芜湖和瑞动漫科技园投资商业计划书

1、芜湖*动动漫科技技园投资资商业计计划书（第三稿稿）二零零八八年三月月正文目录录 第一章项项目背景景介绍 概要 项目公司司 项目简介介 市场基础础 项目投资资价值 项目资金金及合作作 项目成功功关键 项目发展展使命与与经济目目标 第二章芜芜湖投资资环境分分析 整体经济济发展概概况 增增长分析析 固定投资资增长分分析 第三产业业发展分分析 芜湖经济济在安徽徽省中的的地位分分析 比较较分析 固定投资资增长比比较分析析 第三产业业发展比比较分析析 芜湖未来来发展机机遇 中部崛起起的政策策机遇 长三角一一体化的的机遇 城市化进进程加快快的机遇遇 先进制造造业带动动新兴产产业的机机遇 第三章芜芜湖房地地产

2、市场场分析 芜湖房地地产市场场综合分分析 宏观层面面分析 房地产开开发量增增速 近三年来来地产价价格的变变化趋势势 芜湖土地地市场供供应结构构分析 办公楼市市场现状状分析 芜湖房地地产未来来走势分分析 微观层面面分析 芜湖主要要地产市市场板块块分析 年芜湖地地产销售售市场解解读 芜湖地产产租赁市市场解读读 芜湖大商商业市场场解读 芜湖高校校资源解解读 第四章动动漫产业业发展分分析 年第三产产业投资资态势与与趋势 动漫产业业总体发发展态势势与市场场前景展展望 动漫产业业发展概概况 国内动漫漫产业发发展现状状分析 国内动漫漫产业发发展环境境分析 经济环境境 消费环境境 政策环境境 国内动画画产业发

3、发展面临临的问题题与挑战战 漫画市场场板块 原创动画画板块 加工动画画板块 衍生产品品板块 国内动漫漫产业市市场发展展前景分分析 动漫创作作发展前前景 动漫加工工制作发发展前景景 衍生产品品发展前前景 动漫产业业与高新新技术联联动发展展前景分分析 网络动漫漫 网络游戏戏 手机动漫漫 手机游戏戏 第五章芜芜湖动漫漫产业发发展分析析与前景景预测 芜湖动漫漫产业发发展的分分析 优势 劣势 机会 威胁 芜湖动漫漫产业前前景预测测 动漫原创创前景预预测 动漫加工工制作前前景预测测 动漫衍生生产品前前景预测测 国内主要要动漫基基地比较较分析 动漫基地地介绍 动漫基地地分类 产业孵化化型 产业示范范开发型型

4、 产业教育育型 国内几大大动漫产产业基地地运营状状况 动漫产业业基地发发展存在在问题 芜湖*动动漫科技技园发展展对策 第五章项项目建设设选址及及建设条条件论证证 项目建设设选址 选址建设设条件 区位条件件和交通通条件 环境条件件 基础配套套设施 项目规划划方案 详细规划划设计指指标 项目建设设内容 项目建设设用地及及建设规规划 项目建设设进度计计划 第六章招招商规划划 概述 招商优势势 招商目标标行业市市场研究究 招商行业业方向与与目标企企业锁定定 产业招商商 其它招商商 招商重点点区域 招商方式式与策略略 招商方式式 招商策略略 招商计划划 第七章项项目营销销推广策策略 项目营销销推广总总体

5、理念念 项目营销销推广的的阶段性性工作构构思 筹备期 试水期 强推期 收割期 项目宣传传手段构构思 硬件塑造造 活动新闻闻软性宣宣传 项目合作作性推广广策划 第八章项项目开发发运营模模式分析析 项目开发发节奏 物业租售售模式分分析 模式：短短期投资资策略 模式：中中期持有有策略 模式：长长期持有有策略 定价策略略 租赁价格格 销售价格格 园区经营营管理模模式分析析 园区经营营管理指指导思路路 园区经营营管理系系统框架架 园区盈利利模式分分析 第九章项项目建设设与运营营相关政政策体系系分析 民营科技技园政策策研究背背景分析析 民营科技技园运行行内涵概概述 民营科技技园政策策体系分分析 . 政策策

6、体系研研究整体体思路解解读 国外动漫漫产业政政策借鉴鉴分析 现有动漫漫产业扶扶持政策策解读 第十章项项目财务务分析与与评价 基于不同同开发模模式下的的财务评评价路径径 基于开发发模式的的财务分分析 项目建设设阶段成成本费用用测算 项目销售售收入测测算 项目运营营收入测测算 项目运营营效益分分析 基于开发发模式的的财务分分析 建设成本本费用测测算 销售收入入分析 租赁收入入分析 投资效益益分析 现金流分分析 基于模式式的财务务评价 项目建设设成本费费用测算算 项目租赁赁收入测测算 项目投资资效益分分析 项目现金金流分析析 三种投资资模式比比较分析析 基于前期期免租条条件下的的财务评评价 项目建设

7、设成本费费用测算算 项目经营营收入测测算 项目投资资效益分分析 项目现金金流分析析 结论 亩意向地地块的财财务分析析 园区项目目与亩意意向地块块项目合合并财务务分析 第十一章章项目股股权转让让方案分分析 方案一：股权收收购方案案 方案二: 增资资扩股方方案 两种方案案比较分分析 第十二章章结论与与建议 项目战略略前景 项目可行行性综合合评价 市场可行行性 财务可行行性 实施可行行性 实施建议议 附件一：基于开开发模式式下的的财务测测算 附件二：基于开开发模式式下的的财务分分析 附件三：基于开开发模式式下的的财务分分析 附件四：基于前前期免租租条件下下的财务务分析 图表目录录 图表 图芜湖生生产

8、总值值与增长长值的变变化 图芜湖固固定资产产投资总总额与增增长率的的变化 图芜湖第第三产业业增加值值及增长长率的变变化 图芜湖住住宅、办办公楼、商业用用房的新新开工面面积 图芜湖办办公楼新新开工面面积 图芜湖办办公楼平平均价格格 图年至年年动画产产量与增增速图 图国际主主流动漫漫产业价价值链演演示图 图年至年年网络动动漫市场场预测 图年至年年大型角角色扮演演类网络络游戏市市场预测测 图年至年年休闲游游戏市场场预测 图年至年年手机动动漫市场场预测 图手机游游戏市场场预测 图动漫基基地分类类比例 图日本动动画产业业结构图图 图窗口战战略和资资源重复复使用战战略图 图制作委委员会流流程图 图项目地地

