惠州某商业项目初步策划方案

1、惠州商业业项目初步步策划方方案一、项目目分析与与评价（1） 总体策策划思路路1.全全面把握握，有的的放矢：项目的的成功开开发与营营销都是是建立在在对目标标客户群群需求的的分析之之上，所所以首前前要了解解目标客客户群是是谁（即即房子建建好了买买给谁），他们们需要什什么样的的产品，在此基基础之上上然后再再对项目目物业进进行最优优的设计与组组合，不不求最好而求求最合适适。2.清清晰定位位，分期期开发：经过现现场勘察察之后，本人对对项目的的资源优优势和劣劣势进行行判断与与整合，发现该该项目（特别是是农贸市市场部分分）在该该地域有有很大的的需求，但人气气不旺。没有人人气那么么商业部部分就做做不起来来，从

2、而而严重影影响项目目的投资资回报率率。那就就不妨先先把农贸贸市场建建立起来来，而后后建成的的酒店商商业部分分和公寓寓部分就就跟着升升值，从从而实现现最优开开发模式式与项目目自身进进行完美美对接。3.租租售并举举，快速速收益：整个项目目的建筑筑形式和和当地的的经济水水平客观观上加大大了销售售难度，即使是是在定位位有充足足推广价价值的情情况下，仍然无无法确保保所有物物业一定定销售成成功。因因此，我我们必须须以快速速收益为为目标，前期要要以租带带售，租租售并举举，这样样既可以以提升资资金回笼笼套现速速度，又又可以快快速提升升人气。（2）、整体规规划的调调整意见见 建议原则则 “主主题性”原则“互互动

3、式”原则 “开开拓、创创新”原则 “可可持续发发展”原则 整体体性、战战略性原原则效益益的最大大化原则则 （3）、项目策策略总建建议：1.功功能性卖卖点：从从项目自自身挖掘掘出来卖卖点，在在整合营营销中体体现持久久性； 2.非非功能性性卖点：从项目目以外的的方面挖挖掘卖点点，在营营销的各各阶段体体现出阶阶段性； 3.卖卖点的独独创性：以差异异华竞争争为前提提，做到到人无我我有、人人有我优优、人优优我奇的的特点； 4.逆逆向思维维与反向向思维：能够跳跳出楼盘盘谈楼盘盘，跳出出卖点谈谈卖点；5.策策略的整整合性：将卖点点贯穿整整个营销销全过程程，确定定了卖点点以后推推出系统统的整合合方案。（4）

4、项目SSWOTT分析S（优势势）：硬性需需求旺盛盛，市场场稀缺。农贸市场场和休闲闲娱乐酒酒店资源源稀缺，周围五五公里以以内没有有农贸集集市和休休闲娱乐乐场所，可以说说本项目目是顺应应市场需需求。政府对对本项目目的大力力支持。在项目的的现场勘勘察的过过程中，本人还还了解到到本项目目得到了了当地政政府的大大力支持持，这对对项目的的开发极极为有利利。交通相相对较便便利。经过初步步考察了了解，本本项目位位于省道道旁边，附近有有惠莞高高速公路路。离惠州州市区不不到200公里。W（劣势势）： 项目目人气指指数不够够。据初步观观察，项项目所在在地人口口分布不不均，大大多集中中在工厂厂里。因因此，如如何吸引引

5、人气来来带动商商业的发发展是我我们需要要思考的的首要问问题。O（机会会）： 稀缺缺资源，升值潜潜力大。由于项目目所在区区域土地地和农贸贸市场的的稀缺性性，产品品必将是是少有稀稀缺资源源，必将将吸引附附近菜农农和工业业园区食食堂采购购对本项项目的关关注，若若操作运运营得当当，项目目的升值值潜力很很大。工业区区日渐成成熟，市场需需求在扩扩大。随着项目目周边的的工业园园区的建建设，农农贸市场场和酒店店公寓、商业部部分的市市场需求求将会逐逐步扩大大。T（威胁胁）：市场竞竞争激烈烈造成客客户分流流。项目所在在区域工工厂较多多（人口口自然不不会少），每个个工厂都都有自己己的食堂堂，而食食堂大多多数都已已经

6、与附附近的农农贸市场场形成稳稳定的采采购关系系，因此此就会造造成客户户分流。这在客客观上给给项目带带来很大大的威胁，如如何处理理这个问问题也不不得不思思考。（5） 项目总总建议经过我们们的现场场勘察分分析，综综合贵公公司的最最初开发发设计理理念，本本人从前前程策划划的角度度对项目目的物业业定位以以及营销销推广提提出以下下建议，仅供参参考：根据据市场需需求情况况对项目目的物业业进行合合理的规规划，特特别注意意设计好好项目的的业态组组合，建建议定位位为工业业配套的的综合型型商业区区和农贸贸市场。 分期期开发，先将农农贸市场场建立起起来，以以此吸引引人气；然后开开发商业业酒店部部分，商商业部分分以首

