金辉广场项目可行性报告

1、金辉广场项目可行性报告一、项目的基本情况（一）项目概况金辉广场场居住区区由东方方置业发发展有限限公司组组织开发发。某市市城市规规划局已已批准了了项目的的建设用用地，同同意征用用土地4496.2666亩（333.008公顷顷），并并出了红红线图。市国土土局发出出了该地地块的建建设用地地通知书书。有关关该项目目的征地地工作，东方置置业有限限公司已已着手进进行。自自19995年77月起，已停耕耕填土的的地块面面积为3312.04亩亩，现已已被公司司征用，属于规规划建设设用地红红线范围围内。未未停耕而而交由原原土地所所在村继继续耕用用的地块块面积为为1799.2226亩，另有55亩为农农村留用用地。金

2、辉广场场项目位位于该市市东南部部，距市市中心区区30多多千米，该区的的西面和和北面为为香蕉园园和自然然村用地地，南面面隔河为为经济技技术开发发区的东东基工业业区，东东面紧邻邻的2220KVVA开发发区变电电站；金金辉广场场居住区区规划总总用地为为33.08公公顷。其其中居住住区用地地为244.777公顷，地上总总建筑面面积39992660，建筑密密度为220.776%，容积率率为1.61（详见规规划设计计要点）。（二）可可行性研研究的主主要技术术经济指指标本项目研研究主要要技术经经济参数数：总建筑面面积：33992260其中：住住宅面积积：35514776 公建建面积：477784总投资：12

3、661088万元（不含贷贷款利息息）自有资金金投入：252222万万元 经分析析研究，本项目目主要经经济指标标为：多层住宅宅得房成成本：332755/ 高层层住宅得得房成本本：39925元元/税后利润润：1447477万元全部投资资净现值值：14430万万元 自有资资金净现现值：331722万元全部投资资内部收收益率：10.86% 自有资资金内部部收益率率：177.055%总投资利利润率：25.1% 自有资资金投资资利润率率：588.5%二、项目目投资环环境与市市场研究究（略）三、项目目开发条条件及技技术设计计方案的的分析（一）项项目现状状概括 1、自自然条件件 规划划区内土土地大部部分已被被

4、平整，地势平平坦，东东北角部部分土地地地势较较低洼。地块北北面为郭郭尾村涌涌，流向向由东向向西，南南面为横横窖河，流向由由西向东东，东面面有条小小河涌连连接郭尾尾村涌和和横窖河河，流向向由北向向南。整整个用地地未发生生雨季积积水现象象。本地地区常年年主导风风向为北北风及东东南风，夏季主主导风向向为东南南风、东东风及南南风，平平均相对对湿度883%，为多雨雨潮湿区区。2、地物物情况规划区内内以东的的夏利大大道红线线宽600M，北北接高速速公路，是该地地区的进进出口干干道。东东面地铁铁专用线线一条至至新沙港港，一条条至黄海海新港，新沙港港是该市市总体规规划确定定的重点点建设项项目之一一，将有有较多

5、的的铁路运运输，而而至黄海海新港的的铁路交交通量不不会太大大。占地3.26公公顷的变变电站是是对本区区规划影影响最大大的地物物。其目目前已基基本建成成，担负负着对该该地区的的供电，现有两两条高压压线由东东向西横横穿本区区，北边边一条是是1100KVAA碧开线线，南边边是2220KVVA黄开开线，另另有一条条1100KVAA高压线线至该区区，在用用地红线线内边缘缘由北向向南穿过过。该市市总体规规划确定定的该变变电站的的进出线线路还不不止这些些，已有有一些线线路在规规划设计计之中，经过有有关各方方的协商商之后确确定所有有进出高高压线尽尽量集中中设置，使得占占地最少少，确定定的该变变电站的的进出线线

6、有四组组。本规划区区内以南南开发区区内已建建有自来来水、污污水处理理厂等市市政基础础设施。 （二）项项目发展展条件1、优势势分析 （1）区区位优势势。本规划区区位于该该市东南南部，符符合该市市总体规规划确定定的城市市建设用用地向东东南、东东北两个个方向发发展为主主的发展展方向。该市经经济技术术开发区区经过十十几年的的建设，已形成成具有一一定规模模、较高高档次的的集居地地、工业业、港口口、仓储储为一体体的综合合区，本本规划区区与经济济技术开开发区紧紧邻，将将成为开开发区的的有机组组成部分分，开发发区内的的水、电电、污水水等基础础设施为为本区的的建设提提供了保保障，并并为本区区居民提提供就业业和购

