某商业地产经营模式

1、 SHAPE * MERGEFORMAT 万达商业业地产经经营模式式1、万达达商业地地产简介介：大连万万达集团团成立于于19888年，19992年改制制为股份份有限公公司。经经过十几几年的发发展，万万达集团团已形成成以住宅宅房地产产、商业业房地产产两大支支柱产业业的大型型企业集集团。公公司总资资产1000亿元，年销售售额约 1000亿元。大连万万达商业业地产开开发起于于19999年，在在全国首首创了商商业和地地产开发发相结合合的“订单地地产”的全新新模式。大连万万达集团团商业管管理有限限公司先与不同同业态的的世界5000强商业业连锁企企业签订订协议，再由万万达商业业公司购购地开发发，竣工工后由

2、商商业企业业负责经经营。万达的的商业模模式的特特色是强强强联合合、强中中纳强。他们引引进七大大国际知知名品牌牌主力店店：沃尔尔玛、欧欧倍德、百盛购购物广场场、灿坤坤3数码码广场、红星美凯龙龙国际家家居广场场、新加加坡大食食代美食食广场以以及时代代华纳。与时代代华纳的的谈判相相当艰难难，聘请请美国最最优秀律律师，仅仅协议书书就有一一千多页页。万达选选择战略略合作伙伙伴有三三个标准准：具有有强大的的吸引力力和凝聚聚力的世世界500强企业业；社会会知名度度高，亲亲和力强强的亚洲洲超一流流企业；国内相相关行业业的前三三名。王王健林称，此举举意在增增强万达达商业广广场的影影响力和和抗风险险的能力力。万达

3、商商业公司司在全国国各大城城市投资资建设的的“万达商商业广场场”均位于于城市黄黄金地段段，拥有有一流的的购物休休闲环境境。截至至目前，万达已已开工建建设了北北京、上上海、大大连、长长春、长长沙、青青岛、济济南、南南京、南南昌、天天津、沈沈阳、南南宁、武武汉、西西安、哈哈尔滨等等城市的的商业项项目，总总投资逾逾百亿元元，总建建筑面积积达1600万平方方米。计计划到20004年，万万达商业业公司将将在全国国建设30个以上上的商业业广场。万达集集团现有有从事住住宅房地地产和商商业房地地产开发发的专业业人员约约6000人，平平均年龄龄36岁，全全部具有有大学本本科以上学学历，硕硕士、博博士占员员工总数

4、数的50%以上，管理层层全部具具有硕士士以上学学历。2、何谓谓“订单地地产”：“订单地地产”是万达达商业公公司在进进行商业业地产运运作过程程中采用用的一种种先进的的经营模模式，也也是万达达引以为为豪的一一项创新新。万达与与十多家家世界500强企业业和跨国国企业建建立了广广泛而深深入的战战略合作作关系。万达投投资建设设经营的的每一个个连锁商商业广场场在项目目确定前前，都与与合作伙伙伴共同同进行市市场调研研，以不不同的身身份，从从地产和和商业经经营两个个不同角角度来进进行科学学、严密密的分析析和论证证，在得得出一致致结论后后，由万万达进行行地产开开发，并并与合作作伙伴签签订框架架性协议议。正因为为

5、如此，万达开开发的商商业地产产项目就就可以最最大限度度的满足足经营商商的经营营发展需需求，又又保证了了开发商商的销售售通道顺顺畅。而而且，在在大规模模城市新新区的开开发建设设中，营营建购物物中心可可以说是是形成一一种生产产力，可可以快速速有效的的带动该该地区发发展成居居住、办办公、购购物、休休闲、娱娱乐功能能齐全的的成熟地地区，造造成相关关地域、物业开开发的急急剧升值值和高额额盈利。3、万达达商业地地产的调调整：自20002年4月28日长春春万达商商业广场场开工以以来，至至去年底底，万达达商业地地产项目目共开工工16个，其其中11个已对对外销售售，涉及及业主超超过20000人。万万达第一一批6

