基准地价更新工作方案

1、文档来源为：从网络收集整理,word版本可编辑.欢迎下载支持.基准地价更新工作方案篇一：XX年泉港基准地价工作方案（正）泉港区XX年基准地价修编工作方案厦门均和房地产土地评估咨询有限公司二零一一年三月泉港区XX年基准地价修编工作方案一、我司的作业优势厦门均和房地产土地评估咨询有限公司创建于1997年，是福建省最高级别的大型综合性评估机构。公司拥有国土资 源部颁发的土地估价资质（全国执业、原 A级）、财政部颁发的资产评估资质（全国执业）、国家发改委颁发的 甲 级价格评估资质、福建省房地产价格评估管理委员会颁发 的甲级房地产价格评估资质、厦门市国土资源与房产管 理局颁发的二级房地产经纪资质。并于X

2、X年通过了ISO9002质量体系认证，成为全国率先全面通过资产评估、 房地产评估、土地估价国际认证的综合型国家级评估咨询机 构。公司现拥有60多名高素质的专业执业人员，其中： 90%以上人员具有硕士、本科学位，70%以上人员具有中高级专文档来源为：从网络收集整理,word版本可编辑.欢迎下载支持业技术职称。其中：国家注册房地产估价师25人，注册土地估价师21人，注册资产评估师 11人，造价工程师 6人, 价格鉴证师5人。此外公司还拥有兼职评估师几十人，并拥 有多名土建工程类、机械设备类、财务会计类、金融法律类 专业资深人士组成的专家顾问委员会，形成一支经验丰富、 业务能力强的工作团队。在基准地

3、价评估方面，公司先后参与泉州市泉港区、龙 海市、晋江市基准地价地价修编工作；公司有多位估价师曾 参与福建省多个地市的基准地价修编工作，且公司前后数次 接触地价标准的应用，我司还专门成立基准地价工作小组， 专职从事基准地价工作，有足够的技术力量参与本次基准地 价修编工作。二、新一轮基准地价的特点本轮基准地价修编的主要工作内容包括城镇土地级别 的调整、基准地价的修编（包括地上和地下空间建设用地使 用权两部分（必选），以及相关专题的研究。根据中华人民共和国物权法和土地利用现状分类 标准（GB/T21010-XX）,物权法明确规定，建设用地使用权 可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，因此，研究制

4、定地下空间建设用地使用权被提上了议事日程。省九地市城文档来源为：从网络收集整理,word版本可编辑.欢迎下载支持市中心区应编制地下空间建设用地使用权基准地价，土地用 途可以以商服用地为主，并可由各设区市根据管理需要确定 是否编制其它用途的地下空间建设用地使用权基准地价；其 余各县（市、区）可按实际需要，自行研究确定是否编制地 下空间建设用地使用权基准地价。根据福建省国土资源厅进一步规范土地用途分类管理 的通知（闽国土资综XX225号），对土地用途分类管理做 了进一步的规范和细分，将商服等差异性明显的土地用途， 细分为批发零售、商务金融、住宿餐饮和其它商服用地等， 原有的基准地价土地利用分类已不

5、能满足新形势下土地利 用精细化管理的需要，不能准确反映现行土地市场状况，有 必要对现有的基准地价进行全面修编，以拓展覆盖面、增强 可操作性和可势行性，扩大应用范围，增加制定社会经济生 活中现有急需的土地用途的基准地价，以满足土地利用管理 和经济发展的需要。三、基准地价更新评估工作的组织与实施为参与泉港区基准地价修编工作，我公司就本次评估任 务召开了专题会议，根据泉港区基准地价修编项目工作内容 进行评估人员调配、制定工作计划和工作方案、强调了任务 重要性及工作中的注意事项。（一）评估人员安排文档来源为：从网络收集整理,word版本可编辑.欢迎下载支持本次评估我司共调配土地估价师及评估人员15人组

