深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告

1、 专业服务 创造地产新价值PAGE PAGE 44 专业服务 创造地产新价值深圳市坭岗村城中村改造项目评价价报告投 资 商：大大益置业业建筑（深圳）有限公公司编制单位位：同致致行（中中国）地地产顾问问有限公公司完成时间间：二零零零六年年四月八日大益置业业建筑（深圳）有限公公司：承蒙贵公公司信任任，委托托我司编编制深圳市市坭岗村村城中村村改造项项目评价价报告。我司项目目小组接接受任务务后，经经过对本本地块所所处市场场环境、地块自自身条件件和旧改改特点的的研究，结合贵贵公司实实际情况况，提出出了本地地块开发发的评价报告告。深圳市市坭岗村村城中村村改造项项目评价价报告是我司司项目小小组成员员通力合合

2、作的成成果，同同时也是是全司人人员多年年经验及及集体智智慧的结结晶。现现提供给给贵公司司，供贵贵公司决决策参考考。谨致商祺祺！同致行（中国）地产顾顾问有限限公司 二零零零六年四月八日目 录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc132303096 1.项目目评价 PAGEREF _Toc132303096 h 1 HYPERLINK l _Toc132303097 1.1项项目位置置及区位位评价 PAGEREF _Toc132303097 h 1 HYPERLINK l _Toc132303098 1.2项项目用地地现状评评价 PAGEREF _Toc132303098

3、 h 2 HYPERLINK l _Toc132303099 1.3项项目周边边环境与与景观评评价 PAGEREF _Toc132303099 h 3 HYPERLINK l _Toc132303100 1.4项项目初步步经济技技术指标标评价 PAGEREF _Toc132303100 h 3 HYPERLINK l _Toc132303101 1.5项项目用地地优缺点点评价 PAGEREF _Toc132303101 h 5 HYPERLINK l _Toc132303102 1.6项项目周边边生活配配套设施施评价 PAGEREF _Toc132303102 h 6 HYPERLINK l

4、_Toc132303103 2.法律律政策风风险评价价 PAGEREF _Toc132303103 h 7 HYPERLINK l _Toc132303104 2.1项项目用地地法律手手续现状状 PAGEREF _Toc132303104 h 7 HYPERLINK l _Toc132303105 2.2合合作方式式及风险险评估 PAGEREF _Toc132303105 h 7 HYPERLINK l _Toc132303106 3房地地产市场场评价 PAGEREF _Toc132303106 h 8 HYPERLINK l _Toc1323031077 3.11深圳市市房地产产市场总总体评

5、价价 PAGEREF _Toc132303107 h 8 HYPERLINK l _Toc132303108 3.2深深圳市房房地产市市场后市市展望 PAGEREF _Toc132303108 h 17 HYPERLINK l _Toc132303109 3.3项项目附近近区域房房地产市市场评价价 PAGEREF _Toc132303109 h 22 HYPERLINK l _Toc132303110 3.4项项目附近近区域在在售楼盘盘销售情情况分析析 PAGEREF _Toc132303110 h 25 HYPERLINK l _Toc132303111 3.5可可能的目目标客户户分析 PA

6、GEREF _Toc132303111 h 26 HYPERLINK l _Toc132303112 4开发建建议 PAGEREF _Toc132303112 h 27 HYPERLINK l _Toc132303113 4.1开开发方向向建议 PAGEREF _Toc132303113 h 27 HYPERLINK l _Toc132303114 4.2开开发计划划建议 PAGEREF _Toc132303114 h 28 HYPERLINK l _Toc132303115 5.财务务效益评评价 PAGEREF _Toc132303115 h 31 HYPERLINK l _Toc13230

7、3116 5.1成成本预测测 PAGEREF _Toc132303116 h 31 HYPERLINK l _Toc132303117 5.2税税务分析析 PAGEREF _Toc132303117 h 32 HYPERLINK l _Toc132303118 5.3投投资收益益预测 PAGEREF _Toc132303118 h 33 HYPERLINK l _Toc132303119 5.4投投资使用用计划及及启动资资金 PAGEREF _Toc132303119 h 36 HYPERLINK l _To5.55项目财财务评价价 PAGEREF _Toc13230

8、3120 h 38 HYPERLINK l _Toc132303121 6结论 PAGEREF _Toc132303121 h 39 HYPERLINK l _Toc132303122 6.1风风险、机机会、优优势、劣劣势分析析 PAGEREF _Toc132303122 h 39 HYPERLINK l _Toc132303123 6.2结结论 PAGEREF _Toc132303123 h 40 HYPERLINK l _Toc132303124 附表 PAGEREF _Toc132303124 h 441 HYPERLINK l _Toc132303125 附表1 坭岗岗村城中中村改造造

9、项目损损益表 PAGEREF _Toc132303125 h 41 HYPERLINK l _Toc132303126 附表2 坭岗岗村城中中村改造造项目全全投资现现金流量量表 PAGEREF _Toc132303126 h 421.项目目评价1.1项项目位置置及区位位评价1.1.1项目目位置本项目用用地东临红岗岗西村，西临教教育学院院花场，北临二二线巡逻逻道，南南临笋岗岗西路。中间剔剔除金银银苑、碧碧清花园园、星湖湖花园三三个商品品房小区区及风光光小学。行政区区划上归归罗湖区区管辖。 图11：项目目位置图图1.1.2区位位评价本项目位位于罗湖湖区与福田区的交接接地带。东为罗罗湖区的的清水河河

