TJ-WI-SB机电设备管理工作手册(1稿)

1、PAGE 深圳市天健物业管理有限公司运作程序文件TJ-OP13 消杀管理程序版 号： A修改号： 0页 码：1/2 深 圳 市 天天 健 物 业业 管 理 有有 限 公 司司作 业业 指指 导导 书书编 号 TJ-WI-SB版 号 A机电设备备管理工工作手册册发放编号号编制： 体系系编写小小组 审核： 物物业监管管部 批准：生效日期期：20004/8/11PAGE 深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB 目 录版号： A修改号： 0页 码码： 11/11、 值班管理标准作业规程 TJ-WI-SB-012、 供供水供电电管理规规定TJJ-WII-SBB-023、 二二

2、次供水水管理标标准作业业规程TTJ-WWI-SSB-034、 供供配电设设备设施施安全操操作规程程 TJJ-WII-SBB-045、 供供配电设设备设施施运行管管理标准准作业规规程 TJ-WI-SB-056、 供供配电设设备设施施维修保保养标准准作业规规程 TJ-WI-SB-067、 柴柴油发电电机操作作标准作作业规程程 TJJ-WII-SBB-078、 柴柴油发电电机运行行管理标标准作业业规程 TTJ-WWI-SSB-089、 柴柴油发电电机维修修保养标标准作业业规程 TTJ-WWI-SSB-0910、中中央空调调操作标标准作业业规程 TTJ-WWI-SSB-1011、中中央空调调运行管管理

3、标准准作业规规程 TJ-WI-SB-1112、中中央空调调维修保保养标准准作业规规程 TJ-WI-SB-1213、排排水设备备设施维维修保养养标准作作业规程程 TJJ-WII-SBB-1314、给给排水设设备设施施操作标标准作业业规程 TTJ-WWI-SSB-1415、给给排水设设备设施施运行管管理标准准作业规规程 TJ-WI-SB-1516、消消防系统统操作标标准作业业规程 TTJ-WWI-SSB-1617、消消防系统统运行管管理标准准作业规规程 TJ-WI-SB-1718、消消防系统统维修保保养标准准作业规规程 TJ-WI-SB-1819、火火警火灾灾应急处处理标准准作业规规程 TJ-WI

4、-SB-1920、弱弱电系统统操作标标准作业业规程 TTJ-WWI-SSB-2021、弱弱电系统统运行管管理标准准作业规规程 TJ-WI-SB-2122、弱弱电系统统维修标标准作业业规程 TTJ-WWI-SSB-2223、避避雷设施施管理程程序 TJ-WI-SB-23深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-001 值值班管理理标准作作业规程程版号： A修改号： 0页 码码： 11/2目的规范值班班管理，确保值值班质量量。适用范围围适用于物物业管理理公司管管理处机机电维修修人员值值班工作作。职责 机电主主管负责责对值班班工作的的监控。 机电维维修组长长负责值值班工作作

5、的具体体安排和和检查。 机电维维修人员员负责按按此规程程进行值值班工作作。程序要点点交班人员员提前330分钟钟做好交交班准备备。检查查设备并并确保运运行正常常。搞好值班班室和设设备房的的卫生工工作。接班人员员提前115分钟钟到达值值班岗位位，认真真仔细地地检查各各设备的的运行情情况。发发现异常常情况立立即采取取有效措措施，并并通知交交班人处处理，接接班人协协助。确认无异异常情况况再回到到值班室室进行交交接班程程序。交班人员员主动、简要地地向接班班人员介介绍值班班和设备备运行情情况，重重点讲明明操作注注意事项项，接班班人员应应认真聆聆听，如如有疑问问可向交交班人员员提问，直至双双方清楚楚。接班人

6、员员查看上上班设备备运行和和值班记记录，（包括仪仪器工具具齐全完完好）交接班人人员双方方认为无无误后，在交接接班记录录上签名名确认。交接班后后所发生生的问题题由接班班人负责责。坚守岗位位，不得得串岗。各类设备备有关运运行、维维修保养养按照标标准作业业规程操操作。如遇特殊殊事件，应按突突发事件件处理程程序进行行处理。深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-001 值值班管理理标准作作业规程程版号： A修改号： 0页 码码： 22/2值班人员员因特殊殊情况需需要调班班时，必必须事前前填写调调班表，并经机机电主管管同意并并签字方方可调班班。有下列情情况之一一不能交交接班上

7、一班运运行情况况未交代代清楚，记录不不规范，值班室室、设备备间不清清洁。5.1.2 接班班人未到到岗，交交班人不不准下班班。在倒闸操操作和事事故处理理过程中中。交接过程程中发生生故障，应停止止交接，由交班班人处理理事故，接班人人协助。正常情况况下的倒倒闸操作作机电主管管提前两两天书面面通知停停电情况况，（包包括变压压器的报报停和启启用）；维修人员员接到停停电通知知后，根根据用电电负荷考考察其可可行性；若可行行，应公公布停电电、送电电时间和和范围，填好操操作单由由领导审审批。提前一天天通知住住户，广广而告之之。若因因特殊情情况不能能停电，说明原原因，调调整自惫惫电源供供电。倒闸操作作前，运运行人

8、员员要做好好相应的的准备，检查电电梯是否否有人，发电机机的双电电源转换换开关是是否可靠靠。紧急情况况下的倒倒闸操作作 发现现配送电电设备、线路有有冒烟或或温升过过高，发发现短路路等异常常情况，或发生火警，运行人人员应立立即进行行全部或或部分停停电操作作，根据据情况立立即短开开低压开开关，必必要时短短开高压压开关。停电后后立即通通知机电电主管，机电主主管立即即到现场场检查事事故原因因，在检检查出确确定的原原因后，可部分分或全部部供电。对事故故部位立立即抢修修，直至至恢复正正常供电电。做好好各种检检查记录录，重大大事故应应立即报报告领导导。深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI

