某地产项目市场调查分析报告

1、中天星城城项目市市场调查查分析简简报告目 录调查综述述3第一章 衡阳阳宏观市市场分析析41.1 城市市与片区区概况41.2 经济济概况61.3 房地地产市场场概述111.3.1 衡阳房房地产市市场供求求特征131.3.2 各板块块开发及及主要特特点131.3.3 衡阳市市房地产产存在的的主要问问题15第二章 衡阳阳商品住住宅市场场专项分分析202.1 调研研范围202.2 物业业类型212.3 建筑筑规模222.4 户型型构成232.5 价格格构成242.6 产品品特色262.6 配套套设施262.7 物业业管理272.8 车位位状况292.9 客户户细分292.100 营营销水平平302.1

2、11 销销售价位位322.122 销销售速度度342.133 广广告媒体体34第三章 竞争争楼盘分分析363.1 竞争争性楼盘盘选用原原则363.2 竞争争性楼盘盘个盘分分析37调查总结结1总体评价价60诚 蒙金璧（湖湖南）置置业发展展有限公公司和衡衡阳市中中天建设设开发总总公司就就衡阳中中天国际际星城（原名）与我司司达成全全程策划划与营销销总代理理合作，20003年66-7月月，我司司进行了了第一次次深入地地调查，并形成成文字和和撰写了了第一本本策划方方案；220044年，现现我司本本着负责责、客观观、全面面、深入入、有效效的原则则对衡阳阳房地产产市场再再一次进进行了有有针对性性的调查查研究

3、分分析，最最终形成成第二部部的项项目市场场调查分分析报告告将为为本项目目的定位位论证、营销执执行、广广告推广广等提供供决策参参考依据据。调查综述述1.1. 调查查目的：对衡阳阳房地产产市场进进行针对对性的调调查研究究分析，全面了了解衡阳阳市房地地产发展展现状及及特征，分析其其供需平平衡关系系，描述述目标客客户群特特征及需需求；最最终形成成分析成成果，旨旨在为本本项目的的定位论论证、价价值论证证、概念念设计、营销推推广提供供决策参参考依据据。1.2. 调查查原则：客观、全面、深入、有效。1.3. 调查查方式：文献调调查、实实地考察察、消费费者深度度访谈、业内人人士深度度访谈、潜在消消费群体体座谈

4、会会。1.4. 调查查范围：n区域范范围：衡衡阳市整整个市区区规模较较大、影影响力较较大的已已售商品品住宅以以及目前前在售、在建、待建商商品住宅宅。n涵括内内容：城城市发展展、市场场特征、行业政政策、客客户需求求、竞争争物业等等。1.5. 调查查时间：第一次：20003年66月6日日8月66日第二次：20004年111月110日23日日n文献调调查：111月110日11月月20日日n竞争楼楼盘调查查：111月133日11月月28日日n深度访访谈、座座谈会：11月月17日日11月月23日日第一章 衡阳阳宏观市市场分析析1.1 城市市与片区区概况1.1.1 城市概概况n历史沿沿革:衡衡阳位于于湖南

5、省省南部，自古为为湖南重重镇，两两广门户户，现辖辖耒阳、常宁二二市和衡衡南、衡衡东、衡衡山、衡衡阳、祁祁东县及及珠晖、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五五区，总总面积11.533万平方方千米。衡阳是是一座有有20000多年年历史的的古城，因“雁阵惊惊寒，声声断衡阳阳之浦”得名雁雁城。n地理位位置：衡衡阳地处处东经1110321611131632，北纬纬2607052772802。东邻邻株洲、攸县、安仁；南界永永兴、桂桂阳；西西接冷水水滩、祁祁阳、东东安、邵邵阳、邵邵东；北北靠双峰峰、湘潭潭。东西西宽1773公里里、南北北长1550公里里。n土地面面积：衡衡阳市总总面积1153110.220平方方公里。合

6、1553.110万公公顷，占占全省土土地总面面积7.32%，在全全省各地地、州、市中，幅员位位第7位位。衡阳阳市各辖辖区土地地面积地区土地面积地区土地面积地区土地面积地区土地面积珠晖区24.9市郊南338.9常宁市2046.6衡东县933.2雁峰区17.0南岳区181.5衡阳县2647衡东县1924.0石鼓区13.7耒阳市2656.0衡南县2688.3祁东县1872.020003年年衡阳市市区人口口分布情情况地区年末总户数（户）年末总人口（人）衡阳市2,013,1517,139,250市辖区287,830923,438珠晖区82,566268,083雁峰区61,309200,595石鼓区65,

7、240197,708蒸湘区60,089206,555近年年衡阳固固定资产产投资额额（单位位：亿元元）n进出口口贸易：近几年年来，衡衡阳市进进出口贸贸易持续续增长。20003年，衡阳市市全年进进出口总总额1007888万美元元，比上上年增长长18.9%，其中出出口总额额80668万美美元，比比上年增增长111.9%；进口口总额227200万美元元，比上上年增长长46.3%；n外资利利用：外外资利用用成效显显著。全全年新批批准利用用外资项项目1002个，比上年年增长117.22%；批批准合同同外资金金额1886722万美元元，比上上年增加加24.2%；实际利利用外资资152208万万美元，比上年年

