房地产业与经济区域增长的关系研究-以青岛为例修改修改

1、 房地产业与经济区域增长的关系研究以青岛为例加入翻译成英文摘 要 近年来房地产是否与经济社会协调发展成为人们讨论最为热切的焦点之一。房地产和区域经济的协调关系研究也已成为一个重要课题。本文根据青岛经济区实际，着眼于房地产业的发展和区域经济协调这一目标，采用定性和定量、理论和实证相结合的研究方法，对青岛市房地产业和区域经济协调发展进行了较为全面深入的研究。本文由房地产的有关概念引出，对房地产业与经济增长的关系进行了理论的介绍和分析，进一步运用实证和数学模型对二者的关系进行了更深层次的分析。最后，为青岛房地产业和区域经济协能够长期稳定的协调发展提出建议。关键词：房地产业 区域经济 协调发展The

2、research of HYPERLINK app:ds:relation t relation between real estate industry and regional economic growthQing Dao as a case studyAbstract In recent years, real estate and whether the coordinate development of the economic society become people to discuss the most eager focus. Real estate and the ha

3、rmonious relation between the regional economic research has also become an important subject. In this paper, according to the actual Qingdao economic zone, focusing on the development of real estate industry and the region economy coordinated this goal, using qualitative and quantitative, theoretic

4、al and empirical combination of research methods in Qingdao city, the real estate industry and the region economy coordinated development for a more comprehensive of further research. This article from a real estate concerned concepts of derivation, the real estate industry and to the economic growt

5、h of the relationship of the theory is introduced and analyzed, and to use the empirical and mathematical model about the relationship between a deeper level of analysis. Finally, the real estate industry and Qingdao regional economic association to the long-term stability of coordinated development

6、 put forward some Suggestions.Keywords： HYPERLINK app:ds:real t real HYPERLINK app:ds:estate t estate； HYPERLINK app:ds:regional t regional HYPERLINK app:ds:economy t economy ；coordinated growth目 录引言 .11.绪论 .1 1.1房地产业与经济区域增长关系研究的意义 .1 1.2国内外现状评述 .1 HYPERLINK l _Toc324715148 2.房地产业的相关概念.3 HYPERLINK l

7、 _Toc324715149 2.1房地产的含义.3 HYPERLINK l _Toc324715150 2.2房地产业的含义.3 HYPERLINK l _Toc324715151 3.房地产业与经济区域增长的关系概述.3 HYPERLINK l _Toc324715152 3.1经济增长率对房地产业的影响.4 HYPERLINK l _Toc324715153 3.2房地产业对国民经济的影响.4 HYPERLINK l _Toc324715154 4.房地产业与区域经济增长的实证分析.4 HYPERLINK l _Toc324715155 4.1青岛市房地产发展现状.4 HYPERLINK

8、 l _Toc324715156 4.2青岛市经济发展现状.5 HYPERLINK l _Toc324715157 4.3以青岛市为例实证分析.5 4.3.1 收集数据.6 4.3.2 确定相关关系.6 4.3.3 房地产投资额对区域经济的影响.8 4.3.4 GDP的增长对房地产投资的影响.11结论与建议.15 5.1结论.15 5.1.1 房地产业的发展对经济增长的巨大贡献.15 5.1.2 经济增长对房地产发展的贡献相对较小.15 5.2促进青岛房地产业和区域经济协调发展的对策建议.16 5.2.1 做好房地产业的长期发展规划，保持房地产业的适度增长.16 5.2.2 建立集中统一的城市

9、土地发展管理机构.16 5.2.3 加强银行监管，严防房地产投机.17 5.2.4 培育房地产企业集团，提高竞争能力.17谢 辞.18参考文献.19 绪论 房地产业作为第三产业，在我国社会发展和国民经济中占据相当重要的地位，为国民经济发展提供重要的物质条件。而且房地产业具有带动其他相关联产业发展，推动经济增长的能量。房地产业作为我国的支柱产业之一，对经济增长的促进作用是备受关注的。我国房地产业的发展还处在摸索中，房地产业的迅速兴起，使我国在房地产业领域的研究也处于不完全成熟的状态。通过查阅相关文献发现，我国学者对房地产市场的研究，主要围绕房地产业的性质、房地产市场发展的周期性问题、房地产在国民

