现代农业物流配送中心项目可行性研究报告

1、目录第一章 总 论 11 项目名称及承建单位 1 2项目概况 错误！未定义书签 错 误！未定义书签。 错 误！未定义书签。 TOC o 1-5 h z 13 企业概况 4第二章 项目建设的必要性 621 项目背景 622 项目建设的必要性 9第三章 物流市场分析 1331 国内物流市场现状 133 2城市物流服务发展趋势 . 1433 国内外冷链产业现状 143 4政府重视发展现代物流 . 17第四章 项目建设内容与设计方案 1941 项目总体建设内容 1942 规划定位和规划方案 2043 总图与运输 2444 土建工程 2845 给排水 2946 供电 304 7物流中心信息服务系统 .

2、314 8项目的基本功能和经营模式 . 3549 项目组织与人力资源配臵 . 36 410 职业安全卫生健康措施 . 37第五章 环境保护和消防 3951 环境保护 3952 消防 40第六章 节能分析 436 1合理用能标准和节能设计规范 . 436 2项目能源消耗种类和数量分析 . 4563 主要节能措施 4964 节约建筑材料的措施 5965 建筑节能 5966 计量管理 67第七章 项目实施进度及招标方案 6971 项目实施进度安排 6972 招投标 69第八章 投资估算和效益分析 7181 工程概况 7182 概算编制原则和依据 7183 投资估算及资金筹措 7284 财务分析 74

3、85 财务评价结论 7786 社会评价 78第九章 结 论 79第一章 总 论 11 项目名称及承建单位111 项目名称：现代农业物流配送中心项目11 2 承建企业： xxxx 有限公司法定地址： xxx法定代表人： xxx职务：董事长注册资金： 5000 万元电子邮箱 xxx联系电话： xxx1.2项目概况项目拟建地点： xxx 项目建设性质：新建xxxx 现代农业物流配送中心项目规划总占地面积 500 亩，其中 4 万吨冷链物流系统项目，占地面积 11 3 亩，物流配送中心占地面积 387 亩。项目总投资 131064万元，其中建设投资 120909 万元， 建设期借 款利息 1440 万

4、元，流动资金 8715万元。项目建设期 2年。项目建成后，正常年销售收入可达 85160万元， 年均利润总额 15142万元，年均销售税金 4975 万元，年均所得税 3786 万元，年均税后利润 11 357 万元，年均投资利税率 21. 41，年均 投资利润率16.11 %，税后内部收益率15.5 %，贷款偿还期4.8年， 税后投资回收期6.9年，税后净现值17730元。项目盈利能力好，偿 还能力强，具有较好的抗风险能力和良好的经济效益。工程主要建设内容为：冷链物流，包括 2万吨冷藏库2座，2000 吨恒温保鲜库1座，2000吨气调冷库1座、加工配送中心2座等； 七大类型市场以及检测加工和

5、仓储、物流配送、物流商务管理、会展 中心、信息咨询和其他服务等主要功能建筑，以及辅助设施和公用设 施。项目按功能规划划分为：冷链物流区、市场交易区、检测及仓储 区、商务信息区、会展区、服务区以及辅助设施和公用设施。主要数据及技术经济指标（表）序号项目单位数额备注1总投资万兀1310641.1建设投资万兀1209091.2建设期贷款利息万兀1440.01.3铺底流动资金万兀2614.52年销售收入万兀85160正常年份3年均销售税金万兀49754年均总成本力兀632185年均利润总额万兀151426年均所得税力兀37867年均税后利润力兀113578年均投资利税率%21.41%9年均投资利润率%

6、16.11%10资本金利润率%30.25%11贷款偿还期4.811.1外汇贷款年0.0011.2人民币贷款年其中含建设期1年12全投资内部收益率12.1所得税前%19.36%12.2所得税后%15.50%13投资回收期13.1所得税前年6.0含建设期1年13.2所得税后年6.9含建设期1年14券投资净现值14.1所得税前元38,83714.2所得税后元17,73015自有资金财务内部收益率%26.74%16盈亏平衡点%42.10%1.3企业概况xxxx有限公司成立于1991年，注册资本5000万元，早期以发 展物流为主。经过近20年的发展，经营主业也由最初物流行业不断 扩大到汽车销售、钢材、煤

7、炭物流领域以及生态农业、房地产开发、 金融服务（小额贷款、担保公司）、对外贸易、汽车差速器高新技术研 制、新型生物制药、文化传媒和旅游开发等多个方面，成长为集团型 多元化经营的民营企业。相继在北京、天津、石家庄、长春、沈阳、 哈尔滨、吉林、青岛、深圳、十堰、郑州、长治、太原、包头、大同 等地设立了分公司（办事处）。华信集团汽车贸易领域辖有一汽大众 4S店、东风日产4S店、长安福特4S店、天津一汽4S店、东风标志 专营店等，年售车1 0000多辆。华信物流领域辖有北京钢材公司、 太原钢材公司、长春钢材公司、天津钢材公司、青岛钢材公司、唐山 钢材公司和永年钢材市场。华信集团还与长春一汽、湖北二汽、

8、青汽 和众多大中型企业建立了长期合作关系。华信集团以“自然、生命、和谐、发展”为企业文化和发展理念， 并率先在xx市民营企业内部建立了非公有制企业党委，形成了以党 委为核心，工会、团委等为纽带的组织体系。公司以多元化的发展战 略、全新的经营理念， 连续多年被评为市县纳税大户及重合同守信誉 单位，被各金融机构评为 AAA级信用企业，并通过IS09001: 2000质 量管理体系认证。在保持企业健康快速发展的同时， 公司积极投身于各项社会公益 事业，多年来多次向灾区及贫困地区捐款捐物， 大力救助困难失学儿 童。华信集团在不断完善经营思路的同时更注重企业管理的提高。 公 司在多年的经营活动中已深深地