7、物物、医疗疗等公共共服务。本区东东北面的的云海工工业区、西北面面的大沙沙地综合合城市副副中心区区都将与与其发生生相互促促进，共共同发展展的关系系。 （2）自自然条件件优势。本规划区区内原有有较好的的果园现现以被平平整，周周围仍有有不少果果园，植植被条大大，水质质较好，便于营营造良好好优美的的滨河居居住环境境。2、劣势势及对策策分析 （1）变变电站和和高压线线已建成的的2200KVAA变电站站对本规规划区的的环境和和景观造造成一定定影响，现有及及规划的的高压线线既占去去不少用用地又对对本规划划区的居居住环境境和景观观形成较较大影响响。为了了减低变变电站和和高压走走廊的不不良外观观和对人人们威胁胁

8、感的影影响。应应在变电电站周围围设置防防护绿化化带，而而高压走走廊穿过过的地方方更应有有宽阔的的防护绿绿地，且且建筑物物距变电电站或高高压线的的距离都都应在118M以以上。 （2）铁铁路。规划区东东面的至至新沙港港铁路专专用线对对居住环环境也有有一些影影响，但但铁路专专用线运运输量不不太大，可在规规划中采采取一些些防护措措施，如如：在靠靠近铁路路处设置置隔声墙墙和防护护绿化带带以及沿沿过境道道路设防防护绿化化带等方方法，使使铁路对对本区的的噪音干干扰减低低到最低低限度。 （三）地地块征用用情况因金辉广广场建设设用地需需要，根根据有关关文件规规定由市市经济技技术开发发区管委委会出面面征用了了位于

9、夏夏利大道道以西、横窖河河以北、夏园新新河东南南面的果果基地3345.0666亩、河河滩地1151.2亩。在该征征地红线线范围的的4966.2666亩地地以内，实际征征地面积积为4991.2266亩亩，其中中已填土土面积3312.04亩亩，未填填土面积积1799.2226亩，划给原原土地所所在村自自留地面面积为55亩。本地块的的征地总总费用初初步估算算为1558211万元。目前征征地情况况进展顺顺利。 （四）项项目规划划设计构构思方案案根据本市市城市勘勘测设计计研究院院对本项项目的规规划方案案，其设设计构思思要点说说明如下下：1、规划划目标 （1）以以具有221世纪纪初叶居居住水准准的文明明小

10、康型型城市住住宅为目目标，满满足居住住生活环环境和条条件的居居住性、舒适性性和安全全性的要要求，为为住户提提供多样样化、可可选择的的、适应应性强的的小康型型住宅，创造具具有良好好居住环环境、有有完善基基础设施施的文明明卫生的的示范小小区。 （2）依依靠科技技进步，推广新新材料、新产品品、新技技术，提提高住宅宅功能质质量水平平和小区区与住宅宅的节能能、节地地、节材材效果，使小区区和住宅宅具有较较高的科科技含量量。 （3）合合理组织织绿化、交通体体系，完完善公建建布局和和高、多多层住宅宅分布，使整个个小区具具有良好好的空间间布局形形态。 （4）吸吸收优秀秀的地方方居住规规划特点点，创造造具有本本市

11、特色色的满足足居住生生活需要要的环境境功能。2、规划划结构和和空间布布局 （1）规规划结构构本规划区区的规划划结构可可概括为为“三片、两中心心、两轴轴、两带带”。“三片片”。整个个规划区区被横贯贯东西的的高压线线及其控控制走廊廊分为南南北两片片，北片片又被规规划河涌涌分为东东西两片片。“两中中心”。北片片设小区区公建中中心，南南片设小小区公建建次中心心。“两轴轴”。由南南至北规规划一条条绿化步步行系统统轴，东东西向沿沿高压线线规划一一条防护护绿化轴轴，两条条绿化轴轴交叉呈呈“十”字形。“两带带”。沿郭郭尾村涌涌和横窖窖河都规规划了沿沿河游览览休息绿绿带，以以改善居居住环境境。 （2）空空间布局

12、局形态。北面的的高层住住宅是整整个小区区的至高高点，起起到本小小区和北北面自然然村视觉觉上的隔隔离作用用，往南南接近水水体和绿绿带的住住宅层数数和密度度降低，起到逐逐步接近近自然的的空间效效果。小区公公建中心心基本位位于小区区用地的的几何中中心，结结合小区区公园布布局且位位于绿化化轴两侧侧，加强强了轴线线感，形形成严谨谨向心的的空间布布局。三条相相对独立立的曲折折形小区区道路呈呈发散状状布局，分别为为小区的的三片服服务。“十”字形的的两条绿绿化轴位位于小区区中央，使小区区空间变变得疏密密有致，并把水水体、滨滨河绿化化的自然然气息渗渗入居住住空间；两条滨滨河绿化化带把水水景、绿绿化、居居住空间间

