物业经营管理复习重点

1、物业经营管理第一章：物业经营管理概述物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理活动的管理对象：通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。物业经营管理服务的目标：是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常使用的要求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。物业经管管理的层次：通常将其分为物业管理或设施管理、

2、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。物业管理和设施管理以运行来主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。物业经营管理不同层次之间的关系：房地产组合投资管理房地产资产管理(写字楼、商场)、房地产资产管理(公寓)物业管理、设施管理。第二章：房地产投资及其区位选择房地产投资形式：分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产直接投资：房地产开发投资、房地产置业投资。房地产间接投资：房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托基金、购买

3、住宅房抵押支持证券。房地产投资的特性：1、位置固定性或不可移动性；2、寿命周期长；3、适应性；4、各异性；5、政策影响性；6、专业管理依赖性；7、相互影响性。房地产投资之利：1、相对较高的收益水平；2、能够得到税收方面的好处。3、易于获得金融机构的支持。4、能抵消通货膨胀的影响。5、提高投资者的资信等级。房地产投资之弊：1、流动性差；2、投资数额巨大；3、投资回收期较长；4、需要专门的知识和经验。区位：狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。广义理解，除了其他地理位置外，往往还应包括区位所处的社会、经济、自然环境或背景；还包括在该区位进行房地产投资所须支

4、付的成本的高低和所面临的竞争关系。第三章：房地产投资分析技术现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入，现金流出与现金流入之差称为净现金流量。在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上不等的。而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。单利计息：IN=PNi复利计息：FN=P(1+i)N例如：年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年1次复利计息、一年4次按季利率计息、一年12次按月利率计息，则一年以的本利和分别为：一年1次计

5、息：F=1000(1+12%)=1120(元)一年4次计息：F=1000(1+3%)4=1125.51(元)一年12次计息：F=1000(1+12%)12=1126.83(元)这里的12%，对于一年一次计息情况既是实际利率又是名义利率；3%和1%称为周期利率。由上述计算可知：名义利率周期利率每年的计息周期数。对于一年计息4次和12次来说，12%就是名义利率，而一年计息4次时的实际利率（1+3%）412.55%；一年计息12次时的实际利率(1+1%)12-1=12.68%常用符号：P：现值； F：终值（未来值）； A：连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值；G：每一时间间隔收入或支出的

6、等差变化值；S：每一时间间隔收入或支出的等比变化值； N:计息周期数 i：每个计息周期的利率。设备更新的特点：1、设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命；2、设备更新分析只考虑未来发生的现金流量；3、只比较设备的费用；4、设备更新分析以费用年值法为主。投资回收是指投资者对其投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标。其中静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处

7、理后计息评价指标。财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。财务内部收益率（IRR）,是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。第四章：收益性物业价值评估投资价值：一是指值得投资，二是指从某个特定的投资者的角度所衡量的价值（这里所讲的投资价值是指后者）。市场价值：是指该物业对于一个典型的投资者的价值。投资价值与市场价值的不同：市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。成

8、交价格：简称成交价，是指在一笔物业交易双方实际达成交易买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。市场价格：是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。理论价格：是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。收益性物业估价的基本方法：市场法、成本法、收益法。市场法：适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、对可比实例成交价格进行处理。4、求取比准价

9、格。成本法：是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业。运用成本法估价的4个步聚：1、搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；2、测算重新购建价格；3、测算折旧；4、求取积算价格。物业价格的七大构成：1、土地取得成本；2、开发成本；3、管理费用；4、投资利息；5、销售费用；6、销售税费；7、开发利

10、润。收益法：又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。运用收益化法的4个步聚：1、搜集并验证与估价对象未来预期有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料；2、预测估价对象的未来收益（如净收益）；3、求取报酬率或资本化率、收益乘数；4、选用适宜的收益法公式计算出收益价格。第五章：房地产市场与市场分析物业经营管理计划，是物业管理规划一系

11、列子过程的结果，是物业管理师思想的具体化，体现了他们准备做什么，什么时候做，由谁去做以及如何做，即对未来行动方案的一种说明。制定物业管理计划的基本原则是：第一，物业管理理财必须参加和主持；第二，发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与；第三，实际参与物业管理工作人员必须参与该项活动和工作计划的制定。物业管理计划的表现形式：物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。编制物业经营管理计划的基础工作 ：1、区域宏观市场环境分析。2、房地产市场分析。3、邻里分析。4、物业现状分析。5、业主目标。物业管理计划的主要内容：1、建筑物管理计划；2、租赁计划；3、财务收支计划；4、物业运行绩效评估及业主

12、沟通计划。房屋租赁的特点：1、房屋租赁不转移房屋的所有权；2、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋；3、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系；4、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。物业租赁管理模式：常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。租金的调整：对于租期较短的租户，可设定一个租金水平，在租期中保持不变，而如果租户需要再次续租，需要按照当时的租金水平重新签订租约。对于租期较长的租户(如3-5年以上)，为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整作出明确的规定。房屋租赁合同的基本条款：1、当事人姓名或者名称及住所；2、房屋坐落、面积、装

