肥东普洛斯物流园区可研报告

1、PAGE PAGE II肥东普洛斯仓储设施有限公司普洛斯肥东物流园项目可行性研研究报告告安徽省工工业工程程设计院院二零一三三年一月月PAGE PAGE 91目 录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc347490605 第一章总总论 PAGEREF _Toc347490605 h 1 HYPERLINK l _Toc347490606 一、项目目背景与与概况 PAGEREF _Toc347490606 h 11 HYPERLINK l _Toc347490607 二、可行行性研究究报告编编制依据据及研究究范围 PAGEREF _Toc347490607 h 88 HY

2、PERLINK l _Toc347490608 三、结论论与建议议 PAGEREF _Toc347490608 h 9 HYPERLINK l _Toc347490609 第二章项项目建设设背景及及必要性性 PAGEREF _Toc347490609 h 11 HYPERLINK l _Toc347490610 一、项目目建设背背景 PAGEREF _Toc347490610 h 111 HYPERLINK l _Toc347490611 二、项目目建设的的必要性性 PAGEREF _Toc347490611 h 12 HYPERLINK l _Toc347490612 第三章建建设条件件分析

3、 PAGEREF _Toc347490612 h 115 HYPERLINK l _Toc347490613 一、项目目区域概概况 PAGEREF _Toc347490613 h 155 HYPERLINK l _Toc347490614 二、项目目选址及及建设条条件 PAGEREF _Toc347490614 h 166 HYPERLINK l _Toc347490615 三、投资资条件分分析 PAGEREF _Toc347490615 h 199 HYPERLINK l _Toc347490616 第四章建建设方案案 PAGEREF _Toc347490616 h 24 HYPERLINK

4、 l _Toc347490617 一、指导导思想与与原则 PAGEREF _Toc347490617 h 224 HYPERLINK l _Toc347490618 二、项目目总体规规划方案案 PAGEREF _Toc347490618 h 24 HYPERLINK l _Toc347490619 三、建设设设计方方案 PAGEREF _Toc347490619 h 277 HYPERLINK l _Toc347490620 四、主要要工艺设设备 PAGEREF _Toc347490620 h 300 HYPERLINK l _Toc347490621 五、公共共工程 PAGEREF _Toc

5、347490621 h 334 HYPERLINK l _Toc347490622 第五章节节能 PAGEREF _Toc347490622 h 42 HYPERLINK l _Toc347490623 一、设计计依据 PAGEREF _Toc347490623 h 442 HYPERLINK l _Toc347490624 二、节能能措施 PAGEREF _Toc347490624 h 442 HYPERLINK l _Toc347490625 第六章环环境保护护与消防防 PAGEREF _Toc347490625 h 46 HYPERLINK l _Toc347490626 一、环境境保护

6、 PAGEREF _Toc347490626 h 446 HYPERLINK l _Toc347490627 二、消防防 PAGEREF _Toc347490627 h 48 HYPERLINK l _Toc347490628 第七章职职业安全全卫生 PAGEREF _Toc347490628 h 551 HYPERLINK l _Toc347490629 一、概述述 PAGEREF _Toc347490629 h 51 HYPERLINK l _Toc347490630 二、总图图布置及及厂内运运输安全全 PAGEREF _Toc347490630 h 51 HYPERLINK l _Toc

7、347490631 三、各种种有害因因素的防防治和采采取的措措施 PAGEREF _Toc347490631 h 511 HYPERLINK l _Toc347490632 第八章组组织机构构与人力力资源配配置 PAGEREF _Toc347490632 h 533 HYPERLINK l _Toc347490633 一、组织织机构 PAGEREF _Toc347490633 h 553 HYPERLINK l _Toc347490634 二、人力力资源配配置 PAGEREF _Toc347490634 h 555 HYPERLINK l _Toc347490635 三、项目目管理 PAGER

8、EF _Toc347490635 h 556 HYPERLINK l _Toc347490636 四、人员员培训 PAGEREF _Toc347490636 h 557 HYPERLINK l _Toc347490637 第九章项项目建设设进度安安排及工工程招投投标方案案 PAGEREF _Toc347490637 h 60 HYPERLINK l _Toc347490638 一、项目目建设进进度安排排 PAGEREF _Toc347490638 h 60 HYPERLINK l _Toc347490639 二、招投投标 PAGEREF _Toc347490639 h 600 HYPERLIN

9、K l _Toc347490640 第十章投投资估算算与资金金筹措 PAGEREF _Toc347490640 h 666 HYPERLINK l _Toc347490641 一、投资资估算 PAGEREF _Toc347490641 h 666 HYPERLINK l _Toc347490642 二、资金金筹措 PAGEREF _Toc347490642 h 668 HYPERLINK l _Toc347490643 第十一章章财务评评价 PAGEREF _Toc347490643 h 699 HYPERLINK l _Toc347490644 一、评价价原则、依据及及参数 PAGEREF

10、_Toc347490644 h 669 HYPERLINK l _Toc347490645 二、营业业收入、税金及及附加估估算 PAGEREF _Toc347490645 h 699 HYPERLINK l _Toc347490646 三、成本本估算 PAGEREF _Toc347490646 h 770 HYPERLINK l _Toc347490647 四、财务务效益分分析 PAGEREF _Toc347490647 h 711 HYPERLINK l _Toc347490648 五、盈亏亏平衡分分析 PAGEREF _Toc347490648 h 722 HYPERLINK l _Toc