7、层层商铺为为主，考考虑到商商铺升值值空间较较大，应应以招商商（外租租）为主主，酒店店部分则则做成酒酒店式公公寓或者者休闲俱俱乐部等等形式（若考虑虑快速回回收资金金则可选选择酒店店式公寓寓），为为有需求求的人群群提供服服务；最最后观察察市场情情况再来来决定是是否开发发公寓。通过过灵活划划分商铺铺面积来来控制“总价”，推出出短期租租赁政策策，尽量量降低投投资门坎坎，使项项目积聚聚大量的的潜在客客户群。农贸贸市场前前期招商商策略为为“请进来来，买出出去”，所谓谓“请进来来”是指商商铺前期期应以租租为主，适当降降低租金金，先吸吸引众多多菜农进进来；“买出去去”是指等等到市场场的客源源稳定下下来了再再买

8、出去去，这样样菜农就就愿意出出较好的的价格来来购买，开发企企业也可可以获得得很好的的投资回回报。注意意引入商商业物业业和统一一运营管管理的形形象和概概念，对对项目进进行适当当的包装装，通过超超常规宣宣传，在在周边进进行营销销造势，让该项项目的开开发成为为当地居居民和工厂厂食堂关关注的热热点，形形成良好好的口碑碑并且节节约宣传传费用，以最小小的营销销费用来来达到较较好的效效果。 一一定要让让项目开开发与营营销同时时进行，以降低低投资风风险，并并积极与与各个工工厂的食食堂联系系，力争争与之形形成紧密密的合作作关系（工厂食食堂可以以降低采采购成本本，我方方可以吸吸引大量量的客源源），使使农贸市市场部

9、分分先旺起起来。二、 项项目定位位项目物业业必需要要有一个个清晰有有效的定定位，这这是展开开营销推推广的基基础。选选择有突突破性的的定位，充分利利用项目目所特有的的区域有有效需求求优势，从而可可以避开开项目的的区域人流流量劣势势（暂时时），扬扬长避短短。（1） 选择条条件商铺物业业必需要要有一个个清晰有有效的经经营定位位，这是是展开营营销推广广的基础础。选择择有突破破性的定定位，充充分利用用项目所所特有的的区位环环境优势势，从而而可以避避开项目目的交通通和人流流量劣势势，扬长长避短。其次，商商铺经营营定位要要同时兼兼顾较大大范围的的持续发发展空间间，兼顾顾对上层层小区居居民生活活带来的的影响，

10、即所引引进的商商业必须须是对小小区居民民生活和和环境不不产生影影响（或或影响很很小）的的物业。（2）经经营定位位（市场场功能）经过我们们的调查查分析，结合贵贵公司最最初定的的开发理理念和经经营定位位，本项项目的基基本物业业定位已已经确定定，经营营定位为为：区域域性农贸贸市场+工业配套套性综合合商业+休闲式式酒店（棋牌室室、俱乐乐部）+公寓（酒店式式公寓）将以上商商业形态态与当地地的实际际情况比比较，可可以发现现基本符符合市场场需求。要想让让本项目目的经营营定位与与当地的的实际需需求更相相融合，关键在在建筑规规划和对对细节的的处理上上。（3） 产品定位位（建筑筑形式）通过贵公公司对项项目的介介绍

11、（看看过规划划效果图图），综综合本项项目的经经营定位位，总结结以上商商业形态态的特点点基本，本人对对本项目目的产品品定位特特提出以以下建议议供参考考：1、农贸贸市场部部分农贸市场场部分根根据其功功能特性性应为开开放式结结构、低低层建筑筑（一层层或两层层），可可以设计计成多个个进出口口，另外外还要考考虑其卫卫生和通通风情况况。建筑筑设计时时也应该该充分考考虑商铺铺划分的的灵活性性，通过过灵活划划分商铺铺面积来来控制“总价”，这样就就更便于于商铺的的营销租租售。2、综合合商业和和酒店（棋牌娱娱乐部）这部分的的建筑形形式可以以采用多多层建筑筑（3-7层）设计，出于对对建筑成成本的考考虑建议议不要做做

