项目定位及开发主题可行性报告评估

1、项目定位及开发主题可行性评估项目命名及依据苹果园案名释义：大众化品品牌：“苹果”平实而而不失高高雅，能能走上国国宴席，亦能进进入寻常常百姓家家，独具具的亲和和力而广广受欢迎迎，“苹果”预示着着我们的的产品定定位：高高品质、平价的的大众化化品牌。充满健康康活力的的生活：“苹果”秀出自自然、充充满健康康、活力力、亲切切以及田田园野趣趣的快乐乐。不动声色色的浪漫漫：苹果果丰硕圆圆润，独独立又依依存既有有着自然然的恬淡淡，又有有着自由由自我的的快乐，透露出出一种不不动声色色的浪漫漫。生在凤岭岭的苹果果：在凤凤岭，苹苹果已成成为现代代时尚、观光旅旅游、休休闲娱乐乐、购物物的代名名词。项目功能能定位方方案

2、项目定位位及经营营主题综合市场场研究数数据及结结论，我我们可以以获得如如下判断断：本项目规规模宏大大，客户户定位必必须有广广度，单单一狭窄窄的客户户定位不不能满足足本项目目发展的的需要。本项目地地块从位位置、形形状、发发展潜力力大。项目主题题要点及及重要：苹果园 南南宁最大大旅游式式山水生生态住区区引领时尚尚的领跑跑者，具具有8大大优势：理念优势势。为南南宁第五五代生态态型住宅宅社区，以优质质居住空空间引领领时尚，倡导全全新的生生活方式式和居住住模式。规模优势势。本项项目为南南宁市最最大的房房地产发发展项目目，居住住空间和和环境空空间广阔阔。价格优势势。本项项目定位位为南宁宁市的优优质高档档物

3、业，在价格格上却属属中档。突显本本项目物物超所值值的价格格优势。环境优势势。抽样样调查数数据显示示，南宁宁居民购购房决策策影响因因素的第第一位为为环境，优于价价格（第第二位），交通通（第三三位）和和物业管管理（第第四位）本项目具具有南宁宁市房地地产项目目中独一一无二的的山水景景观，真真山真水水。只要要合理利利用地形形地貌，定可打打造出南南宁市最最具特色色的山水水住区。产品优势势。本项项目由著著名规划划设计师师设计，名师手手笔，打打造世纪纪经典，为南宁宁前所未未有的产产品。配套优势势。本项项目配备备有学校校、超市市、医院院、会所所、运动动场等设设施，小小城规模模，足不不出户，一切无无忧。科技优势

4、势。本项项目采用用当前国国内先进进适用的的技术和和设备，为项目目住户提提供高品品质的服服务。服务优势势。本项项目强化化和提升升物业管管理职能能，优化化社区服服务，倡倡导社区区文化，力创南南宁最佳佳居住环环境和文文明住区区。主题要点点：两个飘逸逸的广场场，两个个现代（西方）文化与与古朴（广西）文化相相融汇，集文化化、休闲闲、旅游游、步行行街为一一体的商商业文化化。三个个山势居居住群体体的升华华。构成成了苹果果园的灵灵魂。在青秀山山的绿肺肺功能梦梦想成真真之前，苹果园的的绿肺呼呼吸节奏奏已经开开始了。所有建筑筑物都象象苹果一一样结成成丰硕的的果实。五彩缤缤纷不同同大小的的果实就就象居住住的房子子。

5、苹果园 生态态园转基因中西文文化的基基因合成成 由苹果果树叶上上的甘露露汇集而而成的水水源将穿穿梭于苹苹果文化化的空间间之中健康康的文化化、享受受生活的的文化、丰硕的的文化。一幅动动人的苹苹果生长长故事的的画面，将在苹苹果电影影院中展展现于世世。两条条贯穿的的步行街街把文化化与生态态融汇在在一起这就就是苹果果成长的的故事。一片片嫩嫩绿的苹苹果树叶叶，穿插插于苹果果之间，保护它它们健康康成长，接受着着雨露，它们将将成为新新生态居居住空间间的绿地地。在青青秀山脚脚下生长长起来的的苹果树树，将围围绕着青青秀山一一棵棵成成长，扩扩大绿肺肺的空间间边界。最终人人们在苹苹果树下下钓鱼。项目潜在在销售客客户

6、来源源及消费费行为分分析潜在客户户来源南宁市房房地产市市场正处处于起步步阶段和和高速发发展阶段段，客源源广泛。另外，由于南南宁省会会城市的的集聚效效应所产产生的巨巨大需求求，在今今后几年年内也会会显现。对本项目目客户来来源的判判断，基基于如下下分析：南宁市在在售楼盘盘的客户户情况分分析。南宁市城城市经济济发展所所带来的的需求分分析。外地客源源需求的的增长预预测。依据人口口增长、收入增增加、住住房更新新换代、城建发发展等因因素所作作的前瞻瞻性研究究。预计本项项目的客客源主要要来自如如下几方方面：由于折迁迁补偿产产生的买买家。第一次置置业者。（如结结婚产生生新家庭庭）第二次置置业者。多次置业业者。

7、特殊企事事业单位位、政府府官员。城市化进进程（如如撤县改改区），人口入入城产生生的需求求。沿海、边边贸产生生的新客客户。南宁周边边县市先先富起来来的小老老板、暴暴发户、特殊企企事业单单位、政政府官员员，有意意愿在南南宁购房房置业者者。核心客户户构成来源二次置业业者市内暴发发户、小小老板高收入行行业职业业经理国家公务务员沿海、边边贸、矿矿业产生生的老板板、暴发发户特殊企事事业单位位外地来南南宁的置置业者比例30%15%5%10%10%10%20%主要针对对二次置置业者、来南宁宁置业的的人士及及高收入入阶层。别墅定价价约400-800万元/栋，多多层定价价18万万-255万/套套。对环境要要求特别

