华神物业水木光华小区物业管理投标书

1、华神物业水木光华小区物业管理投标书目录公司简介介（1）基基本情况况（2）公公司简介介（3）公公司营业业执照、收费许许可证和和资质证证书（4）服服务理念念（5）管管理业绩绩与在管管物业情情况（6）我我们的优优势及承承诺水木光华华项目分分析授权书投标保函函报价书报价表报价分解解表经费收支支预算及及酬金水木光华华管理方方案和物物品配置置计划水木光华华管理人人员配备备及培训训计划水木光华华管理规规章制度度服务质量量承诺与与管理目目标社区文化化及提供供便民服服务结束语 一、四川川华神物物业管理理有限公公司简介介1、基本本情况名 称四川华神神物业管管理有限限公司法人代表表李 玢玢注册地点点成都市高高新区桂

2、桂溪工业业园注册资本本300万万元物业管理理面积及及类型总管理面面积达220万平平方米，其中：住宅小小区约33万平米、写字楼楼约6万万平米、工厂物物业约115万平米。企业资质质临时企业人才才结构总数本科大专中专以上上其他人员员1585526833工程师会计师拥有建设设部颁发发的物业业管理经经理上岗岗资格的的管理人人员2225机构总经办、综合管管理部、质控部部、市场场拓展部部、经营营管理部部、财务务部备 注2、公司司简介四川华神神物业管管理有限限公司是是以四川川华神集集团控股股60的独立立核算的的专业物物业管理理的企业业，于220022年122月组建建成立。其前身身成都华华神集团团为集团团物业管

3、管理部，由于政政策性限限制，目目前是四四川省物物业管理理企业临临时资质质。从995年开开始经营营物业管管理业务务。公司司以管理理住宅小小区和综综合写字字楼、工工厂物业业为主，近来先先后承接接了康桥桥雅舍、公寓楼楼、四川川丝绸大大厦、华华神科技技大厦、太升丝丝绸大厦厦、华神神药业生生产基地地等物业业。截止止到现在在，本公公司已接接管了以以住宅小小区和综综合写字字楼、工工厂物业业为主三三种类型型的物业业，总管管理面积积达200万余平平方米。公司拥拥有一批批以理论论扎实、经验丰丰富的管管理技术术人员为为骨干的的物业管管理员工工队伍，在管理理过程中中公司可可以依托托自身的的人员技技术和设设备优势势，保

4、证证物业管管理工作作的有序序和高效效的进行行。我公司还还在深圳圳等地聘聘请资深深人士到到公司任任职，引引进了新新鲜血液液，借鉴鉴先进地地区和国国外先进进物业管管理经验验，严格格按照IISO990000的做法法不断健健全管理理制度，提高人人员素质质和服务务水平，为所接接管物业业的广大大业主提提供真诚诚周到的的专业服服务。本本公司有有完整的的服务质质量管理理体系和和完善的的监控措措施，多多年来所所接管的的物业未未曾出现现过质量量事故。在现有有的成绩绩面前，公司全全面参照照国际质质量标准准体系服服务理念念，加速速提高服服务水平平，提升升管理品品位，目目前正在在积极进进行20000版版ISOO9000

5、1国际际质量体体系的贯贯标工作作，即将将通过国国际质量量体系的的认证。同时，在在所接受受托管的的物业中中，为向向业主提提供全方方位的高高质量服服务，公公司不仅仅在物业业中配备备了商务务中心、美容院院、健身身房、休休闲会所所等服务务场所，还开设设了房屋屋本体管管理、房房屋维修修、代叫叫出租车车、代理理装潢装装修、代代购大宗宗物品、空调维维修保养养、代理理IP电电话、代代理家政政、钟点点工、代代请家教教、干洗洗衣服等等服务项项目。一一致受到到业主们们的好评评。3、公司司营业执执照、资资质证书书办理中4、服务务理念四川华神神物业管管理有限限公司一一直把业业主满意意度放在在首位，并且通通过开展展各项活

6、活动来作作为提高高公司服服务水平平、适应应生存和和发展需需要的重重要举措措。公司司广大员员工一直直把使业业主满意意、使业业主放心心作为我我们工作作的出发发点和归归宿点，坚持全全心全意意为业主主服务，坚持将将物业管管理定位位在服务务上，以以保姆身份为为业主服服务，通通过服务务来体现现管理。这就是是四川华华神物业业管理有有限公司司的生存存之本、发展之之源。在实践中中，公司司不断追追求完美美的服务务，通过过“全方位位、全透透明、全全身心、全”的服务务理念提提高公司司的服务务质量，强化公公司企业业品牌。在管理理过程中中，我们们倡导“真诚服服务，一一流水准准”的思想想，努力力追求更更细致、更完善善的服务

7、务，即以以牺牲自自我为代代价的服服务。当当公司或或员工的的利益与与业主的的需求出出现矛盾盾时，首首先考虑虑业主的的需求，时刻体体现公司司的服务务理念，以此提提高业主主的满意意度，塑塑造四川川华神物物业管理理有限公公司良好好的企业业形象。5、管理理业绩与与在管物物业我公司凭凭借自身身实力，成立之之初就接接管了康康桥雅舍舍小区、华神药药业生产产基地、华神公公寓楼等等几个项项目。在在运作过过程中不不断提高高员工自自身素质质和服务务水平，先后从从所管辖辖物业先先后获得得了业主主们的一一致好评评，业主主满意率率达到999.88。从而而取得了了社会效效益、环环境效益益和经济济效益的的多项丰丰收。康桥雅舍舍

