某广场项目可行性报告

1、东方置业业发展金金辉广场场项目可可行性报报告 一、项项目的基基本情况况 （一）项项目概况况 金辉广广场居住住区由东东方置业业发展有有限公司司组织开开发。某某市城市市规划局局已批准准了项目目的建设设用地，同意征征用土地地4966.2666亩（33.08公公顷），并出了了红线图图。市国国土局发发出了该该地块的的建设用用地通知知书。有有关该项项目的征征地工作作，东方方置业有有限公司司已着手手进行。自19995年年7月起起，已停停耕填土土的地块块面积为为3122.044亩，现现已被公公司征用用，属于于规划建建设用地地红线范范围内。未停耕耕而交由由原土地地所在村村继续耕耕用的地地块面积积为1779.22

2、26亩亩，另有有5亩为为农村留留用地。 金辉广广场项目目位于该该市东南南部，距距市中心心区300多千米米，该区区的西面面和北面面为香蕉蕉园和自自然村用用地，南南面隔河河为经济济技术开开发区的的东基工工业区，东面紧紧邻的2220KKVA开开发区变变电站；金辉广广场居住住区规划划总用地地为333.088公顷。其中居居住区用用地为224.777公顷顷，地上上总建筑筑面积33992260，建筑筑密度为为20.76%，容积积率为11.611（详见见规划设设计要点点）。 （二）可可行性研研究的主主要技术术经济指指标 本项目目研究主主要技术术经济参参数： 总建筑筑面积：39992600 其中：住宅面面积：3

3、3514476 公建面面积：4477884 总投资资：12261008万元元（不含含贷款利利息） 自有资资金投入入：2552222万元 经分析析研究，本项目目主要经经济指标标为： 多层住住宅得房房成本：32775/ 高高层住宅宅得房成成本：339255元/ 税后利利润：1147447万元元 全部投投资净现现值：114300万元 自有有资金净净现值：31772万元元 全部投投资内部部收益率率：100.866% 自有有资金内内部收益益率：117.005% 总投资资利润率率：255.1% 自有有资金投投资利润润率：558.55% 二、项项目投资资环境与与市场研研究（略略） 三、项项目开发发条件及及技

4、术设设计方案案的分析析 （一）项项目现状状概括 1、自自然条件件 规划区区内土地地大部分分已被平平整，地地势平坦坦，东北北角部分分土地地地势较低低洼。地地块北面面为郭尾尾村涌，流向由由东向西西，南面面为横窖窖河，流流向由西西向东，东面有有条小河河涌连接接郭尾村村涌和横横窖河，流向由由北向南南。整个个用地未未发生雨雨季积水水现象。本地区区常年主主导风向向为北风风及东南南风，夏夏季主导导风向为为东南风风、东风风及南风风，平均均相对湿湿度833%，为为多雨潮潮湿区。 2、地地物情况况 规划区区内以东东的夏利利大道红红线宽660M，北接高高速公路路，是该该地区的的进出口口干道。东面地地铁专用用线一条条

5、至新沙沙港，一一条至黄黄海新港港，新沙沙港是该该市总体体规划确确定的重重点建设设项目之之一，将将有较多多的铁路路运输，而至黄黄海新港港的铁路路交通量量不会太太大。 占地33.266公顷的的变电站站是对本本区规划划影响最最大的地地物。其其目前已已基本建建成，担担负着对对该地区区的供电电，现有有两条高高压线由由东向西西横穿本本区，北北边一条条是1110KVVA碧开开线，南南边是2220KKVA黄黄开线，另有一一条1110KVVA高压压线至该该区，在在用地红红线内边边缘由北北向南穿穿过。该该市总体体规划确确定的该该变电站站的进出出线路还还不止这这些，已已有一些些线路在在规划设设计之中中，经过过有关各

6、各方的协协商之后后确定所所有进出出高压线线尽量集集中设置置，使得得占地最最少，确确定的该该变电站站的进出出线有四四组。 本规划划区内以以南开发发区内已已建有自自来水、污水处处理厂等等市政基基础设施施。 （二）项项目发展展条件 1、优优势分析析 （1）区区位优势势。 本规划划区位于于该市东东南部，符合该该市总体体规划确确定的城城市建设设用地向向东南、东北两两个方向向发展为为主的发发展方向向。该市市经济技技术开发发区经过过十几年年的建设设，已形形成具有有一定规规模、较较高档次次的集居居地、工工业、港港口、仓仓储为一一体的综综合区，本规划划区与经经济技术术开发区区紧邻，将成为为开发区区的有机机组成部

