云南和文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法

1、 PAGE 38 PAGE 39文政发2011073号文山州人人民政府府关于印印发文山壮族族苗族自自治州物物业管理理暂行办办法的通通知各县人民民政府，州直各各委、办办、局：文山壮壮族苗族族自治州州物业管管理暂行行办法已经第第十二届届州人民民政府第第41次次常务会会议讨论论通过，现印发发给你们们，请结结合实际际，认真真贯彻执执行。二O一OO年七月月二十七七日文山壮族族苗族自自治州物物业管理理暂行办办法第一章总则则第一条 为加加强我州州城镇住住宅小区区物业管管理，规规范物业业管理服服务活动动，维护护业主和和物业服服务企业业的合法法权益，改善提提高人民民群众的的居住生生活和工工作环境境，根据据中华华

2、人民共共和国物物权法和国务务院物物业管理理条例（以下下简称条例）、云南省省物业管管理规定定等有有关法律律、法规规的规定定，结合合我州实实际，制制订本暂暂行办法法。第二条 本办办法所称称的物业业，是指指已建成成的并经经验收合合格投入入使用的的各类房房屋建筑筑和附属属配套的的设备、设施、建筑地地块以及及管理服服务用房房、会所所等。第三条 本办办法所称称的物业业管理服服务，是是指物业业服务企企业(以以下简称称物业企企业)按按照物业业服务管管理合同同约定，对各类类房屋及及配套的的设施、设备、道路、绿化和和相关场场地等进进行维修修、养护护、管理理，维护护环境卫卫生和公公共秩序序的服务务活动。第四条 本办

3、办法所称称的住宅宅小区，是指以以住宅为为主体功功能配套套齐全的的住宅小小区或住住宅组团团以及各各单位的的单元住住宅楼、办公住住宅混合合楼，住住宅、非非住宅混混杂居住住区、工工矿居民民点等。第五条 本办办法所称称的业主主，是指指房屋所所有权人人或单位位。第六条 政府府提倡业业主通过过公开、公平、公正的的市场竞竞争机制制选择合合法的专专业化物物业企业业。鼓励励物业企企业采用用新技术术、新方方法、依依靠科技技进步提提高物业业服务和和管理水水平。第七条 凡在在文山州州行政区区域内的的物业服服务管理理活动均均适用本本办法。县级以以上人民民政府房房地产行行政主管管部门负负责本行行政区域域内物业业服务管管理

4、活动动的监督督管理工工作。第二章 业主主及业主主大会、业主委委员会第八条 业主主可以委委托代理理人参加加业主大大会会议议，业主主应当有有签名的的书面委委托书给给代理人人。委托托代理人人应当具具备完全全民事行行为能力力，业主主在物业业服务管管理活动动中享有有下列权权利：(一)按按照物业业服务管管理合同同的约定定，接受受物业企企业提供供的服务务管理；(二)提提议召开开业主大大会会议议，并就就物业服服务管理理的有关关事项提提出建议议；(三)提提出制订订和修改改管理规规约、业业主大会会议事规规则的建建议；(四)参参加业主主大会会会议，享享有投票票权，享享有业主主委员会会成员的的选举权权和被选选举权；(

5、五)监监督业主主委员会会工作；(六)监监督物业业企业履履行物业业服务管管理合同同；(七)监监督物业业共用部部位、共共用设施施设备维维修基金金的管理理使用；(八)对对物业共共用部位位、共用用设施设设备和相相关场地地使用情情况享有有知情权权和监督督权；(九)法法律、法法规规定定的其他他权利。第九条 业主主在物业业服务管管理活动动中，应应当履行行下列义义务：(一)遵遵守管理理规约、业主大大会议事事规则；(二)遵遵守物业业管理区区域内共共用部位位、共用用设施设设备的使使用，公公共秩序序和公共共环境的的维护等等方面的的规章制制度；(三)执执行业主主大会的的决议和和业主大大会授权权业主委委员会做做出的决决

6、定；(四)按按照国家家和各级级政府的的有关规规定交纳纳专项维维修基金金；(五)依依法履行行物业服服务管理理合同，按时交交纳物业业服务管管理费用用及合同同约定的的相关费费用；(六)法法律、法法规规定定的其他他义务。第十条 物业业管理区区域内全全体业主主组成业业主大会会。业主主大会是是代表和和维护物物业管理理区域内内全体业业主在物物业服务务管理活活动中的的合法权权益的自自治组织织。第十一条条 一一个物业业管理区区域只能能成立一一个业主主大会和和一个业业主委员员会。物物业管理理区域应应根据便便于管理理，相对对集中的的原则划划分，但但建筑面面积在330万平平方米以以上分多多期开发发的住宅宅小区，可以划

7、划分为两两个以上上物业管管理区域域。属于城市市建设中中自然形形成的，相对独独立的住住宅区和和非住宅宅物业，可以划划分为一一个物业业管理区区域。第十二条条 同同一个物物业管理理区域内内的业主主，应当当在物业业所在地地的县级级以上房房地产行行政主管管部门的的指导下下成立业业主大会会，并选选举产生生业主委委员会。但是，只有一一个业主主的，或或者业主主人数较较少且经经全体业业主一致致同意，决定不不成立业业主大会会的，由由业主共共同履行行业主大大会、业业主委员员会职责责。第十三条条 物物业管理理区域符符合下列列条件之之一的，应当召召开首次次业主大大会会议议，成立立业主委委员会：(一)将将物业交交给业主主

8、的建筑筑面积达达物业服服务管理理区域总总建筑面面积500%以上上的；(二)将将物业交交给第一一个业主主之日起起满3年年的；(三)占占购房业业主300%以上上业主提提议的。第十四条条 业业主在业业主大会会会议上上的投票票权，根根据业主主拥有物物业的建建筑面积积、住宅宅套数等等因素，按下列列标准确确定：(一)住住宅物业业，每套套住宅建建筑面积积在1440平方方米以下下的1票票；超过过1400平方米米不足2280平平方米的的为2票票；2880平方方米以上上的为33票。(二)非非住宅物物业，每每处建筑筑面积在在2000平方米米以下的的为1票票；每超超过2000平方方米的增增加1票票，但最最多不超超过3