9、-SSB-002 供水供供电管理理规定版号： A修改号： 0页 码码： 11/21.0 目的的规范供水水供电管管理，执执行国家家水电的的相关法法规，提提高供水水电供质质量。2.0 适用用范围物业管理理辖区内内供水供供电管理理。3.0 职职责机电主管管负责供供水供电电实施管管理。4.0 程程序要点点4.1 供水水、供电电、相关关手续办办理及业业务联系系。4.1.1申报用用水、用用电、居居民/商商业指标标，了解解收费标标准，提提供水电电移交资资料。4.1.2 与与供方业业务联系系：遇到到急难之之事有联联系人（电话），为水水电抄表表人员提提供方便便。4.1.3 核核对每月月“水费单单”“电费费单”，

10、水电电成本收收支损耗耗系数是是否合理理。4.2 抄水水电表与与核算4.2.1 每每月定期期抄录“水表、电表”并做月月报表，居民/商业水水电费核核算。4.2.2 给给用户提提供“水费”“电费”通知单单。4.2.3 解解答用户户水电费费存在疑疑难问题题。4.2.4 每每月给管管理处财财务提供供“公共用用水、用用电”报表。4.3 供供水、供供电系统统管理维维修4.3.1 电电脑自动动抄表系系统设专专人管理理，并设设密码保保护数据据库。4.3.2 人人工抄水水电表时时，做好好校对水水电表的的准确度度，计量量表是否否已坏的的确认。4.3.3 所所有用水水电用必必须装表表计量，公共水水电无法法计量的的应在

11、11内。 发现水水电表失失灵或准准确度有有问题应应及时换换表，并并补收相相应水电电费。 机电主主管，进进行季度度节电节节水技术术培训，禁止长长明灯长长流水浪浪费资源源。4.4 水水电表检检查与违违规处罚罚4.4.1 公公司机电电维修中中心，季季度检查查时对管管理处水水电表进进行检查查核对。4.4.2 水水电表坏坏了一个个月以上上不换的的，按年年度最高高月份收收取水电电费。深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-002 供水供供电管理理规定版号： A修改号： 0页 码码： 22/24.4.3 未未经管理理处，机机电主管管允许私私自接通通水电的的用户，按原价价三倍数数收

12、取并并处罚金金。4.4.4 用用户私自自“破坏表表封”进行盗盗窃水电电的处3310倍倍罚款。4.4.5 盗盗窃水电电数量较较大，不不接受处处罚的没没收其供供水供电电设施，并立即即停止水水电供应应。4.5 水水电外送送的管理理4.5.1 建建筑工地地、暂住住房、商商业用水水电等，在原价价格基础础上浮11020的线路路损耗费费。4.5.2 用用水用电电押金制制度，单单相电表表20AA以内，收500010000元押押金，三三相电表表30AA以上的的收30000元元押金。用电量量50KKW以上上的，向向用户收收取KWW/255元增容容费。4.6 员员工用电电用水的的管理4.6.1 管管理处制制定内部部

13、员工用用电用水水定量交交费制度度，集体体宿舍每每人每月月/100度电，超出部部份个人人支付交交费。4.7 停停水的管管理4.7.1 蓄蓄水与通通知用户户蓄水4.7.2 停停水前蓄蓄水池应应备够用用24小小时水量量，水箱箱要备满满够122小时用用水量，4.7.3 临临时停水水、洗水水箱，要要提前通通知住户户蓄水，4.7.4突然停停水要协协助住户户解决生生活食水水。4.8 停电电的管理理与通知知，4.8.1 停停电提前前12小小时通知知用户，特别是是有冷库库的商户户、酒楼楼等。4.8.2 电电梯、公公共通道道、地下下停车场场，做好好备用电电源按发电机机运行管管理规程程处理理。4.8.3 突突然停电

14、电应立即即出通知知，住户户做好冰冰箱、金金鱼缸的的保护。4.8.4 突突然停电电应立即即对设备备进行检检查处理理，避免免发生危危险事故故。5.0 记记录 深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-003 二次供供水管理理标准作作业规程程版号： A修改号： 0页 码码： 11/21.0 目的保证小区区二次供供水水质质符合卫卫生检验验标准，保障用用户身体体健康。2.0 适用范范围适用于小小区二次次供水的的管理。3.0 职责3.1 维修部部长负责责组织水水池（箱箱）清洗洗及消毒毒工作，并组织织好清洗洗过程，确保住住户的正正常时间间用水。3.2 管理处处主任负负责批准准水池（

15、箱）清清洗及消消毒计划划，并监监督实施施。3.3 专业技技术人员员负责水水池（箱箱）清洗洗及消毒毒工作的的实施及及水样抽抽取和送送检工作作。3.4 客户服服务中心心负责出出停水告告示，并并通知用用户单位位。4.0 程序要要点4.1 水池（箱）清清洗及消消毒计划划管理处的的二次供供水水池池（箱）必须保保证每年年清洗22次，维维修部长长在每次次清洗水水池前，将清洗洗计划报报告给主主任。二二次供水水清洗消消毒需聘聘请具备备资质的的专业清清洗消毒毒单位实实施。4.2 二次供供水清洗洗消毒分分包商的的选择及及确定4.2.1 由管理理处提出出计划并并报公司司审批，并按照照物业业管理分分包方控控制程序序进行