8、别高的人人士。对配套设设施和服服务相当当看重的的人士。追逐时尚尚和创新新的人士士。潜在客户户消费心心理及消消费行为为潜在购房房者追寻寻“物超所所值”的物业业。部份份购房者者属享受受型买家家，部份份买家为为省会置置业者，对楼盘盘的品质质要求较较高。收入较高高，对综综合居住住环境要要求较高高。对价价格反应应的敏感感度较弱弱。对物业管管理服务务和生活活设施配配置要求求较高。购房专业业知识较较强。必必须用良良好的品品牌和理理念加以以引导，以创造造新的生生活方式式为卖点点。对时尚、创新和和高科技技的住宅宅产品较较感兴趣趣。项目定位位可行性性评估项目定位位对周边边地区及及南宁市市相似项项目竞争争格局的的影

9、响本项目居居住人口口将接近近5.55万人，为南宁宁市城区区人口的的3.11%。项项目发展展对南宁宁市城市市发展及及房地产产业发展展将产生生巨大的的影响。本项目的的发展，将大大大改善居居住社区区的形象象，打破破南宁市市房地产产市场的的旧有格格局。本项目作作为南宁宁市最大大的房地地产发展展项目，对市内内的其它它项目将将形成巨巨大的竞竞争力。本项目“旅游小小区”、“山水住住区”、“花园式式生态家家园”的理念念将使本本项目彻彻底超越越南宁市市现有的的房地产产项目，起到强强大的示示范作用用。“第五代代生态住住宅”的概念念将带动动南宁乃乃至广西西房地产产业的的的产品升升级换代代。本项目也也将成为为广西房房

10、地产业业的第一一品牌。项目定位位实现的的可能性性与现实实性南宁首席席“旅游式式山水生生态住区区”理念的的提出和和实施，使本项项目具有有超越其其它项目目的品质质,以产产品创造造市场。南宁市居居民的居居住水平平已经接接近100平方米米/人，急需升升级换代代产品，本项目目的开发发迎合了了市场的的需求（尤其是是二次置置业的需需求）。城市的发发展、人人口的增增加，外外来人口口入驻省省城，都都使本项项目的发发展获得得契机。本项目目正迎合合了这一一需要。项目定位位实现的的关键因因素分析析苹果园占占地达110000多亩，开发周周期长，必须保保持其延延续性。项目开开发起点点必须高高，做成成中高档档，使项项目形成

11、成“领跑者者”、“示范小小区”的形象象。否则则不足以以吸引买买家购买买，同时时也不利利于项目目整体价价值的提提升。为克服“偏远”、“交通不不便”、“配套不不全”等项目目固有的的不利因因素的影影响。苹苹果园须须在“生态”、“环境”、“户型”上下功功夫，力力求在楼楼盘品质质上有一一个飞跃跃提高，先造环环境后卖卖楼。项目规划划设计建建议总体布局局建议（一）核核心规划划理念：以人为本本，体现现生态、科技、文化的的可持续续发展，创造南南宁最佳佳的园林林山水生生态住区区，构建建引领221世纪纪居住水水平的高高品质示示范居住住区。（二）哲哲学观体现“天天地合一一”的自然然观山地生生态观。系统观规划划设计充充

12、分考虑虑和尊重重整体性性和可持持续发展展空间。（三）规规划设计计构思贯彻项目目“南宁市市首创旅旅游式山山水生态态住区”的项目目定位。充分体现现“旅游住住区”、“山水住住区”、“生态住住区”三个特特点。充分利用用和保护护自然生生态条件件地形形、地貌貌、水源源及环境境背景等等，创造造优质的的居住环环境，总总体布局局要充分分体现巧巧于利用用地貌、与环境境融为一一体、构构图生动动活泼、规划结结构清晰晰、环境境整合有有序、生生活出行行方便、物业管管理科学学。力求求形成湖湖光山色色、山川川秀丽钟钟灵、百百花盛开开、绿树树掩映、山中城城、城中中湖，“山、水水、林、园、花花、城”融成一一体的美美好家园园。（1

13、）从从项目内内外部空空间环境境的整体体考虑，注重处处理规划划组织结结构与体体现自然然环境及及地域文文化特征征的关系系，达到到人与自自然的和和谐。规划过程程中要贯贯彻可持持续发展展理论中中著名的的3R理理论：通通过对山山地生态态系统的的有效调调控，减减少（RReduuce）山地环环境中可可能产生生的各种种危害；通过合合理运用用山地建建筑形态态（如掩掩土建筑筑或架空空建筑），利用用建筑顶顶部的覆覆土层或或架空的的底部增增加植被被，以实实现对土土地资源源的再利利用（RReusse）；通过悉悉心保护护山地生生态系统统中的各各个要素素，促成成山地生生态系统统内各要要素的良良性循环环（Reecyccle）

14、。（2）处处理好规规划结构构骨架、组团规规模均衡衡、居民民出行方方便、绿绿地率达达标及建建筑组群群间的合合理间距距等问题题。（3）创创造积极极多样的的空间，满足新新时代的的生活方方式和人人性个性性化发展展的需要要，同时时注重传传统文化化的延续续。（4）合合理布局局以获得得良好的的声环境境，最大大限度降降低噪音音污染。（5）充充分利用用原有水水系，构构造富于于动感的的景观水水系，满满足人们们的亲水水本性。形成整整个住区区山水相相融的特特色。（6）提提供充足足的室外外体育休休息综合合设施和和山区缓缓跑径，把居民民带往健健康锻炼炼之路。（7）居居住区内内实施无无障碍设设计，方方便休闲闲，渡假假人士生

15、生活之便便。（8）考考虑设置置先进完完善的通通讯系统统，令使使用者可可以方便便快捷地地与外界界沟通。（9）合合理布局局服务设设施，使使居民能能方便地地获取内内心安宁宁和精神神愉快，又能拥拥有物质质生活的的满足。（10）充分考考虑分期期发展的的需要。每一区区的住宅宅发展具具有独立立性，能能享受到到自然的的环境，并且在在发展的的过程中中可以保保持相对对的完整整性，直直至整个个居住小小区完全全落成。（11）强调主主入口的的设计，形成宏宏大的气气势。（12）在“苹果园园”内部考考虑设置置一所名名牌中学学，占地地约1000亩，并考虑虑结合多多层次教教育，远远程教育育等。（13）项目会会所配置置:5334