9、00票。第十五条条 业业主大会会履行下下列职责责：(一)制制订、修修改管理理规约和和业主大大会议事事规则；(二)选选举、更更换业主主委员会会委员，监督业业主委员员会的工工作；(三)选选聘、解解聘物业业企业；(四)决决定专项项维修基基金的使使用、续续筹方案案，并申申报、监监督实施施；(五)审审议物业业企业有有偿服务务及其收收费标准准；(六)制制订、修修改物业业管理区区域内物物业共用用部位和和共用设设施设备备的使用用、公共共秩序和和环境卫卫生的维维护等方方面的规规章制度度；(七)法法律、法法规或者者业主大大会议事事规则规规定的其其他有关关物业管管理职责责。第十六条条 业业主大会会会议可可以采用用集

10、体讨讨论的形形式，也也可以采采用书面面、表格格征求意意见的形形式，但但应当有有本区域域内持有有二分之之一以上上投票权权的业主主参加。第十七条条 业业主大会会做出决决定，应应当经与与会业主主所持投投票权二二分之一一以上通通过。业业主大会会作出制制订和修修改业主主公约、业主大大会议事事规则，选聘和和解聘物物业企业业，专项项维修基基金使用用和续筹筹方案的的决定，应当经经本区域域内全体体业主所所持投票票权三分分之二以以上的业业主通过过。业主大会会的决定定对物业业管理区区域内的的全体业业主具有有约束力力。第十八条条 业业主大会会会议分分为定期期会议和和临时会会议。业业主大会会定期会会议应当当按照业业主大

11、会会议事规规则的规规定召开开，经220%以以上的业业主提议议，业主主委员会会应当组组织召开开业主大大会临时时会议。第十九条条 召召开业主主大会会会议，业业主委员员会应当当在会议议召开115日前前通知全全体业主主，并告告知相关关的居民民委员会会、社区区，同时时做好业业主大会会会议记记录。业主大会会的决议议、章程程、规章章制度等等不得与与国家的的法律、法规相相抵触。第二十条条 业业主委员员会是业业主大会会的执行行机构，履行下下列职责责：(一)召召集并主主持业主主大会会会议，报报告物业业服务管管理的实实施情况况；(二)代代表业主主与业主主大会选选聘的物物业企业业签订物物业服务务管理合合同；(三)了了

12、解、听听取业主主、物业业使用人人的意见见和建议议，监督督和协助助物业企企业履行行物业服服务管理理合同；(四)监监督业主主遵守管管理规约约和监督督管理规规约的实实施；(五)监监督业主主遵守物物业服务务管理合合同，按按时交纳纳物业服服务管理理费用及及合同约约定的相相关费用用；(六)业业主大会会赋予的的其他职职责。第二十一一条 业主委委员会应应当自选选举产生生之日起起30日日内，向向物业所所在地的的县级以以上人民民政府房房地产行行政主管管部门和和居民委委员会、社区、乡镇人人民政府府备案。第二十二二条 业主委委员会主主任、副副主任在在业主委委员会成成员中推推选产生生，主任任1人，副主任任按照业业主委员

13、员会成员员人数的的20%选举。业主委委员会委委员应当当由热心心公益事事业、责责任心强强、具有有一定组组织协调调能力的的业主担担任。业主委员员会委员员的任期期每届为为3年，可连选选连任。业主委委员会委委员原则则上不计计发薪金金，但是是，为了了加强其其责任心心，管理理服务好好物业、业主，可根据据物业管管理区域域规模大大小，物物业服务务管理质质量等因因素给予予一定的的工作补补贴。工工作补贴贴的标准准应当由由本区域域内全体体业主所所持投票票权三分分之二以以上的业业主商议议确定。第二十三三条 管理规规约应当当对有关关物业的的使用、维护、管理(包括餐餐饮、加加工修理理、油漆漆、油料料、粉碎碎等污染染公共环

14、环境的生生产经营营活动)；共用用部位、共用设设施设备备的使用用、收益益、维护护、管理理；业主主的共同同利益，业主应应当履行行的义务务；违反反规约应应当承担担的责任任等事项项依法作作出约定定。管理理规约应应当尊重重社会公公德，不不得违反反法律、法规，不得损损害社会会公共利利益。管管理规约约对全体体业主具具有约束束力。第二十四四条 业主大大会议事事规则应应当就业业主大会会的议事事方式、表决程程序、业业主投票票权确定定办法、业主委委员会的的组成和和委员任任期等事事项作出出约定。第二十五五条 业主大大会、业业主委员员会应当当依法履履行职责责，不得得作出与与物业管管理服务务无关的的决定，不得从从事与物物

15、业管理理服务无无关的活活动。业主大会会、业主主委员会会作出的的决定违违反法律律、法规规的，物物业所在在地的县县级以上上人民政政府房地地产行政政主管部部门，应应当责令令其限期期改正或或者撤销销其决定定，并通通告全体体业主。第二十六六条 业主大大会、业业主委员员会应当当配合公公安机关关，与居居民委员员会、社社区相互互协作，共同做做好维护护物业管管理区域域内的社社会治安安等相关关工作。在物业管管理区域域内，业业主大会会、业主主委员会会应当积积极配合合相关居居民委员员会、社社区依法法履行自自治管理理职责，支持居居民委员员会、社社区开展展工作，并接受受其指导导和监督督。住宅小区区的业主主大会、业主委委员