16、行分包商商的选择择及确定定。4.2.2 被选聘聘的清洗洗消毒单单位在签签订承包包合同后后，需向向管理处处提供营业执执照、清洗洗消毒许许可证、操作作人员健健康证等等复印件件备案。4.3 清洗过过程4.3.1 停水通通知管理处应应于每次次水池（箱）清清洗及消消毒计划划实施前前两天，通知客客户服务务中心，并张贴贴停水通通知。4.3.2 实施过过程1、放水水为确保用用户的正正常供水水，放水水工作必必须提前前到清洗洗、消毒毒水池（箱）的的前一天天晚上开开始进行行。2、清洗洗消毒及及安全注注意事项项深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-003 二次供供水管理理标准作作业规程程

17、版号： A修改号： 0页 码码： 22/2清洗消毒毒作业由由专业技技术人员员负责全全过程的的实施，管理处处应督促促清洗消消毒单位位作好操操作人员员的安全全措施的的检查。并作好好有关安安全预防防措施，具体包包括：- 水池池内作业业光源要要备好应应急灯或或手电筒筒。- 有些些水池长长期封闭闭，空气气流通差差，水池池内缺氧氧，可在在水箱底底部出水水口处连连接鼓风风机吹风风约3小小时，也也可把燃燃烧的蜡蜡烛放入入水池内内，如不不熄灭，即可以以开始清清洗作业业。- 在清清洗水箱箱过程中中，消毒毒人员须须带防护护眼镜和和口罩，如在水水箱内感感到身体体不适，产生头头晕、眼眼睛酸痛痛、心闷闷、气紧紧，这时时就

18、要马马上停止止工作，离开水水池，用用清水冲冲洗眼睛睛，呼吸吸新鲜空空气即可可恢复。- 抽污污水的潜潜水泵应应装漏电电开关，漏电开开关应提提前试验验并确认认动作可可靠。3、注水水清洗消毒毒工作完完成，为为确保用用户的正正常用水水，必须须在用户户使用水水前3个个小时使使水达到到标定的的水位高高度。4.3.3 取样送送检1、水样样抽取及及送检工工作由维维修部派派人协助助清洗消消毒公司司共同完完成。水水样抽取取地点应应从底层层水池和和顶层水水箱各抽抽样一支支。盛放放水样的的容器为为矿泉水水或蒸馏馏水瓶，盛容量量为5000mll的水，盛水前前应将水水瓶清洗洗干净，并在瓶瓶外贴送送样单位位及送样样日期。2

19、、取回回卫生防防疫站的的水质质监测报报告，原件在在管理处处存档。3、如“监测报报告”结果为为不合格格时，应应由管理理处主任任安排最最近一个个双休日日，重新新清洗和和消毒水水池（箱箱），必必要时请请卫生防防疫部门门派人监监督全过过程，直直至监测测合格为为止。5.0 记录录和报告告水池（箱）清清洗消毒毒记录表表TJJ-R-OP007-111深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-004 供供配电设设备设施施安全操操作规程程版号： A修改号： 0页 码码： 11/31.0 目目的 规范供供配电设设备设施施的操作作程序，确保正正确、安安全的操操作供配配电设备备设施。2.0

20、适适用范国国 适用于于天健物物业管理理公司辖辖区内供供配电设设备设施施的操作作。3.0 职职责3.1 机机电维修修班主管管负责检检查供供配电设设备设施施安全操操作标准准作业规规程的的执行情情况。3.2 值值班电工工负责供供配设备备设施的的操作。4.0 程程序要点点4.1 安安全操作作注意事事项4.1.1 操操作高压压设备设设施时，必须戴戴绝缘手手套、穿穿绝缘鞋鞋、着棉棉工作服服、使用用绝缘操操作杆。4.1.2 操操作低压压设备设设施时，必须穿穿绝缘鞋鞋、戴棉棉纱手套套、避免免正向面面对操作作盘。 4.1.3 严严禁带电电工作，紧急情情况须带带电作业业时，需需具备如如下条件件：1、 必必须有监监

21、护人在在场；2 、工工作场地地空间足足够，光光线足够够；3、 所所用工具具材料准准备齐全全且工具具绝缘良良好（绝绝缘平口口钳、斜斜口钳、尖嘴钳钳、螺丝丝刀、电电工胶布布等）；4、 工工作时必必须穿戴戴绝缘手手套、棉棉工作衣衣、绝缘缘鞋。4.1.4 自动动空气开开关跳闸闸或熔断断器熔断断时，应应查明原原因并排排除故障障后，才才能恢复复供电。不允许许强行送送电，必必要时允允许试送送电一次次。深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-004 供供配电设设备设施施安全操操作规程程版号： A修改号： 0页 码码： 22/34.1.5 电流流互感器器不得开开路、电电压互感感器不得

22、得短路、不得用用摇表测测量带电电体。 4.1.6 变配配电房拉拉、合闸闸时，应应一人执执行一人人监护。4.2 供配配电设备备设施操操作4.2.1 配电电变压器器停电的的操作要要领：4.2.2 拉开开各低压压出线开开关；4.2.3 拉开开低压总总开关；4.2.4 拉开开配电变变压器高高压侧开开关。停停电完成成，挂醒醒目标识识牌4.2.5 自发发电停电电的操作作要领：1、拉开开发电机机配电柜柜总开关关；2、关掉掉发电机机控制电电源。4.2.6 配电电变压器器送电的的操作要要领：检检查各输输出回路路的空气气开关在在分开位位置1、合上上配电变变压器高高压侧开开关；2、合上上低压总总开关；3、合上上各低

23、压压出线输输出回路路的空气气开关。用试电电笔确认认各输出出回路已已送电，送电完完成.4.2.7 自发发电送电电的操作作要领：1、合上上发电机机控制电电源；2、合上上发电机机配电柜柜总开关关。用试试电笔确确认输出出回路已已送电，送电完完成4.2.5 在配配电变压压器上工工作前，操作要要领如下下：1、 拉拉开高、低压两两侧电源源；2 、验验电，确确认无电电；3、 两两侧分别别挂三相相短路接接地线；a）拉拉开高、低压两两侧电源源；4、做安安全围拦拦，挂上上：“有人工工作，禁禁止合闸闸”标示牌牌于高、低压开开关处。深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-004 供供配电设设