16、000平方米米,首期期建1000000平方米米.（14）充分考考虑苹果果园的山山水景观观，营造造南宁市市独一无无二的生生态山水水住区。营造体体现居住住环境自自然化的的绿化体体系。见见表：表6.11-1 坡度度与山地地建筑的的生存关关系类别坡度建筑场地地布置及及设计基基本特征征平坡地3%以下下基本上是是平地，道路及及房屋可可自由布布置，但但须注意意排水。缓坡地3%-110%建筑区内内车道可可以纵横横自由布布置，不不需要梯梯级，建建筑群布布置不受受地形的的约束中坡地10%-25%建筑区内内须设梯梯级，车车道不宜宜垂直等等高线布布置，建建筑群布布置受一一定限制制。陡坡地25%-500%建筑区内内车道

17、须须与等高高线成较较小锐角角布置，建筑群群布置与与设计受受到较大大的限制制。急坡地50%-1000%车道须曲曲折盘旋旋而上，梯道须须与等高高线成斜斜角布置置，建筑筑设计需需作特殊殊处理。悬崖坡地地100%以上车道及梯梯道布置置极困难难，修建建房屋工工程费用用大表6,11-2 山位位特征与与景观利利用山位空间特征征景观特征征利用可能能山顶中心性、标志性性强具有全方方位的景景观、视视野开阔阔、深远远、对山山体轮廓廓影响大大面积越大大，利用用可能性性越大，并可向向山腹部部位延伸伸山脊具有一定定的导向向性，对对山脊两两侧的空空间有分分割作用用。具有两个个或三个个方向的的景观，视野开开阔，体体现了山山势

18、。面积越大大，利用用可能性性越大，并可向向山腹部部位延伸伸山腰空间方向向明确，可随水水平方向向的内凹凹或外凸凸形成内内敛或发发散的空空间，并并随坡度度的陡缓缓产生紧紧张感或或稳定性性具有单向向性的景景观，视视野较远远，可体体现层次次感。使用受坡坡向限制制，宽度度越大、坡度越越缓，越越有利于于使用。山崖由于坡度度陡，具具有一定定的紧张张感，离离心力强强具有单向向性景观观，其本本身给人人以一定定的视觉觉紧张度度。利用困难难较大山麓类似于山山腰，只只是稳定定性更强强视域有限限，具有有单向性性景观。当面积较较大时，利用受受限制较较小。山谷具有内向向性、内内敛性和和一定程程度封闭闭感视域有限限，在开开敞

19、方向向形成视视觉通廊廊当面积较较大时，利用受受限制较较小。盆地内向性、封闭性性强产生视觉觉聚焦当面积较较大时，利用受受限制较较小。（四）规规划设计计分区方方案（附附图）（五）后后续土地地储备建建议（附附图 （1）用用地平衡衡表序号用地分类类用地面积积(平方方米)百分比(%)1总用地面面积2居住用地地面积3市政道路路用地4多层住宅宅用地面面积5别墅用地地面积6公建用地地面积7道路广场场用地面面积8公共绿地地面积(2)主主要技术术经济指指标序号项目指标(平平方米)1总用地面面积2总建筑面面积其中住宅建筑筑面积公建建筑筑面积3居住总户户数4总居住人人口(33.5人人/户)5人口毛密密度人/公顷顷6平

20、均住宅宅层数别墅3层层,多层层6层7建筑密度度%8容积率(平均)9绿地率%停车位建筑风格格建议（一）随随着生活活水平的的日益提提高，消消费者的的精神需需要得到到进一步步体现。买家从从注重地地段、平平面设计计、价格格、物业业管理等等等逐渐渐过渡到到追求小小区绿化化环境、景观、建筑外外观等精精神领域域上来。南宁市市的消费费者对住住宅建筑筑风格的的要求也也越来越越高，如如何把握握这些消消费心理理，是房房地产开开发成败败的主要要因素之之一。（二）目目前，南南宁市热热销楼盘盘的建筑筑风格主主要集中中在如下下几方面面：欧陆式，带有异异国情调调的建筑筑风格仍仍然受到到购房者者的追捧捧。如澳澳洲丽园园。富有现

21、代代气息，简约明明快的建建筑风格格得到相相当多购购房者的的认同。具有豪华华高贵气气氛的建建筑外观观在南宁宁最受买买家欢迎迎。（三）当当今世界界建筑设设计流派派中，出出现了一一种所谓谓的“地方主主义”（Reggionnaliism或或Loccaliism），是指指在建筑筑上吸收收本地的的、民族族的、民民俗的风风格，使使现代建建筑中体体现出地地方特定定的风格格。“地方主主义”不等于于地方传传统建筑筑的仿古古、复旧旧，“地方主主义”建筑归归根到底底还是属属于现代代建筑，在形体体上体现现地方传传统和地地方特色色，具有有很大的的实用主主义。中国具有有悠久的的传统历历史，现现代建筑筑基本上上又是外外来的体

22、体系，是是从西文文引入的的，而不不是本地地产生的的，地方方风格、传统风风格、民民俗风格格的建筑筑很少发发展。苹果果园规模模宏大，可以在在建筑风风格上进进行一些些探索，以引领领南宁乃乃至广西西住宅建建筑的潮潮流。南宁宁市的建建筑（无无论是新新建筑还还是旧建建筑）均均很少体体现地方方特色和和文化底底蕴。如如果能作作一些成成功的探探索，将将可引起起轰动效效应。建议议在“南方建建筑风格格”或“八桂建建筑特色色”上作一一些突破破。把传统、南方建建筑的基基本形式式保留下下来，强强化形式式，突出出特色，应用于于住宅设设计上；运用比较较明显的的南方建建筑的符符号来强强调突出出“传统特特色”；采用反复复扩展、延