10、经济中的地位和作用问题、房地产市场内部均衡问题以及房地产市场的宏观调控问题等。李熙娟（2006）、马蓉（2007）都通过研究证明了房地产业可以拉动我国经济增长，但国针对房地产业与城市经济协调发展的研究较少。文章中提到的人名，在参考文献中，必须要写出。在一个区域中，房地产业是否可以拉动经济增长，对经济增长的带动作用有多大，对其经济增长是又否起到支柱产业的作用，基于这种需求，本文选取了青岛市为研究对象，采用近15年的统计数据，通过定性与定量、理论与实证相结合的研究方法，对青岛市房地产业对经济增长的影响进行了较为深入全面的研究。1.1房地产业与经济区域增长关系研究的意义 自从房地产业的迅速发展和崛起

11、以来，我国房地产业的发展的到了很大的提升，房地产的市场是非常明显的典型区域性市场, 房地产也得发展深受其所处区域经济环境的影响，因而房地产业的发展和变动与区域经济之间的关系呈现出地域差异性。房地产业逐渐崛起使其成为青岛市经济的一个重要组成部分，在经济和社会发展中已经占相当重要的地位。房地产市场的繁荣推动了全省国民经济的增长，为我省国民经济发展提供重要的物质条件，改善了人们的居住和生活条件和投资环境。房地产业作为一个具有巨大发展潜力和联动作用的产业，越来越引起大家的关注，特别是房地产业的发展与地方经济发展的关系是一个很值得探讨的问题。1.2国内外现状评述 Boone(1998)认为，由于建筑活动

12、受人口增加、房屋折旧、维修及投资利润率高低等因素的影响，因此建筑业的供求不但像工业那样可以无限地扩大或缩减，而且庞大的资本投资对经济活动的影响更为明显和巨大，因此形成一定的波动。 这段提到的人名和他们所做的文章，在参考文献中请给出。参考文献要进行修改。Paulo M.B.Brito 和 Alfredo M.Pereira（2002）将住房作为家庭的投资品、消费品及一个生产因素和部门建立内生经济增长模型。他们发现长期的经济内生增长率不受住房偏好性参数影响，关键在于住房相关的产业参数。模型假设在经济活动中，住房和其他资产是不完美的替代品。 Min Hwang and John M. Quigley

13、（2006）以1987-1999 年美国74个大都市的统计数据为研究对象，研究了国家和区域经济对房地产市场的影响。文章详细阐述了新建楼房、空置率、房价之间关系，并发现居民收入、就业率、区域经济的变化对房价有着重要的影响。两位学者首次发现业主自用房地产市场对供给和房价的影响证据，指出劳动力费用变化、原材料价格变动、资金成本的变化都会调节和影响区域房地产供应。两位学者通过利用脉冲模型研究发现，市场由于所处的区域经济条件的不同而会对外部冲击反映的出现滞后性。 Godwin Arku和Richard Harris（2006）研究了1945年以来有关房地产和经济关系的文献，最后发现学者们对房地产业和经济

14、相互影响的研究经历了重要转变。P. Perkins, J.W. Fedderke and J.M. Luiz(2006)等学者以南非的数据为基础研究发现消费性的基础设施，如道路、房地产、交通等的建设可以推动经济增长，并鼓励私有资本的投资。作者进一步研究了南非长期经济增长与基础设施建设如房地产等的关系，在研究中作者将社会消费部门作为一个生产部门，基于内生增长理论，通过研究发现公共消费性基础设施建设的投资能够直接或者间接地促进经济增长。 在我国，房地产业曾在20 世纪 90年代初被提出是支柱产业，但是这一论断随着1992-1993 年暴露的房地产热问题被否定了。1998 年后，政府为拉动内需刺激经