9、融入社会， 融入企业公民当中， 逐渐 形成了适合企业发展特点及具有人性化的企业经营理念。 同其他企业 一样，主动地承担起对员工、对客户、对社会和环境的社会责任，有 效推动社会的发展，成为有责任感、值得信赖和尊敬的企业。本项目通过提供高效优质的物流配送服务，可以产生巨大的经 济效益和社会效益。第二章 项目建设的必要性21 项目背景所谓“物流”，泛指原材料、产成品从起点至终点及相关的有效 流动的全过程，它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等 方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综 合性服务。发展现代物流具有重要的战略意义。 现代物流的发展水平和程度 是衡量一个城市产业

10、政策化水平和综合竞争力的重要标志， 发展现代 物流能够促进城市以建设区域经济中心为目标， 以增加总量、 优化结 构、拓宽领域、带动就业、扩大辐射为重点，向发展大产业、培育大 基地、做强大园区、建设大项目的战略目标全面发展。211 现代物流发展趋势作为第三产业的商贸物流业， 随着市场经济的发展， 通过运用 现代经营方式和服务技术， 不断加速自我改造和壮大， 积极有力地促 进产品流通，对繁荣市场经济，推动第一产业和第二产业的发展，加 速城市化建设， 提高人民生活水平起到了重要的推动作用。 据国家统 计局数据，经过改革开放 30 年，我国三次产业结构不断优化升级， 基本实现了由工农业为主向一、二、三

11、次产业协同发展的转变，现代 经济的结构性特征越来越明显。第一产业所占的比重从 1978 年的 282下降到 2007年的 113，下降了 169 个百分点；第二产 业所占比重由 479上升为 486，上升 07 个百分点；第三产 业 所占比重由 2 39上升为 401，上升 162 个百分点。 1979 2 007 年，我国第一产业年均增长 46，第二产业增长 114， 第三产业增长 1 0 8。伴随着经济结构的大调整， 70的就业人 口从事农业的局面有了很大的改观， 第一产业就业人数占总就业人数 的比重由 1978年的 705下降到 2007 年的 408，第二产业就 业人口所占比重由 1

12、73上升至 268，第三产业就业人口所占 比重由 122上升至 32 4。农业内部结构明显改善， 基本实现了由以粮为纲的单一结构向农 林牧渔业全面发展的转变。种植业占农业总产值的比重，由 1978 年 的 80下降为 2007 年的 504，林、牧、渔业所占比重明显提升。 种植业内部结构调整进展明显， 1 979至 2007年，棉花产量增长 25 倍，油料产量增长 39 倍，糖料产量增长 41 倍，水果产量增长 266 倍。中国面对世界经济一体化， 第三产业将是推动我国产业结构高度 化、优化经济结构、实现现代化的重要途径。国家“十一五”规划提 出传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造，

13、 着重发展商 贸流通、交通运输、市政服务等行业，继续将国内市场发展列为重点 工作，鼓励大型仓储物流基地建设。商务部在国内贸易“十一五”发展规划的主要任务中对商贸 业的发展提出了要求： 推进商贸业经营与服务方式创新； 促进商品交 易市场升级，使其逐步向商品展示订货中心、商贸采购中心、信息服 务中心、物流配送中心等现代市场形态转变。商务部推进“双百市场 工程”，计划用三年时间带动完成 2000 家农产品商贸物流中心的升级 改造，培育一批符合国家标准、面向国内外市场、现代化的大型农产 品商贸物流中心。改革开放尤其是进入 21世纪年代以来， 我国国民经济突飞猛进， 取得了长足进展。随着城市消费水平、城

14、市化水平的迅速提升，中心 城市及周边城市对优质农产品的需求量与日俱增。 现代物流的目的是 实现物流的时空效应，同时应是城市社会活动正常高效进行的前提， 大力发展现代物流是保证物资的有序流通， 推动城市经济快速健康发 展的有力保障。 现代物流在城市第三产业的经济活动中占有不可替代 的地位。因此， 建立现代农业物流中心，形成与现代农业配套的现代 农业物流体系，辐射北方市场，已呈现强劲的发展趋势。212 冷链物流产业 随着国民经济的快速发展，我国的食品消费方式正在不断变化： 从传统的家庭操作型型转向方便、熟食、个性型消费。大型量贩店、 中型生鲜超市、 小型便利商店、 食品专门店等成为我国食品流通的主

15、 渠道。据资料显示，食品流通过程成本中的 90是物流，食品卫生、 品质、前臵期的核心保证因素是物流，食品流通产业管理、技术、效 率的 95取决于物流。食品物流相对于其它行业物流，最突出的特 点是： (1) 为了保证食品的营养成份和食品安全性，食品物流要求高 度清洁卫生，同时对物流设备和工作人员有较高要求； (2) 由于食品 具有特定的保鲜期和保持期， 食品物流对产品交货时间即前臵期有严 格标准； (3) 食品物流对外界环境有特殊要求，比如的温度和湿度； (4) 生鲜食品和冷冻食品在食品消费中占有很大比重，所以食品物流必须有相应的冷链设施冷链物流，就是冷藏冷冻类食品在生产、贮藏运输、销售，到消

16、费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下， 以保证食品质量， 减 少食品损耗的一项系统工程，是一种需要特别装臵和注意运送过程、 时间掌控、运输型态、物流成本所占成本比例非常高的特殊物流形式。 从世界食品冷链市场情况来看， 发达国家从 20世纪 70年代起，已将 发展冷藏链列为国家的产业政策之一， 我国这项技术于 20世纪 90年 代才真正起步。我国冷藏运输率目前为 1 0 20，欧、美、日等 均达到 80 90。随着国民经济的发展和居民消费水平的提高， 食品冷链物流产业必将呈现广阔的发展前景。冷链物流中心，主要经营范围包括：初级农产品：蔬菜、水果； 肉、禽、蛋；水产品、花卉产品：加工食品：速冻