23、伸、重叠等等手法来来扩展传传统建筑筑的功能能，来打打造“新派建建筑”。对传统重重新诠释释。强调调文脉感感，采用用南方建建筑、园园林、亚亚热带传传统建筑筑的一些些特征，而赋予予现代的的内容，采用现现代的结结构。（四）南南宁市普普通居民民目前在在消费心心理上倾倾向于追追求时尚尚，追求求现代和和豪华。根据上述述分析，提出如如下建议议：以多层住住宅和小小高层为为主。规模宏大大，发展展空间广广阔。建议考虑虑为：“世界建建筑博览览”，集世世界建筑筑之大成成，突显显异域风风情。具体处理理上，应应建立于于对传统统空间理理解基础础上，而而非盲目目抄袭、模仿欧欧美样式式。在空间上上，主要要为尊重重自然环环境，以以

24、人为本本。南宁宁气候潮潮湿、闷闷热。必必须在骑骑楼处理理、架空空层设计计、庭院院组织、通风系系统等方方面综合合考虑。并能在在空间上上形成一一种可聚聚集、聊聊天的交交叉型的的南国文文化模式式。景观设计计建议创造高质质量住区区景观环环境的前前提当前的居居住小区区规划往往往是规规划师先先做小区区总体布布局,安安排主次次道路,布置住住宅单体体,随后后,建筑筑师接着着进行住住宅单体体设计,往往直直到最后后,甚至至要等到到住宅单单体封顶顶之后,才邀请请园林绿绿化师进进行设计计,这种种小区规规划设计计步骤与与本项目目第五代代生态住住区规划划设计大大相径庭庭。苹果园的的住区景景观环境境规划设设计要求求规划、建

25、筑、景观环环境三者者从一开开始就同同时介入入。住区区景观环环境规划划不仅需需要风景景园林师师的理解解，更需需要得到到建筑师师、规划划师的共共识。景景观规划划师、城城市规划划师、建建筑师三三师结合合并同时时介入是是创造良良好住区区景观环环境的前前提。景观规划划设计的的三方面面要求环境方面面创造造青山绿绿水中的的风水宝宝地开辟小区区风道与与生态走走廊。阳光与阴阴影。底层架空空使清气气上升、浊气下下降。发挥小区区内外自自然山水水与园中中湖水、溪水的的优势，借景远远山，使使用近水水，创造造花园式式山水生生态住区区。户外活动动方面提供供充足丰丰富的户户外活动动场地底层架空空，用作作公共活活动场所所，提供

26、供了充足足的户外外公共活活动场地地。“动态”娱乐与与“静态”休憩的的结合。公共场地地与私密密场地并并重。开敞空间间与半开开敞空间间并重。景观形态态方面展现现优美独独特的现现代都市市山水园园林景色色远山近水水，争取取每户有有山水景景色；绿满全景景,底层层架空，视线进进深多在在50米米以上；以曲代直直，还自自然园林林空间本本来面目目；依山就势势、错落落有致。景观绿化化功能分分区规划划：（1）公公用景观观绿地。组团集集中景观观绿地：以组团团为受益益对象，即在每每一个组组团内适适中位置置，规划划1-22个集中中整块绿绿地，使使其兼有有晨练、交往、小型集集会场所所和游憩憩的功能能，特别别是借此此保证提提

27、供老人人、儿童童休闲、游憩的的基本场场地。布布置形式式有：孤孤植树、疏林草草地、树树石草地地、色叶叶树丛草草地等。中央花花园景观观绿地：中央花花园景观观绿地是是本花园园居民经经常往来来的地方方，结合合会所等等服务设设施，布布置景观观有特色色、方便便交往的的绿地空空间。（2）防防护景观观绿地。道路防防护景观观绿地：街坊内内行道树树沿着车车行道形形成道路路防护绿绿带，并并将街坊坊、组团团有机地地联系起起来。人人行道绿绿化与周周边绿地地结合考考虑，或或灌木或或草地，或标志志栽植等等。设施防防护景观观绿地：小区内内各种要要求“闲人莫莫进”的日常常生活设设施，如如变电站站、水泵泵房等，根据体体量大小小，

28、设立立乔木防防护绿地地，或用用蔓木隐隐蔽，以以保证居居民安全全和工作作需要。停车场场防护景景观绿地地：停车车场是现现代人生生活的需需要，同同时也是是居住小小区空气气污染和和噪音超超标的主主要地方方。因此此，采用用枝叶密密集的灌灌木构成成防护隔隔离带，其中间间植大树树冠落叶叶乔木，扩大绿绿荫面积积，减少少场内车车辆的酷酷热。临街防护护景观绿绿地：为为了隔离离小区境境外交通通污染，邻街地地段规划划复层结结构的植植物墙，中层灌灌木选用用带刺种种类，以以具有隔隔离、防防盗双重重功能。（3）形形象景观观绿地：点状景景观绿地地：规划划在交叉叉路口、回车道道、视线线汇集点点，布置置质量较较高、季季节变化化明

29、显的的景观植植物和花花卉，以以强化、突出其其景观效效果。条状、带状景景观绿地地：规划划在主要要出入口口、住宅宅出入口口布置条条状景观观绿地和和花卉，形成规规则整齐齐的形象象景观。（4）休休闲、游游憩景观观绿地：饭后散步步、周末末休闲，是居民民们就近近休息的的主要方方式。为为方便享享用绿色色环境，规划将将组团绿绿地定位位为休闲闲、游憩憩绿地。主要布布置形式式有：活活泼、自自由的球球形灌木木绿地；简洁、规整的的稀树绿绿地；季季相明显显的主题题绿地；山墙蔓蔓趣绿地地等。（5）生生态景观观绿地：利用组团团与组团团之间及及组团边边缘绿地地，布置置叶面积积系数大大、释放放有益离离子强的的人工植植物群落落。

30、如：有益身身心健康康的保健健植物群群落，包包括松柏柏林、银银杏林、香樟林林、楷杷杷林、柑柑橘林、榆树林林等；有有益消除除疲劳的的香花植植物群落落，包括括栀子树树丛，月月季灌丛丛，松、竹、梅梅三友林林群落，银杏-桂花群群落，丁丁香树丛丛等；有有益招引引鸟类的的鸟语林林植物群群落包括括海棠群群落、火火棘群落落、油橄橄榄树等等。(6)突突出花园园式生态态住区的的特点.项目园林林配置上上应尽量量考虑配配置各种种花卉,形成“四季有有花，开开门见花花；姹紫紫嫣红，花团簇簇锦“的花园园住区形形象。创造富有有特色的的景观环环境环境场地地处理：充分发挥挥小区内内外自然然山水的的景观优优势，依依山面水水、合理理布

