房地产项目全面预算管理剖析

1、12N167房地产项目全面预算管理( 房地产项目开发企业的全面预算管理内容概要第部分:深入理解房地产开发企业的全面预算管理第一部分:深入理解房地产开发企业的全面预算管理第二部分:房地产企业如何实施全面预算管理第三部分:全面预算管理中的常见难题与解决途径 第一部分:深入理解房地产开发企业的全面预算管理预算-预算管理-全面预算管理预算的基本内容及全面预算管理的组织方式厘清易混淆的概念与误解房地产企业区别于其他行业的全面预算管理模式及特点房地产项目预算的确定过程3预算定义1:预算预算:是企业未来一定时期经营计划的数量表现形式,是“经营管理计划正式的、量化的、现形式是“经营管理计划货币化的表现【名词】

2、的表现”【名词】 4预算定义1:预算预算的内涵:经营目标-预算指标业务计划工作任务作任务管理措施5 定义2:预算管理预算管理预算管理:借助预算制度的推行,对企业经营管理活动进行事先规划、控制,并有效协调各部管理活动进行事先规划控制门,以达成既定的经营目标和战略目标。【管理活动/管理方法】 6 定义3:全面预算管理全面预算管理:是指以企业总体经营目标(如利润目标为导向,将企业的所有经营活动都纳入预算管理, 即对企业全体人员、全部业务全部过程部业务、全部过程实施基于预算的控制和管理。7全面预算管理的基本原则管理范围-全方位企业一切生产经营活动,包括项目开发、物业经营、投融资等;投资等实施方式程-全

3、过程通过预算的事前编制、事中执行与调整、事后考核,对各项经营活动的过程与结果控制;责任主体-全员企业所有人员参与,包括业务、管理、经营人员/部门; 8 第一部分:深入理解房地产开发企业的全面预算管理预算-预算管理-全面预算管理预算的基本内容及全面预算管理的组织方式厘清易混淆的概念与误解房地产企业区别于其他行业的全面预算管理模式及特点房地产项目预算的确定过程9 全面预算管理之四项核心预算内容业务预算(又称:经营预算、营业预算资本预算资金预算财务预算(又称:报表预算也有分为三类,把资金预算放入财务预算10 业务预算:反映预算期内企业可能形成现金销售预算销售收入收付的生产经营活动的预算。销售预算-销

4、售收入(销售收入,数量,单价生产预算产品规模及结构(开发项目,结转产品产品成本预算-开发成本(土地成本,前期费用,主体建安,室外设施,配套公建,开发间接体建安外设施配套公建开发间接费用预算-三项期间费用(财务、管理、营业费用其他业务预算非主营业务收支缴纳税金等其他业务预算:非主营业务收支,缴纳税金等11 资本预算:是企业对预算期内进行资本性投资活动的预算。权益性资本投资预算:为获得其他企业股权及收益分配权的资本投资或转让资本投资、股权及收益分配权的资本投资或转让资本投资收回股利;固定资产投资预算基建设备无形固定资产投资预算:基建、设备、无形资产等的投资及处置收入;债券投资预算:购买国债、企业债

5、券、金债券投资预算购国债企债券金融债券等的投资或转让债权收回本息。12 资金预算:是企业根据日常业务预算与资本支出预算所作的现金流入、流出的预算,进而企业可作出筹资方面的预算。其他业务现金流入:销售收入为主,其他业务、融资成本费用为主其他支现金流出:成本、费用为主,其他支出及投资 13 财务预算:以财务报表形式反映的预算成果。损益表:按照损益表的内容和格式编制的反映企业在损益表预算期内利润目标的预算报表资产负债表:按照资产负债表的内容和格式编制的综合反映预算执行单位期末财务状况的预算报表现金流量表:按照现金流量表的内容与格式编制的反映企业在预算期内现金流量状况目标的预算报表14 四项预算内容之

6、间的逻辑关系业务预算资本预算向下指导执行资金预算财务预算向上预期结果15案例某房地产开发企业的全面预算管理报表案例:某房地产开发企业的全面预算管理报表1.各项目开发里程碑计划2.销售计划-销售回款,结转收入业业务生产预算3.其他业务收入4.开发成本测算及支出计划收入务、 5.财务费测算及支出计划6.管理费测算及支出计划资本、资7.营销费测算及支出计划8.固定资产支出及土地收购测算及支出计划支出金预算9.预缴税测算及支出计划10.损益表1611.现金流量表财务/报表预算全面预算管理之组织方式企业内部形成的全面预算管理组织机构:内部形成多层级的面预算管织机构完整的层级(五级:决策机构、领导机构、管