9、块在芜芜湖的位位置 图项目地地块在芜芜湖高新新区的位位置 图*动漫漫科技园园总体规规划图 图园区经经营管理理系统框框架图 图园区盈盈利模式式图 图三种模模式回报报率分析析 表格目录录 表格 表芜湖年年新建商商品房平平均销售售价格情情况分析析表 表城中板板块介绍绍 表城南板板块介绍绍 表鸠江区区板块介介绍 表三山区区板块介介绍 表年主要要住宅新新盘介绍绍 表年主要要写字楼楼线盘介介绍 表年配套套商业新新盘介绍绍 表年分区区、分物物业类型型租赁价价格介绍绍 表芜湖主主要大商商业列表表 表芜湖高高校列表表 表年第三三产业各各行业固固定投资资增速排排名 表国家级级动漫基基地名单单 表国内几几大动漫漫基

10、地运运营情况况 表项目建建设用地地及规划划面积表表 表项目建建设进度度计划表表 表项目开开发节奏奏 表日韩动动漫产业业扶持政政策 表国家、省、市市对动漫漫出纳也也扶持政政策要点点解读 表项目建建设总成成本费用用表（模模式） 表项目销销售收入入表（模模式） 表项目租租赁收入入表（模模式） 表项目运运营效益益分析表表（模式式） 表现金流流量表（模式） 表项目总总建设成成本表（模式） 表项目销销售收入入分析表表（模式式） 表项目租租赁收入入分析表表（模式式） 表项目投投资效益益分析（模式） 表项目目现金流流量表（模式） 表项目目总建设设成本费费用表（模式） 表项目目经营收收入表（模式） 表项目目投资

11、效效益分析析表（模模式） 表项目目现金流流量表（模式） 表三种种开发模模式财务务评价 表项目租租赁收入入表（基基于前期期免租条条件） 表项目投投资效益益分析（基于前前期免租租条件） 表项目现现金流量量表（基基于前期期免租条条件） 表亩意意向地块块投资开开发强度度 表亩意意向地块块销售总总量预测测 表亩意意向地块块分年度度销售预预测 表亩意意向地块块投资效效益分析析 表亩意意向地块块现金流流分析 表项目目与亩意意向地块块捆绑开开发投资资效益分分析（模模式） 表项目目与亩意意向地块块捆绑开开发现金金流分析析（模式式） 表项目目与亩意意向地块块捆绑开开发投资资效益分分析（模模式） 表项目目与亩意意向

12、地块块捆绑开开发现金金流分析析（模式式） 第一章 项目背背景介绍绍 概要本报告为为芜湖*动漫科科技园项项目投资资商业计计划书，为新黄黄浦领导导层对投投资本项项目提供供决策参参考。 项目公公司本项目开开发建设设的主体体是芜湖湖*科技技投资有有限公司司，由杭杭州*科科技有限限公司全全资控股股。公司司注册地地址芜湖湖市交通通银行利利民路支支行，注注册资本本亿元，法人代代表汪清清沅。 项目简简介芜湖*动动漫科技技园坐落落在芜湖湖弋江区区九华南南路与峨峨山路路路口地块块，占地地亩，建建筑面积积万平方方米左右右。本项项目将规规划建设设以动漫漫游戏生生产制作作为核心心的动漫漫基地与与以软件件设计开开发为主主

13、体的软软件园；同时围围绕动漫漫基地与与软件园园的主体体功能，项目将将规划科科技服务务中心、研发中中心、人人才公寓寓与商业业配套，承担动动漫游戏戏与高科科技研发发、公共共科技服服务与综综合配套套的功能能。 市场基基础在产业升升级与结结构调整整的驱使使并由相相关扶持持政策的的推动下下，由于于芜湖以以动漫、软件及及衍生的的相关产产业迅速速发展，对开发发区与高高新区内内的郊区区型写字字楼以及及相关配配套的需需求量大大大提升升，为本本项目创创造了良良好的市市场基础础。 项目投投资价值值项目在以以销售为为主的开开发模式式下，年年平均投投资回报报率，年年内部回回报率；年平均均投资回回报率，年内部部回报率率；

14、投资资回收期期年。项目在以以租赁为为主的开开发模式式下，年年平均投投资回报报率，年年内部回回报率；年平均均投资回回报率，年内部部回报率率；投资资回收期期年。项目在只只租不售售的开发发模式下下，年平平均投资资回报率率，年内内部回报报率；年年平均投投资回报报率，年年内部回回报率；投资回回收期年年。亩意向地地块年平平均投资资回报率率在，投投资回收收期年，内部回回报率；如果本项项目与意意向地块块捆绑开开发，合合并财务务报表，则在开开发模式式下，项项目年平平均投资资回报率率，投资资回收期期年，内内部回报报率；在在开发模模式下，项目年年平均投投资回报报率，投投资回收收期年，内部回回报率。 项目资资金及合合

15、作项目总投投资亿，投资商商杭州*科技将将通过出出让项目目公司股股权，和和潜在的的战略投投资者新新黄浦共共同出资资亿元作作为自有有开发建建设资金金，其余余资金通通过银行行贷款与与预售回回笼资金金解决。 项目成成功关键键项目在强强大的资资金基础础支持下下，按照照既定计计划于年底完完成建设设任务，同时借借助于新新黄浦强强大的招招商资源源与管理理平台，在项目目全面运运营后带带来充沛沛的现金金流。 项目发发展使命命与经济济目标以动漫产产业与软软件产业业的引入入、培育育为主要要发展目目标，通通过核心心企业的的引入，并在园园区建立立良好的的管理、服务、支持、孵化体体系，在在当地形形成科技技、创意意类企业业与

