房地产可行性研究战略分析

1、 房产全程策划解码房地产可行性研究第1操作环节：成功迈出投资第一步第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策第3操作环节：房地产可行性研究战略分析第4操作环节：设计成功的可行性研究流程第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算第7操作环节：从全局出发进行可行性研究使用指南可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。房地产可行性研究实战操作手册从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。第

2、1操作环节：成功近出投资第一步1透视房地产可行性研究房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：第一是要确定项目在技术上能否实施；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达420米、88层

3、的金茂大厦和高达468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。2、项目投资制胜第一法宝一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研

4、究，至少要能精确地回答这么三个问题：a、这项目是可行的还是不可行的b、如果可行，可行到什么程度c、如如果投资资，可能能遇到的的最坏的的情况是是什么，对此应应作什么么打算第二操作作环节可行性性研究的的误区及及相应对对策1、项目目精度标标准项目内容时间（月）费用允许误误差投资资机会研研究阶段段1330.2%0.88%330%20%初步可可行性研研究阶段段60.25%7.5%20%100%详细细可行性性研究阶阶段811600.2%1.0%100%2、常见误误区误区区一：一一个标准准的效益益分析如果果你的项项目可行行性研究究报告十十分肯定定地告诉诉你将来来能赚多多少钱，而且一一定能赚赚这么多多钱，这这

5、绝不会会是一份份实事求求是的报报告。一一份专业业而严肃肃的项目目可行性性研究报报告不可可能只是是一个效效益标准准。在可可行性研研究时，我们遇遇到太多多的不确确定因素素。这些些不确定定因素使使项目未未来的价价格及销销售进程程处于一一种相对对的不确确定之中中。因此此，可行行性研究究的“效益分分析”也不可可能是十十分确定定的，只只能是一一种合理理的预测测，而这这些预测测需要假假定的前前提，那那就是期期望值。可行性性研究根根据不同同的期望望值给出出不同的的期望效效益预测测。误区二二：先入入为主的的可行性性研究笔者者曾考察察过十多多项失败败的大型型地产投投资，发发现其中中大部分分项目的的失败都都是由一一

6、些可预预见的因因素造成成的。这这些因素素包括：高级别别墅坐落落在大型型工业区区内，致致使别墅墅环境被被破坏，别墅无无人问津津：在一一个离市市区测多多公里的的乡镇开开发高层层公寓，结果也也是无人人问津；准备在在一个规规划失控控的农民民居住区区开发商商住小区区，结果果在廉价价“集资房房”的冲击击下半途途而废；同一时时间同一一城市同同类楼盘盘供应量量过大致致使需求求短缺；建设成成本远远远超过预预算造成成资金不不继；一一条新建建的高架架桥拦腰腰而过使使梅楼商商铺优势势失效；原先的的商业旺旺地因地地铁建设设而大规规模地拆拆迁，成成为“被人遗遗望的角角落”等等。在与这这些项目目的发展展商交流流时，他他们对

7、所所遇到的的困难通通常都感感叹“真没想想到”，然而而却是早早该想到到的。再再看一看看这些项项目的“可行性性研穷报报告”，几乎乎都是同同一个调调子：引引经据典典，从各各个角度度描绘这这个项目目投资的的美好前前景，却却偏偏不不提项目目投资的的不利因因素。这这样的“可行性性研究”，自始始至终都都是为77证明该该项目是是可行的的，犯了了“先入入为主”的大忌忌。*先入入为主的的可行性性研究通通常是由由以下原原因造成成的房地产产投资企企业的领领导主观观意志在在起作用用。往往往由于“长官意意志”对课题题的影响响，课题题研究人人员担心心挑项目目的毛病病会得罪罪老板，于是学学会了察察颜观色色，一切切围绕领领导的

8、意意思去论论证。所所以，为为避免这这种情况况的发展展，公司司领导要要多些支支持，少少些干预预，让课课题组放放下包袱袱，按科科学的路路子去调调查、分分析。课题题组人员员的业务务水平不不过关。有些项项目的可可行性研研究没有有交给真真正在行行的专家家去做，而是随随便找一一些高校校的教师师或在本本公司里里的人去去完成。这样做做，使课课题组的的智力及及能力结结构很不不合理，要指望望他们拿拿出一个个真正可可信的可可行性研研究报告告是不可可能的。有的发发展商将将可行性性研究的的课题交交给一些些建筑咨咨询机构构去做，这些单单位的科科研实力力过得硬硬，但由由于项目目对他们们来说就就意味着着有生意意可做，因而也也

9、不太可可能保持持中立的的研究态态度，除除非发展展商事先先申明参参与可行行性研究究的单位位不能承承揽本项项目的工工程咨询询业务。有有的发展展商图省省事，让让与他合合作的另另一方提提供可行行性研究究报告。这在意意向接触触的时候候是。必必要的，但要清清楚的是是，合作作另一方方所作的的可行性性研究只只是针对对自己的的投资行行为而做做的，并并不适合合于现在在的发展展商；有有时合作作另一方方为了争争取他人人来投资资，可能能会片面面地夸大大该项目目的投资资价值，这样的的可行性性研究是是不可能能做到中中立外。33相应应对策aa加快快专业化化及市场场培育工工作，推推进行业业规模化化与专业业化，是是提高可可行性研

10、研究水平平，确保保其精度度、深度度、控制制误差的的根本保保证。当当前市场场逐渐走走向规范范和成熟熟，日益益剧烈的的市场竞竞争成为为企业加加强可行行性研究究的外在在动力。b提高从从业人员员素质。这是控控制可行行性误差差的基本本保障。在某种种意义上上看，可可行性研研究人员员应该是是“全才才”，必必须具备备相当的的工程技技术、经经济、房房地产开开发经营营、法规规、税务务、金融融等专业业知识。c建立可可行性研研究数据据库。当当前国内内房地产产市场透透明度还还不高，可行性性研究人人员往往往难以收收集到完完整和准准确的市市场信息息（在香香港，测测量师在在分析时时，可以以从香港港土地注注册处一相当当于内地地