7、理统筹机构、执行实施机构、监控机构基本的层级(三级:领导机构,统筹机构,实施机构全面预算决策组织-领导机构(决策、领导、监督职能全面预算管理组织-统筹机构(计划、组织、协调职能全面预算执行组织-实施机构(编制、执行、反馈职能17 例:某地产公司全面预算管理的组织机构图 董事会预算管理委员会董事长、CEO 、COO 、CFO预算领导小组CEO 、COO 、CFO 预算管理机构财务部(运营管理部、计划经 营部人力资源部总经办预算执行机构各部门、下属公司营部、人力资源部、总经办 18 全面预算管理的领导机构1.常设领导机构:委员会2.年度成立领导小组年度成立领导小组预算管理领导机构的职责审议通过预算

8、目标、预算政策和程序审定、下达正式预算根据需要审批调整或修改的预算制定相应的预算控制措施和激励制度仲裁有关预算冲突19 全面预算管理的统筹机构组成:跨部门的工作小组(各年变化,随架构调整固定部门牵头职责:1.起草、审议有关制度与标准,下发后培训;1起草审议有关制度与标准下发后培训;2.组织、协调各部门完成相应计划与目标的编制,有关辅导和预审3.跟踪预算执行,负责落实各业务信息反馈与指标的统计4.处理例外事件20对比:由某个部门统筹和跨部门工作组对比由某个部门统筹和跨部门工作组可能的部门:财务、运营部、总办、经营计划部、企管部【基于公司的组织架构与人力资源状况】对统筹部门的要求:1.具备协调的业

9、务背景和能力2.具备统筹的管理层级和职权(公司之间,部门之间3.人力、时间上的保证建议:初期或组织不稳定时,成立跨部门工作机构,有总牵头人;后期确定牵头机构,同时也可逐年成立跨部门虚拟团队以保证执行力立跨部门虚拟团队,以保证执行力。21 企业全面预算执行机构组成:各部门,下属公司职责:1.制定分管领域的经营计划、业务计划和目标2.学习掌握公司全面预算管理制度和应用工具3、按照全面预算管理编制计划完成预算表的编制并交财务(统筹机构审核同上级领导审核确认有关预算标4、同上级领导审核确认有关预算目标5、依据有关管理制度在业务活动之执行预算标准6、预算执行中本业务的台帐建立、数据统计与信息反预算执行中

10、本业务的台帐建立数据统计与信息反馈22 第一部分:深入理解房地产开发企业的全面预算管理预算-预算管理-全面预算管理全面预算管理体系的基本内容及组织方式厘清易混淆的概念与误解房地产企业区别于其他行业的全面预算管理模式及特点房地产项目预算的确定过程23 误解一:“预算就是财务预测”预测:基于市场趋势及业务规模等的判断,对未来经营数据的预期预算:具有执行意义的目标及为达成目标所作的行动计划关系预算是基于预测提出的对策性方案 关系:预算是基于预测提出的对策性方案、计划的数量表达; (例:制造业的预算,前提、计划、分到部门24 误解二:“预算管理纯粹是财务的工作”预算管理是企业经营管理的重要组成部分,它

11、与企业中其他业务管理如生产管理、销售管理、采购管理等必须共同作用、相互支持。预算管理的目标是团队的目标,包括业务、经预算管理的目标是团队的目标包括业务经营与管理等方面财务人员的作用:结合战略目标、综合各项计划,提供量化货币指标(预测指标及财务分析25 全面预算管理的作用简单的费用预算管理:年度费用控制是费简单的费用预算管理用控制的工具综合的全面预算管理:实现企业发展战略目标、长/短期经营目标;与经营活动关系更密切,计划内容更丰富,控制范围更广泛是战略管理的工具26 全面预算管理的作用:战略管理工具规划未来资源配置控制监督 全面预算管理过程就是:企沟通协调业经营目标业经营目标分分考核激励解、实施

12、、控制和实现的过27程 第一部分:深入理解房地产开发企业的全面预算管理预算-预算管理-全面预算管理全面预算管理体系的基本内容及组织方式厘清易混淆的概念与误解房地产企业区别于其他行业的全面预算管理模式及特点房地产项目预算的确定过程28全面预算管理的发展20世纪80年代后,企业全面预算管理趋于成熟,在国外成为现代企业的一种重要在国外成为现代企业的种重要管理方法。20年代全面预算管理进入国内并出现以世纪90年代全面预算管理进入国内,并出现以成本为导向的预算管理模式、以利润为导向的预算管理模式以销售收入为导向的预算管理模式算管理模式、以销售收入为导向的预算管理模式、以现金流量为导向的预算管理模式21世

13、纪,随着中国房地产业发展,众多房地产企业逐步引入全面预算管理以增强企业的竞争力业逐步引入全面预算管理,以增强企业的竞争力,规范内部管理:从粗放式到精细化、从单一产品、单项目开发到多种产品异地开发的集团型转29单项目开发到多种产品、异地开发的集团型转变房地产企业的全面预算管理管理特点开发周期长、产品单件性:由于客户需求多样、地域不同,市场/政策变化,经营的持续与均衡性难把握,预算同市场/政策变化经营的持续与均衡性难把握预算实现难度大资金需求与资源整合量大:作为资金密集型产业,对资金和资源的整合能力影响预算的执行专业协作要求高:房地产属综合学科且无固定模式,对各业务的统筹与协调要求高,而且是靠人为