17、食品、禽、肉、水 产等包装熟食、 冰淇淋和奶制品； 快餐原料等产品冷冻冷藏和冷链配 送运输。22 项目建设的必要性221 加快城市物流产业发展的的需要。 目前，与城市国民经济的快速发展要求相比， 物流产业还存在着 不相适应之处：一是第三方物流发展滞后。受“小而全，大而全”的 影响，专业化、 现代化的第三方物流发展缓慢， 阻碍了物流成本的 降低和物流效率的提高。二是“条块分割”影响了物流资源的优化配 臵。由于运输仓储等设施分属不同部门管理， 加之企业之间协作配合 不够，使物流整体系统全程化优势难以充分发挥。 三是物流专业人才 不足和信息平台建设滞后，使物流业的标准化、信息化进程滞后，服 务内容、

18、服务质量和服务效率都不能适应我市国民经济发展的客观需 要。许多小型物流公司普遍存在实力小、信誉度低、运输不合理的问 题，对企业造成损失，间接影响整体经济效益。区域商贸物流业是最直接、最快速提升聚集力、吸纳力、辐射力 的产业，是城市建设必须重点发展的产业之一。 现代农业物流中心项 目投入运营后将进一步扩大本地区与国内农产品行业的经济交流， 加 速相关产业经济的循环、促进经济结构优化升级，带动产业增加值， 从而加快城市经济建设进程。232 合理规划运力，资源合理配臵和有效利用的需要物流的小批量、 多批次带来的是汽车运输的比重逐步提高， 这必 然给城市带来诸如空气污染、 交通拥挤、噪声等困扰城市的环

19、境问题。 如何处理好这一问题， 反映了一个国家一个城市的综合竞争力。 物流 市场的建设就是要通过合理规划组织物流， 改善城市环境。 本项目通 过对城市的物流进行有效整合， 可以促进城市功能的改善。 通过不断 改善物流服务质量， 推进中原最大农产品市场的发展及提高当地农业 产业化的整体运行质量。23 3 满足食品流通市场的需要 目前，与我市国民经济的快速发展要求相比， 承担食品流通功能 的冷链物流产业还存在着不相适应之处： 一是与城市居民生活消费方 式转变带来对生鲜和冷冻食品大量需求的发展趋势相比， 我市冷链物 流产业发展相对滞后。冷藏企业设备陈旧老化，冷链运输能力不足，阻碍了冷链物流效率的提高

20、。二是“条块分割”影响了冷链物流资源 的优化配臵。 由于运输仓储等设施分属不同部门管理， 加之企业之间 协作配合不够， 使物流整体系统全程化优势难以充分发挥。 三是冷链 物流专业人才不足和信息平台建设滞后， 使物流业的标准化、 信息化 进程滞后，服务内容、服务质量和服务效率都不能适应我市国民经济 发展的客观需要。小型冷链物流企业普遍存在实力小、信誉度低、运 输不合理的问题，对企业造成损失，间接影响整体经济效益。因此， 有必要大力发展冷链物流产业，以适应食品消费市场需求。234 符合国家产业政策的要求。中共中央 201 0 年 1 号文件明确提出：“健全农产品市场体系。 统筹制定全国农产品批发市

21、场布局规划， 支持重点农产品批发市场建 设和升级改造， 落实农产品批发市场用地等扶持政策， 发展农产品大 市场大流通。 加大力度建设粮棉油糖等大宗农产品仓储设施， 完善鲜 活农产品冷链物流体系，支持大型涉农企业投资建设农产品物流设 施。”国家“十一五”规划纲要明确提出要将大力发展现代物流业放 在更加突出的位臵加以支持。 河北省已将现代物流业确定为十大主导 产业之一。2010 年河北省关于统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设的实 施意见提出，支持“菜篮子”产品优势产区和大中城市根据需要统 筹规划新建和改造一批农产品批发市场，提升服务功能和辐射能力。 对农产品批发市场用地符合土地利用总体规划的， 应纳

22、入年度土地利 用计划，优先保障供应，落实批发市场用地按工业用地对待政策。落 实国家对批发市场、规模化畜禽水产养殖用地、用水、用电的价格政 策及税收减免政策。本项目作为产业物流和中转物流“二位一体”的现代物流方式， 不仅体现了国民经济发展的需要， 同时与国家和地方产业政策的要求 也是完全一致的。235 符合环境保护和可持续发展的要求。项目按照绿色物流进行设计，实施绿色采购、绿色加工、绿色仓 储包管、绿色运输管理、绿色营销策略。本项目对城市生态环境影响 较小，没有污染，附加值高，能直接带动本地的商流、物流、资金流 及人流的聚集效应， 增加本地区的经济收入。 完全符合政府提出的环 境保护和可持续发展

23、的要求。第三章物流市场分析3.1国内物流市场现状我国物流产业发展起步晚、发展快，正处于高速发展期。同时， 社会经济发展对物流的依赖程度明显不断增大。物流业增加值持续增长，超过了同期GDP曽长幅，其中流通加工、包装增幅最快，交通运 输比重最大。见表 3-1。表3-1 :物流业增加值发展情况表项目八五期间九五期间十五期间物流增加值（亿元）比重（%物流增加值（亿元）比 重（%物流增加值（亿元）比重（%社会物流总额4265100688710012140100交通运输339679.6549879.8947078仓库1754.127445174.3贸易45910.871410.4134011流通加工、包装

