虹口华严路项目推广方案

1、虹口华严严路项目目推广方方案目 录项目优劣劣势初评评项目客户户分析项目产品品建议项目推广广思路壹 项目目优劣势势初评本案位于于虹口华华严路1122号号，属于于凉城板板块。项项目总建建筑面积积99229平方方米，其其中商铺铺面积（三层）8500平方米米。楼盘盘体量不不大，房房型设计计也相对对整齐，其中两两房两厅厅33套套面积在在901122平方米米，三房房两厅333套面面积在11201500平方米米。以下下是从项项目的市市场、地地段、配配套、人人文、交交通、产产品等出出发分析析本案的的SWOOT。一、优势势1、市场场情况：从宏观观市场看看，虹口口房产一一直供不不应求（20002年供供求比例例1:

2、1.113），市场环环境一直直良好。对于凉凉城这个个区域，因为与与市中心心及北外外滩虹口口区域相相比价格格相对较较低，楼楼盘去化化情况一一直走好好。2、竞争争情况：从全市市范围的的中档房房产市场场来看，持币待待购的中中档客户户大量存存在；而而由于政政府控制制和土地地有限，本区域域一直供供不应求求，大多多数楼盘盘都已售售罄或者者销售告告一段落落，目前前低价市市场供应应空白明明显； 3、社会会环境：凉城属属于虹口口，虹口口市民特特有“虹口情情结 ”，周边边的宝山山、闸备备、杨浦浦、黄埔埔等区对对凉城也也没有抗抗性；现现在的旧旧区改造造和加上上已有十十多年历历史的凉凉城老住住宅区，二次置置业的潜潜在

3、需求求巨大。4、配套套设施：华严路路、汶水水路区域域为老居居住区，成熟的的住宅氛氛围拥有有配套齐齐全的生生活配套套设施，非常适适合于居居家生活活。5、交通通状况：区域内内道路无无论纵横横，通勤勤动线都都很明显显，出行行方便，交通便便捷。6、产品品规划：本案的的户型控控制非常常合理、总案量量较小，都使本本案的推推广变得得较为轻轻松。二、劣势势1、市政政建设：从地理理位置上上轨道距距离本案案较远，受益不不多，而而且未来来轨道沿沿线房产产可能造造成本案案的升值值受阻。2、消费费群体：旧区改改造虽产产生了大大量客源源，但过过半购买买力差，无法形形成本案案购买的的主力群群体。3、环境境状况：旧城区区内的

4、环环境、配配套比较较破旧，并不符符合本案案楼盘形形象，对对新盘销销售反而而造成一一定的抗抗性。4、区域域住宅：区内多多数楼盘盘为老楼楼盘，缺缺少统一一规划，且规模模不大，品质一一般，会会给区域域定位带带来不利利影响。5、区块块联动效效力差：旧区改改造面积积大，改改造持续续时间长长，北部部工厂动动迁时间间未定，对产品品的销售售将产生生抗性。6、产品品规划：产品规规模较小小，相对对应没有有规模社社区的集集中绿化化和景观观布置，对销售售推广有有一定的的影响。 三、机会会1、市场场需求：有市场场需求就就是我们们的机会会。从大大市场上上看，33545万万总价的的楼盘去去化速度度一般很很快，市市场供不不应

5、求，潜在市市场空间间很大。2、房型型特点：房型上上做适当当控制与与目前市市场上流流行的大大房型做做错位竞竞争，避避免同质质化竞争争，有利利于本案案推广。3、二次次置业：凉城住住宅区域域已经成成立十多多年，区区域内二二次置业业的潜在在需求很很大，而而且这批批客源在在总价合合适的情情况下更更愿意选选择在本本区域内内。如何何做好区区域客源源的引导导也是本本案的重重点之一一。 四、威胁胁1、政府府方面：因为房房价快速速成长，政府对对房地产产市场有有所调整整、控制制，尤其其在税收收、信贷贷方面做做部分调调整，增增加客户户购买成成本。2、竞争争压力：一方面面，本案案周边有有供应，将对本本案形成成竞争，另一

