大问题，实施的对象可以是企业，也可以是事业部、生产线或一些特定的产品、工艺特点是从原先经营领域撤出资金，减少产量，削减研究和销售人员。这种退却型战略的关键是把握住时机，以退为进，不能错失良机4.1 饭店投资战略（2）投资时机选择投

12、资侧重于导入期产品，兼顾成长期和成熟期的投资时机投资侧重于成长期和成熟期，几乎放弃导入期和衰退期投资均衡分布于4个阶段，选择多元化经营战略谋求企业总体利益最大的策略投资侧重于导入期和成长期而放弃成熟期、衰退期，多见于开发能力强而生产能力弱的企业（3）投资规模选择：单个投资项目的规模选择和企业总体投资规模的确定物质技术条件决定企业能够达到的规模；社会需要决定投资项目需要达到的规模；经济效益决定投资项目实际达到的规模。4.1 饭店投资战略4.1.3 饭店投资战略饭店可资借鉴的战略理论战略环境理论战略环境理论强调企业组织在其所处的环境里如何获得生存和发展，起到了人们关注环境因素的作用。饭店发展依赖于

13、良好的社会经济，饭店投资首选当然也是社会经济环境优越的地区或城市。行业结构理论波特通过引入产业结构、竞争优势、壁垒分析等经济学概念和相关理论，解释企业的战略需求并提供制定战略的有效方法，实现了产业组织理论与企业竞争战略理论的创新性兼容。对于饭店来说，饭店的行业特性决定了单体饭店的经营规模有限，其规模经济只能通过特许经营、委托管理和战略联盟等连锁经营方式来实现。4.1 饭店投资战略4.1.3 饭店投资战略饭店可资借鉴的战略理论核心能力理论所谓核心能力，是企业具备的独特的、持续的竞争力。特征：核心能力可以使企业进入各种相关市场参与竞争；核心能力能够使企业具有一定程度的竞争优势；核心能力应当不会轻易

14、地被竞争对手所模仿。国际知名品牌饭店联盟的核心竞争能力大多是全球网络预订系统与数据管理能力，以及高端酒店管理能力与管理人才的系统支持能力。4.1 饭店投资战略【同步解析4-1】问题：饭店能否培育核心竞争力？解析提示： 不少国际知名品牌的饭店集团是力图通过核心竞争能力的培养和发展，获得在饭店行业的垄断地位。它们的核心竞争能力大多是全球网络预订系统与数据管理能力，以及比较多的高端酒店管理能力与管理人才的系统支持能力。4.1 饭店投资战略4.1.3 饭店投资战略饭店投资战略是指根据企业总体经营战略要求，为维持和扩大经营规模，对有关投资饭店活动所作的全局性谋划。它是根据企业战略目标，评价、比较、选择投

15、资方案或项目，将有限的企业投资资金投入，以获取最佳的投资效果所作的选择。发展战略饭店一体化战略：按照业务活动扩展的战略，纵向一体化和横向一体化饭店连锁经营战略：直接经营、特许经营、委托管理饭店资产运营战略：通过现有资本或可获资本实施投资，实现兼并、控股、参股，实现饭店的扩展。包括：吸收合并和新设合并、直接资产收购、子公司兼并、股票控股等饭店联盟战略：两个或两个以上有共同战略利益和对等经营实力的饭店为达到拥有市场或共同使用资源等战略目标，通过各种协议或契约而结成的优势互补或优势相长、风险互担、生产要素水平双向或多向流动的一种松散的战略合作模式。4.1 饭店投资战略4.1.3 饭店投资战略饭店投资

16、战略是指根据企业总体经营战略要求，为维持和扩大经营规模，对有关投资饭店活动所作的全局性谋划。它是根据企业战略目标，评价、比较、选择投资方案或项目，将有限的企业投资资金投入，以获取最佳的投资效果所作的选择。稳定战略饭店保持现有的经营规模和范围的一种战略，具体包括：无变化战略，按原有方针，不变盈利战略，短期内成功长期内滞留停顿战略，降低目标，整合资源紧缩战略指饭店收缩和撤退目前的经营规模和领域，分为：调整战略，希望扭转局面等撤退战略，放弃战略、分离战略清算战略，停止全部经营业务4.1 饭店投资战略4.1.3 饭店投资战略目前我国饭店可供选择的发展战略差异化战略成为饭店同业之间竞争的首选品牌战略成为