24、1954.63354.97205.9邮政400.9661930.8中国物流市场前景广阔，2006年，全国社会物流总额达 38. 4 万亿元，同比增长29. 9%（按现价计算），增幅比上年同期提高2. 9 个百分点。明显高于同期 GDP勺增长速度，2006年GDP总量与物流 总额相比的物流需求系数为 2. &其中：工业品物流总额为 32. 5 万亿元，同比增长30. 2%。物流总值高速增长，表明经济增长对物 流需求越来越大，经济发展对物流的依赖程度也越来越高。2007年，我国社会物流总额约为48万亿元，同比增长2 5. 4%, 增幅虽比上年有所回落，但仍处于快速增长区间。2007年我国物流 业增

25、加值为1. 6万亿元，同比增长1 3 . 5%,增幅高于上年。2007 年，我国物流费用占GDP勺比率为21. 5%。我国现代物流整体规模 扩大，发展速度加快，运行效率提高，对经济发展的支撑和促进作用 更加明显。随着我国生产力水平的提高，以整合交通运输、仓储、配送等环 节而成一体，实现企业与社会成本最低、效益最大的物流业与互联网 经济一起被人们当成“新经济”的重要内容，被广泛地称作第三利润 源泉。2006至201 0年，中国南方国际现代物流中心的基本框架和 主要功能将形成；物流成本占 GDP勺比重再下降3%; 80%的海运出 口市场，都将集中在大陆。3. 2城市物流服务发展趋势由传统运输、仓储

26、、力p工等部门企业转型的现代物流业，依据 其传统业务侧重提供物流业务某个环节的服务，产生了物流各种服务形式。围绕货运代理、商业配送、多式联运、社会化储运、流通加工 等物流职能和环节的专业化物流服务迅速发展。外企、大型企业对高效率、系统化物流服务需求增加，带动了系统化物流服务或全程物流 服务的兴起和发展，即由物流企业为生产、流通企业提供从物流方案 设计到全程物流的组织与实施的物流服务。新兴经济领域如快递、电 子商务等对物流配送服务需求日益增多， 也促进物流服务呈现多样化 发展。3. 3国内外冷链产业现状3. 3. 1国外冷库行业现状2008年，全球总体冷藏库容量约为 24777亿立方米 (87

27、4997亿立方英尺 ) 。国外冷库行业发展较快的国家主要有日本、美国、芬 兰、加拿大等国。日本是亚洲最大的速冻食品生产国，一20C以下的低温库在冷库中占 80以上。 ?0 年代以前国外冷库普遍采用以氨 为制冷剂的集中式制冷系统，70年代后期逐渐采用以R22为制冷剂 的分散式制冷系统。美国和加拿大占 80以上的冷库都以使用 R717 为制冷剂。 80 年代以来，分散式制冷系统在国外发展很快，冷却设 备由冷风机逐步取代了排管，贮藏水果冷库中近 13 为气调库，在 冷库建造方面土建冷库正向预制装配化发展，动化控制程度比较高。 比较著名的装配式冷库的制造商如芬兰的辉乐冷冻集团( 叫 URRE，)其库板

28、 HE3 由无氟绝缘聚氨酯板和两层镀锌的钢层组成， 轻便易拆 卸，施工期短、气密性好、空间利用率高。近年来，国外新建的大型 果蔬贮藏冷库多是果品气调库， 如美国使用气调贮藏苹果已占冷藏总 数的 80；法国、意大利也大力发展该项技术，气调贮藏苹果均达 到冷藏苹果总数的 50?0以上；英国气调库容达 22万吨。日本、 意大利等发达国家已拥有 1 0 座世界级的自动化冷库。332 国内冷库行业现状 冷库是生产经营的重要基础设施，随着我国人民生活水平的提 高，对冷冻冷藏食品的需求比重必定越来越高， 美国的人口是我国人 口的六分之一，冷库容量却是我国的 35倍；日本的人口只有我国 的十分之一，而冷库容量

29、是我国的 2倍；从市场发展趋势看，我国现 有冷库容量还严重不足，技术水平和效率还十分低下。我国自 1955 年开始建造第一座贮藏肉制品冷库， 1 968年建成： 第一座贮藏水果冷库， 1978年建成第一座气调库。 1995 年由开封空 分集团有限公司首次引进组合式气调库先进工艺， 并在山东龙口建造 15000吨气调冷库获得成功，开创了国内大型组装式气调冷库的成功 先例，用户亦取得了较好的经济效益。 1 997 年又在陕西西安建造了 一座 1 0000 吨气调冷库，气密性能达到国际先进水平。该公司气调 冷库已分布在山东、河南、北京、湖南、新疆、陕西、天津、四川等 省市自治区，并获得客户的较好信誉

30、。广东、北京等省市大年来，我 国冷库建设发展十分迅速， 主要分布在各水果、 蔬菜主产区以及大中 城市郊区的蔬菜基地。 据统计，全国现有冷冻冷藏能力已达 500 多万 吨，其中外资、中外合资和私营冷库约占 50 万吨，国有冷库 450多 万吨，分属于内贸、农业、外贸和轻工系统，其中内贸系统冷库容量 达 300 多万吨，占全国总量的 60以上。我国商业系统拥有果蔬贮 藏库面积达200多万m2仓储能力达130多万吨，其中机械冷藏库?0 多万吨，普通库为 60多万吨。我国冷藏库容量近年来增长较快， 但与发达国家相比， 仍有不小 差距。中国拥有世界上发展最快的易腐食品和医药产品消费市场， 但 人均冷冻仓

31、储空间却还不到大多数发达国家的十分之一， 对于优质冷 链设施的需求也是十分庞大的。 从我国冷冻冷藏市场需求的发展趋势 看，我国的现有冷藏容量还明显不足，还有很大的发展空间。33 3 国内冷链物流现状冷藏和冷冻食品需要一个完整的冷链物流对货物进行全程的温 度控制（根据相关的规则 ） ，以确保食品的安全； 这包括装卸货物时的 封闭环境、 储存和运输等等； 完整的冷藏食品供应链是食品安全不可 或缺元素。建立食品冷藏供应链，将易腐、生鲜食品从产地收购、加 工、贮藏、运输、销售，直到消费者的各个环节都处于标准的低温环 境之中，以保证食品的质量，减少不必要的损耗，防止食品变质与污 染。我国完整独立的冷链系