8、同期增增加388.0%；n社会消消费品零零售总额额：消费费市场活活跃,全全年社会会消费品品总额达达到1556.003亿元元，比上上年增加加了100.3%，其中中市区零零售额885.774，比比上年增增长111.2%；20004年年19月份份，全市市社会消消费品零零售总额额已达1129.01亿亿元，同同比增长长12.8%；近年年衡阳市市社会消消费品零零售总额额（单位位：亿元元）储储蓄余额额：截止止至20002年年8月，衡阳市市各项人人民币存存款达到到4077.366亿元，比年初初增加661.99亿元，增加了了17.92%。居民民储蓄存存款达到到了3223.448亿元元，比年年初增长长了177.3

9、55%；近年年来衡阳阳储蓄余余额(单单位:亿亿元)n居民可可支配收收入：220033年，全全市城镇镇居民可可支配收收为72205元元，比上上年增长长10.41%，考虑虑价格因因素，实实际增长长8.336%，其中居居民人均均工薪收收入51106元元，增长长4.332%。从以上上数据来来看，居居民普遍遍的收入入不高，仍停留留在普遍遍低收入入阶段，消费能能力比较较低，对对高价、大资金金投入性性商品接接受能力力有限；n居民消消费性支支出：20003年，全市居居民消费费性支出出为57799元元，增长长12.06%，扣除除物价因因素，实实际增长长9.995%，说明衡衡阳居民民消费逐逐年增加加，购买买力逐年

10、年增长。20001年，衡阳的的恩格尔尔系数为为35.6%，比上年年减少了了2.33个百分分点，恩恩格尔系系数连年年减少，说明衡衡阳人的的生活水水平不断断提高；20001年年衡阳与与全省114个地地级城市市比较位位次:生产总值（亿元）总量%全省4663.739.6长沙市928.2214.0岳阳市493.610.8常德市485.0311.0衡阳市444.1810.0株州市383.0911.1郴州市324.2211.2邵阳市285.429.3永州市284.3210.6湘潭市267.0511.0怀化市249.619.8益阳市239.889.4娄底市209.929.0湘西市82.368.1张家界81.9

11、110.3衡阳各项项经济指指标在全全省144个地级级城市中中经济总总量居第第四位，强劲的的经济发发展势头头是衡阳阳房地产产发展的的经济基基础，形形成有力力的市场场支撑；1.3 房地地产市场场概述1、房地地产开发发状况 20003年房房地产投投资再创创11.51亿亿元历史史新高，同比增增长566.1%，高于于同期基基本建设设投资和和更新改改造投资资的增长长幅度；近年年衡阳房房地产开开发情况况年份（单位）20022003房地产开发（亿元）7.3711.51 20033年，是是房地产产业在衡衡阳市全全面复苏苏、进入入快速发发展以来来，形势势发展最最好的一一年；但但与此同同时，220033年第44季度

12、以以来商品品房和商商品住宅宅两项销销售指标标增长减减缓的势势头又表表明，经经过上世世纪900年代、特别是是近4年年来的快快速发展展，衡阳阳市的房房地产业业也正在在步入新新一轮调调整阶段段。2、房屋屋施工面面积20033年，衡衡阳市商商品房施施工面积积2111.688万平方方米，同同比增长长16.37%。3、房屋屋竣工面面积20033年全市市竣工面面积为884.558万平平方米，比上年年同期增增长188.7%。4、房屋屋销售面面积20033年全市市销售面面积为443.558万平平方米，比上年年同期增增长155.4%。5、居民民人均住住房使用用面积20033年，衡衡阳市城城区人均均住房使使用面积积

13、达到了了24.48平平方米，比上年年增长221.557%，建筑面面积突破破30平平方米，在湖南南省乃至至全国（20003年数数据：全全国人均均住房使使用面积积为222平方米米），已已经达到到了中等等偏上水水平。宏观观市场n220033年，衡衡阳市告告别了住住房短缺缺时代，市区人人均住房房面积达达24.48平平方米, 建筑筑面积突突破300平方米米，在我我省乃至至全国已已经达到到了中等等偏上水水平，房房地产市市场进入入新一轮轮调整阶阶段；n20003年是是衡阳市市房地产产开发、投资幅幅度增长长最大的的一年。112月月，衡阳阳市房地地产开发发完成投投资额达达到111.511亿元，比上年年同期增增长

14、566.1%。商品品房施工工面积2211.68万万平方米米，与上上年同比比增长116.337%；竣工和和销售面面积分别别为844.588万平方方米和443.558万平平方米，分别比比上年同同期增长长18.7%和和15.4；n在销售售出去的的商品住住宅中，个人购购买商品品住宅的的比重达达到了1100%；n随着开开发量的的增加，积压商商品房总总量也仍仍在继续续增加，据统计计：20003年年末空置置房屋面面积为339.775万平平方米，增幅达达到了1112.1%；n外外地策划划代理公公司如深深圳新业业、长沙沙等地产产相关企企业已进进军衡阳阳；n城市发发展西移移明显，华新开开发区已已成为城城市重点点发

