某宿舍楼物业管理投标书

1、*物业 中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书PAGE PAGE 129第一部分：报价函山东省齐鲁国际招标有限公司：我们根据编号为IST-200518竞争性谈判采购文件的要求，对中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理服务竞争性谈判采购项目进行报价。由供应商*物业管理有限责任公司 （全称）正式委托全权代表 市场研发部经理 石作欣 （姓名、职务）提交报价文件正本一份，副本五份。在此文件件中，供供应商全全权代表表声明并并同意：（1）如如果我们们的报价价文件被被接受，我们将将履行谈谈判采购购文件中中规定的的每一项项要求，并按我我们报价价文件中中的承诺诺按期、保质完完成该项项目的物物业管理理工作。我方有有

2、责任和和义务完完成合同同与谈判判采购文文件中的的条款。（2）我我方承诺诺报价文文件所报报的物业业管理人人员与最最终实施施合同的的物业管管理人员员相一致致。（3）我我方已详详细检查查所有报报价文件件、附件件以及所所提供的的参考文文件，由由模糊和和误解产产生的一一切后果果，由我我方自负负。（4）报报价文件件在公开开报价后后90天天内有效效。如果果我方在在规定公公开报价价后的有有效期内内撤回递递交报价价文件，将被没没收报价价保证金金。（5）我我方同意意采购代代理机构构的要求求，提供供与递交交报价文文件有关关的其他他数据和和资料。（6）我我方愿按按中华华人民共共和国合合同法履行自自己的全全部职责责。（

3、7）我我们理解解，最低低报价不不是成交交的唯一一条件，你们有有选择成成交供应应商的权权利。（8）我我方若未未成为成成交供应应商，采采购代理理机构有有权不做做任何解解释。（9）我我方将遵遵照物物业管理理条例的要求求。（10）与本报报价有关关的所有有往来信信函，应应按下列列地址进进行：地址：0000000000000000 邮政编编码：220000000000000电话：（0000000000000099 传真：（0000000000000003电子信箱箱： HYPERLINK rhwuye 00000供应商全全称：*物业业 开开户银行行名称：农000000000管管理有限限责任公公司公章：银银行

4、帐号号：100000000000000法人代表表签字： 开户户行地址址：00000000020055年8月月4日第二部分分：法定定代表人人授权委委托书本授权委委托书声声明：我我00000军（姓名名）系*物业业管理有有限责任任公司（供应商商全称）的法定定代表人人，现授授权委托托*物业业管理有有限责任任公司（单位名名称）的的 市场场研发部部经理0000000000（姓名、职务）为我公公司全权权代表，以本公公司的名名义参加加SITT-20005118中国国人民银银行济南南分行宿宿舍楼物物业管理理服务竞竞争性谈谈判采购购项目。全权代代表在报报价文件件、谈判判过程中中的书面面承诺、合同谈谈判过程程中所签

5、签署的一一切文件件和处理理与之有有关的一一切事务务，我均均予以承承认。全权代表表无转委委权。特特此委托托。（附被授授权人身身份证明明复印件件）被授权人人姓名：000000000性性别：男男 年龄龄：288单位：*物业业 部门：市场研研发部 职务务：经理理 管理有有限责任任公司供应商：（盖章章）法定代表表人：（签字、盖章）日期： 20005年88月4日日第三部分分：报价价一览表表供应商全全称*物业业管理有有限责任任公司总报价（元/年年）小写：￥135506550元/年大写：壹壹佰叁拾拾伍万零零陆佰伍伍拾元/年综合住宅楼总报价（元/年年）5997722元元/年其中单价（元元/月）1.500元/月月

6、面积（约约）334000岔路街宿舍楼总报价（元/年年）5996651元元/年其中单价（元元/月）0.977元/月月面积（约约）516000乐山小区区宿舍楼总报价（元/年年）767774元/年其中单价（元元/月）1.333元/月月面积（约约）48000太合里宿舍楼总报价（元/年年）745003元/年其中单价（元元/月）1.299元/月月面积（约约）48000资质、资资格二级资质质物业管理理经理、部门经经理李艳艳，*物业业第二物物管部，经理物业实现现规范时时间综合楼装装修完毕毕，其余余15日日内出现问题题服务响响应时间间5分钟综合住宅楼地上停车车费单价（元元/月车位）80元/月车位车位数50个小计

7、（元元/年）480000元/年地下停车车费单价（元元/月车位）100元元/月车位车位数128个个小计（元元/年）1536600元元/年岔路街宿舍楼停车费单价（元元/月车位）80元/月车位车位数227个个小计（元元/年）2179920元元/年备注供应商：（盖章章） 供供应商全全权代表表：（签签字）第第四部分分：费用用测算表表一、费用用测算(综合宿宿舍楼） 序号费用项目目测算依据据月合计（元）年合计（元）一保安部费费用 1保安主管管1人， 工资标准准10000元11,0000 12,0000 2保安员112人工资7550元4人，5966元88人，88,5550 1102,6000 3工资相关关费用

8、保险费，1822.9884人人 11,4664 17,5666 4服装费每人每年年每套6600元元 6550 7,8000 5保安协管管费每人每月月1700元（含含服装费费），按按6个名名额缴纳纳 1,0020122440小计 12,6844 1522,2006 二清洁费 1保洁班44人人保洁员5596元元，园艺艺师5996元22,3884 28,6088 2服装费夏装1套套60元元/套，春秋冬冬装2套套90元元/套，雨衣11套655元/套套，雨鞋鞋一年11双166元/双双 880 9633 3清洁耗材材费工具及各各种耗材材,平均均每人每每月800元 2440 2,8800 4垃圾费每月每户户