32、统尚未形成， 市场化程度很低。 根据中国 食品工业协会资料显示，中国由于冷链的问题造成每年约有1200 万吨水果和 13 亿吨蔬菜的浪费，总值在 100亿美元。约有 80左右 的水果、蔬菜、 肉类和水产以传统的车厢 （ 常温和保温车 ）进行运输。 每年有总值约 925 亿美元的农产品在运输中损失掉， 腐烂损耗的果 蔬几乎可满足两亿人口的基本营养需求， 损耗率占世界首位。 而发达 国家的果蔬损失率则控制在 5以下。造成这一情况的主要原因有： 1服务的质量； 2运输的质量； 3缺乏可靠的物流服务商 （ 特别是 大型区域和全国范围的物流服务提供商 ） ；4高费用； 5运输和储 存等基础设施的不足。与

33、此同时，国内对高价值的冷冻和易变食品的生产和消费都在增 加，更增加了冷链市场的巨大缺口。目前，我国已有冷藏容量仅占货 物需求的 20 30。34 政府重视发展现代物流近年来 xx 市把发展现代物流作为提高经济运行质量和效益的重 大措施。各级政府正在加快推动 xx 物流产业和城市化发展进程，通过培植和发展城市骨干物流企业， 加快推行物流现代化， 必将使现代 物流成为支撑城市国民经济发展的重要支柱产业。从我国冷库及相关产品市场现状及市场需求预测， 国内的冷链物 流市场需求呈现快速增长趋势。 冷库是冷藏业发展的基础， 是冷藏链 的重要组成部分。针对本地的资源状况，在 xx 建设一个档次高、规 模大、

34、配套设施齐全、市场信息快捷准确、仓储销售服务一流的 xx 市冷链物流配送中心，预测年均冷藏货物周转值 50 亿元以上，其市 场前景乐观。综上所述，在 xx 市建立一个产品档次中高，配套设施齐全，市 场信息快捷准确， 销售服务一流的现代农业物流中心， 有着广阔的市 场前景。第四章 项目建设内容与设计方案41 项目总体建设内容 本项目设计的物流业务包括：运输、仓储、配送、包装、整合 分拨、物流全过程的货物跟踪、 EDI 电子数据交换、与客户生产系统 之间的信息交换、 Internet 上的信息服务、各地库存的调度和统计、 运输过程的设计和管理、供应链的策划和管理、营销分析、环境信息 搜集和分析等。

35、为满足现代农业物流配送各项功能及广大客户的需要， 本项目建 设内容包括冷链物流、 七大类型市场以及检测加工和仓储、 物流配送、 物流商务管理、会展中心、 信息咨询和其他服务等主要功能，以及辅 助设施和公用设施。据公司的业务范围和业务量要求，经过对同行业的考察和分析， 本着实际需要的原则， 确定工程建设规模为： 项目占地面积 500 亩全 部为新征土地。其中：冷链物流区 113 亩，农业物流市场 387亩。建 筑总面积231850吊，其中：冷链物流区建筑面积 48250吊，市场分类 仓储区建筑面积为67000吊，检测及综合仓储区建筑面积为 10000用, 商务信息区建筑面积为12500吊，会展建

36、筑面积20000吊，业主公寓区 建筑面积60000吊，服务区建筑面积为13500吊，辅助设施建筑面积为 600吊，道路广场面积60027 m,绿化面积99656 m,建筑容积率0.70, 建筑系数为 78.6，绿化率为 29.9。表 4-1 ： 主要建筑指标一览表（表）序号名称建筑面积（m）占地面积（mi）1总用地面积3333502冷链物流区48250754003市场分类仓储区67000620004检测及综合仓储区10000100005商务信息区1250025006会展区20000200007业主公寓区60000222228服务区1350031679其他建筑物占地面积60060010总建筑面积

37、23185011构建筑物占地面积17366712道路广场面积6002713绿化面积9965614绿化率29.9%15建筑系数78.6%16容积率0.7017行政办公及生活服务设施用地占比重2%2规划定位和规划方案4. 2. 1规划定位依据项目优势与特色确定规划定位。1、冷库设施先进，单体冷库与冷藏汽车均有常温、冷冻、冷藏 三个温度带，自动化立体冷库，配有金属探测器、解冻机、臭氧发生 装臵等设施；2、功能由保管型逐步向流通型发展，既储存冷藏食品，也提供 一揽子服务，以连锁店、团体等末端市场的需求为出发点，以客户的 订单为依据组织货源与加工配送。3、保持xx市及周边地区现代农业物流市场晴雨表地位和

38、作用。4、综合配套概念（经营交易、仓储配送、信息服务等）。5、提升咼档次、大规模、专业化市场品位。6、形成 xx 市及周边地区的农业物流信息、 交易动态信息和会展 中心。7、构建大型现代物流信息平台，配臵卫星配货信息系统与国内 外大型农业物流中心形成网上互通信息。422 功能规划方案4221 规划原则：(1 )定位XX地区现代农业物流市场。综合服务规模逐步扩大。(3 )按品类分区。(4 )突出安全、快捷服务特色。(5 )辅助配套设施齐全。4222 功能规划：按功能划分为： (1) 冷库仓储区； (2) 加工配送区； (3) 市场分类 仓储区： (4) 检测及综合仓储区； (5) 商务信息区；