13、融为一一体，创创造了优优美的空空间景观观。3、公共共服务设设施规划划规划配置置的公共共服务设设施见表表421。公 共 服 务务 设 施 表表（421）编号项 目建筑面积积/用地面积积/数量1幼儿园15000+1880018000+2000022小学450008500013中学9000014000014卫生站45035文化活动动中心40016球类场地地2550027粮油店30018肉菜市场场2000019副食品店店400210饮食店500211饭店500112小吃店300313综合百货货店500114日用杂品品店260115五金交电电建材店店120116理发店100117废品收购购店100118

14、书报销售售店60119公共电话话亭40520中西药店店80121水果店90122综合修理理店260123储蓄所200124邮政所200125电讯营业业所200126汽车停车车场（库库）540000（118000个车位位）1727自行车（摩托车车）停车车场（库库）147990（998600个车位位）3928变电房300529路灯配电电室30700130净化石油油气站40131公共厕所所150332垃圾集散散点150333小区综合合管理处处400134居民委员员会4206 44、道路路交通 规划划道路红红线和断断面见表表422道 路 红 线线 和 断 面面 表（422）序号道路红线线/M道路断面面

15、/M备 注1385（88）205城市道路路，括号号内为高高压线下下绿化隔隔离带2365100（6）105城市道路路，括号号内为高高压线下下绿化隔隔离带33052005城市道路路42051005城市道路路515393小区道路路615474小区道路路7122.572.55小区道路路83434组团道路路92.52.5宅间小道道 5、主主要技术术经济指指标 （1）土土地使用用指标。本区的土土地使用用情况见见表423，其其中高压压线控制制用地内内包括防防护绿化化地、道道路停车车场。用 地 平 衡衡 表（423）项 目目用地面积积/公顷顷所占比重重/%人均面积积/（/人）居住区规规划总用用地33.008其

16、 中中居住用地地24.77710019.338其 中住宅用地地12.33249.7749.644公建用地地4.46618.0013.499道路用地地3.72215.0022.911公共绿地地4.27717.2243.344河涌用地地0.711高压线控控制用地地4.188城市道路路用地3.422 （2）密密度指标标。本区的密密度指标标详见表表424。主 要 经 济济 技 术 指指 标 表424居住套数数36522套居住人口口127882人总建筑面面积3992260其 中住宅建筑筑面积3514476公共建筑筑面积477884住宅平均均层数8.477层人口毛密密度516人人/公顷顷住宅面积积毛密度度

17、141990/公顷住宅面积积净密度度285229/公顷容积率1.611总建筑密密度20.776%绿地率43.226% 四、项项 目 开 发发 建 设 及及 经 营 的的 组 织 与与 实 施 计计 划（一）建建设方式式建议采用用公开招招标方式式选择施施工单位位，并聘聘请工程程监理，有效地地控制项项目的工工期、成成本、质质量。 （二）开开发方案案设想与与分析考虑到市市场推广广计划及及小区成成片建设设的需要要，拟将将整个项项目分为为四期开开发。第一期首首先完成成样板楼楼展示工工程、修修建跨横横窖河11号桥（含引道道）一座座，主干干道东西西向、南南北向各各一条，并配备备管网。同时开开发南片片多层住住

18、宅6666099。这这样可以以在小区区内部配配套尚未未完成的的情况下下使首期期买家享享受到对对面开发发区已成成熟的公公建配套套设施。本期个个别楼宇宇接近变变电站和和高压走走廊，因因此防护护绿地和和绿化带带的建设设显得尤尤为重要要。绿地地建设甚甚至应先先于住宅宅建设，尽力减减低变电电设施对对人们心心理的威威胁感。本期推推出的楼楼盘售价价不宜太太高，以以略高于于成本价价甚至与与成本价价持平即即可，志志在吸引引买家，树立金金辉广场场形象，创立小小区知名名度。第二期可可开发东东片两组组团和北北片右下下组团，多层住住宅面积积555593。该区区临近夏夏利大道道，便于于市场推推广。第三期将将建北片片左下组

19、组团及中中部3栋栋高层，住宅建建筑面积积10112966（其其中多层层264471，高层层748825）。本本期有利利于小区区成型及及公建配配套设施施的落实实建设，对销售售有利。第四期建建北左上上组团及及余下44栋高层层，建筑筑面积11279977（其中中多层3332110，高层9947667）。这期期是本区区位置较较好的组组团，加加上小区区的成型型，配套套设施完完善，“人气”聚集，销售价价此时可可提高一一个档次次，获得得较好的的利润。 （三）建建设进度度项目建设设拟共八八年，分分四期进进行。第一期（二年） 19998年年10月月20000年99月第二期（二年） 20000年年10月月2000