11、347490649 第十二章章社会评评价 PAGEREF _Toc347490649 h 744 HYPERLINK l _Toc347490650 一、项目目对社会会的影响响分析 PAGEREF _Toc347490650 h 774 HYPERLINK l _Toc347490651 二、项目目与所在在地区互互适性分分析 PAGEREF _Toc347490651 h 744 HYPERLINK l _Toc347490652 三、社会会风险分分析 PAGEREF _Toc347490652 h 755 HYPERLINK l _Toc347490653 四、社会会评价结结论 PAGERE

12、F _Toc347490653 h 755 HYPERLINK l _Toc347490654 第十三章章风险分分析 PAGEREF _Toc347490654 h 766 HYPERLINK l _Toc347490655 一、项目目主要风风险识别别 PAGEREF _Toc347490655 h 76 HYPERLINK l _Toc347490656 二、风险险程度分分析 PAGEREF _Toc347490656 h 777 HYPERLINK l _Toc347490657 三、防范范风险对对策 PAGEREF _Toc347490657 h 788 HYPERLINK l _Toc

13、347490658 第十四章章研究结结论与建建议 PAGEREF _Toc347490658 h 799 HYPERLINK l _Toc347490659 一、结论论 PAGEREF _Toc347490659 h 79 HYPERLINK l _Toc347490660 二、建议议 PAGEREF _Toc347490660 h 79第一章 总论一、项目目背景与与概况1.项目目提要（1）项项目名称称：普洛洛斯肥东东物流园园项目（2）项项目性质质：新建建（3）项项目承办办单位：肥东普普洛斯仓仓储设施施有限公公司（4）项项目负责责人：郑郑光斌（5）项项目建设设期：11年（6）建建设地点点：肥东

14、东县撮镇镇龙塘，东华路路与枣树树路（规规划中）交叉口口东南角角，占地地2755.966亩。（7）项项目建设设规模：项目总占占地面积积18339755.000，约约合2775.996亩。建设66栋中转转仓库及及配套物物业用房房、设备备用房、门卫等等。总建建筑面积积11551799.000，计计容总建建筑面积积22557711.000，容容积率11.233，建筑筑密度660.882%。表1-11 项目目总体技技术指标标一览表表序号项目单位数量备注1总占地面面积1839975.00 约2755.966亩2总建筑面面积1151179.00 3计容总建建筑面积积2257771.00 4建筑占地地面积11

15、18897.00 5容积率1.233 6建筑密度度%60.882 7绿地面积积259666.000 8绿地率%14.111 9停车位辆110 表1-22 项目目建设内内容及规规模一览览表序号建设内容容单位建设规模模结构层数备注1中转仓库库A-11193332钢结构1F2中转仓库库A-22175668钢结构1F3中转仓库库A-33193332钢结构1F4中转仓库库A-44193332钢结构1F5中转仓库库A-55175668钢结构1F6中转仓库库A-66193332钢结构1F7门卫150砖混1F8门卫2及及休息室室100砖混1F9物业用房房21155框架3F10设备用房房450砖混1F（8）项项

16、目总投投资及筹筹资方案案本项目总总投资11116638.42万万元，其其中固定定资产投投资11110112.115万元元，流动动资金6626.27万万元。项目所所需资金金全部由由建设单单位自筹筹解决。（9）项项目财务务分析项目实施施后，年年经营收收入达1180223.448万元元。税后后内部收收益率66.077%（高高于基准准收益率率6%），税后后净现值值5277.911万元（大于00）。表1-33 财务务评价指指标汇总总表序号科目单位指标备注1项目规模模总投资资万元1116638.42 1.1建设投资资万元1110012.15 1.2建设期利利息万元0.000 1.3流动资金金万元626.2

17、7 2年均销售售收入万元180223.448 3年均总成成本万元106333.443 3.1年均固定定成本万元72955.555 3.2年均可变变成本万元33377.888 4年均经营营成本万元54655.766 5年均利税税总额万元73900.055 5.1年均营业业税金及及附加万元973.27 5.2年均净利利润万元48122.599 5.3年均所得得税万元16044.200 6财务内部部收益率率%6.077 税后7财务净现现值万元527.91 税后8税后投资资回收期期年11.779 含建设期期9财务内部部收益率率%7.788 税前10财务净现现值万元142889.225 税前11总投资收

18、收益率%5.755 12投资利税税率%6.622 13项目资本本金净利利润率%4.311 14盈亏平衡衡点%53.220 15资产负债债率%0.000 2.承办办单位概概况该项目建建设单位位为肥东东普洛斯斯仓储设设施有限限公司，是由普普洛斯投投资管理理（中国国）有限限公司的的关联公公司（下下称“普普洛斯公公司”）和合锻锻集团控控股的安安徽燊元元投资开开发有限限公司在在新加坡坡的合资资公司在在肥东成成立的项项目公司司，普洛洛斯公司司股份为为70%、安徽徽燊元投投资开发发有限公公司股份份为300%。（1）普普洛斯公公司简介介普洛斯是是亚洲最最大的现现代工业业以及物物流设施施提供商商与服务务商，在在

19、中国及及日本的的28个个城市拥拥有并管管理着1129个个综合性性园区的的2966个物业业，形成成了一个个覆盖主主要交通通枢纽、工业园园区和城城市配送送中心等等战略接接点的高高效网络络。通过过标准设设施开发发、定制制开发、收购与与回租等等灵活的的解决方方案，普普洛斯致致力于为为全球最最具活力力的制造造商、零零售商和和第三方方物流公公司不断断提高效效率，达达成战略略拓展目目标。公公司于220100年100月188日在新新加坡证证券交易易所挂牌牌上市（股票代代码：MMCO）。截至20012年年9月330日，普洛斯斯在中国国31个个主要城城市投资资、建设设并管理理着800多个园园区，投投入运营营的物业

