房地产行业地产联合宏观：迎接都市圈发展大时代

1、目录户籍限制进一步放开，新型城镇化有望加速4户籍限制进一步放开，新型城镇化有望加速4新型城镇化，承载释放内需潜力和产业升级重任6城市落户门槛降低，都市圈迎发展良机7顺应发展趋势，都市圈建设提速7落户门槛降低对各类城市影响几何？8小结：城镇化潮流滚滚向前，核心城市发展可期11四维度论发展，哪些城市楼市有望脱颖而出？12维度一：人口结构与人口增速12维度二：经济发展与产业结构13维度三：供需关系15维度四：居住环境16投资建议：积极关注布局都市圈龙头房企17蓝光发展：深耕成都区域，东进南下布局全国17金科股份：重庆区域龙头，直接受益于区域融合发展18华夏幸福：京津冀区域龙头，产城开发独树一帜19图

2、表目录图 1：新型城镇化的顶层设计4图 2：截至 2018 年末，我国户籍人口城镇化率达 43.4%5图 3：我国常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率之差5图 4：2001-2013 年间，城建建成区面积增速远高于城市人口增速6图 5：我国工业化率与城市化率之比，远高于主要发达经济体6图 6：国内来看，户籍人口城镇化远低于常住人口城镇化6图 7：国际比较来看，我国城镇化低于主要发达经济体6图 8：各城市等级分类，超大特大城市数量较少，型大城市数量较多，型大城市多为二线及省会城市8图 9：型大城市较多分布在长三角、珠三角等沿海发达都市圈区域11图 10：东莞、深圳、佛山、厦门、上海、广州、北京、苏

3、州等城市常住人口远多于户籍人口12图 11：深圳、成都、广州、长沙、杭州、贵阳、厦门、重庆等城市 2015-2017 年两年常住人口复合增速较快13图 12：北上广深及苏州、杭州等城市第三产业比重较高，同时人均 GDP 水平较高14图 13：广州、杭州、重庆、贵阳等城市 GDP 增速较快，同时第三产业比重较高14图 14：南昌、贵阳、武汉、天津、重庆等城市去化周期较短，供给相对偏紧15图 15：广州、深圳及部分中西部中心城市人口增长较快且去化周期较短16图 16：成都区域销售金额占比约 33.61%，各区域贡献更趋均衡17图 17：各区域销售面积贡献更为均衡17图 18：公司为重庆区域龙头房企

4、，2018 年销售金额位列大重庆区域第一18图 19：都市圈布局逐步成型，公司近年来销售金额呈现高速增长势头18图 20：受益于独特的产城一体开发模式，公司住宅销售额持续快速增长19表 1：2014 年以来，中央层面关于城市落户条件的相关政策表述5表 2：特大超大城市均为发达都市圈的区域核心城市9表 3：型大城市多为二线及省会城市，人口吸引力近年来逐步提升9表 4：型大城市数量较多，由于发展禀赋不同都市圈城市或迎发展良机10表 5：深圳 2018 年空气质量位列全国重点城市前列，发达城市空气质量整体并不占优16表 6：公司拿地投资聚焦都市圈，全国化布局逐步成型17户籍限制进一步放开，新型城镇化

5、有望加速户籍限制进一步放开，新型城镇化有望加速新型城镇化最早在 2012 年提出，自 2014 年起顶层设计和政策框架逐步完善；其中， 推进农业转移人口落户城镇是新型城镇化的重要内容。2012 年底的中央经济工作会议， 最早正式提出“新型城镇化”这一概念，要求“走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路”。2014 年，国务院发布国家新型城镇化规划（2014-2020 年），明确全国城镇化发展的顶层设计和总体规划；此后，各类配套措施加速落地。从具体内容来看，新型城镇化“以人为核心”的要求下，以农业转移人口市民化为主要目标的户籍制度改革， 成为政策的重要发力点。图 1：新型城镇化的顶层设计新型城镇