20、2年99月第三期（二年） 20002年年10月月20004年99月第四期（二年） 20004年年10月月20006年99月详见项目目实施计计划表（表425）。五、项目目投资估估算、资资金筹措措计划（一）开开发成本本1、土地地成本（征地费费、土地地有尝使使用费） （1）征征地费。征地补补偿费：4966.2666亩19万万/亩=94229.005（万万元） （注：征征地补偿偿单价按按19万万元/亩亩，由夏夏园村委委会包干干。包干干范围包包括：aa、土地地、青苗苗补偿、水利设设施维修修分摊，劳动力力安置补补助等四四项费用用的基本本补偿基基价166.5万万元/亩亩；b、黄海海区收大大区配套套费1万万元

21、/亩亩；c、南港港镇、黄黄海区收收取征地地补偿金金额8%，即：17.5万元元/亩8%=1.44万元/亩）填土工工程费：4966.2666亩399950.20元元/亩=19882.559（万万元） （注：填填土工程程单价按按25.5元/.mm，由夏夏园村委委会包干干。经计计算，实实际填土土高度为为2.335m,故每亩亩面积的的填土包包干价为为6666.677/亩亩2.335元/25.5元/=3399550.22元/亩亩）。工程立立项初期期工作补补偿费：4966.2666亩399950.20元元/亩12.8%=2533.777（万元元）。耕地占占用税：4966.2666亩53333元/亩=2264

22、.66（万元）。 （注：按按8元/计征征，6666.667/亩8元/=553333元/亩亩，交市市财局）。耕地垦垦复基金金：4996.2266亩亩80000元/亩=3397.01（万元）。 （注：按按12元元/计计征，6666.67/亩12元元/=80000元/亩，交交市国土土局，可可申请减减免）。新菜地地、鱼塘塘开发基基金：4496.2666亩315581元元/亩=15667.226（万万元）。 （注：按按每亩前前三年平平均产值值的9倍倍计征，即为：35009元/亩9=3315881元/亩，交交市蔬菜菜办公室室，可申申请减免免）。征地管管理费：4966.2666亩19万万/亩2%=1888.

23、588（万元元）。 （注：按按征地补补偿总金金额的22%计征征，交市市国土局局）。土地登登记费：约为22.422（万元元）。 （注：首首10000收收2000元，每每超过5500加收440元）。已支付付利息：到19998年年7月止止，东方方公司已已支付给给夏园村村委会土土地补偿偿及填土土费的利利息共计计：17735.91（万元）合计：1158221.225（万万元）。 （2）土土地有尝尝使用出出让金。根据该市市国有土土地使用用权出让让金的计计算标准准，住宅宅基准地地价为6697元元/8200元/不等（依楼层层而定），结合合黄海区区夏园村村一带具具体的调调节系数数，可将将本地块块土地使使用权出出

24、让金标标准定在在2000元/，则其其土地使使用权出出让金总总价合计计为：35144762000元/=70029.52（万元） （3）合合计土地地成本为为：2228500.777（万元元）。将以上各各项汇总总表426所示示：土 地 成 本本 汇 总 表表（426）序号项 目金 额额/万元元1征地补偿偿费94299.0552填土工程程费19822.5993工程立项项初期工工作补偿偿费253.774耕地占用用税264.665耕地垦复复基金397.016新菜地、鱼塘开开发基金金15677.2667征地管理理费188.588土地登记记费2.2449已付利息息17355.91110土地有尝尝使用出出让金7

25、0299.52211合计228550.7772、建安安工程费费 （1）多多层住宅宅建安费费（427）。多 层 住 宅宅 建 安 费费（427）序号项 目目单价/元元/工程量/金额/万万元1土建及装装修工程程费125001818883227335.3382水电安装装工程费费100181888318188.8333小 计135001818883245554.221 （2）高高层住宅宅建安费费（表4428）。高 层 住 宅宅 建 安 费费（表4428）序号项 目单价/元元/工程量/金额/万万元1土建及装装修工程程费158001695593267995.772水电安装装工程费费220169559337

26、311.0553电梯150169559325433.94消防501695593847.955小计200001695593339118.66 （3）建建安工程程费合计计：5884722.811（万元元）3、前期期工程费费 （1）筹筹建开办办费：5584772.8812.55%=114611.822（万元元）。 （2）可可行性研研究费：584472.811.55=877.711（万元元）。 （3）规规划勘测测设计费费：5884722.8113%=17554.118（万万元）。 （4）三三通一平平费：（即填土土工程费费，已在在第一项项“土地成成本”中列出出，故此此处不再再计算）。 （5）合合计前期期