8、位于成成都市高高新区紫紫荆南路路56号号。项目目占地440余亩亩（1期期20亩亩），建建筑面积积为1770000多平方方米。康康桥雅舍舍体现了了一种典典雅、厚厚重、就就像剑桥桥一样的的学术的的韵味，他的设设计灵感感来自国国际学院院派建筑筑风格，营造着着一种纯纯学府诗诗的境界界。我公公司真诚诚服务，在康桥桥雅舍的的人们可可以感到到园区内内处处体体现物管管的细微微卓著，我们的的努力使使康桥雅雅舍是成成都南部部小区的的一个精精品之舍舍。雅舍舍内还有有博士创创业俱乐乐部、康康桥沙龙龙、商务务中心、休闲娱娱乐中心心、儿童童培育园园区等。华神药业业生产基基地位于于双流县县的西航航港常乐乐村内，项目占占地9

9、00亩，是是具有新新世纪先先进水平平的药物物生产基基地，我我公司进进驻后，管理厂厂区的公公共区域域和综合合楼。我我们的努努力取得得了厂方方和广大大员工的的好评，连续以以来安全全事件率率为零。6、我们们的优势势及承诺诺（1）人人才优势势：现有有各类管管理人员员近百名名，工程程技术类类专业人人员5名名，会计计师2名名，物业业管理经经理及管管理员共共24名名，消防防安全管管理员44名。（2）管管理优势势：公司司即将进进行ISSO90001：20000国国际质量量体系的的贯标，即将通通过国际际质量认认证，并并以“贯标”为契机机，公司司服务质质量与水水平将得得到全面面提升；公司的的各类管管理服务务人员具

10、具有丰富富的物业业管理服服务经验验。（3）地地域优势势：四川川华神物物业管理理有限公公司地处处成都市市十二桥桥路377号华神神科技大大厦。对对水木光光华项目目有较大大的了解解，在很很大程度度上可以以更加贴贴心的服服务。而而且可以以在本公公司内部部进行资资源的共共享，其其中包括括人力资资源、设设备以及及技术资资源等，可以借借助我们们公司现现有的综综合管理理部、空空调维修修中心、电脑网网络维护护中心、家政服服务中心心、保安安服务中中心、财财务部等等的力量量作为我我们公司司开展物物业管理理服务的的坚强后后盾，同同时我们们有较丰丰富的“康桥雅雅舍”、“华神职职工公寓寓楼”、“华神科科技大厦厦”等的物物

11、业管理理经验，完全有有能力满满足业主主提出的的全方位位服务的的要求。（4）承承诺：四四川华神神物业管管理有限限公司将将严格履履行合同同，以业业主为中中心，以以规范化化的操作作和科学学、有效效的管理理手段，为业主主创造出出整洁、条理、舒适的的工作环环境。我我公司愿愿与成都都天合房房屋开发发有限责责任公司司和成都都市融兴兴房地产产开发有有限公司司一起将将水木光光华管理理成为四四川省住住宅小区区的一个个新亮点点，树立立贵公司司的房地地产界和和物业管管理的精精品品牌牌。二、水木木光华项项目物业业概况分分析水木光华华小区位位于成都都市青羊羊区内，西临青青羊大道道、成都都花园，北面是是光华街街。小区区总用

12、地地面积达达1088亩，建建筑面积积为12275118平方方米，计计有9栋栋高层电电梯公寓寓，两栋栋综合楼楼，544栋多层层住宅，设有4430个个地下停停车场和和1322个地上上停车场场。小区区内流水水潺潺，亭台星星布，另另设有游游泳池、高级会会所、市市场、超超市等。各项内内部设施施完善，设备齐齐全。水水木光华华小区是是一个智智能化程程度较高高的集居居住、营营业、会会所、休休闲等功功能的综综合性住住宅小区区。加上上项目处处于二环环路和三三环路之之间，附附近已有有成都花花园、博博瑞城市市花园等等成熟社社区。根根据以上上情况分分析，我我公司将将选配管管理能力力强，技技术素质质高的骨骨干组成成管理班

13、班子，制制订切实实可行的的管理制制度和操操作规范范，同时时我公司司依托自自己的雄雄厚的人人才实力力、各种种资源，我们有有信心、有能力力将该物物业管理理的服务务做到“主动、热情、周到、高效”，使业主主满意。授权书成都天合合房屋开开发有限限责任公公司成都市融融兴房地地产开发发有限公公司：根据“水水木光华华”住宅小小区物业业管理招招标文件件（合同同编号004）的的规定，兹授权权我公司司总经理理助理兼兼综合管管理部经经理李江江先生为我我公司合合法代表表，全权权代表我我公司签签署合同同和执行行一切与与本次招招投标有有关的事事务。我我公司对对其上述述行为负负完全责责任。 投标单单位：四四川华神神物业管管理

14、有限限公司（章） 投标单位位法人或或授权代代表： 日期： 220033年4月月15日日投 标 保 函函成都天合合房屋开开发有限限责任公公司成都市融融兴房地地产开发发有限公公司：因被保证证人四川川华神物物业管理理有限公公司（以以下简称称被保证证人）参参加你方方招投标标发包的的水木木光华前前期物业业管理委委托合同同（合合同编号号：044）的招招投标，我方已已经接受受被保证证人的请请求，愿愿向你方方提供如如下担保保：1、本保保函担保保的投标标保证金金金额为为人民币币：2000000元（大大写：贰贰万元整整）。2、本保保函的有有效日期期自20003年年4月 日至至20003年44月 日。若若你方要要求

15、延长长投标文文件的有有效期，经保证证人同意意并通知知我方后后，本保保函的有有效期相相应延长长。3、在本本保函有有效期内内，如被被保证人人有下列列任何一一种违反反招标文文件规定定的事实实，你方方可向我我方发出出提款通通知。在招标文文件规定定的招标标文件的的有效期期内撤回回投标文文件。中标后，未能在在招标文文件规定定的期限限内提交交履约担担保证件件。中标后，拒绝在在招标文文件规定定的期限限内签订订合同。4、我方方在收到到你方的的提款通通知后77天（日日历天）内凭本本保函向向你方支支付本保保函担保保范围内你方方要求提提款的金金额，但但提款通通知应符符合下列列条件：（1） 必须在在本保函函有效期期内以

