【营销】湖南耒阳万亿地下商业街区推广方案课件

1、【营销】湖南耒阳万亿地下商业街区推广方案【营销】湖南耒阳万亿地下商业街区推广方案3营销推广21项目背景项目发展策略3营销推广21项目背景项目发展策略项目地处五一东路万亿百货地下，并与一、二期地下一层相连通，无产权的地下商业。项目概况1总建筑面积2961平使用面积1698平公摊面积1263平使用率57%入口项目地处五一东路万亿百货地下，并与一、二期地下一层相连通，无耒阳在建项目1鼎尚广场第一国际财富广场名称规模产品类型第一国际近5万集中商业财富广场4万集中商业鼎尚广场4-5万集中商业西湖广场5万集中商业龙腾广场3万集中商业万元蔡子池8万集中商业2015-2017年商业规划建设供应体量近30万，主

2、要集中在蔡子池、金山市场区域，产品同质，竞争激烈。目前耒阳县城区纯商业项目交多；在区域分布上，主要集中在蔡子池区域。耒阳在建项目1鼎尚广场第一国际财富广场名称规模产品类型第一国名称价格业态第一国际近4-5万/平珠宝、影院、服饰、娱乐财富广场价格未定目前未定鼎尚广场4-5/平（最高10-12万/平）服饰、娱乐等为主，业态没有具体划分西湖广场前期4万/平，目前价格在2万/平时尚娱乐在售项目价格1五一商圈的集中商业销售一、二层为主，价格在4-5万/平，竞争激烈，销售缓慢。名称价格业态第一国际近4-5万/平珠宝、影院、服饰、娱乐财富耒阳商圈分布1商圈分布：形成五一路、城北路两大成熟商圈格局，以街铺、专

3、卖店形式为主，主要辐射耒阳市内居民五一商圈耒阳市目前呈现两大成熟商圈的格局形势：五一东路、沿江路、蔡伦路形成的五一商圈，购物超市步步高等城北路商圈，经营方式：以街铺、专卖店为主，超市为辅经营档次：从中高端到低端不等辐射人群：耒阳市商业消费人群以耒阳消费者为主，对市外消费者基本无辐射力，耒阳市居民对两大商圈认可度高，形成了固定的消费习惯城北商圈耒阳商圈分布1商圈分布：形成五一路、城北路两大成熟商圈格局，位置租金云森步行街商铺50-60元/平海琼超市区域150-260元/平金山市场老市场130元/平,购物大楼二楼100-120元/平老步步高百货内街100-110元/平第一国际200元/平（一楼最佳

4、位置）耒阳商业租金水平1高租金主要分布五一路150-200元/平左右，五一路为两旁内街租金40-60元/平，业态处于零散、结构不合理、硬件配套差。位置租金云森步行街商铺50-60元/平海琼超市区域150-耒阳较早的批发+零售的精品服饰市场，客户群体主要以15-25岁青少年及40-60岁的农村客户为主。金山市场1金山市场区位：耒阳核心区项目概况：联建筑面积：500000平方米，占地面积：200000平方米商业定位：主营地段服饰和时尚服饰业态：分为三大部分铺面：15-20平经营状况：人气较旺，耒阳市居民对其较为认可经营模式：自主经营。耒阳较早的批发+零售的精品服饰市场，客户群体主要以15-25老区

5、市场早建于1987年，目前摊位商户约有216个，门面商户约有196个，经营业态以服装类为主，约199个，其它鞋帽类67个，生活用品类24个，干货产品类22个，食品类15个，水产品类7个等等，消费档次以中低档为主。市场摊位面积单个约10平方米，租金根据位置情况约为1000-1500元/个/月(前期租金约500元)。市场内部店面面积单个约为15平方米，租金价格约为2000元/个/月。新区为一栋商业经营规模三层的商场，单层面积约1500平方米，总规模约4500平方米。临街街铺共13个，商家为银行，联通电讯，蛋糕店，大药房，手机店等等。其一层内部实际经营业态为蔬菜，肉类，干货类，食品类等农贸产品，摊位

6、总计38个，租金为1000元/个/月。 二层经营业态为男女服装，店面总数82个，单个面积约为11-15个平方米。租金根据位置及面积约为4000-7000元/个/月。 三层敞开式大卖场, 经营业态为鞋类，床上用品，儿童服装类。金山服装城在2003年经过一次改造之后，现市场分为老区和新区两块，总建筑面积8500平方米，经营面积约13500平方米，一层经营业态多为女士内衣，小饰品，美容美甲，休闲服饰等等，店铺数量现约为74个，有耒阳农商银行，手机通讯，大药房等等，二层经营业态以休闲服装为主，店面总数120个，三层经营业态为儿童服装金山市场1金山市场经营较久，客流量大，内街租金水平在100-130元/