31、局，使整个个住宅区区形成层层层跃落落的趋势势，既有有利于减减少宅间间景观视视线遮挡挡和近距距离视线线干扰，又有助助于产生生有特色色的坡地地建筑形形式。生态景观观的规划划设计：本项目定定位为“生态型型住区”，为赋赋予项目目相对应应的实质质内容，在景观观设计上上可适当当考虑增增加鱼类类观景区区、鸟类类观景区区等。以以实现“真正的的生态小小区”的定位位。居住区道道路交通通的规划划设计建建设居住道路路系统规规划设计计居住区道道路系统统是为居居住区内内居民服服务的,居民的的要求是是道路交交通规划划设计的的主要依依据,居居民的出出行目的的、出行行方式和和出行频频率是我我们合理理规划必必须要考考虑的重重要因

32、素素。道路规划划应充分分体现快快捷、方方便、安安全的宗宗旨。区内道路路分级清清楚，做做到人车车分流，将车辆辆对住房房和安全全及环境境的影响响减至最最低。除机动车车、自行行车、行行人各行行其道外外，特别别注重居居住区步步行系统统设计安安排。以以简洁的的步行道道路将各各功能空空间联系系起来，并为晨晨跑的居居民设计计了安全全、宁静静的道路路路线。组团绿地地、居住住区公园园和居住住区的各各项服务务设施，对于老老人和儿儿童均可可步行到到达。满足消防防要求。有利于居居住区内内各类用用地的划划分和有有机联系系，以及及建筑物物布置的的多样性性。居住区静静态交通通的组织织居住区静静态交通通应区别别于汽车车、自行

33、行车行驶驶所构成成的交通通而言。主要指指居住区区机动车车和非机机动车停停放处的的组织问问题。静静态交通通组织的的好坏，直接影影响着居居民生活活的舒适适性与方方便性，同时也也对居住住景观环环境产生生较大的的影响，特别是是南宁市市摩托车车作为交交通工具具非常普普遍，应应予特别别重视。交通巴士士站场考虑对外外交通巴巴士站场场的合理理位置，使居住住区内外外交通联联系“顺而不不穿、通通而不畅畅。”减少噪噪声对居居民的干干扰。建筑组团团设计建筑组团团设计及及规划布布局除满满足照明明、通风风、噪声声防治等等功能要要求外，要以创创造居住住区丰富富的空间间形态，实现居居住区设设计的多多样化为为原则。住宅建筑筑组

34、团设设计既要要有规律律性，又又要有恰恰当合理理的变化化。住宅建筑筑的布局局、空间间的组织织要有疏疏有密，布局合合理，层层次分明明而清晰晰。住宅单体体的组合合，组群群的布置置，要有有利于居居住区整整体景观观的创造造与组织织。建筑组团团的围合合要有利利于创造造领域感感，扩大大环境的的认同感感，增加加居民心心理的舒舒适性和和便于物物业管理理。单体设计计及装修修标准建建议平面设计计单体平面面设计方方面结合合总体策策划理念念，苹果果园首期期推出多多层住宅宅，从一一房一厅厅到四房房二厅均均有。以以一梯二二户为主主。平面面设计上上均应做做到功能能齐全，布局合合理，通通风采光光良好，充分考考虑南宁宁人的生生活

35、起居居需要。 细部设计计。细部设计计在立面面方面谈谈得比较较多，平平面方面面则被忽忽视。住住宅是与与人类生生活关系系最为密密切的建建筑类型型，细部部的设计计能带给给住户真真正的实实惠与方方便。如如：在室内走走廊两侧侧安排储储藏空间间；公用洗手手间将洗洗手区和和如厕区区适当分分开，避避免干扰扰；预留洗衣衣机位置置，与洗洗手区或或内阳台台结合考考虑；厨房门尽尽量靠近近入户门门，避免免穿越客客厅；有条件的的设小玄玄关，方方便换鞋鞋，整理理衣冠，空间上上也有过过渡；客、饭厅厅尽可能能连通，空间感感觉宽敞敞，又能能照顾南南宁人喜喜欢边吃吃饭边看看电视的的习惯。其他建议议。1设入入口大堂堂住宅入口口都应设

36、设入口大大堂，大大堂门口口装可视视对讲门门铃，大大堂外设设不锈钢钢信箱，大堂内内设公告告栏及管管理处，方便物物业公司司管理。2首居居住宅位位于视平平线以上上首层向街街住宅层层为商铺铺，而向向花园内内部首层层则为住住宅单位位。首层层住宅面面向人行行过道，私稳性性相对减减少，销销售速度度最慢，为避免免此缺点点，建议议设半地地下车库库，使首首层地面面离地 l.22米，在在人的视视平线以以上，有有利于销销售。既既然有部部份首层层住宅离离地面 l.22米，建建议可考考虑设一一部份首首层复式式带花园园。首层不为为车库的的住宅则则设计为为架空层层，车库库与架空空层的高高度不一一，造成成小区住住宅外型型高低起

37、起伏，较较为借落落有致，视觉效效果亦较较丰富。 3大大单位应应放在景景观好、座向好好的位置置大单位一一般是售售价较高高的一批批住宅，买家对对大单位位的选择择也较为为挑剔，除室内内间隔方方正，无无黑房设设计，更更要求窗窗外景观观怡人，景观开开阔，座座向要坐坐北向南南，没有有北风吹吹袭、夕夕阳西照照。4主人人房要开开阔三房以上上的单位位都应设设主人套套间，主主人房的的开间要要开阔，约3.5米，一般面面积约为为1316 m2为宜，有较大大的玻璃璃墙面，在整个个单位中中其座向向应放在在东南面面。 5二房以以上单位位客厅开开间不少少于3.5米二房以上上单位多多为家庭庭式组合合，需放放置较大大的家具具及有