6、方方面上海海交通的的便利造造成区域域内的分分流，尤尤其是中中低档客客户。五、针对对威胁的的解释1、政府府调控：因为上上海楼市市整体供供求并未未失衡，更多的的表现在在结构性性上的调调整，因因此国家家出台的的政策更更多的是是要控制制高端物物业，包包括别墅墅市场的的土地供供应等，而对中中低档楼楼盘，因因为其需需求面依依然很广广，待购购客户还还是很多多，因此此这些威威胁对本本案造成成的不利利影响相相对较弱弱。2、错位位竞争：根我司司了解，在万安安路、华华严路就就将有一一个100多万方方的楼盘盘出现，销售时时间可能能在本案案之前或或相近。其实上上，如果果可以正正确利用用价格落落差，掌掌握好销销售节奏奏，

7、反而而能够利利用竞争争对手来来提高整整个区域域的均价价，并使使区域更更为活跃跃，促进进本案销销售。另另外，我我们在紧紧跟大盘盘推进的的过程中中，注意意错位竞竞争，注注意动线线引导，也可以以在短时时间内将将本案销销售引爆爆。关于于如何错错位竞争争将在下下面产品品建议和和推广主主题中都都将提到到。 总总之，从从客户需需求和竞竞争情况况来看，本案面面临着极极好的市市场机会会，这个个区域市市场大势势良好；相对于于区域个个案而言言,本案案要想在在竞争中中取胜,更需要要在未来来的包装装推广中中,需要要作产品品特点（文化）上一定定层次的的提升,才能既既叫座又又叫好。贰 项目目客户分分析一、客户户区域分分布鉴

8、于本案案案量较较小，相相应广告告投入不不会过多多，因此此消化客客户可能能更多的的是区域域客源，最多辐辐射到周周边接壤壤的几个个市区。与本案案所在凉凉城接壤壤的为：虹口、闸北、宝山和和杨浦。而实际际上，这这几个区区域对凉凉城都比比较认可可，地域域上抗性性较小，因此都都可能有有客源流流入。区域的动动迁户可可能是本本案重要要的客源源群体之之一。可可能是凉凉城地区区的动迁迁户，因因为拆迁迁需要购购买新房房而选择择本案，也可能能是在内内虹口的的居民或或者外区区域居民民，也因因为拆迁迁动居，而原来来的居住住区域新新房的价价格无法法承受，但是有有着深深深的虹口口情结或或对虹口口比较认认同，于于是选择择凉城地

9、地区价格格相对便便宜的楼楼盘，本本案也在在被选择择其中。二、客户户年龄分分析这个案子子总价在在35万万45万万之间，价格相相对经济济实惠，因为可可能有新新婚者首首次购房房使用，但是对对于本案案所在区区位，更更多的可可能是动动迁居民民，包括括凉城地地区、虹虹口广中中路以南南以及扬扬浦、闸闸北的动动迁户，年龄层层次偏大大。因此此，对于于本案来来说主力力购买客客源应该该在26645之之间，购购买的主主要动机机可能主主要是动动迁换房房与改善善居住环环境，也也不排除除价格适适中一次次置业结结婚使用用。三、客户户心态分分析以下是本本案未来来的主要要购买者者，和他他们的购购房心理理的简要要分析：背景工作4年

10、年以上公司职员员/政府府或事业业单位办办事人员员工作年以上上工人退退休收入50000元左右右退休金买房公公积金人生理想想工作、享享受稳定、保保障生活方式式质的追求求实事求是是个人品味味品位、格格调中式、传传统生活追求求自我肯定定：电脑、科科技、社社会意识识（新闻咨咨讯）、家庭 健康意意识：环环境（阳阳光、空空气、水水）居住要求求实用空间间配套周全全、交通通便利较理理性，可可以接受受外区祥和、宁宁静，较较多家庭庭观念，主要考考虑区域域内功能能需求他们具有有一定的的共通点点：1、经济济承受能能力中等等；2、追求求实用型型居住空空间；3、价廉廉物美的的“质量”追求；4、合理理的交通通安排（公共交交通

11、依赖赖性非常常强）；5、购买买动机更更多为居居家，原原因可能能因为动动迁换房房（多为为年长客客户）、或首次次购房（多为年年轻客户户）。以上四点点也是本本案应该该从客户户需求从从应该注注意的：1、注意意总价控控制，注注意对产产品性价价比的提提升；2、注意意物业管管理和保保安防卫卫；3、注意意房型设设计紧凑凑适中，而景观观规划要要注意有有特点的的布置，能够找找到一个个吸引人人的理由由。4、因为为项目所所在位置置和为符符合客户户购买心心理，产产品需要要更能体体现出其其精致、品质、安全、宁静的的意境，才可打打动消费费者购买买。叁 项目目产品建建议一、错位位竞争错位竞争争的理由由源于两两点：1、有效效规