27、工程费费用为：33003.771（万万元）。4、基础础设施配配套费（红线内内外工程程费，表表429）基 础 设 施施 配 套 费费（429）序号项 目计 算 依 据据金额/万万元道路工程程42.113万元元/公顷顷33.08公公顷=113933.666万元13933.600排水管道道工程37.66万元/公顷33.08公公顷=112433.800万元12433.800河涌改造造工程8.588万/公公顷33.08公公顷=2283.83万万元283.83跨横窖河河工程一座约9981.12万万元981.12中小桥5座约5501。96万万元501.96污水泵站站一座约2287.39万万元287.39公共

28、广场场250000（高压线线下的公公园、车车场）3200元/=8000万元元800公共车站站、站场场费用已列列入“公共广广场”中横窖河堤堤岸450mm12200元元/m=54（万元）54绿化工程程5.4万万元/公公顷33.08公公顷=1178.63万万元178.6供水工程程15万元元/公顷顷33.08公公顷=4496.20万万元496.20供电工程程65万元元/公顷顷33.08公公顷=221500.2万万元21500.2电信工程程7万元/公顷33.08公公顷=2231.56万万元231.56煤气工程程7万元/公顷33.08公公顷=2231.56万万元231.56合 计88333.900 55、

29、公建建配套费费（见表表4210）公 建 配 套套 费（4210）序号项 目建筑面积积/单价/元元/金额/万万元幼儿园1500015小学45000900405中学90000900810卫生站45060027文化活动动中心4001000040球类场地地25500（用地地面积）784200粮油店30060018肉菜市场场20000600120副食品店店40060024饮食店50060030饭店50060030小吃店30060018综合百货货店50070035日用杂品品店26060015.66五金交电电建材店店1206007.2理发店1006006废品收购购店1005005书

30、报销售售店606003.6公共电话话亭405002中西药店店806004.8水果店906005.4综合修理理店26060015.66储蓄所20060012邮政所20060012电讯营业业所20060012汽车停车车场（库库）540000（18000个车车位）1200064800自行车（摩托车车）停车车场（库库）147990（98660个车车位）90013311.1变电站30050015路灯配电电室305001.5净化石油油气站406002.4公共厕所所1506009垃圾集散散点1503004.5小区综合合管理处处40060024居民委员员会42060025.22合计99044.055 66、不

31、可可预见配配套费 （70229.552+5584772.881+333033.711+88833.90+99004.005）5%=43777.220（万万元） 77、开发发期间税税费（表表4211）开 发 期 间间 税 费（44211）序号项 目计算依据据金额/万万元1配套设施施建设费费584772.881（万万元）6%35088.3772投资方向向调节税税584772.881（万万元）5%29233.6443工程质量量与施工工安全监监督费584772.881（万万元）4233.894供水管网网补偿费费住宅按00.3吨吨/人，6000元/吨吨计，112788人0.33吨/人人6000元/吨吨2

32、30.085供电用电电负荷费费住宅按44KVAA/户，4800元/KKVA计计，36652户户4KVVA/户户4800元/KKVA701.186其他税费费584772.881（万万元）2%11699.4667合计87666.6228、开发发成本为以上77项之和和，共计计为：11165509.06（万元） （二）开开发费用用（表44212）开 发 费 用用 汇 总 表表（4212）序号项 目目计 算 依 据据金额/万万元1管理费用用开发成本本3%=11665099.0663%34955.2772销售费用用（2.11）+（2.22）+（2.33）61033.8772.1广告及市市场推广广费销售收入

33、入0.55%872.02.2销售代理理销售收入入2%34877.9112.3销售手续续费销售收入入1%17433.9663贷款利息息详见“贷贷款还本本付息表表”另计4合计95999.144销售收收入来源源详见“销售收收入预测测表”。 (三)投资成成本费用用估算汇汇总表（表4313）投 资 成 本本 费 用 估估 算 汇 总总 表（表4313）成本项目目总额/万万元得房成本本（万元元/）多层（11818883）高层（11695593）（一）土土地成本本228550.7776506501、征地地补偿费费158221.2254504502、土地地使用权权出让金金70299.522200200（二）建

34、建安工程程费584772.8811350020000（三）前前期工程程费33033.7119494（四）基基础设施施配套费费88333.900251251（五）公公建配套套费99044.055282282（六）不不可预见见费43777.200125125（七）开开发期间间税费87666.622250250（八）开开发费95999.144273273（九）投投资总额额合计1261108.23275539255 (四)资金筹筹措与投投入计划划及贷款款利息 1、资资金筹措措与投入入计划 本项目目开发投投资的资资金来源源有三个个渠道：一是自自有资金金，二是是向银行行贷款，三是预预售收入入用于投投资部分