10、片区。西与深圳圳最早的的富人区区银湖湖别墅区区及笔架山山相望。北靠凤凰凰岭，向向南隔泥泥岗西路路俯瞰八八卦岭。与东门地王商商圈、华华强北商商圈、福福田中心心区近在在咫尺，尽享都都市的繁繁华。图2：项项目区位位图1.2项项目用地地现状评评价（1）作作为旧改改项目，项目地地块内以以农民房房为主，环境较较差，管管理较为为混乱，该区域域在市民民心中的形形象欠佳佳。（2）该该地块现现为功能混合合区域，地块内内含有住住宅、商商业、公公共配套套等等。拆迁上上较为繁繁琐，也也潜在一一定的拆拆迁风险险。（3）地地块不规规则，内内有三个个普通的的住宅小小区。给给小区的的规划和和销售造造成影响响。（4）本本地块内内

11、现有高压压线穿过过，但日后将将会被埋埋入地下下，所以以这一不不利因素素可以忽忽略。（5）本本地块呈呈北高南南低的走走势，为为景观设设计提供供有利条条件。1.3项项目周边边环境与与景观评评价1.3.1周边边环境较为为普通，区域环环境优劣劣并存 （1）项项目四周周及内部部分布有：碧清花花园、金金银苑、星湖花花园等普普通住宅宅小区以以及部分分其他建建筑物。整体环环境较为为普通。 （2）项项目处于于泥岗西西路北侧侧，货柜柜车流量量大，造成很很大的噪噪音、尘尘土和空空气污染染，对居居住和商商业而言言是很大大的不利利因素。但随着着货运主主干道的的北迁，这一不不利影响响将会弱弱化。（3）片片区内的的教育学学

12、院和风风光小学学给项目目注入了了文化内内涵，有有利于提提升项目目的价值值。（4）福福田和罗罗湖的外外部环境境，对项项目起到到强大的的支撑作作用。1.3.2周边边景观资资源欠缺缺，高层远景景风光独独特（1）项项目四周周紧挨着普普通住宅宅小区、学校以及及部分其其他建筑筑，近距距离景观观欠佳。（2）本本项目的的高层将将可以远望望凤凰岭岭、笔架架山以及及地王商商圈，景景观资源源有很大大的发掘掘空间。1.4项项目初步步经济技技术指标标评价表1：经经济技术术指标改造用地地面积13.444万平平方米容积率555.5覆盖率25%300%总建筑面面积67.22万平方方米73.92万万平方米米住宅面积积53.77

13、6万平平方米599.1336万平平方米商业面积积13.444万平平方米144.7884万平平方米还迁面积积24.66万平方方米可售面积积41.66万平方方米48.32万万平方米米可售住宅宅面积28.116万平平方米333.544万平方方米可售商业业面积13.444万平平方米144.7884万平平方米公共配套套面积10,0000平平方米平均建筑筑高度1820层层商住比2：8车位43000个根据利润润最大化化原则，本项目目取5.5的容容积率，其他经经济技术术指标均均与5.5的容容积率对对应。（1）从从以上规规划要点点看，商商业面积积较大。如此大大的商业业面积是是否与市市场需求求相一致致还需深深入论

14、证证。原因因有以下下几点：目前附附近片区区商业氛氛围非常常弱。本片区区与罗湖湖、福田田的其他区区域处于于相对断断裂的状状态，偏偏居一隅隅。片区的的人口较较少，自自身没有有足够的的人口支支撑如此此大的商商业。按照330%的的覆盖率率来算，假设整整个项目目底层全全部做商商业，整整个项目目将有将将近四层层作为商商业，而而非底商商的商业业产生的的收益有有限。（2）本本项目规规划有44,3000个车车位。本本项目商商业面积积达144.7884万平平方米。按常规规，商场场每1000平方方米需要要0.55个车位位，所以以商业部部分需要要7399个车位位。余下下3,5561个个车位给给住宅部部分。本项目按按照

15、平均均每户90平方方米(深深圳的平平均住宅宅面积)的建筑筑面积算算，大约约有6,571户，按照车车位比11：1算，需需要有66,5771个车车位。所所以本项项目规划划中车位位的个数数是不够够的。 （3）根根据容积积率和建建筑高度度的规划划，本项项目的建建筑形态态基本为为小高层层和高层层建筑。 （4）由由于本项项目的还还迁面积积较大，将采取分期期拆迁、分期还建建的方法法操作。对开发发商而言言，还建建会增加加前期启启动资金金，降低低资金使使用效率率，同时也也增大了了投资风风险。但但是，通通过分期期销售与与分期还还建相结结合，将将会相应应地提高高资金使使用率，降低风风险。1.5项项目用地地优缺点点评

16、价1.5.1 优点评价价（1）宗宗地面积积较大，规划和和建设上上具有回回旋空间间。对重重树片区区形象较较为有利利，同时时也有利利于分期期开发和和灵活选选择开发发方案。（2）规规划指标标具有弹弹性空间间，便于于开发商商根据市市场情况况及战略略要求确确定开发发方案。（3）地地处罗湖湖、福田田交接地地带，区区域配套套齐备。紧邻主主城区，具有为为主城区区提供居居住配套套的功能能。（4）交交通便利利，到关关内各区区及关外外的龙华华和布吉吉都很便便捷。（5）被被凤凰岭岭、笔架架山两个个“绿色氧氧吧”包围，有良好好的生态态景观资资源（6）根根据规划划，八卦卦岭片区区将成为为集居住、商业、办公、服务性性工业和