12、避大大盘竞争争的压力力；2、避免免自身不不足的暴暴露。从产品分分析看，本案基基地规模模较小，难以在在产品规规划、景景观绿化化以及生生活空间间上更周周边个案案形成竞竞争，而而就在本本案南边边就有一一个规模模在本案案10倍倍以上的的项目出出现，如如何利用用销售控控制和推推广引导导，避免免与之直直接冲突突，反而而推动整整个区域域楼市发发展，我我司认为为在产品品上一定定要做好好错位竞竞争。一般大盘盘的特点点是：功功能齐全全、户型型多样化化、景观观规划周周全、可可能注重重品牌；本案需需要更多多的体现现小案的的优点：私密性性好、宁宁静、安安全、物物业齐全全，更重重要体现现其精致致小巧、品质感感觉。二、全装

13、装修利用全装装修的概概念可以以装点本本案“品质感感”，符合合产品推推广思路路。另外外，在凉凉城地区区还尚未未出现全全装修楼楼盘，附附加合适适价位的的专修费费用，控控制在消消费者总总价可以以承受的的范围内内，对本本案来说说这是一一个市场场空白点点。其实，装装修房也也是住宅宅消费的的一种发发展方向向，从长长远看它它是符合合上海发发展的趋趋势，目目前政府府提倡全全装修本本质上还还是因为为它更能能符合大大众利益益。实行行装修住住宅制度度能带来来较多的的益处：对消费者者来说，装修费费用可以以结合房房款一起起做按揭揭贷款，减少消消费者现现金压力力，装修修部分的的性价比比提高；购房者不不需再费费力寻找找装修

14、公公司，同同时遏制制受那些些不讲信信用和低低素质的的装修商商蒙骗，并且装装修的事事情由发发展商管管理，避避免对室室内设计计无知所所带来的的负面影影响，而而且根据据合同也也有明确确的投诉诉对象；对发展商商来说，住宅的的整体质质量提高高，住宅宅档次得得以提高高，而且且在销售售上因为为买房时时消费者者已可知知道产品品的最终终效果，更便于于说辞推推广，另另外，成成本与售售价可以以更为合合理，并并减少重重复工作作量，减减少小区区噪音和和污染，减少装装修材料料运送过过程中对对电梯使使用寿命命的损害害等，便便于物业业管理。三、物业业保安小区规模模较小，但是小小区物业业管理和和配套服服务却不不能不注注意，反反

15、而我们们更应该该在管理理上做到到小区的的安全性性、私密密性，满满足业主主需求。在这点点上，我我们需要要做出小小楼盘的的精致和和细致。1、安全全配套出入口口管理及及周界防防越报警警 车辆出出入停放放管理对讲与与防盗门门控制 住户紧紧急报警警电子巡巡更、红红外线监监控 公共设设备监控控2、生活活配套本案有三三层商铺铺，这里里会有沿沿街商铺铺，包括括便利店店、餐饮饮等基本本生活需需求配套套，另外外因为本本案位于于住宅氛氛围浓郁郁的区域域，周边边本身的的生活配配套也比比较齐全全，因此此建议增增加会所所，主要要服务于于小区居居民健身身、休闲闲之用，包括棋棋牌室、小区健健身区等等。3、智能能化配套套远程抄

16、抄收与管管理 紧急广广播与背背景音乐乐小区物物业管理理计算机机系统 电话、闭路电电视与其其他宽带光光纤接入入网肆 产品品推广建建议一、策划划思路营销企划划，即要要扬长避避短，以以明确的的优势冲冲击目标标客户。本案的优优势可能能来源于于两个方方面，即即项目的的共享性性优势（地段、区域等等不动产产因素）和个性性优势（产品特特点）。在共享性性优势中中，地段段凉城是是有很多多可言的的。但是是，综观观目前的的区域市市场，我我们会发发现，主主打虹口口凉城口口号的个个案比比比皆是：虹北公公寓、中中星凉城城苑、良良辰美景景、虹福福满园、虹凉馨馨苑、中中虹翡翠翠苑、虹虹韵家园园、虹祥祥福邸。如果本本案加入入他们