6、化农业转移人口优化提高推动改革完善市民化城镇化布局和形态城市可持续发展能力城乡发展一体化城镇化发展体制机制推进符合条件农业转移人口 优化提升东部地区城市群；强化城市产业就业支撑；完善城乡发展一体化体制机制； 推进人口管理制度改革； 落户城镇；培育发展中西部地区城市群； 优化城市空间结构和管理格局； 加快农业现代化进程；深化土地管理制度改革；推进农业转移人口享有城镇基本公共服务；建立城市群发展协调机制；提升城市基本公共服务水平； 建设社会主义新农村创新城镇化资金保障机制；建立健全农业转移人口市民 促进各类城市协调发展；提高城市规划建设水平；健全城镇住房制度； 化推进机制强化综合交通运输网络支撑推

7、动新型城市建设强化生态环境保护制度发展目标：加强和创新城市社会治理到2020年，常住人口城镇化率达60 左右， 户籍人口城镇化率达45 左右， 推动1亿非户籍人口在城市落户资料来源：中国政府网，得益于部分城市放松落户限制等因素支持下，我国户籍人口城镇化率抬升，与常住人口城镇化率之差有所收窄。根据国家新型城镇化规划（2014-2020 年）、推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案等政策要求，到 2020 年全国常住人口城镇化率提高到 60%、户籍人口城镇化率提高到 45%，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013 年缩小 2 个百分点以上。截至 2018 年底，我国常住人口城镇化率达

8、 59.6%，已经接近预期目标；户籍人口城镇化率 43.4%、与 2020 年目标相距 1.6 个百分点，与常住人口城镇化率差距 16.2 个百分点、较 2013 年末（17.8 个百分点）缩小 1.6 个百分点。图 2：截至 2018 年末，我国户籍人口城镇化率达 43.4%图 3：我国常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率之差资料来源：国家统计局，Wind, 资料来源：国家统计局，Wind，近期，大城市落户限制进一步放松，户籍人口城镇化有望加速。4 月 8 日，国家发改委发布2019 年新型城镇化建设重点任务，进一步加大户籍制度改革力度：在此前城区常住人口 100 万以下的中小城市1和小城镇已

9、陆续取消落户限制的基础上，要求城区常住人口 100 万至 300 万的大城市全面取消落户限制；城区常住人口 300 万至 500 万的大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市要大幅增加落户规模、精简积分项目等。表 1：2014 年以来，中央层面关于城市落户条件的相关政策表述2014 年 3 月国家新型城镇化规划（2014-2020 年）2018 年 3 月2018 年推进新型城镇化建设重点任务2019 年 4 月2019 年新型城镇化建设重点任务城市落户限制全面放开建制镇和 50 万以下小城市落户限制；有序放开城区人口 50 万100 万的城市落户限制；合理放开城

10、区人口100 万300 万的大城市落户限制，合理确定城区人口300 万500 万的大城市落户条件严格控制城区人口 500 万以上的特大城市人口规模。可采取积分制等方式设置阶梯式落户通道调控落户规模和节奏。大中城市可设置参加城镇社会保险年限的要求，但最高年限不得超过 5年。城区常住人口 100 万以下的中小城市和建制镇要全面放开落户限制；100 -500 万大城市对参加城镇社保年限的要求不得超过 5 年，其中：100 -300 万的型大城市不得实行积分落户，有条件城市要进一步降低社保年限要求；300 -500 万的型大城市中实行积分落户的要大幅提高社保和居住年限的权重，鼓励取消年度落户数量限制；

11、3) 超大城市和特大城市要区分城区、新区和所辖市县，制定差别化落户条件，探索搭建区域间转积分和转户籍通道。在此前城区常住人口 100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上：100 -300 万的型大城市要全面取消落户限制；300 -500 万的型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例目标2018 年实现进城落户 1300 万人2019 年实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高 1 个百分点以上。资料来源：中国政府网，1 注：根据国务院 2014 年印发的关