15、济增长，将住宅业作为居民的消费热点和国民经济新的增长点。 厉以宁（1999）通过分析我国现阶段的国情特点，指出目前我国还是发展中国家，提高人民生活水平和发展经济是最重要的任务，并且房地产业可以作为我国现阶段新的“经济增长点”。因为房地产业一个产业关联度很高的产业，它的合理发展既可以满足居民日益增长的对房地产商品的需求，又能带动我国城市经济的发展。郑思齐(2003)认为住房投资的增长能够高效率地拉动国民经济，但应当保持住房投资平稳的增长速度，剧烈的波动不利于保持国民经济的稳定。同时，GDP与住房投资之间存在着稳定的长期均衡关系，不能脱离当前的经济发展水平而盲目追求住房投资的高速增长。刘水杏（20

16、04）通过实证发现，“我国房地产业对国民经济其他产业的后向拉动力和前向拉动力都较大，但后向关联产业类型（17个）多于前向关联产业类型（15个），表明国民经济中房地产业对其它产业的后向拉动作用大于前向推动作用，我国房地产业发展是一种拉动型增长方式”。刘洪、玉沈悦（2005）以我国1986-2002 年的数据为基础研究了房地产价格和基本经济条件之间的关系，研究发现通过基本经济条件可以预测房地产价格的变化。两位学者通过Granger因果检验进一步证实，居民消费价格指数（CPI）人口总数、失业率、建设成本的变化，能够影响房价的变化，而房价的变化反过来也可以影响城镇居民可支配收入和居民消费价格指数。文章

17、又采用脉冲模型验证上述结论，也进一步发现基本经济条件是驱动房地产价格的基本动力。 梁云芳（2006）等运用向量自回归模型、房地产价格均衡模型和变参数模型，分析房地产业的发展和经济增长之间的关系，得出“房地产业与经济增长之间既相互拉动，又相互牵制。并且随着市场经济体制的不断完善，两者之间的互动关系越来越强”。 孔煜（2009）通过运用 Engle 和 Granger 方法，建立误差修正模型，得出房地产投资额和销售额与经济增长之间的长期均衡和短期波动的关系式，并且长期均衡与短期波动的关系在我国东、中、西部又是各不相同的。 秦麟（2011）以重庆1990-2007年GDP和房地产开发投资的数据为研究

18、对象，对GDP和房地产的关系做了相关的分析，研究发现房地产开发投资对重庆的经济增长起到了较大的推动作用。 国外特别是发达国家房地产业起步较早，房地产市场发展也较为成熟，定性和定量研究房地产和经济增长关系的文献也相应很多，有关房地产业的地位作用已有了明确的认识。我国房地产市场相对国外来说，虽然起步比较晚，但是伴随着我国经济的迅速发展，房地产行业也呈现出良好的发展态势。国内学者对房地产业和经济关系的定性和定量研究都很多。从国内外文献看，对房地产和国民经济之间的关系都是从总体来研究的，但由于我国地域广阔，不同的城市之间的房地产市场千差万别，城乡之间房地产市场更是差异巨大，而房地产又具在显著的区域性特

19、征。所以本文以青岛市房地产业和经济增长关系为研究对象，通过描述性分析和实证研究相结合的方法，对青岛市房地产业的发展以及房地产发展和经济增长之间的关系进行研究。2.房地产业的相关概念2.1房地产的含义 房地产又称为不动产，是指房产与地产两个概念的结合。房地产一词有狭义和广义两种含义。狭义的房地产强调物质实体和权益的结合，指的是土地、土地上的附着物、建筑物及其衍生的权利和义务关系的总和。房地产从广义上讲，除了包括狭义房地产所指的内容，还包括森林、水、矿藏等自然资源。不论在何种社会形态中，房地产中的土地始终是人类赖以生存和生活的基本条件，是一切经济活动的基础和载体。在实际经济生活中，地产和房产尽管其

20、权属关系可以不一致，但两者有着不可分割的联系，因为其作为实物形态的反映，土地和房屋是紧紧结合在一起的，因此，人们日常所讲的房地产是狭义的房地产，是地产和房产的合称。2.2房地产业的含义房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门。房地产业作为一个独立的产业部门，不仅包括生产环节（开发建设环节），而且还包括流通和服务环节。我国国民经济行业分类（GB/T4757-2002）从2002年10月底全面启动，房地产行业是服务性的行业，房地产建设相关的建筑业的活动不属于房地产业，它只包括与房地产建设相关的服务类活动和物业管理类活动以及中介服务活动及政府服

