某某省物业管理项目招投标管理办法

1、 黑龙江省物业管理项目招投标管理办法第一章 总 则 第一条 目的与依据。建立物业管理市场竞争机制，保障物业管理企业公平竞争，维护招投标双方合法权益，结合我省实际情况制定本办法。 第二条 适用范范围。凡凡在全省省城市行行政区域域内进行行物业管管理项目目招标投投标活动动，均应应遵守本本办法。 第三条 基本原原则。物物业招投投标，应应坚持公公开、公公正、公公平和诚诚实信用用的原则则。 第四条 管理部部门。省省建设行行政主管管部门主主管全省省物业招招投标管管理工作作，并组组织本办办法实施施。 各行署、市、县县房产行行政主管管部门，主管本本行政区区域内物物业招投投标管理理工作，并组织织本办法法具体实实施

2、。 第二章 招 标标 第五条 招标项项目。在在全省城城市行政政区域内内的物业业，符合合下列情情况之一一的，应应当采取取公开招招投标方方式选择择物业管管理企业业： （一）一一个物业业管理区区域内，多层物物业规划划总建筑筑面积在在3万平平方米以以上，或或高层物物业规划划总建筑筑面积在在1万平平方米以以上，或或多层、高层混混合物业业规划总总建筑面面积在22万平方方米以上上的新建建物业； （二）已已成立业业主委员员会，建建筑面积积4万平平方米以以上，具具备招投投标条件件的现有有住宅区区和其他他物业； （三）业业主委员员会或业业主（代代表）决决定通过过招投标标选择物物业管理理企业的的。 在本市行行政区域

3、域内的物物业，不不符合前前款要求求的其它它物业，根据情情况可实实行公开开和邀请请招标，不实行行招标的的新建物物业必须须委托具具有资质质的物业业管理企企业管理理。符合合下列情情况之一一的，可可以不实实行物业业管理招招投标： （一）物物业由建建设或产产权单位位自用，设施设设备完整整独立的的； （二）物物业的使使用在保保密或安安全方面面有特别别要求的的； （三）外外国政府府、个人人、国际际金融机机构等捐捐赠建设设，并且且有明确确要求的的。 第六条 招标人人。物业业管理项项目的招招标人（以下简简称招标标人）是是指进行行物业管管理项目目招标的的新建物物业建设设单位、业主委委员会或或相关物物业产权权人。

4、新建物业业尚未交交付使用用或者已已交付使使用但尚尚未成立立业主委委员会的的，建设设单位是是物业管管理项目目的招标标人。 业主委员员会采用用招标方方式选聘聘物业管管理企业业的，必必须经业业主大会会或业主主代表大大会讨论论同意。 第七条 招标组组织。招招标人应应在当地地房产行行政主管管部门指指导下，组建招招标工作作小组，也可委委托具备备二级资资质以上上物业管管理企业业或相应应咨询服服务机构构代理招招标事宜宜。 招标人组组建的招招标工作作小组应应当具有有能够编编制招标标文件、对投标标人进行行资格评评审和组组织评标标的能力力，并按按下列规规定组建建： （一）招招标人是是新建物物业建设设单位或或相关物物

5、业产权权人的，其法人人代表（负责人人）或其其代理人人参加招招标工作作小组；已组建建业主委委员会的的，由业业主委员员会代表表参加招招标工作作小组。 （二）与与招标物物业相适适应的经经济、技技术和管管理人员员占招标标工作小小组成员员总数的的50%以上。 第八条 招标文文件。招招标人或或者其组组建的招招标工作作小组应应当编制制物业管管理招标标文件。物业管管理招标标文件应应包括以以下主要要内容： （一）招招标人名名称、地地址、招招标工作作小组或或其委托托的招标标代理机机构的联联系方式式； （二）物物业基本本情况，包括物物业名称称、座落落地址、总占地地面积、总建筑筑面积、绿化面面积、房房屋类型型、产权权

6、性质、房屋幢幢数、套套数、建建筑结构构、公建建配套设设施、主主要设备备设施、物业档档案（含含施工或或竣工图图纸），出售情情况，入入住率等等； （三）委委托管理理的内容容及要求求； （四）物物业管理理用房的的安排； （五）投投标人的的资质与与条件； （六）投投标书的的编制要要求； （七）组组织解释释招标文文件及实实地考察察物业的的时间； （八）投投标书密密封要求求和送达达的截止止时间，地点及及方式； （九）开开标、询询标的时时间、地地点、方方法与程程序； （十）投投标报价价要求及及评标标标准； （十一）拟签订订合同的的主要条条款； （十二）其他事事项的说说明。 招标文件件可载明明投标保保证金的的