16、会作作出的决决定，应应当告知知相关的的居民委委员会、社区，并认真真听取居居民委员员会、社社区的意意见和建建议。第三章物业服服务企业业资质管管理第二十七七条 州人民民政府房房地产行行政主管管部门是是州人民民政府物物业服务务管理行行业的行行政主管管部门，负责全全州行政政区域内内物业企企业的行行政管理理，负责责一、二二级企业业资质的的申报、年检的的初审管管理和三三级企业业资质以以下等级级的认证证、审批批和年检检工作。第二十八八条 申请设设立物业业服务的的企业，除应当当符合有有关法律律、法规规规定的的企业设设立条件件外，还还须按照照国家建建设部物业管管理企业业资质管管理试行行办法和云云南省物物业管理理

17、企业资资质等级级管理办办法的的规定办办理。在文山州州境内从从事物业业服务管管理活动动的外地地物业企企业，应应当备齐齐有关资资料到当当地房地地产行政政主管部部门进行行登记，同时报报文山州州人民政政府房地地产行政政主管部部门办理理备案登登记。第二十九九条 物业企企业依法法取得资资质证书书后方可可接受委委托，依依法从事事物业服服务管理理活动。在物业业企业从从事物业业服务管管理的从从业人员员，应当当按照国国家和省省人民政政府的有有关规定定，取得得相应职职业资格格证书。业主委委员会、房地产产开发企企业、机机关、团团体等单单位不得得聘请无无物业服服务资质质的企业业从事物物业服务务管理活活动。第四章 前期期

18、物业服服务管理理第三十条条 本本办法所所称的前前期物业业服务管管理是指指业主委委员会尚尚未组成成前，开开发建设设单位选选聘的物物业企业业实施的的物业服服务管理理。开发发建设单单位选聘聘物业企企业的，应当签签订书面面的前期期物业服服务管理理合同。前期物物业服务务管理费费用，由由开发建建设单位位与物业业企业协协商确定定，物业业服务管管理费在在业主委委员会未未成立前前，由开开发建设设单位支支付。前期物业业服务管管理合同同可以约约定期限限，但是是，期限限未满，业主委委员会成成立后与与物业企企业签订订的物业业服务管管理合同同生效的的，前期期物业服服务管理理合同终终止。前前期物业业服务管管理合同同期限最最

19、长不得得超过33年。第三十一一条 将物业业交给第第一个业业主之日日起，满满3年仍仍未成立立业主委委员会的的，开发发建设单单位可以以继续选选聘物业业企业实实施物业业服务管管理，同同时应当当签订书书面的物物业服务务管理合合同，物物业服务务管理费费用由开开发建设设单位与与物业企企业协商商确定。从第44年开始始，物业业服务管管理费用用由物业业买受人人自行承承担。开发建设设单位与与物业企企业签订订的物业业服务管管理合同同期限为为暂定期期限，最最长不得得超过33年。业业主委员员会成立立后应当当按照本本办法的的相关规规定选聘聘物业企企业，签签订物业业服务管管理合同同，并提提前1个个月书面面告知原原物业企企业

20、，原原物业企企业接到到告知书书后，应应当在11个月的的时限内内与业主主委员会会办理清清楚相关关交接手手续，并并同时终终止原物物业服务务管理合合同。第三十二二条 开发建建设单位位在销售售物业之之前，应应当制订订临时管管理规约约，对有有关物业业的使用用、维护护、管理理，业主主的共同同利益，业主应应当履行行的义务务，违反反规约应应当承担担的责任任等事项项依法作作出约定定。开发建设设单位制制订的临临时管理理规约，不得侵侵害物业业买受人人的合法法权益。第三十三三条 开发建建设单位位制订的的临时管管理规约约，应当当在物业业销售前前向物业业买受人人明示，物业买买卖合同同（商商品房购购销合同同）中中应当包包含

21、前期期物业服服务管理理合同约约定的内内容。物物业买受受人在与与开发建建设单位位签订物物业买卖卖合同（商品品房购销销合同）时，应当对对遵守临临时管理理规约给给予书面面承诺。第三十四四条 业主依依法享有有物业的的共用部部位、共共用设施施设备的的所有权权、使用用权，开开发建设设单位不不得擅自自处置。第三十五五条 物业企企业承接接物业时时，应当当对物业业共用部部位、共共用设施施设备进进行查验验并进行行书面登登记，经经有关人人员签字字认可后后备案管管理。第三十六六条 在办理理物业承承接验收收手续时时，开发发建设单单位应当当向物业业企业移移交下列列资料，同时将将下列资资料(二二套)报报送同级级房地产产行政

22、主主管部门门登记备备案：(一)小小区竣工工总平面面图，单单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图，小区区附属配配套设施施、地下下管网工工程竣工工图，小小区各项项工程竣竣工验收收和验收收备案等等资料；(二)设设施设备备的安装装、使用用和维护护保养等等技术资资料；(三)物物业质量量保修文文件和物物业使用用说明文文件；(四)物物业管理理所必需需的其他他资料。物业企业业应当在在前期物物业服务务管理合合同终止止时5日日内，将将上述资资料全部部移交给给业主委委员会。第三十七七条 开发建建设单位位应当按按照国家家规定的的保修期期和保修修范围，承担物物业的保保修责任任。第三十八八条 开发建建设单位位应当按按照规定定

23、在物业业管理区区域内配配建必要要的物业业管理用用房。物物业管理理用房配配建标准准如下：(一)小小区内房房屋总建建筑面积积在1万万平方米米以下的的，物业业管理用用房建筑筑面积不不得少于于15平平方米；(二)小小区内房房屋总建建筑面积积在1万万平方米米以上33万平方方米以下下的，物物业管理理用房建建筑面积积不得少少于400平方米米；(三)小小区内房房屋总建建筑面积积在3万万平方米米以上55万平方方米以下下的，物物业管理理用房建建筑面积积不得少少于600平方米米，物业业管理用用房不少少于两处处；(四)小小区内房房屋总建建筑面积积在5万万平方米米以上的的，每超超过1万万平方米米，物业业管理用用房在66