21、务管理活动。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动。国家统计局把房地产业列为第三产业，是不同于建筑业的一个独立行业。3.房地产业与经济增长的关系概述3.1经济增长对房地产业的影响 经济增长的概念，是指向一个国家经济活动的产能扩张，其措施是一个国家的商品和服务总额。就是人均国内生产总值增长的状态，或国民生产总值的增长，国民生产总值是指一个国家在一定的时间周期（一年）内产生，包含了通货膨胀等因素，最终产品和服务因素市场价格的总和。如果按固定价格计算，达到实际人均国内生产总值与实际国内生产总值。经济增长速度与经济发展状况有着密切的关系，前者实际上已隐含了房地产经济的发展

22、状况。从投资经营的角度来看，房地产是一种投资品，其产品作为中间投资品投入在生产和经营领域，随着经济增长，房地产能够为原有的固定资产损失提供稳定的供给源；要想进行扩大再生产，房地产产品实际就成为了其重要的组成部分。从消费的角度看，住宅是人们基本生活的必需品，他作为房地产的重要组成部分，随着社会的发展和经济的增长，最终会呈现趋于稳定的态势。在国民经济中的，房地产作为为经济资源组合一个非常重要的组成部分投入生产，用以得到最终产品。 3.2房地产业对经济增长的影响首先，房地产业是我国一个发挥基础性功能的产业，为国家的各项活提供基础性的条件，是国民经济部门中不可缺少的产业；其次，房地产业是城市经济建设和

23、发展的物质基础，基础设施的建设和开发直接影响城市的规模和发展，而房地产是基础设施最主要的组成部分，房地产和城市经济建设有着非常密切的关系，只有发达的房地产才能为城市提供物质基础，保证城市健康发展。最后，房地产业是一个高附加值产业，伴随房地产业发展的相关产业所带来的资金积累对国家财政的贡献很大。一般用房地产业增长率反映房地产业整体发展状态。一般而论，房地产业增长率若快于整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为在这一时期内国家的朝阳产业，其在国民经济中的作用和地位也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。4.房地产业

24、与区域经济增长的实证分析4.1青岛市房地产发展现状1997年以来，青岛市房地产进入了一个稳步发展的阶段。1999年在住房制度改革的推动下，发展更是迅猛，1999年较1998年增长43.73%，2001年较2000年的增幅也比较大，增长41.51%，这15年的平均增长速度为23.65%。1997年的房地产投资额仅为42.7亿，2005年为212.85亿，到2011年已上升到782.7亿，如图1所示。 图1 青岛市房地产投资情况4.2青岛市经济发展现状通过图2我们可以清晰地看到，这15年来青岛市GDP持续增长，平均增速为16.38%。1997年的GDP为797.00亿，到2002年已翻番，2011

25、年的GDP为6615.60亿，是1997年的八倍多，如图2所示。图2 青岛市GDP情况4.3以青岛市为例实证分析4.3.1 检验方法的选择（1）ADF检验进行数据的实证分析之前，应当首先对于建立模型的序列进行平稳性检验，本文选择的是ADF（Augmented Dickey-Fuller）检验方法。由于ADF检验时候之后阶数的选择是否适当会导致样本数量的增加或者减少，因此，本文在应用E-views进行ADF检验的时候选用AIC（Akaike Information Criterion）进行选择，以防认为设定阶数的不恰当性。非平稳序列很可能出现伪回归，协整的意义就是检验它们的回归方程所描述的因果关

26、系是否是伪回归，即检验变量之间是否存在稳定的关系。因此，本文首先分别检验序列,的平稳性，即进行单位根检验，得出每个变量均为I（d）序列。如果时间序列,都是d阶单整，然后，再进行Granger因果检验，随后再对协整方程中的残差进行平稳性检验。（2）Granger因果检验 由于经济变量在做模型数据分析的时候会有一些变量虽然呈现出显著相关性，但是实际上不存在相关实际意义，因此，本文选择对变量之间的因果性进行检验，来通过Granger因果检验来确定房地产投资是否与青岛当地的经济发展互为因果，是否可以互相解释。如果检验结果认为存在显著关系，则说明房地产投资是青岛区域经济增长的Granger原因，反之亦然

