国际商业部分初步发展建议书

1、 PAGE 重庆金沙沙国际商商业部分分初步发发展建议议书 前 言在西部大大开发、重庆直直辖、中中国成功功加入WWTO的的多重利利好下，重庆市市的房地地产开发发取得了了可喜的的成绩，房地产产业取得得了前所所未有的的进步，呈现出出一片欣欣欣向荣荣的态势势。与此此同时，市场竞竞争的压压力也在在逐步加加大，对对商业物物业尤为为如此，从万鞋鞋服代替替女儿家家到雨田田百货的的转向，从西格格玛百货货的撤场场到中商商百货的的倒闭，再到陈陈川粤酒酒楼老板板的离奇奇失踪无一一不说明明了重庆庆商业竞竞争的日日益严峻峻。而另另一方面面，沃尔尔玛、麦麦德龙、普尔斯斯玛特、北京华华联、新新一佳超超市相继继杀入重重庆市场场

2、，希望望打开重重庆这一一拥有三三千万人人口的直直辖市的的广阔市市场，由由此预计计重庆的的零售商商业将会会烽烟四四起，传传统的商商业形态态将面临临严峻的的考验。众所周知知，商业业总是和和房地产产业结合合在一起起的，我我们谓之之曰“商业地地产”。在重重庆，“商业地地产”项目日日趋规模模化、大大盘化。近期已已出现的的和即将将出现的的大型商商业项目目有时代代广场、华宇广广场、华华宇名都都城、龙龙湖北城天天街、协协信黄金海海岸、上上海中心心等等，市场供供给规模模将出现现前所未未有的放放量，如如何对商商业物业业进行一一个准确确的主题题定位将将是其运运作成败败的关键键。就金沙沙国际商业部部分而言言，开发发商

3、专门门为此组组建一个个营销班班子已不不大现实实，如何何对此部部分选择择合适的的主题定定位并将将这一主主题向市市场推广广将是一一个复杂杂的课题题，开发发商显然然不具备备这样的的市场终终端，而而我司却却可以凭凭借丰富富的商业业物业操操作经验验为开发发商保驾驾护航，实现地地产与商商业的成成功嫁接接，确保保开发商商资金的的快速回回拢。我司在与与贵公司司进行了了初步接接触之后后，就金金沙国际际项目的的商业部部分的营营销工作作提出以以下初步步意见以以供双方方商榷。第一部分分：市场场描述及及产品定定位核心心概念的的提炼一、沙区区商圈发发展现状状（一）沙沙区商圈圈百货商商场的基基本状况况商场名称称商业面积积（

4、平方米米）经营模式式及租金水水平档次定位业态组合合沙重百90722（单层112766）统一经营营管理中档-1F：超市（约15500平平米）1F：化化妆品、金银饰饰品、钟钟表、眼眼镜、2F：女女鞋、男男鞋、休休闲鞋、皮具、箱包3F：女女装4F：男男装、女女装、快快餐5F：内内衣、童童装、童童鞋6F：办办公用品品、家电电、电脑脑凯瑞商都都20022年开业业150000（单层225000）统一经营营、统一一管理中档次-1F：生活超超市馆（日用百百货、休休闲食品品）1F：名名媛名品品馆（化化妆品、女鞋、女包、珠宝）2F：流流行服饰饰馆（女女装）3F：淑淑女服饰饰馆（女女装、内内衣）流流金岁月月西餐厅厅

5、4F：绅绅士品名名馆5F：家家居童玩玩馆立洋百货货20033年开业业120000（单层220000）统一经营营、统一一管理、出租商商场扣率率为主中高档次次-1F：家庭生生活馆（日用小小百货）休闲食食品）1F：仕仕女名品品馆（化化妆品、金银饰饰品、钟钟表、眼眼镜）2F：流流行服饰饰馆（女女装）、麦当劳劳3F：少少淑女精精品馆、阿利与与艾得西西餐厅4F：淑淑女服饰饰馆（女女装、内内衣）5F：淑淑女服饰饰馆6F：绅绅士品名名馆7F：青青年馆、休闲餐餐厅明日百货货20011年开业业81000（恒鑫鑫店）（单层117000）统一经营营、统一一管理、出租商商场扣率率为主中档次1F：化化妆品、金银饰饰品、钟