16、书书面形式式（包括括信函、电传、电报、传真和和电子邮邮件）提提出，并并应由你你方法定定代表人人或委托托代理人人签字并并加盖单单位公章章。（2） 应指出出被保证证人违反反招标文文件规定定的事实实。 保证人人：名称称 法定定代表人人（或委委托代理理人）（姓名）（单位盖盖章） 签签名： 日日期：220033年 月 日报 价 书成都天合合房屋开开发有限限责任公公司成都市融融兴房地地产开发发有限公公司：我公司全全面研究究了“水水木光华华”住宅宅小区物物业管理理（合同同编号004）招招标书及及询价补补遗的全全部内容容，我们们在招标标书及其其补遗明明确的物物业管理理服务范范围、标标准和报报价条件件的基础础上

17、，根根据我公公司针对对本招标标项目的的物业管管理方案案和服务务标准，我们承承担本项项目的报报价金额额为人民民币 元（大大写 ）正。我们完全全理解，你们不不保证报报价最低低的报价价人投保保，有权权接受任任何报价价书和拒拒绝任何何或所有有报价书书且无须须做任何何解释。我们完全全同意，自行承承担投标标所发生生的一切切费用。此报价书书递交前前所收到到的询价价补遗如如下：补遗编号号名称递交日期期收到日期期1234在此声明明，我们们对招标标书及其其补遗已已全面了了解，并并无保留留地接受受，并在在我们的的报价中中作了适适当的考考虑。现递交我我公司的的报价书书正本一一份、副副本三份份。投标单位位：四川川华神物

18、物业管理理有限公公司报价单位位法人或或授权代代表：李 江日期：220033年4月月15日日报价地址址：报价人联联系人/电话：0288-88775506664报价人传传真：0028-87775006644报 价价 表表序号项目金 额额（元/年年）说 明1结构物及及建筑维养0建筑物在在质保期期内1.1办公楼1.2住宅楼1.3其他公共共建筑或或构筑物物2公共设施施、设备备运行维护护68300002.1电梯750000维保费：5万/年*22年110万元元，电梯梯的井道道、机房房、轿箱箱底坑等部部位，以以及维修修材料费费2.55万/年年*2年年5万万元2.2空调系统统0小区内无无中央空空调系统统2.3供

19、电及公公共照明明系统2100000高低压配配电维保保费：33万/年年*2年年6万万元。公共照明明维保费费：8万万/年*2年16万万元。公共照明明能源消消耗量：10万万/年*2年20万万元2.4消防系统统20000001、红外外线报警警系统（小区内内外）：8万/年*22年116万元元2、消防防维保:5万/年*22年110万元元元3、监控控中心消消防设施施设备维维修材料料费用；7万/年年*2年年144万元2.5日常运行行维护费费用1950000二次供水水水池、水箱消消洗： 1万万/年*2年2万元元 二次供水水设施设设备维保保材料费费：4万万/年*2年8万元元游泳池水水池、机机电设备备维保：2万/年

20、*22年44万元小区喷泉泉给水机机电设备备、维保保材料费费：2.5万/年*22年55万元5、 给给排水管管网系统统：4万万/年*2年8万元元可视对讲讲、门禁禁系统：6万/年*22年112万元元 2.6服装费30000按每人每每2年44套计算算，每套套1500元计算算3保安4368803.1装备费294000包括购买买保安人人员的对对讲机、警用胶胶棒、电电筒（充充电式）、雨具等 3.2人身保险险费16800按每人每每年投保保1万元元算，保保险费率率4， 3.3服装费126000按每人每每2年44套计算算，每套套1500元计算算 4清洁卫生生费4240004.1工具购置置费120000包括购买买扫

21、把、拖把、擦玻器器、玻璃璃铲刀、水桶、垃圾收收集车、垃圾圾袋、簸簸箕、工工作指示示牌、垃垃圾桶（各单元元口用）以及各种洗洗洁用品品。4.2劳保用品品费16000包括购买买口罩、手套、雨靴、毛巾等等4.3化粪池清清淘费240000化粪池清清淘由专专业公司司承包,小区多多层住宅宅共455个单元元,9个小高层层,按每每3个单单元1个个化粪池池,计118个,农贸市市场1个,综合合楼1个个,小区区共200个化粪粪池每年年清淘22次,每每次6000元,1年年合合计计2.44万元4.4服装费48000按每人每每2年44套计算算，每套套1500元计算算 5绿化管理理费509667绿地面积积：7116988*3

22、0021151005.1绿化工具具费90000该项费用用包括购购买剪草草机、剪剪枝刀、锄头、小喷壶壶、喷水水管喷雾器等等用具5.2劳保用品品费600包括购买买手套、口罩、雨靴、毛巾等等5.3绿化用水水费258112按1吨/年*11.2元元/吨*215510251182元元5.4农药化肥肥费43022按0.22元/.年*21551043002元5.5杂草清运运费30000此项费用用由环卫卫公司承承包按实实计算5.6景观再造造费64533包括购买买花草树树木及花花卉租摆摆5.7服装费18000按每人每每2年44套计算算，每套套1500元计算算 6办公费600000包括交通通、通讯讯费，低低值易耗耗