13、修及设施状况；3、租赁用途；4、租赁期限；5、租金及支付方式；6、房屋的修缮责任；7、转租的约定；8、变更和解除合同的条件；9、租赁双方的权利与义务；10、当事人约定的其他条款。客户关系管理(CRM)：是一种手段，它的根本目的是通过不断改善客户关系、互动方式、资源调配、业务流程和自动化程度等，达到降低运营成本、提高企业销售收入、客户满意度和员工生产力的目的。在租赁管理中实施CRM涉及到的工作：1、建立详细的租户档案；2、租赁期内的服务；3、租金缴交的管理；4、数据统计与分析。第七章：成本管理物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和，就是这些物业的物业管理成本。物业管理成

14、本构成：1、营业成本(A：直接人工费；B：直接材料费；C：间接费用)；2、期间费用或经营管理费用(A：管理费用：公司经费、劳动保险费、董事会费、税金、无形资产摊销；B：财务费用)；物业管理成本的分类：1、按经济成本分类(分为外购材料、工资、职工福利费、折旧费、利息支出、税金、其他支出)；2、按照经济用途划分；3、按照与业务量的关系划分(分为固定成本、变动成本、半固定或半变动成本)；4、按照计算依据不同划分；5、按照与决策关系划分(分为边际成本、差异成本、机会成本、估计成本、可缓成本、可免成本、附加价值成本)。物业管理服务成本，主要有包括有人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维

15、护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费及经业主同意的其他费用。人工费的估算：包括基本工资、社会保险费、按规定提取的福利费(福利基金、工会基金、教育经费)、加班费、服装费、工服洗涤费。办公费估算：交通费、通信费、低值易耗文具、办公用品费、书报费、宣传广告和市场推广费、法律费用、节日装饰费、办公用房租金。成本预算的意义：了解过去和分析现在是指了解公司过去和现在经营成果和财务状况；预测未来是在了解过去和分析现在的基础上，对未来可能出现的各种情况及其对公司成本的影响时行科学的推断。成本预算编制的方法：固定预算、弹性预算、零基预算、滚动预算和概率预算。成本控制的分类：1

16、、按控制时间牲分类（又分为事先控制、事中控制、事后控制）；2、按控制的机制分类（又分为前馈性控制、防护性控制、反馈性控制）。成本控制的原则：1、全面控制原则；2、讲求经济效益原则；3、责权利相结合原则；4、例外管理原则。成本的日常管理：1、利用物业管理周期理论进行成本控制；2、严格实施预算的凭证控制；3、建立健全费用开支与报销审批制度。第八章 合同与风险管理物业管理活动中主要的合同类型：1、物业建设单位在开发过程中所订立的合同。2、前期物业服务合同与物业服务合同。3、业主所签订的与物业管理活动有关的合同。4、物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。物业服务合同的类型：1、前

17、期物业服务合同；2、物业服务合同两个物业服务合同的差异：前期物业服务合同物业服务合同合同主体甲方：新建住宅的开发商乙方：甲方选出的物业管理企业甲方：业主委员会（代表所有业主）乙方：物业管理企业签订时间甲方出售住宅前一般应在业主委员会成立后三个月内，最迟不应迟于六个月。合同有效期限合同有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后与其选聘的物业管理企业签订物业服务合同时止。合同有效期限由双方协议商定。物业服务合同的主要内容：1、物业基本情况；2、委托服务事项；3、双方的权利义务；4、物业服务要求和标准；5、物业服务费用和维修费用；6、专项维修资金的管理和使用；7、物业管理用房；8、物业经营管理；9、委

18、托服务期限；10、违约责任。第九章：财务管理与绩效评价财务管理对象：企业财务活动、企业财务关系财务管理总体目标：1、利润最大化；2、资本利润最大化或每股利润最大化；3、企业价值最大化或股东财富最大化。物业管理绩效：包括物业管理企业和独立的物业资产管理项目两个层面。物业管理绩效评价：是指运用数理统计和运筹学等方法，采用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定性的分析，对物业管理企业（含物业资产管理项目）在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩，做出客观、公正和准确的综合评判活动。物业管理绩效评价的类型：1、政府评价；2、社会评价；3、企业集

19、团内部评价；4、企业自我诊断评价；5、物业资产管理项目评价。物业管理绩效评价的基本要素：评价指标、评价标准和评价方法。绩效评价的主要方法：主要方法为功效系数法，辅助方法是综合分析判断法。企业绩效评价的计分方法分为基本指标计分法、修正指标计分方法、评议指标计分方法以及定量和定性相结合计分方法。物业经营管理者向不同主体提交报告分类：1、向业主、租户提交的物业管理报告；2、向高层次管理者提供的物业管理报告；3、向投资者或董事会提交的物业管理报告。物业管理报告的构成与内容：即由一定时期的工作总结、财务报告以及未来工作计划三大部分组成。编写物业管理报告的注意事项：1、突出重点、兼顾一般；2、注意时效、真实可靠；3、报告清楚、文字简练；第十章：写字楼物业经营管理写字楼租金的确定与调整：1、计算可出租或可使用面积；2、基础租金与市场租金；3、出租单元的面积规划和室内装修。物业管理工作的评价应着重从以下几个方面考虑：1、与租户有良好的沟通；2、及时收取租金；3、及时处理租户的投诉；4、达到了出租率目标；5、物业维修状况良好；6、经营费用没突破事先的预算；7、及时提供有关物业报告；8、为业主的利