24、0平方方米的基基础上应应当再增增加155平方米米，增加加数量以以此类推推，物业业管理用用房应当当为两处处以上。第三十九九条 开发建建设单位位按照房房地产开开发与物物业服务务管理相相分离的的原则，通过招招投标的的方式选选聘具有有相应合合法资质质的物业业企业。住宅物业业的开发发建设单单位，应应当通过过招投标标的方式式选聘具具有相应应合法资资质的物物业企业业；投标标人少于于3个或或者住宅宅规模较较小(总总建筑面面积1万万平方米米以内)的，经经物业所所在地房房地产行行政主管管部门批批准，可可以采用用协议的的方式选选聘具有有相应合合法资质质的物业业企业。第五章 物业业管理与与服务第四十条条 一一个物业业

25、管理区区域只能能由一个个物业企企业实施施物业服服务管理理。业主主委员会会应当与与业主大大会选聘聘的物业业企业订订立书面面的物业业服务管管理合同同，物业业服务管管理合同同的约定定应当包包括下列列内容：物业服务务质量、内容、范围、费用（包括管管理费用用）；物物业管理理事项、区域、权限；小区内内绿地、绿化管管理；小小区内道道路、场场地管理理；小区区内停车车场地及及收费管管理；小小区内共共用部位位、共用用设施设设备正常常维护管管理及经经营收费费管理；物业服服务管理理用房的的使用、双方的的权利义义务、合合同期限限、违约约责任等等。第四十一一条 物业企企业在承承接物业业服务管管理时，应当向向业主委委员会交

26、交纳物业业服务管管理保证证金50000元元至1000000元。该该保证金金作为物物业企业业使用物物管用房房、相关关资料管管理、共共用部位位、共用用设施设设备的正正常维护护管理等等。物业服务务管理合合同终止止时，物物业企业业能完好好、完整整地按时时交还物物管用房房、本办办法规定定的相关关资料、共用部部位和共共用设施施设备的的正常运运转等，业主委委员会应应当及时时如数退退还物业业服务管管理保证证金，反反之，物物业服务务管理保保证金将将作为违违约损失失补偿费费，不予予退还。第四十二二条 物业企企业应当当按照物物业服务务管理合合同的约约定，提提供相对对应的服服务管理理。物业业企业未未能履行行物业服服务

27、管理理合同的的约定，导致业业主人身身、财产产安全受受到损害害的，应应当依法法承担违违约责任任或者相相应的法法律责任任。第四十三三条 物业企企业承接接物业时时，应当当与业主主委员会会办理物物业验收收手续，业主委委员会应应当向物物业企业业移交本本办法第第三十六六条规定定的资料料。物业服务务管理合合同终止止时，物物业企业业应当在在15日日内将物物业管理理用房和和本办法法第三十十六条规规定的资资料交还还给业主主委员会会。物业服务务管理合合同终止止时，业业主大会会若另行行选聘其其他物业业企业的的，物业业企业之之间应当当做好交交接工作作，不得得相互刁刁难。第四十四四条 物业管管理用房房的所有有权依法法属于

28、业业主。物物业管理理用房的的用途是是保障本本小区业业主和物物业的服服务管理理的必备备用房，未经业业主大会会同意，物业企企业不得得改变物物业管理理用房的的用途。业主、业主委委员会和和业主大大会不得得处置物物业管理理用房。第四十五五条 物业企企业可以以将物业业管理区区域内的的专项服服务业务务委托给给专业性性服务企企业，但但不得将将该区域域内的全全部物业业服务管管理委托托给他人人。第四十六六条 对物业业管理区区域内违违反有关关治安、环保、物业装装饰装修修和使用用等方面面法律、法规规规定的行行为，物物业企业业应当制制止，并并及时向向公安机机关和有有关行政政管理部部门报告告。公安机关关和有关关行政管管理

29、部门门在接到到物业企企业的报报告后，应当及及时依法法对违法法行为予予以制止止或者依依法处理理。第四十七七条 物业企企业应当当协助做做好物业业服务管管理区域域内的安安全防范范工作，发生安安全事故故时，物物业企业业在采取取应急措措施的同同时，应应当及时时向有关关行政管管理部门门报告，并协助助做好救救助工作作。物业企业业雇请的的保安人人员（应应取得国国家认可可的保安安资格上上岗证）、清洁洁(保洁洁)工和和其他工工作人员员、管理理人员，应当遵遵守国家家有关规规定，对对被雇请请的人员员身份情情况、家家庭情况况、社会会关系情情况和个个人一贯贯表现等等情况进进行甄别别，并将将详细登登记的情情况报送送房地产产

30、行政主主管部门门备案。第四十八八条 保安人人员在维维护物业业管理区区域内的的公共秩秩序时，应当履履行职责责，不得得侵害公公民的合合法权益益。物业企业业在服务务管理活活动中，应当公公示在本本小区服服务管理理的全部部工作人人员基本本情况和和照片。工作人人员应当当相对固固定，更更换时间间原则在在1年以以上，人人员更换换后须及及时更换换其基本本情况和和照片。第四十九九条 物业使使用人在在物业管管理活动动中的权权利义务务由业主主和物业业使用人人约定，但不得得违反法法律、法法规和管管理规约约的有关关规定。物业使使用人违违反本管管理办法法和管理理规约的的规定，有关业业主应当当承担连连带责任任。第五十条条 小