23、品、业业务费广广告宣传传费、法法律费用等7物业管理理人员工资及福福利83199067.1管理人员员1514488定管理处处主任11人,主主任助理理1人,管理员员2人,收费员员2人 ,部门门经理44人（分分别负责责清洁绿绿化、工工程维修修 、保保安与车车管交通、房房屋管理理）7.2维修人员员1262240定维修人人员100人，按按8000元/月月算7.3绿化工426006定绿化工工6人，按4550元/月算7.4保洁工1136616定保洁工工16人人，按4450元元/月算算7.5保安员3979956定保安员员42人人，按6600元元/月算算8固定资产产折旧费费80000包括空调调、电脑脑、打印印机

24、、复复印机、传真机机,按55年分摊摊计算。9利润859997.665按成都市市标准55计算，取前八八项费用用之和10法定税费费1011133.24按成都市市标准55.6计算，取前九九项费用用之和。其中营营业税5，城城建税为为营业税税的7，教育育税为营营业税的的3，副调调基金1。11总计190770844投标单位位：（公公章）投标单位位法人或或授权代代表（签签字） 日期： 220033年4月月15日日报 价 分 解解 表序号项目金额（元元/年）计 算算 说说 明1.1人员费用用83199061.1.1管理人员员1514488其中管理理处主任任 16600元元/月，主任助助理8000元/月，理员8

25、000元/月，收收费员8800元元/月,部门经经理10000元/月。福利费费共计331.55（工会会1.55，教育育费1.5，综合合险144.5，福利利基金114）16000元/月月人*11人+8800元元/月人*11人+8000元/月月人*22人+8800元元/月人*22人+10000元/月人*44人996000元/月月96000元/月月*122月*（1+331.55）11514488元元/年1.1.2维修工1262240按8000元/月月人算800元元/月人*110人80000元/月80000元/月月*122月*（1+331.55）11262240元元/年1.1.3保安员3979956按6

26、000元/月月人算600元元/月人*442人*12月月30024000元/年2024400元元/年*（1+31.5）33976656元元/年1.1.4保洁工1136616按4500元/月月人算450元元/月人*116人*12月月8664000元/年年864000元/年*（1+331.55）11136616元元/年1.1.5绿化工426006按4500元/月月人算450元元/月人*66人*112月324400元元/年324000元/年*（1+331.55）=4426006元/年1.2消耗性材材料、物物品费用用79611671.2.1绿化491667绿化工具具费按115000元/人人年*66人99

27、0000元/年年劳保用品品费按1100元元/人年*66人6600元元/年绿化用水水按1吨吨/年*11.2元元/吨*215510258812元元农药化肥肥费按00.2元元/.年*2215110443022元杂草清运运由环卫卫公司承承包每年年需30000元元景观再造造费按00.3元元/.年*2215110664533元1.2.2清洁376000清洁工具具购买按按7500元/人人.年*16120000元元劳保用品品费按1100元元/人.年*116116000元化粪池清清淘费220井*6000元/次次井*22次/年年2440000元1.2.3保安294000按7000元/人人.年*42人人299400

28、0元1.2.4工程维修修6800000详见报价价表1.3成本性管管理费用用及其它它9188801.3.1服务人员员服装费费222000服务人员员（维修修人员、绿化工工、保洁洁工、保保安员）的服装每人每每2年机机4套，每套1150元元，则74人*1500元/套套*4套套2222000元1.3.2保安员保保险16800100000元/人*442人*4=16680元元1.3.3固定资产产折旧费80000空调、电电脑、打打印机、复印机机、传真真机总价价值4000000元按5年分分摊计算算折旧，400000元元5年80000元1.3.4办公费600000按5000元/人人年*110人*12月月60000

29、00元二利润与税税金2.1利润859997.665按成都市市标准55计算，取前八八项费用用之和171999533元*558559977.655元2.1税金1011133.24按成都市市标准55.6计算，取前九九项费用用之和。其中营营业税5，城建建税为营营业税的的7，教育育税为营营业税的的3，副副调基金金1（171199553+8859997.665）*5.6610011333.224元四费用合计计190770844投标单位位：（公公章） 投标单位位法人或或授权代代表（签签字） 日期： 220033年4月月15日日 经费收支支预算及及酬金经费收入入为：物物业管理理公共服服务费 元，代收代代缴服务

30、务费 元元，特约约服务费费 元，其他收收入 元元。共 元元。支出：管理人员员经费 （此此项合计计： 88319906元元 ）1人员经经费 （1）工工资、奖奖金 a.经经理 16600元元/月12月月=1992000元b.经理理助理 8000元/月12月月=96600元元（2）福福利 31.5%=84000元（3）社社会保险险 40%=2440000元（4）通通讯费 1223012=147760元元（5）服服装费 2222000022=22220000元元（按22年折旧旧计算）2办公折折旧费 （1）办办公设备备 a.计算算机2台台 80000元b.打印印、传真真、复印印机各11台 200000元

31、元c.办公公隔墙、橱窗 50000元元小计：11700003年=56666.77元/年年（每年年累计折折旧元）（2）办办公用耗耗材 打印机耗耗材 15000元纸张 9000元b. 其其他办公公用品 15500元元 小计计：39900元元3财务管管理费 150000元元.2 保洁洁经费 （此此项合计计： 11804490元元 ）4.2.1人员员经费（4500元/月月16人人）121.3315（含社会会保险）=11136116元4.2.2卫生生洁具费费、低值值易耗品品2元/14000000=28800000元4.2.3外墙墙清洁费费 每每年一次次 3000000元/次次4.2.4服装装费 （990

32、0元元/人2人+2000元/人人10人人）2=119000元4.3公公共秩序序维持费费 （此此项合计计： 11923380元元 ）4.3.1人工工费工资（6600元元42）121.3315（含社会会保险）=39976556元4.3.2对讲讲机 15500162=1120000元4.4.3服装装 1150元元422=663000元（按按2年折折旧计算算）4.4绿绿化养护护费 （此项项合计： 3395333元） 人工费费用： 工资（4500元6）121.3315（含社会会保险）4991677元 4.4.5 屋屋顶花园园及花坊坊养护 面积（1800m2+20mm2）7.550元/ m22=15500