7、部分，开开发区内内的水、电、污污水等基基础设施施为本区区的建设设提供了了保障，并为本本区居民民提供就就业和购购物、医医疗等公公共服务务。本区区东北面面的云海海工业区区、西北北面的大大沙地综综合城市市副中心心区都将将与其发发生相互互促进，共同发发展的关关系。 （2）自自然条件件优势。 本规划划区内原原有较好好的果园园现以被被平整，周围仍仍有不少少果园，植被条条大，水水质较好好，便于于营造良良好优美美的滨河河居住环环境。 2、劣劣势及对对策分析析 （1）变变电站和和高压线线 已建成成的2220KVVA变电电站对本本规划区区的环境境和景观观造成一一定影响响，现有有及规划划的高压压线既占占去不少少用地

8、又又对本规规划区的的居住环环境和景景观形成成较大影影响。为为了减低低变电站站和高压压走廊的的不良外外观和对对人们威威胁感的的影响。应在变变电站周周围设置置防护绿绿化带，而高压压走廊穿穿过的地地方更应应有宽阔阔的防护护绿地，且建筑筑物距变变电站或或高压线线的距离离都应在在18MM以上。 （2）铁铁路。 规划区区东面的的至新沙沙港铁路路专用线线对居住住环境也也有一些些影响，但铁路路专用线线运输量量不太大大，可在在规划中中采取一一些防护护措施，如：在在靠近铁铁路处设设置隔声声墙和防防护绿化化带以及及沿过境境道路设设防护绿绿化带等等方法，使铁路路对本区区的噪音音干扰减减低到最最低限度度。 （三）地地块

9、征用用情况 因金辉辉广场建建设用地地需要，根据有有关文件件规定由由市经济济技术开开发区管管委会出出面征用用了位于于夏利大大道以西西、横窖窖河以北北、夏园园新河东东南面的的果基地地3455.0666亩、河滩地地1511.2亩亩。在该该征地红红线范围围的4996.2266亩亩地以内内，实际际征地面面积为4491.2666亩，其其中已填填土面积积3122.044亩，未未填土面面积1779.2226亩亩，划给给原土地地所在村村自留地地面积为为5亩。 本地块块的征地地总费用用初步估估算为1158221万元元。目前前征地情情况进展展顺利。 （四）项项目规划划设计构构思方案案 根据本本市城市市勘测设设计研究

10、究院对本本项目的的规划方方案，其其设计构构思要点点说明如如下： 1、规规划目标标 （1）以以具有221世纪纪初叶居居住水准准的文明明小康型型城市住住宅为目目标，满满足居住住生活环环境和条条件的居居住性、舒适性性和安全全性的要要求，为为住户提提供多样样化、可可选择的的、适应应性强的的小康型型住宅，创造具具有良好好居住环环境、有有完善基基础设施施的文明明卫生的的示范小小区。 （2）依依靠科技技进步，推广新新材料、新产品品、新技技术，提提高住宅宅功能质质量水平平和小区区与住宅宅的节能能、节地地、节材材效果，使小区区和住宅宅具有较较高的科科技含量量。 （3）合合理组织织绿化、交通体体系，完完善公建建布

11、局和和高、多多层住宅宅分布，使整个个小区具具有良好好的空间间布局形形态。 （4）吸吸收优秀秀的地方方居住规规划特点点，创造造具有本本市特色色的满足足居住生生活需要要的环境境功能。 2、规规划结构构和空间间布局 （1）规规划结构构 本规划划区的规规划结构构可概括括为“三片、两中心心、两轴轴、两带带”。 “三片片”。整个个规划区区被横贯贯东西的的高压线线及其控控制走廊廊分为南南北两片片，北片片又被规规划河涌涌分为东东西两片片。 “两中中心”。北片片设小区区公建中中心，南南片设小小区公建建次中心心。 “两轴轴”。由南南至北规规划一条条绿化步步行系统统轴，东东西向沿沿高压线线规划一一条防护护绿化轴轴，

12、两条条绿化轴轴交叉呈呈“十”字形。 “两带带”。沿郭郭尾村涌涌和横窖窖河都规规划了沿沿河游览览休息绿绿带，以以改善居居住环境境。 （2）空空间布局局形态。 北面的的高层住住宅是整整个小区区的至高高点，起起到本小小区和北北面自然然村视觉觉上的隔隔离作用用，往南南接近水水体和绿绿带的住住宅层数数和密度度降低，起到逐逐步接近近自然的的空间效效果。 小区公公建中心心基本位位于小区区用地的的几何中中心，结结合小区区公园布布局且位位于绿化化轴两侧侧，加强强了轴线线感，形形成严谨谨向心的的空间布布局。 三条相相对独立立的曲折折形小区区道路呈呈发散状状布局，分别为为小区的的三片服服务。 “十”字形的的两条绿绿