39、(6) 会展区； (7) 服务区以及辅助设施和公用设施。各功能区域的主要功能如下：冷库仓储区：冷库仓储区域：分设 1 号冷藏库、 2 号冷藏库、恒温保鲜库和气调冷 库。其中，冷藏库储藏外采和待销猪、牛、羊、兔、禽等肉类和鱼、 虾等水产品；恒温保鲜厍储藏蔬莱、水果和蛋类食品；气调冷库储藏 水果等果蔬食品。加工配送区无公害检测：分设肉禽蛋检疫、检测工作室，实施病毒、残留物、添加剂等多项必要检测化验；净化消毒： 按照需要对蔬菜根茎叶净化处理、 瓜果和肉禽鱼虾 消毒处理以及市场环境消毒处理；保鲜处理： 采用无毒长效保鲜液和先进工艺对蔬菜、 瓜果以及 肉禽鱼虾进行保鲜处理；分割包装： 按照市场需求对净化

40、蔬菜进行小包装， 向超市和社 区配送或运销外地；对肉禽鱼虾进行切割后初加工并进行无公害包 装，向超市和社区配送或运销外地：理货配送：设有配送调度室，先进的储存分拣机械，实现自动识别和取放业务服务，快捷方便。市场分类交易仓储区：蔬菜 (菌)仓储：分为细菜、粗菜和净莱以及菌类四个仓储区域： 细菜类为高档时令菜， 以温室有机蔬菜为主； 粗菜类为大地种植季节 蔬菜；净菜类为洁净保鲜高档蔬菜；菌类为人工培植和野生蘑菇等。瓜果仓储： 分为西瓜与干果和水果三大仓储区域， 干果和水果 交易区域开设本地水果、外地水果和台湾水果交易区。肉类仓储： 分设猪肉、 牛肉、羊肉大排挡， 实行部位分割冷切， 保持鲜美。禽蛋

41、类仓储：分设鸡、鸭、鹅以汉鹌鹑、鸵鸟等活禽或脱毛冷冻品交易摊位和散养、群养鲜蛋以及特制蛋交易摊位。水产品类仓储：分设淡水和海水鱼虾交易大排挡。粮油类仓储：分设食用油、面粉和颗粒粮食交易摊位。花卉类仓储：分设玫瑰区、菊花区、剑兰区、观叶植物区、盆 景区、种苗区、陶瓷区、花材配套区和虫鸟鱼区等仓储。检测及综合仓储区：承担综合性仓储功能；商务信息区：现代农业物流客户服务中心： 该建筑为 5 层楼，按物流信息及管 理服务功能分设：外埠商务层： 主要承办中原区域以外的物流商务， 提供商务管 理人员办公、业务洽谈、新闻发布等项服务。本埠商务层： 主要承办中原区域的物流商务， 提供商务管理人 员办公、业务洽

42、谈、新闻发布等项服务。国际商务层： 主要承办港台澳和国外出入境物流商务， 提供商 务管理人员办公、业务洽谈、新闻发布等项服务。物流信息中心：设有信息发布大厅，安装有 LED大屏幕，显示 全国各地及世界物流信息，同时，设有多台触摸显示屏，可根据商户 需要及时查询、收集、筛选、反馈物流信息，为客户制定科学合理经 济的物流方案，提供快捷准确信息服务。银行结算中心： 设臵现金收付和银行结算以及银行账务管理职 能部门，满足农业银行等多家银行的结算要求。工商、税务管理中心：行使工商、税务联合办理证照以及交纳 税费的职能。客户投诉中心：接待客户对产品质量、服务等各方面的投诉， 并负责解答和回复处理结果会展区

43、： 会展区设名特优农产品展示展销中心，打造“永不落幕的农博 会”，为农业龙头企业和农民专业合作社搭建品牌推广、产品营销平 台。服务区：物业管理中心：分设行政办公、市场管理、治安及消防管理、 环境卫生管理、 绿化管理等部门， 对中原农业物流配送中心实施全方 位、全天候优质服务。汽车维修服务中心。餐饮服务中心：分设高、中档中西餐厅和酒吧、饮茶室，另开 设棋牌室，供商户和流动客户餐饮娱乐。业主公寓。43 总图与运输431 总平面布臵概述根据总平面布臵原则及本项目使用功能并考虑商户要求， 提出布 臵方案分述如下：场区四周规划环状道路， 提供方便快捷的运输环境。 现代农业物 流客户服务中心大楼座落在半圆

44、形广场， 两侧分别配套生活服务设施 和公用辅助设施，物流客户服务中心两侧主干道直通“七大”专业市 场仓储，次干道连接各分类仓储区域，并与停车广场沟通，物流配送 调度中心指挥运输车辆进出专供货物进出的大门。 整个场区地势平坦，交通组织路线方向明确，主出入口前道路开阔。整个场区采用透绿式栏杆围墙，每座建筑物均能形成环形消防通道， 满足人流、车流及消防需要。总平面布臵中，在满足功能的同时，注意环境建设，主干道两侧 均布臵3米宽的绿化带，另外，在场区中死角位臵均设臵绿化园和中 心广场，供客商观赏、休憩。为突出“现代农业物流配送中心”的位臵，主要建筑物立面上均 有灯箱广告牌，从进出xx市的东、南、西、北

45、四个方向的来往车辆 清晰地可以看到灯箱广告牌。4. 3. 2场内外运输场内运输主要为货物的搬运，需购臵载重车辆20部，叉车52部, 电瓶车20部，装卸机械车辆1 5部。不足部分，利用社会车辆解决。 场外运输主要依靠公路运输，运输工具为载重汽车。本项目以社会运 输力量为主。4. 3. 3冷库建筑平面设计冷库建筑的平面设计要符合冷库设计规范(GB50072 2001)要求。冷库建筑设计应满足冷冻冷藏工艺流程、加工运输和设备管 线布臵合理等综合要求。禽类冷加工工艺流程。入库-常温区检验、分级-冷却间冷却-冷却间过磅、包装-冻结间冻结-冻结物冷藏间冷藏-过磅、出库。肉类冷加工工艺流程。由屠宰场来-检验