9、4元，4122户 11,6448 19,7766 5消杀费每月2000元 2000 2,4000 小计 4,5522 544,6227 三日常维修修人员工工资及相相关费用用 1技师1人人 工资10000*1 1,0000 12,0000 2工资相关关费用保险费每每人1882.998元22,7445 32,9366 3服装费夏装2套套60元元/套，春秋冬冬装2套套90元元/套，雨衣11套655元/套套，雨鞋鞋1双116元332 3811 4零星维修修物业管理理小修，单件材材料2000元以以内，每每月8000元 8000 9,6000 5电梯费88部 年检每台台每年112000元，维维保费1100

10、00元 2,0017 24,2000 小计 6,5933 799,1117 四公共费用用分摊附共有有分摊明明细 5,7100 688,5220 五以上费用用合计一+二+四四 299,5339 3354,4700 六企业管理理费五5 11,4777 17,7244 七利润（五六六）10 33,1002 37,2199 八营业税（五六六）5.5555% 11,7223 20,6755 九物业管理理费合计计五九 35,8411 4300,0889 十水电费公共部位位水电费费141336.111696633.2十一总计 499,9777 5599,7222 综合宿舍舍楼面积积334000物业费单单价（

11、元元/平方方米.月月） 1.007 水电费单单价（元元/平方方米.月月） 0.422 总费用单单价（元元/平方方米.月月） 1.500 二、费用用测算(岔路街街宿舍楼楼） 序号费用项目目测算依据据月合计（元）年合计（元）一保安部费费用 1保安班长长1人， 工资标准准8000元 8000 9,6600 2保安员66人 工资7550元6人44,5000 554,0000 3工资相关关费用保险费，1822.9884人人 7732 8,7783 4服装费每人每年年每套6600元元 6550 7,8800 5保安协管管费每人每月月1700元（含含服装费费），按按6个名名额缴纳纳 1,0020122440

12、小计 7,7702 92,4233 二清洁费 1保洁主管管1人保洁主管管8000元/月月 8000 9,6600 2保洁员66人 596元元/月6人33,5776 442,9912 3绿化员11人 596元元/月1人 5996 7,1152 4工资相关关费用保险费，1822.9887人人 11,2881 115,3370 5服装费夏装1套套60元元/套，春秋冬冬装2套套90元元/套，雨衣11套655元/套套，雨鞋鞋一年11双166元/双双 1887 2,2247 6清洁耗材材费工具及各各种耗材材,平均均每人每每月800元 5660 6,7720 7垃圾费每月每户户4元，4122户 11,644

13、8 119,7776 8消杀费每月5000元 5000 6,0000小计 9,11481109,7777 三日常维修修人员工工资及相相关费用用 1设备运行行3人工资8550*33 2,5550 300,6000 2零星维修修物业管理理小修，单件材材料2000元以以内，每每月25500元元 22,5000 330,0000 3换热站保保养保养费每每年3001044元 22,5009 330,1104小计 7,5559 90,7044 四公共费用用分摊附共有有分摊明明细 8,66561103,8722 五以上费用用合计一+二+四四 333,0665 3966,7776 六企业管理理费五5 11,6

14、553 119,8839七利润（五六六）10 33,4772 441,6662八营业税（五六六）5.5555% 11,9229 223,1143九物业管理理费合计计五九440,11184481,4200 十水电费公共部位位水电费费98522.5771182230.84十一总计 499,9771 5999,6651岔路街宿宿舍516000物业费单单价（元元/平方方米.月月） 0.778 水电费单单价（元元/平方方米.月月） 0.199 总费用单单价（元元/平方方米.月月） 0.977 三、费用用测算(太合里里宿舍楼楼） 序号 费用项项目 测算依依据 月合计计（元） 年合计计（元） 一 保安部部费

15、用 1 保安员员2人 工资7750元元2人11,5000 118,0000 2 工资相相关费用用 保险费费，1882.9982人 3666 4,3392 3 服装费费 每人每每年每套套6000元 6550 7,8800 小计 2,5166 300,1992 二 清洁费费 1 保洁员员0.55人 5966元/月月0.5人 2998 3,5576 2 工资相相关费用用 保险费费，1882.9980.55人 991 1,0098 3 服装费费 夏装11套600元/套套，春秋秋冬装22套900元/套套，雨衣衣1套665元/套，雨雨鞋一年年1双116元/双 113 1161 4 清洁耗耗材费 工具及及各

16、种耗耗材,平平均每人人每月880元440 4480 5 垃圾费费 每月每每户4元元，633户 2552 3,0024 6 消杀费费 每月550元550 6600 小计 7455 88,9338 三 日常维维修人员员工资及及相关费费用 1 零星维维修 物业管管理小修修，单件件材料2200元元以内，每月2200元元 2000 2,4400 小计 2000 22,4000 四 公共费费用分摊摊 附共共有分摊摊明细 6377 77,6444 五 以上费费用合计计 一+二二+四四 44,0998 449,1174 六 企业管管理费 五55 2005 2,4459 七 利润 （五六）10 4330 5,1