24、备设施施安全操操作规程程版号： A修改号： 0页 码码： 33/34.2.6 在配配电柜开开关上工工作前，操作要要领如下下：1、拉开开输出、输入开开关、均均有明显显的开路路点；2、验电电，确认认无电；3、挂三三相短路路接地线线；4、设置置绝缘隔隔板（与与邻近带带电体距距离在66cm以以下者）；5、挂上上：“有人工工作，禁禁止合闸闸”标示牌牌于停电电开关处处；6、站在在绝缘垫垫上工作作，尽量量单手作作业。4.3 触电电紧急情情况处理理4.3.1 操作作过程中中如发现现有人员员不慎触触电，应应立即切切断电源源，如电电源开关关一时无无法切断断的，应应采用干干燥的不不导电物物件将电电线挑开开。如电电源

25、是高高压电，则必须须先切断断电源。4.3.2 对触触电者及及时采用用人工呼呼吸法、心脏挤挤压法进进行急救救，同时时与医院院或1220联系系。深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-005 供供配电设设备设施施运行管管理作业业规程版号： A修改号： 0页 码码： 11/41.0 目目的规范供配配电设备备设施运运行管理理工作，确保供供配电设设备设施施良好运运行。2.0 适适用范国国适用于天天健物业业管理公公司供配配电设备备设施的的运行管管理。3.0 职职责3.1 机机电维修修班主管管负责配配电设备备设施运运行的实实施情况况。3.2 值值班电工工负责供供配电设设备的运运行

26、管理理。4.0 程程序要点点4.1 巡巡视监控控4.1.1 值值班电工工每天巡巡视两次次高压开开关柜、变压器器、配电电柜、电电容柜、电表箱箱等设备备。4.1.2 值值班电工工应按规规定的频频次进行行检查、巡视、监控，并把每每次所到到巡视点点的时间间记供供配电设设备设施施运行日日记上上。4.1.3 巡巡视内容容：1 、变变压器油油位、油油色是否否正常，密封处处是否漏漏油，变变压器运运行是否否超温（85）；2 、有有无异常常响声或或气味；3、 各各种仪表表指示是是否正常常，指示示灯是否否正常；4 、单单相、三三相电压压是否在在额定值值的10范围以以内，是是否超载载运行；5 、各各种接头头是否有有过

27、热或或烧伤痕痕迹；6 、 防小动动物设施施是否完完好；7 、 接地线线有无锈锈蚀或松松动；8 、各种临临时用电电接线情情况；9 、各种标标示牌、标示物物是否完完好；深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-005 供供配电设设备设施施运行管管理作业业规程版号： A修改号： 0页 码码： 22/410、 安全用用具是否否齐全，是否存存放于规规定位置置；11、 按时开开关管辖辖区域内内内路灯灯、灯饰饰或喷水水池，及及时维修修好辖区区内路灯灯。4.1.4 对对于巡视视中发现现的问题题，值班班电工应应及时采采取整改改措施加加以解决决，处理理不了的的问题应应及时如如实地汇汇报给

28、组组长或主主管解决决。整改改时应严严格遵守供配配电设备备设施安安全操作作标准作作业规程程和供配电电设备设设施维修修保养标标准作业业规程的相关关规定。4.2 异异常情况况处置4.2.1 触电电处置。发现有有人触电电时，值值班电工工应保持持镇静、保持头头脑冷静静，尽快快使触电电者脱离离电源，并进行行紧急抢抢救：1、 拉拉开电源源开关、拔去插插头或熔熔断器；2 、用用干燥的的木棒、竹竿移移开电线线或用绝绝缘工具具（平口口钳、斜斜口钳等等）剪断断电线；3 、用用干燥的的衣服或或绝缘塑塑料布垫垫住，将将触电者者脱离电电源；4、 防防止触电电者在断断电后跌跌倒；5 、如如果触电电者尚未未失去知知觉，则则必

29、须让让其保持持安静，并立即即请医生生进行诊诊治，密密切注意意其症状状变化；6 、如如果触电电者已失失去知觉觉，但呼呼吸尚存存，应使使其舒适适、安静静地仰卧卧，将上上衣与裤裤带放松松，使其其容易呼呼吸，若若触电者者呼吸困困难，有有抽筋现现象，则则应积极极进行人人工呼吸吸，并及及时送进进医院；7 、如如果触电电者的呼呼吸、脉脉博及心心跳都已已停止，此时不不能认为为其已死死亡，应应当立即即对其进进行人工工呼吸。人工呼呼吸必须须连续不不断地进进行到触触电者自行呼吸吸或医生生赶到现现场救治治为止。4.2.2 配配电柜自自动空气气开关跳跳闸的处处置：1 、 判断跳跳闸原因因（短路路或过载载）；2、 查清楚

30、楚负载种种类及分分布情况况；深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-005 供供配电设设备设施施运行管管理作业业规程版号： A修改号： 0页 码码： 33/43 、 对可疑疑处逐个个检查，确认故故障部位位或报告告主管，请求支支援解决决；4 、 如故障障已排除除应立即即恢复供供电。4.2.3 变变配电房房发生火火灾按火警、火灾应应急处理理标准作作业规程程处置置。4.2.4 变变配电房房发生水水浸时的的处置：1、 视进水水情况，拉下总总电源开开关或高高压开关关；2、 堵堵住漏水水源；3 、 如果漏漏水较大大，应立立即通知知机电维维修班主主管，同同时尽力力阻滞进进水；4