13、化轴位位于小区区中央，使小区区空间变变得疏密密有致，并把水水体、滨滨河绿化化的自然然气息渗渗入居住住空间；两条滨滨河绿化化带把水水景、绿绿化、居居住空间间融为一一体，创创造了优优美的空空间景观观。 3、公公共服务务设施规规划 规划配配置的公公共服务务设施见见表421。公 共 服 务务 设 施 表表（421）编号项 目建筑面积积/用地面积积/数量1幼儿园15000+1880018000+2000022小学450008500013中学9000014000014卫生站45035文化活动动中心40016球类场地地2550027粮油店30018肉菜市场场2000019副食品店店400210饮食店5002

14、11饭店500112小吃店300313综合百货货店500114日用杂品品店260115五金交电电建材店店120116理发店100117废品收购购店100118书报销售售店60119公共电话话亭40520中西药店店80121水果店90122综合修理理店260123储蓄所200124邮政所200125电讯营业业所200126汽车停车车场（库库）540000（118000个车位位）1727自行车（摩托车车）停车车场（库库）147990（998600个车位位）3928变电房300529路灯配电电室30700130净化石油油气站40131公共厕所所150332垃圾集散散点150333小区综合合管理处处4

15、00134居民委员员会4206 4、道道路交通通 规划道道路红线线和断面面见表4422道 路 红 线线 和 断 面面 表（422）序号道路红线线/M道路断面面/M备 注1385（88）205城市道路路，括号号内为高高压线下下绿化隔隔离带2365100（6）105城市道路路，括号号内为高高压线下下绿化隔隔离带33052005城市道路路42051005城市道路路515393小区道路路615474小区道路路7122.572.55小区道路路83434组团道路路92.52.5宅间小道道 5、主主要技术术经济指指标 （1）土土地使用用指标。 本区的的土地使使用情况况见表4423，其其中高压压线控制制用地内

16、内包括防防护绿化化地、道道路停车车场。用 地 平 衡衡 表（423）项 目目用地面积积/公顷顷所占比重重/%人均面积积/（/人）居住区规规划总用用地33.008其 中中居住用地地24.77710019.338其 中住宅用地地12.33249.7749.644公建用地地4.46618.0013.499道路用地地3.72215.0022.911公共绿地地4.27717.2243.344河涌用地地0.711高压线控控制用地地4.188城市道路路用地3.422 （2）密密度指标标。 本区的的密度指指标详见见表424。主 要 经 济济 技 术 指指 标 表424居住套数数36522套居住人口口12788

17、2人总建筑面面积3992260其 中住宅建筑筑面积3514476公共建筑筑面积477884住宅平均均层数8.477层人口毛密密度516人人/公顷顷住宅面积积毛密度度141990/公顷住宅面积积净密度度285229/公顷容积率1.611总建筑密密度20.776%绿地率43.226% 四、项项 目 开 发发 建 设 及及 经 营 的的 组 织 与与 实 施 计计 划 （一）建建设方式式 建议采采用公开开招标方方式选择择施工单单位，并并聘请工工程监理理，有效效地控制制项目的的工期、成本、质量。 （二）开开发方案案设想与与分析 考虑到到市场推推广计划划及小区区成片建建设的需需要，拟拟将整个个项目分分为

18、四期期开发。 第一期期首先完完成样板板楼展示示工程、修建跨跨横窖河河1号桥桥（含引引道）一一座，主主干道东东西向、南北向向各一条条，并配配备管网网。同时时开发南南片多层层住宅6666009。这样可可以在小小区内部部配套尚尚未完成成的情况况下使首首期买家家享受到到对面开开发区已已成熟的的公建配配套设施施。本期期个别楼楼宇接近近变电站站和高压压走廊，因此防防护绿地地和绿化化带的建建设显得得尤为重重要。绿绿地建设设甚至应应先于住住宅建设设，尽力力减低变变电设施施对人们们心理的的威胁感感。本期期推出的的楼盘售售价不宜宜太高，以略高高于成本本价甚至至与成本本价持平平即可，志在吸吸引买家家，树立立金辉广广

19、场形象象，创立立小区知知名度。 第二期期可开发发东片两两组团和和北片右右下组团团，多层层住宅面面积5555933。该该区临近近夏利大大道，便便于市场场推广。 第三期期将建北北片左下下组团及及中部33栋高层层，住宅宅建筑面面积10012996（其中多多层2664711，高高层7448255）。本期有有利于小小区成型型及公建建配套设设施的落落实建设设，对销销售有利利。 第四期期建北左左上组团团及余下下4栋高高层，建建筑面积积12779777（其其中多层层332210，高层层947767）。这这期是本本区位置置较好的的组团，加上小小区的成成型，配配套设施施完善，“人气”聚集，销售价价此时可可提高一一