14、不是机械控制过程30房地产企业的全面预算管房地产企业的全面预算管理管理现状没有不做预算的企业,但全面预算管理作好的很少全面性不够:大多局限于财务预测与核算系统性不强:不能统筹所有经营活动做法各异:行业管理粗放,无规范与标准没有把握房地产开发行业的特点业务根本原因:没有把握房地产开发行业的特点、业务活动与财务管理脱节,即项目管理与预算管理分离;31 房地产企业产品及经营特征关键特征:产品的生产和销售融于项目开发过程;企业的经营目标是通过各项目的开发实现的;因此在项目开发的业务和管理活动中必须结合经营目标“基于项目的全面预算管理”是房地产企业的全面预算管理模式32 基于项目的全面预算管理房产项开的

15、预算管,要房地产项目开发企业的全面预算管理,要求把项目运营与企业运营充分结合起来,即在项目开发和销售等业务活动中、不论是计划管理、盈利预测、成本费用控制、资金安排、绩效考核等方面,均贯彻从项目中“从项目中来,到项目中去”的原则,把预算目标落实到项目开发目标中,从而实现企业的经营计划与战略目标。33 基于项目的全面预算管理之目标对接清晰:项目开发目标结合企业总具体要求体经营目标(互为基础与前提计划综合协调:从项目开发计划到企业经营计划(生命周期与经营周期合理配置资源合理配置资源:统筹各项目对资源的占用与供给(资金、人员团队责任落实:组织与个人的绩效大多体现在项目的开发与管理中(过程中的专业协作要

16、求34现在项目的开发与管中专 对比分析:房地产项目管理与全面预算管理二者之区别:一个着眼于项目的开发目标与生个着发标生命期;另一个着眼于企业的战略目标与经营周期;项目是局部、企业是全局;期项目是局部企业是全局二者之联系:企业的全面预算以项目开发预算者之联系企业的全面预算以项发预算为基础,项目的计划、目标与资源运用服从于企业全面预算35 厘清几个概念:成本费用项目开发企业年度工程造价预算预算预算预算针对某项目对项目开发针对项目的对企业一定时的工程造价进行测算成本和/企业所有成本费开发全过程进行计划和期内的生产经营活动作出计【工程经济】用进行测算【财务核算】财务预测划与财务预测【企业经营管36【项

17、目管理】理】 第一部分:深入理解房地产开发企业的全面预算管理预算-预算管理-全面预算管理全面预算管理体系的基本内容及组织方式厘清易混淆的概念与误解房地产企业区别于其他行业的全面预算管理模式与特点房地产项目预算的确定过程37 房地产项目开发企业的全面预算管理包含两个层级的预算项目开发预算互为前提、互动调整企业年度预算 38 项目开发预算的内容【也叫项目经济测算,项目经营计划等】综合开发计划:产品、时间进度、成本费用销售项目成本费用、销售开发/盈利能力:动态及静态指标经营目资金预算:现金流入与流出标通过项目预算,明确项目开发目标,强调房地产项目开发的经营意识避免是盲目建设39目开发的经营意识,避免

18、是盲目建设 项目开发预算在项目前期的确定过程投资方向确立-准备看地前工作:编制业务筹划/项目拓展计划内容:明确拟进入的区域、时间、规划指标/产品类型、项目经营目标定位要求:保证项目投资方向符合战略和经营需要,为项目开发创造条件依据:战略规划、经营方向、年度投资计划/预算组织:公司最高层、战略部门、拓展部门40 项目开发预算在项目前期的确定过程项目立项评审-选择地块时工作:进行项目可行性研究,编制报告,进行评审内容:编制项目开发与经营的综合计划、测算有关经营性指标内容编制项目开发与经营的综合计划测算有关经营性指标要求:保证项目经营指标能满足公司的基本要求依据:公司项目评价核心指标及参考指标,项目

19、投资战略与经营定位组织评审方式:责任部门牵头,团队参与,正式审批41 项目开发预算在项目前期的确定过程项目策划评审获取项目土地后,准备开发前工作:编制经营策划书/启动报告,经评审,确定项目开发计划与目标内容:分析项目定位、优选产品组合、形成初步产品标准,相应调整拿地时的测算,确定项目开发目标;地时的测算确定项发标要求:满足甚至超过项目获取时预期的经营指标依据:可研阶段经营指标组织评审方式:责任部门牵头,团队参与,正式审批42 项目开发预算在项目前期的确定过程设计方案评定工作:选定设计方案-,据此形成正式的项目开发计划书,内容:依据性价比优选方案,制定产品标准,确定成本目标与总控进度计划要求:在项目开发计划书框架内实施产品开