12、于调整城市规模划分标准的通知，按城区常住人口规模为标准，将将城市划分为五类七档：（1）城区常住人口 50 万以下的城市为小城市（其中 20 万以上 50 万以下的城市为型小城市；20 万以下的城市为型小城市）；（2）城区常住人口 50 万以上 100 万以下的城市为中等城市；（3）城区常住人口 100万以上 500 万以下的城市为大城市（其中 300 万以上 500 万以下的城市为型大城市，100 万以上 300 万以下的城市为型大城市）；（4）城区常住人口 500 万以上 1000 万以下的城市为特大城市；（5）城区常住人口 1000 万以上的城市为超大城市。新型城镇化，承载释放内需潜力和产

13、业升级重任传统城镇化更加侧重于“物”的城镇化，而“人”的城镇化发展相对滞后，一定程度上制约了内需潜力的释放。城镇化带动产业和人口集聚，对应的投资、消费内需快速增长， 是经济增长的重要引擎。改革开放 30 余年来，我国城镇化加速发展，但是更加侧重于“物”的城镇化，表现为城市建成区面积增速快于人口增速、工业化率高于城镇化率， 而社会和文化的城镇化、户籍人口的城镇化推进滞后，使得城乡二元结构、城市二元结构（市民与农民工）长期存在，一定程度上制约了城镇人口消费潜力的释放。图 4：2001-2013 年间，城建建成区面积增速远高于城市人口增速图 5：我国工业化率与城市化率之比，远高于主要发达经济体资料来

14、源：Wind, 资料来源：世界银行, 新型城镇化以“人”的城镇化为重要内容，释放内需潜力的同时，有助于产业结构的转型升级。与发达国家相较，当前我国常住人口城镇化率接近 60%、户籍人口城镇化率不足 45%，远低于美国、日本、韩国等代表性发达经济 70%-80%的平均水平，仍然存在较大的城镇化发展空间。伴随部分城市落户限制逐步放松，我国城镇化率，尤其是户籍人口城镇化率有望加速抬升，有助于释放内需潜力。此外，城镇化过程中的人口集聚、生活方式的变革、社会分工的细化等，有助于扩大生活性和生产性服务需求，驱动第三产业占比抬升和产业结构的转型升级。图 6：国内来看，户籍人口城镇化远低于常住人口城镇化图 7

15、：国际比较来看，我国城镇化低于主要发达经济体资料来源：Wind, 资料来源：世界银行，城市落户门槛降低，都市圈迎发展良机顺应发展趋势，都市圈建设提速型大城市全面放开放宽落户条件、型大城市全面取消落户限制，城市化建设继续推进。根据发改委近日发布的2019 年新型城镇化建设重点任务，2019 年发改委等部门将积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户，推动 1 亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展。文件提出将继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口 100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口 100 万-300 万的型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口 300

16、 万-500 万的型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。随着落户门槛较大程度降低，城市化建设将会持续稳定推进。中心城市地位得到强化，逆城镇化担忧逐步消除。2019 年新型城镇化建设重点任务的意义在于明确了坚持城镇化发展方向。此次文件提出，要优化城镇化布局形态，坚持以中心城市引领城市群发展，推动一些中心城市地区加快工业化城镇化，增强中心城市辐射带动力，形成高质量发展的重要助推力。文件同时也提出超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，中心城

17、市发展定位进一步明确。作为我国经济最具活力的地区，北上广深等一线城市及成都、重庆、南京、天津、武汉等核心二线城市或将继续受益于人口和产业的聚集。都市圈建设提速，三大都市圈及成渝城市群地位凸显。2019 年新型城镇化建设重点任务要求，2019 年要推动 1 亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展，培育发展现代化都市圈，推进大城市精细化管理。文件同时提出要深入推进城市群发展，有序实施城市群发展规划；加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设；扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。由于大都市圈生产效率更高