17、和高新技技术工业业在内的的城市综综合服务务区。并并且，坭坭岗与八八卦岭有有连为一一体的可可能，从从而实现现两个片片区人流流、商业业环境的的一体化化。1.5.2缺点点评价（1）地地块内含含有的住宅小小区档次次较低、外在形形象较差差，对项项目存在在不利影影响。（2）地地块内含含有的住住宅小区区，致使使地块不不规整，给规划划设计及及地块价价值提升升带来障障碍。（3）坭坭岗村以以脏乱差差的形象象著称，给重树树片区形形象带来来难度。（4）涉涉及拆迁迁安置问问题，手手续较多多，较为为烦琐。（5）泥泥岗西路路为货柜柜车通道道，噪音音较大。（5）本本项目虽虽与银湖湖豪宅区区相邻，但两片片区处于于相对隔隔绝状态

18、态，受银银湖荫庇庇的可能能性基本本没有。由于受受公路和和山体相相隔，本本项目所所在片区区与清水水河片区区的联系系较弱，清水河河片区对对本项目目影响不不大。1.6项项目周边边生活配配套设施施评价（1）由由于本项项目规划划了133.444万平方方米的商商业设施施，常规规的生活活配套设设施，本本项目可可以解决决，而且且将比现现在的档档次高出出很多。（2）项项目东西西两侧是是教育学学院以及及风光小小学，具具有一定定的文化化氛围，对本项目是是利好因因素。（3）由由于项目目靠近福福田、罗罗湖主城城区，大大型的商商业设施施可以由由主城区区解决。本项目周周边有园岭医医院、妇妇女儿童童医院、沃尔玛玛、好又又多超

19、市市等配套套，为居居民提供供了生活活上的便便利。但但是，项项目的5500米米范围内内缺少上规规模、上上档次的的居住配配套，是本项目目的一个个不可忽忽视的不不足点。2.法律律政策风风险评价价2.1项项目用地地法律手手续现状状（1）坭坭岗旧改改已经纳纳入了深深圳的旧旧改日程程。（2）坭坭岗村的规划文文件还没没有正式式获批，立项批批准前没没有红线线和规划划图。（3）由由于本项项目属于于城中村村旧改项项目。投投资方需需先行投投入资金金，其后后确定用用地边界界范围，将来有有可能在在地界、面积方方面发生生争议。（4）坭坭岗村提提供的主主要经济济技术指指标是由由罗湖区区旧城改改造办公公室提供供的，具具有弹性

20、性空间。最终的的规划方方案由坭坭岗村、投资方方以及深深圳市规规划部门门协商决决定。这这就给项项目规划划留下了了很大的的不确定定性。（5）在在坭岗村村与开发发商确定定规划指指标后，再由坭坭岗村上上报相关关单位报报批。在在立项批批准后才才确定红红线和具具体的规规划。2.2合合作方式式及风险险评估2.2.1合作作方式（1）大大益置业业建筑（深圳）有限公公司负责责项目的的全部投资资（土地地费用、投资开开发费用用、拆迁迁安置费费等）。并负责责项目的全程开开发。（2）由由坭岗实业业股份有有限公司司负责完完成拆迁迁、安置、补偿实施施、协助助报批报报建等手手续和双双方约定定的工作作。（3）本本项目所所有可售售

21、的住宅宅和商业业面积均均按7：3分配配，即大大益置业业建筑（深圳）有限公公司得到到70%的可售售面积，坭岗实实业股份份有限公公司得到到30%的可售售面积。2.2.2风险险评估（1）目目前还没没有具有有法律效效力的规规划文件件，使本本项目具具有不确确定性，但这也也是旧改改项目的的共性。（2）坭坭岗实业业股份有有限公司司在申办办手续和和拆迁安安置过程程中受阻阻，致使使旧改工工作不能能如期进进行。（3）大大益置业业建筑（深圳）有限公公司与坭坭岗实业业在可售售面积分分配的实实施中产产生分歧歧，导致致大益置置业遭受受损失。（4）拆拆迁安置置涉及多多方利益益的博弈弈，整体体工作可可能会因因此遇到到障碍。3

22、房地地产市场场评价3.1深深圳市房房地产市市场总体体评价3.1.1供给给评价（1）房房地产投投资规模模略有下下降，商商品房在在建规模模有所增增长20055年，全全市累计计完成房房地产开开发投资资4199.599亿元，同比下下降3.37。商品品房的施工面面积累计计为3,4144.144万平方方米，同同比增加加9.442；竣工面面积为6656.23万万平方米米，同比比下降335.118。表2 220055年商品品房建设设规模情情况 指 标计算单位位20055年去年同期期同比一、商品品房施工工面积万平米3,4114.1143,1220.2259.422其中：住住宅万平米2,4335.6632,255

23、7.6687.888新开工面面积万平米1,1552.2281,0225.55512.336二、商品品房竣工工面积万平米656.231,0112.339-35.18其中：住住宅竣工工面积万平米479.42772.2-37.92图3：深深圳历年年商品房房及住宅宅建设规规模情况况（3）特特区内住住宅批注注预售面面积减少少20044年，深圳全市市住宅的的批准预预售面积积为8006.488万平方方米，20005年批批准预售售面积为为7111.588万平方方米。20004年关关内住宅宅的批准准预售面面积为4466.31万万平方米米，20005年年关内住住宅的批批准预售售面积仅仅为3000万平平方米。可见，