20、个档次次，获得得较好的的利润。 （三）建建设进度度 项目建建设拟共共八年，分四期期进行。 第一期期（二年年） 119988年100月20000年99月 第二期期（二年年） 220000年100月20002年99月 第三期期（二年年） 220022年100月20004年99月 第四期期（二年年） 220044年100月20006年99月 详见项项目实施施计划表表（表4425）。 五、项项目投资资估算、资金筹筹措计划划 （一）开开发成本本 1、土土地成本本（征地地费、土土地有尝尝使用费费） （1）征征地费。 征地补补偿费：4966.2666亩19万万/亩=94229.005（万万元） （注：征征地

21、补偿偿单价按按19万万元/亩亩，由夏夏园村委委会包干干。包干干范围包包括：aa、土地地、青苗苗补偿、水利设设施维修修分摊，劳动力力安置补补助等四四项费用用的基本本补偿基基价166.5万万元/亩亩；b、黄海海区收大大区配套套费1万万元/亩亩；c、南港港镇、黄黄海区收收取征地地补偿金金额8%，即：17.5万元元/亩8%=1.44万元/亩） 填土工工程费：4966.2666亩399950.20元元/亩=19882.559（万万元） （注：填填土工程程单价按按25.5元/.mm，由夏夏园村委委会包干干。经计计算，实实际填土土高度为为2.335m,故每亩亩面积的的填土包包干价为为6666.677/亩亩2

22、.335元/25.5元/=3399550.22元/亩亩）。 工程立立项初期期工作补补偿费：4966.2666亩399950.20元元/亩12.8%=2533.777（万元元）。 耕地占占用税：4966.2666亩53333元/亩=2264.66（万元）。 （注：按按8元/计征征，6666.667/亩8元/=553333元/亩亩，交市市财局）。 耕地垦垦复基金金：4996.2266亩亩80000元/亩=3397.01（万元）。 （注：按按12元元/计计征，6666.67/亩12元元/=80000元/亩，交交市国土土局，可可申请减减免）。 新菜地地、鱼塘塘开发基基金：4496.2666亩31558

23、1元元/亩=15667.226（万万元）。 （注：按按每亩前前三年平平均产值值的9倍倍计征，即为：35009元/亩9=3315881元/亩，交交市蔬菜菜办公室室，可申申请减免免）。 征地管管理费：4966.2666亩19万万/亩2%=1888.588（万元元）。 （注：按按征地补补偿总金金额的22%计征征，交市市国土局局）。 土地登登记费：约为22.422（万元元）。 （注：首首10000收收2000元，每每超过5500加收440元）。 已支付付利息：到19998年年7月止止，东方方公司已已支付给给夏园村村委会土土地补偿偿及填土土费的利利息共计计：17735.91（万元） 合计：158821.

24、25（万元）。 （2）土土地有尝尝使用出出让金。 根据该该市国有有土地使使用权出出让金的的计算标标准，住住宅基准准地价为为6977元/8200元/不等（依楼层层而定），结合合黄海区区夏园村村一带具具体的调调节系数数，可将将本地块块土地使使用权出出让金标标准定在在2000元/，则其其土地使使用权出出让金总总价合计计为：35144762000元/=70029.52（万元） （3）合合计土地地成本为为：2228500.777（万元元）。 将以上上各项汇汇总表4426所示示：土 地 成 本本 汇 总 表表（426）序号项 目金 额额/万元元1征地补偿偿费94299.0552填土工程程费19822.59

25、93工程立项项初期工工作补偿偿费253.774耕地占用用税264.665耕地垦复复基金397.016新菜地、鱼塘开开发基金金15677.2667征地管理理费188.588土地登记记费2.2449已付利息息17355.91110土地有尝尝使用出出让金70299.52211合计228550.777 2、建建安工程程费 （1）多多层住宅宅建安费费（427）。多 层 住 宅宅 建 安 费费（427）序号项 目目单价/元元/工程量/金额/万万元1土建及装装修工程程费125001818883227335.3382水电安装装工程费费100181888318188.8333小 计135001818883245

26、554.221 （2）高高层住宅宅建安费费（表4428）。高 层 住 宅宅 建 安 费费（表4428）序号项 目单价/元元/工程量/金额/万万元1土建及装装修工程程费158001695593267995.772水电安装装工程费费220169559337311.0553电梯150169559325433.94消防501695593847.955小计200001695593339118.66 （3）建建安工程程费合计计：5884722.811（万元元） 3、前前期工程程费 （1）筹筹建开办办费：5584772.8812.55%=114611.822（万元元）。 （2）可可行性研研究费：584472