33、元元工程维修修：4.5不不可预见见费 按按以上五五项费用用之和的的5%计计提4148833元元5%元元=20074224.6含含营业税税及利润润的报价价 第第1年：（41148333+2207442）1100.555%=44815528元元 扣扣除应交交税营业业税 448155285.555%=267725元元，扣11-5项项成本，则税前前利润为为192228元元（4%）。4.7日日常维护护费，系系统维护护费，白白蚁防治治费及垃垃圾、化化粪池清清运费等等专项另另按实结结算水木光华华物品配配置计划划 （前期物物业管理理材料费费用计划划，按33个月算算）办公用品品 办公桌椅椅 220套 文件件柜

34、15组组保险柜 5台 电脑脑 2台台打印机 1台 传真真机 1台电话机 4台 空调调 1台台日用耗材材： 纸纸张122箱、其其他办公公用小件件 清洁工具具：扫把 155把 拖把 20把把毛巾 966条 水桶 16个个撮箕 322个 水盆 16个个胶手套 16双双 线线手套 488双垃圾桶 90个个 垃垃圾袋 10000条条擦玻器 20个个 玻玻璃铲刀刀 5个垃圾收集集车 122辆 工作指指示牌 36个个日用耗材材：洗衣粉 660kgg 酸性性洗剂 110甁玻璃清洁洁剂 200甁 洁厕剂剂 990甁不锈钢清清洁剂 48甁甁 不不锈钢保保护油 211甁空气清洁洁剂 1008甁 灯饰清清洁剂 64甁

35、甁绿化用品品剪草机 2台 剪枝枝刀 8把锄头 6把把 铁铁锹 66把喷水管 20根根 小喷喷壶 4个喷雾器 2台 手套套 122双胶统靴 6双 农药药化肥 111袋保安用品品对讲机 116台 电筒筒（充电电式） 112台雨具 11 件 警用胶胶棒 155根手套 1266双 工程部用用品1.测试试仪表万用表（2500） 台台 电电流钳式式（8000A） 台对地阻值值测试表表 台 绝缘值值测试表表（5000V10000V） 台电源测试试电笔 只 卷尺尺（5mm） 把水平尺（6000MM） 根根 温温度计（电子数数字式） 台台高压测试试电笔 只2.安全全设备护眼罩 个 铝梯梯（4MM） 把铝梯（11

36、.5MM） 把 手推车车 台绝缘胶鞋鞋 双 绝缘手手套 双3.工具具扳手（2250） 把 扳手（3000） 把管子钳（4500MM） 把把 切切割工具具（水管管用切刀刀） 台4.手工工具螺丝起子子 平咀咀形 1100mmm4mmm 100支 1500mm6mmm 100支 2000mm8mmm 100支 2500mm8mmm 100支 4000mm10mmm 100支 十十字形 1000mm3mmm 100支 1755mm4.55mm 100支 2500mm6mmm 100支 3500mm7.55mm 100支电子部件件专用：平咀、十字咀咀、平咀咀钳、尖尖咀钳、斜钳 110套电线护套套管钳（1

37、000A以上上） 2个个手锤（电电工） 10个个 电电焊机（60AA）1台台高压吸尘尘机（手手提式）1台 手提提射灯 2个个对讲机 6台台水木光华华管理人人配置及及培训计计划物业管理理处机构构设立方方案及运运作流程程1.1组组织体系系成都天合房屋开发有限责任公司成都市融兴房地产开发有限公司四川华神物业管理有限公司华神物业水木光华物管服务中心工程维修部保安部保洁绿化部房管部综合管理员综合工程服务车场服务前台接待保安服务绿化服务保洁服务2组织结结构的说说明从组织机机构图中中可以看看出，管管理处在在公司的的领导下下和在成成都天合合房屋开开发有限限责任公公司与成成都市融融兴房地地产开发发有限公公司的指

38、指导和监监督下，实行我我公司总总经理领领导下的的经理负负责制。这是一一种垂直直管理方方式，分分部经理理以下每每组设主主管，其其编制力力求精干干，其人人员力求求一专多多能。在在拟制计计划，组组织领导导和对各各项工作作检查指指导协同同等方面面由经理理、经理理助理直直接负责责，各项项具体工工作在职职责范围围内由各各主管直直接安排排，各主主管向经经理负责责，各主主管下属属人员向向主管负负责。1.3管管理运行行流程上级领导部门接受服务对象华神物业经理 岗位责任人各部门主管水木光华物管处2、管理理服务岗岗位设置置及人员员配备方方案（满满员 884人）水木光华物管处主任1名主任助理1名保安部经理1名房屋管理

39、组主管1名保洁绿化部经理1名工程维修部经理1名 收款员2名管理员2名保安员28名车辆管理员10名前台接待员4名工程维修员10名保洁员16名绿化员 6名3、员工工的管理理和培训训计划 员工工是我们们最宝贵贵的资产产，我们们强调人人力资本本增值目目标优先先于财务务资本增增值的目目标。所所以从这这层意义义上未说说，经营营企业其其实就是是做人的的工作。为企业业培养一一支过硬硬的员工工队伍。员工管管理的宗宗旨是以以人为本本，善待待员工，规范管管理，人人尽其才才。在物物业管理理工作中中，我们们提出的的人员管管理体系系由三部部分组成成: (一)、聘用用与考核核 1、聘聘用对于操作作层员工工，依照照相关人人事

