一线开发商住宅产品线

1、*-*合富辉煌（中国）陕西公司2014年7月20日前言通过第一次提案后与保利策划部的沟通，本次提案的主要调整如下商业部分的补充；合富能为项目提供的资源整合。3全国著名房企产品系细化调研报告4序言：2012年全国百强房企排行榜 2012年5月22日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心主办的2012中国房地产上市公司测评在上海环球金融中心发布了2012中国房地产上市公司测评研究报告及2012中国房地产上市公司综合实力榜100强测评榜单。万科、恒大、中海、保利再度位居前四，“四大天王”位置企稳，华润置地、龙湖、碧桂园、世茂、富力、金地位列十强。现从百强排行榜中抽取代表性房企做产

2、品系细化调研。名次企业简称企业代码1万科000002.SZ2恒大地产03333.HK3中国海外发展00688.HK4保利地产600048.SH5华润置地01109.HK6龙湖地产00960.HK7碧桂园02007.HK8世茂房地产00813.HK9富力地产02777.HK10金地集团600383.SH.5调研对象67 保利地产，从自然和美的理念出发，尊重自然，在住宅研发中强调人与建筑、人与自然、人与社会的和谐共生，重视将原生态自然资源运用在建筑规划中，坚持产品的不断创新与升级，保持着住宅高端精品线的研发。保利地产更一直致力以住宅体现和谐的人文关怀，结合文化资源研发不同产品满足不同人群对人文雅居

3、的需求。将自有文化资源与地产优势有机结合, 使保利地产找到了寻求差异化发展的创新点，保利住宅产品分类型品牌和项目品牌两大类，形成“山水、尊享、珍品、康居”四大类型的品牌产品。同时，涵盖了花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系、罗兰香谷系、海上五月花系多元化优质住宅物业的先进创新格局也逐渐成型，在全国打造了70余个社区，为超过20万户家庭提供和美之家。 保利住宅品牌细分8产品定位产品类别产品内涵 保利住宅四大类别品牌细分9类别品牌保利舒居保利珍品保利山水保利尊享档次中档中高档高档高档目标人群城市中产阶级希望住在城市中心区域、家庭收入较高的人群追求社会认同和健康休闲生活、家庭收

4、入较高的人群已获得成功的峰层人士核心利益城郊结合处或旧城区的舒适公寓式住宅城市中心区域的珍品公寓住宅临山或亲水的高档住宅拥有稀缺资源的高档典藏住宅 保利住宅四大类别品牌细分 在商品住宅市场，保利地产对目标客户定位为城市中、高收入消费群体，包括政府部门公务员、企业事业单位管理人员、私营企业经营者和自由职业者。保利地产通过对目标客户群体的价值诉求进行了研究分析，将客户进行进一步的细分，并根据不同细分客户市场设计了不同的产品线，充分满足不同层次客户的多样化需求。10保利住宅项目品牌细分11产品系鉴赏12花园系：让和谐之美盛放这是在中心城市主要生活区域，本着以人为本的开发理念，以“自然、和谐、舒适”为

5、原则，以尊重地域特性和文脉为指导思想，营造生态人文社区，创建花园式的健康人居，缔造高品质的完美生活。石家庄保利花园代表案例楼盘名称石家庄保利花园物业地址长安区体育北大街与丰收路交口东北角面积区间二居室 8790平米、三居室 110-131平米、四居室 161-163平米建筑类型板塔结合 高层环线一环至二环物业类别住宅、综合体占地面积540270建筑面积1300000绿化率35%容积率3.0项目简介石家庄保利花园项目位于石家庄市长安区，体育大街以东，丰收路以北、北二环以南、规划路以西，东侧临近建华大街，西侧为体育大街。 共规划建设有9栋高层，户型涵盖了一居到四居， 面积区间60至155，以两居三

6、居为主。本案涵盖住宅、写字楼、商业街、大型购物中心等产品类型，并配建两所国际双语幼儿园、一所小学、一家高档体育会所，配套完善，是一个集居住、商业、餐饮、休闲、娱乐、文化、教育为一体的大型综合性多功能宜居社区。13心语系：时代生活，心之向往 保利心语系列，项目规划设计赋予人本思想，满足人的物质和精神双重需求，为住宅提供自然、舒适的居住环境，以唯美生态园林与精致典雅的建筑，为渴望美好的人们展开一幅结庐在人境而无车马喧嚣的写意生活画卷。沈阳保利心语花园代表案例楼盘名称沈阳保利心语花园物业地址铁西区重工街熊家岗路28号(铁西体育场旁)面积区间一居室4356、两居室6396.06、三居室91135、四居

7、室164.16170.72、五居室187.92193.05建筑类型小高层、多层环线二至三环间物业类别住宅、综合体占地面积320000（一、二期）总户数6200户建筑面积64万（一、二、三期）绿化率39%容积率2.2项目简介保利心语花园位于铁西区重工街熊家岗路，毗邻“五馆一场”与铁西森林公园，素有“风景主义美宅”、“铁西品质第一盘”之称。2011年以逾10亿元的佳绩位居铁西楼市“三冠王”。 项目占地32万，建筑面积64万，住宅分为小高层与多层，面积区间为43-135。人性化的设计、多样的户型户型满足不同群体的居住享受。自配的2200的业主会所、3400的小哈津幼儿园、近10万平方米的商业配套，以

8、及周边发达的路网与公交系统，更是为业主的生活提供更多便利。 14香槟系：法式风情，高贵典雅 法式风情，高贵典雅，是都市主流生活中心的一颗璀璨明珠，流淌着香槟般的高贵典雅与动人气质，专为满足享受高端品位生活而存在。这系列设计大气、舒适，贴合人的需求，让居家生活更富生活情趣。代表案例楼盘名称南京保利香槟国际物业地址建邺区金沙江东街与庐山路交界西南角面积区间两居室115120、三居室120、四居室150200、五居187.92193.05建筑类型高层环线河西物业类别普通住宅占地面积95804.6总户数1353户建筑面积264243绿化率36%容积率2.2项目简介 保利香槟国际位于南京市CBD河西核心

