房地产估价师考试5年真题合集-2021年

1、房地产估价师考试5年真题合集-2021年房地产开发经营与管理第一章房地产投资及其风险第一节投资与房地产投资投资的概念概念投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物， 经营某项事业的经济行为理解（三个角度）通俗角度投资就是用钱来获取更多的钱金融角度投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为经济角度投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为投资的分类（四种分类）投资的特性（四特性）投资是一种经济行为投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）投资目的是获取收益投资具有风险性房地产投资的分类（三种分类）【201

2、7 年真题】房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）的不同进行划分的。 A.物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产业经济活动类型正确答案D答案解析本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。参见教材 P4。【重点难点】不同投资主体的投资目的显著差异投资主体投资目的政府投资和非盈利机构社会效益环境生态效益企业和个人经济效益居住物业投资内涵主要类型特点供人们生活居住的房地产公共住房廉租住房（低收入

3、家庭出租）经济适用住房（低收入家庭出售）限价商品住房（中等收入家庭出售）公共租赁住房（中等收入家庭出租）商品住房普通住宅高档住宅公寓别墅自用或出租，投资风险小商业物业投资内涵主要类型特点指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产写字楼零售商业用房出租公寓1.开发出售的模式越来越缺乏生命力，而开发持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势 2.收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投 资。收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关 3.商用物业交易涉及资金量大，常在机构投资者之间进行4.位置对此类物业有特殊的重要性工业物业投资内涵主要类型特点为人类生产活动提供空间工业厂房仓储

4、用房高新技术产业用房研究与发展用房可开发销售，也可开发持有出租经营重工业厂房设计特殊，不容易转手交易高新技术产业与研发用房适应性较强轻工业厂房介于两者之间酒店和休闲娱乐设施投资内涵主要类型特点为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资酒店休闲度假中心康体中心赛马场高尔夫球场本质上属于商业物业投资运营管理很重要，所以在开发阶段，未来运营管理的团队就会介入特殊物业投资内涵种类特点指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产加油站飞机场车站桥梁码头公路这类房地产交易少，多属长期投资靠经营活动收益回收投资并获利【典型例题】特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业。（）

5、正确答案答案解析本题考查的是房地产投资概述。特殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。参见教材 P6。【关注点】房地产投资按照区域分类分类特点一线城市和热点二线城市由于供给不足导致的价格上涨压力非常大普通二线城市和大部分三四线城市面临需求不足、供给过剩的去库存压力【关注点】境外房地产投资的规模 280 亿美元项目内容境外投资目的地（前三位）美国、中国香港和英国境外投资物业类型排序写字楼、酒店、工业、商业零售、居住物业【典型例题】我国目前的房地产市场，是在普通的二线城市存在供不应求的状况，所以存在价格上涨的压力。 （）正确答案答案解析本题考查的是房地产投资

6、概述。普通二线城市和大部分三四线城市，面临需求不足、供给过剩的去库存压力。参见教材 P6。房地产投资的特性（8 大特点）序号特性解析1区位选择异常重要房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性区位包括具体位置和宏观区位（决定其收益水平和升值潜力）2适于进行长期投资土地不会毁损，建筑物具有耐久性，所以适合作为长期投资3需要适时的更新改造投资投资者通过及时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位如写字楼增加网络通讯服务、购物中心改善环境、增加商品展示空间公寓内增加洗衣房等4易产生资本价值风险（价值难以判断）异质性使每宗房地产的价值不可能一致，对其市场价值和投资

7、价值的判断是困难的由于投资者眼光、能力和经验的不同，导致相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值5变现性差（流动性差）由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的能力差6易受政策影响房地产容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响7依赖专业管理开发、经营等各环节均需专业技术与服务8存在效益外溢和转移房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响如地铁的建设引起周边楼盘价格上涨，小区旁建造纸厂使房产跌价等典型案例【2016 年真题】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。A.用途广泛性B.异质性弱流动性长寿命性正确答

8、案B答案解析本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。参见教材 P8。【2016 年真题】对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（）正确答案答案解析本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。参见教材 P8。【2015 年真题】房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（）。异质性用途广泛性C.类型多样性D.弱流动性正确答案A答案解析本题考查的是房地产投资概述

9、。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。参见教材 P8。【2015 年真题】房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）。A.需要适时的更新改造投资B.易受政策影响C.依赖专业管理D.适于短期投资E.变现性差正确答案ABCE答案解析本题考查的是房地产投资概述。选项D 错误，房地产适于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。参见教材 P78。【重点难点】两个寿命