11、国土房房管局，查阅最最近成交交个案和和以往物物业的有有关资料料）。信信息的缺缺失或误误差，可可能给可可行性分分析带来来巨大误误差。在在这种情情况下，可行性性分析人人员更需需要加强强对信息息的收集集、整理理工作：通过去去粗取精精，去伪伪存真的的过程，将市场场上分散散的信息息整理为为可用的的数据。另外，有条件件的企业业还可加加强项目目后评价价工作，通过分分析比较较，提取取有用的的信息，进一步步提高可可行性研研究的实实用性。第3操作作环节：房地产产可行性性研究战战略分析析分析析角度一一：社会会经济环环免对房房地产市市场的影影响房地地产业不不是个孤孤立的行行业，本本书多处处强调，将房地地产业当当作国民

12、民经济的的喷头产产业”来看待待是错误误的，这这并不仅仅仅是个个说法问问题，而而是一个个最基本本的认识识问题：到底是是房地产产业带动动国民经经济的发发展还是是国民经经济的成成长带动动房地产产业的发发展？如如果把这这个问题题搞颠倒倒了，在在形势的的判断上上就会出出现根本本性的失失误。无无论政府府还是企企业都会会导致“先人为为主”的决策策倾向。如年代代初海南南、惠州州、北海海等地出出现房地地产业畸畸形膨胀胀，大起起大落，都是无无视当地地国民经经济发展展情况，主次颠颠倒，没没有摆正正房地产产业的位位置所带带来的后后果。分析角角度二：当地政政府行政政行为对对市场的的影响一一些地方方政府的的城市规规划及规

13、规划控制制水平对对当地房房地产开开发有着着直接的的影响。众所周周知，在在城市规规划管理理比较好好的张家家港市及及江阴市市，房地地产开发发一直处处于比较较平稳的的状态。超前而而科学的的规划、有效的的规模控控制、严严格的规规划管理理，使这这两个城城市的房房地产开开发避免免7盲目目的、一一窝蜂的的现象，本着配配套一片片、开发发一片、管理一一片的原原则，这这里的小小区住宅宅市场基基本上没没有出现现供大于于求的情情况，所所有楼盘盘的预售售成绩都都很好。与此形形成对比比的是，不少城城市的土土地批出出规模严严重失控控，房地地产市场场管理混混乱，造造成地皮皮炒卖现现象严重重，商品品房供应应量过大大，市场场价格

14、起起落过剧剧，地方方政府规规划管理理不妥，给发展展商们带带来了很很大的风风险。分析角角度三：街区环环境对房房地产营营销的影影响古北新新区并非非上海闹闹市区，楼价何何以如此此昂贵？原来，由800年代起起率先开开发的第第一个上上海外贸贸区一一虹桥开开发区，随着愈愈来愈多多外商人人驻办公公，邻近近的古北北新区自自然成为为外商购购买或租租赁住宅宅的主要要目标。区内满满是豪华华住宅，住户大大部分是是港、台台同胞及及外国人人，所以以成为上上海唯一个名名副其实实的境外外人士居居住区。这使古古北新区区享有很很高的知知名度，并自然然形成了了一个独独特的社社交圈及及生活社社区，区区内楼宇宇质素又又不赖，需求者者多

15、而且且舍得花花大价钱钱，故此此售价及及租金曾曾一直稳稳步上扬扬。进入入19996年年以后，该小区区房价虽虽有所下下跌，但但仍是国国内最贵贵的地方方。从古古北新区区的例子子可以看看出，房房地产的的价值似似乎并不不完全取取决于楼楼盘自身身的档次次和质量量，还与与周边的的街区环环境有关关。正因因为有虹虹桥开发发区的发发展，才才产生了了对古北北新区高高尚住宅宅的需求求，虹桥桥开发区区与古北北新区之之间明显显存在著著功能上上的互补补关系。街区功功能是使使房地产产实现其其市场价价值的外外在动因因。*投投资商自自身条件件考察1、考考察你的的经验隔行行如隔山山，隔山山买牛难难。任何何一家公公司都不不可能对对自

16、己完完全不了了解的领领域进行行投资，房地产产投资也也是如此此。即使使是已经经在房地地产业内内有一定定资历的的企业，如果该该公司以以前是开开发市内内写字楼楼的，如如今目标标投资对对象是郊郊区别墅墅，那么么能不能能考虑呢呢？那要要看公司司的经理理层里是是否有具具备别墅墅开发经经验的人人才，否否则还是是慎重为为好。当当然，事事情并不不是绝对对的，当当你认为为“经验”这一风风险也值值得冒的的时候，就不必必在这个个问题上上多思量量了。2、考考察你的的投资方方式由于企企业背景景和实力力不同，各房地地产投资资企业的的项目投投资方式式也不一一样。也也许你的的企业从从来不会会在建一一幢楼后后靠出租租来获取取长期

17、回回报，而而是建一一部分卖卖一部分分，甚至至靠预售售楼盘来来滚动开开发，那那么对那那些适合合于长线线开发的的项目和和适于长长钱投资资的地区区，你就就要三思思而后行行了。有有时候一一个好项项目，到到了某些些房地产产企业手手里就成成了臭狗狗屎了，想扔也也扔不掉掉。33、考察察你的融融资能力力每每一个房房地产项项目的开开发都会会遇到借借贷和融融资问题题。问题题是你的的借贷渠渠道和融融资渠道道是否可可靠，如如果项目目建到一一半而你你的后续续资金又又无人提提供，那那可要人人命了。笔者见见到不少少这样的的事情：一个建建了一半半的项目目因为没没有后续续资金而而停工两两三年，前期成成本已经经上升了了一半，如此