12、成小高高层（88-122层）。位置应应邻主干干道摆放放，建筑筑外观一一定要时时尚，可可以适当当用颜色色涂料或或幕墙来来装饰。商业部部分应放放在首层层（若有有需要也也可以在在二楼做做部分商商铺），上层为为酒店、棋牌俱俱乐部等等。3、酒店店式公寓寓对于这部部分的市市场定位位，本人人一直持持怀疑态态度（可可能是本本人对当当地市场场不太了了解）。建议对对目标市市场做一一下市场场调研后后再决定定是否可可以进行行开发。若对项项目进行行分期开开发，本本人建议议应放在在第三期期（一期期为农贸贸市场部部分，二二期为商商业酒店店部分）。如果果从建筑筑成本考考虑的话话还可以以将这部部分和商商业酒店店放在一一起，放放

13、在同一一栋楼的的最上层层。这样样就可以以很好的的规避市市场带来来的风险险。（4）营营销定位位（价格定定位）农贸市场场商铺由于这一一部分的的商铺在在区域内内具有一一定的特特殊性和和稀缺性性，没有有可参照照的物业业供比较较，所以以采用市市场比较较定价法法是行不不通的，建议这这部分物物业的定定价采用用成本法法来定价价，根据据建造成成本在控控制一定定利润率率的条件件下来定定一个让让客户群群可以接接受的价价格。若若出租给给菜农，首年出出租价格格建议控控制在一一个较低低的水平平，这样样可以快快速提升升人气。综合商业业部分本部分是是项目的的一个重重要利润润点，定定价建议议采用市市场比较较法与成成本法相相结合

14、的的方法。因首层层商铺升升值空间间比较大大，建议议先不要要出售，早期以以出租为为主。休闲酒店店部分 这一部部分则应应仔细考考虑，若若考虑资资金的周周转利用用效率和和快速收收益套现现则可以以直接进进行销售售，若要要求更高高的投资资回报率率则可以以选择自自己经营营。公寓部分分根据市场场情况来来定价，因本人人不了解解目标市市场情况况故这部部分先不不做分析析。但本本人曾在在珠海做做过一个个类似的的项目可可供参考考借鉴：当时那那个项目目还没开开工建设设就已经经有三分分之一的的面积被周周边工厂厂提前预预定了，据了解解有的工厂厂会为高高级管理理人员提提供福利利房，而而工厂的的房子又又没有产产权，而而调动户户

15、口需要要房产，故很多多工厂有有此需求求。因此，建建议与周周边的工工厂先行行联系沟通通，此种种营销模模式还可可以在很很大程度度上减少少投资风风险。在在调查以以后根据据市场需需求再来来论证开开发的可可行性。（5） 商铺划划分根据商铺铺建筑形形状，先先将商铺铺预先分割割成三种种组合方方案，然然后根据据意向客客户的需需求再来来决定如如何进行行租售。划分方案案一：将将A、C、D三个个单元作作为一个个单位整整体租售售，不考考虑分开开租售。划分方案案二：将将A单元作作为一个个租售单单位，CC和D单单元合并并为一个个租售单单位。划分方案案三：将将A、C、D三个个单元分分开独立立租售，互不影影响。以上划分分方案

16、的的优缺点点不再做做具体分分析，建建议根据据意向客客户的需需求来灵灵活掌握握。三、营销销推广策策略总的营销销原则是是：“请进来来，买出出去”；以租带带售，租租售并举举；当既既有客户户租又有有客户买买时，若若商铺销销售价格格能够达达到预期期制定的的价格，则优先先销售；当租金金价格相相差不大大时，预预租面积积大的客客户优先先于预租租面积小小的客户户。（1） 有的放放矢鉴于本项项目的经经营定位位明确，各部分分的目标标客户也也相对明明确，因因此针对对目标客客户群进进行有效效的宣传传推广是是最直接接最有效效率的。例如农农贸市场场市场部部分：针针对菜农农、工厂厂食堂和和其他进进行农产产品交易易的人群群开展

17、宣宣传推广广最直接接有效。适合本本项目的的低成本本和直接接有效的的推广策策略是：以固定定墙体广广告为主主（如在在关键地地段拉横横幅，树树立广告告牌等），通过过直观的的视觉效效果来营营销造势势并打动动消费者者的心，直接针针对广大大目标客客户群和和一些潜潜在的客客户群进进行项目目宣传推推广和招招商，以以令自用用和投资资都满意意的经营营空间和和环境来来吸引目目标客户户。（2） 辅助推推广由于项目目位置区区域较偏偏僻，在在项目所所在地周周围的墙墙体广告告不一定定能达到到满意的的效果，故应将将营销思思路从目目标客户户群转移移到广大大不确定定性消费费者身上上来。建建议在当当地发行行量较高高的报纸纸上刊登登