7、缴纳、对未中中标人编编制投标标文件的的经济补补偿方式式等内容容。 第九条 投标保保证金和和标书编编制补偿偿金。招招标文件件要求由由投标人人缴纳投投标保证证金的，投标人人应当缴缴纳；投投标保证证金应在在确定中中标人后后30日日内退还还投标人人。 招标文件件对未中中标人承承诺支付付标书编编制补偿偿金的，招标人人应当支支付。 第十条 招标公公告、招招标邀请请书。招招标人采采取公开开招标方方式的，应通过过报刊、广播、电视或或其他公公开方式式发布招招标公告告；招标标人采取取邀请招招标方式式的，应应向3家家以上具具有相应应物业管管理资质质的物业业管理企企业发出出投标邀邀请书。招标公公告应包包括以下下内容：

8、 （一）招招标人的的名称、地址和和联系方方式； （二）招招标物业业的名称称、地址址、使用用性质、建筑面面积、实实施管理理的时间间； （三）投投标资格格条件、报名的的地点和和期限； （四）获获取招标标人文件件的时间间、地点点、方法法和相关关费用等等。 招标人应应在发布布招标信信息前，将招标标项目简简介、招招标文件件、招标标公告或或招标邀邀请书、招标工工作方案案等文件件报物业业所在地地的房产产行政主主管部门门审批。 第十一条条 截标标期间。物业管管理招标标文件发发出之日日至投标标人提交交投标文文件的截截止期间间，不得得少于220日。 第十二条条 招标标文件的的修改。招标工工作小组组或其委委托的代代

9、理机构构可召开开招标文文件答疑疑会议或或组织物物业现场场踏勘，就招标标文件向向投标人人解释说说明。解解释说明明内容与与招标文文件内容容不一致致的，招招标人应应在截标标期日前前15天天，以书书面形式式告知所所有投标标人。 招标人对对已发出出的招标标文件进进行修改改的，应应在截标标日前115天，将修改改后的投投标文件件以书面面形式送送达投标标人。逾逾期送达达的，投投标文件件送达截截止期日日顺延。 第三章 投 标标 第十三条条 投标标人。物物业管理理项目的的投标人人（以下下简称投投标人）是指响响应物业业管理招招标，参参与投标标竞争的的具有相相应物业业管理资资质的企企业。 第十四条条 跨省省、市进进行

10、招投投标的物物业管理理企业，要凭本本省、市市房产行行政主管管部门介介绍信，到招标标物业所所在省、市房产产行政主主管部门门备案，方可参参加招投投标活动动。 第十五条条 投标标申请材材料。投投标人申申请参加加物业管管理投标标的，应应向招标标人提供供下列证证明材料料： （一）投投标申请请报告； （二）工商营营业执照照、物业管管理企业业资质等等级证书书复印印件； （三）投投标人基基本情况况说明，包括企企业性质质、注册册地址、通讯地地址、法法人代表表姓名、已管物物业及管管理情况况、人员员情况等等； （四）年年度企业业会计报报表复印印件； （五）招招标文件件要求提提供的其其他证明明材料。 第十六条条 投标

11、标单位资资格评定定。招标标人应在在当地房房产行政政主管部部门监督督下对申申请参加加投标的的单位进进行资格格评定，根据单单位的资资质、业业绩、信信誉等情情况确定定投标单单位。被被确定的的投标单单位不得得少于33个。 第十七条条 投标标文件。投标人人应按招招标文件件的要求求编制投投标文件件。投标标文件应应当包括括下列主主要内容容： （一）管管理服务务理念、目标； （二）物物业管理理机构运运作方法法及管理理制度； （三）管管理服务务人员配配备； （四）相相应管理理设施的的配置说说明； （五）物物业管理理费用的的收支预预算方案案； （六）物物业管理理服务分分项标准准与承诺诺； （七）物物业维修修养护设

12、设想； （八）物物业管理理应急措措施； （九）招招标人要要求的其其他内容容。 第十八条条 投标标文件的的送达、修改和和撤回。投标人人应在截截标期日日前，将将加盖投投标人单单位和法法定代表表人印章章后的投投标文件件密封送送达招标标人。 招标人收收到投标标文件后后，应妥妥为保存存，在开开标之前前，不得得启封投投标文件件。 投标人在在截标日日前，可可书面通通知招标标人补充充修改或或撤回已已提交的的投标文文件。经经补充修修改的内内容为投投标文件件的组成成部分。 投标人在在截标期期日后送送达投标标文件或或者经补补充修改改的投标标文件，招标人人应当拒拒收。 第十九条条 无效效投标文文件。投投标文件件发生下

13、下列情形形之一的的，投标标文件无无效： （一）未未密封； （二）未未加盖投投标人单单位和法法定代表表人印章章； （三）未未能按招招标文件件要求编编制； （四）逾逾期送达达。 第二十条条 重新新招标。投标人人少于三三个的，招标人人应当依依照本办办法重新新招标。 第四章 开标、评标和和中标 第二十一一条 开开标时间间，地点点。招标标人应在在招标文文件确定定的提交交投标文文件截标标期日的的同一时时间公开开进行开开标，开开标地点点为招标标文件中中预先确确定的地地点。 第二十二二条 开开标。开开标由招招标人主主持，邀邀请所有有投标人人参加。 开标时，由投标标人选派派代表检检查投标标文件的的密封情情况，经