18、就就算建好好了也无无利润可可言了，明摆着着是亏本本的生意意。分析析角度四四：投资资商的自自身条件件对营销销的影响响俗语说说“太贵有有自知之之明”。房地地产商在在进行项项目分析析时是不不可能不不对自身身的条件件进行分分析的。一家公公司不可可能什么么样的项项目都能能开发，也不可可能什么么样的风风险都敢敢去冒，所以在在考察一一个地区区、一个个项目值值不值得得去投资资时，还还必须有有针对性性地权衡衡：本公公司适不不适合于于那个地地区去投投资，适适不适合合于投资资那样的的项目。第四操作作环节设计成成功的可可行性研研究流程程步骤A人员员安排组组合项目内容人数负责项项目费用时间注册册房地产产估价师师造价工工

19、程师市市场调查查和分析析人员经经济分析析专家制制作人员员社会学学，环境境等专家家步骤B：市场分分析aa、宏观观因素分分析房地产产开发商商在一个个国家的的某个地地区拟进进行房地地产投资资时，首首先要考考虑的是是该国的的宏观因因素如政政治、经经济、文文化、地地理地貌貌、风俗俗习惯及及宗教信信仰，有有无地区区冲突或或战争发发生的可可能性。b、区区域性因因素分析析一一般来讲讲，项目目所在国国内部地地区之间间的发展展是不平平衡的，差异总总是不同同程度地地存在，仅研究究其宏观观因素还还不够、还必须须对项目目所在区区域进行行因素分分析，这这是因为为：首先先宏观经经济对区区域经济济的影响响程度不不同，对对有的

20、区区域影响响大，有有的区域域影响小小；其次次区域经经济发展展受宏观观经济的的影响存存在着“时滞现象，宏观的的经济现现状往往往要经过过一段长长时间以以后才能能对区域域经济的的发展产产生影响响，有的的地区反反应快，有的地地区则滞滞后性较较为明显显，投资资时必须须加以考考虑；其其三国家特特定的地地区经济济使得某某些区域域经济或或多或少少受宏观观经济波波动的影影响，甚甚至形成成于宏观观经济趋趋势相反反的逆向向走势。我国的的经济特特区、自自由贸易易娶、保保税区对对国际资资本依赖赖程度相相对较低低，即使使在我国国宏观经经济调整整期间，国内资资金紧张张的情况况下，其其国际资资本所受受影响较较小，这这些地区区

21、的项目目受到冲冲击也较较小。c、微微观市场场分析对拟投投资项目目所在地地区的房房地产微微观市场场的分析析可以分分成以下下两个部部分，其其一是对对拟投资房房地产市市场的分分析，其其二是对对与投资资项目同同类型的的物业市市场分析析。步骤骤C:市场预预测aa需求求预测需求求预测就就是以房房地产市市场调查查的信息息、数据据和资料料为依据据，运用用科学的的方法，对某类类物业的的市场需需求规律律和变化化趋势进进行分析析和预测测，从而而推断出出为了市市场对该该类物业业的需求求。bb供给给预测供给给预测就就是以房房地产市市场调查查的信息息资料和和数据为为依据，运用科科学的方方法，对对某类物物业的市市场供给给规

22、律和和变化趋趋势进行行分析，从而预预测为了了市场上上该类物物业的供供给情况况c预测方方法通常可可以分为为时间序序列分析析法和因因果关系系分析法法。时间间序列分分析法又又可分为为：移动动平均法法，指数数平滑法法等；因因果关系系分析法法可分为为：线性性回归法法、非线线性回归归法、模模拟法等等。步骤骤D:成本测测算在房地地产开发发项目的的可行性性研究中中，项目目的成本本测算是是重要的的一环，它由估估价师会会同造价价工程师师完成。成本测测算的正正确与否否，如同同对租售售市场的的预测一一样，对对项目的的经济效效益有重重大的影影响，但但相对而而言，成成本测算算较易把把握。一一般来讲讲成本构构成包括括以下四

23、四个部分分：A土地前前期费：指取得得合理的的土地的的权证，完成土土地上现现有建筑筑物的拆拆迁，开开通施工工用水、用电、道路以以及完成成场地平平整为止止所要的的费用。根据取取得上地地方式的的不同，又可分分为新征征土地前前期费、旧区改改造前期期费和土土地批租租费三种种类型。B设设计和建建筑安装装工程费费：指完完成场地地的三通通一平以以后，从从规划设设计到土土建工程程、设备备安装、装饰工工程及小小区配套套、小区区绿化结结束所包包括的费费用。CC市政政配套费费：指项项目开发发时必须须向城市市市政建建设所交交付的配配套费，主要是是由于新新增房地地产项目目所引起起的水电电费。步步骤E：财务评评价项目目投资

24、方方案评价价的指标标一般分分为两类类：一类类是考虑虑7贴现现因素的的动态指指标，即即考虑77货币时时间价值值因素的的指标，包括净净现值、获利指指数、动动态回收收期、内内含报酬酬事等指指标。另一类类是非贴贴现的静静态指标标，即设设有考虑虑货币时时间价值值因素的的指标，如静态态回收期期、投资资利润率率等。在在房地产产开发项项目的评评价中一一般以动动态指标标为主，以静态态指标为为辅。以以下简单单介绍三三种常用用的静态态评价指指标。步步骤F：盈亏平平衡分析析盈盈亏平衡衡分析在在财务管管理中又又称量、本、利利分析，是指在在一定的的市场生生产能力力条件下下，通过过分析拟拟建项目目的产出出（量）、成本本（本

