房地产行业：大湾区发展纲要落地房贷利率继续下行

1、市场表现板块表现本周申万房地产板块收于 3914.74 点，累计上涨 4.53%，同期上证综指上涨 4.54%， 深证成指累计上涨 6.47%，沪深 300 上涨 5.43%；行业横向对比来看，地产板块涨跌幅位列各行业中游。图 1：沪深 300 与申万房地产板块数据来源：，Wind图 2：申万板块比较数据来源：，Wind行业个股表现本周上证综指重回 2800 点，跟随整体行情，地产板块内多数股票收涨。本周地产板块内涨幅第一为市北高新（600604），累计上涨 27.49%，其次为粤泰股份、中天金融、荣丰控股、华业资本；跌幅前五分别为 S T 岩石、华联控股、绿地控股、南都物业，以 S T 岩石

2、（600696）跌幅最大，本周累计微跌 0.91%。表 1：涨幅跌幅前 5涨幅跌幅1市北高新（600604）27.49%S T 岩石（600696）-0.91%2粤泰股份（600393）19.57%华联控股（000036）-0.32%3中天金融（000540）19.50%绿地控股（600606）-0.15%4荣丰控股（000668）18.46%南都物业（603506）-0.08%5华业资本（600240）17.52%-数据来源：wind，整理个股重要公告本周，华夏幸福发布公告称任命原华润置地执行董事吴向东为公司首席执行官暨总裁，将全面负责公司业务，同时公司原总裁孟惊担任公司联席总裁，分管产业新

3、城及其相关地产业务。公司正式形成北京+深圳的南北双总部办公模式，也是平安入股华夏幸福后公司迄今为止的最大变动。而在 2018 年 12 月，华夏幸福发布公告称任命原华润置地执行董事、CFO 俞建担任联席总裁一职，分管华夏幸福财务及融资等业务，而吴向东的入职也是俞建后第二位前往华夏幸福任职的原华润置地高管。公司名称时间公告内容华夏幸福2/19会议审议通过关于提名董事候选人的议案、关于聘任公司高级管理人员的议案以及关于召开公司2019 年第三次临时股东大会的议案。鉴于郭绍增先生已向公司董事会申请辞去公司董事及战略委员会委员等职务，公司提名吴向东先生为公司第六届董事会董事候选人，并聘任吴向东先生为公

4、司首席执行官（CEO） 暨总裁，聘任孟惊先生为分管产业新城及其相关地产业务的联席总裁。南都物业2/19董事会于近日收到公司副总经理张林先生递交的书面辞职申请书。由于个人原因，张林先生申请辞去公司副总经理职务，辞职后将不再担任公司及下属子公司职务。云南城投2/20董事会收到公司高级管理人员袁浩先生及李向何先生的辞职申请。袁浩先生因工作变动原因，申请辞去公司副总经理职务；李向何先生因工作变动原因，申请辞去公司副总经理职务。泛海控股2/21泛海控股股份有限公司审议通过了提名公司第九届董事会非独立董事候选人以及聘任公司高级管理人员的相关事项。调整后，韩晓生、张喜芳、武晨、冯壮勇不再担任公司高级管理人员

5、职务。银亿股份2/18银亿股份有限公司审议通过了关于终止发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金事项的议案，公司经审慎考虑及与交易各方商议，决定终止本次发行股份及支付现金购买宁波艾礼富电子有限公司 100%的股权并募集配套资金事项。黑牡丹2/192018 年 5 月，公司与上海大生、南通路桥签署投资框架协议，拟以现金方式受让上海大生所持南通路桥的股权。经慎重考虑决定在协议约定的有效期满后不再延长。同时，未来交易各方不排除寻求法律法规允许的其他途径进行合作。中粮地产2/21中粮地产向明毅发行股份购买其持有的大悦城地产 9,133,667,644 股普通股股份并拟采用询价方式向不超过表 2：重要公

6、告10 名特定投资者发行股份募集配套资金。本次发行股份购买资产发行股份数量 2,112,138,742 股，发行股份价格为 6.84 元/股，新增股份性质为有限售条件流通股。至此，本次发行股份购买资产的标的资产大悦城地产股份已完成过户。数据来源：行业政策及新闻本周，安徽阜阳取消有关地块上市后价格限制的条款，在去年 8 月份之前，安徽阜阳在当地的土地出让公告中，往往会注明“竞买人在竞得土地后，所开发的商品住宅房屋销售均价不得高于同一区域、同一类别、同一品质的 2016 年 10 月份房屋销售均价”。而在今年 1 月份的最新土地出让公告中，该条款彻底消失不见了。这意味着开发商对于今后获取的土地可以