31、小区内的的环境卫卫生清洁洁和业主主的垃圾圾统一由由物业企企业清扫扫、收集集投放在在业主委委员会确确定的本本小区内内的投放放场地，城市垃垃圾清运运机构每每日须到到小区内内将所投投放的垃垃圾彻底底清运到到城市垃垃圾处理理场(厂厂)。业主装修修、改造造房屋的的建筑垃垃圾由业业主负责责自行清清运。第五十一一条 小区内内的停车车场地、空地、道路可可设置固固定停车车位或临临时停车车位，但但应当征征得所持持投票权权三分之之二以上上业主的的同意，且规范范有序，不得影影响业主主的正常常生活，不得影影响道路路通畅等等。物业业企业可可收取车车位费，收取的的车位费费70%归小区区全部业业主所有有，作为为住宅专专项维修

32、修基金存存入专项项账户内内（从中中抽出110%用用于业主主委员会会的日常常办公经经费和工工作补贴贴），330%归归物业企企业所有有。业主对停停放的车车辆有特特殊保管管要求的的，须与与物业企企业单独独签订相相关车辆辆保管合合同，双双方协调调确定车车辆特殊殊保管费费额，同同时还应应当交纳纳车位费费，在车车辆保管管合同有有效期限限内发生生车辆丢丢失、损损坏的(自然损损坏除外外)，由由物业企企业按照照合同约约定承担担责任。仅交纳纳车位费费，未签签订车辆辆保管合合同的车车辆丢失失和损坏坏，小区区业主和和物业企企业均不不承担责责任。车车辆保管管收入费费用在扣扣出车位位费后全全部归物物业企业业所有。第五十二

33、二条 县级以以上地方方人民政政府房地地产行政政主管部部门应当当及时处处理业主主、业主主委员会会、物业业使用人人和物业业企业在在物业管管理活动动中的投投诉。第六章 物业业的使用用与维护护第五十三三条 物业管管理区域域内按照照规划建建设的公公共建筑筑、场地地、绿化化和共用用设施设设备，开开发建设设单位、物业企企业和业业主均不不得擅自自占用或或者改变变用途。业主确需需改变公公共建筑筑和共用用设施设设备用途途的，应应当征得得业主大大会三分分之二以以上代表表的同意意后，并并报经规规划、建建设、房房地产、消防等等政府行行政职能能管理部部门，依依法办理理有关手手续后告告知物业业企业方方可动工工。第五十四四条

34、 业主、物业企企业等不不得擅自自占用、挖掘物物业管理理区域内内的道路路、场地地、绿化化用地及及公共空空间等，损害业业主的共共同利益益。因维修物物业或者者公共利利益，业业主确需需临时占占用、挖挖掘物业业管理区区域内的的道路、场地、绿化用用地及公公共空间间的，应应当征得得业主委委员会和和物业企企业的同同意；物物业企业业确需临临时占用用、挖掘掘上述公公共场地地的，应应当征得得业主委委员会的的同意。业主、物业企企业必须须将临时时占用、挖掘的的道路、场地、绿化用用地及公公共空间间，在约约定的期期限内恢恢复原状状。第五十五五条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电电视等单单位，应应当依法法承担物物业管理理

35、区域内内相关管管线和设设施设备备维修、养护的的责任。以上单单位因维维修、养养护等需需要，临临时占用用、挖掘掘道路、场地、绿化用用地的，应当征征得业主主委员会会和物业业企业的的同意后后方可施施工并及及时恢复复原状。第五十六六条 业主在在住宅室室内装饰饰装修工工程开工工前，应应当向房房地产行行政主管管部门申申报登记记，或者者委托物物业企业业向房地地产行政政主管部部门申报报登记，非业主主的住宅宅使用人人对住宅宅室内进进行装饰饰装修，还应当当取得业业主的书书面同意意。房地产行行政主管管部门应应当根据据申请业业主的房房屋结构构、质量量和毗邻邻房屋的的影响关关系等情情况，告告知业主主房屋在在装饰装装修中的

36、的禁止行行为和注注意事项项等，并并签订住住宅室内内装饰装装修管理理协议。第五十七七条 利用物物业共用用部位、共用设设施设备备进行经经营的，应当在在征得相相关业主主、业主主大会的的同意后后，按照照国家的的相关规规定办理理有关手手续，同同时须向向业主委委员会签签订租用用协议，按期支支付租金金。租金金收益880用用于补充充小区内内的专项项维修基基金，存存入规定定的住宅宅专项维维修基金金账户内内；200%用于于业主委委员会的的日常办办公经费费和工作作补贴。物业共用用部位、共用设设施设备备的经营营收入和和资金使使用支出出，业主主委员会会应当每每个季度度向业主主公布一一次，并并接受业业主的监监督。第五十八

37、八条 严禁业业主、业业主委员员会、物物业企业业等擅自自改变房房屋结构构、房屋屋外观；严禁拆拆改房屋屋承重结结构、墙墙体、梁梁柱、楼楼板、阳阳台等；严禁搭搭占共用用阳台、天台、屋面、通道、绿化等等。第五十九九条 物业管管理区域域不得建建设污染染环境的的工业生生产设施施；建设设其他设设施，其其污染物物排放不不得超过过国家、省有关关规定的的排放标标准；已已建成的的设施，其污染染物排放放超过规规定排放放标准的的要限期期治理。住宅、经营、生产、加工等等混合的的物业，经营人人在经营营、生产产、加工工时，昼昼间（凌凌晨6时时至晚上上22时时）不得得产生660分贝贝以上的的噪声，夜间（晚上222时至至次日凌凌

38、晨6时时）不得得产生550分贝贝以上的的噪声。业主在装装修物业业时，在在以上时时段中应应当参照照上述规规定办理理。第六十条条 物物业存在在安全隐隐患，危危及公共共利益及及他人合合法权益益时，责责任人应应当及时时维修养养护，有有关业主主应当给给予配合合。责任人不不履行维维修养护护义务的的，经业业主大会会同意，可以由由物业企企业维修修养护，费用由由责任人人承担。第六十一一条 业主在在小区内内饲养家家畜、家家禽和宠宠物等动动物，须须自行加加以管束束，不得得放养及及影响他他人正常常生活、安全及及危害公公共利益益。严禁禁将家畜畜、家禽禽和宠物物的粪便便排放在在小区内内。小区内不不得停放放2吨以以上的载载