25、）和收益益（利）之间的的关系，来判断断项目优优劣及盈盈利能力力的一种种方法。盈盈亏分析析的关键键是找到到盈亏平平衡点（BPee0KeveenPP0iDDt）即即项目达达到盈亏亏平衡状状态利润润为零的的点。一一般来讲讲，在项项目产出出能力一一定的前前提下，盈亏平平衡点越越低，项项目的盈盈利可能能性就越越大，经经营安全全性越好好。在房房地产项项目的可可行性研研究中，所谓盈盈亏平衡衡分析指指对特定定的项目目而言，要找出出预计销销售收入入恰好能能弥补成成本时的的销售量量又称保保本销售售量。步步骤G：动磁性性分析敏感感性分析析是研究究某些因因素发生生变化时时，项目目经济效效益发生生的相应应变化，并判断断

26、这些因因素对项项目经济济目标的的影响程程度。敏敏感性分分析不仅仅可以使使开发商商了解因因素变动动对项目目财务评评价指标标的影响响程度，还可以以使他们们对那些些较为敏敏感的因因素进行行认真和和仔细的的再研究究，以提提高项目目可行性性研究的的准确性性。反应应敏感程程度的指指标是敏敏感系数数：敏感感系数=目标值值的变化化百分比比参数数值变动动的百分分比例如如：以售售价为参参数值，以项目目的净现现金流量量现值作作为目标标值，已已知售价价增加110，净现金金流量现现值增加加20，则售售价的敏敏感系数数=200/110%=2。敏敏感系数数可正可可负。若若敏感系系数为负负，说明明目标值值的变化化与参数数值的

27、变变化方向向相反，敏感系系数越大大，则说说明该参参量对目目标值越越敏感，在可行行性研究究中对该该参量的的确定须须越谨慎慎。步骤骤H：风风险分析析风险险分析又又称为概概率分析析，利用用概率值值来定量量研究各各种不同同确定因因素发生生不同幅幅度变动动的概率率分布及及对方案案经济效效果的影影响，对对方案的的经济效效果指标标作出某某种概率率描述，从而对对方案的的风险情情况作出出比较准准确的判判断。第5操作作环节：撰写出出色的可可行性研研究报告告书A、可行性性研究报报告的主主事内容容一一般来讲讲，专业业机构编编写一个个项目的的可行性性研究报报告应包包括封面面、摘要要、目标标、正文文、附件件和附图图六个部

28、部分。11、封面面：一般般要反映映可行性性报告的的名称，专业研研究编写写机构名名称及编编写报告告的时间间三个内内容。22、摘要要：它是是用简洁洁明7的的语言概概要介绍绍项目的的概况、市场情情况可行行性研究究的结论论及有关关说明或或假设条条件，要要突出重重点，假假设条件件清楚，使阅读读人员在在短时间间内能了了解全报报告的精精要。也也有专家家主张不不写摘要要，因为为可行性性研究报报告事关关重大，阅读者者理应仔仔细全面面阅读。3、目目录：由由于一份份可行性性报告少少则十余余页，多多则数十十页，为为了便于于写作和和阅读人人员将报报告的前前后关系系、假设设条件及及具体内内容条理理清楚地地编写和和掌握，必

29、须编编写目录录。4、正文：它是可可行性报报告的主主体，一一般来讲讲，应包包括以下下内容：aa、概况况（包括括：项目目背景、项目概概况、委委托方、受托方方、可行行性研究究的目的的、可行行性研究究的编写写入员、编写的的依据、编写的的假设和和说明）；b、市市场调查查和分析析；C、规规划设计计方案；dd、建设设方式和和建设进进度；e、投资估估算及资资金筹措措；f、项项目财务务评价；gg、风险险分析；hh、可行行性研究究的结论论；i、研研究人员员对项目目的建议议；j、相相应的附附表。55、附件件：它包包含可行行性研究究的主要要依据，是可行行性研究究报告必必不可少少的部分分。一般般来讲，一个项项目在做做正

30、式的的可行性性研究时时，必须须有政府府有关部部门的批批准文件件（如规规划选址址意见书书、土地地批租合合同、土土地证、建筑工工程许可可证等）。专业业人员必必须依照照委托书书和上述述文件以以及相应应的法律律、法规规方能编编写项目目可行性性研究报报告。66、附图图：一份份完整的的可行性性报告应应包括以以下附图图：项目目的位置置图、地地形图、规划红红线图、设计方方案的平平面图，有时也也包括：项目所所在地区区或城市市的总体体规划图图等等。B、可可行性研研究报告告正文部部分的编编写正文部部分是可可行性研研究报告告的核心心部分。内容多多，较复复杂。11、概况况：（1）进进行可行行性研究究的背景景；（2）所所

31、研究项项目的名名称、性性质、地地址、周周边的市市政配套套和基础础设施现现状，交交通及周周围环境境等；（3）委托方方的名称称、地址址、法人人代表、营业执执照登记记号及联联系人；（4）受受托方的的名称、地址、法人代代表、营营业执照照登记号号及联系系人；（5）可可行性研研究的目目的；（6）可可行性研研究的编编写人员员名单；（7）可可行性研研究的编编写依据据；（8）研研究报告告的假设设和说明明。2、市场调调查分析析：要求求对项目目进行宏宏观、区区域和微微观的市市场分析析和调查查，及对对未来的的供给、需求和和价格的的预测，不仅要要有定性性的分析析，还要要有定量量的推导导。3、规划设设计方案案：要求求写出