6、成基准地价评估工作小组， 由副董事长、副总经理谢剑峰带队， 专职从事基准地价修编工作。(二)实施方案本次评估为基准地价的修订更新评估，是为了使土地估 价成果符合客观实际，保持基准地价和宗地地价评估标准的 现实性，它是在土地定级或划分均质区域的基础上用市场地 价来调整基准地价的过程。修订更新评估结果应充分利用原 有资料，使新老资料具有连续性。1、资料调查与整理(1) 土地定级资料A、商服繁华程度资料： 商服中心的位置、数量、范围， 商业职能种类数、商服中心职能完备率、商服建筑物密度等。B、交通条件资料：道路网分布，道路类型级别标准、 道路长度、宽度；主要交通工具类型、设施规模及分布等。C、基本设

7、施状况资料：基础设施类型、数量、分布及 投资状况；基础设施的技术水平、规模、级别。D、环境条件资料：环境质量指数、各类污染状况及分 布状况；地形、工程地质、水文和气候条件等。E、社会、历史及人口资料：人口、行政区划、城镇发 展过程等。文档来源为：从网络收集整理,word版本可编辑.欢迎下载支持F、产业聚集资料：产业聚集区的数量、范围、性质， 各类聚集区产业类型数、企业数量、年产值、年利润、职工 人数等、同类产业及其配套产业的前后向关系。G城镇规划资料：城镇总体规划、土地利用总体规划 (规划文本、规划说明书)及图件资料、国民经济和社会发 展五年计划和年度计划安排项目情况、以往城市规划或五年 计划

8、执行情况等。H、土地定级验证资料：土地利用效益和高级商务聚集 规模资料。I、其他资料。(2)基准地价测算资料A、影响地价的因素资料：影响地价的一般因素、区域 因素和个别因素等。B、土地利用效益资料：不同行业资料利用利润率标准; 同一行业不同规模的资金利用效益资料；不同行业不同规模 的企业劳动力标准；行业经济效益资料；单位或企业土地利 用效益资料。C、地租、地价资料：土地使用权由让、转让资料；土 地使用权、房屋及柜台由租资料；土地征用补偿、安置补偿 及地上物补偿标准；土地联营入股资料；用土地进行联合建 房的分成资料；以地换房资料；房屋拆迁补偿标准、房屋造文档来源为：从网络收集整理,word版本可

9、编辑.欢迎下载支持价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理标准、固定资产 作价标准等资料；D、影响地价的其他资料：历史地价资料；有关经济指 数及建筑材料价格变动指数；土地开发经营的政策法规、条 例、规定；有关土地房屋的税收种类、税率等；城镇规划等 有关资料。(3)资料的整理在资料的调查过程中必须随时将调查资料填入相应的 调查表格中，调查收集的有关地价资料按实地位置标注到估 价工作底图上。2、土地定级修订更新(1)、在泉港区人民政府 XX年公布的泉港区 XX年基 准地价基础上对土地分别划分区域及级别并进行修订更新。(2)、土地的定级修订更新：应充分利用原有资料，使 新老资料具有连续性。尽量利用新收

10、集的资料，使土地分等 定级的结果与现实更加接近。 定级技术程序如下：a、建立城镇土地定级的因素体系；b、确定各因素的权重值；c、计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标 值与作用分值的对照表；d、划分城镇土地定级单元;文档来源为：从网络收集整理,word版本可编辑.欢迎下载支持e、计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排篇二：福建省基准地价修编工作方案福建省城镇基准地价修编工作方案福建省国土资源厅二。一一年二月福建省城镇基准地价修编工作方案一、修编的必要性（一）基准地价管理规定的要求。目前我省绝大多数县、市、区现行的基准地价编制的基准日是XX年1月1日，至今已经超过三年。国

