某区N4地快投标分析报告

1、 XX新中心区N4地块投标分析报告目录一、 市场分析1、 XXX区宏观观环境分分析（2页）2、 XXX区房地地产市场场分析（4页）3、 N44地块区区域市场场分析（6页）二、 投资资成本及及效益分分析1、 施工工成本估估算（12页页）2、 其它它开发成成本估算算（12页页）3、总开发发成本及及投资效效益核算算（14页页）一、市场场分析1.XX区区宏观环环境分析析XX区自自19992年111月份份建区以以来，国国内生产产总值保保持高速速增长的的健康态态势，进进入19998年年，当各各区受亚亚洲金融融风暴的的影响增增长有所所减缓时时，XXX仍以高高于166%增长长率的保保持平稳稳增长。XX区区经济

2、总总量同深深圳市其其他各区区相比处处于最强强的状态态，20000年年区属经经济总量量占深圳圳市各区区属经济济总量的的40%。XXX区对深深圳市的的经济发发展起着着举足轻轻重的作作用。深圳20000年年各区份份国内生生产总值值资料来源源：XXX20001年统统计年鉴鉴20022年1到到5月，全区实实现工业业总产值值3155.666亿元，同比增增长399.8%；固定定资产投投资完成成额199.4亿亿元，增增长233.3%；社会会消费口口零售总总额377.8亿亿元，增增长200.1%；加工工贸易出出口588亿美元元，增长长12%；预算算内财政政收入99.155亿元，增长88.4%；经济济发展前前景非

3、常常乐观。XX区区市场经经济环境境呈以下下特点：XX经经济具有有明显的的外向驱驱动性20011年XXX工业产产品的出出口产值值达到人人民币4432亿亿，外资资、港澳澳台资企企业在工工业总产产值中比比重占888%，出口产产值占XXX工业业总产值值的833%，占占深圳市市工业总总出口产产值的440%多多。科技人人员中暂暂住人员员相当于于5年来来XX购购房者总总量的二二倍多进入20000年年，XXX人口达达到1335万，其中暂暂住人口口占800%，超超过深圳圳70%的平均均值；同同时，人人口结构构发生了了质的变变化，常常住人口口中科技技人员达达到9116200人，暂暂住人口口中科技技人员达达到766

4、2600人（相相当于55年来XXX商品品房购买买者的总总量之和和的三倍倍），大大量的技技术人员员推动着着XX的的科技发发展。占深圳圳旅客11/3数数量的商商务旅游游经济XX与国国际、国国内公司司商务来来往频繁繁，是产产品贸易易集聚地地，商务务活动聚聚集地，20001年接接待的商商务游客客近整个个深圳市市的1/3。将加强强第三产产业的发发展20011年XXX产业结结构中第第一、二二、三产产业比分分别为33.8:59.7:336.55工业在在XX的的产业结结构中占占绝对主主导地位位，但第第三产业业远低于于深圳市市的发展展水平，第三产产业无疑疑将成为为XX下下阶段发发展的重重点。20000年XXX区

5、产业业结构与与深圳市市的比较较类别人均GDDP（美金）第一产业业第二产业业第三产业业三产/二二产XX区1987741%5944%3655%0611深圳市4000013%5000%4877%0977繁荣的的商业服服务近两年来来，基于于对XXX消费潜潜力信心心，市内内大型零零售商纷纷纷大举举入驻XXX，以以赢得先先机：顺顺电、天天虹、万万佳已开开业，国国际零售售巨头沃沃尔玛亦亦正在签签约中。2.XX区区房地产产市场分分析近年来，XX区区房地产产市场进进入快速速成长时时期。XX区的的房地产产市场特特点： 较大的的地价上上升空间间XX目前前开发的的较高品品质的楼楼盘也得得到市场场广泛的的认同，新安老老