32、项项目所具具备的规规划设计计方案及及建设过过程中市市政条件件是否具具备。市市政条件件包括水水、电、煤、卫卫、通讯讯、供暖暖（部分分地区）及道路路等的配配套情况况，在报报告中必必须有这这些市政政条件是是否具备备的书面面文件。4、建建设方式式和建设设进度：专业人人员可对对项目的的建设方方式的委委托提出出建议或或由委托托方提供供建设方方式和进进度安排排，他们们一旦确确定则为为其后进进行投资资估算作作了准备备。5、投资预预算和资资金筹措措要求写写出项目目建设过过程中必必须发生生的各项项费用并并逐一计计算资金金筹措部部分，要要就整个个项目投投资额和和相应的的支付时时间作出出融资安安排。例例如：自自有资金

33、金、贷款款和预售售收入这这三种主主要资金金来源的的安排等等。6、项目的的财务评评价：要要求写出出主要财财务评价价指标的的计算结结果，如如净现值值、现值值指数、内含报报酬率和和动态回回收期等等。7、风险分分析：一一般要求求计算出出保本销销售额、盈亏平平衡点及及对主要要敏感因因素在有有利和不不利情况况下的敏敏感分析析并计算算出相应应的财务务评价指指标。88、结论论：要求求写出该该项目可可行性研研究的结结论，明明确说明明该项目目是否可可行，是是否具有有较强的的抗风险险能力。9、有有关建议议：是专专业机构构的专业业人员在在进行可可行性研研究中发发现的一一些有利利于项目目获得更更佳的经经济效益益、社会会

34、效益、环境效效益等方方面的建建议，供供委托方方参考。附表：是可行行性研究究报告中中涉及的的诸多计计算表，如投资资匡算表表、销售售收入表表、资金金筹措表表、利息息计算表表、现金金流量表表、敏感感性分析析计算表表等。第6操作作环节：如何协协调可行行性研究究投资预预算一些些不大规规范的房房地产项项目可行行性研究究报告，其中的的项目投投资概算算只包含含7项目目建设的的工程概概算。这这样算帐帐不好。一个房房地产项项目不等等于一个个简单的的建筑物物，它需需要营销销成本、金融成成本和建建筑成本本，项目目投资就就是为了了满足这这些成本本支出。而且，工程概概算也不不一定就就等于发发展商对对项目工工程建设设的实际

35、际投资。在被证证明星可可行的前前提下，边回收收资金边边追加投投入的滚滚动式投投资开发发方式也也是可以以采取的的，这样样一来发发展商在在工程建建设上的的实际总总投入就就会小得得多。以以工程概概算代替替项目投投资概算算是极不不严肃的的。房地地产项目目的投资资概算应应包括以以下内容容：营销销开支概概算，包包括：项目目前研究究及可行行性研究究的开支支项项目策划划的开支支销销售策划划的开支支广广告开支支项项目公司司日常运运作的开开支项目及及企业的的公关开开支工程程开支概概算，包包括：用于于工程勘勘探的开开支用于吹吹沙填土土、平整整土地的的开支用于于工程设设计的开开支用于建建筑施工工的开支支用用于设施施配

36、套的的开支用于于工程监监理的开开支土地地征用开开支概算算，包括括：政府一一次性收收取的标标准地价价用用于拆迁迁补偿或或青苗补补偿的开开支影响公公共设施施而出现现的赔偿偿开支金金融成本本开支，包括：外外汇资金金进入国国内货币币系统产产生的银银行担保保及管理理费用支支出贷款引引起的利利息支出出各各项保险险开支税税收和行行政性收收费不可可预见开开支第7操作作环节：从全局局出发进进行可行行性研究究现实实化的可可行性研研究前握握事事实上，一个好好的市场场营销者者才是一一个最好好的利润润创造者者和挖掘掘者，他他们致力力于分析析各种营营销机会会的利润润潜力，捕捉赢赢利机会会。这样样的房屋屋是有目目的、有有针

37、对性性地建造造的。优优秀的房房地产公公司应从从机构内内外来纵纵观其业业务，监监视变化化中的环环境并抓抓住最佳佳的机会会。公司司营销人人员的主主要职责责是辨别别外界环环境中的的主要变变化，通通过设立立早期预预警系统统，及肘肘改变营营销策略略，去迎迎接营销销环境中中的新挑挑战和新新机会。消费者者市场分分析与营营销环境境分析同同等重要要。消费费者市场场包括个个人和家家庭、消消费者在在年龄、收入、教育程程度、迁迁移状态态及兴趣趣等方面面差异极极大，营营销者区区分不同同消费者者群体和和细小的的市场，并按照照他们的的需要来来开发产产品和服服务是非非常有用用处的。我们应应在分析析消费者者行为的的基础上上，从

38、消消费者购购买心理理入手，分析营营销策划划人员如如何制定定营销计计划。具具体来讲讲就是要要研究如如下问题题：购买买什么？为什么么购买？购买者者是谁？如何购购买？何何地购买买？何处处购买？为选定定市场和和制定策策略而进进行可行行性研究究在此基基础上，我们应应进行细细致而有有针对性性的市场场调研，进行市市场分析析，并选选定适合合的目标标市场，制定产产品的定定位策略略、产品品开发和和定价策策略、营营销渠道道策略、促销组组合策略略及售后后服务即即物业管管理策略略。公司司要对每每个选定定的细分分市场制制定产品品定位策策略。他他需要向向客户说说明本公公司与现现有竞争争者和潜潜在竞争争者有什什么区别别。定位