31、、 漏水源源堵住后后，应立立即排水水；5 、 排干水水后，应应立即对对湿水设设备设施施进行除除湿处理理（如用用干的干干净抹布布擦拭、热风吹吹干、自自然通风风，更换换相关管管线等）；6 、 确认湿湿水已消消除（如如各绝缘缘电阻达达到规定定要求），开机机试运行行，如无无异常情情况出现现，则可可以投人人正常运运行。4.3 “市电”停电时时，值班班电工应应按柴柴油发电电机操作作标准作作业规程程进行行巡视监监控。从从“市电”停到发发电机开开始供电电，规定定时间不不超过115秒钟钟。4.4 供供配电室室管理4.4.1 非非值班人人员不准准进人机机房，若若需要进进人，须须经机电电维修班班主管，并在值值班人员

32、员陪同下下，方可可进人机机房。4.4.2 机机房内严严禁存放放易燃、易爆、危险物物品。机机房内应应备齐消消防器材材，并禁禁止吸烟烟。4.4.3 每每班打扫扫一次机机房的卫卫生，每每周清洁洁一次机机房内和和设备设设施卫生生，做到到地面、墙壁、天花、门窗、设备设设施表面面无积尘尘、无油油渍、无无锈蚀、无污物物，油漆漆完好，整洁光光亮。4.4.4 机机房内应应当通风风良好、光线足足够、门门窗开启启灵活，防小动动物设施施完好。4.4.5 对对机房都都应当做做到随时时上锁，钥匙由由当值班班电工保保管，值值班电工工不得深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-005 供供配电设设

33、备设施施运行管管理作业业规程版号： A修改号： 0页 码码： 44/4私自配钥钥匙。4.5 值值班电工工应将供供配电设设备设施施的运行行数据（电压、电流、功率因因数、环环境温度度、有功功用量、无功用用量）及及运行状状况清晰晰、完整整、规范范地记录录。在每每月的33号之前前将上一一个月的的记录整整理成册册后交机机电维修修班存档档，保存存期为两两年。5.0 记记录表格格 变变压器配配电柜运运行记录录TJJ-R-OP007-001深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-006 供供配电设设备设施施维修保保养规程程版号： A修改号： 0页 码码： 11/51.0 目目的规范

34、供配配电设备备设施维维修保养养工作，确保供供配电设设备设施施各项性性能良好好。2.0 适适用范回回适用于天天健物业业管理公公司辖区区内供配配电设备备设施的的维修保保养。3.0 职职责3.1 主主管经理理负责审审核设设备保养养计划表表并检检查该计计划的执执行况。3.2 机机电维修修班主管管负责组组织制定定设备备保养计计划表并组织织、监督督、实施施该计划划。3.3 值值班电工工负责对对供配电电设备设设施进行行维修保保养。3.4 管管理处负负责向有有关用户户通知停停电的情情况。4.0 程程序要点点4.1 设设备保养养计划表表的制制定4.1.1 每每年的112月115日前前，由机机电维修修班主管管组织

35、值值班电工工一起研研究、制制定设设备保养养计划表表并上上报公司司审批。4.1.2 设设备保养养计划表表制定定的原则则：需考考虑的问问题1 、供供配电设设备设施施使用的的频度；2 、供供配电设设备设施施运行状状况（故故障隐患患）；3 、合合理时间间（避开开节假日日、特殊殊活动日日等）。4.1.3 供供配电设设备设施施维修保保养年度度计划应包括括如下内内容：1 、维维修保养养项目及及内容；2 、备备品、备备件计划划；3、 具具体实施施维修保保养的时时间；深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-006 供供配电设设备设施施维修保保养规程程版号： A修改号： 0页 码码：

36、22/54、 预预计费用用。4.2 对对供配电电设备设设施进行行维修保保养时，应严格格遵守供配电电设备设设施安全全操作标标准作业业规程，按设备保保养计划划表进进行。4.3 高高压开关关柜、变变压器的的主要维维修保养养项目由由外委完完成，外外部清洁洁及部分外部附附件的维维修保养养由值班班电工负负责，低低压配电电柜的维维修保养养由值班班电工负负责。4.4 变变压器维维修保养养4.4.1 外外委维修修保养：每年的的11月月份委托托供电公公司对住住宅小区区内所有有变压器器进行测测试、试试验等项项目的维维修保养养，此项项工作由由值班电电工负责责监督进进行，并并将结果果记录在在供配配电设备备设施维维修保养

37、养记录表表内。4.4.2 外外部维修修保养：每年的的4月份份、100月份对对小区内内所有变变压器外外部进行行一次清清洁、保保养： 11 、测测定变压压器线圈圈的绝缘缘电阻，如发现现其电阻阻值比上上次测定定的数值值降300%55时，应应作绝缘缘油试验验（对外外委托试试验），如绝缘缘油不合合格则应应全部换换掉；换换上新鲜鲜的合格格的绝缘缘油后，如果变变压器的的绝缘电电阻还低低于1220M，则应应对变压压器线圈圈进行处处理（外外委完成成）；2、清扫扫变压器器外壳，变压器器漏油时时应拧紧紧螺母或或更换密密封胶垫垫；3 、拧拧紧变压压器引出出线的接接头，如如发现接接头烧伤伤或过热热痕迹，应进行行整修处处

38、理并重重新接好好；4 、变变压器油油位处于于指示器器下限时时，应补补同型号号绝缘油油，并清清除油枕枕集泥器器中的水水和污垢垢；5 、检检查变压压器的接接地线是是否良好好，地线线是否被被腐蚀，腐蚀严严重时应应更换地地线。4.5 高压开开关柜维维修保养养。深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-006 供供配电设设备设施施维修保保养规程程版号： A修改号： 0页 码码： 33/5每年122月份委委托供电电公司对对小区内内所有高高压开关关柜进行行一次维维修保养养，此项项工作由由管理员员机电维维修主管管负责监监督进行行并记录录在供供配电设设备设施施维修保保养记录录表内内。4