11、土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知（国土资发？XX?174号）规定：“基准地价原则上 每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整”；福建省城镇基准地价和标定地价确定及公布暂行办法第十五条也规定：“基准地价和标定地价应当每两年调整公布一次。 当社会经济情况发生变化，造成土地市场价格重大变化时， 应适时进行调整，并及时向社会公布” 。（二）满足相关地价法律政策调整的需要。近年来，国家和福建省的地价政策法律发生了较大的变化，主要有：一 是中华人民共和国物权法明确了地下空间建设用地使用 权可以单独设立，有必要研究编制地下空间建设用地使用权文档来源为：从网络收集整理,word版本可编辑.欢迎下载

12、支持的基准地价；二是土地利用现状分类标准（国标 GB/T21010-XX）和福建省国土资源厅关于进一步规范土地 用途分类管理的通知（闽国土资综？XX?225号），对土地用 途做了进一步的规范和细分，有必要据此对基准地价的土地 用途进行规范和细化，如将商服等差异性明显的土地用途， 细分为批发零售、商务金融、住宿餐饮和其它商服等二级类 土地用途制定不同的基准地价，区别不可分割由售的大型商 场、超市和可以分割生售的零售店面的基准地价，有必要增 加制定社会经济生活中新由现的土地用途的基准地价，以满 足土地利用管理的需要；三是工业用地最低价标准和工业用地政策发生了变化，新增建 设用地有偿使用费、城镇土地

13、使用税等影响地价的税费标准 也进行了调整，原来的基准地价规定已经不能适应土地法律 政策规定调整的需要；四是国家发布了城市地价动态监测 技术规范（TD/T1009-XX ）,城镇土地估价规程 （GB/T18508-XX）也正在进行修改，基准地价的编制技术不断 完善，基准地价必须满足地价法律政策和技术更新的要求。（三）适应海峡西岸经济区建设发展和土地利用总体规 划等规划调整的需要。三年来，随着国家一系列加快海峡西 岸经济区建设的政策措施和国家“十二五”规划的编制实施， 经济社会取得较大的发展，城镇建设面貌发生了较大的变化,文档来源为：从网络收集整理,word版本可编辑.欢迎下载支持.此外土地利用总

14、体规划等相关规划也进行了调整，不同用途、 不同区域的地价水平发生了较大的变化。综上所述，必须组织开展对现行基准地价成果的更新， 以保证基准地价成果的科学性、合理性、现势性和实用性， 以满足土地利用管理和其它经济社会活动的需要。二、修编工作范围本次基准地价修编的工作范围原则上各市、县、区为土 地利用总体规划确定的建设用地范围，可结合城市总体规划、 城镇建成情况进行适当增减；各开发区为有权人民政府批准 的用地范围，各开发区可作为组团纳入城镇基准地价进行统 一修编，也可单独进行修编。有关市、县、区根据当地的实 际情况需要调整确定基准地价修编工作范围的，必须说明理 由并明确界定范围。三、修编工作依据1

15、、中华人民共和国城镇土地定级规程 (GB/T18507-XX) 2、中华人民共和国城镇土地估价规程 (GB/T18508-XX) 3、城市地价动态监测技术规范 (TD/T1009-XX)4、国务院关于加强土地调控有关问题的通知(国发？XX?31 号)5、关于发布实施的通知(国土资发？XX?307号)6、土地利用现状分类标准(国标GB/T21010-XX)文档来源为：从网络收集整理,word版本可编辑.欢迎下载支持7、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有 （本 文来自： 小草范文 网：基准地价更新工作方案）关问题的通 知（国土资发？XX?34号）8、福建省国土资源厅关于进一步规范土地用途分类

16、管理的通知（闽国土资综？XX?225号）四、修编工作原则（一）合法性原则。基准地价修编必须以基准地价评估 时点有效的土地法律、政策和规范性文件为依据，基准地价 修编采用的数据、方法、案例必须符合法律、政策、规范性 文件和行业标准、规范的要求。（二）客观性原则。基准地价修编体现土地的客观收益 或者价格，是特定土地内涵条件下的区域平均价格。不得人 为干预基准地价修编结果。（三）实用性原则。基准地价修编必须充分发挥基准地 价的作用，强化基准地价的应用研究，解决土地利用管理中 遇到的实际问题。（四）衔接性原则。基准地价修编必须注意和以往基准 地价成果和地价法律、政策等的衔接，注重延续性，分析存 在的差