16、有孵孵化需求求的中小小企业的的首选办办公地点点，并由由此带动动租售率率与平均均租售价价格的提提高，最最终在财财务上形形成资金金流的良良性循环环。 第二章 芜湖投投资环境境分析整体经济济发展概概况芜湖市作作为一个个拥有万万人口的的滨江之之都，位位于安徽徽省东南南部，地地处长江江下游南南岸，是是安徽省省内无可可厚非的的经济中中心。根根据有关关机构评评测，在在国内个个城市中中，芜湖湖综合竞竞争力排排第位，增长指指数高居居全国城城市第位位，其经经济成长长空间正正得到越越来越多多的重视视与垂青青。年芜湖国国民经济济仍保持持稳定增增长，发发展连创创新高，总值和和增长率率增长较较快，固固定资产产投资继继续增

17、长长。这一一良好局局面首先先得益于于工业增增势强劲劲的支撑撑，而第第三产业业的持续续稳定增增长，也也大大提提升了芜芜湖经济济运行质质量。在在安徽省省各市的的经济发发展中，芜湖市市的各项项指标一一直走在在前列。而与同同类型城城市的对对比中，芜湖的的经济发发展有着着自己的的特色，总体而而言，芜芜湖的市市场潜力力巨大。芜湖经经济的快快速增长长，人均均收入的的增加，为房地地产业与与其它产产业的可可持续发发展提供供了保证证。增增长分析析近几年来来，芜湖湖市总体体经济和和工业增增加值一一直维持持在一个个较高的的水平上上；年至至年的和和工业平平均增长长率分别别达到和和，大大大高于中中国同期期的平均均增长率率

18、。年的的增速更更是年来来的新高高，快速速发展的的背后是是投资、进出口口、消费费、工业业生产方方面增速速的加快快。从图图中我们们可以看看到，年年，全年年实现地地区生产产总值亿亿元，比比上年增增长；年年，全年年实现地地区生产产总值亿亿元，比比上年增增长；年年，芜湖市市全年实实现地区区生产总总值亿元元，比上上年增长长。图图表 * 芜湖湖生产总总值与增增长值的的变化（数据来来源：安安徽省统统计年鉴鉴）固定投资资增长分分析从整体上上看，芜芜湖市国国民经济济继续保保持着较较快的发发展态势势，固定定资产投投资总额额呈上升升趋势，全年投投资总额额增长；其中，第二产产业投资资增长，第三产产业投资资增长，房地产产

19、开发投投资增长长。图图表 * 芜湖湖固定资资产投资资总额与与增长率率的变化化（数据来来源：安安徽省统统计年鉴鉴）第三产业业发展分分析年芜湖的的人均已已经超过过美元，在正常常水平下下，美元人人均的区区域，第第三产业业与第二产产业的比比例应该该相当，但由于于近几年年芜湖工工业在汽汽车业的的带动下下超速发发展，芜芜湖的第第三产业业占比重重反而逐年年下降了了，根据据安徽统统计年鉴鉴数据，年芜湖湖实现第第三产业业增加值值亿元，占的。但随着着芜湖先先进制造造业生产产力布局局的基本本完成以以及工业业化对新新兴产业业的带动动，未来来几年芜芜湖将迎迎来第三三产业快快速发展展的契机机。图图表 * 芜湖湖第三产产业

20、增加加值及增增长率的的变化（数据来来源：安安徽省统统计年鉴鉴）芜湖经济济在安徽徽省中的的地位分分析 比比较分析析年，无论论从地区区生产总总值、增增长率还还是人均均生产总总值上看看，芜湖湖的各种种经济指指标都居居于安徽徽省的前前列。芜芜湖增长长稳定快快速，在在安徽省省总量排排名第三三，人均在全全省排名名第四，比省平均均水平高高近两倍倍。芜湖经经济的增增幅居全全省第三三，比省省平均增幅幅高出个个百分点点。 固定投投资增长长比较分分析年，芜湖湖市固定定资产投投资总额额在全省省范围内内排名第第三，是是省固定定投资额额平均水水平的两两倍，显显示了芜芜湖良好好的投资资环境与与产业吸吸引力。 第三产产业发展

21、展比较分分析与芜湖在在安徽省省内的工工业地位位相比，芜湖第第三产业业无论从从产业经经济总量量、产业业结构与与增速而而言，在在安徽排排名都不不算靠前前，虽然然芜湖金金融业与与房地产产业规模模均在安安徽排名名第二，但其他他新兴产产业发展展步伐依依然不够够大。但但芜湖作作为政府府引导经经济行为为比较成成功的城城市，在在良好的的产业基基础平台台的支撑撑与各项项扶持鼓鼓励第三三产业的的政策的的刺激下下，第三三产业的的发展前前景与空空间将相相当看好好。 芜湖未未来发展展机遇 中部崛崛起的政政策机遇遇芜湖在过过去年经经济建设设中,通通过重点点骨干企企业的发发展与支支撑，新新的经济济增长点点已经开开始发挥挥效

22、益，企业内内生增长长机制的的形成带带动地方方经济逐逐步由传传统粗放放式经济济增长转转向内源源式经济济增长模模式。而而在国家家支持中中部崛起起战略和和安徽东东向发展展战略的的推动下下，携全全面对接接长三角角之势，芜湖将将进一步步改善投投资环境境，增强强自主创创新能力力，突破破地域与与空间的的限制，以调整整产业结结构、转转变经济济增长方方式为“十一”规划的的重心与与方向。 长三角角一体化化的机遇遇行政区划划调整后后，芜湖湖作为中中部省份份中离长长三角最最近的人人口超百百万的城城市，将将面临前前所未有有的机遇遇。随着着芜湖融融入长江江三角洲洲经济圈圈的步伐伐加快，在经济济、交通通、信息息、人才才等各

23、方方面将受受到长三三角发达达城市的的全面辐辐射，并承接接产业梯梯度转移移带来的的投资机机会。 城市化化进程加加快的机机遇芜湖市在在推进城城市化进进程中，围绕建建设先进进制造业业基地、综合交交通枢纽纽、滨江江山水园园林城市市、区域域经济文文化中心心的总体体要求，打造城城乡一体体“大芜湖湖”格局，在新一一轮城市市规划中中，打破破市区、郊区、县城、农村等等行政区区划束缚缚，强化化城市概概念，建建立起工工业带动动农业、城市支支持农村村、城乡乡良性互互动的长长效机制制，形成成了城乡乡一体化化发展优优势。 先进制制造业带带动新兴兴产业的的机遇改革开放放以来，芜湖的的工业已已形成规规模，产产业梯度度结构渐渐