24、无论是是全市还还是关内内，住宅宅的供给给量、在售项项目都明明显减少少。（3）可可供土地地减少截至20005年年12月月28日日，深圳圳土地交交易市场场上共成成交商住住用地（指地块块用途为为住宅或或商住混混合用地地）面积积合计771.002万平平方米。在土地地交易市市场上，20005年商商住用地地低于220033年的1108.78万万平方米米和20004年年的922.244万平方方米；受受整体土土地资源源所限，深圳商商住用地地土地供供应放缓缓趋势渐渐趋明朗朗。近两两年特区区内可供供土地供供应面积积有限,主要来来自旧城城改造，而这一一现象将将成为关内内土地市市场的主主流。在这些放放量土地地中，宝宝

25、安、龙龙岗的土土地出让让量占到到了总量量的半壁壁江山。关内土土地已进进入“地荒时时代”。（4）城城中村改改造填充深圳楼市城中村改改造开始始启动20055年5月月22日日渔民村村的成功功爆破，标志着着深圳旧旧城改造造工程开开始全面面实施，20005年也因此此成为深深圳城中中村改造造的示范范年。城中村市市场储量量巨大目前深圳圳有300个城中村村列入改改造范围围，其中关内内需要改改造的城城中村建建筑面积积是4,0000多万平平方米，关外66,0000多万万平方米米,共计计1亿多多平方米米。关内内城中村村平均容容积率约约为3.0,关关外略低低，全市市城中村村的平均均容积率率约为22.5。按照“拆拆一建

26、二二”的比比例计算算，建筑筑面积扩扩增一倍倍，城中中村能供供应出的的房屋面面积将达达到2亿亿平方米米左右。按照商商品房买买卖市场场和租赁赁市场各各占一半半比例，进入二二级市场场的商品品房供应应量有11亿平方方米左右右。乐观估计计每年将将有2000-3300万万平方米米的商品房房供应量量面世，可缓解深深圳日渐渐希缺的的土地市市场。3.1.2需求评价（1）新新盘销售售普遍火火爆20055年，万万科东海海岸三期期、水榭榭花都三三期、观观澜湖高高尔夫大大宅、天天琴湾、振业城城、中旅旅国际公公馆等新新盘纷纷纷入市，且销售售连连火火爆。万科第第五园、香蜜湖湖一号开开盘当天天全部售售罄，水水榭花都都三期44

27、00多多套当天天销售剩剩余无几几，中信信红树湾湾二期当当天销售售总额达达7亿元元。万科科十七英英里甚至至发生顾顾客因买买不到房房而怒砸砸售楼处处的现象象。这些现象象表明，深圳住住宅市场场需求旺旺盛，新新盘更是是置业者者追捧的的对象。（2）关关外项目目成为市市场主流流关外楼市市占据深深圳半壁壁江山从20005年各各月各行行政区住住宅销售售面积分分布来看看，特区区外置业业已成主主流，宝宝安区已已居首位位,占全全市销售售面积的的份额从从20004年的的21上升到到30；龙岗岗区居其其次，所所占份额额从20004年年18上升至至20%；福田田区销售售量占全全市的119（20004年占占16）；南南山区

28、销销售量占占全市的的18%（20004年年占333）；罗湖区区销售量量占全市市的111（220044年占110）。特区区外两区区合计占占全市550，特区外外置业已已居主要要地位。图4：220055年与220044年各区区域住宅宅销售面面积所占占的比例例图 （外外圈为220055年数据据）品牌地产产商交战战关外，关外楼楼市品质质升级鸿荣源、富通等等本地知知名开发发商大量量推出优优质大盘盘，占领领本地市市场。关关内的一些大大品牌开开发商也也纷纷抢抢占关外外市场：万科、中中海屯兵兵坂田，中航推出出了观澜的名片格澜郡郡，金地地高起点点建造梅梅陇镇这些品牌牌开发商商的介入入，使得得质优大大盘层出出不穷，

29、加速了了关外楼楼盘的品品质升级级，逐渐追追上甚至至超过了了关内楼楼盘的品品质。（3）市市场需求求旺盛，空置率率持续下下降销售量保保持高速速增长、供需矛矛盾凸显显20055年深圳圳批准的的商品住住宅预售售面积共共7111.588万平方方米，但但全市商商品住宅宅销售面面积已达达到9001.113万平平方米，全市的的新增供供求比仅仅为0.79:1，需需求持续续旺盛。越来越多多的外来来人口被被深圳良良好的经经济环境境所吸引引，选择择在深圳圳定居，20005年深深圳市已已经有暂暂住人口口1,0355万，而而户籍人人口仅1711万。经经济的发发展、收收入的增增加、人人口的快快速增长长，为深深圳房地地产业的

30、的发展提提供了强强大的需需求动力力，形成成全年需需求旺盛盛态势，造成深深圳供求求矛盾凸凸显。在在未来几几年，这这一矛盾盾将会随随着经济济社会的的发展进进一步深深化。空置房逐逐步消化化、空置置率持续续下降20055年，商商品房空空置面积积为1668.331万平平方米，同比下下降333.099，其其中住宅宅空置面面积699.655万平方方米，同同比下降降49.58。这说明了了深圳房房地产市市场特别别是住宅宅市场需需求旺盛盛。（4）豪豪宅市场场主导潮潮流豪宅备受受推宠、成交量量创历史史新高20055年豪宅宅的推盘盘量大增增，全市市1444平方米米以上的的商品住住宅销售售面积达达2100.566万平方

31、方米，占占成交总总量的111%，与均价价超过110,0000元/平平方米的的商品住住宅成交交比例一一致。旺旺盛的需需求显示示，经过过多年的的积累，深圳豪豪宅已具具备一定定的购买买力。 图图5：220055年全市市1444平方米米以上住住宅销售售分布（单位：万平方方米）图6：220055年商品品住宅各各价位区区间成交交比例推出量历历年最高高20055年共批批准预售售独栋别别墅、联联排、双双拼别墅墅1,3466套，总总建筑面面积约334万平平方米，占20005深深圳住宅宅批准预预售面积积的4，占220055年各类类型物业业批准预预售面积积的3.6。就批准准预售面面积而言言，几乎乎为过去去3年的的推

