2022年广西房地产估价师考试考前冲刺卷五

1、1 / 122022 年广西房地产估价师考试考前冲刺卷五(本卷共分为2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分， 60 分及格。)单位： 姓名： 考号：题号 单选题 多项选择 判断题 综合题 总分分值得分一、单项选择题 (共 25 题， 每题 2 分。每题的备选项中， 只有一个最符合题意)1.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应 当站在的立场上评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立2.某房地产的土地面积为 500 ，土地价格为 2 000 元，建筑面积为 1 000 ，成本法估算的建筑

2、物重置价格为 1 800 元，市场上同类房地产的正常 房地价格为 2 500 元，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低A.200 元/B.300 元/C.700 元/D.1 000 元3.下列各项房地产的估价原则中，不是普适技术性原则A.独立、客观、公正原则B.合法原则C.最高最佳使用原则D.估价时点原则4.房地产估价师站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说均为公平合2 / 12理的价值，是的要求A.独立、客观、公正原则B.合法原则C.最高最佳使用原则D.估价时点原则5.新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和 对利润率的限定，体现了A.独立、客观、公正原则

3、B.合法原则C.最高最佳使用原则D.估价时点原则6.是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可 以帮助我们确定房地产的最佳用途A.最高最佳原理B.收益递增递减原理C.均衡原理D.适合原理7.某宗房地产土地面积 320 ，建筑面积 300 ，建筑的外观及设备均已陈旧 过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积 450 元，残值每平方米 建筑面积 150 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为A.144 000 元B.135 000 元C.960 000 元D.90 000 元8.某建筑物的建筑面积 6 000 ，坐落的土地面积为 2 000 ，土地价格为 1500 元

4、，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为 1 600 元，市场上该类 房地产的正常房地价格为 1 800 元，则该建筑物的价格为A.800 元/B.1300 元/3 / 12C.1100 元/D.1200 元/9.张某欲购买建筑面积为 100 的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和 饰具，若拆除需要费用 500 元，无残值， 周边地区同类住房价格为 1800 元， 则该房地产的适合价格为A.180 000 元B.179 500 元C.159 500 元D.90 000 元10.刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积 150 ，整个公寓刚刚经过改造采用集中 供热集中空调系统，市场价格为 2 600 元，

5、原来安装的供热空调系统拆除 费用 1000 元，回收价值 300 元，则该公寓的适宜价格为A.43 万元B.3893 万元C.39 万元D.3887 万元11.某估价事务所在 2004 年 9 月 20 日至 10 月 20 日评估了一宗房地产于 2004 年 9 月 30 日的价格之后，有关方面对其估价结果有异议现在若要求你重新估 价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为A.2004 年 10 月 20 日B.2004 年 9 月 20 日C.重新估价的作业日期D.2004 年 9 月 30 日12.房地产估价结果，应是估价对象在时的客观合理价格或价值A.估价作业日期B.估价时点

6、C.价格日期D.价值时点13.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的4 / 12状态，房地产市场情况应为时点的状态A.现在B.未来C.过去D.B 和 C14.某宗房地产的土地面积为 1 000 ，建筑面积为 1400 ，现需拆除重建， 估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300 元和 50 元，则该宗土地的 减价修正额为A.50 元/B.250 元/C.300 元/D.350 元/15.房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的 房地产价格的牵掣A.替代原则B.谨慎原则C.合法原则D.客观、公正原则16.遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收

7、入或者低估运营费用，选取的报 酬率或者资本化率不应偏低A.谨慎原则B.最高最佳使用原则C.合法原则D.替代原则17.收益法中所指的收益是A.估价时点前一年的收益B.估价时点前若干年的平均收益C.估价时点以后的未来预期正常收益D.估价时点前最高盈利年份的收益5 / 1218.有一宗房地产总价为 100 万元， 综合资本化率为 7，土地资本化率为 6， 建筑物资本化率为 8，则该宗房地产的土地价格为 (收益可视为无限年)A.30 万元B.40 万元C.50 万元D.60 万元19.有一房地产，未来第一年净收益为 20 万元，预计此后各年的净收益会在上 一年的基础上增加 2 万元，收益期为无限年，该

8、类房地产资本化率为 10，则 该房地产的收益价格为A.400 万元B.450 万元C.500 万元D.540 万元20.采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为A.报酬率=安全利率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率B.报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率-投资带来的优惠率C.报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿率-投资带 来的优惠率D.报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资 带来的优惠率21.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 30 万元，运营费用需要 10 万元，资本化率为 10该房地产所在的土地是通过

9、有偿出让获得使用权的， 在估价时点剩余的使用权年限为 40 年，则该宗房地产的收益价格为A.180 万元B.196 万元C.200 万元D.300 万元22.某商铺的收益年限为 30 年，年有效毛收入为 6000 元假设净收益率为 75，报酬率为 10，则该商铺目前的价值为6 / 12A.14140 元/B.42421 元/C.56561 元/D.60000 元/23.某宗房地产 32 年土地使用权的价格为 4000 元，对应的报酬率为 7现 假定报酬率为 9，该宗房地产 40 年土地使用权条件下的价格最接近于A.3275 元/B.3287 元/C.3402 元/D.4375 元24.某出租的