17、163 八 营业税税 （五六）5.5555% 2339 2,8868 九 物业管管理费合合计 五九九 4,9722 599,6664 十 水电费费 公共部部位水电电费 12366.6148339.22 十一 总计66,2009 774,5503 综合宿宿舍楼面面积 48000 物业费费单价（元/平平方米.月） 1.004 水电费费单价（元/平平方米.月）0.266 总费用用单价（元/平平方米.月）1.299 四、费用用测算(乐山小小区） 序号 费用项项目 测算依依据 月合计计（元） 年合计计（元） 一 保安部部费用 1 保安员员2人 工资7750元元2人11,5000 118,0000 2 工

18、资相相关费用用 保险费费，1882.9982人 3666 4,3392 3 服装费费 每人每每年每套套6000元 6550 7,8800 小计 2,5166 300,1992 二 清洁费费 1 保洁员员0.55人 5966元/月月0.5人 2998 3,5576 2 工资相相关费用用 保险费费，1882.9980.55人 991 1,0098 3 服装费费 夏装11套600元/套套，春秋秋冬装22套900元/套套，雨衣衣1套665元/套，雨雨鞋一年年1双116元/双 113 1161 4 清洁耗耗材费 工具及及各种耗耗材,平平均每人人每月880元440 4480 5 垃圾费费 每月每每户4元元

19、，633户 2552 33,0224 6 消杀费费 每月550元550 6600 小计 7455 88,9338 三 日常维维修人员员工资及及相关费费用 1 零星维维修 物业管管理小修修，单件件材料2200元元以内，每月2200元元 2000 2,4400 小计 2000 22,4000 四 公共费费用分摊摊 附共共有分摊摊明细 6377 77,6444 五 以上费费用合计计 一+二二+四四 44,0998 449,1174 六 企业管管理费 五55 2005 2,4459 七 利润 （五六）10 4330 5,1163 八 营业税税 （五六）5.5555% 2339 2,8868 九 物业管

20、管理费合合计 五九九 4,9722 599,6664 十 水电费费 公共部部位水电电费 14255.822171009.884 十一 总计66,3998 776,7774 综合宿宿舍楼面面积 48000 物业费费单价（元/平平方米.月） 1.004 水电费费单价（元/平平方米.月）0.300 总费用用单价（元/平平方米.月）1.333 附表：费费用测算算（共有有分摊明明细） 序号 费用项项目 测算依依据 月合计计（元） 年合计计（元） 一 管理人人员费用用 1 管理处处主任11人 工资标标准20000元元/月11,8000 21,6000 2 事务助助理1人人 工资标标准11100元元/月11

21、,1000 13,2000 3 客服接接待2人人 工资标标准8000元/月*22 11,6000 19,2000 4 工资相相关费用用 包括社社会保险险、教育育、福利利、工会会经费等等,工资资的555 22,4775 229,7700 5 服装费费 冬装每每人1套套每套2200元元，夏装装每人22套每套套1500元 1225 1,5000 6 综合办办公费 交通费费1000元/月月，电话话费2000元/月，办办公用品品80元元/月，主任手手机费1160元元 9990 11,8800 小计 8,0090 97,0800 二 日常维维修人员员工资及及相关费费用 1 工程主主管1人人 主管工工资12

22、200元元 1,2200 14,4000 2 日常维维修8人人 平均工工资8550元8 33,4000 40,8000 3 工资相相关费用用 保险费费每人1182.98元元 11,0998 13,1755 4 服装费费 夏装22套600元/套套，春秋秋冬装22套900元/套套，雨衣衣1套665元/套，雨雨鞋1双双16元元 1991 2,2866 小计 5,8888 70,6611 三 开办物物资折旧旧费 入住时时需配备备的治安安、清洁洁、维修修、办公公工具，明细表表附后 1,5572 188,8660 四 以上费费用合计计 一+二二三 155,5550 1186,6011 以上费费用为公公共费

23、用用，按面面积进行行分摊： 面积 月分摊摊 年分摊摊 综合宿宿舍楼 433,0000 55,7110 68,5211 岔路街街宿舍 644,5000 88,5665 1102,7822 太合里里宿舍44,8000 6337 7,6499 乐山小小区 44,8000 6337 7,6499 合计 1177,1000 15,55501186,6011 附表：开开办物资资明细表表分类名称单位数量单价折旧年限限合计办公用品品电脑、打打印机台160000322,0000 空调台1200003 6667 沙发套1100003 3333 办公桌椅椅套53003 5000 资料柜组46003 8000 治安用

24、具具对讲机部12800333,2000 橡胶警棍棍根3403 40双层床张20150311,0000 强光手电电个4701 2880 清洁设备备清洁车辆46003 8000 吸尘吸水水机台1150003 5000 高压水枪枪支2120003 8000 洗地机台1280003 9333 维修工具具3米人字字梯个23501 7000 2米人字字梯个32001 6000 小型工具具套102001 2,0000管道疏通通机台28002 8000 压力钳、老虎钳钳工作台台等套1200004 5000 电锤、电电钻套1200003 6667 工作梯（6米铝铝合金）个1128002 6440 绿化工具具小型

25、工具具套12001 2000 高压喷雾雾器个13003 1000 蛇皮管米20031 6000 三轮车个16003 2000 总计 18,8600 附表：公公共部位位水电费费明细序号项目名称称功率日用时间间年用天数数年用量年费用月费用一、综合住宅宅楼1给水泵15336516422588700739.12552排污泵35.22236525699613877611566.3223地下停车车场照明明35.228365102778455500346255.2884主楼地下下一层照照明4836511688063077525.65主楼地下下二层照照明4836511688063077525.66电梯用电电量