6、城区成成熟区域域小高层层及高层层住宅单单价已达达到45500-50000元/平方米米，西乡乡热点开开发区的的多层及及小高层层的价格格目前已已在30000元元/平方方米以上上，且呈呈不断上上升趋势势。 良好的的销售业业绩20011年，XXX区房房地产市市场住宅宅销售总总量达到到90多多万平方方米，另另据市场场调查显显示，XXX规模模在5万万平方米米以上的的住宅楼楼宇销售售率达到到85%以上，销售期期通常不不超过11.5年年。 XX土土地出让让引起了了境内外外投资者者高度关关注从XX的的土地招招标拍卖卖情况可可以看出出，越来来越多的的深圳市市区开发发商、香香港开发发商对XXX土地地给予了了热切的的

7、关注。从众多多市区品品牌开发发商多次次踏勘XXX拟出出让地块块可见一一斑。今今年3月月22日日1155区拍卖卖地块，9家境境内外开开发商激激烈角逐逐，亦可可看到投投资者对对XX的的关注程程度。 营销创创造价值值对深圳市市区内楼楼盘而言言，营销销费用越越来越高高，甚至至达到总总销售额额的5%之多，营销更更多的是是对成本本的增加加。而XXX的开开发项目目目前普普遍的广广告投入入费用还还不足销销售额的的2%，营销处处在起步步阶段，更多的的项目在在前期定定位，市市场研究究，资源源整合方方面做得得还远远远不够，XX的的营销存存在非常常大的空空间。 投资XXX，成成为真正正的深圳圳品牌开开发商正如不在在拥

8、有全全世界约约1/44人口的的中国投投资，不不能称为为真正的的全球化化跨国企企业一样样，不投投资拥有有30%人口、40%区属经经济总量量的XXX地产，又如何何称得上上真正的的深圳地地产领导导品牌！现时的XXX房地地产市场场是个相相对区域域性的市市场，但但XX人人民却在在热切地地期待着着品牌开开发商能能在XXX提供令令他们感感到自豪豪的生活活空间。XX的的地产商商着力于于品牌创创建时，赢得市市场的一一片喝采采与回报报，便是是例证。 购房入入户政策策推动房房地产发发展第五次人人口普查查结果显显示：XXX811.2%的从业业人口集集中在第第二产业业中。从从业人口口中受过过大专及及以上教教育的仅仅占3

9、.82%，高中中及中专专占200.355%，初初中的为为65.68%，小学学及以下下的为110.115%；在这样样的人口口结构中中，从逐逐年大幅幅增长的的购房入入户家庭庭数量亦亦可看出出，购房房入户政政策无疑疑对现在在居民具具有较大大的吸引引力。逐年增长长的购房房入户家家庭表(系列22为入户户数)3、 N44地块区区域市场场分析N4地块块位于XXX新中中心区，相邻XXX行政政中心与与体育中中心。分分别由新新潮路、创业西西路、裕裕安西路路、新城城大道围围合而成成。地块块占地面面积为5518226. 3M22。用地地性质：商住，其它要要点未定定，预计计20002年88月233日进行行拍卖。XX新中

10、中心区面面临珠江江出海口口，有着着约4公公里的海海岸线，正南隔隔海与大大小南山山相对，东南隔隔海与大大、小铲铲岛相望望，近凭凭水色远远眺山光光，“山山、水”交融，这是其其与深圳圳市其他他中心显显著的区区别，也也是其鲜鲜明环境境特色所所在。XXX新中中心区既既是深圳圳市西部部的城市市次中心心，也是是XX区区的政治治、经济济、文化化、体育育和信息息中心，是XXX面向二二十一世世纪，现现代化、高效率率的花园园式滨海海城区。未来的的XX新新中心区区主要有有以下主主要结构构特点（一）、一个濒濒海带状状公园和和一个都都市绿环环XX新中中心区沿沿滨海大大道内侧侧设置连连续的带带状城市市公园，承担观观海，游游