39、货车辆辆，不得得停放工工程车、拖拉机机、农用用车辆等等。第七章 物业业维修基基金第六十二二条 文山州州人民政政府房地地产行政政主管部部门，是是全州物物业共用用部位、共用设设施设备备维修基基金的管管理部门门。县人人民政府府房地产产行政主主管部门门负责本本县物业业共用部部位、共共用设施施设备的的维修基基金监管管工作。第六十三三条 住宅物物业、住住宅小区区内的非非住宅物物业或者者与单幢幢住宅楼楼结构相相连的非非住宅物物业的业业主，应应当按照照国家有有关规定定交纳专专项维修修基金。专项维修修基金属属业主所所有，专专项用于于物业保保修期满满后物业业共用部部位、共共用设施施设备的的维修和和更新、改造，不得

40、挪挪作他用用。第六十四四条 专项维维修基金金交存、使用、管理和和监督的的具体办办法按照照住宅宅专项维维修资金金管理办办法(建设部部、财政政部令20007第第1655号)和和云南南省住宅宅专项维维修资金金交存管管理规定定执行行。第八章 物业业服务管管理收费费第六十五五条 物业服服务管理理实行有有偿服务务管理的的办法，物业服服务管理理收费应应当遵循循合理、公开以以及费用用与服务务管理项项目、水水平相适适应的原原则，区区别不同同物业的的性质和和特点，由业主主委员会会和物业业企业按按照文山山州价格格主管部部门会同同建设房房地产行行政主管管部门制制订的物物业服务务管理收收费办法法，在物物业服务务管理合合

41、同中约约定。第六十六六条 物业服服务管理理收费可可按照政政府指导导价和市市场调节节价区别别管理。政府指导导价的物物业范围围：未成成立业主主委员会会前的前前期物业业服务管管理，政政府保障障性住房房的物业业服务管管理，危危险房屋屋改造回回迁小区区的物业业服务管管理等。物业服服务管理理费标准准不可上上浮，下下浮不限限。市场调节节价的物物业范围围：除政政府指导导价物业业范围外外的物业业服务管管理均可可实行市市场调节节价。物物业服务务管理费费标准由由业主委委员会与与物业企企业协商商确定。政府鼓励励业主通通过公开开、公平平、公正正的市场场竞争机机制选择择物业企企业；提提倡物业业企业开开展正当当的价格格竞争

42、，禁止价价格欺诈诈，促进进物业服服务管理理收费通通过市场场竞争形形成。第六十七七条 物业企企业向业业主提供供服务管管理的，不论是是否与业业主和业业主委员员会合同同约订服服务管理理项目的的，都应应当实行行明码标标价，标标明服务务项目、收费标标准、服服务时限限等情况况。物业企业业实行明明码标价价，应当当遵循公公开、公公平和诚诚实守信信的原则则，遵守守国家价价格法律律、法规规、政策策和合同同约定价价格。第六十八八条 物业服服务管理理收费明明码标价价的内容容包括：物业企企业名称称、收费费对象、服务内内容、服服务标准准、计费费方式、计费起起始时间间、收费费项目、收费标标准、价价格管理理形式、收费依依据、

43、价价格举报报电话等等。以上物业业服务管管理收费费的内容容应当在在小区内内显著位位置和收收费点，采取公公示栏、公示牌牌等接受受业主监监督。第六十九九条 业主应应当根据据物业服服务管理理合同的的约定按按时交纳纳物业服服务管理理费用。业主与与物业使使用人约约定由物物业使用用人交纳纳物业服服务管理理费用的的，由物物业使用用人交纳纳，物业业使用人人滞交或或不交纳纳的，由由业主负负连带交交纳责任任。第七十条条 物物业管理理区域内内，城市市供水、供电、供气、供热、通讯、有线电电视、垃垃圾清运运等单位位应当自自行向最最终用户户收取有有关费用用。物业业企业接接受委托托代收上上述费用用的，不不得向业业主收取取手续

44、费费等额外外费用，其代理理手续费费用由上上述委托托单位支支付。第七十一一条 物业服服务管理理费用的的构成主主要包括括物业服服务管理理成本、法定税税费和企企业法定定利润。物业服服务管理理成本费费用一般般由以下下内容构构成：(一)服服务管理理人员的的工资、社会保保险和按按规定提提取的福福利费等等；(二)物物业共用用部位、共用设设施设备备的日常常运行、维护费费用；(三)物物业管理理区域清清洁卫生生费用；(四)物物业管理理区域绿绿化养护护费用；(五)物物业管理理区域秩秩序维护护费用；(六)办办公费用用；(七)物物业企业业固定资资产折旧旧；(八)经经业主同同意的其其它费用用等。物业共用用部位、共用设设施

45、设备备的大修修、中修修和更新新、改造造费用不不属于该该范畴内内，应当当通过专专项维修修基金予予以管理理列支。物业户户内设施施设备的的维修、改造和和疏通等等费用需需另外计计算收取取；第七十二二条 对于小小区内二二次加压压水泵、电梯、消防等等公共设设施设备备的运行行维护费费用，所所有因此此而受益益的业主主(或使使用人)应当平平均分摊摊支付。第七十三三条 物业服服务管理理收费的的计算办办法一般般按法定定的产权权面积计计算(以以房屋所所有权证证登记的的面积计计费，未未办产权权证的以以售房合合同中的的建筑面面积计费费)，按按月计算算收取。别墅、单单体、联联体住宅宅可按幢幢或者分分户计算算包干收收费。营业