20、业面积达达7000万平米米。公司司已进入入的城市市包括：北京、成都、重庆、大连、佛山、广州、杭州、嘉兴、宁波、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、无锡、珠海、中山、厦门、常州、合肥、郑州等等。图1-11 普洛洛斯中国国概览普洛斯目目前在中中国拥有有优质客客户3550 余余家，大大多数为为世界5500 强企业业或者相相关行业业的龙头头优势企企业。普普洛斯致致力于为为全球及及本土最最具活力力的制造造商、零零售商及及与向前前两者配配套的第第三方服服务外包包公司提提供完整整的生产产以及配配送流通通解决方方案。普普洛斯的的客户中中60是世界界5000 强跨跨国大型型企业，在这些些客户中中，800与

21、普普洛斯形形成了长长期战略略联盟。（2）合合肥锻压压集团简简介合肥锻压压集团合合肥合锻锻机床股股份有限限公司始始建于119511年，系系集液压压机、机机械压力力机等各各类锻压压设备的的研发、生产、销售和和服务为为一体的的大型装装备制造造性企业业，是我我国大型型锻压设设备自动动化成套套技术与与装备产产业化基基地和中中国金属属成形机机床制造造行业排排头兵企企业。产产品广泛泛应用于于汽车、家电、军工、航空航航天、石石化、新新材料应应用等领领域。在在液压机机行业，产品销销售收入入和市场场占有率率均保持持国内第第一。建建立了覆覆盖全国国的营销销网络，是同行行业首家家向美国国、德国国和日本本等发达达国家出

22、出口成套套成线设设备的企企业。企业总部部基地位位于合肥肥市经济济技术开开发区，占地面面积约110000亩，现现有在职职员工112000余人，其中工工程技术术人员3300余余人，高高级技术术职称550余人人，享受受政府津津贴的中中青年专专家133人。拥拥有大型型龙门数数控铣床床、大重重型数控控落地镗镗铣床、5米数控控立车、大型数数控外圆圆磨床、精密滚滚齿机、德国进进口等离离子切割割机等关关键和精精密设备备，二期期重型装装配和机机械加工工车间起起吊能力力2600吨，能能够保障障多台套套设备的的同时产产出和交交付，制制造和装装配水平平处于同同行业顶顶尖水平平。20088年在同同行业率率先通过过了GB

23、B/T1190001 / GBB/T2240001/ GB/T2880011 三三合一管理体体系认证证。20008年年合锻液液压机产产品取得得CE认认证，成成功打入入欧洲市市场。公司长期期致力于于科技创创新型企企业建设设，通过过引进、消化和和吸收德德国压力力机先进进制造技技术基础础上，不不断创新新和研究究，从而而整体上上提高了了中国锻锻压行业业的水准准。先后后建立了了“院士士工作站站”、“博士后后科研工工作站”，并与与合肥工工业大学学联合组组建了“合肥工工业大学学合锻先先进锻压压与成形形装备技技术研究究院”，有力的的促进了了企业产产品结构构的调整整，技术术进步持持续推进进。3.项目目提出的的理

24、由现代物流流业是用用高新技技术改造造和整合合传统产产业而形形成的新新兴复合合性产业业，全球球范围内内发展很很快。加加快发展展现代物物流业，对于中中国适应应经济全全球化和和加入世世界贸易易组织的的迫切需需要，对对于提高高经济运运行质量量和效益益，改善善投资环环境，增增强综合合国力和和企业竞竞争力，具有重重要的意意义。我我国在国国民经济济和社会会发展“十二五”规划纲纲要中明明确指出出，要“大力发发展现代代物流业业，加强强物流新新技术开开发利用用，推进进物流信信息化”。国家家发展和和改革委委员会等等九部委委出台了了促进现现代物流流业发展展的意见见和措施施，建立立了由113个部部委和两两个行业业协会组

25、组成的全全国现代代物流工工作部际际联席会会议制度度,提出出要在充充分利用用市场机机制的基基础上，政府引引导、社社会各方方积极参参与，在在全国范范围内尽尽快形成成物畅其其流、快快捷准时时、经济济合理、用户满满意的社社会化、专业化化的现代代物流服服务体系系。近年来，随着现现代物流流业从发发达地区区向中西西部地区区的渗透透，以及及安徽省省产业结结构调整整和经济济建设步步伐的加加快，社社会物流流需求增增长较快快，现代代物流业业的发展展引起了了全社会会的广泛泛关注，成为了了投资热热点。交交通、铁铁路、民民航等部部门加快快了物流流企业的的培育，一些传传统的运运输企业业、工商商企业物物流服务务部门（运输、仓

26、储、采购、销售等等）、个个体运输输经营者者纷纷适适应市场场需求的的变化，加快了了现代物物流市场场的开发发和向物物流企业业的转型型。撮镇镇抢抢抓合肥肥承接产产业转移移示范区区建设和和扩权强强镇的政政策机遇遇，整合合原有基基础设施施和工业业聚集区区，按照照基础设设施与合合肥主城城区等高高对接、产业合合理布局局、集聚聚集群发发展的要要求，规规划建设设了占地地55平平方公里里（其中中核心区区7.44平方公公里）的的省级开开发区安徽徽商贸物物流开发发区。相相继引进进了裕隆隆农业（工程）机械大大市场、华东国国际建材材城、安安粮钢材材大市场场、湘元元工程机机械6SS店及皖皖港码头头、东华华码头等等十多个个大