6、钟表、眼眼镜、内内衣2F：女女装3F：休休闲馆、男装4F：、童装、童鞋（8000平米）70000（欣阳阳店共22层单层层35000）统一经营营、统一一管理中档次1F：都都会魅力力馆（女女装）2F：青青春靓装装馆3F：青青春运动动馆北京华联联（华宇广广场）400000统一经营营、统一一管理大型百货货（20004开开业）金诚广场场（沙重百百旁）75000（共4层层）分零经营营中偏低档档次服装、服服饰（二）沙沙区商圈圈专业店店的状况况1、超市市：除以以上重百百、新世世纪百货货拥有自自身配置置的专业业超市外外，沙区区商圈内内还拥有有以下专专业超市市：商场名称称经营面积积（平方米米）经营模式式档次定位位

7、及租金水水平业态组合合好又多超超市（欣欣阳广场场）60000（共一层层）大型超市市（全国国连锁）量贩超市市食品、服服装、日日用百货货、办公公用品、小小家电山城超市市（汉渝路路）30000左右（共2层层）全市连锁锁中小型超超市食品、服服装、日日用百货货、办公公用品、文文具家乐福（华夏银银座）50000（共3层层）全国连锁锁大型超市市家电、生生鲜食品品、休闲闲食品、服装、日用百百货、办办公用品品商场名称称经营面积积（平方米米）经营模式式档次定位位及租金水水平业态组合合赛博数码码港（华华宇广场场）40000统一定位位、分零零出租1F-22F：手手机、电电脑3F：电电脑耗材材4F：图图书金鹰女人人街（

8、台庆大大厦）13000（-11层至平平街1层层）统一定位位、分零零出租偏底档次次精美饰品品、皮具具、女装装、女鞋鞋、美甲甲、内衣衣、睡衣衣国美商场场（小龙坎坎）40711（共3层层）全国连锁锁手机、通通讯器材材、小型型及大型型家电苏宁电器器50000（共3层层）全国连锁锁手机、通通讯器材材、小型型及大型型家电南亚家具具（沙龙广广场）约2.77万（共4层层）中档次纯家私图书超市市（清华源源）14000（共2层层）重庆新华华教育出出版物发发行公司司中档次1F：图图书超市市2F：特特价图书书现代书城城90000(共2层层)1F22F：图图书超市市2、其它它专业店店的发展展状况3、知名名快餐店店在沙区

9、区商圈的的网点分分布：名 称位 置面积（平平方米）开业时间间麦当劳立海大厦厦2楼30020022年122月肯德基金沙大厦厦2层50020011年欣阳广场场2层50020022年德克士台庆大厦厦负1层层20020022年（三）市市场技术术结论 由上上述的初初步市场场调查可可以看出出，沙坪坪坝区已已是一个个正在走走向成熟熟的市场场。商业业的业态态、业种种分布经经过近三三、五年年的发展展已经较较为丰富富。百货货公司走走高（中中高）档档路线以以立洋百百货为代代表，中中（中低低）档则则以沙重重百、新新世纪为为龙头，在市民民心中已已树立起起较为稳稳定的消消费习惯惯，而随随着北京京华联的的加入，百货公公司正

10、开开始步入入一个重重新洗牌牌的阶段段。立洋洋百货以以流行、时尚为为主题，管理机机制较为为接近国国际化，其服务务质量得得到市民民的认可可；沙重重百、新新世纪为为老牌国国营百货货公司形形象已注注入每一一个市民民的心目目之中；而北京京华联的的入驻则则代表百百货业的的竞争将将是对每每个商家家的检阅阅，同时时百货公公司的竞竞争状况况将日趋趋惨烈，适者才才能生存存，改革革创新培培养特色色才能发发展，可可以说在在沙区再再做一个个新的百百货公司司的业态态空间也也是非常常有限的的了。而而大型超超市（包包括国内内和国外外的）纷纷纷加入入，也是是顺应国国际商业业的发展展态势，但是这这些大型型超市对对商业物物业本身身