6、个项目目（长春春、济南、长长沙、南南昌、青青岛、南南京）都都是“商业广广场”的形式式，出售售物业部部分以单单店为主主；第二二批则开开始做购购物中心心（Malll）的形形式，由由主力店店和单店店构成。与此前前几年的的开发销销售模式式相比，万达商商业地产产的自我我调整正正悄然进进行。这这是因为为经过一一段时间间的经营营，万达达商业广广场售出出的商铺铺经营状状况并不不理想。中海华华通商务务机构总总经理吴吴焕贤考考察万达达的部分分项目后后认为，造成小小商户压压力的原原因在于于，万达达以较低低的价格格将大部部分商铺铺租给主主力店，使成本本压力过过大，于于是万达达将部分分压力转转嫁给购购买铺面面的小商商户

7、。万万达广场场有10%左右的的店面不不得不出出售，以以回收部部分资金。由于于商业项项目前期期需要大大力进行行营销推推广，刚刚刚起步步的业绩绩不足以以支持巨巨额成本本。因此此，在前前期，小小商户的的经营压压力很大大，也反反过来影影响了万万达广场场的整体体形象。最近长长春、济济南的商商业广场场与业主主的物业业纠纷，现在找找到了解解决办法法。济南南万达商商业广场场的解决决办法是是，由万万达自行行补贴面面积（约约20000平方米米）的方方式引进进一家电电器超市市，3年内以以固定租租金租下下各业主主的商铺铺统一经经营。长长春万达达商业广广场也将将采用类类似办法法。 220033年，万万达有8个商业业广场

8、开开业，但但潜隐的的问题也也次第暴暴露。购购物广场场对周边边的建筑筑和交通通都有一一定要求求，但济济南购物物广场的后后面是民民宅，少少数业主主招商困困难；虽虽然万达达方面销销售合同同中没有有向业主主提出过过售后包包租、返返租的承承诺，但但长春购购物广场场的几位位业主却却宣称开开发商有有广告欺欺诈之嫌嫌。于是是就有了了万达主主动寻求求商业品品牌进行行统一经经营管理理的举动动。虽然王王健林认认为，对对于已开开工近20个项目目的商业业地产来来说，有有一两个个项目出出现问题题并非不不可控制制，但问问题的出出现令万万达高层层不得不不进行反反思，结结论是：原有商商业地产产开发销销售模式式必须调调整，“从2

9、0004年开始始，我们们的购物物中心原原则上只只租不卖卖”。据透露露，万达达经营方方式的调调整主要要包括两两个方面面：一是是加强整整体营销销，对部部分已经售出出的商铺铺进行大大力包装装与宣传传；二是是进行股股份制改改革与重重组，商商业公司司与战略略合作伙伙伴的关关系将转转变为股股东关系系。如果说20000年5月17日，万达达确立商商业地产产和住宅宅地产“两条腿腿走路”的方向向是重大大战略的的调整，那么20003年底万万达商业业地产则则是在进进行一种种战术的的调整：只租不不售，并并且伴以以业态的的重新组组合。在在主力店店和单店店的构成成比例方方面，原原来购物物中心（Malll）的主主力店占占面积

10、的的85，单单店只占占15，后后来调整整为主力力店、单单店各占占50。王王健林认认为“如果主主力店比比例太重重，那我我们就只只是在为为银行打打工”20004年万达达的调整整还表现在放放缓了商商业地产产的扩张张速度上上。20002、20003两年万万达提出出商业地地产开工工项目“保5争8”，即争争取新开开工8个项目目，并如如期实现现。20004年万达达只提出出商业项项目“保3争5”的开工工目标。4、万达达商业地地产的目目标：早在20000年，王王健林就就曾明确确提出万万达要做做“百年企企业”的目标标。而要要做百年年企业，就必须须有稳定定的收入入来源。住宅地地产的现现金流很很不稳定定，受政政策和市