17、差异化战略实施的主要形式之一低成本战略成为同档次饭店不可避免的竞争手段营销组合战略是现有饭店灵活应对市场的有效方法之一规模竞争战略是理想4.1 饭店投资战略【深度剖析4-1】问题：饭店低成本是否会降低品质和服务质量？解析提示： 建立在成本有效控制基础上的有质量的服务水平与高效率、低成本运营是饭店取得有利竞争地位的最后的有效手段。但是，要实现低成本，首先需要有低成本投入，即在投资初期就要有有效的成本控制意识，严格控制饭店投资的无序和浪费。其次，要在日常经营中加强成本控制，可供考虑的方法有降低采购成本、控制生产经营过程的浪费以及降低劳动力成本等途径。我国现有大多数单体饭店在采购方面的优势不明显，可

18、供挖掘的潜力不小。在劳动力成本方面，对于用工规模控制相对较弱者来说，则可以减少不必要的管理层和一线员工，而对于用工严格的饭店来说，则应尽力减少员工流失率，培养高素质的员工队伍，这样既可以减少培训费，还能有效地提高服务水平。4.1 饭店投资战略【深度剖析4-1】问题：饭店低成本是否会降低品质和服务质量？解析提示： 建立在成本有效控制基础上的有质量的服务水平与高效率、低成本运营是饭店取得有利竞争地位的最后的有效手段。但是，要实现低成本，首先需要有低成本投入，即在投资初期就要有有效的成本控制意识，严格控制饭店投资的无序和浪费。其次，要在日常经营中加强成本控制，可供考虑的方法有降低采购成本、控制生产经

19、营过程的浪费以及降低劳动力成本等途径。我国现有大多数单体饭店在采购方面的优势不明显，可供挖掘的潜力不小。在劳动力成本方面，对于用工规模控制相对较弱者来说，则可以减少不必要的管理层和一线员工，而对于用工严格的饭店来说，则应尽力减少员工流失率，培养高素质的员工队伍，这样既可以减少培训费，还能有效地提高服务水平。4.1 饭店投资战略【同步解析4-2】饭店采用多元化战略还是专一化战略问题：多元化战略是指多产品、多品牌或垮行业发展，专一化战略是指做精一个专业产品、专业品牌。饭店究竟应采用多元化战略还是专一化战略？解析提示： 饭店规模档次、所处地理位置和城市类别的差异，都直接影响饭店的经营战略和经营方式。

20、对于具体的饭店而言，需要根据不同的规模制定不同的经营战略和经营方式。 小型饭店 大型饭店4.2 饭店区位选择4.2 饭店区位选择所谓区位选择源于址，就是选择地理位置。对于一个企业来说，选址是建立和管理企业的第一步，也是事业扩大的第一步。实际上，选址包括两个层次的问题：第一：选位，即选择什么地区（区域）；第二：定址，即具体选择在该地区的什么位置。1972年，法国航空建立了艾美（Le Mridien）酒店品牌，以“提供客户宾至如归的感受”为目标。第一家艾美酒店在巴黎开业，共有1000间客房，2年内，共有10个分店在欧洲和非洲开业。1994年年底，艾美酒店被英国的福特集团买下，1996年又被福特集团

21、的母公司格拉纳达集团（Granada Group plc.）收购，2000年与康柏司集团（Compass Group plc.）合并，2001年2月分家，福特集团原有的三家酒店品牌，最后全归康柏司集团所有。2001年5月，野村财阀宣布以19亿英磅买下艾美酒店，并于2001年2月将艾美酒店与Principal酒店合并。2003年12月，雷曼兄弟控股公司收购了艾美酒店。2005年11月24日，艾美酒店被喜达屋酒店及度假酒店国际集团并购。【同步案例4-1】艾美酒店全球选址4.2 饭店区位选择通过网络搜索，本案例对艾美酒店在全球的选址进行了统计，共含110家艾美酒店，其中包括15家未正式开业但选址已确

22、定的酒店。通过对艾美酒店全球分布进行研究，可以发现具有艾美酒店在全球如下特点：第一，艾美酒店多分布在大城市。根据数据统计，艾美酒店在全球的分布中，有21家位于首都或首府，如金字塔艾美酒店位于埃及首都开罗；4家分布在国际化大都市，如：纽约、上海、中国香港；5家选择在国家第一大城市，如伊斯坦布尔、迪拜；9家选址在国家第二大城市，如凡尔赛艾美酒店坐落在加拿大第二大城市蒙特利尔；3家位于国家第三大城市，如芝加哥、慕尼黑等；23家分别分布在省会、州首府、直辖市或所在省份较大的城市。一般来说，酒店位于大城市，其交通、基础设施相对较为完善且人流量大，对酒店的经营有利。第二，艾美酒店多分布于旅游城市。旅游城市