26、14023651022200551888459997地上公共共部位照照明11.5523365126114.4468122567.64888每年消防防设备实实验1700.4168373.0669室外照明明4103651460007884465710中央空调调设备分分摊00011消防设备备分摊00012绿化用水水501603000088500737.513小计1696634141336.11二、岔路街水水电费01楼道照明明11336512044565044542.02552院落照明明2410365876000473004394223变压器损损耗102991255577246311.0444、绿化用

27、水水501603000088500737.5小计118223198522.577三、太合里水水电费01楼道照明明0.8336587647339.4422院落照明明0.2441036587647339.4423、变压器损损耗25722813899311577.766小6四、泺山小区区水电费费01楼道照明明0.8443365919.849741.33912院落照明明0.1881036565735529.55653泵房433654380023655197.14变压器损损耗25722813899311577.766小822五各处每平平方水电电费面积单

28、价1综合住宅宅楼3340000.422 2岔路街水水电费5160000.199 3太合里水水电费480000.266 4泺山小区区水电费费480000.300 第五部分分：拟参参加本项项目管理理处主任任简历表表姓名00性别女年龄26职务经理职称助理工程程师学历本科参加工作作时间20011年从事物业业管理年年限4年已完成项项目情况况单位项目名称称面积日期项目标准准*物业业*集团团本部40000020011年7月月至20002年年10月月二级*物业业新世界阳阳光花园园150000020022年100月至220044年9月月一级*物业业省立医院院高层住住宅70000020044年9月月今一级第六部分

29、分：拟参参加本项项目物管管工作主主要业务骨干干的配置置人选和和人员素素质介绍绍名称姓名职务职称主要资历历、经验验及承担担过的项项目总部项目主管管现场物业管理理经理事务助理理保安部主主管保洁部主主管工程部主主管0副总经理理管理处主主任事务助 理主管主管主管助理工程程师助理工程程师物业管理理师，*物业业副总经经理，115万平平方以上上写字楼楼管理经经验。20022.5至至20002.110 *集团团本部管管理处主主任20022.100至20004.9 新新世界阳阳光花园园管理处处主任20044.9至至今 省立立医院高高层住宅宅楼管理理处主任任济宁车管管所项目目集团本部部项目省立医院院项目槐荫政务务

30、大厦项项目备注：助助理、主主管为备备选人员员，若现现有人员员有合格格优秀的的予以任任用。第七部分分：资格格及商务务情况表表供应商名名称*物业业管理有有限责任任公司成立日期期19966年资质等级级二级ISO990000质量认证证通过付款方式式同谈判采采购文件件要求优惠条件件（如有有）1、依托托*集团团汽车综综合服务务势力，业主可可享受购购车、修修车、美美容、租租车等服服务的最最大优惠惠。业主家庭庭保洁等等特约服服务实施施打折优优惠。倘若办公公楼能一一起中标标，太合合里和乐乐山宿舍舍的物业业费可优优惠到岔岔路街宿宿舍水平平。近 三 年 主主 要 业 绩绩省级以上上获奖项项目同类项目目业绩0最大合同

31、值60万最复杂项项目省立医院院高层住住宅目前在管管项目*集团团00其他业绩绩1、*物业保保安部连连续三年年被授予予济南市市“青年文文明号”荣誉称称号2、*物业工工0人”服务分类类标准及及服务承诺标准：达达到全国国物业管管理一级级标准承诺：综综合宿舍舍楼1年年内创市市优备注供应商：（盖章章） 供应应商全权权代表：（签字字）第八部分分：偏差差表序号偏差内容容采购文件件要求报价文件件实际情况况其它说明明商务偏差差： 无无偏差技术偏差差：无偏偏差说明：我我公司完完全按照照招标文文件要求求编制管管理方案案，无偏偏差。供应商：（盖章章） 供应商商全权代代表：（签字）第九部分分：物业业管理实实施方案案第一章

32、概况*物业业简介*集团团是一家家跨地区区、跨行行业的综综合性大大型股份份制企业业集团，注册资资金1.2亿，经营范范围涉及及汽贸、房地产产、药业业、物业业管理、广告、IT等等多个产产业，入入围全国国服务行行业5000强，全国汽汽车销售售50行行业强。*物业业管理有有限责任任公司是是*集团团旗下的的国家二二级资质质物业管管理企业业，于一一九九六六年经山山东省工工商局批批准成立立，注册册资金3300万万。成立立之初，通过引引进香港港世纪酒酒店管理理集团、深圳市市莲花物物业管理理有限公公司先进进的管理理理念，结合自自身优势势，形成成了独特特的“宾馆式式服务”、“星级化化管理”的经营营模式；并顺利利通过

33、了了ISOO90001（220000）质量量标准体体系认证证。公司司现有员员工4000余人人，管理理人员全全部具有有大专以以上学历历，其中中，硕士士生、本本科生占占85%，高级级工程师师、物业业管理师师、经济济师、园园艺师221人，其他各各类技术术人员也也都1000%持持证上岗岗。*物业业公司除除承接集集团各分分公司商商业物业业管理工工作外，外拓业业务已由由济南延延伸至济济南、济济宁、临临沂、潍潍坊等地地区，承承接了槐槐荫政务务中心大大厦、中中国重汽汽销售大大厦、临临沂华通通国际商商务大厦厦、济宁宁车管所所、新世世界阳光光花园、山东省省立医院院高层住住宅区、实力荣祥花花园、同同济杰座座社区、济