11、市场的影影响很大大，所以以万达确确立了发发展商业业地产和和“收租物物业”的方向向。但中中小企业业租住商商业物业业也不可可靠，所所以，万万达就萌萌生了傍傍“大企业”，尤其其是跨国国企业的的想法。1990年底，万达开开始与沃沃尔玛谈谈判合作作事宜，谈了一一年多，于20001年签订订了长期期战略合合作协议议。王健林林在万达达集团20003年度总总结大会会上宣布布了万达达的中期期目标：到20110年，商商业地产产开工70个购物物中心，建筑面面积达10000万平方方米，年年租金收收入达100亿元；住宅地地产年开开工4000万平方方米以上上，年销销售收入入80亿元。其中，20004年总销销售额目目标仍为为

12、1000亿元，总资产产达到150亿元。王健林林认为，中国购购物中心心有着巨巨大的发发展空间间，“美国2亿人有1.33万个Malll，中国13亿人，至少还还有2万个Mall的空间间，打个个对折也也需要建建1万个Malll”。世界界最大的的Malll投资商商是澳大大利亚的的“西部集集团”，其购购物中心心的建筑筑面积11000多万平平方米，如果万万达在20110年能达达到10000万平方方米，20115年万达达收租物物业面积积就有可可能超过过“西部集集团”。5、万达达商业地地产的资资金：和其他他正处于于急剧扩扩张期的的企业一一样，万万达的资资金链也也是一个个被质疑疑的问题题。王健林林称，20110年

13、前要要开工70个购物物中心。但万达达目前开开工的购购物中心心只有20个，未未来7年平均均每年至至少开工工7个。每每个购物物中心的的建筑面面积以1015万平方米计算，平均约约需总投投资810亿元。也就是是说，仅仅购物中中心开发发万达每每年就需需投入3050亿元。万达有有这么多多资金吗吗？从20000年决定定迈出全全国化大大规模扩扩张步伐伐时，万万达就无无法回避避资金的的问题。很显然然，万达达开发建建设的第第一批购购物广场场，之所所以多采采用出售售商铺的的方式，正是出出于实现现快速资资金回收收的需要要。万达达20004年起“停售改改租”，于是是，刚从从连续 3年的扩扩张所造造成的资资金压力力下缓过

14、过一口气气来的万万达，又又面临着着更大的的资金压压力，商商铺不卖卖，资金金是会更更紧张”，正是是在这种种背景下下，万达达放慢了了商业地地产的扩扩张速度度。在资资金与速速度的张张力中，万达采采取的是是暂时忍忍痛牺牲牲速度的的做法。同时，万达加加快了寻寻求其他他资金渠渠道的努努力，譬譬如上市市。“已有4家公司司同意做做我们的的战略股股东，它它们都是是全球各各自行业业的领袖袖”，王健健林表示示，万达达商业地地产公司司20004年上半半年可以以完成重重组改造造，也许许明年就就可以上上市了。即使不不上市，商业地地产公司司也可以以增发3040的股股份给战战略股东东，“这也就就是一种种小上市，可以以保证明明

15、后年的的资金问问题”。这样样，“万达商商业地产产的融资资管道至至多二年年就可以以打通了了”。万达一一方面要要寻找资资金渠道道，另一一方面还还要防范范资金风风险。王王健林认认为：万万达商业业地产发发展如此此之快，没有出出现大的的问题，“秘诀是是实行了了资金封封闭管理理的制度度”。按照照规定，每个项项目公司司都不得得占用其其他公司司的资金金，跨公公司1万元以以上的资资金都得得由总裁裁审批。20003年天津津项目刚刚启动时时资金极极其困难难，虽然然南宁、沈阳、哈尔滨滨等项目目的账上上都趴着着上亿元元的资金金，但天天津项目目一分钱钱也没能能拆借到到。关于SHHOPPPINGG MAALL的一些些思考：