9、区域建邺区金沙江东街与庐山路交汇口，毗邻地铁二号线雨润大街站。项目总建筑面积约210000，以21栋18层高层板楼，舒适宽敞三房四房为主。保利香槟国际与和河西CBD共享滨江自然环境，不仅如此，保利地产还斥重金打造近30000滨河公园，引入滨河长廊，筑成保利香槟国际的独特风景。保利地产将纯然天成的优雅气质藉由“香槟”产品系从广州带到北京，沿袭至上海，现将其奉献至南京河西，力求塑造一座优雅与艺术相栖，繁华与自然共生的和谐之城。保利地产依势造景、倚水成湾，以雕琢艺术的态度精心造景造就大于35%的整体绿化率。在优雅生态的围合内，将源起巴黎的ART DECO装饰主义精神融入精工铸造，充分体现了优雅、经典

10、和国际化的建筑风情。南京保利香槟国际15公馆系：贵胄气质，领袖府邸这是城市最精彩的部分，汇聚稀缺的自然和人文居住资源，尊贵非凡的顶级圈层文化，保值增值性超强的完美投资居于保利公馆系列，荣耀与地位已然不彰自显。代表案例楼盘名称武汉保利中央公馆物业地址洪山区丁字桥南路与武梁路交汇处面积区间两居室8890、三居室95126、四居室125155、别墅240270建筑类型联排,多层,高层环线二三环间物业类别普通住宅,别墅占地面积19.8万总户数6199户建筑面积66万绿化率35%容积率3.025项目简介 保利中央公馆位于武昌南湖核心区位，项目规划净用地面积约19.8万平米，总建筑面积约66万平米，容积率

11、3.025，其中住宅部分总建筑面积约57万。作为保利地产布局南湖，打造高尚生活圈的又一品质楼盘，保利中央公馆将以ARTDECO俊朗挺拔的高层外立面，独具风情的英法洋房、别墅，尊贵的私家物管，树立起南湖第一标杆楼盘的高端品质，并传导出公馆优雅生活的方式和细节，彰显荣耀生活，引领舒适追求。保利中央公馆项目在产品定位上，以40-130平米创新型高层公馆为主，同时包括洋房(约130-170平米)及城核联排别墅(约240-270平米)，满足不同客户对公馆生活的奢求与向往。武汉保利中央公馆16林语系：一林一世界，一语一人生保利林语系列，最大限度的利用原有山坡和山谷的地貌特色，以北美维多利亚式建筑为蓝本，打

12、造都市中罕有的大型山林庭院居所，实现建筑与人文、建筑与生活得完美结合，为有识之士打造亲近自然的生态景观社区，开启中国山林人居之典范。林语系列让业主可以享受更加亲和自然的健康休闲生活，尽显居者好山乐水的品味与内涵。代表案例楼盘名称上海保利林语溪物业地址浦东新区秀沿路68弄面积区间两居室8090、三居室140144、四居室250288、别墅240270建筑类型联排,多层,高层环线二三环间物业类别普通住宅,别墅占地面积12万总户数1430户建筑面积17万绿化率35.62%容积率1.2项目简介 保利林语溪项目总占地12万平方米，总建筑面积16.8万平方米，其中地上建筑面积14.4万平方米，容积率1.2

13、0，建筑密度0.28，是集低密度住宅与小高层住宅的高品质居住项目。 林语溪是保利“林语系列”高端住宅区在上海的重要作品，独特的类独栋设计、放大建筑的空间设计让产品更增居住价值。 项目力图为居住者提供舒适宜人的环境和休闲自然的景观空间。满足居民的多方面，多层次的需求，综合组织好居民的社区生活。上海保利林语溪17康桥系：城央生活主流名片汇集城央多元资源优势，融入城市多重美景，全揽城市绝版价值，鸿篇巨作打造世界级城市地标，保利城市资源系，为都市精英营造梦想生活的一方乐土。代表案例楼盘名称广州保利康桥物业地址滨江东路海印公园东侧面积区间四居室 218-258平米、五居室 310平米建筑类型高层洋房环线

14、二三环间物业类别普通住宅占地面积1万总户数216户建筑面积10万绿化率30%容积率7.98项目简介 保利康桥项目定位为江景高档住宅，目标消费群是中国的高端客户。他们知识专业，能力非凡，见解独到，是社会的精英。因为他们的出众，反而更加突出了他们的内敛。在他们的心中，“豪”已经触手可及，更多的需求是在精神上寻求灵魂的安顿。项目共216户，有多种户型选择，面积从220300不等，所有单位有近20平米的入户花园。保利康桥的户型设计几乎接近完美，一梯一户或一梯三户，户户南北对流。北面采用侧出阳台的独特设计，在保证通风的同时，也将江景的优势发挥到极致。南面入户花园的精致景观，即使在书房、厨房都能尽情享用。

15、置身保利康桥，放眼，坐拥江景的豪迈与气度，回眸，享受悠闲雅致的心境。广州保利康桥18罗兰香谷系：出自名门的优雅保利罗兰香谷作为城市文化别墅的至臻典范，繁华芳菲，纯粹水岸风情低密洋房，全生命周期户型设计，雕琢优雅生活，打造成熟人居典范之作。代表案例楼盘名称南京保利罗兰香谷物业地址栖霞区仙林湖以北1号面积区间两居室：87127.12（跃层）、三居室 100-138平米、五居室 310平米建筑类型高层环线栖霞 仙林物业类别普通住宅占地面积104000总户数1532户建筑面积211022绿化率40%容积率2.2项目简介 保利罗兰香谷位于栖霞区仙林大学城中、仙林湖北侧，毗邻地铁二号线经天路站。项目总建筑