23、的流动人口多，对酒店的消费需求量大，因此，艾美酒店注重在旅游城市拓展品牌。其中，32家选址在旅游城市、旅游小镇、旅游岛或海滨城市等风景优美、旅游景点较多、人气旺盛的城市，如普吉岛、大溪地等。【同步案例4-1】艾美酒店全球选址4.2 饭店区位选择第三，艾美酒店多分布在经济、金融中心。经济、金融中心会涌现大量的商务旅客，而商务旅客对住宿条件较为敏感，多倾向于高端品牌的酒店，艾美酒店正符合此要求，因此，有46家酒店分布在各国重要的经济、金融中心，如旧金山艾美酒店选址在美国西部最大的金融中心。第四，艾美酒店交通便利，大部分酒店靠近机场。通常商务旅客是高端酒店最大的客源市场之一，而商务旅客对交通的要求相

24、对较高，靠近机场优越的地理位置受商务旅客所青睐，在110家艾美酒店中有62家酒店至国际机场的交通非常便利。第五，艾美酒店倾向于分布在市中心。据统计，共有71家酒店坐落在城市市中心，交通便利且与旅游景点或商业中心临近，如泰国清迈艾美酒店位于中心商业区，毗邻众多历史景点。【案例分析4-1】艾美酒店全球选址观点：艾美酒店区位选择主要集中于大城市，说明大城市的酒店发展机会大于旅游城市。问题：艾美酒店区位选择考虑了哪些因素？4.2 饭店区位选择希尔顿全球控股有限公司是一家跨国酒店管理公司，截至2013年12月，希尔顿品牌在84个国家有4080家酒店，超过672000间客房。本案例通过搜集全球60个国家3

25、38个城市500家希尔顿酒店及度假村的信息，发现此品牌酒店的区位选址上具有以下特点：第一，在区域/国家选择上，受宏观经济环境的影响，希尔顿酒店及度假村倾向于选择经济发达国家/地区（如美国和英国），在这些国家/地区建立酒店的数量多、频率高；相反，在社会不稳定或者经济欠发达的国家或地区则酒店数量较少。第二，当国家或区域确定后，在具体城市选择时，经济发展较好的城市占据优势，旅游城市或者交通枢纽城市因其与酒店行业的天然适应性使其颇受投资者青睐，例如，一部分希尔顿酒店及度假村建造在海滩、河畔、丘陵地等旅游度假胜地，还有一部分则建在港口或者空运枢纽城市。【同步案例4-2】希尔顿酒店及度假村全球布局4.2

26、饭店区位选择第三，随着特定城市的选定，希尔顿酒店及度假村或选择经济发达城市中心的心脏地带（如商业区、娱乐区、景点区），或选择城市宁静优美但交通较为方便的郊区地带。一般而言，第一类地区的酒店大体比较豪华，更多服务于商务旅客；第二类地区的酒店则更倾向于休闲度假型酒店，多数酒店自身也是一道靓丽的风景。城市郊区靠机场区域也聚集了大量的酒店，这与其交通中转站功能密不可分。第四，希尔顿酒店及度假村的区位选择不仅受外部政治环境、经济发展程度、制度障碍等宏观环境因子的影响，还受竞争者、市场需求、消费能力等中观环境因素以及土地租金、交通通达性等微观环境因素的影响；同时，酒店位置还受到酒店市场定位（经济型/豪华型

27、或者商务型/度假型）等内在定位的影响。【案例分析4-2】希尔顿酒店及度假村全球布局问题：希尔顿酒店区位选择考虑了哪些因素？分析提示：这是一项复杂的基础工作。（1）制作希尔顿酒店全球分布城市图。（2）对所分布的城市性质进行分类。（3）通过分类得出不同的城市类别，再归纳出酒店区位选择考虑了哪些因素。4.2 饭店区位选择凯宾斯基饭店集团于1897年成立于德国柏林，是欧洲历史最悠久的豪华饭店，公司总部位于瑞士的日内瓦，是全球饭店联盟(Global Hotel Alliance)的创始会员之一。集团现拥有并经营超过70家国际性饭店，分别分布于欧洲、亚太、中东及非洲等地区。其中中国区共有20家饭店，分布于