27、项目目，总投投资700多亿元元，初步步形成了了商贸物物流大市市场产业业集群。正是基于于物流业业在安徽徽省内的的发展以以及撮镇镇镇商贸贸物流产产业集群群的发展展，公司司提出了了该项目目的建设设。二、可行行性研究究报告编编制依据据及研究究范围1.编制制依据国家九九部委关于促促进我国国现代物物流业发发展的意意见；合肥市市国民经经济与社社会发展展“十二五五”规划纲纲要；肥东县县国民经经济与社社会发展展“十二五五”规划纲纲要；肥东东县统计计年鉴（20010年年）；工业业项目建建设用地地控制指指标国国土资发发【20008】24号号；建设设项目经经济评价价方法与与参数（第三三版）；项目承承办单位位提供的的有

28、关基基础数据据、技术术资料。2.研究究范围根据国家家对建设设项目可可行性研研究阶段段的工作作范围和和深度规规定，我我们对项项目建设设的背景景及必要要性、项项目性质质与建设设的可行行性、建建设规划划设计方方案、机机构设置置与运作作、项目目管理与与实施、投资估估算与资资金筹措措和效益益等方面面进行了了综合研研究分析析，重点点研究和和论述项项目建设设的背景景和必要要性、建建设的可可行性、建设方方案、投投资估算算和资金金筹措及及效益评评价，以以期为建建设该项项目的决决策提供供可靠的的依据。三、结论论与建议议现代物流流产业是是基于社社会化大大生产和和网络经经济发展展起来的的一种高高新技术术产业，其发展展

29、水平已已经成为为衡量一一个国家家和地区区综合经经济实力力的重要要标志之之一。发发展现代代物流是是我省应应对国际际化竞争争，推动动中西部大大开发战战略，促促进产业业结构进进一步优优化，具具有重要要作用。该项目建建设符合合现阶段段国家宏宏观经济济政策，对分散散的运输输、储存存、装卸卸、搬运运、包装装、流通通加工、配送、信息处处理等基基本功能能进行系系统整合合和一体体化运作作。同时，可为社社会提供供就业机机会，为为当地政政府创造造产值和和税收，促进地地方经济济的发展展，维护护社会稳稳定，构构建和谐谐社会，起到积积极的推推动作用用。本项目是是按撮镇镇镇总体体规划要要求，以以高起点点和高标标准要求求，进

30、行行项目的建建设。可可满足撮撮镇经济济建设和和发展的的要求。该项目目建成后后，可推推动商贸贸、工业业、金融融服务等等产业的建建设步伐伐进一步步加快。本项目在在技术上上是较先先进、成成熟、可可靠的；在经济济上也是是合理、可行的的。对推推动和促促进经济济建设的的快速发发展具有有十分重重要的意意义，另外该项项目将为为撮镇经经济建设设提供必必要的基基本硬件件条件，对推动动和促进进撮镇经济济社会的的可持续续发展具具有十分分重要的的意义。因此，认认为该项项目在政政策、技技术、经经济、社社会效益益上都是是必要的的，可行行的。通过对项项目的分分析、论论证，特特提出如如下问题题与建议议：项目建设设时间紧紧、涉及

31、及范围广广、部门门多、需需要协调调的工作作多。发发展现代代物流是是一个系系统工程程，需要要政府、企业及及相关部部门的共共同努力力，特别别是政府府部门应应充分体体现正确确引导、合理规规划、营营造环境境、协调调服务等等方面的的作用。要义不不容辞地地加强对对物流业业发展的的组织和和引导，为物流流企业的的建设和和发展创创造并提提供良好好的内外外部条件件，鼓励励和支持持企业对对物流基基础设施施、关键键技术和和生产关关键装备备的投资资力度，加快现现有物流流资源整整合和发发展的步步伐。第二章 项目建建设背景景及必要要性一、项目目建设背背景随着经济济全球化化进程的的加快和和现代科科学技术术的进步步，物流流产业

32、作作为一个个新兴的的服务产产业在国国民经济济可持续续发展中中发挥着着日益重重要的作作用。国国家高度度重视现现代物流流业基础础设施的的建设、物流标标准体系系建设和和物流市市场的开开发。220099年，国国务院发发布关关于印发发物流业业调整合合振兴规规划的通通知指指出在规规划期主主要任务务积极扩扩大物流流市场需需求；大大力推进进物流服服务的社社会化和和专业化化；加快快物流企企业兼并并重组；推动重重点领域域物流发发展；优优化物流流业发展展的区域域布局等等作为主主要任务务，并将将重点放放在物流流园区工工程、制制造业与与物流业业联动发发展工程程的建设设上。现代物流流业是运运用信息息技术和和供应链链管理方

33、方法，对对分散的的运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加加工、配配送、信信息处理理等基本本功能进进行系统统整合和和一体化化运作的的复合型型产业。加快发发展现代代物流业业，对于于优化资资源配置置，改善善投资环环境，广广泛吸纳纳就业，推进产产业结构构调整升升级，提提高合肥肥经济运运行质量量和效益益，增强强国民经经济竞争争力，具具有重要要意义。20099年，支支持扩权权强镇发发展的省省委155号文明明确提出出：“支支持产业业聚集程程度高、特色鲜鲜明、有有一定规规模的产产业功能能区筹建建省级开开发区。鼓励发发展专业业市场、物流、金融、信息咨咨询、技技术服务务等现代代服务业业，进一一步改善善产业配配套条件