7、平。老区市场早建于1987年，目前摊位商户约有216个，门面商户12耒阳商业市场供应量大，近30万，产品同质化严重。金山市场由于消防等原因，6月启动拆迁工作，承接商家到本项目具有利好机会。总结13中端时尚型的服饰市场需求量大，批发+零售模式，吸引大量的经营者。12耒阳商业市场供应量大，近30万，产品同质化严重。金山市场3营销推广31项目背景项目发展策略3营销推广31项目背景项目发展策略Strengths （优势）Weaknesses （劣势）耒阳的商业核心地段项目集住宅、集中商业等为一体的城市综合体。南向临耒水，拥有一线江景。区域生活配套齐全，拥有教育、医疗、生活超市等配套。地块狭长、临街面小

8、，不利于商业打造。项目属于地下负一层，无产权。Opportunities（机会）Threats （威胁）核心商业地段的城市综合体，与其他项目形成差异化竞争，凸显项目的升值速度和保值性县级城市房地产供应量大，竞争白热化。高铁经济分流客户资源。SWIT分析3Strengths （优势）Weaknesses （劣势）耒政府指定市场承接地时尚潮流街区形象定位案名建议万亿潮流街突出公司品牌突出时尚型商业格子铺的特色首批地下区域定位3政府指定市场承接地形象定位案名建议万亿潮流街突出公司品牌突首批地下区域产品门面积划分3面积20-30平为主，总个数71+17=88个 首批地下区域产品门面积划分3面积20-3

9、0平为主，总个数71租金比较法-周边租金水平3高租金主要分布五一路150-200元/平左右，五一路为两旁内街租金40-60元/平。位置租金云森步行街商铺50-60元/平海琼超市区域180-260元/平金山市场老市场130元/平,购物大楼二楼100-120元/平老步步高百货内街100-110元/平第一国际200元/平（一楼最佳位置）租金比较法-周边租金水平3高租金主要分布五一路150-200本项目实现火爆场面，建议首次开盘价格与周边市场相对有优势，提高客户对项目价值认识，同时接受项目的价格，摸排客户的价位防止价格过高流失客户，价格过低，无法达到项目预期价值，让客户感受项目未来的发展潜力，先报整盘

10、价，再报本次内部认购价格。短租客户（租1年）按价格60元/平报价外部市场价格38元/平（报价）首批内部成交价32元/平（报价）租金比较法-售价3内部认购售价=年租金x年=32元/平*12年*15年 =5760元/平外部认购售价=年租金x年=38元/平*12年*15年 =6840元/平本项目实现火爆场面，建议首次开盘价格与周边市场相对有优势，提租金比较法-总销售额3使用面积：1698平销售建筑面积：2122平总建筑面积2961平分摊：销售的分摊按20%计算，总分摊率43%售价：6300元/平 内部认购售价总销售额=使用面积X售价= 2122 X 5760=1222万对外认购售价总销售额=使用面积

11、X售价= 2122 X 6840=1451万租金比较法-总销售额3使用面积：1698平项目装修建议3地下商业街入口：采用玻璃和框架结合的方式，利于顶部广告展示及灯光效果展示。项目装修建议3地下商业街入口：采用玻璃和框架结合的方式，利于项目装修建议-入口效果图3项目装修建议-入口效果图3项目装修建议3铺面用玻璃和门头招牌间隔成20-30平的铺面。安装电视机，每50米安装2台40寸左右电视机，提升商业街的氛围项目装修建议3铺面用玻璃和门头招牌间隔成20-30平的铺面。项目装修建议3过道顶部：设置时尚型的造型或绿植形成现场的时尚潮流氛围项目装修建议3过道顶部：设置时尚型的造型或绿植形成现场的时尚3营

12、销推广21项目分析项目发展策略3营销推广21项目分析项目发展策略项目价值梳理4五一商圈 时尚潮流街区十万人流 千亿财富圈7.2万平唯一大型时尚体验中心三大广场顶级时尚休闲区20-30平时尚精品街铺五星级生鲜市场项目价值梳理4五一商圈 时尚潮流街区区域+时尚精品街区+大规划+低总价核心商圈唯一时尚潮流街区20-30平格子铺项目价值梳理4耒阳最大的商业中心区域+时尚精品街区+大规划+低总价核心商圈唯一时尚潮流街区21、考虑公司的资金情况；2、充分考虑项目产权特点；3、充分考虑项目开发的现金流。4、充分考虑项目的利润价值售批产品考虑公司的资金情况以及项目整体规划布局，人流动线等因素，万亿百货地下负一