11、憩，运运动健身身和隔离离交通噪噪声、净净化、美美化城市市环境的的职责，提高XXX新中中心区的的绿地率率和绿视视率。沿沿XX新新中心区区核心区区外围道道路断面面一侧控控制300米宽的的绿带，开发连连续的，有树阴阴遮蔽的的开放窨窨，引入入街头艺艺术，街街头文化化，与大大海相连连，创造造一个郁郁郁郁葱葱葱的都都市绿环环。XXX新中心心区内地地块按高高绿地率率控制，平均绿绿地率高高于455%，同同时区内内小公园园，小游游园要求求街头化化、外向向化，“城中有有绿”，“绿中中是城”。（二）、两条轴轴线-中央央绿轴和和发展主主轴XX新中中心区内内设置了了两条主主要轴线线，分别别正对大大、小南南山和大大、小铲

12、铲岛，中中央公园园两侧局局部安排排文化娱娱乐和会会议展览览设施；发展主主轴以购购物广场场、步行行街为主主线，两两侧布置置商业建建筑和商商务办公公设施。（三）、三个圈圈层-核心心区、混混合区、居住区区XX新中中心区用用地布局局结构明明确划分分为三个个圈层，从总体体上界定定其相应应的用地地规模，每个圈圈层都有有主要功功能，并并兼容其其它功能能，以带带旺人气气，创造造浓郁的的都市风风情。第一圈层层核心区区，是XXX新中中心区的的主体，功能包包括行政政、文化化、商业业金融及及商务办办公，用用地面积积2.226KMM2，建筑筑以高层层为主，以突出出新中心心区的形形象形和和地位。第二圈层层混合区区，为核核

13、心区的的外延部部分，功功能包括括商业和和商住混混合，面面积1.87 KM22。第三圈层层居住区区，功能能包括居居住和居居住配套套设施，面积22.255 KMM2。（四）、四个商商业中心心中心区内内有一条条规划中中的地铁铁线路，即横贯贯深圳市市东西的的地铁11号线，经由深深南大道道至新湖湖路下通通过XXX新中心心区，并并在区内内设置了了三个站站点。在在这三个个站点周周围及裕裕安西路路上按半半径5000米的的范围形形成四个个商业中中心。新中心心区开发发建设近近期目标标通过35年的的开发和和建设，形成一一个较为为完善的的城市形形态，提提升XXX区整体体形象，创造一一个优美美的生活活和工作作环境，为深

14、圳圳市人民民提供一一个前所所未有的的高品质质国际化化社区。并通过过新中心心区土地地的开发发，形成成规模效效应、示示范效应应和辐射射效应。位于中心心区的XXX体育育中心也也将于今今年9月月投入使使用，行行政中心心、中心心广场已已经完成成基础工工程，即即将进行行主体工工程的施施工。中心区NN12区区，周边边的新湖湖路已建建成，兴兴华路已已完成路路基工程程，年底底即可完完工，届届时该地地块的市市政配套套也将完完善。大大型商住住用地NN17、18、19区区周边的的创业路路、新安安六路将将于7月月底竣工工，裕安安西路也也将于年年底建成成，该地地块的市市政配套套也就基基本完善善。明年年，区政政府还将将继续

15、安安排资金金，进一一步完善善地块周周边的兴兴华路、罗田路路等市政政工程XX分局局于20002年年3月115日召召开座谈谈会，传传达区委委区政府府关于加加快中心心区建设设的要求求，并听听取了用用地单位位的意见见。XX分局局将加大大土地清清理力度度。对已已办理出出让合同同或批复复、具备备开发建建设条件件，但未未按规定定时间开开发建设设的用地地，严格格按规定定对其违违约行为为进行处处理，对对达到无无偿收地地条件的的坚决收收地，对对属农村村批复用用地的按按调整用用地处理理。XX局已已于20002年年5月229日与与XX新新中心区区内待建建地用地地单位召召开座谈谈会，并并就以上上管理原原则及方方案取得得