11、的要求求亦非常常苛刻。首先从从物业的的租金水水平再到到商场本本身的设设计诸如如车位、卸货区区、散货货区、货货梯等等等诸方面面都有明明确的要要求和规规定，这这些要求求使商业业物业的的业主利利益回报报很难保保证十分分理想，解决这这一矛盾盾只能因因时利事事，从商商业物业业的实际际状况出出发，才才可能实实现双赢赢的局面面。沙区区未来的的商业格格局，大大型的特特色专业业市场（专业、主题商商店）将将有一个个十分诱诱人的空空间存在在。从我我司的初初步调查查可以看看出，在在文化方方面沙区区有了专专业的图图书音像像市场；在生活活方面有有了苏宁宁电器、国美这这些连锁锁巨头，同时亦亦有大型型的家私私市场、数码市市场

12、。但但从未来来城市商商业发展展趋势来来看，专专业市场场（专业业.主题题商场）是今后后发展的的一个重重要方向向,这从从东南亚亚及沿海海先进的的商业结结构即可可看出.从沙区区来看这这一领域域仍有很很大的空空间,谁谁先占领领这个市市场,谁谁就占的的先机,谁能作作出特色色,谁就就能抢占占商机。二、项目目裙楼的的SWOOT分析析优势点1、项目目所属的的商圈市市场环境境得天独独厚沙坪坝区区的城市市与商业业规划一一直以来来都走在在南坪、江北、九龙坡坡等二级级商圈的的前面，沙坪坝坝区的步步行街与与广场是是各二级级商圈中中最早建建立起来来的，现现在看来来是各区区域中最最成型的的、最合合理的，从人流流走向、车流方

13、方向、城城市景观观与城市市绿化等等方面看看来，显显得比较较有序、舒适、合理。2、项目目所属的的商圈具具有较强强的本区区域市场场消费能能力。20022年第三三产业指指数1114.33位于市市区之首首超越渝渝中区，成为商商业服务务繁华度度最高的的新锐商商圈。同同时社会会消费品品零售额额为37708779万元元，仅次次于渝中中区。3、项目目所属的的商圈具具有一定定的辐射射面。从三峡广广场开放放这段时时间来看看，沙坪坪坝区不不仅能吸吸引本区区居民，也能吸吸引高新新区与江江北龙溪溪镇向沙沙坪坝范范围内的的居民，及其他他外区的的消费者者。4、项目目地处沙沙区商圈圈核心位位置 绝绝版的地地段不仅仅使本项项目

14、塔楼楼的销售售取得了了轰动效效应，更更是提升升了项目目裙楼的的丰厚的的商业价价值，而而准确的的差异性性的市场场定位则则是维系系本项目目及企业业品牌建建立的关关键。5、项目目商业部部分每层层建筑规规划科学学、合理理 每层建建筑规划划充分考考虑了交交通动线线，利于于商场布布局，如如裙楼有有5部升升降电梯梯，同时时每层设设置2步步扶梯。劣势点本项目商商业部分分单层面面积小（共9层层、每层层面积仅仅为20000平平方米，其中底底下有11层、地地上部分分就有88层），缺乏品品牌百货货大卖场场的先天天优势，作一个个整体的的品牌百百货卖场场恐怕没没有商家家有这样样的信心心全部租租下。因因此对本本项目的的独到

15、、合理的的整体包包装定位位、业态态组合将将是影响响今后成成败的关关键。机会点1、沙区区的商业业消费能能力是非非常有潜潜力的 沙沙区，不不仅拥有有全国及及重庆的的各大重重点名校校、医院院，而且且也是高高科技产产业技术术基地，从事这这些行业业的群体体不仅拥拥有较高高的文化化教育水水平，而而且收入入颇丰，他们喜喜闻乐见见、品位位较高、善于接接受新事事物、新新的生活活方式，这从沙沙区近两两年的社社会商品品零售总总额仅次次于渝中中区就可可以看出出。2、三峡峡广场的的地下商商场的沿沿建为本本项目的的发展注注入了更更多的发发展契机机。 据悉悉，沙区区商圈的的下一步步规划是是将现在在的三峡峡广场的的地下商商场