38、足足够的公公共活动动空间，因此客客厅不宜宜过小，开间不不少于33.5米米，而进进深则按按1：22的比例例，约为为7米，大大单位客客厅开间间应达444.55米。6层高高升至33米建议本项项目的层层高升至至3米，以以增大空空间感觉觉。7、双阳阳台设计计 双阳阳台便于于空间的的利用及及外部视视觉效果果，厅出出阳台的的设计较较受买家家欢迎，如阳台台在房间间则使用用率减低低，不利利于维护护私秘性性，以客客厅开间间3.55米计算算，阳台台宽1.5米已已足够，面积约约5.225平方方米。另另一生活活阳台则则应设在在厨房或或厕所，能放一一台洗衣衣机及作作晒衣台台，约22平方米米左右，布置于于楼宇的的凹处，使外

39、部部感观较较为整洁洁。8异型型梁柱结结构 异异型梁柱柱增加室室内美感感及使住住户易于于装修，现时异异型柱已已大受买买家欢迎迎，也是是以后的的趋向。 9厨厨、厕、客房面面积 随随着居住住素质不不断提高高，用户户对各种种功能房房的空间间要求也也有所提提高。建建议二房房或以上上单位的的厨房面面积要为为6平方方米左右右，可放放置厨柜柜及冰箱箱，并可可同时容容纳两人人走动空空间，客客房面积积最小不不能小于于7平方方米，开开间约22.4米米。厕所所面积为为4-66平方米米左右，可放置置一套三三件浴房房配套； 10储储物室 随着物物质生活活的丰富富，家庭庭购置了了不同季季节使用用的电器器产品及及各种必必要但

40、不不常用的的工具，如在空空间合理理布置的的条件下下，可适适当增加加一个22平方米米的储物物室，无无需采光光，以供供放置多多余物件件。 11外飘窗窗台 外外飘窗台台已深受受买家的的接受，因此建建议住宅宅窗台为为外飘窗窗台。12跃跃层单位位 面向向花园景景观开阳阳的单位位可考虑虑作跃层层式设计计，使买买家有小小复式住住宅的感感觉。13错错层单位位错层单位位目前较较受新潮潮白领阶阶层欢迎迎，可考考虑适当当设置。项目定位位与户型型比例、配套设设施的设设置户型比例例建议多层层售价：18万万255万/套套。户型比例例建设：面积（平平方米）70-88080-1100100-1200120-1500150以以

41、上户型一房一厅厅二房一厅厅三房/二二房一厅厅四房二厅厅四房二厅厅五房三厅厅比例10%20%30%30%10%设备设施施及智能能化应用用建议围绕着“苹果园园”的环保保、生态态主题，我们建建议可采采用新材材料、新新技术、新工艺艺。1.绿色色材料绿色材料料除了实实用美观观外，还还要对人人体，环环境无毒毒害、污污染，其其性能是是环保型型和健康康型。如如环保乳乳胶漆，本身不不产生危危害健康康的元素素如氡、甲醛、苯、酯酯、三氯氯乙烯以以及不含含铅、不不含汞等等，而且且还隔离离墙体产产生的有有害物质质。石膏膏板方面面出现了了一种在在湿热气气候下，受潮不不发霉，不变形形的环保保型石膏膏板；木木质地板板材料方方

42、面出现现了复合合地板等等。而塑塑钢门窗窗、水泥泥石渣空空心砖等等新材料料也得到到广泛的的应用。2.设备备设施设备设施施方面可可采用全全玻璃真真空管太太阳能热热水器，提供区区域内的的热水供供应；采采用分质质供水系系统；采采用可将将洗手水水储入马马桶部水水箱的环环保马桶桶等。3.智能能化建议议采用一卡卡通智能能IC系系统，全全自动抄抄表和管管线检测测系统，红外线线保安监监控网络络，每个个居住小小区实行行全天候候封闭管管理，确确保住户户安全。铺设光纤纤宽频到到户，引引入网络络技术，建立区区域网，设置社社区网络络平台。社区网网络平台台可使业业主与业业主之间间，与物物业管理理之间的的交流更更加密切切，而

43、且且使物业业服务的的内容更更加快捷捷和完善善。项目教育育配套、医疗配配套、会会所等配配套设施施的建议议贯彻教育育题材根据项目目市场定定位的要要求，建建议在本本项目内内设立名名牌中学学一间。可考虑虑与南宁宁三中等等名校合合办，形形成教育育特色。依据大大型住宅宅发展项项目的经经验，名名牌中学学的用地地规模不不应小于于1000亩。医疗康复复中心本项目居居住人口口接近55.5万万人，而而附近医医疗设施施缺乏。建议首首期即规规划独立立医疗康康复中心心一所。会所设置置本项目定定位为南南宁最大大的花园园式山水水生态住住区，会会所的配配置必不不可少。如规划划要求小小区设置置会所，建议采采用“泛会所所”的方式式

44、，把会会所的项项目设施施如运动动健身场场所健康缓缓跑径、太极运运动场、儿童运运动室、历险乐乐园等、休闲空空间如茶茶文化区区、雕塑塑喷泉等等结合庭庭园和首首层架空空层设置置。休闲闲、运动动、交流流等人性性化的空空间和设设施遍布布在小区区的庭院院和花园园平台的的每一角角落，创创造一种种开放、邻里间间融洽的的生活方方式，这这种设置置也与分分期开发发的要求求相一致致。另外外，建议议将中心心会所设设计成标标志性建建筑。中心会所所配置 会所是是居住区区居民的的公共活活动空间间，健身身、休闲闲、娱乐乐、购物物、餐饮饮、服务务、交流流是它的的主要功功能，比比如网球球、壁球球、乒乓乓球、健健身房等等用于健健身，