16、面积211022平米，其中地上建筑面积166022平米，地下建筑面积45000平米，由13栋18F高层住宅和1栋会所组成，以80-100平米的两房和可变三房为主力户型，本项目是目前仙林大学城唯一在售的中小户型产品，与南京大学两站之隔。本项目位于仙林板块白象组团规划中心，组团内规划有11所学校(幼儿园5所，小学3所，初中2所，高中1所)，项目西侧为规划初中，东侧为规划商业中心，南侧为西湖公园。 建设内容：包括14栋18层住宅楼，沿街商业用房和1栋一层会所。南京保利罗兰香谷19海上五月花系：一次改变生活的航行保利海上五月花延续了“五月花”号追求理想、勇于开拓的精神，打造英伦小镇风情社区,为居住者营

17、造了丰富精彩的生活,驶向幸福梦想的彼岸。代表案例楼盘名称上海保利海上五月花物业地址上海市嘉定区永靖路899弄面积区间一居室：5056、两居室 80平米、三居室125、四居室183196平米建筑类型小高层;多层;联体;环线郊环外物业类别别墅占地面积230000总户数2639户建筑面积300000绿化率35%容积率1.31项目简介保利海上五月花是西上海高尚英伦社区，属于嘉定最高端楼盘，项目包括英伦联排别墅，花园洋房和情景公寓，6万平米大型商业配套和嘉定唯一高级运动会所，泛公园景观和多条保留河道。项目分2期开发，首期为约6万平米英伦联排别墅，共310套房源，主力房型为四房，约190平米左右，8米建筑

18、面宽，6米客厅挑空，阳光地下室，精致入户花园，多个大露台。2期为花园洋房和情景公寓，大部分为中小户型，房型经济适用，附加值高保利海上五月花能给居者带来高品质的生活，30万平米的社区规模，6万平米的大商业配套，3000平米的高尚主题运动会所，泛公园景观和附加值高的房型，便利的交通和完善的教育生活配套，这一切都将彻底改变居者的生活品质，是居者在嘉定置业的首选。上海保利摆上五月花20十二橡树系：重现经典，让生活回归自然十二橡树庄园来自于乱世佳人的灵感，双拼、联排、独栋，经典的北美庄园范本。对滨水景区的水、岸、建筑的总体空间进行层次丰富的有机结合，构建逾10万平方米的生态住宅社区，引领现代别墅生活新潮

19、流。十二橡树庄园让近郊山水资源与建筑灵动结合，收藏自然的清新雅致，打造唯美人居圣地，保利郊区资源系，重现贵族浪漫生活，引领现代别墅新潮流。代表案例楼盘名称上海保利十二橡树庄园物业地址上海市松江区莘砖公路3118弄面积区间别墅 184-206平米建筑类型低层;环线外环以外物业类别别墅占地面积160000总户数332户建筑面积80000绿化率36.5%容积率0.5项目简介 十二橡树庄园一期总占地面积16万平方米，地上总建筑面积8万平方米其中包括双拼92户，联排93户，独幢147户。 项目一期配套有2000的会所，功能设置包括西餐厅、便利店、健身房、阅览室、棋牌室、美容美发室等，为业主的生活提供诸种

20、便利。十二橡树庄园一期的单体设计由加拿大ADS规划建筑设计事务所与重庆中域建筑设计有限公司联袂完成，在造型上采用古典风格，用材上采用自然材质，功能上讲究舒适品味。 住宅屋面采用北美别墅常有的大坡多层次坡顶，大气而优雅。建筑外墙采用文化石，天然木材和高级涂料，中间间以造型简洁的大开窗，大露台和白色线条，质朴大方，又具鲜明的节奏感。建筑立面丰富生动，深色的屋顶，暗红，深灰，淡灰色的主体墙面，本色的自然石材墙基和白色的檐沟，窗框和线脚，既稳重又具明显的节奏，赋予整个建筑以高雅，温馨的风格，创造了细腻具有人文气息的典雅而丰富的视觉效果，充分体现了田园生活的浪漫闲适。上海保利十二橡树庄园2122 中海的

21、建筑产品，在房地产界也是有口皆碑，“每15 个香港人就有一个住在中海建的楼里”，这句话就是对中海产品的最好注脚。 中海地产始终坚持“选择主流城市、锁定主流地段、关注主流人群、建设主流产品、传播主流价值”的开发价值观，并以精耕细作的方式和精雕细琢的产品，默默地推行着这种价值观。中海地产，作为一个地产行业的最新标准的制定者、精品住宅新时代的引领者，一直在尝试最新科技发展成果在产业上的应用，并探索新住宅的发展方向，不断为自己树立新的评价标准。中海产品解读23精耕细作、逐级递进的五代精品住宅第一代产品：丰富住宅的使用功能主要借鉴香港经验，如中海采用的井字型平面，直接推动了国内高层住宅户型的发展。在高容

22、积率、高密度以及高层条件下扩大共享空间，使城市住宅拜托了封闭单一的平面形式，丰富了住宅的使用功能。向中国内地房地产市场引进“标准装修”、“示范单位”、“物业管理”等概念，推出了深圳海富花园、上海海华花园、广州锦城花园等代表性项目。深圳海富花园上海海华花园广州锦城花园24精耕细作、逐级递进的五代精品住宅第二代产品：引入环境设计概念从单纯的楼宇开发变成了带有环境设计的居住区，率先引入环境设计概念，注重户外空间营造，增加了户外活动空间，开始引入园林设计，增添了生活趣味。在中国内地推出深圳中海华庭、中海怡翠山庄、广州中海锦苑、北京中海雅园等代表项目，引领国内地产风向。深圳中海华庭广州中海锦苑北京中海雅

23、园25精耕细作、逐级递进的五代精品住宅第三代产品：在户内融入户外概念注重概念策划与户型创新，率先在户内融入户外概念，并把以景观为主的环境设计转变为有文化品位的主题场景，增添了物质空间的文化含义。中海结合内地实际市场进行改革创新，以“概念策划”为核心主导开发，张扬项目特殊优势与主观主题，体现不同的居住文化需求，产品更加本地化。推出了深圳中海阳光棕榈园、成都中海名城、上海中海馨园等代表项目。深圳阳光棕榈园26精耕细作、逐级递进的五代精品住宅第四代产品：倡导生态环保、技术领先与人文归属的基本理念第四代精品以“生态环保”、“”技术领先、“人文归属”为基本理念，不仅要满足显性功能，还要满足人的心理需求；