34、宁同同济科技技工业园园、济宁宁赛宝量量贩超市市等各类类物业，委托管管理面积积1000多万平平米，积积累了丰丰富的住住宅小区区、政务务办公楼楼、工业业园区、智能化化商贸大大厦、商商场超市市以及高高层楼宇宇电梯、中央空空调设备备维护、园林设设计等物物业管理理经验。公司在发发展中形形成独具具特色的的企业文文化，以以其超前前的理念念、务实实的作风风，凝聚聚成强大大的向心心力。以以“*物业业，超越越业主期期望”为自己己的企业业使命，秉承“偕齐鲁鲁淳朴之之风，用用真心服服务；融融国际时时尚理念念，为业业主当家家”的服务务理念，激励着着优秀的的*物业业人，不不断追求求卓越，回报社社会！物业概况况综合住宅宅楼

35、：济济南市经经七路3382号号，建筑筑面积3334000M22，共1136户户，20005年年4月启启用，设设施设备备齐全。岔路街宿宿舍楼：济南市市经七小小纬六路路1399号，建建筑面积积516600 M2，共4412户户，19996年年12月月投入使使用，设设施设备备较陈旧旧。乐山小区区宿舍：济南市市乐山小小区211号楼，建筑面面积48800 M2，共663户，19889年投投入使用用，房屋屋及配套套实施严严重老化化。太合里宿宿舍楼：济南市市经五路路1077号，建建筑面积积48000 MM2，共445户，19884年投投入使用用，房屋屋及配套套实施严严重老化化。物业管理理服务范范围一、小区区

36、房屋建建筑共用用部位的的养护和和管理；二、小区区内共用用设施设设备（泵泵房、监监控系统统、配电电室、消消防设备备、照明明）的日日常养护护、管理理；区共用绿绿地、花花木、建建筑小品品、公共共建筑物物的日常常养护、管理；区内公共共环境、房屋共共用部位位的卫生生清洁、消杀及及生活垃垃圾收集集、清运运；五、小区区内公共共秩序维维持、车车辆疏导导、停放放管理；消防、安全监监控、224小时时社区巡巡逻。六、小区区内住户户水、电电、暖收收费及报报修服务务；七、物业业资料归归集管理理；八、小区区社区文文化建设设和精神神文明创创建；九、物物业管理理条例规定的的应由物物业公司司提供的的其他服服务；十、小区区业主委

37、委托的其其它物业业管理内内容。第二章 物业业管理的的服务构构想物业特点点分析根据招标标文件和和现场实实地考察察，现就就物业特特点分析析如下：一、拟招招标的四四处物业业，是中中国人民民银行首首次对职职工宿舍舍进行后后勤社会会化改制制的试点点工程，长期享享受单位位后勤福福利的业业主对物物业管理理的理念念较弱。二、四处处物业面面积较小小，且分分散，物物业档次次参差不不齐，物物业管理理的难度度较大，因规模模小、分分散带来来的管理理成本增增加。三、业主主群体收收入高，汽车的的拥有量量高，对对车辆的的科学管管理和售售后服务务要求高高，提供供应急便便捷服务务，是贴贴心管家家的真情情所在。四、物业业的服务务人

38、员不不变的情情况，将将服务质质量提，服务内内容增加加，达到到物业服服务一级级标准。委托管理理之目的的1、为人人民银行行的住户户提供安安全、文文明、优优美、舒舒适的生生活与居居住环境境。2、保持持和提高高物业的的完好程程度，通通过加强强对物业业的管理理维护和和对本物物业使用用人的管管理和服服务，防防止使用用不当，损坏物物业。3、统筹筹安排物物业各项项设施的的管理养养护，强强化宣传传，对住住户与外外来人员员的行为为依法进进行管理理约束，共同维维护花园园环境。4、维护护业主（住户）的权益益，业主主置业大大都用来来居住、保值、增值、享受良良好的服服务等，加强对对业主（住户）的行为为管理，服务就就是为了

39、了维护业业主的整整体利益益，从而而有利于于每一位位业主。5、加强强对小区区实施社社会化、专业化化、一体体化管理理，不断断提高服服务管理理质量，维护和和提高本本住宅区区的社会会声誉，达到“双赢”效果。灵活、高高效的管管理机制制一、功效效合一的的住宅小小区物业业管理中中心。我们拟在在新综合合宿舍楼楼设立物物业管理理服务中中心，全全面负责责四处宿宿舍楼的的物业管管理工作作，一方方面整合合整个物物业服务务中心的的人力资资本；另另一方面面，可以以全面开开展服务务中心的的各项服服务功能能。使物物业保证证高质量量的服务务，为业业主创造造方便快快捷的生生活环境境。二、精练练的管理理处组织织架构。组织架构构描述

40、：1、管理理处组织织架构的的设置原原则是精精简高效效、一专专多能，采用管管理处主主任负责责制，签签订经营营责任书书，由*物业业公司直直接领导导。2、管理理处所需需管理人人力资源源配置实实行*物业管管理公司司供应下下的完全全双向选选择，以以保证管管理处主主任建立立一支高高效、协协调的团团队。3、管理理处内部部采用直直线职能能制，尽尽量减少少管理环环节，提提高工作作效率和和保证信信息渠道道的畅通通。4、公司司委派的的管理5、组织织架构*物业人行济南分行宿舍物业管理处管理处主任1人主任助理1人客服部客服接待2人工程部主管1人维修电工4人设备运行3人技师1人维修水工4人综合楼门岗6人综合楼车库3人综合