14、经确认后后由投标标工作人人员当众众拆封，宣读。招标人人在截标标期日前前收到的的所有投投标文件件，都应应在开标标时当众众予以拆拆封，宣宣读。 开标过程程应当记记录，并并存档备备查。 招标人可可委托公公证处对对开标过过程进行行公证。 第二十三三条 评评标组织织。招标标人应组组建评标标委员会会负责评评标。评评标委员员会的成成员人数数为5人人以上单单数。其其成员由由招标人人代表和和物业管管理投标标评审专专家组成成。其中中，招标标人代表表不得超超过评标标委员会会成员数数的三分分之一。 物业管理理投标评评审专家家可由招招标人从从房产行行政主管管部门提提供的物物业管理理投标评评审专家家库名册册中采取取随机抽

15、抽取的方方式确定定。与投投标人有有利害关关系的，不得成成为评标标委员会会成员。 评标委员员会成员员名单在在中标结结果公布布前应当当保密。 第二十四四条 评评标。评评标委员员会可以以要求投投标人对对投标文文件中含含义不明明确的内内容做出出必要的的澄清或或说明，但投标标人的澄澄清或说说明不得得违背投投标文件件的本意意。 评标委员员会应当当在严格格保密的的情况下下，结合合投标文文件、公公开答辩辩、投标标人管理理业绩及及企业综综合情况况等方面面以百分分制逐项项计分，排出名名次；设设有标底底的，应应当参考考标底。评标结结束后，应向招招标人提提交经密密封的评评标报告告，并推推荐经评评审得分分最高的的投标人

16、人为中标标人。 前款规定定的企业业综合情情况包括括企业资资质等级级、经营营状况、财务状状况及经经察看的的物业管管理现场场情况等等。 评标委员员会成员员及参与与评标的的有关工工作人员员不得透透露投标标文件的的评审情情况。 第二十五五条 中中标。招招标人应应根据评评标委员员会的推推荐意见见确定中中标人，并应在在7日内内向中标标人发出出中标通通知书，同时将将招标结结果通知知所有未未中标的的投标人人。对未未能中标标的投标标人，招招标人应应退回其其投标文文件。 第二十六六条 评评标中止止。经评评标委员员会评审审，所有有投标都都不符合合投标文文件要求求的，可可以否决决所有投投标。招招标人可可依照本本办法重

17、重新招标标。 第二十七七条 合合同的签签订。招招标人和和中标人人应自中中标通知知书发出出之日起起30日日内，依依照投标标文件和和招标文文件，签签订前前期物业业管理服服务合同同或物业管管理服务务合同，并到到当地房房产行政政主管部部门的物物业管理理机构备备案。 第二十八八条 悔悔标的处处理。中中标通知知书对招招标人和和中标人人具有法法律效力力。中标标通知书书发出后后，招标标人改变变中标结结果，或或中标人人放弃中中标项目目的，应应承担赔赔偿责任任。 中标人放放弃中标标项目，招标人人要在当当地房产产行政主主管部门门监督下下，按照照评标委委员会评评分排名名顺序，确定分分值排名名第二的的投标人人为中标标人

18、，如如仍达不不成协议议，本次次招标视视为无效效。 第二十九九条 招招标费用用。物业业管理招招标过程程中发生生的广告告代理信信息发布布、文件件编制、劳务、交通等等费用均均应由招招标人支支付。 招标人为为业主委委员会的的，招标标过程中中发生的的相关费费用可自自行筹集集，也可可经业主主大会或或业主代代表大会会决定在在物业管管理服务务用房收收益或其其他收益益中列支支。 第三十条条 招投投标的时时限。新新建商品品房需预预售的，其物业业管理招招投标活活动应在在申领预预售许可可证前完完成；新新建商品品房出售售的，应应在物业业交付使使用前66个月完完成。 已交付使使用的物物业的招招标活动动，应在在原物业业管理

19、服服务合同同终止前前2个月月完成。 第三十一一条 物物业档案案材料移移交。招招投标活活动结束束后，招招标人或或者原物物业管理理企业应应将下述述档案材材料移交交给中标标人： （一）各各类物业业设施的的验收、接管档档案； （二）与与供水、供热、供电、供气、环卫、有线电电视等单单位订立立的协议议书、合合同等资资料； （三）物物业分户户产权清清册、租租赁清册册、业主主使用人人情况表表； （四）公公共设备备、公共共设施设设置清单单、图纸纸以及运运行、保保养、改改造、维维修记录录和凭证证； （五）以以幢为单单位的维维修基金金的分户户清册或或资料； （六）房房屋质量量保证文文件和房房屋使用用说明文文件； （七）财财务收支支帐册；