27、.811.55=877.711（万元元）。 （3）规规划勘测测设计费费：5884722.8113%=17554.118（万万元）。 （4）三三通一平平费：（即填土土工程费费，已在在第一项项“土地成成本”中列出出，故此此处不再再计算）。 （5）合合计前期期工程费费用为：33003.771（万万元）。 4、基基础设施施配套费费（红线线内外工工程费，表429）基 础 设 施施 配 套 费费（429）序号项 目计 算 依 据据金额/万万元道路工程程42.113万元元/公顷顷33.08公公顷=113933.666万元13933.600排水管道道工程37.66万元/公顷33.08公公顷=112433.80

28、0万元12433.800河涌改造造工程8.588万/公公顷33.08公公顷=2283.83万万元283.83跨横窖河河工程一座约9981.12万万元981.12中小桥5座约5501。96万万元501.96污水泵站站一座约2287.39万万元287.39公共广场场250000（高压线线下的公公园、车车场）3200元/=8000万元元800公共车站站、站场场费用已列列入“公共广广场”中横窖河堤堤岸450mm12200元元/m=54（万元）54绿化工程程5.4万万元/公公顷33.08公公顷=1178.63万万元178.6供水工程程15万元元/公顷顷33.08公公顷=4496.20万万元496.20供

29、电工程程65万元元/公顷顷33.08公公顷=221500.2万万元21500.2电信工程程7万元/公顷33.08公公顷=2231.56万万元231.56煤气工程程7万元/公顷33.08公公顷=2231.56万万元231.56合 计88333.900 55、公建建配套费费（见表表4210）公 建 配 套套 费（4210）序号项 目建筑面积积/单价/元元/金额/万万元幼儿园1500015小学45000900405中学90000900810卫生站45060027文化活动动中心4001000040球类场地地25500（用地地面积）784200粮油店30060018肉菜市场场2

30、0000600120副食品店店40060024饮食店50060030饭店50060030小吃店30060018综合百货货店50070035日用杂品品店26060015.66五金交电电建材店店1206007.2理发店1006006废品收购购店1005005书报销售售店606003.6公共电话话亭405002中西药店店806004.8水果店906005.4综合修理理店26060015.66储蓄所20060012邮政所20060012电讯营业业所20060012汽车停车车场（库库）540000（18000个车车位）1200064800自行车（摩托车车）停车车场（库库）147990（98660个车车位

31、）90013311.1变电站30050015路灯配电电室305001.5净化石油油气站406002.4公共厕所所1506009垃圾集散散点1503004.5小区综合合管理处处40060024居民委员员会42060025.22合计99044.055 66、不可可预见配配套费 （70229.552+5584772.881+333033.711+88833.90+99004.005）5%=43777.220（万万元） 77、开发发期间税税费（表表4211）开 发 期 间间 税 费（44211）序号项 目计算依据据金额/万万元1配套设施施建设费费584772.881（万万元）6%35088.3772投

32、资方向向调节税税584772.881（万万元）5%29233.6443工程质量量与施工工安全监监督费584772.881（万万元）4233.894供水管网网补偿费费住宅按00.3吨吨/人，6000元/吨吨计，112788人0.33吨/人人6000元/吨吨230.085供电用电电负荷费费住宅按44KVAA/户，4800元/KKVA计计，36652户户4KVVA/户户4800元/KKVA701.186其他税费费584772.881（万万元）2%11699.4667合计87666.622 8、开开发成本本 为以上上7项之之和，共共计为：11665099.066（万元元） （二）开开发费用用（表442

33、12）开 发 费 用用 汇 总 表表（4212）序号项 目目计 算 依 据据金额/万万元1管理费用用开发成本本3%=11665099.0663%34955.2772销售费用用（2.11）+（2.22）+（2.33）61033.8772.1广告及市市场推广广费销售收入入0.55%872.02.2销售代理理销售收入入2%34877.9112.3销售手续续费销售收入入1%17433.9663贷款利息息详见“贷贷款还本本付息表表”另计4合计95999.144 销售收收入来源源详见“销售收收入预测测表”。 (三)投资成成本费用用估算汇汇总表（表4313）投 资 成 本本 费 用 估估 算 汇 总总 表（

34、表4313）成本项目目总额/万万元得房成本本（万元元/）多层（11818883）高层（11695593）（一）土土地成本本228550.7776506501、征地地补偿费费158221.2254504502、土地地使用权权出让金金70299.522200200（二）建建安工程程费584772.8811350020000（三）前前期工程程费33033.7119494（四）基基础设施施配套费费88333.900251251（五）公公建配套套费99044.055282282（六）不不可预见见费43777.200125125（七）开开发期间间税费87666.622250250（八）开开发费95999.