24、不仅满足于通用技术，还要通过创新实现新的全方位超越；不仅关注物质层面的需求，更加重视社区文化氛围的营造。中海以全面创新的手法使产品处于业内领先地位，很多项目成为引领当地潮流的名牌项目，如香蜜湖1号等。深圳香蜜湖一号27精耕细作、逐级递进的五代精品住宅第五代产品：奢于外、适于内的领先性产品形态为了应对过度资源消耗与人口增长、土地集约利用的矛盾的挑战，全球化与中国传统居住文化的冲突的挑战，居住的物质空间追求与精神诉求的矛盾的挑战，中海地产正在科学发展观的指引下，以全新的视野研发并全面推广第五代产品。第五代产品不仅可丰富中海地产品牌内涵，建设低耗、环保、健康适用的人居环境，还将引领中国地产业走可持续

25、发展之路。如中海凯旋门、南京万锦熙岸等。南京万锦熙岸28中海产品线细分 从项目区位、地块性质以及户型等方面考虑，中海的在售项目大致可以分为四类：城市改善型，城郊改善型，郊区享受型以及高端系列。其中郊区享受房占在售项目的面积最大，百分比为46%，主要分布在中西部成都以及珠三角地区。其次为城市改善型住宅和城郊改善型住宅，分别占在售项目的27%和23%，主要分布在长春还有中西部、环渤海地区。高端系列仅占在售项目总面积的4%。29中海产品线细分郊区享受型郊区享受房位于城市远郊，但周边交通便捷，可以快速到达市中心繁华区域。周边生活配套设施不够完善，但有休闲配套，且周边自然资源比较丰富。郊区享受型项目建筑

26、类型多为高层、小高层，部分项目有少量别墅。在户型方面，以75-100 平方米二房和80-130 平方米三房为主，户型相对较小。项目虽然地理位置较偏，但是自然环境较好，因此价格一般不低，往往是考虑休闲或父母养老的第二居所，吸引的是经济条件好、较为成熟的三代家庭。代表案例：成都中海兰庭30中海产品线细分成都中海兰庭地理位置：成都高新南区大源生态纯居住组团核心腹地，东距新会展中心约1公里占地面积：110亩 容积率：4.2绿化率：30% 开发期数：2期2期开盘时间：2008年3月15 2期总户数：3023建筑形态：高层、小高层、少量别墅生活配套：网球场、特色商务会馆、度假式半岛景观游泳池等。规划理念：

27、采用大围合集中式景观规划理念，打造超大间距共享生活空间，其产品独有的“奢尺双层空间”打破传统高层电梯住宅平面化的生活方式，将高层立体生活方式全面引入产品，畅想不一样的高层生活。项目一期产品为24+1“景致高层”，二期主要为31+1“奢尺高层”，采用新古典主义风格演绎城南高品质生活建筑典范，园区内移步及景的新古典主义园林设计，使宽大的组团中庭丰富且具有层次。31中海产品线细分城市改善型城市改善型项目位于市中心高价值区域，周边配套、商业设施完善。交通便利，满足人们出行便利的需要，此外中海的城市改善型项目力求将健康、生态、舒适融入其中。城市改善型项目建筑类型往往为小高层和多层，部分项目会配有少量别墅

28、。而在户型方面，市中心高档社区往往以85-120 平方米两房、120-170 平方米三房和155-195平方米四方为主力房型。户型舒适宽敞，再加上位于市中心的区位优势，这类项目往往价格较高。因此这类项目的客户大多是35-45 之间经济能力好的中年之家，即追求生活的舒适、又追求工作的交通便利，同时也喜欢享受市中心的繁华。代表案例：北京中海城香克林32中海产品线细分北京中海城香克林地理位置：朝阳成寿寺路136号院(距离京津唐高速公路800米)占地面积： 52000平方米 容积率：2.36绿化率：30% 开发期数：第3期（共3期）3期开盘时间：2011年 3期总户数：当期203（共566）建筑形态：

29、高层、小高层、少量别墅生活配套：中海城香克林，据守成熟大社区优越位置，交通优势明显，无论是自驾车还是选择地铁或地面公交，皆顺畅无比。在商务、消费、居住一体化的世界性成熟区域，中海城香克林集粹CBD商务核心圈、方庄高端生活配套圈、东四环国际商业消费圈、南三环主题购物圈四大商圈优质资源，城市配套功能和质量不断提升，主题配套不断增多。在户型的细节设计上，为了充分满足现代家庭健康生活需求，中海城香克林将“生态、健康、舒适”等现代居住理念融入建筑之中，精心设计自然充溢的宽敞阳光客厅、视觉通透流畅的步入式景观阳台、俯瞰窗外四季风情的270度八角阳光房最大限度将阳光、新鲜空气等自然元素引入室内，让每个角落都

30、可以沐浴阳光，确保每位业主都能拥有更好的景观视线并保证居家生活的私密性33中海产品线细分城郊改善型城郊改善住房位于城市近郊，周边生活设施比较完善，交通便利，居住环境相对较好。项目建筑类型一般为高层、小高层，部分项目有别墅。户型方面主要是80-100 平方米二房和100-140 平方米三房，一般吸引45-50 岁空巢的中年之家以及30-40 岁之间寻求居住改善的中年之家。34中海产品线细分高端系列中海的高端系列也位于城市郊区，多为别墅，拥有城市稀缺的景观资源，由于享受稀缺的景观资源，因此高端系列产品价格很高，往往面向较为富裕的群体，作为休闲度假之所。代表案例：中海独墅岛35中海产品线细分中海独墅