40、劳动动部门招招聘人员员规定，根据人人员编制制、用工工条件择择优录取取，录用用后经过过对员工工进行上上岗培训训和业务务考核，试用33-6个个月，依依据劳劳动法的规定定，签订订劳动合合同书。 2、考核核 考考核是检检验工作作成效、业绩以以及培训训效果的的重要手手段。主主要办法法如下: a.每每年对员员工进行行两次岗岗位考核核，根据据考核业业绩实施施奖惩。考核率率1000%，淘淘汰率55%，岗岗位轮换换率100%。 b.对对新员工工在录用用前进行行一次全全面考核核和面试试，经培培训后进进行考核核，考核核率1000%。 c.培培训项目目结束后后，对参参加培训训人员进进行一次次全面考考核，培培训考核核率

41、1000%. d.对对分公司司经理每每年进行行两次考考评，充充分征求求甲方意意见和员员工民主主评议，根据评评议及考考核结果果决定是是否续聘聘或调换换。(二)、量化管管理与规规范操作作 （11）量化化管理: a.实实行目标标管理责责任制，对相关关岗位管管理目标标进行细细化和量量化，作作出具体体要求。 b.分分公司对对全体员员工培训训指标进进行量化化，确定定培训课课程、内内容及课课时。 c.年年度考核核量化，年度岗岗位轮换换率100%，淘淘汰率55%。 d.实实行财务务成本双双控制的的管理模模式。公公司制定定详细的的年度财财务预算算方案，有计划划的控制制成本，提高企企业效益益。 （2）规规范运作作

42、 a.按按照ISS090001:20000的物物业管理理质量体体系运行行。 b.运运用公司司员工工手册等，规规范管理理分部员员工的行行为。 c.实实施企业业形象战战略。从员工选选聘入手手，奖惩惩机制贯贯穿整个个管理服服务运作作中。奖奖励包括括外送培培训、职职务提升升、一次次性物质质奖励;惩罚包包括辞退退、降职职、调岗岗、降低低待遇、一次性性罚款等等形式。 （1）对选聘聘现有优优秀员工工进行培培训、考考核，合合格者正正式上岗岗。 （2）日常运运作中采采用 55% “末位”淘汰制制，实行行强制性性淘汰(辞退、降职)。对工作不不认真负负责、不不思上进进者，坚坚决淘汰汰。（三）在在项目进进驻三个个月前

43、开开始将进进驻的人人员开始始培训。 （1） 附:员员工管理理网络图图公司企业精神，制定素质标准，严格录用考核，培训培养提高素质机制工作岗位设计合理配置人力配置机制制订规范管理形象规范管理分层管理措施人员管理组织机制量化考核、素质评价末位淘汰、优化组合压力机制工资福利等物质保障，荣誉晋升等精神奖励。激励机制水木光华华管理规规章制度度一、员工工守则 （一）管理人人员须保保持制服服整齐清清洁，仪仪表端庄庄，精神神饱满。（二）对对待住户户、访客客、同事事和各阶阶层人士士，均应应以礼相相待，保保持彼此此间良好好关系。（三）必必须严格格遵守轮轮值时间间，按时时上、下下班（交交接班），不得得无故迟迟到、早早

44、退，遇遇有特殊殊情况需需请假时时，应事事先取得得部门主主管同意意，而部部门主管管请假则则需获得得公司总总经理同同意。（四）管管理人员员不得在在当值时时间内为为个别住住户做职职责以外外及对私私人服务务的工作作。（五）管管理人员员不得参参与楼宇宇买卖或或租赁事事务，若若业主、住户提提出要求求，应请请其直接接向公司司询问。（六）部部门主管管应该执执行公司司各项指指示，并并定期召召开该部部门的各各级员工工的会议议，向公公司做定定期的工工作汇报报。员工工须服从从部门主主管工作作调配及及岗位编编排。（七）不不准损坏坏公司信信誉和对对公司有有欺诈及及不诚实实行为。（八）不不得假借借公司名名义或利利用职权权对

45、外做做有损公公司声誉誉或利益益的行为为。（九）不不得向业业主、住住户或公公司业务务有关的的任何人人士收受受或索取取任何形形式的礼礼物、赏赏钱。（十）所所有公物物不得用用于私人人方面，不得故故意疏忽忽损坏公公司财物物，对各各公物如如有损坏坏，须负负责赔偿偿。（十一）遇到火火灾、大大风等意意外情况况，各员员工必须须依时当当值，坚坚守岗位位，并按按照公司司的统一一调配进进行扑灭灭，补救救工作。（十二）必须遵遵守和执执行公司司所发出出的一切切通告办办事。二、管理理工作（一）按按照规定定时间当当值，不不可擅离离职守。（二）在在当值时时不得饮饮酒、打打瞌睡、阅报、看书、听收音音机或与与同事闲闲谈、开开玩笑

46、。（三）每每日上班班时间，必须穿穿着公司司规定的的衣服及及佩戴职职员工作作证，完完成自己己岗位职职责。巡巡视各层层楼宇及及走火通通道，巡巡视时必必须特别别留意大大厦清洁洁，及有有否损坏坏、破旧旧、需要要维修的的地方，并进行行登记。如遇有有不寻常常事件，应立即即处理，记录并并及时向向上级报报告。（四）停停电或火火灾发生生时，管管理人员员必须按按照公司司颁布的的紧急情情况处理理程序工工作，并并按紧急急情况处处理程序序作好疏疏导业主主，抢救救现场工工作，以以保护公公共财产产，防意意外、保保护人身身安全等等。（五）服服从上级级领导，完成所所指定的的工作。（六）留留意各种种公用设设备有否否被破坏坏或涂污