35、144273273（九）投投资总额额合计1261108.23275539255 (四)资金筹筹措与投投入计划划及贷款款利息 1、资资金筹措措与投入入计划 本项目目开发投投资的资资金来源源有三个个渠道：一是自自有资金金，二是是向银行行贷款，三是预预售收入入用于投投资部分分。资金金运作方方式如下下：自有有资金全全部用于于投资；预售收收入扣除除与销售售有关税税费后用用于投资资；此外外若还缺缺资金，则向银银行贷款款。本项项目开发发总投资资（不含含贷款利利息）共共计12261008万元元，按规规定资金金投入不不少于总总投资的的20%，由此此计算可可需自有有资金2252222万元元，需贷贷款额合合计355

36、3000万元，预售房房收入用用于投资资合计6655886万元元。其中中自有资资金可通通过招商商引资筹筹集。 本项目目投资计计划与资资金筹措措情况详详见表44214“投资计计划与资资金筹措措表”。 2、贷贷款本金金的偿还还及利息息支付销售收入入扣除有有关销售售税费后后，作为为可运用用资金，用于投投资及还还本付息息。投资资后余额额按先付付息后还还本的原原则支用用直至本本息偿还还完毕。本项目目贷款利利息采用用中央银银行最新新公布的的中长期期贷款利利率7.65%。具体体还本息息计划详详见表44215“贷款还还本目付付息估算算表”。投资计划划与资金金筹措表表（4214）序号项目合计建设经营营期12345

37、67891投资总额额1430068139113185335201551209444176990187660172668146669113881.1建设投资资12611081362221775521878841878841482291548891445561239921.2贷款利息息169660291783136772160028611327112812222777113882资金筹措措1430068139113185335201551209444176990187660172668146669113882.1自有资金金2522226022260000376003760028400284002.

38、2 借款款（含利息息）522660789115483310366711166078611327112812222777113882.3销售收入入再投入入65588670255602446024469899126449144556123992贷 款 还 本本 付 息 估估 算 表（44215） 单位：万元序号项目合计建设经营营期1234567891年初借款累计789111337742374413490014276623676622976621488812本年借款款35300076000470009000090000500003本年应计利息16966029178313677216002861132

39、7112812222777113884本年底本本息偿还还52266092711981221715581601195年末借款累计789111337742374413490014276623676622976621488816归还借款款本息来来源52266092711981221715581601196.1投资回收收52266092711981221715581601196.2其他收入入 注：11、贷款款利率为为7.665% 2、当年利利息=（年初借借款本息息+当年年借款/2）年利率率。 六、项项目销售售收入及及利润的的估算 （一）住住宅销售售单价的的确定 根据成成本估算算及市场场研究结结果，确确

40、定第一一期多层层住宅售售价均价价为33300元元/（分两批批推出，第一批批推出550%，售价为为32000元/，第第二批再再推出余余下500%售价价为34400元元/，以后各各期同）；第二二期多层层住宅售售价均价价为37700元元/；第三期期多层住住宅售价价均价441000元/，高层层住宅售售价均价价为53300元元/；第四期期多层住住宅均价价为45500元元/，高层住住宅售价价均价为为57000元/。 车位售售价初步步定为88万元/个，这这是根据据目前市市场上同同类型住住宅小区区车位售售价决定定的。 本项目目可行性性研究中中暂不考考虑出租租，若开开发商有有出租打打算，则则建议的的住宅出出租价

41、格格为多层层均价330元/.月月,高层层均价440元/.月月。 （二）销销售收入入的确定定根据上述述确定的的住宅及及车位单单价，计计算出实实际的销销售总收收入如表表4216所所示。销 售 收 入入 预 测 表表4216分 类可销售面面积/建议销售售面积/销售收入入/万元元多 层 住 宅宅 第一期第一批33300532000106558第二批33300434000113223第二期第一批27799736000100007第二批27799738000105662第三期第一批1323364000052944第二批1323354200055599第四期第一批1660054400073066第二批166

42、0054600076388高层住宅宅第三期第一批37411352000194555第二批37411254000202002第四期第一批47388456000265335第二批47388358000274882车 位18000（个）8（万元元/个）144000合 计1764421 （三）销销售收入入分期比比例的测测算 根据即即将出台台的有关关预售新新规定，商品房房应建至至第四层层方可开开始预售售（但此此规定尚尚未出台台，目前前仍按“商品房房完成基基础后即即可预售售”的规定定执行）。在本本项目预预计8年年共计四四期的开开发过程程中，应应贯彻“分片开开发，滚滚动发展展，建成成一片，完善一一片，管管好