34、件”，撮镇镇做为安安徽省首首批强镇镇扩权试试点镇，区位、交通、现状产产业集聚聚等方面面的优势势明显，有条件件申报省省级商贸贸物流开开发区。为贯彻彻安徽省省安徽徽省现代代物流业业发展规规划，加速促促进合肥肥市现代代服务产产业崛起起，推动动合肥区区域物流流中心城城市建设设，引导导东部组组团物流流产业聚聚集，培培育新的的经济增增长点，有效指指导撮镇镇西部片片区的发发展和建建设，企企业提出出该项目目的建设设。 物流业业调整和和振兴规规划是是提到国国家产业业振兴政政策层面面上有史史以来第第一个服服务业的的振兴规规划，自自20009年33月以来来，全国国各地的的物流园园区规划划、物流流产业规规划、配配送中

35、心心规划、物流产产业规划划如雨后后春笋般般涌现出出来，各各地区对对物流地地产的开开发成为为中国新新一轮经经济增长长的亮点点。在国国家“十二五五”规划中中也提出出要大力力发展现现代物流流业。加加快建立立社会化化、专业业化、信信息化的的现代物物流服务务体系，大力发发展第三三方物流流，优先先整合和和利用现现有物流流资源，加强物物流基础础设施的的建设和和衔接，提高物物流效率率，降低低物流成成本。推推动农产产品、大大宗矿产产品、重重要工业业品等重重点领域域物流发发展。优优化物流流业发展展的区域域布局，支持物物流园区区等物流流功能集集聚区有有序发展展。推广广现代物物流管理理，提高高物流智智能化和和标准化化

36、水平。二、项目目建设的的必要性性1.有利利于优化化资源配配置，调调整经济济结构，改善投投资环境境，创造造良好的的产业布布局和发发展环境境。随着经济济全球化化和信息息技术的的迅速发发展，企企业生产产资料的的获取与与产品营营销范围围日趋扩扩大，社社会生产产、物资资流通、商品交交易及其其管理方方式正在在并将继继续发生生深刻的的变革。与此相相适应，被普遍遍认为企企业在降降低物质质消耗、提高劳劳动生产产率以外外的“第第三利润润源”的的现代物物流业正正在世界界范围内内广泛兴兴起。现现代物流流泛指原原材料、产成品品从起点点至终点点及相关关信息有有效流动动的全过过程。它它将运输输、仓储储、装卸卸、加工工、整理

37、理、配送送、信息息等方面面有机结结合，形形成完整整的供应应链，为为用户提提供多功功能、一一体化的的综合性性服务。我国现现代物流流发展正正处于起起步阶段段，与先先进国家家相比尚尚有很大大差距，但市场场潜力和和发展前前景十分分广阔。加快我我国现代代物流发发展，对对于优化化资源配配置，调调整经济济结构，改善投投资环境境，增强强综合国国力和企企业竞争争能力，提高经经济运行行质量与与效益，实现可可持续发发展战略略，推进进我国经经济体制制与经济济增长方方式的根根本性转转变，具具有非常常重要而而深远的的意义。本项目的的建设对对提高肥肥东商贸贸物流园园区经济济运行效效率，促促进肥东东物流和和物流产产业的培培育

38、，对对肥东提提高经济济发展水水平创造造良好的的产业布布局和发发展环境境具有积积极的意意义。2.发展展现代物物流是经经济结构构调整的的需要。由于市场场环境发发生了根根本变化化，产品品生命周周期越来来越短，越来越越具有高高度的替替代性，制造业业进入了了一个以以结构调调整为主主线的新新的发展展阶段,抢速度度、降成成本成为为竞争的的焦点。由于生生产技术术和管理理水平不不断提高高，产品品生产成成本下降降的空间间越来越越小，物物流成本本的降低低就成为为关键。只有通通过有效效的物流流管理，才能对对市场需需求做出出快速和和灵活的的反应，降低生生产、流流通成本本，提高高企业市市场竞争争能力。3.发展展现代物物流

39、是流流通方式式创新的的需要。随着市场场经济体体制改革革不断深深化，我我国商品品市场出出现全局局性买方方市场的的格局，市场竞竞争日趋趋激烈。过去单单纯靠一一买一卖卖赚取价价差的营营销方式式已很难难发展下下去，必必须向以以增值服服务为主主要竞争争手段的的物流配配送等现现代营销销方式转转型。发发展社会会主义市市场经济济，搞好好流通极极为重要要，是消消费通过过流通来来决定生生产，大大规模的的流通方方式才能能带动大大规模生生产。因因此，要要大力支支持和推推动连锁锁经营、集中配配送等现现代流通通方式，推动经经济发展展，提高高竞争力力。现代代物流是是流通现现代化的的核心内内容，物物流发展展程度在在很大程程度

40、上代代表着一一个国家家流通现现代化的的水平。4.加快快肥东商商贸物流流园经济济发展速速度的需需要肥东商贸贸物流园园区虽然然物在物物流行业业有所发发展，但但是现有有的物流流企业规规模较小小，多数数仍只能能停留在在单一的的运输、仓储等等功能层层面上，而在包包装、加加工、物物流咨询询、多式式联运等等服务方方面没有有得到拓拓展，处处于起步步阶段，带动力力严重不不足，面面对巨大大的市场场空间显显得力不不从心，急切的的需要国国际型成成熟、集集中的巨巨型物流流配送中中心来推推动肥东东商贸物物流园区区乃至安安徽省经经济的进进一步的的发展。通过现现代物流流全新的的管理理理念通过过对物流流全过程程及要素素的计划划