15、展区区域；n目前影影响衡阳阳市房地地产市场场健康发发展的矛矛盾和问问题，从从供给层层面来说说，一是是房价高高；二是是质量低低；三是是服务差差。从消消费层面面来说，主要是是实际购购买力不不足。从从市场管管理层面面来说，主要是是法律、法规不不健全，自身管管理行为为不规范范。行业业法规n，市政府府与国家家开发银银行达成成49亿亿元贷款款（2000320007）的协议议，用于于强化城城市基础础设施建建设；n采取十十大强硬硬措施，加强建建设工程程质量和和安全生生产监督督管理工工作；n政政府在规规范建筑筑市场责责任主体体，加大大建筑市市场稽查查力度和和开展建建设领域域专项整整治工作作中下了了大力气气；n强

16、化建建设工程程招标投投标监管管工作：一是建建立健全全配套管管理规章章，以市市建筑业业协会的的名义制制定关关于衡阳阳市建筑筑企业不不得低于于成本价价参与竞竞争的行行业公约约。市场场特征n衡衡阳房地地产市场场有创新新趋势，发展商商开始重重视产品品综合素素质的提提升（如如香江城城市花园园、都市市春天、雁城世世家）；n衡衡阳发展展商逐渐渐增强品品质意识识，知名名建筑规规划设计计公司、专业地地产代理理公司、知名物物业管理理公司逐逐步得到到本地开开发商的的接受；n衡衡阳的房房地产规规模化开开发趋势势不明显显，一般般都是中中小型规规模楼盘盘，市场场上鲜有有规模化化大盘出出现（仅仅有一个个占地2250亩亩，总

17、建建筑面积积25.的蒸湘湘奥运世世纪城）；n商品房房销售速速度缓慢慢，销售售周期较较长（通通常在11年半以以上），市场需需求不足足，消化化能力较较差；n商品房房供给结结构失衡衡，户型型面积偏偏大，大大量楼盘盘推出的的均为大大户型产产品，产产品单一一，中小小户型产产品的开开发存在在市场机机会；n市市场出现现多层、小高层层及高层层三足鼎鼎立的态态势；n楼楼盘中鲜鲜有出现现会所等等娱乐配配套设施施，置业业者受消消费水平平的限制制，在购购房时也也并不看看重会所所等娱乐乐设施的的设置与与否；n衡衡阳市目目前的购购房热点点区域集集中在华华新开发发区和老老城区，华新开开发区成成为衡阳阳市民购购房置业业的重点

18、点考虑区区域，但但在房地地产市场场需求有有限的情情况下，随着华华新区推推盘量的的增多，片区市市场竞争争渐趋激激烈。产品品特征n产产品具有有明显的的地域特特征；n三三房、四四房是住住宅市场场的主力力户型；n从从各板块块的平均均容积率率来看，主城区区的容积积率最高高，平均均达到 5.22以上；n1100平平方米左左右的两两房和1130平平方米左左右的小小三房供供不应求求；n户户型设计计单一，很多户户型设计计面积偏偏大、布布局不合合理，结结构不分分区，普普遍存在在开发商商片面追追求利润润最大化化而忽略略了住宅宅最基本本的功能能；n物物业类型型逐渐由由多层向向小高层层和高层层过渡，但小高高层、高高层与

19、多多层物业业的区别别往往只只在于是是否有电电梯，楼楼盘档次次和品质质未上去去；n高高绿化率率、大园园林、有有会所等等功能设设施及其其较大的的楼间距距以及大大客厅、大居室室、大阳阳台、内内部空间间通透等等成为当当地畅销销楼盘的的普遍特特征。需求求偏好n小小区环境境（主要要考虑的的是绿地地、楼间间距、生生活配套套）和物物业品质质已成为为影响购购房的重重要因素素；n客客户购房房时偏好好南北朝朝向；n各各种新颖颖的户型型（如错错层、跃跃层等）越来越越被市场场接受，并且受受到客户户的欢迎迎；n建建筑面积积在1000 左右的的两房、面积在在1200的三房房成为市市场的热热销户型型，受到到市场的的热烈追追捧

20、；消费费市场习习惯n消费者者比较务务实，比比较理性性，对期期房购买买存在顾顾虑；n购房看看重工程程质量，对房地地产开发发商普遍遍不信任任；n对对商品房房价格相相当敏感感；营销销手段n本本地的置置业顾问问缺乏基基本的行行业素质质，对专专业知识识的掌握握、整个个市场的的了解、客户和和同行的的接待态态度以及及对消费费者的引引导等方方面做得得非常不不到位，不仅降降低了楼楼盘档次次，也影影响了楼楼盘的销销售；n绝绝大部分分楼盘从从公开发发售到尾尾盘销售售，最多多也是采采取在价价格上让让利一些些，很少少采用其其他送礼礼、送装装修、送送电器等等变相优优惠措施施。n衡阳的的楼盘很很少举行行各种有有利于项项目聚集集人气和和促进销销售的SSP营销销活动；n衡衡阳市的的楼盘在在未取得得预售许许可证即