39、位是勾划划公司形形象和所所提供价价值的行行为，以以此使该该细分市市场的顾顾客理解解和正确确认识本本公司有有别于其其竞争者者的特征征。定位位任务包包括三个个步骤：明确一一些可利利用的竞竞争优势势；选择择若干个个适用的的优势；有效地地向市场场表明公公司的定定位观念念。产品品是营销销首要和和最重要要的因素素，房地地产产品品策略需需要对产产品类型的选选择、开开发风险险的选择择以及开开发方案案的制订订与效益益分析作作出决策策。房地地产产品品类型可可大致分分为土地地、住宅宅、公寓寓、购物物中心和和商店、工业建建筑、旅旅馆及其其他特殊殊用途的的物业。房地产产产品开开发风险险的选择择与房地地产开发发资金的的筹

40、措渠渠道密不不可分。风险和和收益是是成正比比的，如如果某一一项目不不能产生生足够收收入偿还还抵押并并产生正正现金流流量或者者项目的的总债务务超过其其价值则则被认为为是筹资资过度，明智的的办法是是在准备备随风险险的限度度内尽量量赚钱，应保留留部分现现金和兑兑现性强强的财产产。房地地产开发发策略即即为作出出种种投投资决定定而事先先安排的的计划一一一投资资多少？投资哪哪类？何何处投资资以及如如何着手手？开发发方案一一般包括括下列内内容：开开发目标标、投资资规模与与投资额额、营运运费用及及税费、投资收收益方式式与收益益大小、经营期期间现金金流量分分析。纳纳入整体体营销方方案的可可行性研研究一个个好的房

41、房地产营营销方案案最终有有一个好好的计划划书，以以便在整整体上把把握整个个营销活活动。计计划一般般应包括括以下八八大内容容：1、计划概概要（便便于决策策者快速速浏览）2、市市场营销销现状（提供背背景资料料）3、机会与与问题分分析4、目标、销售量量、市场场占有率率、盈利利水平55、市场场营销策策略6、行动方方案：做做什么？谁去做做？如何何做？何何时做？费用多多少？77、预计计盈亏报报表8、控制措措施策略略涉及的的是营销销活动“是什么么”和“为什么么”的问题题，而执执行则涉涉及“谁？”“时间？”“地点？”“怎么么样？”等问题题。影响响有效执执行营销销方案的的因素主主要有：发现及及诊断问问题的技技能

42、：评评定存在在问题的的技能；执行计计划的技技能；评评估执行行效果的的技能。房地产估估价程序序首先,什什么房地地产估价价?可以以说,房房地产估估价是一一项复杂杂的经济济活动,房地产产估价程程序可以以分为以以下几个个阶段；估价申申请和业业务受理理、制定定估价作作业计划划、资料料的收集集与整理理、现场场查勘、综合分分析和估估算、撰撰写估价价报告、交付估估价报告告书及收收取信公公服务费费。要想想使评估估活动高高效、准准确、公公正，必必须使活活动过程程遵循一一套严谨谨、科学学的工作作程序。这套工工作程序序是进行行房地产产估价所所必须经经过的工工作阶段段，反映映了各阶阶段之间间的内在在联系，是人们们对估价

43、价对象形形成立师师认识的的思维历历程，是是经过千千百万次次工作实实践总结结出来的的客观规规律。按按照房地地产估价价程序进进行评估估可以提提高效率率，减少少失误，确保质质量。下面开始始具体介介绍其操操作环节节操作作一、估估价申请请和业务务受理1.估价价申请进行行房地产产价格评评估时，当事人人应向有有关的专专业评估估机构提提出书面面申请，并填写写评估委委托书。评估申申请书或或评估委委托书应应写明的的事项包包括：（1）当当事人的的姓名、住址、职业等等（法人人或其他他组织名名称、隶隶属关系系、所在在地址、法定代代表人姓姓名、职职务等）；（2）评评估标的的物的名名称、类类型、面面积、地地理位置置和环境境

44、条件等等；（3）申申请评估估的原因因和用途途；（4）房房屋产权权人、土土地作用用人的领领勘人；（5）委委托评估估的要求求。除了了评估申申请书（委托书书）以外外，申请请人还要要向房地地产价格格评估机机构提供供各种有有关证明明资料，如房屋屋所有权权证，土土地使用用证，买买方单独独委托评评估时房房地产权权人出具具的同意意评估的的证明，设计和和施工图图纸，使使用期维维修、保保险及其其他费用用资料等等。2.业务务受理房地地产价格格评估机机构在收收到评估估委托人人的申请请书和有有关证明明及资料料后，要要在一个个有限的的时间内内（如33天）作作出是否否受理此此项业务务的决策策并通知知申请人人。估价价者在作作

45、出接受受委托的的决策前前要对委委托人和和评估标标的物的的基本情情况进行行初步了了解，来来界定有有关估价价的一些些重要问问题。这这些问题题主要包包括；估估价目的的、估价价对象、估价的的作业日日期等。（1）估估价目的的。房地地产价格格评估作作为房地地产业的的一项基基础工作作，可以以有多方方面的用用途，评评估委托托人也会会因为自自己不同同的需要要提出不不同的估估价目的的。房地地产估价价的目的的可以有有很多，如：房房地产买买卖、租租赁、抵抵押、补补偿、入入股、清清产、交交换、诉诉讼、课课税、投投资决策策、统计计等。由由于估价价目的的的不同使使价格类类型也有有所不同同，如买买卖交易易价格、抵押价价格、租

46、租赁价格格、典当当价格、课税价价格、征征用价格格等。不不同的估估价目的的，对估估价的精精度要求求不同，对市场场价格实实现的各各种条件件限定不不同，所所采用的的估价方方法也有有所区别别。因此此估伙者者对委托托人估价价目的的的明确把把握是正正确决策策和做好好估价工工作的前前提条件件。（2）估估价对象象。作为为具体要要评估的的房地产产到底是是土地还还是建筑筑物，或或是建筑筑物与土土地合一一，或是是其中的的某一部部分，这这是受理理估价委委托时必必须明确确的基本本事项。除I要要对估价价对象的的大类加加以明确确外，还还要对估估价对象象的一些些基本情情况进行行初步了了解。若若是土地地，是生生地无无开发成成本