18、，发展大都市圈对于提高人民生活水平、提升经济运行效率均大有裨益。根据我们梳理，城区人口在 100 万-500 万之间的城市中有较多的都市圈城市，这些城市房地产市场或将直接受益于落户门槛的降低。推动大中小城市协调发展，大都市周边卫星城迎发展良机。2019 年新型城镇化建设重点任务提出，超大特大城市要立足城市功能定位、防止无序蔓延，合理疏解中心城区非核心功能，推动产业和人口向一小时交通圈地区扩散；中小城市发展要分类施策，都市圈内和潜力型中小城市要提高产业支撑能力、公共服务品质，促进人口就地就近城镇化。从发达国家经验来看，中心城市人口聚集到一定程度后第一、二产业和相关就业人口将会向卫星城扩散。未来大

19、都市周边卫星城或迎发展良机。落户门槛降低对各类城市影响几何？图 8：各城市等级分类，超大特大城市数量较少，型大城市数量较多，型大城市多为二线及省会城市资料来源：住建部，特大超大城市仅约 9 个，未来或成区域发展核心。根据国务院 2014 年发布的关于调整城市规模划分标准的通知，城区常住人口在 500 至 1000 万的为特大城市，城区常住人口在 1000 万以上的为超大城市。与常识相异，符合特大、超大城市标准的城市数量较少。根据住建部近期发布的2017 年城市建设统计年鉴，至 2017 年末城区人口在 500 万人以上的仅有北上广深四个一线城市和成都、重庆、天津、南京、武汉这五个热点二线城市。

20、根据2019 年新型城镇化建设重点任务，超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目。作为都市圈中心城市，上述城市有望直接受益于落户门槛的降低。表 2：特大超大城市均为发达都市圈的区域核心城市城市2017年城区人口（万人）所处都市圈地位上海2418.33长三角核心城市北京1876.60京津冀核心城市深圳1252.83粤港澳大湾区核心城市重庆1121.62成渝城市群核心城市天津684.80京津冀核心城市成都664.78成渝城市群核心城市广州644.89粤港澳大湾区核心城市南京608.62长三角核心城市武汉576.96长江中游城市群核心城市资料来源：住建部，型大城市多为二线及

21、省会城市，人口吸引力近年来逐步提升。根据住建部数据，截至2017 年末全国型大城市有 10 个，分别为西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春。上述城市均为二线和省会城市，近年来产业导入较为良好， 人口吸引力逐步提升。2019 年新型城镇化建设重点任务要求，型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。随着后期各地具体配套政策落地，上述二线城市或将成为吸纳人口落户的重点地区。表 3：型大城市多为二线及省会城市，人口吸引力近年来逐步提升城市2017年城区人口（万人）所处都市圈西安493.12关中平原城市群沈阳432.46辽中南城市群哈尔滨425.64哈长城市群昆

22、明391.48-郑州373.58中原城市群杭州370.91长三角城市群济南336.32山东半岛城市群青岛336.10山东半岛城市群大连328.80辽中南城市群长春325.40哈长城市群资料来源：住建部，型大城市数量较多，都市圈城市或迎发展良机。城区常住人口在 100 万-300 万之间的型大城市是此次落户门槛降低的重点对象；2019 年新型城镇化建设重点任务中要求型大城市要全面取消落户限制。从海外发达经济体经验来看，人口流动的核心驱动因素是产业的发展与迁移。尽管型大城市将逐步取消落户限制，但人口能否流入取决于当地经济产业发展状况和城市基础设施建设水平。2019 年新型城镇化建设重点任务也强调加

23、快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。从当前情况看，长沙、苏州、福州、合肥、贵阳、厦门、宁波等热点二线城市人口流入或将加快；而无锡、常州、南通等长三角都市圈城市和东莞、佛山、惠州等珠三角都市圈城市受益于区域中心城市扩散发展，未来或迎发展良机。表 4：型大城市数量较多，由于发展禀赋不同都市圈城市或迎发展良机城市2017年城区人口（万人）城市2017年城区人口（万人）城市2017年城区人口（万人）太原288.09临沂180.44大同121.03长沙282.66淄博165.32泸州118.01苏州269.78常州159.70南通116.26石家庄264.14温州152.28衡