18、大面积积租售广广告，或或者通过过当地的的电台、电视台台来辅助助宣传推推广，从从而以较较小的投投入来获获得较好好的效果果。另外外还可以以利用房房产中介介的投资资客户资资源来辅辅助进行行推广租租售。（3） 租售并并举，快快速收益益套现整个商铺铺的建筑筑形式和和面积规规模客观观上有一一定的销销售难度度，即使使是在定定位有充充足推广广价值的的情况下下，仍然然无法确确保一定定销售成成功。因因此，我我们必须须以快速速收益为为目标，以销售售为中心心，以租租带售，租售并并举，全全面升级级资金回回笼套现现的能力力和速度度。快速套现现手段：在商铺铺的铺位位规划方方案论证证之后，从整个个物业中中抽出成成立一个个新的

19、股股份制公公司，来来负责商商铺的出出租、经经营管理理工作，也将由由该公司司完成整整个商铺铺的购买买行为，以利于于发展商商向银行行套现。由新公司司寻找业业主来联联营经营营这些商商铺，并并以业主主的名义义再注册册一家新新公司，然后以以新公司司的名义义向银行行申请110年55成按揭揭货款，由新公公司负责责首期资资金。由于通过过米柜台台销售的的全面提提价，销销售价格格实际上上已经翻翻了一倍倍，这样样发展商商实际回回笼的资资金，即即是按照照原定销销售价格格执行销销售的资资金数额额；同时时，如果果将销售售执行价价格再提提升300%，使使得商铺铺总价相相当于原原商铺总总价的2230%，使得得所回笼笼50%的

20、资金金就相当当于原价价格总量量的1115%。既然以业业主名义义按揭，商铺当当然100年后归归业主所所有；月月供楼款款由商铺铺的利润润支出，若商铺铺利润不不够，由由经营者者和新公公司共同同按比例例负担；商铺所所有权归归业主所所有，经经营权比比例300%：770%，即新公公司300%，业业主700%；商商铺经营营的内容容以我方方规定范范围内，资金、经营等等由业主主负责；联营合合同签到到订时，业主预预交一年年供楼总总额作押押金；联联营合同同可一签签10年年，中途途变故、转让由由业主承承担费用用。以联营方方式所销销售的商商铺，已已经能进进场经营营，带动动人气；核算月月租金款款额，并并以三个个月的月月租

21、金总总款，以以押金的的形式预预收。同同时，采采用联营营的方式式号召并并组织招招商；与与联营客客户洽谈谈商品销销售的扣扣率，并并提取联联营利润润；以月月租金为为最低线线设定最最少联营营利润，每月与与客户结结算一次次，按扣扣率提取取利润，并将剩剩余部份份返还给给客户；若每月月我们按按扣率提提取的利利润大于于或等于于押金，则在一一年后，按约定定退还押押金，若若小于押押金总额额，则从从押金中中扣除，余下部部分返还还；若每每月客户户所交纳纳的联营营利润均均不够低低线，以以商品价价值量补补足，若若总商品品价值量量不够，勒令客客户退场场，押金金不退；考虑三三个月的的免租起起动方式式，以取取悦客户户。总体工作

22、作，由管管理处负负责协调调和运作作。四、补充充说明（1）、在本建建议案当当中，农农贸市场场是真正正的核心心，是整整个项目目能否真真正经受受考验的的关键。而由于于在中间间设立市市场的项项目、布布局需要要专业人人员进行行科学规规划，在在目前还还没有进进行论证证规划的的前提下下，设施施一项只只能简单单提及。（2）、铺位划划分、经经营布局局与设施施的设立立紧密相相连，前前者未立立所以后后者也只只能一语语概之。（3）、本方案案最终是是否完全全可行，需要就就相关细细节问题题，例如如公共设设施的空空间占用用、内部部墙体的的开凿，请建筑筑施工、工程设设计、规规划专家家、游乐乐设施专专业人员员等多方方进行深深入

23、探讨讨论证。（4）、整个项目目的建筑筑形式和和当地的的经济水水平客观观上加大大了销售售难度，即使是是在定位位有充足足推广价价值的情情况下，仍然无无法确保保所有物物业一定定销售成成功。（5）、我们必须须以快速速收益为为目标，前期要要以租带带售，租租售并举举，这样样既可以以提升资资金回笼笼套现速速度，又又可以快快速提升升人气。（6）、经过现现场勘察察之后，本人对对项目的的资源优优势和劣劣势进行行判断与与整合，发现该该项目（特别是是农贸市市场部分分）在该该地域有有很大的的需求，但人气气不旺。没有人人气那么么商业部部分就做做不起来来，从而而严重影影响项目目的投资资回报率率。（7）、不妨先先把农贸贸市场建建立起来来，而后后建成