47、）、新开发发地（有有开发成成本）还还是其上上附有影影响地价价的附属属建筑物物；如果果是房地地合一的的估价对对象，其其建筑物物是依然然保存，还是将将被拆除除；若是是单纯的的房产估估价，则则要明确确建筑物物的含义义，如为为写字楼楼是否包包括其中中配备的的设备，如为酒酒楼是否否包括其其中的家家具等。（3）估估价的作作业日期期。所谓谓估价的的作业日日期，是是指从何何时开始始估价至至何时完完成估价价作业，即进行行估价的的起止日日期。完完成估价价的日期期一般是是委托估估价者提提出的，估价者者应尽量量满足这这一要求求。但当当估价难难度较大大而委托托人提出出的时间间太短以以致不能能保证较较公平合合理地评评估出

48、价价格时，估价者者应向委委托人说说明原因因，商定定一个较较合适的的时间。确定了了完成估估价的日日期，估估价人员员必须按按期保质质地完成成估价，以确保保自身的的信誉。从理论论上讲，估价活活动是受受委托而而进行的的活动，应严格格按照委委托人的的要求去去做。委委托人常常会出于于自身或或局部利利益的考考虑对估估价者提提出诸多多具体要要求，估估价者在在进行估估价可行行性分析析时，一一方面要要搞清对对方的意意图，另另一方面面要考虑虑委托人人的要求求是否有有背于估估价行业业的行为为准则，是否超超越了自自己的业业务能力力，对有有异议的的要求，可以通通过沟通通与协商商来谋求求双方达达成共识识。估价价合同签签订前

49、，双方应应说明收收费标准准和付款款形式。如经审审查分析析，不能能接受此此项业务务委托，应尽快快通知委委托人并并说明理理由。估估价者决决定接受受委托后后，可通通知委托托人填写写正式的的估价委委托书并并办理有有关手续续，签订订委托合合同。合合同必须须对估价价的各种种具体要要求、委委托人提提供的有有关证件件与资料料、估价价费用、估价时时点、估估价完成成日期等等作出明明确规定定。签订订合同后后，估价价者应按按合同的的时效和和质量要要求，编编制估价价计划，安排估估价人员员。做好好必要的的准备工工作。操作二、制定估估价作业业计划制定定房地产产价格评评估作业业计划是是为了使使估价工工作有条条不紊、按时、高效

50、完完成，计计划一经经确定，一般要要按计划划逐段进进行估价价工作。在规模模较大的的评估项项目中，制定计计划对估估价作业业的成败败与质量量有着极极为重要要的作用用。制定定估价作作业计划划可大体体包括以以下几个个内容：1确定定估价作作业的具具体因素素对于于估价作作业来说说，仅仅仅指明某某块土地地或某幢幢房屋是是无法开开展估价价工作的的。为了了更好地地完成委委托的业业务，必必须对估估价对宋宋的各种种影响价价格的具具体因素素进一步步确认。（1）确确定估价价对象的的品质特特征及产产权状态态估价对对象的品品质特征征。主要指指估价对对象的外外在值税税。估价价对象如如果是土土地，则则需确定定其坐落落、编号号、四

51、至至、面积积、形状状、用途途等；如如果是房房屋或其其它建筑筑物，则则需确定定其所在在地（门门牌号码码）、类类型、结结构、占占地面积积、建筑筑面积、使用情情况等。此类情情况可根根据业务务需要采采用填写写表格的的方式获获得。产权权状态确确定。通通过对产产权状态态的确定定，把握握估价对对象的内内在情况况。房地地产权利利是一束束权利的的集合，除所有有权外，还有使使用权、抵押权权、租赁赁权等，权利性性质不同同，其价价格也不不一样。估价者者必须确确认是对对所有权权估价还还是对使使用权或或租赁权权估价；是对所所有政与与使用权权合一情情况下的的估价还还是分离离情况下下的估价价；是在在租赁行行为发生生还是没没有

52、发生生情况下下的估价价；对使使用权估估价，使使用权年年报为多多长，已已使用了了多少年年，还余余下多少少年等。总之，估价者者必须在在明确了了房地产产的权利利内容权利的的发生与与存续时时间等产产权状态态后，方方能对其其进行估估价。（2）确确定估价价范围房地地产的内内容复杂杂，影响响价格的的因素众众多，一一般在估估价对象象得到确确认以后后，还必必须确定定估价的的范围。房地产产估价范范围包括括以下：4个方方面：土地估估价。土土地估价价一是空空地估价价，二是是地块上上有建筑筑物，但但视为空空地。在在地上建建筑物预预定拆迁迁的情况况下往往往采用用这种方方式。建筑物物估价。在土地地与建筑筑物筑成成为一体体的

53、状况况下，仅仅就地上上的建筑筑物进行行估价。合并估估价。对对土地和和地上建建筑物共共同估价价或对其其中一部部分估价价。（3）确确定估价价时点估价价时点是是对估价价对象的的房地产产决定其其估价额额的基准准日期。由于房房地产价价格是随随时间等等因素的的变化而而不断变变动着的的，因此此，只有有估价时时点确定定以后，估出的的价格才才有意义义，估价价时间的的详细程程度取决决于所要要评估的的房地产产价格类类型和市市场变动动程度。一般说说来，买买卖价格格、租赁赁价格比比抵押价价格和课课税价格格所要求求的时点点详细，通常常至少要要指明月月，甚至至要到日日。时点点越详细细，对估估价精度度的要求求就越高高，估价价