31、岛地理位置：星港街南延伸段，墅浦路东占地面积： 34万平方米 容积率：0.8绿化率：40% 开发期数：共3期3期开盘时间：2012年 总户数：1500户建筑形态：高端别墅、高层公寓生活配套：中海独墅岛项目位于独墅湖南、墅浦塘东侧小岛之上，尽享园区、古城区双CBD繁华与舒适。占地34万方，容积率0.8，规划建设成为一个高档别墅社区。小区交通便利，近可快速入老城区、园区、高教区，远可经由苏嘉杭高速直抵上海等区域。小区与外界仅与两座桥相连，私密感强。岛上直面11.52万平方米的独墅湖湖面，湖景怡人。进可得城市繁华，退可享宜人生态，“独特岛形态、稀缺湖资源”更为苏州高尚住宅罕见。36对应着不同的土地价

32、值与客户价值，万科产品可分为金色、城花、四季、TOP四大产品系列TOP系列高档住宅金色系列城市住宅城花系列城郊住宅四季系列郊区住宅土地价值：城市边缘，快速发展，交通顺畅；客户价值：舒适的居住环境；土地价值：郊区，土地成本低；客户价值：房屋价格低；土地价值：城市中心，交通方便， 配套完善；客户价值：便利的城市活；土地价值：市区或郊区拥有稀缺 景观资源，周边交通便捷；客户价值：成功人士选择万科产品解读TOP系列金色系列四季系列城花系列TOP1TOP2G1商务住宅G3城市栖居G2城市改善T1郊区栖居T2郊区享受C城郊改善城市私享城郊私享万科品类细分产品系列核心理念土地属性项目价值品类细分位置交通配套

33、字母代称中文名称城市住宅金色系列GOLDEN都市.时尚生活市区或新城区发达生活配套完善便捷的城市生活G1商务住宅G2城市改善G3城市栖居城郊住宅城花系列CITY大城.丰盛生活市区（含新城区）边缘便利规划有完善的生活配套舒适居住(第一居所)C城郊改善郊区住宅四季系列TOWN 山水.悠然生活郊区或卫星城不便利不完善低价格T1郊区栖居舒适居住(第二居所)T2郊区享受高档住宅高档系列TOP墅庭.高尚生活市区或郊区，拥有稀缺资源便捷对配套无要求占有稀缺资源TOP1城市豪宅TOP2郊区豪宅在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度随之降低第四类TOP系列则以对稀缺资

34、源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补品类划分及对应客户价值 城市住宅（金色系列）都市.时尚生活 适合都市人生活的多元化成熟居住模式万科GOLDEN系列精品住宅，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，锻造精细生活细节，营造成熟人文氛围与归属感，以更为先锋和现代的中心区域优越居住理念，引导着都市人居新时尚万科GOLDEN，让栖居在繁华中的都市居住更富细腻，温情，充实的生活质感，在核心版块引领主流生活万科品类细分共性：现在或未来规划中的市中心区，能享受便捷的城市生活，交通便利，配套完善，物业组成主要为高层洋房特性：周边环境及居住氛围的差异，容积率要求也有所不同 城市住宅类（GOLDEN系

35、列）细分品类项目价值土地属性客户需求价值*容积率主力细分客户构成主力户型客户选择客户细分价值排序比例家庭生命周期年龄 (购买力)购买动机G1商务住宅便捷的城市生活1. 写字楼密集，交通高度发达，但噪音干扰较大2.享受市中心级别配套，周边人群情况较复杂3.商业价值高但居住价值一般注重工作便利，关注产品服务及品质-商务人士-投资单房一房顶级商务人士投资二房三房G2城市改善1. 交通便利，通常较为安静2.周边配套完善3.宜居宜住追求居住改善和品质约2.0110孩子三代35-45岁改善四房240后小太阳40-45岁改善三房340小太阳35-39岁改善三房410%老年一代45-50岁空巢二房G3城市栖居

36、1.公共交通密集，站点在步行距离内2.周边有较完善的生活配套3.居住价值一般低总价优势约3.0185青年之家25-35岁栖居一房二房215%青年持家25-30岁栖居二房万科品类细分 城郊住宅（CITY系列）大城丰富生活 将城市边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落万科打破城市固有居住观念和城市格局，打造新移民生活范本，将城市边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落，构建全新的城市板块体系，大城崛起，都市人居走向更广阔的方向，包容与丰盛成为新生活的表征万科CITY系列，时尚元素融合原野的落叶芳，青草香，既富于城市的先锋精神，又表述着来自文明本源的质朴和亲切，繁华又静谧，丰盛又平和万科品类细分城郊住

37、宅类（CITY系列）细分品类项目价值土地属性客户需求价值*容积率主力细分客户构成主力户型（平方米）客户选择客户细分价值排序比例家庭生命周期年龄 (购买力)购买动机C 城郊改善舒适居所(第一居所)1.交通便捷，可快速到达，离城市成熟区域较近2. 项目基本配套设施齐备3.相对市中心居住密度低，居住氛围良好（水质及空气质量好）追求舒适居住约为1.0至1.5110孩子三代35-45岁改善四房150-240220后小太阳40-45岁改善三房130-200330小太阳35-39岁改善三房130-20045老年一代45-50岁空巢二房90-10055青年持家30-35岁改善三房110-130630小小太阳2

38、5-30岁改善三房110-130共性：位于城市边缘或新城区，可快速到达，基础配套齐备，居住密度较低，物业组成以别墅，类别墅及多层为主，带少量高层洋房万科品类细分44万科品类细分郊区住宅（TOWN系列）山水.悠然生活 远离喧嚣与浮华的宜人居所未来奢侈，将告别非必需品，而追逐必需品，紧俏的，稀有的，受青睐和尊重的，将不再是哪些昂贵却随处可见的物品，而是宁静的时光，干净的水和新鲜空气万科TOWN系列，反思城市人居模式，以卓越的远见与深度的人文关怀，为一颗颗山水田园的新，打造远离喧嚣与浮华的居所，建筑超凡脱俗的自然人居氛围，寻觅关于海的理想，山的文明，还有整座城市对于悠闲生活的向往45万科品类细分郊区