32、出面面积的总总和。别墅居住住功能升升从20005年批批准预售售的别墅墅项目销销售统计计来看，绝大多多数客户户购买别别墅为自自住，观观澜湖高高尔夫大大宅、栖栖湖、东东海岸等等别墅度度假性客客户比例例略高其其它。主主要由于于其地理理位置离离市区略略远的特特殊性。产品质优优价高20055年出现现了诸如如红树西西岸、中中信红树树湾等高高品质的的豪宅，这些豪豪宅的价价格更是是频出新新高。其其中红树树西岸更更是创造造了均价价25,0000元/平平方米的的奇迹。3.1.3 住宅供供需总体体评价根据深圳圳国土部部门统计计数据显显示，220055年1-12月月全市累累计完成成房地产产开发投投资4119.559亿

33、元元，同比比下降33.377，连连续在第第二年出出现了投投资的负负增长。20005年深深圳房地地产市场场需求持持续旺盛盛，全市市新建商商品住宅宅销售面面积约9901.13万万平方米米，同比比增长约约12.28。供需需矛盾进进一步激激化。3.1.4价格格特征评评价（1）房房价节节节盘升，居高不不下20055年全市市住宅均价价增长迅迅速，涨涨幅超过过17%，并有有继续上上涨之势势图7：220011年20006年33月全市市住宅均均价全市商业业均价在保持长长久平稳稳之后开开始大幅幅反弹图8：220011年20005年全全市商业业均价（2）关关内外房房价差距距缩小、房价将将在合理理区间内内保持平平衡

34、图9：20004、220055年深圳圳各区房房价对比比（单位位：元/平方米米） 从上图看看出：在在区域分分布上，宝安、龙岗两两区仍然然处于全全市成交交均价和和特区内内四区的的成交均均价下方方，但特特区内外外的价格格差距正正在近一一步缩小小。20005年年特区内内外的房房价差距距为0.6:11，预计计20006年这这个差距距将进一一步缩小小，特区区内外将将形成较较为合理理的价格格梯度，从而实实现房地地产市场场一体化化发展。（3）关关内二手手房价上上扬20055年二手手住宅的的成交均均价为44,2833.922元/平平方米，同比增增长100.100，其其中以福福田区的的成交均均价居最最高，达达5,

35、5133.777元/平平方米，而盐田田区因万万科东海海岸、天天琴湾等等二手豪豪宅的入入市带动动了整个个区的二二手住宅宅房价上上升，同同比增幅幅最高，达488.700。南南山区以以其成熟熟的生活活配套及及崭新的的城市规规划，受受到越来来越多的的置业者者青睐，加上旺旺盛的一一手房需需求带动动，使得得该区域域二手住住宅的均均价升幅幅也位居居第二，达155.411。罗罗湖、福福田、南南山三区区的二手手住宅价价格分别别比一手手住宅低低46、399和445，与一手手住宅相相比，二二手住宅宅具有明明显的价价格优势势。3.2深深圳市房房地产市市场后市市展望3.2.1房地地产供给给面临土土地瓶颈颈（1）土土地的

36、重重要性日日益凸显显土地稀缺缺，关内内房地产产市场受受土地制制约严重重据资料显显示，从从20002年开开始，深深圳房地地产开发发用地的的供应量量得到了了有效的的控制，比20001年年下降了了三分之之一。实实际供应应为133.5平平方公里里，通过过拍卖、招标、成交土土地面积积为622万平方方米。220033年深圳圳全年新新出让土土地111.7平平方公里里，比220022年计划划土地供供应量减减少了330，也低于于近100年来深深圳土地地供应量量的平均均值。220044年与220033年基本本持平，20004年、20005年两两年之内内特区内内没有新新的供应应量，所所以从客客观上来来说，深深圳的土

37、土地供应应量逐年年减少是是一个不不争的事事实。220055年的政政府出让让商品房房用地只有00.8平平方公里里，据悉悉20006年关关内新增增面积依依然不会会增加。特区内内土地供供应的短短缺是市市场供求求关系的的根本。即便20006年年关内增增加200万平方方米的土土地供应应量，但但按容积积率3-4的标标准计算算，也只只可提供供60-80万万平方米米的住房房，这对对于深圳圳每年8800-9000万平方方米的住住房需求求量只是是杯水车车薪，关关内新房房供应依依然紧张张。而随着房房地产市市场的继继续发展展，深圳圳的土地地储备和和土地供供应将会会逐年减减少，深深圳房地地产市场场将永久久受制于于稀缺的

38、的土地资资源。占有土地地，占有有市场土地成了了地产商商必争的的资源，成了地地产商生生死存亡亡的保障障。可以说说，谁占占有了土土地资源源，谁就就占有了了市场。（2）关关内项目目将主要要以工业业区和旧旧改为主主城市发展展及功能能变化促促使工业业区和城城中村改改造深圳的经经济社会会发展日日新月异异，城市市功能不不断升级级，迫切切需要改改造不能能适应城城市发展展的关内内工业区区和城中中村。土地供应应量的减减少，迫迫切需要要盘活土土地土地供应应量的减减少，促促使关内内各区加加速盘活活闲置土土地，除除多数问问题楼盘盘得以盘盘活外，城中村村改造也也开始加加快了进进程。220055年罗湖湖、福田田就加大大了旧

