XMGJ-TZ-SC001产品定位策划程序文件

1、编号：XXMGJJ-TZZ-SC0001版号：220066产品定位位策划程程序编制日期审核日期批准日期修订记录录日 期期修订状态态修改内容容修改人审核人批准人产品定位策划程序文件编号：XMGJ-TZ-SC001版号：2006 第 PAGE 11页 共 NUMPAGES 11页生效日期：2006-8-11. 目目的根据公司司项目经经营决策策，完成成项目的的市场定定位、产产品建议议。2. 适适用范围围适用于地地产项目目土地购购买决策策之前及及完成购购买决策策之后两两个阶段段：土地地购买决决策之前前，通过过市场调调研和分分析，确确定产品品定位，以便为为土地购购买决策策提供数数据支持持；完成成购买决决

2、策之后后，再次次通过市市场深入入研究，确定项项目市场场定位和和产品形形态、产产品主题题和建设设指标的的工作。3.术语语和定义义市场定位位：明确确项目目目标消费费群体并并知悉群群体特征征；产品形态态：项目目类型选选择，确确定项目目究竟为为普通住住宅，还还是写字字楼或商商场等。产品主题题：项目目设计主主题选择择，与产产品形态态相关，指具体体产品形形态的细细分；例例如：住住宅可以以按建筑筑特征进进行高、中、低低档或高高层、小小高层、多层区区分。建设指标标：项目目各类型型物业建建设量的的数据指指标和比比例关系系。职责区域公司司4.1.1.负负责区域域公司拓拓展项目目初步步产品建建议书及产产品建议议书的

3、的编写；4.1.2.负负责区域域公司拓拓展项目目的市场场研究、市场定定位、产产品配比比以及价价格建议议；4.1.3.负负责区域域公司拓拓展项目目初步步产品建建议书及产产品建议议书向向总公司司（投资资管理部部）的报报审；4.1.3.负负责区域域公司拓拓展项目目项目目初步规规划设计计、项目成成本测算算、项目经经济指标标测算的编制制。投资管理理部4.2.1.总公司司拓展项项目：负负责初初步产品品建议书书及产品建建议书的编写写；4.2.2.总公司司拓展项项目：确确定项目目市场研研究、市市场定位位、产品品配比以以及价格格建议；4.2.3.负负责组织织评审区区域公司司拓展项项目初初步产品品建议书书及产品建

4、建议书。技术管理理部4.3.1.总总公司拓拓展项目目：根据据初步步产品建建议书做出项目初初步规划划设计；4.3.2.区区域公司司拓展项项目：组组织评审审项目目初步规规划设计计。成本管理理部4.4.1.总总公司拓拓展项目目：根据据初步步产品建建议书做出项目成成本测算算；4.4.2.区区域公司司拓展项项目：负负责评审审区域公公司项项目成本本测算。财务管理理部4.5.1.总总公司拓拓展项目目：根据据初步步产品建建议书做出项目经经济指标标测算；4.5.2.区区域公司司拓展项项目：负负责评审审区域公公司项项目经济济指标测测算。总公司领领导层4.6.1.批准初步产产品建议议书及及产品品建议书书；4.6.2

5、.做出进进行临时时性修正正调研计计划的决决定。工作程序序投资管理理部或区区域公司司提供项项目前期期土地信信息后，总公司司营销主主管经理理或区域域公司组组织进行行初步产产品建议议。项目目前期土土地信息息是本阶阶段产品品策划的的参照前前提。责任单位位编制产品建建议书编编写工作作计划5.2.1.总公司司拓展项项目：投投资管理理部市场主主管负责责组织编制制产品品建议书书编写工工作计划划，经经部门主管经理批批准后，由市场场主管负负责组织织实施；区域公司司拓展项项目：由由区域公公司组织织编制产品建建议书编编写工作作计划；5.2.2.产品品建议书书编写工工作计划划采用用时间列列表的形形式，列列出相关关工作的

6、的要素、主要调调研所针针对群体体、调研研地点、以及相相应的时时间、方方式等调调研安排排；5.2.3.计划必必须保证证包括初步产产品建议议书要要求的全全部要素素内容得得到明确确结果；5.2.4.部门主管经理或区区域公司司总经理理可根据据情况做做出进行行修正、补充和和确认工工作计划划、时间间安排、工作内内容的决决定，由由相应市市场主管管负责组组织实施施市场调调研工作作。产品建议议工作准准备5.3.1.产品品建议书书编写工工作计划划经审审核批准准后，投资资管理部部或区域域公司市市场主管管组织进进行调研研准备，并与工工作有直直接关系系的公司司内部门门或外单单位进行行协调和和沟通；5.3.2.工作展展开