10、概念概念开始时间终止时间经济寿命地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期（即净收益大于零的持续时间）从地上建筑物竣工之日开始出租经营收入大于运营费用自然寿命从地上建筑物竣工之日开始到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证安全使用为止的持续时间【重点难点】自然寿命与经济寿命的关系一般自然寿命要比经济寿命长（有空置的情况）可以通过对建筑进行更新改造，延长其自然寿命，从而获得几个经济寿命房地产投资追求项目全寿命周期利益最大化第二节房地产投资的形式和利弊房地产投资的分类（2+3）分类内涵子分类直接投资投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作开发投资买土地置业投资买已建

11、成的房地产间接投资投资者将资金投入有价证券，不需要直接参与房地产开发经营工作投资房地产股票或债券股票+债券投资房地产信托基金信托购买住房抵押支持证券抵押支持证券【典型例题】下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。A.购买房地产股票B.购买商铺购买房地产债券购买住房抵押支持证券正确答案B答案解析本题考查的是房地产直接投资。选项 ACD 均属于房地产间接投资。参见教材 P1013。房地产开发投资和置业投资类型内涵性质开发投资从取得土地使用权开始搞开发建设通过转让获得开发利润属于中短期投资形成市场上的增量供给置业投资买已建成的房地产出租或者转售获利可以是增量房地产（新房），也可以是存量房地产

12、（旧房）机构投资者的置业投资选择机构投资者类型置业投资对象投资特点缺乏投资经验又具有低风险偏好购买价格高的投资者购买黄金地段的优质成熟物业收益水平低风险小具备投资管理经验的投资者购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业初始价值和初始收益水平低增值潜力大转售收益大【2017 年真题】下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。A.开发商品住宅B.开发工业厂房购买优良区位的新竣工物业购买繁华区域的成熟物业正确答案C答案解析本题考查的是房地产直接投资。具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平

13、较低，但物业价值和收益能力逐步提升。参见教材 P11。投资房地产投资信托基金投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人，是一种基于信任的委托投资关系。房地产信托的收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东。【重点难点】REITS 的优势与类型优势内涵收益相对稳定收益主要来源于所拥有的物业的经常性租金收入一般高于股票收益流动性好可以在证券交易所交易【重点难点】REITS 的类型（三大类） 混合型基金，抵押型基金，权益型基金5.住房抵押支持证券把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分

14、散风险的目的银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司，该公司再将债权转化为证券出售给投资者购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资收益6.房地产投资的利与弊（四利三弊）项目内容四利相对较高的收益水平（高于储蓄、股票、债券）易获得金融机构的支持（房地产是可靠的抵押物）能抵消通货膨胀的影响（房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率）提高投资者的资信等级（拥有房地产是实力的最好证明）三弊投资数额巨大投资回收期较长需要专门的知识和经验【2016 年真题】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。A.房地产投资更易变现 B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收

15、益更高 D.房地产能保值增值正确答案D答案解析本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有收益、保值、增值和消费的特性。参见教材 P10。【2015 年真题】房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。A.存在效益外溢和转移 B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级正确答案C答案解析本题考查的是房地产投资的利弊。由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投

16、资又是有效的保值手段。参见教材 P14。第三节房地产投资的风险风险的相关概念风险未来获得预期收益可能性的大小风险收益实际收益超出预期收益，增加部分称风险报酬风险损失实际收益低于预期收益风险的度量【解题思路与方法】如何比较风险的大小第一步，计算出两物业的价值的期望值。（加权平均值）第二步，计算出两物业的标准差。第三步，如两物业期望值相同，则直接比标准差即可，标准差小的风险小。第四步，如两物业期望值不同，需计算标准差与期望值之比，该比值小的那个风险小。【典型例题】甲、乙物业 2016 年 10 月的价值均为 1100 万元。预计 2017 年 10 月甲物业的价值为 1200万元和 1000 万元

17、的可能性均为 50%，乙物业的价值为 1300 万元和 900 万元的可能性也均为 50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大甲、乙物业的投资风险相同难以判断甲、乙物业的投资风险大小正确答案B答案解析第一步：计算两物业的期望值（加权平均值） 甲物业的期望值120050%100050%1100乙物业的期望值130050%90050%1100 第二步：计算两物业的标准差另一种解法：带有技术含量的定性分析1200 和 1000 与 1100 的偏差，一定比 1300 和 900 比 1100 的偏离程度小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。房地产