41、楼监控3人岔路街7人乐山小区2人太合里宿舍2人内卫部主管1人保洁部主管1人岔路街宿舍6人乐山太和里1人园艺师2人综合楼3人人员配置置说明：管理处处共544人管理人员员：（22）主任1人人事务助理理1人客服部：（2）客服档案案1人前台接待待1人内卫部：（244）主管1人人门岗166人（综综合宿舍舍楼6人人，岔路路街6人人，乐山山小区22人，太太合里宿宿舍2人人）车库3人人班长1人人安全监控控、消防防监控33人工程部：（133人）主管1人人技师1人人（电梯梯）设备运行行3人（水泵房房、换热热站、配配电室）日常维修修电工44人日常维修修水工44人保洁部：（133）主管1人人综合宿舍舍楼：33人岔路街

42、宿宿舍楼：5人乐山、太太合里宿宿舍：11人园艺师11人6、岗位位职责管理处主主任全面负责责人行宿宿舍区物物业管理理工作事务助理理协助主任任完成各各项工作作任务，监督管管理处的的服务质质量，为为管理处处主任反反馈各类类管理信信息。客服接待待负责投诉诉处理，负责档档案管理理，负责责物业管管理收费费，负责责代收代代缴水电电费工程主管管协助主任任负责各各项设施施、设备备的日常常使用、管理和和维修养养护，对对各项服服务进行行整体协协调技师负责辖区区内电梯梯等各种种设备的的技术指指导工作作维修工负责公共共设施设设备的日日常维修修，师生生日常报报修设备运行行负责设备备的日常常运行及及日常养养护内卫主管管协助

43、主任任负责内内卫方面面的培训训、计划划、日常常管理、工作安安排、协协调质量量监督等等方面的的工作内卫班长长负责本班班内卫的的执勤巡巡逻监控控的管理理工作监控室值值班员负责244小时消消防、安安全监控控门岗警卫卫负责各个个宿舍区区的门岗岗警卫工工作，人人员、车车辆出入入登记车库内卫卫负责车库库车辆管管理工作作保洁主管管协助主任任负责保保洁的培培训、计计划、协协调、质质量监督督、工作作安排等等方面工工作楼内保洁洁员负责楼内内公共部部位的卫卫生清洁洁、垃圾圾清运、消杀工工作楼外保洁洁员负责室外外公共部部位的卫卫生清洁洁、垃圾圾清运、消杀工工作绿化主管管由园艺师师担任，负责绿绿化管理理及技术术指导、绿

44、化养养护工作作层层选拔拔的管理理者队伍伍高品质的的物业管管理服务务水准，依托于于一支优优秀的管管理管理理团队，优秀的的管理团团队来源源于合格格、合适适人才的的甄选和和合理搭搭配，*物业业历来重重视管理理者队伍伍的组建建，并将将其作为为工作的的开端。根据现现在有人人员情况况，物业业公司将将派公司司培训部部人员，按照公公司ISSO90000质质量体系系文件的的要求，做长期期培训计计划，对对现有人人员分岗岗位培训训。并从从中选拔拔个岗位位骨干，作为管管理处的的中坚力力量。管理处主主任的选选聘 公司司的派出出机构和和小区管管理第一一责任人人的物业业管理处处主任，同时担担负执行行者和管管理者的的双重角角

45、色，其其作用尤尤为明显显。因而而，对其其素质的的要求颇颇高，人人才的考考察不仅仅仅是工工作年限限、从业业经验等等阅历性性因素，我们拟拟从以下下几个方方面进行行了选拔拔， 1、服务务意识 物业业管理工工作是一一项以商商品（行行为的付付出）交交换获得得收益的的第三产产业，因因而，服服务意识识至上，是工作作的前提提和基础础。也是是选拔物物业管理理处主任任的首要要条件。 2、“执行力力”在在全球倡倡导的潮潮流中，管理处处主任的的执行力力如何成成为职业经理理人是否否称职的的重要筹筹码。也也是贯彻彻企业决决策不走走样，确确保工作作质量稳稳定的重重要保障障。3、计划划能力 管理理处有条条不紊工工作的开开展，

46、和和日常维维保功能能的体现现，在于于计划制制订的科科学性与与详尽化化，把各各项目标标按照轻轻、重、缓、急急列出计计划表（计划表表应明确确完成时时间、责责任人、督导人人及未完完成原因因等）。因此，计划制制定能力力是管理理处主任任必备要要素之一一。4、督导导能力计计划制定定得再周周到，如如不能有有效地执执行，也也达不到到良好的的预期效效果。管管理处主主任要善善于借力力，激发发下属的的潜意识识，提升升下属的的责任感感与使命命感。充充分调动动下属的的主观能能动性。是其日日常督导导能力的的直接体体现。5、协调调能力物物业管理理是一项项劳动密密集型工工作，队队伍的庞庞大、服服务对象象的多样样化、工工作的琐

47、琐碎性，要求管管理处主主任将大大部分时时间花在在协调上上。协调调包括内内部纵向向和横向向协调及及与外部部业主、派出所所、市政政部门等等相关方方的协调调，以保保障计划划的按期期实施 。6、创新新能力创创新是衡衡量一个个人、一一个企业业是否具具备竞争争力的标标志。管管理处主主任作为为一线物物业服务务的提供供者。对对业主潜潜在的需需求会有有先知先先觉的超超前认识识。通过过对业主主需求层层次的剖剖析，可可以为企企业制定定以后的的战略提提供一线线真实材材料，同同时，也也为企业业的可持持续发展展带来生生机。事务助理理的选聘聘 事务助助理是管管理处主主任的得得力助手手，是项项目管理理的执行行者，是是管理信信