27、。（3）协整检验协整理论认为，虽然某些经济变量自身并不是平稳序列，但是他们的线性组合却有可能是平稳序列。这样，如果在短期内，由于受到季节和随机干扰的影响会导致线性组合偏离均值，而这种偏离均值的现象又是暂时的，最终会回归到一个定制，就表示两者之间具有稳定的协整关系。本文运用协整方法来研究房地产业与经济区域增长之间的关系。对变量之间协整性的检验协整检验从分析时间序列的平稳性入手, 如果时间序列,是非平稳的，但它们的某种线性组合却表现出平稳性，则这些变量之间存在着长期稳定的均衡关系，即协整关系。4.3.2变量选取描述经济增长指标常用的有GDP总量，GDP增长率。因为GDP增长率偶尔会出现负值，不利于

28、计量分析，所以，本文采用青岛市GDP总量作为经济增长的测量指标，按照一般经验分析的惯例，用自然对数进行变换，既不改变原始数据的性质，又可消除可能存在的异方差现象。对GDP取对数以LnGDP表示。房地产开发投资总额I是以货币形式表现的房地产开发企业(单位)在一定时期内进行房屋建设及土地开发所完成的工作量及有关费用的总称。房地产开发投资额I是完成的实物量指标，一般以形成工程实体为准。房地产开发投资额原则上以市场交易价格作为计算依据。I对GDP的影响很大，并且有逐步增大的趋势，本文将青岛市房地产投资额作为房地产业中影响GDP的一个重要因素。对I取对数以LnI表示。目前收集到的是1997-2011年度

29、的数据。数据来源于青岛市各年的统计公报，如表1所示。表格1 青岛市GDP与房地产投资额（I） 单位：亿元 SEQ 表格_1_青岛市GDP与房地产投资额（I）_单位：亿元 * ARABIC 1GDP房地产投资1997797.0042.70 1998880.0043.81 1999990.00 62.97 20001,151.20 67.50 20011,316.00 95.52 20021,518.20 103.70 20031,780.30 127.80 20042,163.80 163.30 20052,695.50 212.85 20063,206.58 264.40 20073,786.

30、52 326.87 20084,436.18 397.63 20094,890.33 459.50 20105,666.19 602.40 20116,615.60 782.70 数据来源：2011年青岛市统计年鉴4.3.3实证分析过程lnGDP、lnI 分别表示经过对数处理和季节性调整后的房地产投资额、地区GDP变量。对数处理是为了消除时间序列的异方差, 季节性调整则是为了消除数据的季节性波动影响。为避免伪回归的出现，在运用经济时间序列数据进行回归分析之前，必须对经济时间序列数据进行平稳性检验和协整分析。（1）ADF检验检验时间序列的平稳性常用的方法有DF检验法、ADF检验法、PP检验法。本

31、文采用ADF检验法来检验时间序列数据LogGDP，LogI的平稳性，其中最优滞后期数由AIC和SC信息最小准则来确定。沃森（Watson）证明，当变量存在着单位根，即非平稳时，传统的统计量将出现偏差。通过ADF检验，可以判断经济序列是否是非平稳的，从而为建立模型奠定基础。Augmented Dicker-Fuler检验法的检验标准为：当ADF统计量的绝对值小于临界值的绝对值，则该变量存在单位根，即非平稳；若ADP统计量的绝对值大于临界值的绝对值，则该变量不存在单位根，即是平稳。利用Eviews ADF方法的检验结果如下：表格2 变量的ADF检验结果 变量检验类型(c t k)ADF统计量ADF

32、检验的临界值结论1%的显著水平5%的显著水平10%的显著水平logGDP（c t 1）-0.426784-4.057910-3.119910-2.701103不平稳logGDP（c 0 0）-3.622093-4.121990-3.144920-2.713751平稳LogI（c t 1）0.511252-4.057910-3.119910-2.701103不平稳logI（c 0 0）-14.68155-4.121990-3.144920-2.713751平稳注：括号内c、t 分别表示截距和趋势项, k 表示扰动项的滞后阶数。数据来源：Eviews输出值 本文应用E-views对青岛房地产投资首