24、趋合理理，产业业配套门门类基本本齐全，支柱产产业的价价值链已已经得到到充分延延伸。芜芜湖先进进制造业业的发展展为新兴兴产业提提供了良良好的生生长土壤壤，而以以科技信信息、文文化创意意为代表表的新兴兴产业的的发展是是区域产产业结构构成熟化化和完善善化的标标志，是是现代城城市发展展、地区区经济发发展的助助推器，有着多多方面的的积极作作用。芜芜湖在全全面建设设创新型型社会的的政策感感召下，通过全全方位培培育当地地信息、软件、会展、创意等等产业集集群，全全面构建建与经济济社会发发展水平平相吻合合、与先先进制造造业基地地相配套套、与区区域经济济文化中中心相协协调、与与山水园园林城市市相适应应，能够够不断

25、满满足城乡乡居民需需要的现现代服务务业体系系，从而而为工业业化提供供增长动动力，为为城市化化拓展发发展空间间，为市市场化注注入发展展活力。第三章 芜湖房地地产市场场分析 芜湖房房地产市市场综合合分析宏观层面面分析 房地产产开发量量增速年，芜湖湖市在城城市房地地产开发发建设方方面继续续稳步增增长。房房地产行行业投资资额与销销售面积积等多项项指标都都实现了了大幅度度的增长长。据芜湖市市开发办办有关统统计数据据显示，年全市市房地产产行业完完成投资资亿元，比去年年同比增增加；年年全市新新开工面面积万平平方米，其中住住宅达平平方米；住宅竣竣工面积积达平方方米，比比上年增增加；房房屋销（预）售售面积达达平

26、方米米，其中中住宅为为万平方方米，比比去年增增加，市市区房屋屋（预）销售面面积为万万平方米米，住宅宅销售达达平方米米，增幅幅为，写写字楼与与商业等等经营性性用房销销售面积积为万平平方米。同时，年芜湖湖市住宅宅的空置置率下降降了，显显示了对对住宅市市场的强强劲需求求。近三年来来地产价价格的变变化趋势势在年年中中房地产产宏观调调控新政政出台后后，芜湖湖平均房房地产价价格出现现了回调调，在年年末到达达谷底后后开始反反弹，在在之后阶阶段均保保持稳定定快速增增长。从从整体上上看，在在国家宏宏观调控控政策基基本稳定定的情况况下，市市场机制制使得芜芜湖市房房价继续续运行在在合理轨轨道上，价格基基本保持持着微

27、幅幅上扬的的态势。年以来来芜湖市市房地产产市场发发展情况况继续显显现着宏宏观调控控以来的的良好效效果，房房地产市市场也继继续维持持着健康康有序的的发展态态势，但但城中区区与城南南区重新新呈现快快速增长长的势头头。表表格 * 芜湖年年新建商商品房平平均销售售价格情情况分析析表（数据来来源：芜芜湖住宅宅与房地地产信息息网）区域预售面积积（平方米米）预售备案案均价（元平方方米）实际销售售均价（元平方方米）年实际销销售均价价（元平方方米）同比增长长（）市区整体体城中区城南区三山区城北区 芜湖土土地市场场供应结结构分析析根据芜湖湖市房地地产管理理局信息息中心提提供的资资料，年年全年，芜湖市市区土地地市场

28、共共出让土土地宗，虽然只只比去年年增加宗宗，但从从土地出出让面积积来看，年土地地出让面面积多达达万平方方米（去去年同期期为万平平方米），较去去年同期期增加。由于芜芜湖区域域性中心心城市地地位逐渐渐形成，吸引了了一批有有实力的的房地产产上市公公司来芜芜湖投资资开发，从而使使得土地地市场竞竞争日益益激烈，土地拍拍卖价格格攀升较较快。办公楼市市场现状状分析办公楼发发展政策策环境分分析年月日，芜湖有有关部门门出台关于房房地产权权属登记记若干问问题的规规定，其中第第五条其其中一款款规定：“办公用用房不得得以个人人名义申申请办理理权属登登记，必必须以市市工商行行政管理理部门登登记注册册的各类类经营实实体名

29、义义申请方方可办理理，且不不得以住住宅名义义办理按按揭贷款款或提取取住房公公积金，不得享享受居民民生活用用水、用用电、用用气价格格”。同时时，“办公用用房的地地下汽车车库只能能整体登登记发证证，不得得空间拆拆零分割割申请办办理权属属登记”。这一政策策的出台台表明个个人不再再允许购购买写字字楼。而而在过去去的芜湖湖，以个个人名义义购买写写字楼并并当住宅宅使用已已经是“行规”。该规规定的出出台将规规范芜湖湖住宅市市场与写写字楼市市场的界界线，也也为写字字楼市场场带来了了新一轮轮发展机机遇。在年月日日举办的的芜湖首首次全市市房地产产开发企企业座谈谈会上，芜湖市市政府副副市长洪洪建平指指出“随着城市市

30、经济的的发展，写字楼楼的开发发肯定是是个大趋趋势，芜芜湖这次次不允许许个人购购买写字字楼，是是因为芜芜湖的写写字楼和和其他城城市不一一样，它它已经变变味了，不是真真正的写写字楼。我们有有些企业业在利益益的趋势势下在把把写字楼楼当住宅宅卖，这这样就失失去了写写字楼的的作用，也失去去了写字字楼开发发的意义义。”由于芜湖湖对国家家政策的的执行力力度一直直都比较较强，很很多方面面都走在在兄弟城城市的前前列，这这一轮规规范写字字楼市场场的政策策规定将将为芜湖湖写字楼楼市场的的健康发发展奠定定坚实的的基础。开发量分分析最近三年年芜湖住住宅、办办公楼和和商业用用房的新新开工面面积的结结构比例例由：调整为为：