39、城城改造的的力度，几个停停工停建建多年的的项目重重新启动动入市，新开盘盘的项目目如特发发泊林花花园、京京基御景景华城等等均由旧旧城改造造而成。南山是城城中村改改造的另另一个热热点区域域。据统统计，南南山区旧旧城改造造的总建建筑面积积约有11,1455.8万万平方米米，占地地7.11平方公公里，预预计20006年年将启动动全市最最大的旧旧改项目目大大冲改造造项目，项目总总建筑面面积866.822万平方方米，整整个改造造过程将将历时88年，将将对南山山楼市造造成一定定冲击。这些资料料表明：盘活关关内的土土地已经经成为深深圳开发发商市场场开发的的主要途途径之一一。政府强行行推进工工业区和和城中村村改

40、造随着去年年8月20005年深深圳市城城中村（旧村）改造年年度计划划（草案案）的的通过，20006年旧旧城改造造将进一一步加速速，催生生新的楼楼市热点点。据官官方研究究机构预预测，福福田区城城中村改改造后建建筑增量量为2770万平平方米至至3500万平方方米，每每年投放放市场面面积为1160万万平方米米。20006年年就有金金地渔农农村项目目、新洲洲旧城改改造项目目推出市市场。政府的一一系列强强制性规规定和运作，促使工业业区和城城中村改改造成为为深圳楼楼市的重重要组成成部分。（3）特特区内住住宅容积积率将大大幅度提提高人口增长长、土地地稀缺逼逼迫容积积率提高高20055年，全全市年末末常住人人

41、口8227.775万人人，按可可比口径径比上年年末增加加26.95万万人，增增长3.4。其中户户籍人口口1811.933万人，增加116.880万人人，增长长10.2，占常住住人口比比重222.0；暂住住人口6645.82万万人，增增加100.155万人，增长11.6，占比比重788.0。并且且根据深深圳经济济社会发发展的趋趋势推算算，深圳圳人口将将会在今今后的几几年持续续增加。 人人口增长长催化了了住宅需需求的增增长，而而在土地地资源有有限的情情况下，要解决决如此多多的人口口住房问问题，必必须提高高城市的的住宅容容积率。最大化土土地价值值要求容容积率提提高深圳土地地资源的的稀缺性性显著，要求

42、使每一平方方米土地地的价值值最大化化。提高高容积率率，可以以加大每每一平方米的产值值，最大大化它的的社会效效益和经经济效益益。所以以住宅容容积率将将大幅度度提高是是一种必必然的趋趋势。3.2.2住房房需求仍仍将快速速增长（1）经经济发展展促生住住房需求求从下图可可以看出出，20000年年到20005年年，深圳圳的国内内生产总总值一直直保持较较快的稳稳定增长长趋势，初步核核算，220055年，深圳圳经济总总量再上上新台阶阶，GDDP为4,9266.900亿元，比上年年增长115.00。根根据6000户城城镇居民民家庭抽抽样调查查资料显显示，220055年全年年居民人人均可支支配收入入将近33万元

43、，比上年年增长88.7，扣除除物价因因素，实实际增长长7.00。城城镇居民民人均消消费性支支出155,9111.888元，增增长9.7，实际增增长8.0。经济的的发展，城镇居居民生活活水平的的提高，居民有有更多余余款用于于改善生生活空间间，购房房需求及及改善性性购房需需求不断断上升。图10：深圳市市19997220055年国内内生产总总值图11：深圳市市20000220055年人均均可支配配收入（2）人人口增长长增加住住房需求求深圳市房房地产市市场在全全市人口口不断快快速增长长的前提提下，仍仍未达到到相对饱饱和的阶阶段，继继续处于于快速发发展期。19998年以以后近668年年的阶段段性人口口增

44、长与与居民收收入积累累，促进进置业需需求在近近年集中中释放。随着深圳圳经济的的发展，城市地地位进一一步巩固固，城市市对人口口的吸引引力进一一步增强强，将会会有更多多的就业业人口投投入深圳圳，从而而产生大大量的住住宅需求求。3.2.3住宅宅房价将将继续上上涨（1）经经济社会会发展推推动住宅宅房价上上涨经济与社社会发展展周期、居民收收入的阶阶段性积积累，导导致住房房市场需需求尤其其是占市市场主体体的自住住型购房房需求集集中释放放，对房房价上升升影响较较大。（2）市市场供不不应求推推动住宅宅房价上上涨在每年外外来人口口持续增增长和人人均收入入水平不不断提高高的背景景下，220066年房地地产市场场需

45、求仍仍将呈现现刚性增增长，住住宅市场场有望超超过1,0000万平方方米的需需求规模模。在未未来几年年内住宅宅需求将将进一步步增加，而深圳圳的住宅宅供给有有限，供供需矛盾盾的加剧剧将推动动住宅房房价进一一步上涨涨。（3）资资源稀缺缺推动房房价上涨涨近年来，深圳市市政府严严格控制制了商品品房用地地，全市市出让的的商品房房用地保保持在11平方公公里左右右，关内内已近四年年无商品品房用地地出让，而销售售量却是是一年上上一个台台阶。由由于全市市特别是是关内存存量土地地的进一一步被消消化，开开发商可可用的土土地资源源越来越越紧缺，土地二二级市场场的交易易将变得得更加活活跃，不不少手中中有土地地但实力力不济