24、阳115.67南昌246.19烟台150.78大庆114.93汕头237.40保定144.00株洲114.51南宁229.90济宁140.76银川112.66福州223.10包头137.80襄阳109.51无锡221.97呼和浩特134.71惠州109.21合肥219.93佛山133.48齐齐哈尔109.00乌鲁木齐216.55鞍山131.20海口108.28东莞211.30淮安130.35扬州105.85贵阳207.00抚顺129.12淮南105.80洛阳203.33潍坊126.90芜湖105.21徐州197.41吉林125.45遵义105.00厦门197.37柳州125.16自贡104.5

25、5唐山193.98南阳124.57泉州103.10宁波192.49西宁124.27绍兴102.91邯郸190.12赣州122.63南充102.00兰州189.58盐城121.97资料来源：住建部，图 9：型大城市较多分布在长三角、珠三角等沿海发达都市圈区域资料来源：住建部，必应，；注：热力图标注颜色越深代表 2017 年末城区人口数量越多小结：城镇化潮流滚滚向前，核心城市发展可期城镇化推进力度不减，中心城市与都市圈城市发展可期。2019 年新型城镇化建设重点任务的意义在于明确坚持城镇化发展方向，能够一定程度上缓解对于逆城镇化的担忧。大城市拥有更高的劳动生产效率，放开放宽户籍限制能够充分发挥市场

26、机制在资源配置中的决定性作用，提升整体经济效率，充分发挥各城市优势。从当前城市实际与政策导向看，中心城市将继续发挥引领作用，而都市圈卫星城也将迎来发展良机。四维度论发展，哪些城市楼市有望脱颖而出？综合考虑人口、产业经济发展、供需关系、居住环境四大维度，在落户门槛降低背景下人口吸引力较强的广州、深圳以及中西部核心二线城市（成都、重庆、贵阳、武汉、长沙等）优势将更加明显。另一方面，受益于都市圈建设，大城市周边基础较好的卫星城（主要为京津冀、长三角、珠三角城市）或也将获得发展良机。维度一：人口结构与人口增速东莞、深圳、佛山、厦门、上海、广州、北京、苏州等城市常住人口远多于户籍人口， 落户门槛降低对应

27、潜在需求相对较强。如前所述，由于多数城市购房资格与户籍挂钩， 落户门槛降低后部分常住人口潜在需求或将释放。从 2017 年常住人口与户籍人口比例来看，经济产业较为发达、人口流入较多的城市常住人口远多于户籍人口，如广深区域的深圳和广州，以及都市圈内的东莞、佛山和惠州；长三角的上海、苏州、宁波、无锡和杭州；京津冀的北京、天津；中西部中心城市武汉和重庆。上述区域房地产市场或将得到一定支撑。图 10：东莞、深圳、佛山、厦门、上海、广州、北京、苏州等城市常住人口远多于户籍人口资料来源：Wind，；注：此处重庆人口数据为都市发达经济圈人口数据，下同深圳、成都、广州、长沙、杭州、贵阳、厦门、重庆等城市 20

28、15-2017 年常住人口复合增速较快。从 2015-2017 年两年常住人口复合增速来看，一线城市中深圳和广州常住人口增长较快，但北京和上海由于近年来严控人口常住人口增速偏低。二线城市中，区域中心城市如成都、长沙、杭州、贵阳、厦门、重庆、郑州、南昌、武汉等人口增速居前，推测主要是由于这些城市在各自区域具有非常显著的竞争优势，吸引外来人口流入。人口是房地产市场需求的最根本来源；人口流入速度较快、非户籍人口占比较高的城市楼市或将受益于落户门槛的放宽。图 11：深圳、成都、广州、长沙、杭州、贵阳、厦门、重庆等城市 2015-2017 年两年常住人口复合增速较快资料来源：Wind，必应，；注：热力图