31、，而办公公楼的新新开工面面积更是是呈几何何式增长长，照此此发展趋趋势，接接下来的的几年在在芜湖的的房地产产市场，办公楼楼将呈快快速上升升发展趋趋势。图图表 * 芜湖住住宅、办办公楼、商业用用房的新新开工面面积（数据来来源：安安徽省统统计年鉴鉴）图表 * 图 芜湖湖办公楼楼新开工工面积（数据来来源：安安徽省统统计年鉴鉴）销售量分分析目前无法法获取近近几年来来芜湖办办公房销销售面积积数据，而且尚尚无法对对办公用用房销售售量进行行分类，即区分分购房人人是用于于居住功功能还是是用于办办公功能能。价格走势势分析总体而言言，芜湖湖的销售售型办公公楼的价价格相对对较低，主力价价格段在在 元平平方米 元平平方

32、米。年以来，芜湖办办公楼价价格增速速很快，甚至超超过了同同期住宅宅价格的的增速。图图表 * 芜湖湖办公楼楼平均价价格市场发展展趋势预预测年，芜湖湖各类注注册的企企业已达达家，其其中，中中小企业业总数已已由年的的户增加加到年的的余户，业内人人士分析析，芜湖湖目前的的办公楼楼销售市市场办公公楼市场场由于政政策的调调整以及及各种产产业集群群的建设设，区域域成长性性比较强，而而中小型型民营企企业的蓬蓬勃发展展，使芜芜湖未来来办公楼楼市场的的发展态态势得以以看好。 芜湖房房地产未未来走势势分析总体而言言，年以以来,在在国家宏宏观调控控和市场场机制的的双重作作用下，芜湖市紧紧紧围绕绕正确引引导和完完善房地

33、地产市场场这个核核心，采采取积极极有效措措施，促促进房地地产业持持续健康康发展。当前芜芜湖市房房地产市市场总体体运行基基本正常常，市场场结构趋趋向合理理，地产产价格呈稳稳步上升升趋势，宏观调调控效果果逐步显显现。芜湖市近近几年每每年新增增城镇人人口约万人，每年新新增大学学生约万万多人。同时随随着城市市化进程程的加快快，民营营企业的的快速发发展，以以及购房房入户政政策的实实施，都都会吸引引大量的的外来人人口购房房，据测测算新增增人口每每年大约约需要住住房近万万平方米米。据房房地产销销售情况况统计显显示：年年芜湖外外来人口口购房和和农民进进城购房房的比例例达。此外，芜湖市市流动人人口近万万，有一一

34、大部分分属于进进城务工工人员，对房屋屋租赁有有很大的的市场需需求。目前，芜芜湖市人人均建筑筑面积为为平方米米，人均均使用面面积平方方米，人人均居住住面积平平方米，离“人均居居住面积积平方米米”的小康康居住水水平仍有有一定差差距，住住房建设设的空间间仍然很很大。年，芜湖湖各类注注册的企企业已达达家，其其中，中中小企业业总数已已由年的的户增加加到年的的余户（这一数数量甚至至超过浙浙江省中中小企业业最多的的宁波市市家），业内内人士分分析，芜芜湖目前前的办公公楼销售售市场办办公楼市市场由于于政策的的调整以以及各种种产业集集群的建建设，区区域成长长性比较强，而而中小型型民营企企业的蓬蓬勃发展展，使芜芜湖

35、未来来办公楼楼市场的的发展态态势得以以看好。 微观层层面分析析 芜湖主主要地产产市场板板块分析析根据易居居房地产产营销机机构提供供的分析析资料，芜湖主主要地产产市场板板块分析析如下：城中板块块城中板块块南到沿沿河路、北接天天门山路路、西至至长江沿沿线、东东到弋江江路。是是芜湖市市的传统统中心。该区域域以住宅宅、商业业和写字字楼项目目为主，住宅多多为高层层豪宅，代表性性项目有有世茂滨滨江花园园、左岸岸生活社社区、侨侨鸿国际际等诸多多项目。价格在在元元之之间。表表格 * 城中中板块介介绍（资料来来源：易易居房地地产营销销机构）楼盘档次次高档中高档均价元以上元以下物业形态态住宅、商商业、写写字楼住宅

36、主力户型型住宅、商商业平米、写字楼楼敞开式式三房两厅厅平米以以上消费群体体全市居民民，投资资户居多多。职业业特征为为生意人人、私企企老板、行政事事业单位位职工社区规模模中盘为主主，以万平米米项目居居多城南板块块城南板块块主要指指沿江路路以南弋弋江区大大部区域域。北依依青弋江江，西临临长江，南滨漳漳河，东东至荆山山河。弋江区区地处芜芜湖市城城市发展展中心区区域。该该区域住住宅、商商业以沿沿江边发发展速度度较快，形成了了具有代代表性的的中高档档楼盘如如长江长长现代城城、中央央城等诸诸多楼盘盘。表表格 * 城南南板块介介绍（资料来来源：易易居房地地产营销销机构）楼盘档次次高档中低档均价元以上元以下物

37、业形态态高层、商商业、写写字楼多层、小小高层主力户型型三房两厅厅平米两房两厅厅平米以以下消费群体体以本地板板块消费费人群为为主，外外商消费费为辅，多为传传统居民民社区规模模中、大盘盘为主，以万平米米项目居居多鸠江区板板块鸠江区位位于芜湖湖市东北北部，西西临长江江，是芜芜湖市所所辖四区区之一。该区域域以工业业区为主主，区境境内有国国家级芜芜湖经济济技术开开发区、朱家桥桥外贸码码头，跨跨越境内内的芜湖湖长江大大桥、芜芜宁高速速公路、芜合高高速公路路、芜杭杭高速公公路和国国道在境境内交汇汇。具有有代表性性的住宅宅有北城城水岸、凤凰城城系列楼楼盘、信信德翡翠翠湾等随随着房地地产市场场蓬勃发发展形成成了

38、一批批开发规规模较大大的楼盘盘，现阶阶段住宅宅均价在在元元之间间。表表格 * 鸠江江区板块块介绍（资料来来源：易易居房地地产营销销机构）楼盘档次次中低档低档均价元元以下下元以下物业形态态多层、商商业多层主力户型型二房二厅厅平米三房两厅厅平米以以下消费群体体以本板块块普通消消费者为为主，生生意人、拆迁户户和企业业职工为为主社区规模模中、小盘盘为主，以万平米米项目居居多三山区板板块三山区位位于芜湖湖市城区区西南部部，是芜芜湖市最最具发展展潜力的的新兴城城区，区区位优越越，交通通便捷，工业基基础较好好。该区区在努力力打造集集电力能能源、汽汽车制造造、特色色农业、物流业业和商贸贸服务业业为一体体的现代