33、先进行取对数运算，并且对对数数据LnI的时间序列的原始数据、一阶差分、二阶差分分别进行ADF检验，发现在进行一阶差分后的ADF统计量，小于10%显著水平下的临界值，证明其在一阶差分后是一个平稳的时间序列。对因变量GDP的对数LnGDP进行原始数据差分、一阶差分和二阶差分进行ADF检验，发现在一阶差分后是平稳序列。因此，从上文数据来看，GDP和房地产投资的数据一阶单整，可以进行协整分析。（2）Granger因果假设表格3 Granger因果假设检验结果 零假设F统计量P值结论logI不是logGDP的原因0.597770.57286接受假设logGDP不是logI的原因0.383060.6936

34、3接受假设数据来源：Eviews输出值 根据上文的Granger检验结果，进行Granger检验的原假设青岛市房地产投资并不是青岛市区域经济增长变量的Granger成因而言，拒绝这一假设犯了第一类错误的概率为0.57286，大于0.05，因此检验结果无法认为是拒绝原假设，即人民币汇率并不是房屋销售价格指数的成因这一假设不能被拒绝，也就是说，房地产投资不是青岛区域经济增长的Granger原因。相反的，青岛区域经济的发展是否是房地产投资的Granger原因的分析中，是无法拒绝原假设的。这说明青岛区域经济的增长并不是青岛房地产投资的原因。（3）协整检验首先进行OLS分析，对房地产投资和青岛经济增长的

35、对数的一次差分数据进行OLS分析，结果如下表格4所示。根据OLS的分析结果，模型的拟合优度为0.995，调整后的拟合优度也为00.9949，拟合程度较高，拟合方程为lnGDP=0.75lnI+3.864.对残差进行ADF检验，结果如下表5所示。表格4 OLS检验结果Dependent Variable: LOGGDPMethod: Least SquaresDate: 05/23/12 Time: 15:48Sample: 1997 2011Included observations: 15VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.LOGI0.7

36、493770.01422952.665560.0000C3.8642160.07414052.120400.0000R-squared0.995335Mean dependent var7.708157Adjusted R-squared0.994976S.D. dependent var0.711505S.E. of regression0.050431Akaike info criterion-3.012844Sum squared resid0.033063Schwarz criterion-2.918437Log likelihood24.59633F-statistic2773.66

37、1Durbin-Watson stat2.065366Prob(F-statistic)0.000000表格5 残差的ADF检验Null Hypothesis: RESID01 has a unit rootExogenous: ConstantLag Length: 3 (Automatic based on AIC, MAXLAG=10)t-StatisticProb.*Augmented Dickey-Fuller test statistic-9.4055100.0000Test critical values:1% level-3.5401985% level-2.90920610%

38、 level-2.592215*MacKinnon (1996) one-sided p-values.对残差检验结果发现可疑拒绝原假设，接受被选假设，即青岛市房地产投资与区域经济发展之间存在协整关系，其中，GDP每增长一个单位，对应着房地产的投资会增加.综上所述，房地产业的繁荣和经济区域的发展密切相关，房地产投资的增长与青岛市经济的繁荣之间有着协整关系。也就是说，房地产投资的增长往往伴随着区域经济GDP的增长。然而，根据房地产投资与经济发展的理论分析，房地产投资构成一个区域经济发展中投资的重要部分，往往对GDP的发展存在着促进作用，即房地产投资的增长是GDP发展的原因，这是由于房地产的投资有

39、助于发展地区第三产业，从而实现附加值较高的第三产业的发展，从而对经济产生提升作用。但是从实证结果来看，青岛市房地产投资的发展虽然与GDP之间存在线性关系，但是并不能得出房地产投资的增长促进了当地经济的增长。5.结论与建议5.1结论 房地产业在国民经济中起着举足轻重的重要作用。就经济发展的一般规律而言，房地产业既是一个国家经济增长发展的催化剂，又是经济变化的晴雨表。5.1.1房地本文采用定性分析与定量分析相结合的方法，深入研究了青岛市房地产业和城市经济的协调问题。在定性分析方面，本文对房地产业和经济增长的相互影响做了简要介绍。在定量分析方面，本文采用了Eviews软件，将房地产业和区域经济的相关