45、影影视厅、KTVV、游乐乐室、棋棋牌室等等用于娱娱乐，咖咖啡厅、酒吧、阅览室室等用于于休闲，比如小小型超市市等购物物设施，中西餐餐厅等餐餐饮设施施，应急急医疗、托老托托幼、洗洗衣等服服务设施施，这些些都是必必不可少少的，但但会所除除了硬件件，还有有重要的的软件部部分，那那就是提提供方便便人际交交流的各各种活动动。住户户在会所所可以会会客，可可以听讲讲座，参参加联谊谊会、舞舞会，举举办书法法、插花花、烹饪饪等比赛赛，以增增进住户户之间的的友谊，营造良良好的邻邻里关系系和住区区文化。你可以以把会所所看作家家庭生活活的延伸伸，住户户的公共共客厅，也可视视为生活活品质的的保证、个人及及社区身身份的象象

46、征。由于没有有统一的的标准，会所起起码应具具备哪些些设施，会所的的面积应应多大，都因物物业档次次、住户户数量而而有很大大的不同同。我们们认为，象苹果果园这样样的大盘盘，首期期会所至至少应在在100000平方方米以上上，所设设的设施施应能满满足它的的基本功功能，光光有一个个游泳池池或网球球场，或或者一个个超市、一家餐餐饮店，不能算算会所。银行、邮局、医院、学校等等也不能能算入会会所。目前大多多数会所所微利或或不盈利利，不少少开发商商项目做做完后把把会所留留在自己己手上，又没法法把费用用分摊给给住户，还想以以此来吸吸引客流流、创造造利润，于是就就开放会会所。因因此，开开放式会会所与开开发商的的经营

47、思思想、住住户档次次、周边边基础设设施等大大有关系系。我们们认为，开放式式会所可可能带来来利润，更可能能没有利利润，面面临巨大大的竞争争压力。首先它它没有住住户这一一现成而而稳定的的客源，其次它它与社会会上的类类似设施施直接竞竞争，一一旦经营营不善，会所设设施就可可能出租租出售给给别人，这样，对住户户的承诺诺就会落落空，物物业的价价值也会会打个折折扣。会所不应应以盈利利为目的的，像物物业管理理费一样样，会所所收费够够维持运运营及维维修就行行了。苹果园首首期中心心会所配配置指标标建议总总建筑面面积1000000平方米米。项目规划划设计的的成本、机会与与时机研研究项目在规规划上分分两部份份考虑，能

48、有效效解决本本项目规规模大、发展周周期长与与市场容容量有限限、项目目定位要要宽的矛矛盾。两两大部份份可独立立规划设设计，同同时开发发启动。苹果园主主入口设设计要强强化提前前建造。营造一一种区域域感和归归属感。位置可可考虑设设置在青青山路边边，建筑筑物具有有标志性性。沿 为“苹果园园”的主干干道，应应提前修修建，由由发展商商建造并并起与小小区有联联系的名名字，如如苹果大大道、八八桂大道道等，对对项目形形象营造造有利。根据前面面的市场场定位苹苹果园通通过成本本较低的的多层入入市。推推盘压力力将大大大减少，风险也也将降低低。本项目定定位为：南宁首首席旅游游式山水水生态住住区。在在南宁房房地产业业中起

49、到到示范作作用。为为达到此此标准和和目标，另综合合考虑市市场因素素和项目目综合成成本，建建议综合合容积率率为1.5,前前期牺牲牲部份建建筑面积积，通过过提高楼楼盘综合合素质赢赢取市场场，回报报也是可可观的。后期可可视市场场具体信信息建造造容积率率较高的的小高层层或高层层，赢取取利润最最大化。本项目贯贯彻突出出旅游题题材。建建造两个个各具多多元文化化特色的的步行街街及两个个漂移的的广场形形成旅游游特色，将使本本项目取取得其它它项目难难以获得得的优势势。项目发展展计划及及资金流流量分析析项目分期期开发设设想 依据据根据南宁宁市近几几年市场场需求增增长情况况及发展展趋势，再结合合本项目目的地理理位置

50、、市场定定位、开开发主题题、规划划设计构构思、营营销思路路等，提提出项目目分期开开发的设设想。项项目主要要经济指指标见表表7.11.1-1。表7.11.1-1 项目技技术经济济指标指标单位合计总用地总建筑面面积其中：11.住宅2.商业业3.公共共配套可销售面面积容积率建筑密度度绿地率总户数户数总人口人数人口密度度项目整体体分期开开发计划划 。本项目开开发首期期必须做做到迅速速聚集人人气，提提升项目目形象。结合目目前南宁宁市房地地产开发发现状，房地产产市场处处于快速速上升时时期，需需求增长长快速，因而开开发商宜宜加快开开发速度度，尽快快回笼资资金。建建议项目目的整体体开发销销售策略略走的是是“短

51、、平平、快”的路线线，即开开发建设设周期“短”、楼盘盘价格“平”、楼盘盘销售推推广要“快”。整个个项目各各期的开开发规模模见表77.1.2.-1，各各年开发发进度表表7.11.2-2。成本和投投资估算算根据公司司历年开开发经验验数据，结合本本项目的的规划初初步设想想，对本本项目的的投资进进行估算算。本项项目总投投资万元元，详见见表7.2-11。项目售价价走势预预测由于本项项目的区区位条件件,本项项目宜采采取低开开高走的的策略，苹果园园多层均均价为220000元/平平方米，多层住住宅售价价每年递递增5%，此价价格策略略目的旨旨在迅速速聚集人人气，达达到快速速销售的的目的。项目售售价走势势见表77

52、.3-1。 项目销售售收入预预测项目销售售原则是是快速出出货、迅迅速回笼笼资金。第一年年销售率率为600%；第第二年基基本销售售完第一一年积压压，同时时第二年年开工面面积的销销售率为为70%；第三三年争取取消化完完第二年年积压，同时力力争第三三年新开开工面积积销售880%；以后逐逐年类推推。预计各年年的销售售收入情情况见表表7.44-1。项目现金金流状况况从表7.5-117.5-44分析可可以看出出，本项项目经济济效益良良好，FFIRRR=%，NPVV=万元元。项目经济济性评价价根据以上上经济分分析，虽虽然项目目开发时时间较长长，项目目仍然可可以取得得良好的的经济效效益，预预计可以以获得 %的