39、.6 低压配配电柜维维修保养养每年的44月、110月份份对小区区内的所所有低压压配电柜柜内外部部进行一一次清洁洁，先用用压缩空空气进行行吹污、吹尘，然后用用干的干干净抹布布擦拭。4.6.1 刀刀开关维维修保养养：1 、 检查安安装螺栓栓是否紧紧固，如如松驰则则拧紧；2 、 检查刀刀开关转转动是否否灵活，如有阻阻滞现象象则应对对转动部部位加润润滑油；3 、 检查刀刀开关三三相是否否同步，接触是是否良好好，是否否有烧伤伤或过热热痕迹，如有问问题则进进行机械械调整或或整修处处理；4 、 用5000V摇摇表测量量绝缘底底板，其其绝缘电电阻如果果低于110M，则应应进行烘烘干处理理，烘干干达不到到要求的

40、的则应更更换。4.6.2 熔熔断器维维修保养养：1、 新熔体体的规格格和形状状应与更更换的熔熔体一致致；2 、 检查熔熔体与保保险座是是否接触触良好，接触部部位是否否有烧伤伤痕迹，如有则则进行修整整，修整整达不到到要求的的则应更更换。严严禁用铁铁丝、铜铜丝代替替熔体。4.6.3 交流流接触器器维修保保养：1、 清清除接触触表面的的污垢，尤其是是进线端端相间的的污垢；2、 清清除灭弧弧罩内的的碳化物物和金属属颗粒；3、 清清除触头头表面及及四周的的污物，但不要要修挫触触头，烧烧蚀严重重不能正正常工作作的触头头应更换换；4、 清清洁铁芯芯表面的的油污及及脏物；5、 拧拧紧所有有紧固件件。深圳市天天

41、健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-006 供供配电设设备设施施维修保保养规程程版号： A修改号： 0页 码码： 44/54.6.4 自耦减减压启动动器维修修保养：1、 用用5000V摇表表测表绝绝缘电阻阻，应不不低于005 M，否则则应进行行干燥处处理；2、 外外壳应可可靠接地地，如有有松脱或或锈蚀则则应除锈锈处理后后拧紧接接地线。4.6.5 电容器器维修保保养：1、 清清理冷却却风道及及外壳灰灰尘，使使电容器器散热良良好；2、 检检查电容容有无膨膨胀、漏漏油或异异常响声声，如有有则应更更换；3、 检检查接头头处，接接地线是是否有松松脱或锈锈蚀，如如有则应应除锈处处理并

42、拧拧紧；4、 检检查电容容三相不不平衡电电流是否否超过额额定值的的15或电容容缺相，如是则则更换电电容。4.6.6 热继继电器维维修保养养：1、 检检查热继继电器上上的绝缘缘盖板是是否完整整，如损损坏则更更换；2、 检检查热继继电器的的导线接接头处有有无过热热痕迹或或烧伤，如有则则整修处处理，处理后达达不到要要求的应应更换。4.6.7 断路器器（自动动空气开开关）维维修保养养：1、 用用5000V摇表表测量绝绝缘电阻阻，应不不低于110M，否则则应烘干干处理；2、 清清除灭弧弧罩内的的碳化物物或金属属颗粒，如果灭灭弧罩破破裂，则则应更换换；3、 断断路器（自动空空气开关关）在闭闭合和断断开过程

43、程中，其其可动部部分与灭灭弧室的的零件应无无卡住现现象；4、 在在使用过过程中发发现铁芯芯有异常常噪音时时，应清清洁其工工作表面面；5、 各各传动机机构应注注人润滑滑油；6、 检检查主触触头表面面有小的的金属颗颗粒时，应将其其清除，但不能能修挫，只能轻轻轻擦拭拭；7、 检检查手动动（3次次）、电电动（33次）闭闭合与断断开是否否可靠，否则应应修复；8、 检检查分励励脱扣、欠压脱脱扣、热热式脱扣扣是否可可靠，否否则应修修复；深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-006 供供配电设设备设施施维修保保养规程程版号： A修改号： 0页 码码： 55/59、 检检查接头头处

44、有无无过热或或烧伤痕痕迹，如如有则修修复并拧拧紧；10、检检查接地地线有无无松脱或或锈蚀，如有则则除锈处处理并拧拧紧。4.6.8 二二次回路路维修保保养：1、 号号码管是是否清晰晰或掉落落，如是是则补上上新号码码管；2、 接接头处是是否松驰驰，如松松驰则拧拧紧。4.6.9 主主回路维维修保养养：1、 标标示牌是是否清晰晰或掉落落，如是是则补上上新的标标示牌；2、 接接头处是是否有过过热或烧烧伤痕迹迹，如是是则修复复并拧紧紧；3、 母母线排油油漆是否否脱落，如是重重新油漆漆。红、绿、黄黄必须分分清、分分色4.7 供配电电设备的的维修保保养时间间不允许许超过88小时，如必须须超过88小时，则机电维

45、修修班电工工填写申请延延时维修修保养表表，经经机电维维修班主主管审核核、管理处主主任批准准后方可可延时。4.8 对计划划中未列列出的维维修保养养工作，应由机机电维修修班主管管尽快补补充至计计划中，对于于突发性性设备设设施故障障，先经经机电维维修班主主管口头头批准后后，可以以先组织织解决而而后写出出事故故报告并上报报公司5.0 记录录表格 设备备保养计计划表TJ-R-OOP077-255 配电电柜保养养记录TJ-R-OOP077-211外委维维修保养养申请表表TJJ-R-OP007-223停水电电申请表表TJJ-R-OP007-113事故报报告TTJ-RR-OPP07-28深圳市天天健物业业管理