46、的的开发商商将出售售其手中中的土地地，同时时房地产产市场也也将开始始新一轮轮的洗牌牌。在这种大大背景下下，房价价上涨成成为必然然趋势。3.3项项目附近近区域房房地产市市场评价价由于本项项目虽属属罗湖区区管辖，但罗湖湖区的房房地产市市场对本本项目没没有直接接的借鉴鉴意义，所以本本文直接接分析坭坭岗片区区、八卦卦岭片区区、银湖湖片区和和清水河河片区的的房地产产市场。3.3.1坭岗片片区房地产产市场评评价（1）片片区形象象较差，对房地地产市场场有一定定影响本项目所所在的片片区管理理混乱、人员庞庞杂、建建筑物杂杂乱密集集、配套套档次低低，在市市民中的的形象欠欠佳。（2）目目前的房房地产开开发尚未未形成

47、规规模，总总体档次次不高20055年推出出的楼盘盘仅有银银晖名居居、星湖湖花园两两个楼盘盘推出。楼盘均均价分别别为：5,7000元/平平方米和和6,5500元元/平方方米。两项目目在特区区内属于于低价位位楼盘。（3）片片区规划划有利于于房地产产市场的的发展本片区规规划为以以生活居居住为主主，兼具具教育科科研、对对外交通通等功能能的综合合性生活活居住区区。片区区内各地地块土地地利用性性质主要要包括政政府/团团体/社社区用地地、商业业服务设设施用地地、居住住用地、配套设设施用地地、道路路广场用用地、对对外交通通用地、市政公公用设施施用地、特殊用用地、绿绿地、水水域和其其它用地地等。根据片区区规划可

48、可以预见见，未来来本项目目将具备备良好的的居住氛氛围，并并且配套套齐全，功能完完备，是是理想的的居住场场所。由由于本项项目属于于整体改改造项目目，因此此在市场场评价上上应该着着眼于改改造后的的前景方方面，淡淡化项目目所在片片区现阶阶段的状状况。3.3.2八卦岭岭片区房地地产市场场评价（1）片片区地理理优势凸凸显该片区地地处福田田区东北北角，北北临泥岗岗西路与与坭岗村村一街之之隔，南南接园岭新村村，西靠靠体育馆馆，东连连笋岗片片区。泥泥岗西路路以南、笋岗西西路以北北、红岭岭北路以以西、上上步北路路以东的的城市用用地。（2）该该片区处处于升级级转型再再开发阶阶段八卦岭原原规划为为工业区区。近年年逐

49、渐向向建材、物流、轻工业业、厂房房、居住住、商贸贸、餐饮饮、办公公等综合合方向发发展。20055年到220066年仅有有盛世鹏鹏程、招商商城市主主场、鹏鹏基商务时时空（写写字楼，商业）三个新新楼盘面面市。（3）片片区规划划档次较较高，房房地产市市场前景景看好该片区的的定位是是通过综综合重建建发展成成为包括括居住、商业、办公、服务性性工业和和高新技技术工业业在内的的城市综综合服务务区，改改善工业业区的整整体环境境，优化化城市布布局结构构，在配配合经济济发展和和更充分分地利用用工业区区土地的的同时，为城市市未来发发展留有有余地。居住建建设规模模总量为为87.8万平平方米。可见，该该片区的的房地产产

50、市场还还有很大大的发展展空间。3.3.3银湖房地地产市场场评价（1）该该片区的的环境优优越、市市场形象象较高该片区地地处罗湖湖西北部，北接接银湖水水库，南南临笔架架山公园园，东靠靠白芒岭岭，西与梅林相接接。片区区内主要要为银谷谷别墅、专家别别墅、棕棕榈泉别别墅等别别墅项目目。（2）片片区的规规划档次次很高该片区规规划为以以政务、高级会会议接待待，休闲闲度假为为主的高高级旅游游度假中中心；城城市中心心重要的的自然生生态景观观保护区区；以高高级别墅墅为主的的、适度度完善生生活配套套设施的的住宅区区。该片区内内各地块块土地利利用性质质主要包包括居住住用地、配套设设施用地地、商业业性公共共设施用用地、

51、政政府/团团体/社社区用地地、道路路广场用用地、市市政公用用设施用用地和绿绿地等。确定本本片区建建设规模模总量为为69万万平方米米。（3）片片区房地地产市场场已经饱饱和受土地等等因素限限制，220055年到220066年没有有新楼盘盘面市，该片区区的房地地产市场场已经处处于饱和和状态。3.3.4清水河房地产产市场评评价（1）片片区区域域位置该片区地地处泥岗岗路以北北，“二线”巡逻道道以南，红岗路路以东，布吉路路以西。总规划划用地面面积为22.377平方公公里。行行政规划划属于罗罗湖区。（2）片片区规划划限制了了房地产产的发展展该片区的的功能定定位为：以福田田、罗湖湖区为主主要服务务范围的的城市

52、商商业仓库库，城市综综合性农农产品批批发基地地，特区东东北部重重要的城城市客、货交通通枢纽和和换乘中中心。规规划的功功能不支支撑房地地产市场场的发展展。（3）片片区房地地产市场场表现冷冷淡该片区从从20005年到到20006年仅仅有龙凤雅居在在售，均均价为663000元/平平方米。根据片片区规划划，该区区域房地地产市场场发展的的空间十十分有限限。3.4项项目附近近区域在在售楼盘盘销售情情况分析析表3：附附近楼盘盘信息表表项目名称称类型占面建面均价销售进度度主力户型型银晖名居居商住3,0118.22018,00005,700097%单房、11*1龙凤雅居居住宅18,2241.9294,9902.