16、连通通至金金沙国际际，取取消地面面的人行行通道，届时金沙国国际门门前的广广场将是是人流最最密集的的地方。人气带带动商机机，这一一点无疑疑为本项项目的发发展注入入了更多多的发展展契机。威胁点 新增增商业面面积使本本项目面面临着更更为激烈烈的市场场竞争在沙坪坝坝区，以以步行街街为核心心新增商商业面积积近200万平方方米，如如：成浩浩广场、嘉新广广场、地地下商业业街等等等，这个个面积为为新世纪纪和重百百面积总总和的110倍，但是，社会购购买力不不会随着着商业面面积的增增加而无无节制的的攀升。因此本本项目商商业部分分的市场场定位应应从现有有的市场场中发现现空缺、结合本本项目自自身的特特点来营营造差异异

17、性的个个性化竞竞争优势势。三、项目目商业部部分的基基本市场场定位（一）项项目定位位背景分分析：结合沙区区商圈现现有发展展市场寻寻找特色色化出路路从以上对对沙区商商圈的调调查中不不难看出出：第一一：目前前沙区已已有6个个大型百百货商场场、5个个专业超超市、77个专业业店、，国际知知名快餐餐店如麦麦当劳、肯德基基、德克克士都已已进驻沙沙区商圈圈。第二：在在六大百百货商场场中，就就有5家家为中档档次定位位的商场场，以一一个常驻驻人口770多万万的区域域来说，中档次次的百货货商场市市场容量量是相当当有限的的了，而而仅有立立洋百货货目前占占据沙区区的高端端市场。北京华华联的加加入使百百货公司司的竞争争愈

18、演愈愈烈，作作为大型型百货商商场，这这一点对对于本商商场的定定位方向向提供了了可借鉴鉴的经验验，那就就是避免免定位上上的重复复、规划划上的雷雷同，走走特色化化经营的的路线。从本项项目的设设计角度度出发，去形成成一个能能有差异异化竞争争的高档档路线百百货公司司，本身身就存在在一定的的局限性性，也就就是限制制了本项项目的发发展。在沙区，专业店店的品种种发展的的可以说说较其它它的商圈圈发展（除渝中中区外）还是要要领先一一步，不不仅有两两大全国国知名的的电器连连锁店、重庆有有名的数数码港、书城，还有以以女性饰饰品为主主题定位位的女人人街，特特色化、专业化化经营路路线是时时代发展展的必然然趋势。这一点点

19、是本项项目主题题定位基基本出发发点。2、了解解市场、发现需需求、迎迎合人们们新的生生活方式式，营造造出适宜宜本项目目特点的的差异性性定位。随着流通通体制改改革的进进一步深深入，市市场竞争争继续向向多元化化、多层层次、多多主体方方向发展展。一方方面，新新商厦以以惊人的的速度倍倍增，外外资零售售业大举举进入，超市、专业店店如雨后后春笋般般出现，竞争的的激烈程程度在不不断加剧剧；另一一方面，具有休休闲功能能、公务务和娱乐乐功能的的购物中中心渐渐渐受到青青睐。重庆直辖辖以来，不仅城城市面貌貌日新月月异，商商业零售售业也得得到了前前所未有有的发展展。在沙沙坪坝区区，以步步行街为为核心新新增商业业面积22

20、0万平平方米，为新世世纪和重重百面积积总和的的10倍倍，但是是，社会会购买力力不会随随着商业业面积的的增加而而无节制制的攀升升。伴随随着立洋洋百货、欣阳百百货、新新世纪百百货的开开业及未未来北京京华联的的入驻，有限的的客源被被一再分分流，一一块被摊摊薄的蛋蛋糕很难难让众多多商家维维持生计计。与此此形成鲜鲜明对比比的是，无论在在北京还还是重庆庆，专业业市场异异军突起起。为了保证证本项目目商业部部分的完完整性、我司建建议从专专业市场场的角度度去考虑虑、同时时能够结结合沙区区厚重的的文化底底蕴，提提炼出适适宜本项项目特点点的差异异性定位位文化家家居广场场。（二）主主题定位位：时尚尚家居文文化广场场（