17、的的阵营，主打虹虹口凉城城概念，以本案案的小体体量，很很可能被被淹没，没有了了个性，也没有有了注目目率。从虹口凉凉城概念念引伸出出来的人人文资源源，也已已经被文文曲苑、翰林苑苑等个案案抢先运运用，而而且本案案距离高高校职工工聚集的的文化之之地还有有距离。从以上分分析来看看，追随随区域通通行的思思路是很很难有出出路的。我们再再来看本本案的个个性优势势能给我我们一些些怎样的的机会。本案的个个性特质质主要在在于：体量少少，即稀稀有；闹中取取静，私私密性强强，更宜宜居家；价格适适中；建筑醒醒目。可以发现现，前两两点为本本案的核核心所在在，也是是很具有有发挥空空间的点点。因为为稀少，才弥足足珍贵，才在区

18、区域内更更有个性性，住户户也更纯纯粹。在在区域都都主打“占据生生活中心心”时候，我们的的“生活中中心的安安静角落落”或许更更能引人人注目。以下的思思路将主主要从稀稀有和安安静两个个点出发发。二、案名名建议晶典666本案名比比较别致致，不同同于市场场通用的的“苑”“居”等名称称，易于于消费者者记忆。案名的重重点在于于“66”，源于于本案只只有666套，稀稀少而精精致，有有合了吉吉祥数字字“6”，很符符合消费费者的口口彩与心心理，在在音节上上，“66”收尾非非常轻松松，如落落盘之珠珠清脆可可人。前缀“晶晶典”二字，“晶”即晶莹莹，指本本案之建建筑现代代，而且且“晶”字造型型挺拔，较好地地传达了了本

19、案小小高层的的建筑造造型。“典”即典雅雅，以为为本案内内蕴深涵涵，小而而有意静静，堪为为居家的的别致之之选。从整体上上看，晶晶典666相当现现代、大大气、轻轻松亲切切，音节节有力，含义有有虚有实实，层次次丰富，相信可可以为本本案的销销售助力力。观筑666本案名重重点也在在“66”，含义义与上相相同。“观筑”读来让让人一怔怔似曾曾相识。从字意意，她让让人立刻刻联想到到建筑，感觉到到这是一一个出秀秀于周边边的个案案，所以以能够直直接吸引引众人的的目光；从字音音，让人人联想到到“关注”，即关关注666户稀有有产品的的诞生。整个案名名表意性性不如前前一只强强，但是是有一种种机巧在在，令人人莞尔一一笑，

20、轻轻松之间间，完成成消费者者记忆的的过程。静庐本案名重重在塑造造安静宜宜居的形形象。城市繁忙忙，但有有一些人人，在渴渴望清静静的地方方，所谓谓“静以修修身”，一个个人、一一家人静静历时光光，独享享欢乐与与温情，这是相相当一部部分人的的心理。“庐”，则显显文质彬彬彬，质质静而有有内涵。综合来看看，“静庐”能很好好地传达达一种品品质与意意境，传传达本案案的核心心卖点，准确直直击目标标客户的的内心。乐府“乐”有有欢乐祥祥和之气气；“府”为中堂堂高庭之之象，所所以，“乐府”内蕴很很醇厚的的瑞吉之之气，而而又不流流俗。稍有文化化的消费费者，对对“乐府”都相当当熟悉。乐府府为中中文的常常识课，时常出出入于

21、中中小学课课本之中中，作为为中国文文学经典典示范熏熏染，而而且平实实易懂，深受欢欢迎，所所以，“乐府”的文化化气息不不言而喻喻。整体来说说，“乐府”传达的的是与“静庐”不很相相同的更更具有家家庭温情情的生活活氛围。兰亭本案名从从另外的的角度思思考，个个案的特特质将通通过Sllogaan来补补充，仅仅供参考考。兰亭，垂垂名自东东晋书法法名家王王羲之的的兰亭亭序，为秀山山上的一一座观景景小亭，四面皆皆层峦叠叠翠，廖廖阔舒意意。兰，也指指兰花，古称“空谷幽幽兰”，兰花花在静处处最美。兰，也也是古代代文人比比喻志节节高尚的的常用物物。所以，“兰亭”可以表表达本案案的三重重含义：静、开开阔（小小高层）与高雅雅。三、Sllogaan静巷666席守候或者静巷深处处的666户人家家不是孤独独，而是是自我，依附于于那一幢幢建筑，如鹤，伫立在在匆忙的的城市生生活之侧侧；只有你，可以推推开那一一扇小院院的门，嘈杂的的