13、层、蔡子池一、二期负一层，以格子铺的销售形式以售卖15年经营权。销售策略31、考虑公司的资金情况；售批产品考虑公司的资金情况以及项目整项目内部认购3目标客户优惠政策集团内部+金山商户+五一地下商场商户进行内部商家的认购，形成市场销售热潮。10万认购金，享受32元/平价格，并直接选铺。提前锁定客户，采取内部认购直接选铺，统一进行换签，15年的经营权。项目内部认购3目标客户优惠政策集团内部+金山商户+五一地下商项目内部认购32年之内不准退铺，2年后无法经营，商家可选择退铺或转让经营权。时间退铺及转让政策2-5年按55元/平计算扣除租期内的租金，退还剩余部分5-10年按50元/平计算扣除租期内的租金

14、，退还剩余部分10-15年按45元/平计算扣除租期内的租金，退还剩余部分项目内部认购32年之内不准退铺，2年后无法经营，商家可选择退项目认筹3优惠类型优惠条件目的一重优惠诚意登记优惠1%用身份证进行登记识别客户诚意度，享受最高优惠二重优惠认筹优惠2%10万认筹金直接定铺位三重优惠付款优惠1%规定时间内签约付款促进成交注：针对未退筹且未选到房源的老客户，如果继续关注项目，有购买后期的意向客户适时追加1%，并且享受优先选房权，以鼓励老客户成交。认筹方式：散户认筹直接定铺，集中签约，缴纳剩余尾款认筹金额：10万价格释放：认筹客户直接释放精准价格，均价成交租金在38元/平/月。项目认筹3优惠类型优惠条

15、件目的一重优惠诚意登记优惠1%用身份7月8月9月时间轴广告语内部展示+微信+外展电视+行销+网络+短信媒体政府指定市场承接地时尚潮流街区时尚街区 品牌大户强势进驻政府指定市场承接地 时尚潮流街区主题营销计划47月准备期7.10-7.31内部认购期8.1-8.31对外蓄客期内部认购动员大会认筹活动活动具体工作计划见附件开盘7月8月9月时间轴广告语内部展示+微信+外展电视+行销+网络7-8月推广计划7-8月推广计划内部推荐产品推荐活动目的：通过内部产品推荐方式，促进内部员工成交；活动时间：7月初（暂定）活动场地：（暂定）人员：万元各公司中高层、万亿商家、万亿合作单位等。万元潮流街7-8月推广计划4

16、内部推荐产品推荐活动目的：通过内部产品推荐方式，促进内部员工万亿百货地下停车场网柱上设置项目宣传广告7-8月推广计划4万亿百货地下停车场网柱上设置项目宣传广告7-8月推广计划4外展点4万亿主入口设置外展点，利用万亿的客流和商户进行有效宣传，积累意向客户。外展点4万亿主入口设置外展点，利用万亿的客流和商户进行有效宣媒体选择节奏安排微信软文万元企业公关软文+项目价值点释放展示万亿办公室的项目整体规划、装修效果等形象展示活动：内部推荐会。团队拓展组建销售团队进行在企业内部进行意向一对一推荐7-8月推广计划4媒体选择节奏安排微信软文万元企业公关软文+项目价值点释放展示8-9月推广计划8-9月推广计划项

17、目一期采用围墙包装，采用木条板，加高，形成冲击力和醒目性。围墙内容：以万亿百货地下街区宣传为主8-9月推广计划4项目一期采用围墙包装，采用木条板，加高，形成冲击力和醒目性。在万亿百货的电梯口设置画架,提供项目的展示。万亿百货的电梯口设置画架8-9月推广计划4在万亿百货的电梯口设置画架,提供项目的展示。万亿百货的电梯口行销+万亿百货的展示结合建议在万亿百货入口设置临时展销点，提供客户咨询。主题：政府指定市场承接地 ， 时尚潮流街区人员：2-3名礼品：1、扫二维码送万亿百货现金卡20元，2、认购送万亿百货现金卡100-200元行销策略4行销+万亿百货的展示结合行销策略4媒体选择节奏安排电视电视开机

18、广告或飞字广告微信万元企业公关软文+项目价值点释放。行销：金山市场、五一地下商场、南北正街为主要行销点开展耒阳市行销活动网络组建销售团队进行在企业内部进行意向一对一推荐短信金山市场、教育、医疗、政府，企事业单位，1次/星期，10万/次8-9月推广计划4媒体选择节奏安排电视电视开机广告或飞字广告微信万元企业公关软营销团队架构4项目经理1名招商经理1名招商专员1名销售经理1名置业顾问4名策划1名团队施行项目经理制，设置策划、招商、销售三个模块，编制9-10人。总经理营销团队架构4项目经理1名招商经理1名招商专员1名销售经理1优秀的销售员内容培训能力提升12商业地产培训竞品分析房地产专业知识心理学及逼定技