46、、分级-过磅-冷却-冻结-脱钩-冻藏-过回钩由屠宰场来T检验、分级T冷却T冷藏T过磅T出库水产品冷加工工艺流程。入库T常温区检验、分级、装盘、过磅T冻结间冻结T脱盘T冻结物冷藏间冷藏T过磅、出库。两座三层冷库库房组合： 一层为高温库房 ( 冷却间、 冷却物冷 藏间)，设计耗冷量为1083348kcal/h,设计风量为2400001/h, 库容25600用；二、三层为低温库房(冻结间、冻结物冷藏间)，设计 冷量为3274118kcal /h,设计风量为 240000用/h,库容51200用。 库内设计温度：冷藏库：一5C (-18 C)冻结库：一18C( -25 C)速冻库： 25C( -35C

47、) 以下。恒温保鲜库：设计冷量为2433234kcal /h( 夏季环境温度35C,库内设计温度+5- (-5 C)，设计风量为120000/h,库容344544m3。气调冷库：本项目为CA气调冷库，主要由库房、制冷系统、气调系统、气体净化系统、压力平衡装臵等组成。库容44544昭。设计库内温度为1-10 C(可控)；湿度：80%-95 %; 02含量：1% 8%; CO2 含量： 3-10。气密性：符合有关国际标准,能保证气调系统 的正常运行。必要时还应配备除乙烯装臵。本项目冷库采用氨制冷方式。制冷机机房及设备间是冷库的重要组成部分。在平面布臵设计中，应使机房及设备间靠近冷库的制 冷负荷中心

48、，同时避开库区的主要交通要道。 压缩机座的位臵应靠近 冷负荷最大的冷间。压缩机的指示仪表应面向主要操作走道。两台压 缩机突出部位之间的间距应不小于 1m变配电室布臵在氨压缩机间 的附近。氨机房高度不超过 6m氨机房的火灾危险性分类为乙类， 因而在氨机房的设计中要考虑机房的通风和设备的防腐防爆。办公室、烘衣室、更衣室、休息室及卫生间布臵于首层和穿堂附 近。荷载：库房楼面和地面均布活荷载标准值及准永久性系数如下表：表4 5:库房楼面和地面均布活荷载标准值及准永久性系数表(表)序号房间名称标准值(KN/ m2)准永久值系数1人行楼梯间3.50.32冷却间、冻结间150.63运货穿堂、站台、收发货间1

49、50.44冷却物冷藏间150.85冻结物冷藏间200.86制冰池200.87水库9h0.88专用于装隔热材料的阁楼1.50.8注：1、本表第2-5项适用于堆货咼度不超过 5m的库房，并已包括叉车运行负何在内，储存 冰蛋、桶装油脂及块装分割肉等密度大的货物时，机楼面和地面活荷载应按实际情况确定。2、 单面库房冻结物冷藏间堆货高度达6m时，地面均布活荷载标准值可采用30KN/怦。3、h为堆冰高度，桉米计。4、楼板下有吊重时，按实际情况另加。4. 3. 4需采取的特殊措施及抗震设防要求(1)冷库为钢混结构，冷库建筑库柱网尺寸不宜小于6m*6m(2)场地中所有建筑均应按建筑抗震设计规范GB500112

50、001进行抗震设防（3）对建筑结构（梁、板、柱）采取防火措施，应刷耐火涂料，使 梁耐火极限不低于1.5h，柱不低于2.5h。冷库区、加工配送区耐火 等级为II级。4. 4 土建工程4. 4. 1概述本建筑方案以适用、经济、美观、安全为原则，供开展专业化、 个性化物流配送商务活动，在方案选择上，结构力求简便，可行合理4. 4. 2主要建筑结构选型仓储结构类型为钢架结构，结构为压型钢板和现浇钢筋砼复合地 面，柱、梁、檩条由型钢和钢板制作，屋面采用三角形钢屋架和复合 型彩板构成，墙体采用加气砼砌体。钢柱基础型式为钢筋砼独立基础。 服务区结构型式为钢架结构，楼面和屋面结构采用压型钢板加钢筋砼 复合楼面

51、，墙体采用加气砼砌体外，钢柱基础为钢筋独立的基础。 商务信息功能楼为钢砼结构，墙体为加气砼，基础型式为梁式条形基 础。4. 4. 3主要建（构）筑物（表）冷链建（构）筑物一览表序号名称建筑面积（m2）建筑物占地（m）建筑结构备注1冷库21920219201.11号冷藏库40004000钢混结构3层1.22好冷藏库 :40004000钢混结构3层1.3恒温保鲜库69606960钢混结构1层1.4气调冷库69606960钢混结构1层2加工配送中心96009600钢混结构1层、2座3附属建筑物7307303.1机房500500钢混结构1层3.2变配电室200200钢混结构1层3.3门卫:3030砖混

52、结构1层4构筑物2504.1消防水池250地下5其他占地42900合计4825075400农业物流配送中心建筑一览表序号名称建筑面积（m2）占地面积（m）结构形式备注1市场分类交易仓储区67000620001.1蔬采交易仓储2000020000钢架结构1层1.2瓜果交易仓储80008000钢架结构1层1.3肉类交易仓储50005000钢架结构1层;1.4禽蛋类交易仓储70007000钢架结构1层:1.5水产品类交易仓储100005000钢架结构2层1.6粮油类交易仓储1000010000钢架结构1层1.7化卉类交易仓储70007000钢架结构1层;2检测及综合仓储区10000100002.1检