7、根据市场行情自行调整价格，同时代表着地方政府根据区域市场动态调节政策环境。随着市场景气度的整体下行与分化，未来各地地方政府也会根据自身市场情况调整政策，进一步落实因城施策。表 3：本周重要政策性事件一览时间内容2/21安徽阜阳国土部门在近日发布的土地出让文件中，将有关地块上市后价格限制的条款取消，这也就意味着，开发商可以根据市场行情自行调整房价。数据来源：整理中共中央、国务院印发了粤港澳大湾区发展规划纲要，该规划是指导粤港澳大湾区合作发展的纲领性文件。随着粤港澳大湾规划最终落地，粤港澳大湾区的建设与发展将不断提速，而部分拥有较多粤港澳大湾区地区土地储备的房企也必将受益于整体发展。此外，住建部于

8、 2 月 18 日发布的住宅项目规范（征求意见稿），其中包含“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”以及“城镇新建住宅全装修交付”等条例，我们认为：1、 由于此次公布的仅是征求意见稿，因此不代表其能够很快能够落地；2、 其次关于套内面积计价，只是计价方式的改变，由于过去部分项目对于套内面积、公摊面积并不透明，因此采用套内面积计价能够减少买卖双方的矛盾，但并不代表购房成本的下降，总价依然是不变的；同时公摊面积并不是越小越好。3、 关于全装修交付，由于并未给出实施的时间、标准、细则，因此落地的时间未定；其次根据过往的经验，由于期房销售制度，买卖双方对于最终交付时装修品质经常会产生矛盾。时间内容02/1

9、8新华社报道，2 月 18 日中共中央、国务院印发了粤港澳大湾区发展规划纲要，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。该规划是指导粤港澳大湾区当前和今后一个时期合作发展的纲领性文件。规划近期至 2022 年，远期展望到 2035 年。02/20中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见由新华社受权发布。文件首次提出，允许承包土地的经营权担保融资，并要求坚持农村土地集体所有、不搞私有化，坚持农地农用、防止非农化。文件提出要进一步深化农村土地制度改革，在修改相关法律的基础上，完善配套表 4：本周重点行业新闻一览制度，全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用

10、地入市改革，加快建立城乡统一的建设用地市场。2/21国家发展和改革委发布关于培育发展现代化都市圈的指导意见。意见指出，强化政策协同机制。积极构建都市圈互利共赢的税收分享机制和征管协调机制，加强城市间税收优惠政策协调。健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同。2019 年将推动公共租赁住房保障范围常住人口全覆盖，提高住房公积金统筹层次，建立住房公积金异地信息交换和核查机制，推行住房公积金转移接续和异地贷款。2/22住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”房地产交易将正式告别“公摊面积”数据来源：整理土地市场本周周报土地市场数据统计至

11、2019 年第 7 周，即 2 月 11 日-2 月 17 日。作为节后第一周，土地市场供应、成交均较为冷清。当周全国 100 大中城市合计供应土地规划建面 585.55 万平米，合计成交土地建筑面积 862.11 万平米；当周土地成交楼面均价为 3101 元/平米，溢价率为 8.9%。分城市级别来看，一线、二线、三线城市本周成交土地建筑面积 36.99、421.65、403.46万平米，土地成交溢价率为 3.72%、9.65%、2.84%。图 2：百城土地供应、成交情况图 3：百城土地成交均价及溢价率数据来源：，wind数据来源：，wind图 4：一二三线城市供应土地面积情况图 5：一二三线

12、城市成交土地面积情况数据来源：，wind数据来源：，wind图 6：一二三线城市成交土地溢价率数据来源：，Wind房企融资情况本周包括迪马股份、中交地产、福星股份以及龙湖集团顺利发行债券，龙湖集团发行的 17 亿元规模的 3+2 年期限债券发行利率仅为 3.99%，中国金茂发行规模 18 亿“3+2”期限债券，票面利率仅为 3.72%。公司名称债券简称性质债项评级主体评级发行规模（亿）发行期限（年）票面利率利差资金用途中国金茂19 金茂投国有企业AAAAAA183+23.72%1.02%用于偿还本公司现有债务迪马股份19 迪马实业MTN001民营企业AAAA5.62+18.00%5.47%拟全