46、有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-007 柴油发发电机操操作标准准作业规规程版号： A修改号： 0页 码码： 11/31.0 目的 规范范柴油发发电机的的操作程程序，确确保正确确、安全全地操作作柴油发发电机。2.0 适用范范国 适用用于天健健物业管管理公司司辖区内内各类柴柴油发电电机的操操作。3.0 职责3.1 机电维维修班主主管负责责检查本本规程的的执行情情况。3.2 维修工工依照本本规程负负责进行行柴油发发电机的的操作。4.0 程序要要点4.l 启动前前检查4.1.1 检检查机油油油位是是否在标标示刻度度线以内内，不够够加同型型号机油油至标示示线以内内位置。4.1.2 检检查冷

47、却却液是否否在水箱箱盖以下下8cmm左右，不够加加清水至至上述位位置。4.1.3 检检查电池池液液位位是否在在极板面面上155MM左左右，不不够加蒸蒸馏水至至上述位位置。4.1.4 清理发发电机组组现场，把有碍碍操作或或运行的的物品搬搬开，确确保冷却却通风道道顺畅。4.1.5 确保柴柴油发电电机组总总空气开开关在OOFF（关）状状态。4.2 钥匙启启动控制制屏柴油油发电机机启动、停机操操作4.2.1 启动：1 、 把钥钥匙从“0”位经过过“1”位转到到“预热”位，在在预热位位等7秒秒钟使空空气预热热，然后后继续把把钥匙放放松，钥钥匙回复复到“l”位；2 、 钥匙匙在启动动位置停停留的时时间最长

48、长不要超超过57秒，如果在在上述时时间内柴柴油发电电机不能能启动，则应把把钥匙立立即回复复到“0”位。间间隔300秒钟后后再行第第二次启启动，如如果连续续 3次次仍不能能启动柴柴油发电电机，则则应查深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-007 柴油发发电机操操作标准准作业规规程版号： A修改号： 0页 码码： 22/3找原因并并排除故故障后才才允许再再启动；3、 柴柴油发电电机启动动后，应应马上检检查有无无异常噪噪音及震震动，有有无漏油油、漏 水、漏气现现象，控控制屏有有无异常常显示。在开机机 100155秒内，油压是是否达到到正常范范围（335660P、S、II

49、）如果果有不正正常现象象，则应应作出相相应整改改处理，等一切切正常后后将柴油油发电机机总空气气开关合合上（OON位置置），开开始供电电。4.2.2 停机：1、先把把柴油发发电机总总空气开开关扳下下 （OOFF）位置，让发电电机空载载运行55分钟，然后把把钥匙转转回“0”位置；2、如果果有紧急急情况需需停机，可以在在不切断断负载的的情况下下把钥匙匙转到“0”位置或或干脆按按下红色色急停按按钮。4.3 自动动启动控控制屏柴柴油发电电机启动动、停机机操作4.3.1 手动启启动：1、 确确保控制制屏上各各按钮已已经复位位，把控控制钮旋旋到“RUNN”（运转转）位置置，柴油油发电机机启动；2、油发发电机

50、是是冷的应应把预热热器按钮钮按下115秒钟钟，在不不放松预预热器按按钮的同同时，接接着把控控制钮旋旋到“RUNN”（运转转）位置置，柴油油发电机机启动；3、油发发电机正正常情况况下，一一次自动动启动着着车或最最多三次次自动启启动着车车，如果果柴油发发电机三三次都不不能启动动着车，控制屏屏面板上上的故障障指示灯灯会亮，此时应应查明原原因并排排除故障障后才能能再启动动；4、启动动着车后后，应检检查有无无异常噪噪音或震震动，有有无漏油油、漏水水、漏气气现象，控制屏屏有无显显示，在在开机110115秒内内，油压压达到正正常范围围（355600P、11、I），如果果有不正正常情况况则应做做出相应应整改，

51、待一切切正常后后合上柴柴油发电电机总空空气开头头开始供供电。深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-007 柴油发发电机操操作标准准作业规规程版号： A修改号： 0页 码码： 33/34.3.2 手动停停机：1、先扳扳下柴油油发电机机总空气气开关，让发电电机空载载运行55分钟，然后把把控制按按钮旋到到“STOOP”（停）的位置置，柴油油发电机机停机；2、果有有紧急情情况需停停车，可可以不扳扳下柴油油发电机机总空气气开关直直接按下下红色紧紧急停车车按钮，柴油发发电机停停机。4.3.3 自动启启动：1、把控控制屏面面板上的的各按钮钮复位；2、控制制钮旋到到“AUTTO”

52、（自动动）位置置；3、柴油油发电机机总空气气开关合合上（OON）位位置；4、如果果“市电”停，柴柴油发电电机在88秒内便便会自行行启动并并送电；5、如果果柴油发发电机不不能自行行启动，控制屏屏面板上上便会亮亮故障灯灯，此时时应把控控制钮旋旋到“STOOP”（停）位置，查明原原因并排排除故障障后再旋旋到“AUTTO”（自动动）位置置，柴油油发电机机便会自自动启动动。4.3.4 自动动停机。 来“市电”，双电电源转换换柜立即即自动切切换成“市电”，柴油油发电机机在空载载情况下下运行33分钟自自动停机机。深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-008 柴油发发电机运运行管

53、理理标准作作业规程程版号： A修改号： 0页 码码： 11/31.0 目的 规范范柴油发发电机运运行管理理工作，确保柴柴油发电电机良好好运行。2.0 适用范范国 适用用于天健健物业管管理公司司辖区内内柴油发发电机的的运行管管理。3.0 职责3.1 机电维维修班主主管负责责检查柴柴油发电电机运行行管理工工作的实实施。32 维维修工具具体负责责柴油发发电机运运行管理理。40 程程序要点点4.1 巡巡视监控控4.1.1 维修修工应密密切监视视柴油发发电机的的运行并并每隔11小时进进行一次次记录。巡视部部位包括括：柴油油发电机机、冷却却水箱、排烟系系统、回回风系统统、控制制柜（箱箱）、储储油箱、蓄电池