47、污，并通通知有关关人员修修理和清清除，必必要时须须协助维维修工作作。（七）执执行各项项任务时时，必须须有礼貌貌，谨记记“服务至至上、礼礼貌第一一”。（八）如如有住户户发生意意外，例例如：受受伤、晕晕倒等，应即协协助其家家人招呼呼救护车车或代办办报警。（九）热热情接待待来访人人员，详详细记录录住房投投诉，并并迅速处处理。不不属自己己职责范范围的，则立即即通知有有关人员员处理解解决，处处理情况况立即向向上级报报告。（十）管管理部需需设置急急救箱，配备急急救用品品，如绷绷带、棉棉花及抢抢救药品品等。同同时放置置部分紧紧急维修修工具，以备临临时急用用。（十一）大厦公公共地方方钥匙，如：机机房，必必须小

48、心心存放，以备紧紧急时使使用。若若有需要要外借钥钥匙时，必须登登记使用用人姓名名及身份份证号码码，用后后及时归归还。三、停车车场管理理（一）车车管员必必须认真真执行停停车场管管理规定定，礼貌貌待人，热情服服务，保保证车辆辆安全，维护良良好的行行车秩序序。（二）车车辆进场场后，必必须按指指定位置置停车，排列整整齐，不不得阻塞塞交通，认真核核查车型型、车牌牌号，避避免出现现差错。（三）了了解和掌掌握车主主的车型型、车牌牌号、姓姓名、年年龄、职职业、工工作单位位、居住住楼层、座号等等等，以以便识别别。（四）汽汽车、摩摩托车必必须购买买“车辆综综合保险险”，如有有丢失，可向保保险公司司索赔。未买“车辆

49、综综合保险险”的车辆辆，本车车场不予予停放保保管。（五）本本停车场场实行有有偿停车车保管服服务，必必须严格格遵守财财经纪律律，经济济手续清清楚，做做到钱、票相符符，日清清月结。（六）严严禁载有有易燃、易爆和和有毒、有害物物品的车车辆进场场停放保保管，以以免发生生意外。如有车车辆违反反此规定定进场，应立即即令其开开出车场场，立即即报告管管理部或或公安机机关进行行处理。（七）车车管员交交接班时时必须认认真交接接。如清清点停车车场内车车辆多少少、租车车的停车车计时票票的张数数、现金金清点，并详细细记录（自行车车则注意意车票的的号码及及张数，登记在在交接登登记簿上上）。（八）车车管员值值班期间间发现可

50、可疑情况况，立即即报告班班长或管管理处，并注意意其事态态发展。交接班班时叮嘱嘱接班人人注意，并记录录在交接接登记簿簿上，同同时日期期必须记记录在登登记簿上上，以备备查。（九）车车管员必必须认真真执行收收费制度度，坚持持原则，不得徇徇私舞弊弊。如果果有不开开票停车车或乱收收费、不不收费等等等行为为，一经经发现，严肃处处理。（十）保保持停车车场内清清洁卫生生，每日日必须清清扫一次次。四、服务务规范1、服务务态度：文明礼礼让、态态度和蔼蔼、语气气亲切、表达清清楚。2、服务务用语：您好！请进；请坐；请讲；对不起起；请稍稍等；让让您久等等了；请请慢走；有事多多联系；谢谢；请留步步；再见见；请您您消消气气

51、，有话话慢慢说说；欢迎迎您监督督帮助；打搅了了。3、服务务礼仪：着装整整齐干净净、佩戴戴服务标标志、态态度热情情诚恳、行为文文明大方方。4、服务务、作业业时仪表表保持整整洁，穿穿着干净净的工作作服，佩佩戴服务务胸卡；不留与与身份不不符的发发型，不不戴与服服务无关关的装饰饰品；并并给予来来者以满满意或理理解的答答复。接接待办事事人员，热情迎迎送，主主动打招招呼；专专心做好好记录，并给予予来者以以满意或或理解的的答复。5、入户户服务先先按门铃铃或轻敲敲门，征征得同意意再进门门；办完完事后礼礼貌地离离去。6、服务务对象有有意见、态度不不好时，耐心解解释说明明，以礼礼待人，不讲伤伤感情和和不文明明语言

52、。7、职业业纪律：遵纪守守法、勤勤政廉洁洁、办事事公道、高效服服务。8、自觉觉执行有有关法律律法规，依法行行政、依依先法管管理，不不得擅自自主张、各行其其是。9、爱岗岗敬业、提高办办事效率率，不得得有冷、硬、拖拖、卡和和其它刁刁难行为为。10、坚坚持原则则，秉公公办事，不得以以职务之之便谋取取私利，不得以以任何形形式吃、拿、卡卡、要。11、多多办实事事，为住住户排忧忧解难，不乱收收费、不不收馈赠赠，不向向住户提提无理要要求。12、干干活保障障安全，不得损损坏住户户物品；文明施施工不扰扰民，活活完料净净脚下清清。五、财务务制度六、收楼楼细则 1 接到收收楼通知知后，工工程人员员或管理理员会同同业

53、主一一道到房房子内进进行验收收。 2 验收中中注意，按照售售楼部交交来的物物品清单单对业主主进行说说明后，包括房房子的等等级，座座向，门门户，附附加功能能等。清清楚后方方开始逐逐一测试试，门窗窗开合、电话接接口、光光纤接口口、电路路开关、断路器器等。 3 房子在在验收中中发现其其他的问问题，应应就公司司本身能能够解决决的限度度尽力解解决，否否则答应应业主可可以跟开开发商提提出重新新修理。对此进进行配合合。但是是与开发发商另有有协议除除外。 4 验收中中注意不不对业主主进行无无关承诺诺。 5 验收完完毕业主主签名，并且签签收前期期物业管管理合同同，消防防责任书书。 6 提出装装修申请请的，请请业