17、异，提由衔接的办法。五、修编工作内容（一）基准地价修编前期研究内容文档来源为：从网络收集整理,word版本可编辑.欢迎下载支持1、上一轮基准地价和三年来同类市场成交地价的比较 分析。各市、县、区应当对三年来的土地市场成交价格和上 一轮基准地价成果进行比较分析，在将实际成交价格统一修 正到上一轮的基准地价价格内涵的基础上，比较分析基准地 价和实际成交价格的差异；2、三年来影响地价的法律、政策规定分析。收集、分 析影响本市、县、区地价的法律、政策和其它规范性文件， 并对其影响地价的程度进行分析；3、三年来影响地价的土地条件、规划和建设条件分析o 分析土地供求、土地利用规划、城市规划、城市建设和城市

18、 区域功能等改变对地价的影响；4、上一轮基准地价编制和实施过程中的主要不足分析， 对新一轮基准地价编制的意见和建议分析。（二）基准地价修编主要内容本次基准地价的修编的主要内容包括城镇土地级别的 调整和基准地价的修订两部分。各地要根据当地地价变化的 实际情况，对土地级别和基准地价进行全面修订，特别是在 土地级别内细分地价区段，对差异性明显的用途进行细分， 规范和增加土地用途，增加地下空间建设用地使用权的基准 地价。主要内容包括如下：1、确定基准地价修编的范围；文档来源为：从网络收集整理,word版本可编辑.欢迎下载支持2、确定基准地价的内涵；3、确定基准地价的土地级别；4、确定基准地价的地价区段

19、；5、测算和确定基准地价；篇三：XX县城镇基准地价更新技术方案XX县城镇基准地价更新技术方案一、更新的目的和意义由于XX县经济社会发展迅速，以至土地市场发展迅速， 原基准地价与现行土地市场价格发生了变化，部分地区的基 准地价与市场价严重脱离。上一轮发布的基准地价标准已难 以适应地产市场发展和政府宏观调控土地市场的客观要求， 因此，按照国家有关规定并结合XX县实际，对原有的基准地价标准和相应的修正体系进行调整更新是全县土地市场 发展及地价管理的迫切要求。基准地价体系的更新为进一步建立和完善土地市场经 营管理机制，发挥城镇国有土地的经济效益，促进土地的合 理利用、流动，防止国有土地资产流失，促进市

20、区建设和发 展，同时为有关部门制订规划、计划和有偿使用土地提供科 学的依据。开展更新工作目的在于全面掌握城区和更乐镇、固新镇、 河南店镇、偏城镇、索堡镇、西达镇、西戌镇7个镇区土地文档来源为：从网络收集整理,word版本可编辑.欢迎下载支持质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用 效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制 度改革向纵深发展。基准地价的制定与更新为XX县全面推进土地有偿使用奠定了基础，为XX县的地价管理及建立公开、公平、公正的土地市场发挥了积极作用。二、工作任务本次项目的工作目标是对 XX县土地利用总体规划中心 城区控制区域和更乐镇、固新镇、河南店镇、偏城镇、索堡 镇、西达镇、西戌镇7个镇区土地定级与基准地价进行更新。具体工作任务：1、根据XX县土地利用总体规划中心 城区控制区域和更乐镇、固新镇、河南店镇、偏城镇、索堡 镇、西达镇、西戌镇 7个镇区当前的土地市场实际情况，确 定影响各镇土地价格的因素因子体系，体系，收集资料并整 理，指标定量化处理。按综合定级的技术方法，初步划分土地级别。2、验证并确定土地级别，在划分土地级别的基础上， 分别测算 商业、住宅、工业用地的基准地价；3、制定完整的基准地价影响因素指标说明表和修正系 数表，以 及地价指数、容积率、开发程度、楼层分配等修 正体系，以便