41、、实施施和控制制将运输输、仓储储、装卸卸、加工工、整理理、配送送、信息息等环节节有机结结合形成成完整的的供应链链从而为为园区内内用户提提供低成成本、高高效率、多功能能、一体体化的综综合性服服务，这这对加速速园区经经济循环环、降低低成本和和提高企企业竞争争力具有有十分重重要的作作用。普普洛斯物物流产业业园作为为承接产产业转移移的基础础支撑，是前所所未有的的发展机机遇。第三章 建设条件件分析一、项目目区域概概况撮镇镇地地处合肥肥、县城城店埠的的南大门门，有“吞江吐吐淮，吸吸东纳西西”的独独特区位位优势。是肥东东县南部部地区的的政治、经济、文化、商贸和和交通中中心。是是合肥市市总体规规划中城城镇体系

42、系中重要要卫星镇镇。镇域域总面积积1166.7平平方公里里，人口口约9.5万人人，辖110个村村，111个社居居委，33个工业业区。撮撮镇镇是是合肥市市新一轮轮总规域域城镇体体系中的的二级城城镇。220022年以来来，先后后跻身于于全省集集体建设设用地使使用权流流转试点点镇、全全省重点点中心镇镇、全省省新农村村百镇千千村试点点镇、全全国重点点镇和第第一批全全国发展展改革试试点镇。20006年被被中央确确定为110000个重点点镇。220100年经省省委批准准，同意意撮镇镇镇建设为为安徽合合肥商贸贸物流开开发区。地理位置置：撮镇是合合肥市“1411”东部部组团的的核心组组成部分分，西接接合肥市市

43、瑶海区区，南临临巢湖之之滨，北北与肥东东县城店店埠镇相相毗邻，是合肥肥融入长长三角对对接皖江江城市带带的战略略桥头堡堡，是肥肥东县的的经济要要镇。经济发展展：近年来，撮镇镇镇在抓好好地方经经济发展展的同时时，积极极寻求新新的突破破。围绕绕经济建建设这个个中心，进一步步解放思思想，优优化环境境提高服服务质量量努力营营造良好好的政务务环境、创业环环境和人人居环境境。在十一五五期间，撮镇镇镇坚持以以科学发发展观统统领经济济社会发发展全局局，按照照“推进进产城一一体化，建设生生态幸福福撮镇”的总体体思路，奋力拼拼搏，经经济社会会和各项项事业实实现了全全面的跨跨越式发发展。220100年规模模以上工工业

44、产值值由20006年年的8.54亿亿元增加加到677.2亿亿元，财财政总收收入由220066年的884600万元增增加到44.9亿亿元，农农民人均均纯收入入由20006年年的42210元元增加到到82440元。二、项目目选址及及建设条条件1.项目目选址该项目选选址位于于肥东县县撮镇龙龙塘，东东华路与与枣树路路（规划划中）交交叉口东东南角，占地2275.96亩亩。2.建设设条件2.1 自然条条件（1）地地形、地貌、地地震地形：合合肥市地地处江淮淮丘陵地地带，为为第四系系地层所所覆盖，经地表表水长期期侵蚀，形成岗岗冲起伏伏，垄畈畈相间的的波状平平原，地地形特征征是西北北高，东东南低。地面标标高一般

45、般在300333米之间间，地形形平均坡坡降约335%，由四四周向巢巢湖湖面面倾斜。厂区地地面标高高为311333米。地貌：地地貌形态态主要有有河漫滩滩堆积地地形，超超河漫滩滩堆积阶阶地（级阶地地），侵侵蚀阶地地（级阶地地）和浅浅丘等四四种类型型。地震：区区域内地地震中具具有带状状分布特特征，历历史上合合肥-巢巢湖一线线发生过过多次破破坏性地地震，并并有往返返跳动之之势。按按中国国地震烈烈度区划划图确确定，合合肥市基基本烈度度为7度度。（2）气气象条件件合肥地区区属北亚亚热带湿湿润季风风气候，四季分分明，气气候温和和，雨量量适中，终年温温和湿润润，光照照充足，无霜期期长。四四季特征征分明：春季，

46、冷暖空空气活动动频繁，天气多多变，气气温回升升快；夏夏季，初初夏梅雨雨期，湿湿度大，雨量集集中，盛盛夏受副副高控制制，晴朗朗炎热；秋季，秋高气气爽或阴阴雨连绵绵，日温温差较大大；冬季季，受北北方冷高高压控制制，干冷冷少雨，当强大大寒潮过过境时，往往气气温骤降降，甚至至冻害越越冬作物物，无霜霜期约为为20002550天。年降水水量8000110000毫米。由于季季风和梅梅雨的不不稳定性性，历年年最大和和最小降降水量可可相差113倍倍以上，夏季各各月降水水量的逐逐年变化化更大，旱多为为夏旱或或秋旱。气象条条件如下下:大气压力力: 冬季季 1022kPaa 夏夏季 1000kPPa气 温: 年平均均

47、气温 115.33 最最高气温温411 最最低气温温 -20.6 月月平均最最高气温温 228.55 月月平均最最低气温温 11.9相对湿度度: 最冷冷月平均均 77% 最最热月平平均 800% 年年平均 78% 降 水: 年降水水量 10557.22mm 年年最大降降水量 15441.77mm 日日最大降降水量 1299.4mmm风: 夏季季主导风风向 东东南 冬冬季主导导风向 西北50年一一遇最高高水位 133.4mm最大冻土土深度 11ccm抗震设防防烈度 7度基本风载载荷 0.3kNN/m22基本雪载载荷 0.5kNN/m22（3）工工程地质质合肥地区区土地承承载力在在25002880