54、主按按相关手手续办理理。七、装修修管理制制度装修流程程：1 业主主提出装装修申请请的，请请业主提提交装修修方案到到管理处处，包括括装修的的时间、平面图图、装修修企业团团体的资资质、负负责人及及联系方方式、具具体计划划等。2 装修修方案经经工程部部审批后后，方可可到管理理处办理理装修手手续，交交纳保证证金，办办理装修修工人临临时出入入证件。3 在装装修过程程中，管管理处跟跟进管理理，保证证装修中中按照方方案进行行，并且且尽量排排除各种种隐患。4 装修修完毕后后，由业业主提出出申请，管理处处对装修修工程进进行验收收，合格格后签字字，业主主可以入入住。八、安全全防范制制度（一）必必须明了了和掌握握大

55、厦内内各种保保安设施施的操作作和效能能。例如如：对讲讲机、警警钟、密密码锁、闭路电电视等。必须善善用各种种已有的的设施，以免减减弱防盗盗效果，特别强强调大门门必须紧紧闭，住住户出入入可自备备防盗门门钥匙或或密码锁锁，访客客则可用用对讲机机。严禁禁大门常常开，防防止坏人人有机可可乘。（二）应应熟悉大大厦内各各住户，记住住住户之姓姓名、年年龄、家家庭成员员之职业业及联系系电话。此类资资料必须须保密，不得泄泄露。（三）与与住户保保持密切切联络，以便就就保安问问题，经经常交换换意见及及互通消消息。（四）各各更管人人员交接接更时应应传达防防盗信息息，做好好交接班班记录，以备核核查，令令保安人人员高度度警

56、惕。（五）严严禁借词词推销之之人士进进入大厦厦。遇有有自称公公务人员员或公共共机构职职员进入入大厦，更应查查验身份份证、介介绍信，如有疑疑问，应应致电有有关机构构查寻。（六）应应有礼貌貌地询问问任何进进入大厦厦的来访访客人，登记身身份证或或工作证证。如有有怀疑，应用对对讲机与与有关住住户联络络。如访访客携带带可疑物物品时，更需提提高警觉觉。（七）当当值管理理员至少少每2小小时巡楼楼一次（但不固固定时间间），以以免坏人人乘隙而而入。巡巡楼时必必须要有有警觉性性，特别别注意楼楼梯、走走廊、电电表房及及其他隐隐蔽地方方、通道道等，以以确保无无可疑人人物匿藏藏大厦内内伺机作作案。留留意公共共地方的的暗

57、角、水箱底底是否预预先藏备备盗窃工工具等。（八）如如听到住住户呼叫叫或发现现可疑人人物，必必须立即即报警并并封闭大大门及其其通道，以等待待警方人人员到场场处理。切勿鲁鲁莽采取取行动而而不知会会警方。（九）切切记管理理人员只只有一般般市民的的拘捕权权，并无无搜查权权力。因因此，拘拘捕疑犯犯后，应应尽快交交公安部部门处理理。（十）安安装有警警钟、闭闭路电视视，以监监视各大大堂、电电梯，以以加强治治安保卫卫工作。若邻近近大厦在在建设中中，则应应加倍小小心，以以防备成成为犯罪罪的桥梁梁。（十一）详细记记录各有有关政府府部门电电话，以以便需要要时寻求求协助。（十二）若有案案件发生生，应采采取下列列步骤协

58、协助破案案：1、立刻刻报案，并留在在现场直直至公安安人员到到达，遇遇到伤员员（被害害人、案案犯）应应立即抢抢救和监监护。2、切勿勿移动，也不允允许他人人移动、触摸、践踏现现场物品品，协助助公安部部门保留留证据，方便调调查工作作。3、切勿勿开动风风扇、冷冷气机或或其他电电器用具具，以免免证据破破坏。4、禁止止任何人人在现场场走动，以方便便公安部部门到现现场调查查。5、向公公安人员员提供有有关罪案案详情，如案发发经过，与本案案有关人人物外貌貌、衣着着，有关关车牌号号及坏人人逃走的的方向。九、绿化化管理制制度1、爱护护花草，人人有有责；2、不准准损坏和和攀折花花木3、不准准在树木木上敲打打，拉绳绳子

59、晾衣衣服4、不准准在绿地地内设置置广告招招牌5、不准准在绿地地内堆放放物品6、不准准在绿地地内乱扔扔垃圾7、不准准行人车车辆践踏踏，跨越越护栏，通过绿绿地8、不准准损坏绿绿化的保保护设施施，建筑筑小品9、凡人人为造成成绿化设设施损坏坏的，应应照价赔赔偿，情情节严重重的，交交由公安安机关处处理10、按按时浇水水11、按按时施肥肥十、清洁洁卫生制制度（一）清清洁工人人必须依依时清洁洁大堂、走廊、楼梯、电梯、停车场场及天台台等公用用地方。（二）劝劝喻各住住户勿将将垃圾桶桶或垃圾圾袋置于于走廊、楼梯等等公用地地方，以以免影响响卫生和和阻塞通通道，请请放入通通往楼梯梯门旁的的垃圾桶桶内。（三）如如发现有

60、有杂物弃弃置于走走廊、天天台或楼楼梯间，应劝喻喻住户自自行搬往往附近的的垃圾收收集站。如无法法找到住住户，除除让清洁洁工人清清理外，应登记记在管理理部记事事簿上，向上级级报告。（四）如如发现天天台、天天井或公公用地方方积水，应立即即清理，以免蚊蚊虫滋生生。难以以清理的的地方，可暂时时淋上油油渣，阻阻止蚊虫虫繁殖，再研究究处理方方法。（五）如如发现属属于本楼楼宇污水水渠及沙沙井等淤淤塞或破破烂，应应速安排排处理。（六）劝劝喻住户户浇花时时要小心心，勿将将水淋到到阳台外外面，以以免影响响下层和和行人。（七）如如发现冷冷气机滴滴水或发发出大量量热气或或噪音时时，劝喻喻住户从从速修理理，以免免影响邻邻