40、指标体系转换成两个独立的变量，即房地产投资总额和国内生产总值，然后对两者之间的协调进行了回归分析。研究结果表明：青岛市房地产业的投资额与其城市经济增长是相互影响的关系，存在一种双向因果关系。5.1.1产业的发展与经济增长存在着线性关系以房地产为自变量，GDP为因变量，得到的回归模型为：lnGDP=0.75lnI+3.864.从回归模型中可知，GDP每增加1亿元人民币，青岛市的房地产投资也会随之有亿元的增加。相应的，如果其GDP下降1亿元，相应的房地产会随之下降亿元。但是对于青岛市当前的情况来看，房地产的投资发展与经济增长之间的因果关系还并不明显，但是从上文的实证分析中，可以得出以下简单结论：（

41、1）房地产业的投资与青岛经济的增长具有明显的线性关系。随着青岛市区域经济的发展，房地产业的投资也会相应增加，因此，未来时间内，在青岛市区域经济整体总量不断上升的趋势来说，将来青岛市的房地产业投资将会呈现出增长的趋势。（2）未来房地产投资会继续增加的趋势，也预示着未来青岛市的社会固定资产的投资会有所增加，由于社会固定资产投资的增加有助于发展当地的实体经济，进而促进当地经济总量的增长，因此可以预测，未来的青岛经济发展过程中，房地产投资的增长会与经济增长形成因果关系，房地产业投资的发展会促进经济的增长。（3）房地产业对地方财政做出很大贡献。房地产业对地方财政做出很大贡献。土地和房地产开发上缴的税费，

42、成为各个地方城市发展建设的主要资金来源。（4）房地产业具有很强的关联作用。房地产业由于具有产业链长、带动作用明显等特点，它的变动通常会对众多相关产业产生较大的冲击波，影响宏观经济的稳定发展。5.1.2 房地产业的发展与经济增长之间还未形成因果关系根据Granger检验结果，青岛市房地产的投资增长与经济增长之间没有明显的因果关系。而由于上文已经提到，房地产作为社会固定资产投资的一部分，是实体经济发展乃至经济总体发展的强大推动力，但是房地产投资还未承担起这一部分的作用，因此可以得出以下的判断：（1）青岛市房地产投资结构有待优化。由于我国长期存在的房地产泡沫，房地产投资未能转化为社会固定资产投资，导

43、致对区域经济的发展促进作用未能形成，因此，要想发挥房地产投资对经济增长的推动作用，应当从长远进行规划，发挥房地产业对经济发展的促进作用（2）青岛市房地产业改革需要金融机构、政府的协同合作。房地产业作为资金密集型产业，其结构优化需要金融部门和政府部门的共同调控，才能实现房地产业的成功转型，真正带动经济的增长。5.2促进青岛房地产业和区域经济协调发展的对策建议经过多年的快速发展，青岛的房地产业取得了很大的成就，人民生活水平也得到了极大改善，但是该市的房地产业发展水平仍然较低，容易受到外在因素的影响。笔者认为，青岛政府作为房地产市场的宏观调节者，应从以下几个方面努力来促进青岛房地产业和区域经济协调发

44、展。5.2.1做好房地产业的长期发展规划，保持房地产业的适度增长房地产发展规划要根据青岛的整体水平做出房地产业发展的方向性计划。房地产投资占固定资产投资或GDP的比例以房地产的发展速度应控制在一个合理的区间和幅度范围内。如果没有合理的规划，房地产业高于区域经济好几倍的增长速度发展，则会呈现一定程度上的经济过热，即造成房价增长过快、投机现象泛滥、开发面积过大、空置率上升等。所以，为了防患于未然，宏观调控是必不可少的，这样才能让房地产开发可持续的健康的发展下去。当然，市场的状况也是忽冷忽热的，仅仅进行宏观调控是不够的，还应对其采取相应的政策，如税费、土地、金融等等，加上对市场的需求和供给更好的调节