48、KPPa之间间，地下下基岩埋埋深100155米，为为第三纪纪红砂岩岩，无明明显地下下河道，无地质质断层。2.2 配套设设施条件件（1）交交通优势势撮镇是合合肥东部部重要的的交通枢枢纽镇，境内三三级航道道南淝河河、店埠埠河黄金金岸线绵绵延数十十公里，航结巢巢湖、通通江达海海，在建建码头22个，年年吞吐量量8000万吨；淮南复复线、沪沪汉蓉高高铁、京京福高铁铁、宁西西铁路、阜合杭杭客专等等5条铁铁路汇集集于此，合宁高高速、合合马路、店忠路路横穿全全镇，骆骆岗机场场近在咫咫尺。在在撮镇的的任何地地方，都都可以55分钟内内到达绕绕城高速速，通达达全国。（2）供供水由市政供供水管网网供水，日供水水能力达

49、达5万吨吨，可充充分满足足项目区区用水需需要。（3）供供电区内已有有35千千伏变电电所两座座，1110千伏伏变电所所一座，国家重重点工程程合肥二二电厂也也在肥东东境内。（4）电电信肥东已建建成现代代的通讯讯网络，光纤传传输、接接入、分分组交换换、DDDN、因因特网等等邮政通通讯业务务及技术术得到广广泛运用用。2.3 资源条条件（1）水水泥撮镇紧邻邻巢湖市市，巢湖湖市安徽徽省非常常重要的的水泥生生产基地地，现有有安徽巢巢东水泥泥股份有有限公司司、赢浦水水泥厂等等多家水水泥企业业，距项项目区距距离很近近，运输输条件较较好。（2）钢钢材马鞍山距距离项目目地很近近，钢材材可直接接通过合合马路从从马钢购

50、购置。（3）砂砂石项目所需需石块、砂石、碎石等等，可在在项目区区周边的的采石场场、砂石石场等地地采购供供应；周周边如桥桥头集等等地区有有丰富的的砂石料料资源，施工用用土石等等材料绝绝大部分分可结合合就地取取材。三、投资资条件分析析1. 优优势区位位条件为为项目的的建设提提供了很很好的外外部环境境保障撮镇是合合肥东部部重要的的交通枢枢纽镇，境内三三级航道道南淝河河、店埠埠河黄金金岸线绵绵延数十十公里，航结巢巢湖、通通江达海海，在建建码头22个，年年吞吐量量8000万吨；淮南复复线、沪沪汉蓉高高铁、京京福高铁铁、宁西西铁路、阜合杭杭客专等等5条铁铁路汇集集于此，合宁高高速、合合马路、店忠路路横穿全

51、全镇，骆骆岗机场场近在咫咫尺。在在撮镇的的任何地地方，都都可以55分钟内内到达绕绕城高速速，通达达全国；一期投投资144.6亿亿元的裕裕溪路高高架桥使使撮镇直直达合肥肥老城区区10分分钟的梦梦想变成成现实。撮镇境内内合宁高高速(3312国国道设有有龙塘出出口)、合马路路、店忠忠路纵横横交错，距华东东最大的的陇西立立交(合合芜、合合徐、合合六高速速)100分钟车车程，驱驱车1小小时到达达南京市市(1330公里里)，44小时到到达上海海市(4404公公里)，距离 HYPERLINK /view/6885.htm 杭杭州市4451公公里，距距武汉市市4399公里，距离济济南市6613公公里。2201

52、11年根据据合肥市市 HYPERLINK /view/62933.htm 轨道交交通线网网规划，轨道交交通2号号线远期期将东扩扩到东部部组团(店埠、撮镇)延伸的的线路，与2AA号线在在大众路路站换乘乘衔接。近年来，撮镇镇镇依托交交通、区区位等优优势，积积极抢抓抓长三角角产业转转移和合合肥现代代化滨湖湖大城市市建设的的发展机机遇，现现已建成成撮镇、龙塘工工业聚集集区和合合肥青年年工业园园三大工工业聚集集区，入入驻企业业约4000家，其中规规模以上上企业991家。已初步步形成了了机械加加工业、建材工工业、农农副产品品加工业业三大产产业集群群。随着着全国重重点农机机市场合肥肥裕隆农农机大市市场、华华

53、东国际际建材中中心、安安粮国际际钢材大大市场、红星美美凯龙家家私汽配配广场、安徽大大世界商商贸城等等一批大大型市场场集聚撮撮镇，以以商贸服服务业为为主导的的现代服服务业渐渐渐兴起起，撮镇镇的产业业发展迎迎来二产产与三产产齐头并并进的良良好局面面。20077年，合合肥市规规委会把把东部组组团定位位为物流流、现代代制造业业基地，两年来来，撮镇镇围绕物物流产业业的发展展进行了了不懈努努力，撮撮镇已成成为东部部组团内内物流产产业基础础最强、交通条条件最优优的地区区。2.撮镇镇良好的的商贸发发展势头头为项目目的建设设提供了了更多的的发展空空间。20100年5月月31日日，省政政府批复复了关于于在撮镇镇筹