48、息的收收集者，工作质质量的监监控者，并要求求其与管管理处主主任形成成互补效效果。工程部主主管的选选聘 建筑筑本体、设备、设施是是物业的的核心内内容，是是物业发发挥其功功能体现现其价值值的保证证。工程程部主管管的选聘聘应同时时具备两两个要素素，一是是具有设设备管理理经验，二是具具备室内内维修工工作经验验，这是是根据小小区设备备情况复复杂，设设备新旧旧程度参参差不齐齐的情况况考虑，我们拟拟派公司司品保部部工程师师常驻小小区，并并兼任小小区工程程部主管管。内卫队主主管的选选聘 安全全、祥和和、文明明小区的的创建，需要有有一支高高素养的的内卫队队伍，内内卫队伍伍主要还还是依靠靠现有员员工力量量，保证证

49、对现有有物业情情况熟悉悉，有利利于工作作的连续续性，但但是一支支优秀的的保卫队队伍，是是服务技技能和服服务理念念的有机机结合体体。因此此我公司司拟派有有多年带带队和培培训经验验的管理理处主管管担当此此任。保洁主管管选聘拟拟在现有有保洁员员工中选选聘，前前期公司司先对现现有保洁洁人员进进行理论论和实操操培训，并通过过考核来来确立保保洁主管管人选。并有绿化技师师的选聘聘 错落有有致、造造型优美美、生机机勃发的的园林、绿地，不但起起到防风风固壤、净化空空气之功功效，还还为业主主营造茶茶余饭后后休闲、健身之之良所。我们拟拟从下属属花木公公司绿化化技师中中抽调，并由花花木公司司副经理理担任长长期技术术监

50、督。措施得当当的服务务方案把握小区区自身特特点，把把握物业业管理难难点，把把握业主主需求焦焦点。是是制定切切实可行行物业管管理服务务实施方方案，实实现高水水平物业业管理服服务的前前提和保保障。我方将在在实地调调研的基基础上，将物业业特点为为出发点点，以业业主需求求为主导导，以IISO990011为指导导思想，制定严严谨、实实效的针针对性工工作方案案。以物物业档次次为基点点，做好好三个把把握，实实行针对对性、分分层次物物业管理理。设备、设设施管理理思路一、物业业建筑本本体的维维护 包含墙墙体的外外观维护护、结构构维护。1、根据据综合宿宿舍楼特特点，我我们将设设备、设设施管理理的重点点放在，物业的

51、的保修期期返修工工作和设设备设施施公共管管理制度度的宣传传。通过过外部管管理和自自我约束束来保障障业主的的合法权权益。2、岔路路街宿舍舍楼 此楼正正处在一一百多户户业主装装修搬家家阶段，防治防防止破坏坏楼宇外外观、楼楼层防水水、承重重墙体及及共用设设施设备备的设计计、管线线走向改改变，施施工污染染、对建建筑墙体体、公共共部位的的保护、噪声控控制等，并对空空调、太太阳能热热水器的的安装统统一规划划、统一一要求。严格按按照小小区室内内装修管管理规定定的装装修申报报、施工工、验收收程序进进行管。供暖设设备的采采暖前的的检修和和使用期期间的维维护工作作是设备备管理的的重点。二、保障障水电基基本设施施的

52、正常常运转，牵系到到千家万万户的正正常生活活起居。1、根据据小区业业主平时时与节假假日居住住数量差差异较大大，摸清清水电供供应量落落差规律律，制定定针对性性操作方方案以及及时调整整，避免免超负荷荷现象出出现供应应中断，及因此此造成的的设备非非正常损损耗，致致使工作作性能下下降和运运转寿命命缩短等等现象。2、根据据季节的的变化，做好设设施、设设备的检检修、检检测。例例如，春春季供暖暖期结束束后的供供暖设备备保养，避免“跑、冒冒、滴、漏”，注意意平时观观察压力力变化，及时补补水，确确保管道道使用正正常。针针对春冬冬季节气气候干燥燥、风力力大，为为火灾多多发季节节的特点点，加强强对消防防监控设设施的

53、检检修、灭灭火设备备的性能能测试工工作，确确保消防防硬件系系统处于于随时待待命阶段段；夏季季雷雨天天气多，变化突突然的特特点，对对楼宇屋屋面防水水检查、避雷检检测、防防汛检修修、针对对夏日气气温高，输电系系统因高高温炙烤烤、用电电负荷量量大，易易因起短短路的特特点，及及时进行行检查、检测，确保供供电正常常化。 冬季供供暖期来来临前的的设备检检查及试试运行。雨季对对排水沟沟、挡水水网等进进行降雨雨前、后后的清理理、疏通通、检修修，特别别是重视视对半地地下车库库的防汛汛监控工工作，制制定定期期检查制制度，防防汛、排排水应急急措施，确保防防汛沙袋袋、推水水器、水水泵、吸吸水机等等设备得得到一应应俱全