45、，市场就不会出现萎缩和虚热的现象；经由对房地产市场综合状况的研究和观察，对其能够预警预报，使房产事业的发展有一个稳定的环境。与此同时，在解决一般和偏低收入人群的住房问题上，财政部门应该在各年度的财政预算上设立专项资金，此项费用可作为引领性资金交给房地产管理部门掌握和安排，用于老宅区的整合治理，购买低价的租住房，补贴偏中下群体和对危险房屋的改造等方面。行政主管部门要配合市场的供需情况和居民的居住现状，依照掌控总量的原则对经济适用住房制定出相应的计划，而土地的提供和计划立项等则需要土地、计划、规划等部门给予相应的帮助和支持。5.2.2建立集中统一的城市土地发展管理机构目前，青岛和土地开发相关的部门

46、有规划局、土地局、房地产局，还有开发办公室等机构，致使政出多门、土地管理事权分散，土地开发中的规划、计划、开发、批租、建设等各环节基本上是单独工作、相互脱节，无法在运作中实行有效调控，做到根据城市发展的大局统筹考虑。尤其是规划管理和土地管理的关系最为棘手，多年来争执不下，以至于城市总体规划与土地利用规划分头进行、互不衔接，在管理中矛盾丛生。此外，就是要集中土地批租的管理权，这个权限应集中到市一级政府手中，这样就不会出现地方基层政权利用小规模批租权搞化整为零的分期分批的变相批租，土地供应总量就不会失控。5.2.3加强银行监管，严防房地产投机推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分是从银行流出的，因此，

47、必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。房地产投机是房地产泡沫产生的根本因素，政府可以通过税收抑制投机。如征收空地税、土地保有税，提高囤积土地成本，限制以投机为目的的土地交易;加强土地增值税的征收，限制以转手逃离为目的的土地交易。政府还可以通过加强信贷监管抑制投机。5.2.4培育房地产企业集团，提高竞争能力 房地产企业必须确立明确的目标和思想，制定规划和实施步骤，形成持续增长和发展壮大的战略。这是由房地产业的两个最突出的特性决定的。首先，从本质上说，房地产业具有一种规模操作的特性，离不开战略的指导。特别是当前战略制胜已成为当今市场竞争的重要法则的情况下，企业

48、对资源的有效组合、增强凝聚力、适应环境的程度等活动对战略具有十分重要的作用。其次，从形式上，产业链长也是房地产业的突出特征。正是因为较长的产业链，也为房地产业的长远发展打下了基础。政府应为房地产业的长久稳定的发展提供一个好的政策环境，优胜劣汰，鼓励企业实现强强联合的战略联盟，采取了在土地、融资、信息、材料采购等方面资源的战略统一，各战略联盟的企业之间在市场信息、材料采购的谈判优势等方面资源共享。也为土地与资金的及时补充提供了快速的资源。政府支持房地产业的联盟和企业集团的形成，能够有消提高房地产业的竞争能力，从而带动区域经济的增长。致 谢本文是在导师王老师的悉心指导下顺利完成的。在我撰写论文的过

49、程中，王老师倾注了大量的心血和汗水，从论文的选题、构思和资料的收集方面，到论文的研究方法以及成文定稿方面，王老师为我指点迷津，开拓思路，特别是他严谨的治学精神和一丝不苟的工作作风使我终生受益，他循循善诱的教导和不拘一格的思路给予我无尽的启迪，在此表示真诚地感谢和深深的谢意。感谢我的专业课老师们，学业上的成长和进步来自于诸多老师的培育和关心，是他们的渊博学识和谆谆教导让我坚实地迈出每一步，并且为我打下了良好的专业基础。感谢我的同学和朋友，四年来，有良师也有益友，是他们陪我度过了美好难忘的大学时光，给予我精神上的鼓励和无尽的帮助、支持。感谢一直默默支持我的家人，是他们一直在生活上和学习上给我理解和支持，让我顺利完成学业，给以我无尽的亲情。最后，还要感谢答辩委员会的老师们，感谢您在百忙之中抽出时间审阅论文，为我指点迷津，使我的学术水平能有进一步的提升。参考文献最主要的就是参考文献，要和前面对应上，参考文献中一