54、建安安徽合肥肥商贸物物流开发发区的请请示，这这意味着着安徽首首个商贸贸物流省省级开发发区的诞诞生。该该开发区区总体规规划面积积为555平方公公里，一一期规划划面积为为7.44平方公公里。开开发区以以南将建建成商业业住宅产产业基地地，以北北区域为为大型商商贸零售售企业物物流配送送基地，提供商商品展示示交易、公铁水水运货运运、区域域配送、面向各各优势产产业的加加工及多多元化配配套仓储储、国际际贸易以以及公共共信息平平台等服服务。“以商贸贸物流为为主体，以工业业为基础础，二者者相辅相相承。”据肥东东县委常常委、撮撮镇镇党党委书记记张生介介绍，招招商引资资也并非非“捡到篮篮子里面面的都是是菜”。合肥肥

55、裕隆(农业)工程机机械大市市场、华华东国际际建材中中心、安安粮钢材材大市场场及配套套加工基基地项目目、安裕裕钢材大大市场、合肥红红星美凯凯龙全球球家居广广场、中中国中部部义乌城城、永辉辉安徽总总部暨华华东物流流配送中中心、华华东国际际汽车城城、东华华建材综综合码头头项目、皖港港港口仓储储1200万吨综综合码头头建设项项目等一一批大型型专业市市场和物物流中心心的集聚聚，让撮撮镇商贸贸物流业业迎来了了广阔的的发展前前景。撮撮镇20011年年工业总总产值将将超百亿亿，20015年年将超5500亿亿，商贸贸物流销销售总额额预计220155年预计计达千亿亿元。3.相关关政策（1）中中华人民民共和国国国民

56、经经济和社社会发展展第十二二个五年年规划纲纲要中指指出：大力发展展现代物物流业 推广现代代物流管管理技术术，促进进企业内内部物流流社会化化，实现现企业物物资采购购、生产产组织、产品销销售和再再生资源源回收的的系列化化运作。培育专专业化物物流企业业，积极极发展第第三方物物流。建建立物流流标准化化体系，加强物物流新技技术开发发利用，推进物物流信息息化。加加强物流流基础设设施整合合，建设设大型物物流枢纽纽，发展展区域性性物流中中心。促进中部部地区崛崛起 中部地区区要依托托现有基基础，提提升产业业层次，推进工工业化和和城镇化化，在发发挥承东东启西和和产业发发展优势势中崛起起。加强强现代基基础设施施建设

57、投投入。加加快钢铁铁、化工工、有色色、建材材等优势势产业的的结构调调整，形形成精品品原材料料基地。加强物物流中心心等基础础设施建建设，完完善市场场体系。（2）安安徽省国国民经济济和社会会发展第第十二个个五年规规划纲要要中指出出：推进进物流管管理体制制改革，构建快快速物流流运输平平台和物物流信息息平台，加速融融入长江江三角洲洲物流圈圈。依托托合肥、芜湖、蚌埠、安庆、阜阳等等区域中中心城市市和交通通枢纽地地区，培培育一批批物流龙龙头企业业和物流流园区。整合物物流资源源，鼓励励邮政、仓储业业、运输输业、货货运代理理和企业业物流等等向第三三方物流流转化。第四章 建设方案一、指导导思想与与原则1.指导导

58、思想坚持以人人为本，以市场场为导向向，以公公司为主主体，以以物流货货物市场场开发为为导向，以降低低物流成成本和提提高综合合服务质质量为目目标，努努力构建建社会化化、专业业化、现现代化、规模化化的现代代物流服服务体系系，不断断加强现现代物流流人才队队伍的培培养与建建设，全全面增强强企业的的市场竞竞争能力力，使西西部泓联联物流中中心的得得以健康康、持续续的发展展。 2.建设设原则（1）根根据国家家宏观调调控政策策和安徽徽省、合肥市市的实际际状况，首先在在物流中中心的建建设上坚坚持理性性建设原原则，中中心建设设从市场场需求出出发，将将物流中中心建成成定位于于服务地地方经济济的发展展；（2）在在项目建

59、设设中，要要综合考考虑项目目建设资资金筹措措、征地地情况、综合运运力、库库存周转转次数、品种数数量等诸诸多因素素；（3）在在建设过过程中将将物流基基础设施施和电子子商务物物流信息息平台作作为重点点，搭建建公共网网络信息息平台，实现资资源共享享、数据据共用、信息互互通，构建快快速货运运网络；（4）在在设备使使用方面面，以满满足地方方市场需需求的机机械化设设备和普普通运输输车辆的的基础上上，增加加厢式货货车、专专用车辆辆和物流流专用设设备，积积极开发发推广先先进适用用的仓储储、装卸卸等标准准化专用用设备。二、项目目总体规规划方案案1.功能能区划（1）项项目定位位普洛斯肥肥东物流流园将延延伸战略略合

60、作模模式，积积极引入入跨国型型企业客客户，为为其量身身打造适适合企业业运营的的优质物物业，并并一如既既往的提提供高品品质服务务。跨国国企业客客户的入入驻，也也必将为为合肥肥肥东县带带来新的的二次投投资和税税收机会会。同时时跨国企企业的进进驻和发发展也将将带动该该区域相相关产业业及上下下游产业业链的发发展，提提升该区区域企业业品质和和产业的的升级换换代，推推动产业业结构的的转型和和发展。（2）功功能定位位根据现代代物流中中心总体体战略和和物流发发展状况况，结合合本地区区的实际际情况，确定中心心的基本本功能如如下：货物运输输周转组组织功能能 ； 货物信息息平台服服务功能能；货物仓储储功能；货物分拨