46、性商商业物业业可根据据人流活活动量多多少，按按法定产产权面积积或者分分户计算算收费。第七十四四条 县级以以上人民民政府价价格主管管部门和和房地产产行政主主管部门门，是本本辖区内内物业服服务管理理收费的的行政主主管部门门，应当当加强对对物业服服务管理理收费的的监督管管理。政政府指导导价的物物业服务务管理收收费标准准，原则则上应当当2至55年内结结合当地地市场物物价水平平做一次次调整。第九章 法律律责任第七十五五条 开发建建设单位位在销售售物业时时未制订订临时管管理规约约或者规规约有侵侵害物业业买受人人合法权权益的，以及未未向物业业买受人人明示(签名)临时管管理规约约的，由由县以上上人民政政府房地

47、地产行政政主管部部门按照照国务院院条例例有关关规定处处罚。第七十六六条 开发建建设单位位擅自处处分属于于业主的的物业共共用部位位、共用用设施设设备的所所有权或或者使用用权的，由县以以上人民民政府房房地产行行政主管管部门按按照国务务院条条例第第六章第第五十八八条规定定处罚。第七十七七条 开发建建设单位位、物业业企业等等不移交交小区有有关资料料的，由由县以上上人民政政府房地地产行政政主管部部门按照照国务院院条例例第六六章第五五十九条条规定处处罚。第七十八八条 未取得得物业管管理资质质证书从从事物业业服务管管理的，由县以以上人民民政府房房地产行行政主管管部门按按照国务务院条条例第第六章第第六十条条规

48、定处处罚。第七十九九条 物业企企业聘用用未取得得物业管管理等职职业资格格证书的的人员或或者雇请请身份、家庭、社会关关系不明明的保安安人员等等从事物物业服务务管理活活动的，由县以以上人民民政府房房地产行行政主管管部门按按照国务务院条条例第第六章第第六十一一条规定定处罚。第八十条条 物物业企业业将一个个物业管管理区域域内的全全部物业业服务管管理一并并委托给给他人的的，由县县以上人人民政府府房地产产行政主主管部门门按照国国务院条例第六章章第六十十二条规规定处罚罚。第八十一一条 挪用专专项维修修基金的的，由县县以上人人民政府府房地产产行政主主管部门门按照国国务院条例第六章章第六十十三条规规定处罚罚；构

49、成成犯罪的的，依法法追究刑刑事责任任。第八十二二条 开发建建设单位位在开发发建设的的住宅小小区内不不按照规规定配建建物业管管理用房房的，由由县以上上人民政政府房地地产行政政主管部部门按照照国务院院条例例第六六章第六六十四条条规定处处罚。第八十三三条 未经业业主大会会同意，开发建建设单位位、物业业企业或或者业主主委员会会等擅自自改变物物业管理理用房用用途的，由县以以上人民民政府房房地产行行政主管管部门按按照国务务院条条例第第六章第第六十五五条规定定处罚。第八十四四条 有下列列行为之之一的，由县以以上人民民政府房房地产行行政主管管部门按按照国务务院条条例第第六章第第六十六六条规定定处罚，给业主主或

50、他人人造成损损失或者者侵害的的，依法法承担赔赔偿责任任和法律律责任：(一)擅擅自改变变物业管管理区域域内按照照规划建建设的公公共建筑筑和共用用设施用用途的；(二)擅擅自占用用、挖掘掘物业管管理区域域内公用用道路、楼梯间间、屋面面、通道道、场地地、绿化化等，损损害业主主共同利利益的；(三)擅擅自利用用物业共共用部位位、共用用设施设设备进行行经营的的；(四)擅擅自在物物业管理理区域内内放养家家畜、家家禽和宠宠物的；(五)不不按规定定时限，在物业业管理区区域内擅擅自制造造昼间660分贝贝、夜间间50分分贝以上上噪声及及其他污污染物的的。第八十五五条 违反物物业服务务管理合合同的约约定，业业主逾期期不

51、交纳纳物业服服务管理理等费用用的，业业主委员员会应当当督促其其限期交交纳，逾逾期仍不不交纳的的，物业业企业可可以向人人民法院院起诉追追缴。第八十六六条 业主以以业主大大会或者者业主委委员会的的名义，从事违违反法律律、法规规的活动动，构成成犯罪的的，依法法追究刑刑事责任任；尚不不构成犯犯罪的，依法给给予治安安管理处处罚。第八十七七条 县以上上人民政政府房地地产行政政主管部部门或者者其他有有关行政政管理部部门的工工作人员员利用职职务上的的便利，收受他他人财物物或者其其他好处处，不依依法履行行监督管管理职责责，或者者发现违违法行为为不予查查处，构构成犯罪罪的，依依法追究究刑事责责任，尚尚不构成成犯罪

52、的的，依法法给予行行政处分分。第十章 附 则第八十八八条 本暂行行办法由由文山州州人民政政府法制制办公室室负责解解释。第八十九九条 本暂行行办法自自20110年88月1日日起施行行。主题词：建设 物业业管理 办办法 通知抄送：州州委，州州人大常常委会，州政协协，州纪纪委，州州法院，州检察察院。文山州人人民政府府办公室室 20100年7月28日印印发校对：阮阮誉（共共印1990份）云南省物物业服务务收费管管理实施施细则第一条 为规规范物业业服务收收费行为为，保障障业主和和物业服服务企业业的合法法权益，根据中华人人民共和和国价格格法、国务院院物业业管理条条例和和国家发发展和改改革委员员会、建建设部

53、关于印印发物业业服务收收费管理理办法的的通知，制订订本实施施细则。第二条 本实实施细则则适用于于本省行行政区域域内物业业管理企企业的物物业服务务收费管管理。第三条 本实实施细则则所称物物业服务务收费是是指物业业管理企企业按照照物业服服务合同同的约定定，对房房屋及配配套的公公共设施施设备和和相关场场地进行行维修、养护、管理，维护相相关区域域的环境境卫生和和秩序，向业主主或物业业使用人人所收取取的费用用。本实施细细则所称称业主，是指房房屋的产产权所有有人。本实施细细则所称称物业管管理企业业，是指指依法设设立并取取得相应应资质，专业从从事物业业服务活活动的企企业。第四条 政府府鼓励业业主通过过公开、