7、前，投资管管理部或或区域公公司市场场主管应应组织本本组成员员准备以以下文件件：其他定位位支持性性或依据据性文件件，包括括手册、程序文文件、产品建建议书编编写作业业指引；相关部门门、过程程或活动动的过往往优秀报报告以及及不合格格报告和和纠正措措施报告告；5.3.3.工作展展开前，投资管管理部或或区域公公司市场场主管应应组织营营销组成成员编写写调查表表；5.4.市场场调研报报告与与初步产产品建议议书的的编写5.4.1.根据产品建建议书编编写工作作计划，投资资管理部部或区域域公司实实施关于于目标客客户群体体、产品品主题、产品形形态和产产品各建建设指标标的调研研；5.4.2.每次调调研完成成后，必必须

8、提交交一份高水水平的市场调调研报告告。市市场主管管负责审审核并保保证调研研报告的的正确性性和完整整性；5.4.3.调调研报告告内容应应包括：调研的目目的和范范围；调研组成成员；调研日期期；调研所依依据的文文件；调研结果果表述；调研结果果分析、小结；调研不合合格项的的统计分分析；调研活动动的有效效性的结结论性意意见。5.4.4.市场主主管针对对调研中中的表述述和结论论性意见见，组织织分析，制定并并提出修修正性措措施，将将最终实实施结果果填写在在市场场调研报报告中中，反馈馈给部门门主管经理或区区域公司司总经理理；5.4.5.按产产品建议议书编写写工作计计划要要求的时时间和工工作内容容完成之之后，由

9、由投资管管理部或区域域公司组组织编写写初步步产品建建议书；5.5.初步步产品建建议书的审批批5.5.1.总公司司拓展项项目：初步产产品建议议书经经投资管管理部策策划主管管审核修修正，部部门主管管经理确确认后，提交总总公司分分管副总总经理和和总经理理审核批准准；5.5.2.区域公公司拓展展项目：初步步产品建建议书经区域域公司策策划主管管审核修修正，区区域公司司总经理理确认后后，报送送总公司司投资管管理部组组织评审审，并报报总公司司主管副副总经理理和总经经理审核核批准；5.6.项目目可行性性报告的编写写与审批批5.6.1.总公司司拓展项项目：a)经总总公司领导导审核批批准后，初步步产品建建议书由投

10、资管管理部向向技术管管理部、成本本管理部、财务管管理部提提交，同同时供技技术管理理部进行项目初初步规划划设计，成本本管理部进进行项项目成本本测算，财务务管理部编编写项项目经济济指标测测算；b)项项目初步步规划设设计、项目目成本测测算和和项目目经济指指标测算算完成成后，经经过总公公司领导导层阶段段参与审审核批准准后，提提交投资资管理部部，由投投资管理理部组织织完成项目可可行性报报告，并报总总公司领领导层审审核评估估批准。5.6.2.区区域公司司拓展项项目：a)初初步产品品建议书书经总总公司评评审并报报总公司司领导层层批准后后，由区区域公司司进行项项目初步步规划设设计和成本财财务指标标测算，经总公

11、公司各对对口管理理部门审审核后，区域公公司组织织编写产品建建议书和项项目可行行性报告告，报报投资管管理部组组织评估估，提交交总公司司领导层层审核批批准。5.6.3.项目目可行性性报告经总公司领导导层最后后审核批批准，并并通过董董事会论论证后，投资管管理部或或区域公公司按计计划与土土地方沟沟通，完完善拿地地前准备备工作。5.7.产品品建议书书的编编写与审审批5.7.1.土地使使用权取取得后，责任单单位对市市场及客客户情况况再次进进行深入入研究，准确定定位客户户群体，明确推推广主线线及上市市节奏等等，完成成产品品建议书书，同同时将前前期市场场研究资资料转交交项目部部（公司司）销售售组。5.7.2.总总公司拓拓展项目目：投资资管理部部编写完完成产品建建议书后，经经主管经理理确认后后，上报报总公司分分管副总总和总经经理。5.7.3.区域公公司拓展展项目：区域公公司编写写的产品建建议书报送总总公司投投资管理理部组织织评审，并报总总公司分分管副总总和总经经理。5.8.项目目开发工工作计划划的编编写5.8.1.产品品建议书书经总公司投资资管理部部、技术术管理部部、成本本管理部部、财务务管理部确确认，总总经理批批准后，由项目部部或区域域公司编编写项项目开发发工作计计划。5.9.项目命命名5.9.1.完成以