39、住宅类（TOWN系列）细分品类项目价值土地属性客户需求价值* 容积率主力细分客户构成主力户型（平方米）客户选择客户细分价值排序比例家庭生命周期年龄 (购买力)购买动机T1 郊区栖居低价格1.距离目标客户原有居所(工作)地较远,交通不便利，公共线路缺乏或基本没有2.项目周边无配套，依赖小区内部解决3.地块条件通常只有三通(水电路)，居住价值不高价格务实-50青年之家25-35岁栖居二房75-8520小小太阳25-30岁栖居二房75-8510青年持家25-30岁栖居三房90-11010孩子三代25-30岁栖居三房90-11010老年一代45岁以上空巢二房75-85T2 郊区享受舒适居住(第二居所)

40、1.距离城市较远，但有快速道路可达2.没有完善的生活配套，但地块周边有休闲配套(或有条件做到)3. 有自然资源，居住环境可塑性高舒适居所，考虑父母养老或休闲1.0至2.0左右150孩子三代35-45岁空巢三房200-240250后小太阳35-45岁改善一房/二房50-90共性：位于郊区或卫星城镇，离城区中心较远，且周边配套设施较少或基本没有特性：以交通路网，配套可塑性及环境资源为依据，划分成栖居和享受居所两类，栖居类以120方以下的多层或小高层为主，享受类则会出现200方以上的别墅物业46万科品类细分高档住宅（TOP系列）墅庭.高尚生活 独占稀缺资源，具有创造力的个性居所未随着城市居住空间的不

41、断扩展，高端人群对居住的追求，已渐渐从空间，环境等物理层面剥离出来，转而追求精神的高贵，建立在不可复制的空间，独占型的稀缺自然资源上的那些独具创造力的个性居所，成为新时代顶级生活方式的象征万科TOP系列，解读稀缺景观与城市资源的真正关系，以智慧，意志和知识，在物质与精神之间找寻最富诗意的建筑语言，让思想与心灵交融，品质与品位结合，打造满足顶层人士心灵追求的居住空间万科品类细分高档住宅类（TOP系列）细分品类项目价值土地属性客户需求价值 * 容积率主力细分客户构成主力户型客户选择客户细分价值排序比例家庭生命周期年龄 (购买力)购买动机TOP1 城市豪宅占有稀缺资源位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺

42、景观资源销售价格在市区均价2倍以上-TOP2 郊区豪宅位于郊区，占有稀缺景观资源或通过独栋等产品形式占有土地资源-共性：占有稀缺资源，有一定的交通通达性，密度低，售价高，基本以别墅物业为主，居住舒适特性：以项目所在地理位置为依据，划分为城市及郊区项目两类万科品类对比产品系列项目价值土地价值物业组成* 容积率居住评价位 置交 通 配 套资 源城市住宅(金色系列)G1商务住宅便捷的城市生活市区或新城区发达生活配套已经完善商务发达高层/LOFT-一般G2城市改善自然资源良好高层约1.0宜居宜住G3城市栖居无特殊资源高层约2.0一般城郊住宅(城花系列)C城郊改善舒适居住 (第一居所)新城区或城市边缘便

43、利规划有完善的生活配套无景观资源别墅/多层/高层1.0-1.5宜居宜住郊区住宅(四季系列)T1郊区栖居低价格郊区或卫星城不便利不完善无特殊资源小高层/高层-较差可达T2郊区改善舒适居住 (第二居所)自然或旅游休闲资源优越别墅/高层/公寓1.0-2.0良好高档住宅(高档系列)TOP1城市豪宅占有稀缺资源市区便利对配套无具体要求景观资源一般，土地占有别墅-优秀郊区可达TOP2郊区豪宅自然资源优越别墅优秀49产品系鉴赏城市住宅案例G1商务住宅G1品类特征金域华庭客户需求价值注重工作便利，关注产品服务及品质地处城市中心功能拓展区，外部景观舒适，居者可享受繁华都市生活土地属性交通：写字楼密集，交通高度发

44、达，但噪音干扰较大交通：地处城市轴心北延段，多条干道及轨道通达配套：享受市中心级别配套，周边人群情况较复杂配套：周边商业、教育、娱乐、医疗、公园等配套设施完善居住价值：商业价值高但居住价值一般居住价值：汇聚品味与潮流，商务氛围浓厚，居住环境一般金域华庭金域华庭G1商务住宅品位与商务俱享的都市居所项目地处的龙华新城是“深圳城市中心轴带”的北延段，未来将形成被称为“副都心”的以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区基本信息位置：深圳市龙华金龙路与新区大道交汇处东北角项目占地：68300.63平米建筑面积：188934万平米物业组成：一期为84-88平米的精装高层，及少量 LOFT公寓和联排别墅设施

45、及交通配套西临新区大道，南临金龙路、东临轨道4号线商业、教育、娱乐、医疗、公园等配套设施完备项目定位以便捷交通、时尚商业、简约建筑、新城规划，令项目充满积极进取、追求品位、掌握潮流以及国际视野和前瞻性思维的气质，更将成为汇聚品味与潮流的都市居所城市住宅案例G1商务住宅东方尊峪G2品类特征东方尊峪客户需求价值追求居住改善和品质半山之中，城市之上，兼得宁静与繁华，生态与健康的城市休闲山居土地属性交通：便利，通常较为安静交通：临近地铁8号线及交通干道，三面环山配套：周边配套完善配套：规划有中央会所，商业及基础教育配套居住价值：宜居宜住居住价值：地处梧桐山风景区内，空气质量好城市住宅案例G2城市改善东