39、代化城区区。代表表性的楼楼盘有江江滨花园园、金鑫鑫花园、锦江家家园、龙龙湖花园园等，现现阶段住住宅均价价在元元之间间。表表格 * 三山山区板块块介绍（资料来来源：易易居房地地产营销销机构）楼盘档次次中低档均价元以上物业形态态住宅、商商业主力户型型三房两厅厅平米消费群体体全市居民民，投资资户居多多。职业业特征为为生意人人、私企企老板、行政事事业单位位职工社区规模模中盘为主主，以万平米米项目居居多据以上分分析可以以得知，弋江区区与镜湖湖区是芜芜湖主要要中高档档及高档档楼盘的的聚集区区，随着着未来城城市发展展轴线向向南延伸伸，弋江江板块的的发展前前景将更更为乐观观。 年芜湖湖地产销销售市场场解读住宅

40、根据房库库网与实实地调研研结果，年城中中、城南南板块新新盘数据据如下：表表格 * 年主主要住宅宅新盘介介绍板块楼盘价格范围围（元平方米米）城中板块块融汇锦江江香榭丽舍舍世贸滨江江月桂都市市城南板块块长江长现现代城中央城江岸明珠珠汇成名郡郡根据以上上表获知知，年高高档楼盘盘不断推推出，均均价不断断刷新芜芜湖甚至至整个安安徽省的的记录，由于目目前城南南板块是是芜湖市市场热点点的趋向向所在，价格与与城中板板块主要要楼盘相相差越来来越小。写字楼根据芜湖湖地产家家居网与与实地调调研结果果，年芜芜湖写字字楼新盘盘数据如如下：表表格 * 年主主要写字字楼线盘盘介绍楼盘价格范围围（元平方米米）镜街金鼎鼎侨鸿国

41、家家商城联盛国际际大厦未开盘盘年新建的的写字楼楼由于在在规划理理念、设设计标准准与物业业管理方方面较前前几年开开发的办办公楼已已经在各各个方面面都有了了质的飞飞跃，如如侨鸿国国际大厦厦是皖南南第一高高楼与芜芜湖第一一座甲级级写字楼楼，镜街街金鼎也也是芜湖湖档次最最高的集集商住一一体的办办公楼；相比前前几年写写字楼价价格与周周边同类类住宅价价格倒挂挂的现象象，年开开发的写写字楼将将把芜湖湖写字楼楼市场带带入一个个新的时时代。虽虽然以上上楼盘均均位于城城中板块块，但给给城南板板块提供供了很多多的发展展的启示示。配套商业业根据芜湖湖地产家家居网与与实地调调研结果果，年芜芜湖配套套商业新新盘数据据如下

42、：表表格 * 年配配套商业业新盘介介绍板块楼盘目前价格格范围（元平平方米）城中板块块泰华家园园（外街街一层）天泰大厦厦（外街街一层）和平大厦厦（内街街一层）城南板块块长江长现现代城（外街一一层）未开盘，预计以以上中央城（内街一一层）汇成名郡郡（外街街一层） 芜湖地地产租赁赁市场解解读相比芜湖湖比较成成熟的销销售市场场，芜湖湖租赁市市场与发发达的一一、二线线城市租租赁市场场相比，还尚在在起步阶阶段，体体现在以以下几点点：没有成熟熟、系统统的统计计数据租赁价格格浮动很很大，用用市场发发达城市市通用的的“元月.平方米米”指标来来衡量，往往同同类楼盘盘租赁价价格差距距都会很很大。因因为在芜芜湖由于于市

43、场需需求结构构的原因因，越是是大面积积物业的的租赁，价格相相比中小小面积物物业会有有大幅度度下降，所以误误差会比比较大。目前城中中板块由由于城市市功能发发展相对对比较成成熟，租租赁价格格具有更更强的合合理性，而城南南板块属属于新区区，在城城市建设设、人口口导入、配套设设施方面面还存在在一定差差距，所所以租赁赁价格还还比较低低，而随随着城市市化进程程的加快快，城南南板块的的价格上上扬空间间将得以以看好。根据实地地调研，芜湖住住宅、写写字楼与与配套商商业租赁赁价格数数据如下下：表表格 * 年分分区、分分物业类类型租赁赁价格介介绍板块楼盘租赁价格格范围（元平平方米月）城中板块块中高档住住宅中低档住住

44、宅传统办公公楼（如如和平大大厦、三三泰大厦厦、金鼎鼎大厦等等）新建高档档写字楼楼（如镜镜街、侨侨鸿国际际商城）以上，部部分如镜镜街中某某些单元元可以达达到商铺一层外外街城南板块块住宅商铺一层外外街工业厂房房根据以上上数据可可知，由由于城南南目前尚尚未有可可以参考考的办公公楼案例例，而城城中传统统办公楼楼与新建建高档办办公楼价价格差距距也比较较大，由由于*动动漫科技技园地块块属于工工业用地地，办公公楼建设设也不以以甲级写写字楼的的标准，根据未未来发展展的趋势势，其价价格体系系的设计计可以参参考工业业厂房与与城中传传统办公公楼的价价格。 芜湖大大商业市市场解读读近几年来来，芜湖湖一批大大型商业业地

45、产项项目纷纷纷亮相，商业地地产业在在日益繁繁荣的同同时也呈呈现出竞竞争加剧剧的格局局。随着着侨鸿国国际、沃沃尔玛、和平国国际等大大型商业业企业的的相继入入驻，芜芜湖原有有的以中中山路为为中心的的商业格格局被打打破，商商业零售售业的竞竞争日趋趋激烈，一个多多元化、多层次次的商业业地产市市场正在在形成，根据实实地调研研，芜湖湖大商业业现状如如下：表表格 * 芜湖湖主要大大商业列列表商业类型型商业名称称营业面积积（万平平方米）百货零售售芜湖新百百大厦芜湖华亿亿购物中中心芜湖侨鸿鸿国际商商城专卖店大大卖场融汇中江江广场和平国际际商厦复合型商商业购物物中心、多功能能城市综综合体联盛商业业广场（包括酒酒店