28、18座城市，具体为：北京、上海、成都、长沙、大连、贵阳、惠州、三亚、沈阳、深圳、苏州、无锡、西安、银川、重庆、太原、厦门、宜兴。通过对凯宾斯基在中国的20家饭店的分析，可以大概总结出宏观与微观两类影响因素。【同步案例4-3】凯宾斯基在中国宏观因素城市特性及其发展空间：选择具有优异特性及良好发展前景的地点区域特征：进驻城市的高档商务区或者休闲度假胜地竞争环境：单一品牌发展策略微观因素地段价值：对所进驻物业周边的这些设施与场所的现状与发展作出分析交通状况：通达性、交通工具周边规划；物业与业主问题：凯宾斯基在中国的区位与选址考虑了哪些因素？4.3 饭店选址选址变量需求性变量竞争性变量规模性变量物理性

29、变量消费偏好变量4.3 饭店选址4.3.1 饭店选址考察因素地理位置是现代商业饭店创始者斯塔特勒成功的关键因素之一，也是后来零售商、服务商、甚至地产商的经营信念之一。综合各行业的选址方法，归纳饭店选址需要考虑的各种因素，对于指导饭店投资具有直接的意义。需要考虑的选址变量，主要有以下5个方面：4.3 饭店选址4.3.2 饭店选址的中观选择因素分类活动内容活动场所商业业务国内外贸易交往、交易会、展览会、商业业务旅行办公大楼、陈列馆、展览厅、商场、公司、商业广场、步行街会议各种集会、会议、学术交流会议中心、会堂、会议厅、多功能厅、大学、研究中心旅游风景游览海、湖、河滨，山、森林、风景区、公园、自然保

30、护区文化活动展览馆、博物馆、古迹、纪念地、大学、研究中心、医院宗教活动教堂、庙宇、寺院、圣地娱乐活动剧院、电影院、夜总会、音乐厅、娱乐中心、游乐园体育活动体育场、体育馆、各类球场、赛场、滑雪地、海滨浴场疗养疗养院探亲暂住、中转城市交通枢纽附近饭店选择中的地段、区域评价因素表4.3 饭店选址4.3.2 饭店选址的中观选择因素在上述评价中，下列地段适宜建造饭店：交通方便 由于时间关系，饭店与车站、码头、航空港联系方便，很受旅客欢迎。靠近市中心或闹市区 市中心是城市的商业、政治、文化中心，也是饭店中心。由于能够提供参加各种中心区活动的便利条件，客房出租率高。环境安静、具有一定私密性。4.3 饭店选址

31、4.3.2 饭店选址的中观选择因素社区经济环境社区文化环境社区生态环境主要客源地国民生产总值和居民消费状况投资地未来的经济发展速度有关投资的优惠政策、限制政策和土地征用的规定要赢得客人的认同和忠诚，唯有充分考虑消费者的情感需求和体验需求，接近他们的心灵，了解他们的内在需求，将周围特有的文化因素引入饭店的建设和管理是否为自然环境保护地带、是否在重要的风景保护区范围内，是否有在生物学上具有重要价值的某种生物生存，是否对周围生态环境造成一定的负面影响4.3 饭店选址【职业道德与企业伦理4-1 】非饭店消费者到饭店停车场停车背景与情境：一天下午，林先生要到厦门环保局办事，环保局停车场早已停满车，无奈之

32、下他只好将车开到了与厦门环保局仅一墙之隔的某三星级酒店的停车场。该酒店位于厦门BRT总站边上，停车场本身也很小，也没有进出大门。当林先生开到停车场时，那里并没有保安也没有明显标示，于是他将车停好后便离开了。等他快走到环保局大门时，后方有保安在大声喊他，要求其返回将车开走。林先生返回向酒店保安说明他只停一个小时，并顺手拿出钱要交停车费。但保安强调，非酒店消费者一律不让停车，否则后果自负！于是，林先生只好把车开走再寻停车场。问题：潜在消费者算不算消费者？酒店保安的态度是否符合饭店企业伦理？分析提示： （1）停车困难是一个不争的现实问题。（2）酒店应秉持什么样的待客之道，才能将潜在消费者转变为显在的

33、消费者？（3）该酒店保安的态度明显不符合饭店企业伦理。4.3 饭店选址4.3.3 饭店选址的微观选择因素自然气候条件水文地质条件地形交通条件饭店建造前基地评价内容饭店规模商务型饭店趋向于建在市中心的繁华地段以及城市的商业金融区度假型饭店往往选址于海岸线附近独立的岛屿、市郊的林区中档次饭店处在交通条件好.靠近铁路公路运输线和景区景点外围的地方，有利于普通的客人作出选择饭店规模： 500间以上的；300499间；200299间；100199间；99间以下4.3 饭店选址商圈（trading area；market area），又称商势圈或购买圈，是西方商业理论中的一个重要概念。商圈通常是指商店吸引