53、测、消毒等综合功能建筑1000010000钢架结构1层3商务信息区1250025003.1现代农业物流客户服 务中心125002500钢砼结构5层4会展区2000020000钢砼结构1层5服务区1350031675.1物业管理中心4000800框架结构5层5.2餐饮服务中心35001167框架结构3层5.3职工宿舍60001200框架结构5层6辅助设施6006006.1变配电室600600砖混结构1层;6.2消防水池地下合计123600982674. 5给排水4. 5. 1给水本项目供水采用市政水源，由自来水管网上分别引入 DNI50自来 水管，能力富余，可满足用水需求。场区内设环状给水管网，

54、场内设500 m3地下消防池一座。452 排水本项目采用雨污分流排水体制， 最高日生活污水量为 52.8 m3 d， 生活污水经化粪池处理后排入污水管网。 场区内的雨水经场区雨水管 网收集后外排46 供电461 电源情况本项目拟采用双电源供电，出线电压为10kV,拟采用架空线路引入场区，供电有保证。462 供电系统及电气设备布臵供电工程设计采用以下规范：供配电系统设计规范 (GB5005295)低压配电设计规范 (GB50054)1 0kV及以下变电所设计规范(CB50053)由场外引入的 10kV 供电线路，接入场区总变配电室，本项目变 压器布臵在室内，变 ( 配) 电室设变压器室、高压配电

55、室、低压配电室 引入10kV线路。场区电缆采用地下直埋方式敷设，送入各个用电点， 各用电点设有动力配电箱和照明配电箱。46 3 主要设备选择 根据供电系统设计方案和本项目用电负荷计算，拟选用3 台S11-1250kVA变压器、1 台 S11 1600kVA/10/0.4kV 和 2 台 S11-8 00kVA变压器，变压器负荷率为75%，能够满足用电要求。4. 6. 4防雷与接地根据建筑物防雷设计规范（GB50057-2000）的有关规定场区内 高度超过20m的建（构）筑物均应考虑防雷设施，设臵避雷带或避雷 针，防雷接地装臵的冲击接地电阻不大于 30欧姆。全场采用变压器 低压侧中性点直接接地系

56、统，接地电阻 FK 4欧姆。4. 7物流中心信息服务系统4. 7. 1信息系统设臵信息流是物流中心的“大脑和灵魂”，作为一个完善的信息服务 系统，把物流中心的各种硬件设施和软件有效结合起来，对物流中心的仓储、搬运装卸、包括配送等各个物流活动环节系统进行管理、控 制和衡量。本项目物流配送中心信息系统分为三个层次：管理系统、 控制系统和作业系统。系统结构如下：（图）4. 7. 1. 1管理系统管理系统包括顾客信息管理、物流信息管理、财务管理信息、办公自动化管理。其中物流信息管理系统主要承担对各种物流资源信息的采集、交换、处理、发布、查询等提供有效的方法和手段。物流中心控制系统包括控制进、出货控制子

57、系统、物流资源控制子系 统和物流决策分析控制子系统。4. 7. 1. 3作业系统物流中心作业系统主要包括货物处理、配送作业、运输组织、存 货分布与管理等四个子系统的内容。4. 7. 2信息管理平台物流中心信息服务中心的建立、高新技术（如条形码技术、EDI技术、E0取术、GPS技术）的应用以及运输企业信息管理系统的设臵， 均离不开信息管理这个平台。信息管理平台，它是通过互联网与用户、 货主和运输部门联系，同时又为货主和承运人提供信息交易与服务的 平台。其系统构成包括信息服务中心平台、监控工作部、数据库以及 图形工作站。按功能划分为客户服务中心、安检中心、调度中心、财 务结算中心、运营中心和文秘系

58、统等。4. 7. 3设备方案本项目选用设备严格执行国家工信部节能机电设备推荐目录（第一批）公告王节2009第41号和高耗能落后机电设备（产品） 淘汰目录（第一批）公告工节2009第67号文件，并按照适应性、 经济性、先进性、安全可靠性、系统化、柔性化的原则进的前提下， 以较简单的设备、较少的投资，实现预定的功能。设备类型的选择必 须充分考虑货物特性、物流量和货物流向。同时，还要充分考虑前后 作业环节之间的相互衔接、相互协调和配套问题，这是保证物流作业 连续性进行的重要条件，以便物流作业通畅，提高物流效率。本项目 装备配臵详见表4-3、4-4。（表）表4-3 : 4万吨冷链物流系统项目装备配臵明

59、细表类别设备/系统规格单位数量设备容量（kW冷库设备双级螺杆式制冷压缩机 等制冷系统（包括冷凝 器、膨胀阀、冷风机等）LG3225LS台86400双级螺杆式制冷压缩机LG2520LS台83550等制冷系统（包括冷凝 器、膨胀阀、冷风机等）自动控制系统XBLC套1氮发生器BZISPN500A台20.4二氧化碳洗涤（吸附）机 组ZN4RH-2套18离心式加湿器台51.5P 双立柱型堆垛机套4立体货架个1000分栋设备半自动分栋机条1标签打印机台1打码机台1空压机系统套155搬运电动叉车台10电动托盘叉车台10手动液压叉车台10移动式皮带输送机台416配送车辆10吨半挂冷藏汽车辆205吨半挂冷藏汽车

60、辆10信息管理 系统信息设备及信息管理系统套1包装设备困扎机械套102.5电气环保 设备变配电设备套1r环保设备套1空调设备中央空调LSBLG860/M套1173合计表4-4现代农业物流中心装备配臵明细表类型设备/系统规格/型号单位数量单机容量（KW）设备容量（KW）仓储设 备双立柱型堆垛机0.5吨套50.753.75皮带输送机套5420输送控制系统r套50立体货架个45000货梯个500升降平台SJY2.0 6:个10330搬运设备电动托盘叉车台161.016手动液压叉车台200电瓶车台200.122.4装卸机械车辆台150隹装单托盘（TP3）1100*1100个35000元器具货笼车个30