35、分。资金金运作方方式如下下：自有有资金全全部用于于投资；预售收收入扣除除与销售售有关税税费后用用于投资资；此外外若还缺缺资金，则向银银行贷款款。本项项目开发发总投资资（不含含贷款利利息）共共计12261008万元元，按规规定资金金投入不不少于总总投资的的20%，由此此计算可可需自有有资金2252222万元元，需贷贷款额合合计3553000万元，预售房房收入用用于投资资合计6655886万元元。其中中自有资资金可通通过招商商引资筹筹集。本项目投投资计划划与资金金筹措情情况详见见表4214“投资计计划与资资金筹措措表”。2、贷款款本金的的偿还及及利息支支付销售收入入扣除有有关销售售税费后后，作为为

36、可运用用资金，用于投投资及还还本付息息。投资资后余额额按先付付息后还还本的原原则支用用直至本本息偿还还完毕。本项目目贷款利利息采用用中央银银行最新新公布的的中长期期贷款利利率7.65%。具体体还本息息计划详详见表44215“贷款还还本目付付息估算算表”。投资计划划与资金金筹措表表（4214）序号项目合计建设经营营期1234567891投资总额额1430068139113185335201551209444176990187660172668146669113881.1建设投资资12611081362221775521878841878841482291548891445561239921.2贷

37、款利息息169660291783136772160028611327112812222777113882资金筹措措1430068139113185335201551209444176990187660172668146669113882.1自有资金金2522226022260000376003760028400284002.2 借款款（含利息息）522660789115483310366711166078611327112812222777113882.3销售收入入再投入入65588670255602446024469899126449144556123992贷 款 还 本本 付 息 估估 算

38、 表（44215） 单位：万元序号项目合计建设经营营期1234567891年初借款累计789111337742374413490014276623676622976621488812本年借款款35300076000470009000090000500003本年应计利息169660291783136772160028611327112812222777113884本年底本本息偿还还52266092711981221715581601195年末借款累计789111337742374413490014276623676622976621488816归还借款款本息来来源5226609271198122

39、1715581601196.1投资回收收52266092711981221715581601196.2其他收入入 注：11、贷款款利率为为7.665% 2、当年利利息=（年初借借款本息息+当年年借款/2）年利率率。 六、项项目销售售收入及及利润的的估算 （一）住住宅销售售单价的的确定 根据成成本估算算及市场场研究结结果，确确定第一一期多层层住宅售售价均价价为33300元元/（分两批批推出，第一批批推出550%，售价为为32000元/，第第二批再再推出余余下500%售价价为34400元元/，以后各各期同）；第二二期多层层住宅售售价均价价为37700元元/；第三期期多层住住宅售价价均价441000

40、元/，高层层住宅售售价均价价为53300元元/；第四期期多层住住宅均价价为45500元元/，高层住住宅售价价均价为为57000元/。 车位售售价初步步定为88万元/个，这这是根据据目前市市场上同同类型住住宅小区区车位售售价决定定的。 本项目目可行性性研究中中暂不考考虑出租租，若开开发商有有出租打打算，则则建议的的住宅出出租价格格为多层层均价330元/.月月,高层层均价440元/.月月。 （二）销销售收入入的确定定根据上述述确定的的住宅及及车位单单价，计计算出实实际的销销售总收收入如表表4216所所示。销 售 收 入入 预 测 表表4216分 类可销售面面积/建议销售售面积/销售收入入/万元元多

41、 层 住 宅宅 第一期第一批33300532000106558第二批33300434000113223第二期第一批27799736000100007第二批27799738000105662第三期第一批1323364000052944第二批1323354200055599第四期第一批1660054400073066第二批1660054600076388高层住宅宅第三期第一批37411352000194555第二批37411254000202002第四期第一批47388456000265335第二批47388358000274882车 位18000（个）8（万元元/个）144000合 计17644

42、21 （三）销销售收入入分期比比例的测测算 根据即即将出台台的有关关预售新新规定，商品房房应建至至第四层层方可开开始预售售（但此此规定尚尚未出台台，目前前仍按“商品房房完成基基础后即即可预售售”的规定定执行）。在本本项目预预计8年年共计四四期的开开发过程程中，应应贯彻“分片开开发，滚滚动发展展，建成成一片，完善一一片，管管好一片片”的指导导思想，分期销销售，争争取资金金尽早回回笼，滚滚动运转转，所有有楼盘在在小区完完工一年年后全部部售完。 根据计计算结果果，销售售收入按按比例测测算如表表4217所所示，各各年销售售收入汇汇总如表表4218所所示。 （注：下下表中，A1一期多多层，AA2二二期多