16、1、SSHOPPPINNG MMALLL的传播播、形成成和演变变：SHHOPPPINGG MAALL”是目前前国际上上最流行行的复合合商业业业态，直直译为“步行购购物广场场”。18和19世纪，欧洲城城市拱廊廊建筑和和商业廊廊建筑十十分流行行，它们们由众多多商店围围绕拱廊廊布置，这种商商业组合合模式被被认为是是SHOOPPIING MALLL的原型型。200世纪上上半叶，SHOOPPIING MALLL在英国和和美国的的发展取取得了初初步成功功。4050年代，由于大大规模的的投资开开发和商商业组织织管理能能力已经经具备，大型SHOOPPIING MALLL开始崭崭露头角角。一方方面，SHOOPP

17、IING MALLL成功地地给土地地开发带带来了利利润，刺刺激土地地开发商商和投资资者大量量投资；另一方方面，城城市发展展为SHOOPPIING MALLL的开发提提供了机机会，新新旧开发发商纷纷纷参与开开发，SHOOPPIING MALLL蓬勃兴兴起。这这一时期期无论在在英国还还是美国国，SHOOPPIING MALLL的零售售额增长长率比总总体增长长率高得得多，这这说明SHOOPPIING MALLL已经得得到了开开发商、零售商商和购物物者的共共同接受受。500年代，美国城城市大规规模郊区区化给郊郊区的SHOOPPIING MALLL带来了了机遇，它不仅仅受到了了开发商商和零售售商的欢欢迎

18、，也也受到了了拥有私私人汽车车的购物物者的普普遍欢迎迎。因此此，它在在美国各各地的建建设速度度是以往往任何一一个阶段段所望尘尘莫及的的。与此此同时，在欧洲洲国家，城市重重建、更更新和新新城建设设都为SHOOPPIING MALLL提供了了发展和和传播机机会。荷荷兰鹿特特丹的林林巴恩、英国的的考文垂垂、瑞典典首都斯斯德哥尔尔摩的卫卫星城维维林比等等地，相相继有大大型SHOOPPIING MALLL建成，特别是是来自美美国的影影响大大大刺激了了欧洲的的发展。到60年代为为止，在在北美、西欧和和澳洲等等地的工工业化国国家，SHOOPPIING MALLL的概念念已经得得到广泛泛接受。70年代，SHO

19、OPPIING MALLL开始在在东欧、亚洲、非洲和和拉丁美美洲等发发展中国国家传播播。需要要指出的的是，70年代中中期的石石油危机机使郊区区SHOOPPIING MALLL的发展展受挫，也促成成了人们们对于购购物中心心的思考考和再认认识。传传统的基基于美国国郊区特特定用地地和环境境状况的的郊区SHOOPPIING MALLL，随着着发展转转向城市市市区而而发生了了相应的的变化，对市区区特定的的环境和和文脉的的关注，赋予了了SHOOPPIING MALLL新的内内容和含含义。880年代，由于全全球经济济互相渗渗透，经经济互补补和一体体化，SHOOPPIING MALLL几乎已已经渗透透到各个个

20、国家，遍及全全世界。无论是是发达国国家还是是发展中中国家，SHOOPPIING MALLL已经得得到人们们的普遍遍接受，并成为为现代城城市的重重要组成成部分和和多元化化的社会会、经济济和文化化背景中中的城市市景观。纵观SHOOPPIING MALLL概念的的发展和和传播过过程，1000年前简简单的商商业柱廊廊与今天天形式各各样、异异彩纷呈呈的购物物中心，无论是是建筑形形式、建建筑功能能和商业业模式、消费行行为等都都今非昔昔比。SHOOPPIING MALLL建筑已已经不再再是商业业拱廊，也不是是早期意意义上的的美国式式的郊区区购物中中心，它它的建筑筑形式越越来越反反映日趋趋复杂的的城市形形象，