54、也就越越困难。估价时时点一般般定为委委托估价价的当日日或现场场调查的的当日。当然为为求取过过去某个个特定时时期的价价格（如如有关诉诉讼案件件的房地地产价格格），也也可以将将过去的的某一特特定时与与作为估估价时点点。2初选选估价方方法和人人员明确确了估价价作业的的具体因因素后，应初步步选出拟拟采用适适合于该该估价对对象房地地产的估估价方法法。初选选估价方方法的目目的，是是为了使使后面的的资料收收集与整整理和实实地查勘勘有的放放矢，避避免不必必要的重重复劳动动。根据据估价对对象的目目的、时时点、日日期及初初选的估估价方法法可判断断委托任任务的轻轻重、易易难和缓缓急程度度，从而而确定投投入多少少人力

55、参参加此项项评信任任务。评评估人员员的选定定和工作作安排以以及评估估人员各各自分工工负责的的工作范范围明确确以后，有利于于参与人人员协同同动作，相互配配合，提提高工作作效率。3，估价价作业的的工作进进度安排排估价价作业的的时间性性和实务务性都很很强，必必须注意意时效。整个估估价工作作的时间间可以从从接受委委托之日日起到交交付估价价报告止止。一般般委托人人对估价价完成的的日期都都有较高高的要求求，并在在签订委委托合同同时作为为重要条条款写进进合同，能否在在约定时时间内圆圆满地完完成估价价任务，不仅关关系对估估价方的的经济利利益，而而且对估估价方的的信誉有有着举足足轻重的的影响。因此，要通过过估价

56、作作业计划划，把估估价作业业的流程程按程序序规定好好相应的的时间进进度和时时限，使使操作的的每个步步骤既科科学有序序，又省省时省力力。4.估价价作业计计划中还还可对费费用安排排、估价价作业备备忘录的的编制等等有关事事项作出出明确规规定。制制定估价价作业计计划的方方法可以以采用网网络计划划技术，以便选选择最优优方案，并在计计划执行行过程中中有效地地控制与与监督。操作三、资料的的收集与与整理资料料的收集集与整理理是估价价者在计计划指导导下充分分占有和和利用信信息资源源的阶段段，也是是为准确确估价寻寻找依据据、为现现场查勘勘进行准准备的阶阶段。资料收收集的深深度和广广度很大大程度上上取决于于在计划划

57、阶段初初选的估估价方法法，一般般应围绕绕着估价价方法所所赖以计计算的资资料数据据进行收收集。如如对供出出租用的的写字楼楼拟选用用收益还还原法来来评估其其价格，则需收收集可供供出租的的面积、出租率率或空置置率、租租金水平平、分摊摊折旧、负担利利息、运运营管理理费、税税收等方方面的资资料。如如某块土土地拟选选用假设设开发法法来评估估其价格格，需收收集规定定用途、容积率率、覆盖盖率、建建筑高度度等方面面的资料料。资资料收集集除了来来源于评评估委托托人提供供的必要要资料和和实地查查勘所得得资料外外，估价价人员还还可以从从估价机机构建立立的资料料存储系系统小提提取有关关资料，或到政政府有关关主管部部门去

58、查查询，或或向其他他当事者者、咨询询公司变变问。房地产产估价所所需收集集的资料料主要包包括以下下几部分分内容：1产权权资料。产权资资料是反反映房地地产所有有权归属属及其变变化情况况的综合合资料，包括产产权所有有证、土土地所有有证、地地形图、平面位位置图。与房地地产权归归属及变变更的有有关资料料，如房房地产登登记的原原始记录录，接代代管产权权资料，落实政政策资料料，房屋屋买卖、租赁、抵押资资料，征征地拆迁迁资料，私房改改造资料料等。 2房地地产建筑筑开发资资料。主主要包括括建造开开发的年年代，主主要结构构材料、内部设设计布局局、设备备装修、建筑造造价等。在估价价中，有有些必需需的资料料无法从从现

59、场查查勘中获获得，可可借助建建筑开发发的原始始资料来来确定。3房地地产使用用资料。包括房房地产使使用年限限、程序序、方式式，房地地产出租租性质、期限、价格，房地产产维修保保护及现现存的借借用、占占用情况况等。4市场场资料。包括房房地产所所处的地地区环境境、地理理位置、繁荣程程度、交交通状况况、客观观环境的的优劣，政府的的城市规规划、政政策对房房地产征征用、改改扩建的的限制及及市场交交易的限限制，以以及相似似房地产产市场行行情，包包括成交交价格、租赁条条件、维维修费用用、使用用收益及及当前市市场供需需状况等等。估价程序序的操作作四、现现场查勘勘现现场查勘勘是指房房地产估估价人员员亲临现现场对估估

60、价对象象的有关关内容进进行实地地考查，以便对对待估房房地产的的实体构构造、权权利状态态、环境境条件等等具体内内容进行行充分了了解和客客观确认认。在现现场查勘勘阶段，评估委委托人应应负领勒勒之责，派员领领勘。现场查勘勘的主要要内容有有：1对土土地的查查勘。评评估人员员对土地地的查勘勘主要是是了解地地块的坐坐落位置置、土地地使类别别、面积积、地形形、地貌貌以及地地上和地地下建筑筑物的情情况，地地块与周周边地块块的搭界界情况等等。2.对对房屋的的查勘。对房屋屋查勘的的主要项项目有：（1）鉴鉴定待估估房屋的的地址、坐落和和房屋评评估范围围。房屋屋位置的的正确性性是房屋屋估价的的前提，必须认认真核对对清