43、层层；A33三期期多层；A4四期多多层；BB3三三期高层层；B44四期期高层；C车车位）销 售 收 入入 分 期 按按 比 例 测测 算 表4217销售计划划分年度销销售金额额/万元元年份销售比例例销售面积积/23456789合 计250%AA1A1：3333005106558120118C：1770（个个）13600350%AA1A1：3333004113223126883C：1770（个个）13600450%AA2A2：2277997100007111443C：1442（个个）11366550%AA2A2：2277996105662116998C：1442（个个）11366650%AA3A

44、3：11323365294426822150%BB3B3：3374113194555C：2559（个个）20722750%AA3A3：11323355559927833350%BB3B3：3374112202002C：2559（个个）20722850%AA4A4：11660057306636477350%BB4B4：4473884265335C：3229（个个）26322950%AA4A4：11660057638837755250%BB4B4：4473883274882C：3229（个个）26322合计100%120111268831114431169982682212783333647733

45、775521764421各 年 销 售售 收 入 与与 预 测 汇汇 总 表4218项 目目合 计建 设设 经经 营营 周周 期期123456789多层住宅宅68344710655811322310000710566252944555997306676388高层住宅宅936774194555202002265335274882车 位1440001360013600113661136620722207222632226322合 计1764421120118126883111443116998268221278333364773377552 （四）项项目利润润估算 项目土土地增值值税估算算表如表表

46、4219所所示，增增值率00，增值值税率00； 项目可可运用资资金估算算表如表表4220所所示； 项目税税后利润润测算如如表4221所所示，项项目税后后利润总总额为1147447万元元。土 地 增 值值 税 计 算算 表44219序号项目金额/万万元备注1扣除项目目金额17777141.1+1.22+1.3+11.41.1开发成本本1165509详见“开开发成本本构成表表”1.2开发费用用265559销售费用用+管理理费用+财务费费用1.3销售税金金及附加加113444销售收入入6.443%1.4加扣200%2330021.120%2销售收入入17644213增值额129932 14增值率05

47、增值税率率06增值税免交项 目 可 运运 用 资 金金 估 算 表表4220序 号号项 目目合 计建 设 经 营营 周 期1234567891销售收入17644211201181268831114431169982682212783333647733775522销售税金金及附加加113443773815716750172441791123477242772.1营业税88211601634557585134111392218244188772.2教育专项项基金35224252223545673752.3教育附加费26518191717404255572.4城市维护护建设税税61742443940

48、94981281322.5防洪工程程维护费费31822232021485066682.6印花税及交易管理费970667061641471532012083土地增值税4可运用资资金（1123）1650078112445118668104227109448250997260442341226353225税 后 利 润润 测 算 表表4221序 号号项 目目合 计建 设 经 营营 周 期1234567891销售收入17644211201181268831114431169982682212783333647733775522总成本费用143006897466102885903669486621755

49、02257722957783061153营业税88211601634557585134111392218244188774教育专项项基金35224252223545673755教育附加费26518191717404255576城市维护护建设税税6174244394094981281327防洪工程程维护费费31822232021485066688印花税及及交易管管理费970667061641471532012089土地增值值税10利润总额额220110149991583313911146223347734700454884710011所得税7263349552345948211055114551

50、50001554412税后利润147447100441060093298022422232553048831566 （注：总总成本费费用按销销售计划划及开发发建设总总投资进进行测算算）。 七、项目经经济效益益评价 对对本项目目进行经经济效益益分析评评价的主主要依据据是国家家计委、建设部部颁发的的建设设项目经经济评价价方法与与参数（第二二版），参照我我国新的的财会制制度，结结合房地地产开发发的实际际情况，我们分分别计算算了全部部投资和和自有资资金的经经济效益益。选取取的计算算指标为为财务内内部收益益（FIIRR）、财务务净现值值（FNNPV）及投资资利润。由于本本项目并并非长期期经营项项目，因因

51、此计算算其投资资回收期期和年利利润率没没有实际际意义，故没有有选取上上述两项项指标。评价指指标的计计算过程程详见表表4222、表4223所所示。 （一）财财务内部部收益率率（FIIRR） 财务内内部收益益率（FFIRRR）是指指项目整整个计算算期内各各年净现现金流量量现值累累计等于于零时的的折现率率。它反反映项目目所占用用资金的的盈利率率，是考考察项目目盈利能能力的主主要动态态评价指指标。当当FIRRR大于于基准收收益率时时，则认认为其盈盈利能力力已满足足最低要要求。由由项目现现金流量量表（表表4222及及表4223）（全部部投资及及自有资资金）计计算可得得：1、全部部投资的的财务内内部收益益