29、中颜色越深代表 2015-2017 年两年常住人口复合增速越高维度二：经济发展与产业结构城市的经济发展决定了人口的聚集，是谈论城市房价的基础。纵观世界各国的发展经验， 人口的聚集是围绕着经济发达的地区发生的。城市唯有发达的产业作为支撑，才可以吸引企业和人口不断聚集，形成规模经济效用，直到城市的发展和扩张带来的弊端平衡掉规模效应为止。产业结构代表城市经济发展进入到何种阶段。人类社会主导的生产方式从农业到重工业、轻工业至如今的服务业不断变迁，是社会生产力从低生产效率的部门逐步流向高生产率部门的过程。在高生产率产业占据主导地位的城市，企业在生产链中分配的社会剩余价值更高，经济活力更强，更能适应于主导

30、产业向高生产效率部门变迁的过程。城市生产效率越高，越能在经济中占主导地位，吸引更多的人口流入。以美国为例，在上个世纪 90 年代初期，洛杉矶地区依靠高科技产业成为美国经济新增长点，其人口不断增长，并且超越了在 80 年代依靠重工业发展起来的芝加哥，成为了美国第二大城市带。洛杉矶地区的房价也随人口的聚集上涨，并远超传统的工业城市，如底特律、克利夫兰等城市。北上广深及苏州、杭州等城市第三产业比重较高，同时人均 GDP 水平较高。位于二维分布图右上方位置的城市具有较高的人均 GDP 与较高的第三产业 GDP 占比。深圳、广州、北京、上海、杭州、南京、苏州、无锡、常州等城市的第三产业 GDP 占比与人

31、均 GDP 水平较高。分析发现，第三产业 GDP 占比与人均 GDP 较高的城市主要为四个一线城市，以及长三角、珠三角区域的发达城市。从历史发展趋势看，随着经济水平的发展不断提高，区域产业结构重心将由第一产业向第二产业和第三产业逐次转移。第三产业比重较高通常意味着区域经济发展水平较高，较高的人均 GDP 代表当地财富水平较高，房地产市场或有望得到一定支撑。图 12：北上广深及苏州、杭州等城市第三产业比重较高，同时人均 GDP 水平较高资料来源：Wind，；注：数据截至 2017 年广州、杭州、重庆、贵阳等城市 GDP 增速较快，同时第三产业比重较高。虽然 GDP 受到统计误差等因素的影响，但仍

32、然是评价城市经济发展水平的最直观数据。我们以2015-2017 年 GDP 两年复合增速来衡量城市的经济发展速度。位于二维分布图右上方位置的城市具有较高的 GDP 增速与较高的第三产业 GDP 占比；相关城市包括贵阳、西宁、重庆、杭州、乌鲁木齐、广州、海口等。通过分析发现，GDP 增速较快且产业结构较为高级的城市主要为一线城市及区域中心二线城市，该结论与之前发现类似。GDP 增速较快的区域未来具有较强的发展潜力，财富水平增长也会更快，当地房地产市场需求或将得到一定支撑。图 13：广州、杭州、重庆、贵阳等城市 GDP 增速较快，同时第三产业比重较高资料来源：Wind，；注：数据截至 2017 年

33、末维度三：供需关系尽管房地产市场受未来人口、产业、政策预期等多重因素的影响，但是直接影响未来短期或中长期房价走势的仍然是直接的供给需求等因素。1）人口是房地产市场需求的根本来源，我们通过分析 2015-2017 年两年城市常住人口复合增速来衡量该城市的潜在需求情况；2）库存（去化周期）是房地产市场的供给维度，需求一定的条件下去化周期越短则房价上涨压力越大；3）供需两方面的动态调整形成了房地产市场的价格，综合而言城市常住人口增速越快、去化周期越短则房价支撑因素越强。南昌、贵阳、武汉、天津、重庆等城市去化周期较短，供给相对偏紧。通常而言，城市住宅去化周期在 6 个月以下说明当地住宅市场处于供不应求