34、顾客的空间范围或者是来店顾客的地域范围。它不仅可以具体了解消费者的构成及其特点，确定自己的目标市场，而且对新建企业的选址起着非常重要的基础作用。 商圈具有明显的层次性特征。一般由三个层次构成，即：主要商圈，或称基本商圈，是指接近该店并拥有高密度顾客群的区域，通常本区域有50%左右的顾客来本店消费；次要商圈，位于主要商圈之外围，顾客光顾率较低，通常这一区域有15-20%的顾客来本店消费；边际商圈，位于次要商圈之外围，属于本企业的辐射商圈，在此区域的顾客来消费比例更低，一般企业的顾客有10%左右来自于边际商圈。 影响商圈形成的因素是多方面的，主要归纳为企业外部环境因素和内部因素。外部因素包括家庭与

35、人口、产业结构、交通状况、城市规划、集聚状况等因素；内部因素包括商店规模、经营范围和性质、经营水平和信誉等因素。4.3.3 饭店选址方法4.3 饭店选址商圈的测定 企业在进行选址时，必须先测定周围商圈的大小。测定商圈的方法应以定性方法为主，辅以定量分析方法。 定性分析方法主要通过市场调查进行测定，可以根据城市选点位置、周围人口分布、城市规划、交通状况以及是否为城市商业中心区、流动人口状况等，进行综合分析测定。 定量分析方法 根据国外的测定商圈研究，定量分析方法主要有以下5种：雷利法则哈夫法则康帕斯法则阿普波母法则饱和指数法则4.3.3 饭店选址方法4.3 饭店选址1)雷利法则：具有零售中心地机

36、能的两个都市，对于其中间的某一都市或城镇的零售交易的吸引力与两都市的人口成正比，与两都市与中间地都市或城镇的距离成反比。用公式表示如下：式中： BaA都市从中间地C都市吸引来的零售销售额 BbB都市从中间地C都市吸引来的零售销售额 PaA都市人口 PbB都市人口 DaA都市与中间地C都市之间的距离 DbB都市与中间地C都市之间的距离 N=I商圈分析法4.3 饭店选址【业务链接4-1】雷利法则计算示例C都市有13000人，A都市有423000人，距离C都市80.4千米；B都市有92000人，距离C都市61.8千米。利用雷利法则，可计算C都市有多少消费量流向A，多少消费量流向B。如下图所示：利用该

37、比率，可知C都市的13000人中，去往A都市的消费者有：去往B都市的消费者有：再根据C都市人均消费支出额数据，即可计算出C都市到A、B都市的消费额流量。这对于零售店估计开业后的初期营业额有直接影响。该法则也证实了一个城市的人口越多，规模大，商业越发达，则该城市的零售吸引力就越大的空间相互作用规律。4.3 饭店选址商圈分析法2)哈夫法则：在数个商业集聚区集中于一地时，居民利用哪一个商业集聚区的概率，是由商业集聚区的规模和居民到商业集聚区的距离决定的。商业集聚区的规模可根据销售场地面积算出，距离为时间距离。 式中： 据经验推出的范围值 PD居住在I地区的消费者选择J商店聚集区购物的概率 J商店聚集

38、区店铺数累计 SJJ商店聚集区的面积 TD从I地区到J商业聚集区所需时间4.3 饭店选址【业务链接4-2】哈夫法则计算示例若有一A超市决定进驻J区开设商店，选址为一处面积3000平方米、距离I社区1.2千米的地方；附近有B商业街卖场，面积为1800平方米，距离I社区0.8千米。而I社区共有1000人，运用哈夫法则可计算I社区的人去A超市购物的可能性。利用该比率，可知在I社区的1000人中，将有42.5%，即425人前往A超市购物。由此可知：根据哈夫法则就能求出从居住地去特定商业设施的出行概率，预测商业设施的销售额、商业聚集的集客能力等，从而得知商圈结构及竞争关系会发生怎样的变化。在调查大型零售店对周边商业集聚的影响力时也经常使用这一模型。4.3 饭店选址商圈分析法3)康帕斯法则：是在雷利法则的基础上发展而来的，用于求出商圈的分界点。其公式如下：式中： DaA都市到中间地C的距离 DbB都市到中间地C的距离 PaA都市人口 PbB都市人口由此可见，运用康帕斯法则，只需有两个都市人口和距离便可求出分界点，从而界定商圈。4.3 饭店选址【业务链接4-3】康帕斯法则计算示例X都市有9.2万人，距离A都市（22万人）有48.8千米，距离B都