21、成成为城市市景观中中非常醒醒目的主主角。与与初期被被动的市市场观念念相比，先进的的管理方方法积极极的、正正面的促促进了消消费活动动，其布布局、规规模和商商店类型型与组成成已经置置于SHOOPPIING MALLL的有效效控制之之下，使使承租户户的利润润最大化化。2、SHOOPPIING MALLL在现代代社会生生活中承承担的作作用：SHOOPPIING MALLL的出现现是20世纪零零售商业业建筑发发展的一一个巨大大进步，它给人人类社会会的生活活带来了了巨大的的变化，在现代代社会生生活中的的地位也也越来越越重要。SHOOPPIING MALLL适应了了现代社社会高效效率、快快节奏的的需要。随着

22、消消费水平平的提高高，人们们对商品品的需求求与日俱俱增，在在同一屋屋顶下购购买所有有需要的的商品的的愿望也也越来越越强烈，SHOOPPIING MALLL满足了了人们一一次购足足的要求求。与此此同时，购物方方式也经经历了一一场革命命，从古古老的集集市发展展到现代代的百货货商店和和超级市市场，从从面对面面的柜台台服务发发展到自自选服务务和自助助服务，这些都都在SHOPPPINNG MMALLL中得到到体现。SHOOPPIING MALLL满足了了购物与与休闲活活动相结结合的要要求。在在现代社社会里，人们的的闲暇时时间增加加，购物物活动已已不仅仅仅是为了了满足基基本生活活需要，而且还还包括娱娱乐和

23、休休闲成分分，是一一种社会会活动。从购物物者的角角度来看看，购物物既是家家务，也也是娱乐乐、放松松或刺激激。正因因为如此此，除了了种类多多样的商商店之外外，SHOOPPIING MALLL还提供供高标准准的娱乐乐场所，诸如餐餐馆、体体育健身身中心、电影院院、艺术术展览等等来满足足多种消消费需求求。SHHOPPPINGG MAALL满足了了人们社社会交往往的需要要，它通通过开放放的公共共空间为为社会活活动提供供必要的的交往场场所。在在汽车把把人排挤挤出原本本属于人人的城市市公共活活动空间间时，SHOOPPIING MALLL试图再再现了传传统的公公共活动动空间，寻找汽汽车时代代来临之之后就已已经

24、失去去的城市市广场。3、SHOOPPIING MALLL的四大大特征：开放性性的公共共休闲场场所，强强烈吸引引人气；开放性性的对外外交通设设计，可可广纳周周边人流流；相对闭闭合的内内部通道道回路，可充分分利用有有效人流流；休闲与与购物良良性互动动，形成成惊人的的商业效效应。44、适应中中国国情情的SHOOPPIING MALLL的特点点：适应中中国国情情的SHOOPPIING MALLL首要的的是面积积足够大大的面积积，提供供比现在在所有的的大型百百货更宽宽敞、更更明亮的的、更舒舒适的经经营环境境和消费费氛围。但SHOOPPIING MALLL又不仅仅仅是个个开阔的的广场，那是一一片沃土土，所有有现在流流行的商商业模式式都能在在这里找找到自己己的位置置，不论论是超市市、百货货、专卖卖店还是是其他任任何业态态，而且且他们都都在从SHOOPPIING MALLL的身上上吸收着着成长的的营养。从表面面上说，SHOOPPIING MALLL要有开开放性的的公共休休闲广场场如共享享空间，以长时时间吸引引住消费费者；有有开放性性和闭合合性良好好的交通通回路如如室内步步行街，主通道道达到6米、辅辅通道4米以上上；要兼兼具购物物、休闲闲、娱乐乐三大功功能，如如百货、超市、休闲场场所全部部具备以以满足“一站购购齐”消费需需要。从从理念上上说，SHOOPPIING MALLL不仅是是对各种种商业