53、886,300030%2*2丰湖大厦厦商住14,1192.4079,8839.855,800070%2*2星湖花园园住宅9,6004.88048,00006,500080%2*2旭飞华达达园住宅3,3770.880180,00006,500093%1房盛世鹏程程花园商住31,1196155,72997,0000100%2*2，3*22城市主场场商住8,5002.99065,44007,8000100%1房 从上表表看出，坭岗附附近区域域的楼盘盘均价都都在8,0000元/平平方米以以下，低于于特区内内的热点点区域。并且项项目大都都属于中中小型社社区，以以中小户户型为主主，市场影响力较小。3.5可

54、可能的目标客客户分析析（1）房房屋被拆拆迁的坭坭岗村村村民： 本项目目成功改改造后，有可能能吸引两两类原村村民购买买本项目目的物业业。一类类为因为为本片区区居住条条件太差差而到外外购房的的村民，他们因因为地缘缘、血缘缘等因素素选择回回到坭岗岗村置业业。另一一类为得得到还迁迁房后，选择另外外再在本本项目购购买住房房的坭岗村村村民。（2）目目前居住住在坭岗岗村的租租客：这部分人人有可能能成为本本项目的的潜在购购房者。（3）福福田、罗罗湖上班班的白领领：这部分群群体具有有收入较较高、工工作稳定定、发展展空间较较大、追追求卓越越的特征征。这部部分人将将成为本本项目的的主力客客户。（5）投投资者：本项目

55、市市场前景景看好，升值潜潜力巨大大，预计计将会有有相当数数量的投投资者成成为本项项目的客客户。4开发建建议4.1开开发方向向建议4.1.1档次次建议（1）方方案比较较中低档中高档1、档次次低，无无法消除除坭岗片片区的脏脏乱差的的形象。不利于于销售和和经营。2、本项项目改造造成本高高,如果果项目价价值不能能充分实实现,可可能会导导致项目目亏损。3、未能能有效地地发掘地地块价值值。1、拔高高了片区区形象，有利于于销售和和经营。2、有利利于高价价出售，补贴开开发成本本的同时时实现一一定利润润收益。3、顺应应市场趋趋势，最最大化实实现地块块价值。（2）结结论：地域优势势+旧改成本本高+市场场形势好好+

56、利润润最大化化要求=中中高档所以，建建议打造造中高档档社区。4.1.2建筑筑形态建建议（1）方方案比较较别墅、多多层小高层、高层1、容积积率达不不到55.5的规规划要求求。2、所处处地域及及地块规规模不支支撑别墅墅项目。3、多层层建筑无无法收回回成本、实现利利润。1、满足足容积率率的规划划要求。2、适合合片区功功能形象象，符合合片区发发展的定定位。3、能够够在收回回成本的的同时实实现利润润收益。（2）结结论：建建设高层层、小高高层社区区。4.2开开发计划划建议表4：分分期计划划（单位位：万M2）还迁面积积对外销售售住宅面面积商业面积积公共配套套面积面积合计计拆迁占地地面积大益可售合作方可售小计

57、大益所有有合作方所有小计一期8.2万万10.554.5151.722480.733922.466425.66641.722二期8.2万万6.4889 2.78819.277 1.722480.733922.46640.420.1134 1.722三期8.2万万6.4889 2.78819.2771.722480.733922.46640.620.1134 1.722四期5.177442.211767.39927.3992 合计24.66万（23.4788）（10.0622）33.554（10.34888）（4.443522）14.7784173.99245.177 表5：工 程 计 划2006

58、6年20077年20088年20099年20100年20111年20122年首期开工工前工作作第一期建设拆迁第二期建设拆迁第三期建设拆迁第四期建设拆迁4.2.1首期期开工前前工作（1）时时间跨度度从签合合同到首期开开工。（2）要要求在220066年12月31日日前将拆迁迁计划、规划设设计做完完，将相相关手续续办理完完毕。（3）220077年1月月开始拆拆迁，分分三期拆拆迁，每每期为时时六个月月。详情情参考分分期计划划表与工工程计划划表。4.2.2第一一期（1）220066年12月，坭岗岗村原有有部分空地地开工（2）220077年12月拆迁1/3的城中村村建筑面面积（3）220077年122月销

59、售售（4）220088年7月竣工工，进行行还迁4.2.3第二二期（1）220088年7月，坭岗岗村原有有空地剩剩余部分分及拆迁迁空出部部分开工工（2）220099年7月销售售，拆迁迁1/33的城中中村建筑筑面积（3）220099年12月竣竣工，进进行还迁迁4.2.4第三三期（1）220099年12月开开工（2）220100年12月销销售，拆拆迁1/3的城城中村建建筑面积积（3）220111年7月竣工工，进行行还迁4.2.5第四四期（1）220111年7月，剩余余的一半半商业开开工（2）220122年7月竣工工5.财务务效益评评价5.1成成本预测测经测算，本项目目开发总总成本约约为266.122

60、亿元，其中土土地费用用4.335亿元元（含拆拆迁费、安置费费等），前期工工程费用用0.996亿元元，建筑筑安装工工程费用用16.41亿亿元，公公共配套套设施费费用0.05亿亿元，基基础设施施费用11.177亿元，工程管管理费用用0.229亿元元，其它它费用及及不可预预见费用用0.998亿元元，期间间费用（含管理理费、销销售等费费用）11.899亿元。详见坭坭岗村城城中村改改造项目目开发成成本表。 表6 坭岗岗村城中中村改造造项目开发发成本表表序号项目面 积积取费标准准总 价备 注注（ M）（万元）1土地费用用43,5543.32 1.1地 价134,400038,0008.32 深圳市城城中村