52、率为：10.86%2、自有有资金的的财务内内部收益益率为：17.05%基准收益益率I的的大小取取决于银银行的利利率高低低、项目目经营的的风险程程度以及及经营的的目标和和要求等等。一般般意见趋趋于选取取“稍大于于银行同同期贷款款利率”作为基基准收益益率。本本项目贷贷款利率率为7.65%，故基基准收益益率I取取10%，由表表4222及及表4223计计算结果果可知，本项目目全部投投资及自自有资金金内部收收益率均均高于基基准收益益率。财 务 现 金金 流 量 表表4222序 号号项 目目合 计建 设 经 营营 周 期1234567891现金流入入1764421120118126883111443116

53、9982682212783333647733775521.1销售收入入17644211201181268831114431169982682212783333647733775521.2其他收入入2现金流出出1447714136222190220201222199559160661183118173992162339398112.1建设投资资12611081362221775521878841878841482291548891445561239922.2销售税金金及附加加113443773815716750172441791123477242772.3土地增值值税2.4所得税72633495

54、523459482110551145515000155443净现金流流量317007-136622-70002-74339-88116-43663850331044412023343377714折现现金金流量14300-123383-57887-55889-60221-27009480005358894399143222 财财务内部部收益率率：100.866%动态 计计算指标标 财务务净现值值（I=10%）：114300万元 静态态 全部部投资利利润率=（3117077/12261008）1000%=225%现 金 流 量量 表（自有资资金）表表4223序 号号项 目目合 计建 设 经 营营

55、周 期1234567891现金流入入17644211201181268831114431169982682212783333647733775521.1销售收入入17644211201181268831114431169982682212783333647733775521.2其他收入入2现金流出出1616674602221432201112221095591106612758892720043339972000002.1自有资金金2522226022260000376003760028400284002.2销售收入入再投入入6558867052260244602446989912644914

56、45561239922.3销售税金金及附加加113443773815716750172441791123477242772.4土地增值值税2.5所得税72633495523459482110551145515000155442.6贷款本息息偿还52266092711981221715581601193净现金流流量147447-60222-2300215611184637-7688629307661775524折现现金金流量31722-54774-1900211733126396-43443231435575299 财务务内部收收益率：17.05% 动态 计计算指标标 财务净净现值（I=110%

57、）：31172万万元 静态 全部部投资利利润率=（1447477/2552222）1000%=558.55% （二）财财务净现现值（FFNPVV） 财财务净现现值（FFNPVV）按事事先规定定的基准准贴现率率I将项项目计算算期内各各年净现现金流量量折现到到建设期期的现值值之和。它是考考察项目目在计算算期内赢赢利能力力的动态态评价指指标，净净现值大大于或等等于零的的项目是是可以考考虑接受受的。 本项项目选取取的基准准贴现率率为100%，由由此计算算可得（表4222，表4223）。 1、全全部投资资的财务务净现值值为：114300万元2、自有有资金的的财务净净现值为为：31172万万元本项目财财务

58、净现现值全部部大于零零。（三）投投资利润润率 投资利利润率指指的是项项目投资资利润（即净现现金流量量累计）与项目目投资饿饿比值。是静态态指标。由表44222及及表4223计计算结果果为： 1、总总投资利利润率=25.1% 2、自自有资金金利润率率=588.5% （四）项项目经济济效益评评价指标标汇总项目经济济效益指指标汇总总如表44224所所示：项 目 经 济济 效 益 评评 价 指 标标 绘 总 表表4224计算基础础动 态 指 标标静态指标标财务内部部收益率率（FIRRR）财务净现现值（FNPPV）投资利润润率全部投资资10.886%14300（万元元）25.110%自有资金金17.005

59、%31722（万元元）58.550% （五）资资金来源源与运用用表的贷贷款偿还还分析资金来源源与运用用表集中中体现了了项目自自身平衡衡的生存存能力，是财务务评价的的重要依依据，本本项目资资金来源源与运用用表4225所所示。从从表中可可以看出出，本项项目具有有很强的的贷款偿偿还能力力和自身身平衡能能力。贷贷款偿还还估算表表详见表表4225。资 金 来 源源 与 运 用用 表（财务平平衡表）4225序 号号项 目目合 计建 设 经 营营 周 期1234567891资金来源25399031391132350012681102606632239993293323064453875503889901.1

60、销售收入17644211201181268831114431169982682212783333647733775521.2自有资金2522226022260000376003760028400284001.3贷款含利息）522660789115483310366711166078611327112812222777113881.4其他收入2资金运用21399341391131980032148892211191892223086603001163567742113382.1建设投资12611081362221775521878841878841482291548891445561239922