54、。附：低压配配电柜控控制柜保保养、水泵泵定期保保养火灾报报警控制制系统的的保养 总之，在在日常工工作中，利用三三个月的的时间，熟悉设设备性能能及供求求特点，绘制供供求曲线线，及时时调整工工作方案案。结合合我们管管理省立立医院高高层公寓寓、济宁宁同济杰杰座小区区设备管管理的经经验，确确保设备备负荷运运转，并并向经济济化运行行过渡，以降低低消耗，节约成成本。为为此，我我们将制制定严格格按ISSO90001指指导下的的设备备管理作作业指导导书，从详细细的年、季度、月、周周维保、检修计计划及日日常保养养计划、定期维维保计划划、入手手，完善善工作程程序、操操作手册册等，为为设备安安全、经经济化运运行奠定

55、定基础。附：电梯安安全管理理规定、电电梯维修修安全保保养工操操作规程程、电梯困困人救援援规程另外，及及时向业业主提供供有关家家电保养养知识、宣传安安全用电电、经济济化用水水等也是是贴心管管家的真真诚所在在。环境美化化管理思思路小区业主主生活质质量的体体现，环环境管理理工作将将起到显显性效果果，高品品味的生生活环境境，关键键在于树树立一个个质量的的标杆，奠定一一个良好好的工作作平台。因此，接管后后的开荒荒工作尤尤为重要要，我们们将环境境美化管管理分为为两个阶阶段，即即入住开开荒阶段段和日常常维护阶阶段。第一阶段段，入住住开荒。开荒工工作是一一场艰苦苦而又细细致的工工作,开开荒工作作的准备备充分程

56、程度，开开荒质量量的高低低直接影影响到第第二阶段段工作的的开展。因综合合宿舍属属新入住住楼宇，给业主主一个干干净整洁洁的生活活环境，显得尤尤为重要要。其他他宿舍因因投入使使用时间间长，清清洁死角角及二次次污染相相当严重重，开荒荒不仅仅仅是对物物业,设设立静态态的质量量标杆,而且是是检验员员工队伍伍培训效效果，调调整保洁洁方案等等最有效效手段。因此，我们非非常重视视入住开开荒工作作。第二阶段段，日常常维护。在经开开荒工作作锤炼、对员工工队伍调调整及保保洁方案案重新修修正后，我们将将制定严严格按IISO990011指导下下的环环境管理理作业指指导书，从日日常保洁洁与计划划保洁的的环境区区域划分分，

57、员工工工作量量核定、工作操操作程序序、工作作时间、保洁维维护方式式方法、质量标标准等，制定一一套符合合小区业业主生活活作息习习惯的日日常清洁洁、计划划清洁工工作方案案,并对对此进行行全程控控制。此外，小小区业主主的身心心健康，将是我我们时刻刻关注的的话题，营造清清新、洁洁雅环境境的同时时，消杀杀工作也也是环境境美化工工作的重重要组成成部分。为此，我们将将制定根根据季节节变换的的常规性性消杀计计划和根根据小区区周围环环境特点点、越来来越多的的宠物饲饲养等现现象的针针对性消消杀方案案以及根根据国家家防疫部部门公告告的突发发性疾病病应急防防范措施施，如非非典、禽禽流感等等。常规规性消杀杀内容如如下:

58、1、杀虫虫灭鼠消消毒（1）为为保证楼楼宇的环环境卫生生符合国国家规定定，公司司在夏季季每月66次、春春秋季每每月2次次、冬季季每月11次进行行空气消消毒，重重点部位位每日喷喷一次杀杀虫剂杀杀灭蚊蝇蝇。（2）春春秋季节节每季度度对地下下室及设设备间等等隐患处处灭鼠一一次，确确保大楼楼不受“四害”侵扰。每日对对宿舍区区域进行行消杀，以及时时消灭病病菌传染染源，阻阻断传播播途径。2、生活活垃圾的的定期收收集、封封闭化管管理、清清运及垃垃圾箱内内外的每每日清洁洁、消毒毒。安全管理理思路安全永远远是人的的第一需需求，安安全保障障因而成成为物业业管理服服务中最最基本的的工作原原则。社社区安全全管理，牵扯到

59、到住户的的切身利利益，比比如，外外来人员员的控制制，是住住户首要要担心所所在。物物业的安安全问题题始终是是每个物物业管理理人的无无法回避避的课题题，物业业的安全全从其性性质可分分为治安安安全与与消防安安全两大大类。 一、确确保护卫卫员的综综合素质质l、素质质管理。对现有有护卫员员实施准准军事化化管理，采用我我们在实实践中总总结的一一整套人人员管理理程序，做到“五统一一”“三集集中”，即统统一作息息、统一一出操、统一上上岗、统统一着装装、统一一装备以以及集中中招聘、集中培培训、集集中管理理。2、意识识培养。大力培培养现有有护卫员员的服务务意识，树立“业主需需要就是是工作”的观念念，改变变原来护护

60、卫员单单一的护护卫功能能，使我我们的护护卫员成成为“护卫员员、迎宾宾员、服服务员”的统一一体。二、安控控管理体体系的建建立安全管理理工作的的重点是是巡防和和预警，单靠人人员巡逻逻，势必必存在精精力、巡巡查路线线的时间间误差，因此采采用设计计科学、交接严严谨的安安全运作作模式是是物业管管理工作作的核心心问题。1、在巡巡逻岗位位设置上上，我们们将打破破传统三三班四运运转模式式，实行行“7、88、9”式，以以保持工工作的延延续，避避免集中中上下岗岗交接工工作中的的疏漏。2、在巡巡逻方式式上，实实行巡逻逻路线定定点制，确定日日间、夜夜间的分分时段巡巡防重点点。实行行点对点点、对时时间进行行严格控控制，