21、三）主主题定位位的指导导思想突突出经营营主题：注入浓浓郁的商商业文化化，强调调商品的的内在逻逻辑联系系，赋予予商品充充分的生生命力和和表现力力。（四）概概念诠释释：人的生活活情趣在在新的世世纪有了了巨大的的变化。居室文文化将取取代单一一的居室室产品，家具、家饰、家电、建筑、建材装装饰材料料、施工工设计等等各行业业之间的的关系将将更为密密切，品品牌居室室文化广广场的经经营方式式，必将将在居室室文化的的整合下下，呈现现出强大大的生命命力。（五）楼楼层业态态组合：负一馆：精品样样板展示示厅、居居室文化化设计沙沙龙该层是本本项目室室内唯一一的小广广场，应应充分考考虑文化化与情趣趣的结合合、卖场场与服务

22、务的结合合，同时时增强“可逛性性”，聚集集人气。第一馆第第六馆：中偏高高档品牌牌居室文文化产品品（囊括括家居系系列、提提供一站站式购物物）第七馆：健身及及美体系系列、健健身房（倡导现现代时尚尚生活）、少儿儿音乐艺艺术培训训中心（如钢琴琴、小提提琴）第八馆：特色中中餐品牌牌风味美美食第二部分分：后期期相关跟跟进的营营销策划划服务内内容一、消费费者及发发展商测测试有关关概念构构思之可可行性为测试拟拟采用之之构思及及产品组组合之可可行性，我司建建议向商商场当地地消费者者及发展展商进行行针对性性的市场场调查。（一）通通过家庭庭调查或或街头截截击访问问，从数数量的角角度测试试消费者者的反应应。家庭调查查

23、或者街街头截击击访问，以确认认消费者者现时的的购物及及消费模模式，以以及其对对生活消消闲、娱娱乐、餐餐饮概念念和商品品的要求求。（二）调调查的关关键事项项如下：1、附近近覆盖范范围的顾顾客的概概况（年年龄、婚婚姻状况况、子女女、拥有有汽车的的状况、住所类类型、教教育程度度、职业业、收入入状况等等）2、现时时于附近近地区的的消费习习惯和频频率3、在不不同类型型的零售售如：百百货公司司及街铺铺购物的的优点和和缺点4、前往往购物采采用的交交通工具具5、对品品牌的认认识和接接受程度度6、对贵贵发展项项目内目目前的设设施的反反应二、目标标概念根据以上上分析，目标市市场的发发展机会会及在规规划上的的限制，

24、我司将将提出目目标整体体建议如如下：（一）整整体策略略方针或或概念（二）最最恰当的的市场定定位（三）定定下各个个楼层的的主题（四）产产品组合合及最理理想的位位置设计计（五）按按铺位面面积及位位置，建建议主要要承租户户、次要要承租户户及餐饮饮配套设设施。三、商场场设计顾顾问（一）我我司将透透过商场场设计及及推广工工作的丰丰富经验验，对现现有的楼楼层平面面图进行行初步的的检讨分分析（二）因因考虑到到须纳入入有关商商业零售售概念，我司按按内部规规划及用用途组合合，进一一步修订订内部设设计及商商铺组合合建议，务求尽尽善尽美美，精益益求精（三）若若有需要要，我司司将为整整个商场场制定实实用设计计方案，并把建建议的主主题或产产品组合合设计在在内。我我司将审审查以下下各方面面：1、使本本项目的的临街店店面、通通道、出出入点、上下及及每层平平面流动动达到最最佳状况况；2、考虑虑主要承承租户的的位置与与面积大大小，以以确保在在商场内内能有流流动顺畅畅及良好好的消费费人流；3、根据据现场情情况，做做出区域域划分、设计；4、考虑虑零售商商的喜好好、以决决定单位位面积；5、考虑虑商场的的能见度度、曝光光度与视视线；6、考虑虑服务性性设施的的位置与与设施；7、考虑虑商场外外观；8、考虑虑欲达成成之目标标，以确确保独特特场馆设设计，可可迎合市市场的期期待与需需求；9、考虑虑零售商商场与娱娱乐、餐餐饮设施