34、状态，供给相对偏紧。根据克而瑞数据，截至 2019 年 2 月南昌、贵阳、武汉、天津、重庆等城市去化周期在 6 个月以下，市场供应相对紧缺。若落户条件放宽，这些城市房地产市场供求关系或出现进一步紧张。图 14：南昌、贵阳、武汉、天津、重庆等城市去化周期较短，供给相对偏紧资料来源：克而瑞，广州、深圳及部分中西部中心城市人口增长较快且去化周期较短，市场空间相对充裕。下图中左上角区域散点代表常住人口增速较高且去化周期较短的城市。分析数据发现， 一线城市中的广州、深圳常住人口增长较快，同时当地住宅去化周期相对较短；贵阳、长沙、郑州、武汉等中西部核心二线城市情况相似。中西部核心城市作为区域经济中心， 近

35、年来在承接沿海产业转移方面成果丰硕。随着落户门槛逐步降低，上述城市人口吸引力或进一步加强，当地房地产市场也将获得一定支撑。图 15：广州、深圳及部分中西部中心城市人口增长较快且去化周期较短资料来源：Wind，克而瑞，；注：去化周期截至 2019 年 2 月维度四：居住环境空气质量近年来愈发被居民重视，成为影响人口流动的重要因素之一。我们此处使用空气质量作为衡量居住环境的指标。随着收入水平的提高和健康意识的提高，居民对于生态环境的关注度与日俱增，空气质量也成为居民进行城市选择的重要维度之一。分析2018 年全国主要城市空气质量数据可以发现，一线城市除深圳外在空气质量方面并无明显优势；二线城市中位

36、于沿海经济圈的厦门、福州、珠海等受益于良好的区位和产业结构，空气质量较为适宜。贵阳作为西南地区发展较快城市，近年来大力发展大数据等新兴产业，加之本身气候条件适宜，因而空气质量较为优良。表 5：深圳 2018 年空气质量位列全国重点城市前列，发达城市空气质量整体并不占优2018年空气质量排名城市2018年空气质量排名城市1海口11珠海2黄山12贵阳3舟山13中山4拉萨14雅安5丽水15大连6深圳16昆明7厦门17温州8福州18衢州9惠州19咸宁10台州20南宁资料来源：生态环境部，投资建议：积极关注布局都市圈龙头房企蓝光发展：深耕成都区域，东进南下布局全国公司在深耕成都区域的同时积极进行全国化布

37、局，华东与华南区域成为销售新增长极。蓝光发展是控股股东蓝光控股集团旗下业务旗舰与上市平台。公司 2018 年实现销售金额 855.39 亿元，同比增长 47.10%；销售面积 801.65 万平，同比增长 31.58%；销售整体保持快速增长。分区域看，2018 年公司成都区域销售金额占比约为 33.61%，华东区域占比约为 24.46%，华中区域占比约为 15.59%，区域贡献更趋多元。公司各大区域销售金额多保持良好增长势头，其中华东、北京和华南区域销售金额同比分别增长107.13%、84.52%和 1252.94%，成为公司新增长极。图 16：成都区域销售金额占比约 33.61%，各区域贡献

38、更趋均衡图 17：各区域销售面积贡献更为均衡资料来源：Wind, 公司公告，；注：数据为 2018 年数据资料来源：Wind, 公司公告，；注：数据为 2018 年数据深耕城市群契合发展规律，精准拿地投资拓展迎突破。我国各大都市圈聚集着大量的人口与产业，是中国经济最发达的区域。随着产业不断向城市群聚集，人口也会追逐较高的劳动报酬率随产业不断流入该区域，因而城市群区域增长潜力巨大。同时，国家政策方面也在不断支持加快城市群的融合发展。公司坚持深耕核心城市，投资聚焦高价值区域，截至 2018 年末待开发土地储备计容建面约为 1044.48 万平，按计容建面 15.64% 位于成都区域，25.95%位于华中区域，23.33%位于华南区域。公司