46、、办办公、公公寓面积积）吉和城市市商业广广场（包括酒酒店、办办公、公公寓面积积）华强城市市广场复合型文文化艺术术特色主主题商业业旅游步步行街金科.小小九华超市沃尔玛乐购欧尚可以看到到，几年年来芜湖湖大中型型商业发发展速度度相当迅迅猛，开开发量已已经赶上上先前二二十年开开发建设设的总量量，新建建商业主主要还是是集中在在镜湖区区，弋江江区作为为未来主主要人口口导入的的区域，目前商商业仍以以配套商商业为主主，并没没有大商商业项目目入驻，亩意向向地块作作为集居居住、商商业于一一体的综综合地块块，规划划有较大大的商业业体量，可以考考虑引入入大商业业业态作作为该区区域重要要的商业业形态之之一。 芜湖高高校

47、资源源解读由于本项项目与亩亩意向地地块均位位于芜湖湖高校园园区附近近，对高高校园区区的分析析将有助助于对项项目未来来重要的的受众群群体之一一高校学学生的相相关情况况与数据据进行掌掌握，有有助于项项目项目目操作实实施的全全程把握握。目前，芜芜湖高校校园区已已经入驻驻以安徽徽师范大大学为代代表的所所高校，其中四四所本科科院校，主要情情况如下下：表表格 * 芜湖湖高校列列表（资料来来源：各各大高校校网站）学校名称称在校人数数（万人人）主要专业业方向安徽师范范大学综合类安徽工程程科技学学校机电、纺纺织皖南医学学院医学、药药学安徽商贸贸职业技技术学院院商贸、财财会、法法律、旅旅游安徽中医医药高等等专科学

48、学校医学、药药学、护护理芜湖职业业技术学学院机械、数数控、电电气安徽信息息技术职职业学院院计算机应应用、应应用电子子安徽机电电职业技技术学院院机电、汽汽车、数数控根据上表表可知，芜湖高高校在校校人数已已经接近近万人，专业覆覆盖从传传统工业业技术到到计算机机、信息息与商贸贸，已经经成为芜芜湖最重重要的人人才源头头，同时时也构筑筑了芜湖湖重要的的消费力力量之一一。第四章 动漫产产业发展展分析 年第三三产业投投资态势势与趋势势近几年，随着能能源、重重化工与与装备制制造业的的高速发发展，带带来了固固定资产产投资的的高速增增长，使使投资需需求对经经济增长长的拉动动作用进进一步增增强，作作为一个个经济高高

49、速发展展中的国国家，投投资驱动动是经济济增长的的主要动动力，具具有其他他因素不不可替代代的作用用。虽然从总总体规模模与发展展水平而而言，国国内第三三产业还还处在一一个相对对较低的的水平；从第三三产业行行业构成成上，仍仍以传统统商业服服务业为为主，基基础性的的第三产产业和新新兴第三三产业如如、通讯讯、金融融保险、信息、咨询、科技等等行业依依然发育育不足。年第三产产业各行行业固定定资产投投资增长长率排序序如下:表表格 * 年第第三产业业各行业业固定投投资增速速排名（资料来来源：中中国企业业投资分分析报告告（年版版）年投资增增长率排排序年投资增增长率排排序住宿和餐餐饮业住宿和餐餐饮业租赁和商商业服务

50、务业租赁和商商业服务务业居民服务务和其他他服务业业批发和零零售业交通运输输、仓储储和邮政政业卫生、社社会保障障和社会会福利业业房地产业业居民服务务和其他他服务业业文化、体体育和娱娱乐业文化、体体育和娱娱乐业批发和零零售业科学研究究、技术术服务和和地址勘勘探业水利、环环境和公公共设施施管理业业交通运输输、仓储储和邮政政业公共管理理和社会会组织水利、环环境和公公共设施施管理业业卫生、社社会保障障和社会会福利业业房地产业业信息传输输、计算算机服务务和软件件业公共管理理和社会会组织金融业教育科学研究究 、技技术服务务和地址址勘查业业金融业教育信息传输输、计算算机服务务和软件件业由上表可可以获知知，文化

51、化、体育育和娱乐乐业在年年与年的的增速都都在第三三产业各各个子行行业中排排名靠前前，超过过了近几几年备受受市场关关注的金金融业与与计算机机软件行行业，显显示了文文化产业业强大的的发展潜潜力。相比于传传统的服服务业，文化产产业一直直以来受受国家政政策限制制与区域域壁垒影影响比较较大，而而年月日日国务院院下发关于加加快发展展服务业业的若干干通知，针对对非公有有制经济济进入服服务业提提出了“三个凡凡是”，即凡凡是法律律法规没没有明令令禁入的的服务领领域，都都要面向向社会资资本开放放；凡是是向外资资开房的的领域，都要向向内资开开放；进进一步打打破市场场分割和和地区封封锁，推推进全国国统一开开放、竞竞争

52、有序序的市场场体系建建设，各各地区凡凡是对本本地企业业开放的的服务业业领域，应全部部对外地地企业家家开放。这为文文化产业业的发展展带来了了全新的的机遇，具有强强烈创新新意识与与探索精精神的民民营资本本的进入入，产业业链的完完善与延延伸，全全国性大大市场的的战略构构建，都都为文化化产业的的发展前前景作了了良好的的铺垫，顺应当当代社会会逐步由由产品经经济时代代、服务务经济时时代过渡渡到体验验经济时时代，满满足大众众对更高高层次的的精神文文化产品品的需求求。 动漫产产业总体体发展态态势与市市场前景景展望 动漫产产业发展展概况中国近些些年提出出的“动漫”产业的的概念，是对西西方国家家近百年年来发展展起