10、房地产的年租金收入为 10 万元，年出租总费用为 1 万元建筑物 重置价格为 100 万元，成新率为 80已知土地资本化率为 6，建筑物资本 化率 8假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为A.43 万元B.1125 万元C.1233 万元D.150 万元25.承租人甲与出租人乙于 5 年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为 200 ，租赁期限为 8 年，年租金固定不变为480 元现市场上类似住宅的 年租金为 600 元若折现率为 8，则承租人甲当前的权益价值为A.619 万元B.642 万元C.720 万元D.958 万元二、多项选择题(共 25 题，每题 2 分。每题

11、的备选项中，有多个符合题意)1.建筑物的耐久年限划分为、 15 年以下等五个等级A.100 年以上7 / 12B.50100 年C.4050 年D.540 年E.1540 年2.民用建筑物一般由、楼地面、楼梯六大部分组成A.基础B.墙和柱C.屋顶D.门窗E. 吊车梁3.基础按其构造特点可分为、箱形基础、桩基础等A.条形基础B.单独基础C.联合基础D.一般基础E.特殊基础4.按使用功能不同，地下室可以分为A.普通地下室B.砌体结构地下室C.钢筋混凝土结构地下室D.砖墙结构地下室E.人防地下室5.下列关于地下室的卷材防水，表述正确的是A.地下室必须采取防水构造做法，常用的防水做法是卷材防水B.防水

12、层粘贴在地下室墙外表面叫外防水C.防水层粘贴在外墙内表面叫内防水D.外防水的防水层贴在迎水面上，防水效果较差E.內防水的防水层贴在背水面上，防水效果较差，但施工简便、便于修补6.下列关于玻璃幕墙，表述正确的是8 / 12A.玻璃幕墙是一种新型墙体，主要用于高层办公塔楼及高级宾馆 B.玻璃幕墙的构造形式一般为框格式C.玻璃幕墙所有接缝部位，不需要压入密封胶，也能确保密封效果 D.玻璃幕墙所用的玻璃是按不同用途生产出的不同性质的玻璃E.玻璃幕墙在双层采光窗部分，为使冷凝水能排出，有留孔及管道装置7.下列关于柱、梁、板，说法正确的是A.柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制B.梁是跨过空间的横向构

13、件C.板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件D.柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载E.柱子是独立支承结构的竖向构件8.下列关于楼地面的构造，表述正确的是A.在有隔声、保温等要求的楼面则设置轻质材料的填充层B.垫层是在基层之上的构造层C.面层是地面的表层D.面层是人们直接接触的一层E.地面的基层是结构楼板；楼面的基层是基土9.下列关于电梯，表述正确的是A.高层建筑应设消防电梯B.一般来说， 最高住户入口层楼面距底层室內地面的高度在 10m 以上的， 均应设 置电梯C.一般来说，住宅建筑层数在 7 层及 7 层以上的，应设置电梯D.电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨

14、撑架、平衡 锤及缓冲器等E.电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成10.下列关于变形缝的做法，表述正确的是A.伸缩缝要从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶全部断开B.屋顶部分也需另做伸缩缝C.伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝9 / 12D.沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开E.防震缝与沉降缝结合设置时，基础不应分开11.按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为A.空气一水系统B.全空气系统C.全水系统D.冷剂系统E.集中式系统12.建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括A.密度B.表观密度C.密实度D.孔隙率E.吸水性13.建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括A.

15、耐水性B.抗渗性C.抗冻性D.导热性E.热容量14.下列保险中，属商业保险的有A.无担保保险B.保证保险C.信用保险D.健康保险E.失业保险15.下列保险中，属于政策保险的有A.社会养老保险B.农业保险10 / 12C.巨灾保险D.失业保险E.出口信用保险16.保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括A.分散风险职能B.组织经济补偿职能C.融通资金职能D.防灾防损职能E.分配职能17.下列保险险种中，属于商业保险的有。 (2007 年试题)A.责任保险B.失业保险C.工程保险D.人寿保险E.劳动工伤保险18.下列保险中，厲商业保险的有。 (2004 年试题)A.保证保险B.外汇

16、变动保险C.信用保险D.健康保险E.劳动工伤保险19.作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成A.可保危险的存在B.多个经济单位的结合C.单个经济单位的结合D.随机事件的科学化E.必然事件的科学化20.保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括A.分散风险职能11 / 12B.组织经济补偿职能C.融通资金职能D.防灾防损职能E.分配职能21.以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为A.商业保险B.社会保险C.政策保险D.财产保险E.人身保险22.广义而言，财产保险包括A.财产损失保险B.责任保险C.信用保险D.保证保险E.出口信用保险23.保险合同的辅助人，包括A.被保险人B.受益人C.保险代理人D.保险经纪人E.保险公估人24.房地产投保时的保险价值评估，既可按该房地产投保时的实际价值确定，也 可按保险事故发生时该房地