54、公平、公正的的市场竞竞争机制制选择物物业管理理企业；提倡物物业管理理企业开开展正当当的价格格竞争，禁止价价格欺诈诈，促进进物业服服务收费费通过市市场竞争争形成。第五条 省级级价格主主管部门门会同省省级建设设行政主主管部门门负责全全省物业业服务收收费的指指导监督督管理。州、市、县（市市）人民民政府价价格主管管部门会会同同级级建设（房地产产）行政政主管部部门负责责本行政政区域内内物业服服务收费费的监督督管理。第六条 物业业服务收收费应当当遵循合合理、公公开及费费用与就就服务水水平相适适应的原原则。第七条 物业业服务收收费应当当区分不不同物业业的性质质和特点点，分别别实行政政府指导导价和市市场调节节

55、价。物业管理理企业按按照与全全体业主主签定的的物业服服务合同同的约定定，为业业主提供供与住宅宅（不包包含别墅墅）相关关物业服服务的，其收费费实行政政府指导导价。以下物业业及服务务实行市市场调节节价：(一) 别墅及及其它非非居住物物业服务务收费。(二) 物业管管理企业业接受个个别业主主委托，为其提提供物业业服务合合同以外外的特约约服务。(三) 依法采采用招标标等市场场规则选选聘物业业管理企企业并同同时约定定物业服服务收费费标准的的。(四) 按照物业管管理条例例第十十条规定定，已成成立业主主大会的的或不成成立业主主大会由由全体业业主共同同履行业业主大会会、业主主委员会会职责的的，同时时自主选选聘了

56、物物业管理理企业并并签订了了物业服服务合同同的物业业。(五) 虽然属属于政府府指导价价范围内内的住宅宅，但具具备了上上述第(三)(四)款其中中任何一一款条件件的。第八条 政府府指导价价由县(市)政政府价格格主管部部门会同同同级建建设(房房地产)行政主主管部门门制定和和调整，并定期期公布。各州、市市政府所所在地及及昆明市市五华、盘龙、西山、官渡四四区的物物业服务务收费政政府指导导价由州州、市政政府价格格主管部部门会同同同级建建设(房房地产)行政主主管部门门制定和和调整,并定期期公布.。全省其余余各县(市、区区)的物物业服务务收费政政府指导导价由县县(市、区)价价格主管管部门制制定。各地应当当根据

57、当当地物业业管理行行业的发发展水平平、服务务素质、标准等等因素，制定、调整当当地物业业服务收收费政府府指导价价基准价价，并在在不突破破省确定定的最高高浮动幅幅度的前前提下，制定、调整当当地物业业服务收收费浮动动幅度。各州、市市政府所所在地及及昆明市市五华、盘龙、西山、官渡四四区制定定和调整整后的物物业服务务收费基基准价及及浮动幅幅度应及及时上报报省价格格和建设设行政主主管部门门备案。实行市场场调节价价的物业业服务收收费标准准，由业业主与物物业管理理企业在在物业服服务合同同中约定定，物业业管理企企业应及及时将约约定的物物业服务务收费标标准有关关文件向向当地(县、区区)政府府价格主主管部门门和同级

58、级建设（房地产产）行政政主管部部门备案案。实行市场场调节价价的物业业服务收收费标准准需要调调整时，应当由由物业管管理企业业与业主主大会协协商确定定。物业业管理企企业须将将合同样样本或与与业主大大会协商商确定调调整物业业服务收收费的文文件的复复印件提提交物业业所在地地的价格格主管部部门和建建设（房房地产）主管部部门。第九条 前期期物业管管理阶段段，开发发商与物物业买受受人签订订的买卖卖合同，可以约约定前期期物业管管理服务务内容、服务标标准、物物业收费费标准、计费方方式、计计费起始始时间及及执行期期限等内内容，涉涉及物业业买受人人共同利利益的约约定应当当一致。前期物业业收费属属于临时时性收费费，当

59、业业主按照照国家有有关规定定成立业业主委员员会并自自主选聘聘物业管管理企业业后，应应当重新新约定新新的物业业服务收收费标准准。第十条 对于于业主和和物业使使用人重重合的，物业服服务费由由业主交交纳；对对于业主主和物业业使用人人相分离离且双方方有约的的，物业业服务收收费从其其约定，业主负负连带交交纳责任任；没有有约定的的，业主主负有交交纳物业业服务收收费的责责任。物业产权权发生转转移时，业主(或物业业使用人人)应当当结清物物业服务务费用。业主(或或物业使使用人)应当按按照物业业服务合合同的约约定按时时足额交交纳物业业服务费费用。业业主违反反物业服服务合同同约定逾逾期不交交纳服务务费用的的，物业业

60、管理企企业可依依法追缴缴，亦可可向人民民法院起起诉。第十一条条 实实行政府府指导价价的物业业服务收收费政府府推荐采采用包干干制。具具体标准准可在有有权限的的价格、建设(房管)部门制制定的物物业服务务收费基基准价格格基础上上，最高高向上浮浮动200%，下下浮不限限。双方方如有其其它约定定，则从从其约定定。实行市场场调节价价的物业业服务收收费，业业主与物物业管理理企业可可以采取取包干制制或者酬酬金制等等形式确确定物业业服务费费用。具具体收费费方式由由业主大大会与物物业管理理企业根根据服务务内容、服务质质量和服服务范围围协商确确定，并并由业主主与开发发建设单单位、物物业管理理企业在在房屋买买卖合同同