16、共识。20022年7月月28日日XX新新中心区区出让两两幅地块块地块编号号：20002-1655 中中心区NN17、N188 20002-1666 中中心区NN19用地性质质：商住住混合用用地XX新中中心区出出让地块块规划要要点一览览N17、N188建设用用地N19建建设用地地建设用地地面积1838825.01平平方米833229.44平方米米容积率2.663.11建筑覆盖盖率25%30%建筑面积积4780000平平方米2576660平平方米出让方式式招标招标住宅面积积4500000平平方米2116600平平方米商业（含含市场）100000平方方米380000平方方米机动车位位38500个20

17、000个新中心心区价格格分析近几年XXX区房房地产市市场稳步步增长。特别是是楼盘的的质素不不断提高高，从而而带动了了楼价格格上扬。据统计计20001年度度XX区区房地产产销售总总额达到到35.6亿元元，均价价36770元每每平方米米。20002年年5月份份首界XXX房地地产交易易会商品品化成交交额89900万万元，价价格在每每平方米米30000550000元之间间。随着XXX中心区区的转移移，房地地产市场场热点也也由老城城区转到到新区。因此，新中心心区的地地产价格格必然会会提升。目前新区区一带的的价格多层项目目均价：大概330000元/MM2例如：福福中福花花园：229500元/MM2达海花园

18、园：32200元元/M22小高高层项目目均价：35000339000元/MM2例如：中中南花园园：35500元元/M22德邻雅筑筑：35500元元/M22豪城馨馨庭居：38000元/M2金景豪园园：38800元元/M22金叶花园园：36600元元/M22高层项目目均价：38000444000元/MM2例如：威文大大厦：339000元/MM2富富源商贸贸中心：44000元/M2金金汇名园园：42200元元/M22结论：根据分析析新中心心区地产产市场的的升值潜潜力巨大大。在335年年后，中中心区建建设已初初具规模模，地铁铁一号干干线建成成，则该该区域地地产市场场会有一一个巨大大飞跃。预计地地产价格

19、格上扬空空间在550010000元/M2之间。所以33年后新新中心区区的住宅宅价格应应在4550055500元元/M22，高档住宅宅：最理理想价位位为55500元元/M22，较适合价价位约为为50000元/M2，保守价位位约为445000元/MM2。二、投资资成本及及效益分分析1、施工工成本估估算由于本项项目定位位为XXX高档次次住宅区区，所以以项目的的施工成成本较高高。同时时、根据据项目自自身的实实际情况况（甲方方自己施施工），相对而而言施工工成本可可以略为为下调。根据施施工方即即甲方提提供的成成本数据据，N44地块项项目的施施工成本本单价大大约为220000元/每每平方米米（该成成本是按按

20、销售面面积计算算、未考考虑其它它额外面面积分摊摊例如居居委会、幼儿园园等等）。2、其它它开发成成本估算算项目其它它开发成成本包括括管理费费、销售售推广费费用、财财务费用用、税费费等其它它费用。 以以45000元/ M22的销售售均价为为基准测测算。序号类别单位造价价元/M22备注1管理费302销售费用用180销售额4%3财务费用用504税费227销售额5.005%5其它606合计547 以以50000元/ M22的销售售均价为为基准测测算序号类别单位造价价元/M22备注1管理费302销售费用用200销售额4%3财务费用用504税费253销售额5.005%5其它606合计5933、总开开发成本本及投资资效益核核算 以以45000元/ M22的销售售均价为为基准测测算。本表地价价贷款利利息按三三年计算算，贷款款利率按按6%土地成本本施工成本本元/M2其它开发发成本元元/M2总开发成成本元/M2单位利润元/M22单位利润润率拍卖地价价元/M22地价利息息元/M210000180200005473727777320.77%11000198200005473845565517%12000216200005473963353713.55%13000234200005474081141910.22%1400025220000547419993017%15000