43、一片片”的指导导思想，分期销销售，争争取资金金尽早回回笼，滚滚动运转转，所有有楼盘在在小区完完工一年年后全部部售完。 根据计计算结果果，销售售收入按按比例测测算如表表4217所所示，各各年销售售收入汇汇总如表表4218所所示。 （注：下下表中，A1一期多多层，AA2二二期多层层；A33三期期多层；A4四期多多层；BB3三三期高层层；B44四期期高层；C车车位）销 售 收 入入 分 期 按按 比 例 测测 算 表4217销售计划划分年度销销售金额额/万元元年份销售比例例销售面积积/23456789合 计250%AA1A1：3333005106558120118C：1770（个个）13600350

44、%AA1A1：3333004113223126883C：1770（个个）13600450%AA2A2：2277997100007111443C：1442（个个）11366550%AA2A2：2277996105662116998C：1442（个个）11366650%AA3A3：11323365294426822150%BB3B3：3374113194555C：2559（个个）20722750%AA3A3：11323355559927833350%BB3B3：3374112202002C：2559（个个）20722850%AA4A4：11660057306636477350%BB4B4：4473

45、884265335C：3229（个个）26322950%AA4A4：11660057638837755250%BB4B4：4473883274882C：3229（个个）26322合计100%120111268831114431169982682212783333647733775521764421各 年 销 售售 收 入 与与 预 测 汇汇 总 表4218项 目目合 计建 设设 经经 营营 周周 期期123456789多层住宅宅68344710655811322310000710566252944555997306676388高层住宅宅93677419455520200226533527488

46、2车 位1440001360013600113661136620722207222632226322合 计1764421120118126883111443116998268221278333364773377552 （四）项项目利润润估算 项目土土地增值值税估算算表如表表4219所所示，增增值率00，增值值税率00； 项目可可运用资资金估算算表如表表4220所所示； 项目税税后利润润测算如如表4221所所示，项项目税后后利润总总额为1147447万元元。土 地 增 值值 税 计 算算 表44219序号项目金额/万万元备注1扣除项目目金额17777141.1+1.22+1.3+11.41.1开

47、发成本本1165509详见“开开发成本本构成表表”1.2开发费用用265559销售费用用+管理理费用+财务费费用1.3销售税金金及附加加113444销售收入入6.443%1.4加扣200%2330021.120%2销售收入入17644213增值额129932 14增值率05增值税率率06增值税免交项 目 可 运运 用 资 金金 估 算 表表4220序 号号项 目目合 计建 设 经 营营 周 期1234567891销售收入17644211201181268831114431169982682212783333647733775522销售税金金及附加加11344377381571675017244

48、1791123477242772.1营业税88211601634557585134111392218244188772.2教育专项项基金35224252223545673752.3教育附加费26518191717404255572.4城市维护护建设税税6174244394094981281322.5防洪工程程维护费费31822232021485066682.6印花税及交易管理费970667061641471532012083土地增值税4可运用资资金（1123）1650078112445118668104227109448250997260442341226353225税 后 利 润润 测 算

49、表表4221序 号号项 目目合 计建 设 经 营营 周 期1234567891销售收入17644211201181268831114431169982682212783333647733775522总成本费用14300689746610288590366948662175502257722957783061153营业税88211601634557585134111392218244188774教育专项项基金35224252223545673755教育附加费26518191717404255576城市维护护建设税税6174244394094981281327防洪工程程维护费费3182223202

50、1485066688印花税及及交易管管理费970667061641471532012089土地增值值税10利润总额额220110149991583313911146223347734700454884710011所得税726334955234594821105511455150001554412税后利润147447100441060093298022422232553048831566 （注：总总成本费费用按销销售计划划及开发发建设总总投资进进行测算算）。 七、项项目经济济效益评评价 对本项项目进行行经济效效益分析析评价的的主要依依据是国国家计委委、建设设部颁发发的建建设项目目经济评评价方法法

51、与参数数（第第二版），参照照我国新新的财会会制度，结合房房地产开开发的实实际情况况，我们们分别计计算了全全部投资资和自有有资金的的经济效效益。选选取的计计算指标标为财务务内部收收益（FFIRRR）、财财务净现现值（FFNPVV）及投投资利润润。由于于本项目目并非长长期经营营项目，因此计计算其投投资回收收期和年年利润率率没有实实际意义义，故没没有选取取上述两两项指标标。评价价指标的的计算过过程详见见表4222、表4223所所示。 （一）财财务内部部收益率率（FIIRR） 财务内内部收益益率（FFIRRR）是指指项目整整个计算算期内各各年净现现金流量量现值累累计等于于零时的的折现率率。它反反映项目