13、部用于偿还本部及属子公司中期票据及银行贷款中交地产集团19 中交01国有企业AAAAA734.87%2.18%用于偿还分别于2019 年3 月和2019年 9 月到期的“16中房私”和“16 中房02”两期公司债券本息龙湖集团19 龙湖01民营合资企业AAAAAA173+23.99%1.30%拟用于偿还到期或回售公司债券龙湖集团19 龙湖02民营企业AAAAAA55+24.70%1.78%拟用于偿还到期或回售公司债券表 5：本周房企发债情况福星股份19 福星科技MTN001集体企业AAAA52+18.50%5.95%拟用于偿还本部及下属子公司到期债务和补充流动资金数据来源：本周地产企业信用债成

14、交量第一为首开股份的 18 首开 MTN001，周成交量为 11.1 亿元。表 6：本周交易所地产债成交情况公司名称债券简称剩余期限周成交量（亿）票面利率估价收益率（中债）主体评级首开股份18 首开MTN0012.08+211.15.46%3.98%AAA华夏幸福17 幸福基业MTN0011.25+27.65.80%6.22%AAA天地源15 天地源MTN0011.716.35.98%4.83%AA大连万达15 大连万达MTN0011.445.14.60%4.32%AAA华润置地18 华润置地MTN002B4.114.45.23%3.95%AAA华夏幸福18 华夏幸福SCP003-46.00%

15、4.95%AAA金融街18 金融街投SCP0010.283.33.78%2.91%AAA中南建设15 中南建设MTN0021.513.17.00%6.68%AA+金地集团18 金地MTN0013.883.15.90%4.15%AAA保利地产15 保利房产MTN0021.2534.60%3.23%AAA张江高科18 张江高科SCP0010.102.74.35%2.82%AAA万科 A18 万科SCP004-2.73.53%2.73%AAA新城控股17 新城控股MTN0021.14+22.65.25%5.34%AAA富力地产17 富力地产MTN0021.362.65.50%5.67%AAA美的置地

16、美的 01A1.442.57.20%4.53%AA+数据来源：公司名称最新变动日期最新中债隐含评级主体评级国购投资集团2019-2-1CC表 7：近期房企中债隐含评级变动情况福星惠誉控股有限公司2019-1-14A+AA融信(福建)投资集团有限公司2018-12-11A+AA+银亿股份有限公司2018-12-24CC冠城大通股份有限公司2018-12-20AA-AA南京丰盛产业控股集团有限公司2018-12-26BBBAA-景瑞地产(集团)有限公司2018-11-5A+AA数据来源：wind，整理表 8：房企信用事件跟踪公司名称内容中华企业中诚信：上调中华企业主题信用评级至 AA+。数据来源：

17、公司公告，整理本周重点事件点评：粤港澳大湾区发展规划纲要发布2 月 18 日，中共中央、国务院印发了粤港澳大湾区发展规划纲要，为粤港澳大湾区未来发展方向做出纲领性的指导。粤港澳大湾区包含了广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市珠三角九市以及香港特别行政区、澳门特别行政区。规划不仅明确了湾区涉及的城市，同时对于每座城市都根据其自身特点给予了明确的定位。即“极点带动、轴带支撑、辐射周边”。例如香港作为区域发展的核心引擎，规划给予其国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽定位；而对于深圳，则定位其发展目标为具有世界影响力的创新创意之都，其根据不同城市的特点， 通过

18、发挥其自身优势来实现自身发展与对于周边区域的辐射带动。可以说，规划极大限度的尊重了粤港澳大湾区城市自身的发展特点与水平，通过差异化定位来帮助湾区实现整体发展。图 7：粤港澳大湾区相关政策、历史事件梳理数据来源：整理截止 2017 年底，粤港澳大湾区合计常住人口 6862 万人，GDP 总量为 11.79 万亿元， 以 5%不到的人口，贡献了全国 GDP（指国内生产总值、香港、澳门特别行政区三者合计）的 13.7%。与国内另外两大湾区相比，上海杭州湾湾区常住人口合计 8474万人，GDP 总量 10.84 万亿元；环渤海湾区常住人口合计 8641 万人，GDP 总量 9.45万亿元，粤港澳大湾区无论是经济总量或人均 GDP 均处于领先地位。注：由于上海杭州湾湾区、环渤海湾区