18、投资风险的内涵（四方面）投入资金的安全性期望收益的可靠性投资项目的变现性资产管理的复杂性房地产投资风险的分类（9+6）系统风险（9 个）个别风险（6 个）内涵又称不可分散风险或市场风险对所有项目均产生影响投资者无法控制，也无法通过投资组合来分散、抵消仅对市场内个别项目产生影响投资者可以控制通货膨胀风险收益现金流风险未来运营费用风险资本价值风险机会成本风险时间风险持有期风险市场供求风险周期风险种类变现风险利率风险汇率风险政策风险政治风险或然损失风险房地产投资的系统风险序号风险名称内涵1通货膨胀风险（购买力风险，钱不值钱了）购买力降低给投资者带来的风险其实质是通货膨胀导致未来收益的价值下降2市场供

19、求风险供求关系的变化会造成房地产价格的波动与租金水平的变化房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多【重点难点】如何规避通货膨胀风险以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险越大，实际上承担了本应由承租人承担的风险投资者通过适当调整其要求的最低收益率来降低风险对实际收益率的影响程度（调高）【典型例题】整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要比当地市场环境变化造成的影响大（）正确答案答案解析本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。参见教材 P19。序

20、号风险名称内涵3周期风险房地产市场的周期波动给投资者带来的风险房地产市场周期波动分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段美国房地产市场周期为 1820 年香港房地产市场周期为 78 年日本房地产市场周期为 7 年4变现风险指急于将房地产兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险（跳楼价的损失）5利率风险利率调升对房地产投资的影响可采用固定利率贷款来抵御该风险，实质上是把利率风险转嫁给金融机构【重点难点】利率调升对房地产投资的影响折现率提高，折现后的价值变小，导致房地产实际价值的折损加大投资者的债务负担，导致还贷困难，抑制房地产需求，导致价格下降【2017 年真题】利率调升对房地产投资产生的

21、影响有（）。A.导致房地产实际价值折损B.增加收益现金流C.加大投资者融资成本D.增加市场供给E.抑制市场投资需求正确答案ACE答案解析本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。参见教材P19。序号风险名称内涵6汇率风险指经济主体在持有或运用外汇的经济活动中，因汇率变动而蒙受损失的可能性在境内进行房地产开发投资的过程中使用了外币资金（境外融资）境内房地产企业去境外投资7政策风险8政治风险9

22、或然损失风险指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失可以通过保险将风险部分转移给保险公司，也可以通过租约将部分风险转移给承租人房地产投资的个别风险（6 类）序号风险名称内涵1收益现金流风险项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险（收入低了）2未来运营费用风险物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险（费用高了）3资本价值风险即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。（收益不变，但由于折现率或报酬率变化，资本价值变化了）4机会成本风险也称比较风险，投资该项目而失去了投资其它项目的机会，失去了相应的可能收益5时间风险（时机与时间）房地产投资中与时间

23、和时机选择因素相关的风险。不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等6持有期风险（持有时间）与房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越大【重点难点】注意利率风险和资本价值风险利率是收益率的重要决定因素，但不是唯一利率风险是系统风险，资本价值风险是个别风险【2017 年真题】下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。A.收益现金流风险B.市场供求风险 C.通货膨胀风险D.利率变动风险正确答案A答案解析本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投资中的

24、个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有其风险。参见教材 P21。风险对房地产投资决策的影响投资者特点投资目的投资对象收益型承受低风险低收益水平的长期投资者获得稳定租金收益进入稳定期的收益性物业收益加增能承受中等风险和收益水平物业租金收益物业增值收益未进入稳定期或刚刚竣工的收益性物业值型机会型承受较大投资风险，期望获得高收益【2017 年真题】按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。A.金融投资型B.收益型C.实物投资型D.机会型E.收益加增值型正确答案BDE答案解析本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。按照风

25、险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。参见教材 P23。【2016 年真题】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（ ）。A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资正确答案C答案解析本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。参见教材 P23。项目内容主要论点不要把鸡蛋放在一个篮子里原理在相同的宏观经济环境下，不同投资项目的收益及风险不同。把适当的项目组合起来可以减小风险目的固定的

26、预期收益率下风险最小在可接受风险水平下收益最大化具体方法地区分布时间分布项目类型分布第四节风险与投资组合1.投资组合理论，【重点难点】通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险无法规避。【2015 年真题】为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个（）。A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度正确答案A答案解析本题考查的是投资组合理论。为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。参见教材 P24。【2015 年真题】下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。A.持有期风险B.时间风险 C.周期风险D.机会成本风险正确答案C答案解析本题考查的是投资组合理论。该题转换为，哪些是系统风险，哪些是个别风险。通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险无法规避。参见教材 P26。【重点难点】市场风险系数及预期投资收益率资产预期收益率无风险资产收益率市场风险系数（平均收益率无风险资