53、来的的漫画、动画、游戏、电影动动画等等等产业的的整体的的概括性性描述，在英文文中最接接近的相相对应单单词是“”。因因此，“动漫产产业”准确的的定义是是“动画和和漫画产产业”，涉及及的领域域有以下下方面：传统绘绘画艺术术、雕塑塑艺术、手工动动画、泥泥塑动画画、影视视制作、音效制制作、广广告策划划、科学学仿真、计算机机模拟、计算机机图形学学、计算算机游戏戏、科幻幻小说、神话小小说、报报刊连环环画、动动画短片片、动漫漫教材、影视发发行、音音乐发行行、玩具具设计、礼品发发行等等等。国务院院办公厅厅转发财财政部等等部门关关于推动动我国动动漫产业业发展若若干问题题意见的的通知中对动动漫产业业的内涵涵表述为

54、为：是指指以“创意”为核心心，以动动画、漫漫画为表表现形式式，包含含动漫图图书、报报刊、电电影、电电视、音音像制品品、舞台台剧和基基于现代代信息传传播技术术手段的的动漫新新品种等等动漫直直接产品品的开发发、生产产、出版版、播出出、演出出和销售售，以及及与动漫漫形象有有关的服服装、玩玩具、电电子游戏戏等衍生生产品的的生产和和经营的的产业。由此看看，动漫漫产业包包括创作作、制作作媒体传传播产品品的产业业和设计计生产与与动漫相相关的周周边或衍衍生产品品的产业业。动漫产业业指以原原创动画画片及原原创卡通通形象及及品牌为为核心。数字时时代的到到来促使使动画、漫画和和游戏形形成三位位一体的的新格局局。动漫

55、漫与电影影、电视视、出版版、音像像业、衍衍生品互互相渗透透与融合合，形成成动画产产业链。 国内动动漫产业业发展现现状分析析国内在年年提出大大力发展展动漫产产业，年年来，通通过促进进动画业业与投资资业等各各方面的的合作，推动了了动漫产产业链的的建设和和延伸。年到年年，国内内动画总总产量仅仅为万分分钟，而而年一年年的产量量就增长长到万分分钟，年年年产量量为万分分钟，年年全年总总量超过过万分钟钟。年月月至月初初，国产产动画的的产量达达到万分分钟，大大大超过过去年同同期水平平。图图表 * 年至至年动画画产量与与增速图图（数据来来源：华华经视点点年至年年中国动动漫产业业前景展展望与市市场预测测报告）动漫

56、产业业价值链链分析动漫产业业价值链是指通通过“漫画动动画周边边产品”形成的的一条可可以创造造经济利利润的路路径，如如下图所所示，是是国际主主流遵循循的模式式。图图表 * 国际主主流动漫漫产业价价值链演演示图而在国内内，由于于动漫产产业尚处处于初步步发展阶阶段，国国外成熟熟的产业业发展价价值链尚尚无法覆覆盖到各各个产业业环节之之中。目目前，漫漫画的自自身已经经有一条条小的赢赢利模式式，就是是：“漫画创创作出版版读者”来赚取取利润，依靠出出版物基基本能够够回收投投资成本本。相对对而言，“动画原原创动画画加工衍衍生品制制售”这条价价值延伸伸路径，由于受受限于国国内动漫漫产业整整体发展展层次，近几年年

57、虽然已已经得到到了很大大的发展展，但离离成熟阶阶段还有有很大的的距离。 国内动动漫产业业发展环环境分析析 经济环环境动漫产业业具有消消费群体体广、市市场需求求大、产产品生命命周期长长和高成成本、高高附加值值、高国国际化等等特点，是开发发潜力巨巨大的新新兴文化化产业。动画产产业及衍衍生产品品包括电电影、电电视、音音像、出出版、广广告、旅旅游、教教育、食食品、服服装、文文具、玩玩具、通通讯、网网络、数数字娱乐乐以及相相关的附附属产品品，覆盖盖面特别别大。动动漫产业业的兴盛盛实际上上与国家家的经济济发展程程度密切切相关。中国近近年兴起起的动漫漫热，实实际上是是上世纪纪以来中中国经济济持续发发展在文文

58、化领域域里的折折射。 消费环环境随着国内内经济高高速发展展，人民民生活水水平不断断提高，广大人人民群众众特别是是青少年年，对创创意性、时尚性性强的高高品位动动漫文化化、动漫漫产品需需求越来来越大。目前，国内约约有 亿亿的动漫漫影视产产品消费费群，各各电视台台国产动动画年需需要量为为万分钟钟。按国国家规定定的全国国省级、副省级级电视台台三年内内全部开开通少儿儿频道的的要求，到年，全国电电视台每每天需要要分钟、全年需需要万分分钟的动动画节目目，国产产动画产产业年产产值将在在亿元人人民币以以上，映映射出国国内动漫漫产业庞庞大的消消费市场场和巨大大的发展展空间。 政策环环境年月，国国家广电电总局颁颁发

59、关关于发展展我国影影视动画画产业的的若干意意见，对国产产动画片片的播出出数量、所占比比例和播播出时段段作了硬硬性规定定，如国国产动画画片在每每季度播播出的的的动画片片总量中中不少于于，凡凡电影、电视剧剧频道在在：至：播出分分国产动动画片，可在黄黄金时段段加播秒秒广告，而播出出分钟或或分钟以以上，可可在黄金金时段加加播秒广广告；年年初，国国务院专专门开会会研究动动漫产业业发展问问题，形形成了国务院院动漫产产业扶植植政策有有关问题题的会议议纪要，年月月国务院院办公厅厅转发了了财政部部等十部部门关关于推动动我国动动漫产业业发展的的若干意意见。根据广电总总局关于于进一步步规范电电视动画画片播出出管理的

60、的通知的相关关规定，自年月月日起，全国各各级电视视台所有有频道在在每天时时时之之间，均均不得播播出境外外动画片片和介绍绍境外动动画片的的资讯节节目或展展示动画画片的栏栏目。以以上政策策都彰显显了国家家大力扶扶植和发发展动漫漫产业的的决心。 国内动动画产业业发展面面临的问问题与挑挑战相对于英英美日韩韩等国家家，国内内动漫产产业起步步晚、规规模小，还处于于发展的的初级阶阶段，虽虽然国内内动漫产产业已经经初步搭搭建起了了一条从从内容制制作、出出版发行行、品牌牌授权到到文具玩玩具等衍衍生产品品开发的的产业链链条，但但由于内内容、渠渠道、终终端消费费方面的的原因，并没有有形成真真正意义义上成熟熟稳定、可