54、池、消音音系统。4.1.2 巡视视监控内内容如下下：1、 有无无异常声声响或大大的振动动；无异常气气味；烟颜色是是否正常常，是否否有漏油油（机油油、柴油油）、漏漏水现象象；机油压力力冷却水水温是否否正常；频率偏差差是否较较大；三相、单单相电压压是否正正常，三三相电流流是否有有过载现现象；各信号灯灯指示是是否正常常；检查蓄电电池状况况（温度度不能超超过455，用半半导体湿湿度计）；回风是否否顺畅；紧固件是是否有松松动现象象；柴油箱油油位；消音效果果是否理理想；每半个月月应使备备用柴油油发电机机试运行行半个小小时。4.1.3 对于巡巡视中发发现的不不正常情情况，维维修工应应及时采采取措施施予以解解

55、决。处处深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-008 柴油发发电机运运行管理理标准作作业规程程版号： A修改号： 0页 码码： 22/3理不了的的问题，应及时时详细汇汇报给机机电维修修班组长长或主管管，援解解决。整整改时应应遵守柴油发发电机维维修保养养标准作作业规程程。4.2 柴油油发电机机异常情情况的处处置4.2.1 柴油发发电机“飞车”的处置置：柴油油发电机机发生“飞车”现象时时，维修修工需沉沉着、冷冷静、迅迅速果断断地采取取措施；1、切断断油路；将油门门开头拉拉到停机机位置，如果柴柴油机停停不下来来，可以以 拆拆掉油泵泵进油管管或高压压油管；2、断气气路：用

56、用棉衣等等物品直直接包住住空气滤滤清器，或将空空气滤清清器拆下下，直接接用棉衣衣等物品品塞住进进气口（切断气气路时，一定要要注意安安全）；3、绝对对禁止减减少或去去掉负载载；4、柴油油发电机机停机后后，应立立即查找找原因。排除故故障后，试机运运行，一一切正常常后方可可正式使使用。4.2.2 柴油发发电机房房发生火火灾时按按火警警、火灾灾应急处处理标准准作业规规程处处置。4.2.3 柴油发发电机房房发生水水浸时的的处置：1、视进进水情况况关掉机机房内运运行的柴柴油发电电机；2、堵住住漏水源源；3、如果果漏水较较大，应应立即通通知机电电维修班班主管，同时尽尽力阻滞滞进水；4、漏水水源堵住住后，应应

57、立即排排水；5、排干干水后，应立即即对湿水水设备设设施进行行除湿处处理。如如用干的的干净抹抹布擦拭拭、热风风吹干、自然通通风、更更换相关关管线等等；6、确认认湿水已已消除、各绝缘缘电阻符符合要求求后，开开机试运运行；如如无异常常情况出出现则可可以投入入正常运运行。4.3 维维修工应应按时开开关柴油油发电机机。对于于手动操操作的柴柴油发电电机，在在停“市电”时，应应15分分钟内启启动柴油油发电机机并开始始供电；在来“市电”时，应应在200分钟内内关停柴柴油发电电机。深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-008 柴油发发电机运运行管理理标准作作业规程程版号： A修改号

58、： 0页 码码： 33/34.4 对于柴柴油发电电机应根根据其负负荷的变变化，适适当调整整其油门门的大小小，使其其功率得得到充分分的利用用。4.5 柴油发发电机机机房管理理4.5.1 非非值班人人员不准准进人机机房，若若需要进进人，须须经机电电维修班班主管同同意，并并在维修修工的陪陪同下方方可进人人机房。4.5.2 机房内内严禁存存放易燃燃、易爆爆、危险险物品。机房内内应备齐齐消防器器材，并并放置在在方便、显眼处处。机房房内禁止止吸烟。4.5.3 每周打打扫一次次机房卫卫生，做做到地面面、墙壁壁、天花花、门窗窗、设备备设施表表面无积积尘、无无锈蚀、无油渍渍、无污污物，油油漆完好好、整洁洁光亮。

59、4.5.4 机房应应当通风风良好、光线足足够、门门窗开启启灵活。4.5.5 机房都都应当做做到随时时上锁，钥匙由由维修工工保管，维修工工不得私私自配钥钥匙。4.6 交接接班要求求4.6.1 接班人人员应准准时接班班。4.6.2 接班人人员应认认真听取取交班人人员交代代，并查查看柴柴油发电电机运行行日记，检查查工具、物品是是否齐全全，确认认无误后后在运行行日记表表上签名名。4.6.3 有下列列情况之之一者不不准交接接班：1、 上上一班运运行情况况未交代代清楚；2、 记记录不规规范、不不完整、不清晰晰；3、 机房不不干净；4、 接班人人未到岗岗；5、 事故正正在处理理中或交交班时发发生故障障，此时

60、时应由交交班人负负责继续续处理，接班人人助进行行。4.7 维维修工应应将柴油油发电机机的运行行情况规规范、详详细、清清晰地记记录在柴油发发电机运运行记录录内，并整理理成册交交由机电电维修班班存档。5.0 记录录柴油发发电机运运行记录录 TJ-R-OOP077-022深圳市天天健物业业管理有有限公司司作业指导导书TJ-WWI-SSB-009 柴柴油发电电机维修修保养标标准作业业规程版号： A修改号： 0页 码码： 11/41.0 目目的规范柴油油发电机机维修保保养工作作，确保保柴油发发电机各各项性能能良好，保证柴柴油发电电机良好好运行。2.0 适适用范国国适用于天天健物业业管理公公司辖区区内各类