46、方尊峪G2城市改善城市型生态山居项目东临梧桐山隧道口，西接仙桐体育公园，南靠罗沙路，与香港隔岸相望，北面的梧桐山是一个以山体和自然植被为景观主体的城市郊野型自然风景区，空气质量达国家一级标准，可俯瞰深圳市区及大鹏湾海面基本信息位置：深圳市罗湖区梧桐山半山风景区地块描述：三面环山,南望香港大雾山占地面积：11万建筑面积：33万容积率：2.12覆盖建筑率：16.7%绿化率：67.55%楼层状况：11-26层车位比：1.1：1物管费：3.5元/开发节奏：整体开发 城市住宅案例G2城市改善城市住宅案例G2城市改善东方尊峪交通规划深盐第二快速干道地铁8号线及公交车站项目定位 上风上水之地，兼得宁静与繁华

47、，生态与健康的城市休闲山居设计理念 自然第一，建筑第二 整体规划住宅：共21栋11-26层高层纯住宅会所：6000平方米中央会所，设有室内恒温泳池、红酒雪茄吧、网球场、SPA水疗馆、中西餐厅、健身房等泛会所：规划有亲子广场、生态游乐场等多个主题泛会所，并提供休闲器械园林：8万天然溪谷园林商业：4000平米社区商业学校：自身配备幼儿园，同时临近项目规划有公立小学金域东郡G3品类特征金域东郡客户需求价值低总价优势力求经济实用土地属性交通：公共交通密集，站点在步行距离内交通：位于市东部新城商务行政区中心，交通路网发达配套：周边有较完善的生活配套配套：教育，购物，医院，邮政，银行，休闲等配套齐全居住价

48、值：居住价值一般居住价值：容积率较高，无自然环境优势城市住宅案例G3城市栖居城市住宅案例G3城市栖居 金域东郡G3城市栖居都市经济的舒适居所基本信息位置：深圳市东部新城商务行政区中心 占地面积：104801容积率：一期3.0，二期A区2.8，二期B区3.0 覆盖建筑率：25%建筑面积：316660 车位规划：一期797个开发节奏：2007年第一期，整体共3年设计理念整体风格上，突出展现了简洁、大方的整体项目形象，营造了具有城市感的项目整体界面，以创造怡人、舒适的住宅小区作为设计的诉求规划设计上，采用半围合的思路，为小区提供充分的公共活动空间，同时在每栋住宅的首层设置面积不等的架空层，用以改善小

49、区内通风，并提供适应深圳炎热气候的活动场所建筑立面上，极具现代感，以面砖为主，加以一定量的质感涂料，以稳重大方的白色、灰色为主调，充分展现了项目整体典雅的气质户型设计上，力求户型的经济实用，通风采光良好，并在入户处设置了入户花园，增加空间层次及实用性城市住宅案例G3城市栖居金域东郡整体规划住宅：共7栋高层纯住宅商业：1000余平方米社区广场及2100平方米棕榈风情商业街生活配套教育：坪山中心小学、飞东小学、龙山学校、坪山中学、坪山机关幼儿园等购物：三和购物商场、万福佳、民乐福、泰华商场、国惠康百货 医院：坪山人民医院邮政：深圳邮政局坪山支局银行：中国工商银行，中国农业银行，深圳发展银行等休闲：

50、大工业区体育中心、大工业区中心公园、聚龙高尔夫练习场等；第五园C品类特征第五园客户需求价值追求舒适居住综合配套及功能完善的，反映中式居住精髓的生态园区土地属性交通：便捷，可快速到达，离城市成熟区域较近交通：地处深圳城市发展中轴线上的中央地带，多条公交线，环岛路及快速路可达配套：项目基本配套设施齐备配套：项目内部配套十分完善居住价值：相对市中心密度低，居住氛围良好（如水质及空气质量好）居住价值：容积率仅为1.48，园区环境注重自然与人的和谐城市住宅案例C城郊改善城市住宅案例C城郊改善第五园C城郊改善倡导中式居住理念的城郊舒适居所基本信息位置：布吉街道坂田雅园路占地面积：约44万平方米建筑面积：5

51、5万平方米总建筑户数为5000户左右容积率：1.48开发节奏：分6期，由04年到08年设计定位大胆创新，糅合了中式传统居住理念的精华与现代建筑的简约，通过瓦屋面、石材墙面、村落空间的运用，创造乡村田园风格，人车分流更彻底，极力倡导对中式居住生活方式的理性回归设计理念建筑风格，原创现代中式建筑，主要建筑形式有庭院别墅、合院洋房、叠院HOUSE和高层园林设计，以层次分明的多重“庭院空间”为精髓，充分利用中国传统造园隔、抑、曲等手法，创造出富有“起、承、转、合”完整变化的空间序列，配以灰色系基调的硬质铺装，将中国的人文精神与现代人的生活需求有机结合，全方位塑造社区文化和人居环境，达到自然景观与人文景

52、观的融合，体现了人与自然的和谐与对话60城市住宅案例C城郊改善第五园项目配套五园书院，宁静致远占地1500平方米，文化定位秉承中国四大书院，纵横古典与现代；打造深圳及全国第一家情景式社区图书馆古色古香，徽州老屋“老房子”是万科为发掘和保护中国传统民居的一种尝试，将来的功能可能为博物馆、餐厅、茶馆、培训、文化活动等中式特色，文化商业街占地6000平方米，基本功能完备，汇聚了餐饮、华润万家超市、中国银行、便利店、一致药店等商户，极大地满足社区日常生活，形成现代中式特色文化的商业街葱茏覆盖，园林泳池在社区中已建成的大型游泳池能给你的夏天带来娱乐的好去处便利为上，健身娱乐在社区中各个架空层错落着各种健

53、身娱乐设施，让饭后的家人拥有自由休闲的空间成长乐趣，幼儿中心高档幼儿园，幼龄教育机构，童年最大的乐趣 东海岸T2品类特征东海岸客户需求价值舒适居住(第二居所)，考虑养老或休闲城市之中的天然山海资源，成熟的大型滨海社区；土地属性交通：距离城市较远，但有快速道路可达交通：距罗湖商业中心约30公里，有盐坝等多条高速路及大梅沙公交总站配套：没有完善的生活配套，但地块周边有休闲配套(或有条件做到)配套：区外有娱乐，医疗等机构，区内有公园，会所及商业街等配套居住价值：有自然资源，居住环境可塑性高居住价值：背倚青山，面朝大海，自然环境极佳城市住宅案例T城郊改善东海岸T2郊区享受背山面海的滨海居所项目位于盐坝