52、目所占用用资金的的盈利率率，是考考察项目目盈利能能力的主主要动态态评价指指标。当当FIRRR大于于基准收收益率时时，则认认为其盈盈利能力力已满足足最低要要求。由由项目现现金流量量表（表表4222及及表4223）（全部部投资及及自有资资金）计计算可得得： 1、全全部投资资的财务务内部收收益率为为：100.866% 2、自自有资金金的财务务内部收收益率为为：177.055% 基准收收益率II的大小小取决于于银行的的利率高高低、项项目经营营的风险险程度以以及经营营的目标标和要求求等。一一般意见见趋于选选取“稍大于于银行同同期贷款款利率”作为基基准收益益率。本本项目贷贷款利率率为7.65%，故基基准收

53、益益率I取取10%，由表表4222及及表4223计计算结果果可知，本项目目全部投投资及自自有资金金内部收收益率均均高于基基准收益益率。财 务 现 金金 流 量 表表4222序 号号项 目目合 计建 设 经 营营 周 期1234567891现金流入入17644211201181268831114431169982682212783333647733775521.1销售收入入17644211201181268831114431169982682212783333647733775521.2其他收入入2现金流出出14477141362221902202012221995591606611831181

54、73992162339398112.1建设投资资12611081362221775521878841878841482291548891445561239922.2销售税金金及附加加113443773815716750172441791123477242772.3土地增值值税2.4所得税72633495523459482110551145515000155443净现金流流量317007-136622-70002-74339-88116-43663850331044412023343377714折现现金金流量14300-123383-57887-55889-60221-2700948000535

55、8894399143222 财财务内部部收益率率：100.866% 动态态 计计算指标标 财务务净现值值（I=10%）：114300万元 静态态 全部部投资利利润率=（3117077/12261008）1000%=225%现 金 流 量量 表（自有资资金）表表4223序 号号项 目目合 计建 设 经 营营 周 期1234567891现金流入入17644211201181268831114431169982682212783333647733775521.1销售收入入17644211201181268831114431169982682212783333647733775521.2其他收入入2现

56、金流出出1616674602221432201112221095591106612758892720043339972000002.1自有资金金2522226022260000376003760028400284002.2销售收入入再投入入655886705226024460244698991264491445561239922.3销售税金金及附加加113443773815716750172441791123477242772.4土地增值值税2.5所得税72633495523459482110551145515000155442.6贷款本息息偿还522660927119812217155816

57、01193净现金流流量147447-60222-2300215611184637-7688629307661775524折现现金金流量31722-54774-1900211733126396-43443231435575299 财务务内部收收益率：17.05% 动态 计计算指标标 财务净净现值（I=110%）：31172万万元 静态 全部部投资利利润率=（1447477/2552222）1000%=558.55% （二）财财务净现现值（FFNPVV） 财务净净现值（FNPPV）按按事先规规定的基基准贴现现率I将将项目计计算期内内各年净净现金流流量折现现到建设设期的现现值之和和。它是是考察项项目

58、在计计算期内内赢利能能力的动动态评价价指标，净现值值大于或或等于零零的项目目是可以以考虑接接受的。 本项目目选取的的基准贴贴现率为为10%，由此此计算可可得（表表4222，表4223）。 1、全全部投资资的财务务净现值值为：114300万元 2、自自有资金金的财务务净现值值为：331722万元 本项目目财务净净现值全全部大于于零。 （三）投投资利润润率 投资利利润率指指的是项项目投资资利润（即净现现金流量量累计）与项目目投资饿饿比值。是静态态指标。由表44222及及表4223计计算结果果为： 1、总总投资利利润率=25.1% 2、自自有资金金利润率率=588.5% （四）项项目经济济效益评评价

59、指标标汇总 项目经经济效益益指标汇汇总如表表4224所所示：项 目 经 济济 效 益 评评 价 指 标标 绘 总 表表4224计算基础础动 态 指 标标静态指标标财务内部部收益率率（FIRRR）财务净现现值（FNPPV）投资利润润率全部投资资10.886%14300（万元元）25.110%自有资金金17.005%31722（万元元）58.550% （五）资资金来源源与运用用表的贷贷款偿还还分析 资金来来源与运运用表集集中体现现了项目目自身平平衡的生生存能力力，是财财务评价价的重要要依据，本项目目资金来来源与运运用表44225所所示。从从表中可可以看出出，本项项目具有有很强的的贷款偿偿还能力力和

60、自身身平衡能能力。贷贷款偿还还估算表表详见表表4225。资 金 来 源源 与 运 用用 表（财务平平衡表）4225序 号号项 目目合 计建 设 经 营营 周 期1234567891资金来源25399031391132350012681102606632239993293323064453875503889901.1销售收入17644211201181268831114431169982682212783333647733775521.2自有资金2522226022260000376003760028400284001.3贷款含利息）5226607891154833103667111660786