53、内部部收益率率（全投投资），财务净净现值为为 万元元。从表表7.66-1可可以看出出，全投投资的投投资收益益率为%。因而而，宜加加快本项项目启动动，争取取与南宁宁市房地地产市场场快速增增长期同同步，获获得预期期良好的的投资回回报。项目敏感感性分析析在项目建建设过程程中，销销售收入入减少、追加投投资（成成本）都都会对项项目经济济效益产产生影响响。收入入减少115%，内部收收益率为为 %，财务净净现值为为 万元元；成本本增加110%，内部收收益率为为 %，财务务净现值值为 万万元，可可见，项项目抗风风险能力力较强，详见表表7.77-1。销售收收入变动动和追加加投资对对项目经经济效益益的敏感感程度见

54、见下图。项目操作作及营销销策略项目营销销总体策策略总体策略略：通过过价格策策略、形形象策略略、广告告策略、媒体策策略等系系列组合合的强势势冲击，滚动造造市；营营造南宁宁市空前前的房地地产营销销热潮； 引领领南宁房房地产业业内的营营销理念念；创造造南宁新新一代的的居住生生活概念念。 营销主主题打造一种种现代时时尚、充充满健康康活力的的全新生生活方式式、营造造一种全全新的现现代居住住文化。融汇传统统与国际际化的生生活，解解构TLLD（旅旅游居住住形象区区）物质质生存与与精神生生存全景景需求。苹果街，闪烁最最具城市市魅力的的物质生生活与精精神寻求求；苹果街，尊贵、典雅的的彰显，浪漫、温馨的的盈溢；苹

55、果街，轻松、时尚的的城市多多元文化化汇聚；苹果街，浓缩独独特的城城市文明明，全景景体验独独一无二二的城市市风情。建立在物物质基础础上的精精神家园园，全面面体现物物质和精精神双重重领域的的性能价价格比。营销策略略价格策略略：低价价入市、快速出出货、滚滚动发展展、逐年年提升。形象策略略：通过过对项目目进行形形象的设设计，表表达企业业自身独独特的文文化理念念、经营营理念。形象设设计主要要包括项项目标志志设计、工地环环境包装装设计、营销接接待中心心包装设设计、样样板房包包装设计计及看楼楼路线的的设计。广告策略略：以新新颖、超超前的广广告主题题及创意意表现，大量的的投放频频率，反反复宣传传，强化化形象，

56、营造全全城瞩目目的热销销效应。媒体策略略：强调调媒体造造势的重重要性和和必要性性。本项项目采用用的媒体体主要以以报纸、电视及及公共活活动为主主，通过过软性新新闻、硬硬性广告告强化大大众对项项目的关关注程度度，通过过动感视视觉效果果渲染项项目引领领的新生生活概念念，通过过公共活活动，巩巩固项目目的市场场空间和和市场认认知度。各类媒媒体的有有机结合合，创造造性地开开拓项目目经营发发展的立立体空间间。项目运作作网络图图及时间间进度表表（见附附件6）项目营销销推广策策划价格定位位及策略略价格策略略：低价价入市、快速出出货、滚滚动发展展、逐年年提升通过我们们对南宁宁各大城城区开发发项目的的仔细调调研和深

57、深入分析析，本项项目的入入市定价价应当采采取低开开高走的的策略，入市定定价应当当较具弹弹性空间间，入市市时富有有较强的的市场竞竞争力，能让先先购先住住者的物物业升值值根据市场场问卷调调查结果果及市场场调研的的一系列列经济指指标，反反复比较较周边重重点项目目和竞争争对手的的价格销销售政策策，既考考虑项目目开发成成本又考考虑项目目市场接接受能力力，拟定定“低价入入市、快快速出货货、滚动动发展、逐年提提升”的销售售定价策策略。1入市市价格方方案“苹果园园”第一年年建议开开发量为为30万万平方米米，容积积率控制制在1.8，建建筑类型型为多层层不带电电梯（66层以下下）和小小高层.公共配配套为11000

58、00平方方米。住住宅装修修标准为为毛坯房房。多层住宅宅户型、面积比比例分配配表户型二房二厅厅三房二厅厅三房二厅厅四房二厅厅面积（mm2）6077980110010112001211500比例15%40%35%10%购房总价价（万元元）12115.991622020.222424.4430说明：表表中购房房总价按按均价220000元/平平方米计计算建议多层层住宅在在内部认认购时的的入市均均价定在在每平方方米20000元元（一次次性付款款），考考虑到楼楼层、方方位的因因素，在在实际销销售中，最高可可达每平平方米223000元，最最低在每每平方米米18000元。2基本本价格方方案“苹果园园”的开发发

59、周期为为8年，则售价价以每年年提升55%的幅幅度增长长，在每每年之初初提升价价格为宜宜。项目运营营期均价价为每平平方米225000元（一一次性付付款）；项目启动动年度（20004年）均价定定价每平平方米220000元（一一次性付付款）。前3年售售价以每每年提升升8%的的幅度增增长，后后5年售售价以每每年提升升5%的的幅度增增长，在在每年之之初提升升价格为为宜。项目运营营期均价价为每平平方米225000元（一一次性付付款）；项目启动动年度（20004年）均价定定价每平平方米220000元（一一次性付付款）。项目形象象营销策策略通过对项项目进行行形象的的设计，表达企企业自身身独特的的文化理理念、经

60、经营理念念。形象象设计主主要包括括项目标标志设计计、工地地环境包包装设计计、营销销接待中中心包装装设计、样板房房包装设设计及看看楼路线线的设计计。1项目目视觉识识别系统统的设计计项目的视视觉识别别系统设设计简称称VI设设计，是是企业CCI设计计中的重重要环节节。VII系统的的设计对对整个营营销策划划能否准准确表达达开发主主题、营营销理念念，有举举足轻重重的影响响。因此此，建议议在项目目进行前前期营销销策划时时，开始始着手有有关项目目标志的的设计工工作。VI系统统基本组组成部分分有：项目名称称标志标准字体体标准色标志基础础组合（横式、竖式）标志象征征图形VI系统统应用部部分有：交通工具具类招牌、