54、高速公路与周围的坡地间，距罗湖商业中心区约30公里，距离大梅沙海滩约1.5公里，背倚青山，面朝大海，自然环境极佳 项目用地属于山地类型，地形由东南向西北逐渐走高，东南侧地形比较平缓，西北部地形陡峭，沿盐坝高速公路呈弧形东西向带状分布基本信息 总占地面积：约34.3万平方米总建筑面积：27.5万平方米容积率：0.8总户数：1949户开发节奏：共分4期，03-05年开1-3期， 07年开售第4期周遍配套：娱乐：7个高级大梅沙酒店，2个游艇会，2个高尔夫球场，2个直升机停机坪，5个大梅沙高端项目，7大公园，4大沙滩，2所学校，6大高端餐饮交通：深盐第二通道、盐坝高速、盐排高速、大梅沙公交总站医疗：梅

55、沙医院、社区健康服务中心 城市住宅案例T城郊改善东海岸规划定位城市之中的天然山海资源，成熟的大型滨海社区设计理念 规划上，采用热带简约（Tropical Modern）的设计理念，选择自由生长形的“叶脉状”布局形式进行社区规划景观上，充分利用地形、山势及水体资源，引水入境，营造人工湖水景、溪水水系，依水建房，构筑了邻水生活的情趣和意境项目配套生态公园：小区内外有山脊公园、珊瑚公园、郊野公园、运动公园，还毗邻大梅沙海滨公园和华侨城生态公园康体休闲：区内建有泳池、网球场、沙滩排球、足球场、室内篮球馆、乒乓球馆、棋牌室、会议室等休闲设施商业配套：小区商业面积约5800平米，已建设海岸儿童天地、招商银

56、行、华润超市、海岸咖啡厅、名厨饭堂及精品首饰店等城市住宅案例T城郊改善兰乔圣菲设计理念规划上，外围设置双拼大宅，划地为圈，形成强烈的领域感和不动声色的优雅气场；内部联院住宅排布巧妙自如，让所有建筑均获取最大的景观资源和开敞的气势风格上，来自托斯卡纳与安德鲁西亚的欧洲风格建筑灵感，低调的尊崇于随意处自然流露，厚重的质感，大气的拙朴，原生建筑材质让生活衍生不凡气质造型上，经典坡式屋顶设计，映托出“统一中有变化，变化中出特色”的丰富而韵律的住宅造型，每一细节都能品味出时光的变幻与永恒铺排上，采用单体造型局部处理，结合平面功能要求，设计出独栋和双拼别墅等主要产品形式，并运用交错围合组合方式，形成层次丰

57、富的环境空间，让建筑具有生命般的起伏和旋律TOP1品类特征兰乔圣菲客户需求价值销售价格在市区均价两倍以上08年10月开盘（容积率0.6，共94户）土地属性位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景观资源位于深圳宝安中心区核心位置的纯别墅社区，每户均占有广阔土地资源城市住宅案例TOP1城市豪宅兰乔圣菲TOP1城市豪宅富于异域风情的家族式大宅项目位于宝安中心区核心位置，是深圳西岸稀有的纯别墅区，住所拥有完整私人院落，以卓越尺度完美演绎家族传承与大宅生活 基本信息总占地面积：约72500平方米 总建筑面积：约43500平方米 容积率：约0.6 绿化率：约63.4% 建筑覆盖率：约30%物业组成：独栋及双拼别

58、墅 总户数：94户 设计定位项目着重强调人与环境的关系，营造人与自然的交流空间，坚持地方性和场所感并重，最大限度地利用和发挥环境资源优势，体现地域特色、人文精神和绿色生态建设的理念 在尊重周边环境的同时，突显建筑与生活、土地优雅舒适的关系，并使用有着时光斑驳印记、充满历史积淀感的石材来表现建筑原生特色，锻造一席可传承的家族领地城市住宅案例TOP1城市豪宅棠樾设计理念布局方面，一期水城联排别墅，充分依托景观河道资源，将客厅、主卧等主要功能空间均布置于面水一侧，户户临水户型方面，采用多层次院落设计，保证每家都能享有入户前院、户内中院和亲水后院，丰富了室外生活空间，使人与自然山水充分交融，同时传递出

59、浓郁的现代东方韵味TOP2品类特征棠 樾客户需求价值销售价格在市区均价两倍以上08年5月开盘（一期容积率0.378，共124户）土地属性位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景观资源紧邻塘厦“生态绿洲”近2700平方米国家一级森林公园，方圆1公里内密布3个湖泊水库，所在区域空气质量A级城市住宅案例TOP2郊区豪宅67棠樾TOP2郊区豪宅低密度的山水田园居所基本信息位置：深圳宝安区林坪大道以南总占地面积：约60万平方米建筑面积：约40万平方米容积率：0.6（一期0.8，二期0.5）一期基本信息规划总用地：约110000m总建筑面积：约90000m住宅面积：约30000m容积率：约0.378总户数：约1

60、24户项目配套观澜高尔夫（东莞）球会，大屏障国家森林公园 ，仙女湖水库，三正半山酒店等设计定位以“营造一种东方奢华为主的低密度现代居住氛围”为设计核心，以水元素为主题，阐述东方居住美学中水的重要性，并运用中国文化特有的低调展现属于东方民族的奢华城市住宅案例TOP2郊区豪宅结合品类案例，从项目地块条件分析有以下调整产品系列项目价值土地价值物业组成* 容积率居住评价位 置交 通 配 套资 源城市住宅(金色系列)G1商务住宅便捷的城市生活市区或新城区发达生活配套已经完善商务发达高层/LOFT-一般G2城市改善自然资源良好高层约1.0宜居宜住G3城市栖居无特殊资源高层约2.0一般城郊住宅(城花系列)C