某楼盘项目可行性研究报告

1、PAGE 金色新城城可行性性研究报报告目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc95035778 一、总论论 PAGEREF _Toc95035778 h 2 HYPERLINK l _Toc95035779 1.1项项目简介介 PAGEREF _Toc95035779 h 2 HYPERLINK l _Toc95035780 1.1.1项目目位置 PAGEREF _Toc95035780 h 2 HYPERLINK l _Toc95035781 1.1.2项目目现状 PAGEREF _Toc95035781 h 2 HYPERLINK l _Toc95035782

2、 1.1.3项目目总体规规划要求求 PAGEREF _Toc95035782 h 3 HYPERLINK l _Toc95035783 1.1.4项目目主要经经济技术术指标 PAGEREF _Toc95035783 h 3 HYPERLINK l _Toc95035784 1.2项项目法人人概况 PAGEREF _Toc95035784 h 3 HYPERLINK l _Toc95035785 1.3编编制依据据 PAGEREF _Toc95035785 h 4 HYPERLINK l _Toc95035786 1.4结结论 PAGEREF _Toc95035786 h 4 HYPERLINK

3、 l _Toc95035787 二、市场场分析 PAGEREF _Toc95035787 h 4 HYPERLINK l _Toc95035788 2.1常常州宏观观经济分分析 PAGEREF _Toc95035788 h 5 HYPERLINK l _Toc95035789 2.1.1宏观观经济分分析 PAGEREF _Toc95035789 h 5 HYPERLINK l _Toc95035790 2.1.2人口口 PAGEREF _Toc95035790 h 6 HYPERLINK l _Toc95035791 2.1.3生活活水平 PAGEREF _Toc95035791 h 7 HY

4、PERLINK l _Toc95035792 2.1.4居住住状况 PAGEREF _Toc95035792 h 7 HYPERLINK l _Toc95035793 2.1.5未来来走势 PAGEREF _Toc95035793 h 8 HYPERLINK l _Toc95035794 2.2房房地产市市场分析析 PAGEREF _Toc95035794 h 9 HYPERLINK l _Toc95035795 2.2.1常州州房地产产综述 PAGEREF _Toc95035795 h 9 HYPERLINK l _Toc95035796 2.2.2写字字楼市场场 PAGEREF _Toc9

5、5035796 h 11 HYPERLINK l _Toc95035797 2.2.3商业业用房市市场 PAGEREF _Toc95035797 h 12 HYPERLINK l _Toc95035798 2.2.4未来来房地产产市场趋趋势分析析 PAGEREF _Toc95035798 h 12 HYPERLINK l _Toc95035799 三、项目目周边环环境与竞竞争性楼楼盘分析析 PAGEREF _Toc95035799 h 13 HYPERLINK l _Toc95035800 3.1 项目周周边环境境 PAGEREF _Toc95035800 h 14 HYPERLINK l _

6、Toc95035801 3.1.1周边边环境分分析 PAGEREF _Toc95035801 h 14 HYPERLINK l _Toc95035802 3.1.2周边边竞争楼楼盘 PAGEREF _Toc95035802 h 14 HYPERLINK l _Toc95035803 3.2 SWOOT分析析 PAGEREF _Toc95035803 h 15 HYPERLINK l _Toc95035804 四、项目目定位 PAGEREF _Toc95035804 h 16 HYPERLINK l _Toc95035805 4.1产产品定位位 PAGEREF _Toc95035805 h 16

7、 HYPERLINK l _Toc95035806 4.2价价格定位位 PAGEREF _Toc95035806 h 17 HYPERLINK l _Toc95035807 4.3客客户定位位 PAGEREF _Toc95035807 h 17 HYPERLINK l _Toc95035808 五、财务务分析 PAGEREF _Toc95035808 h 18 HYPERLINK l _Toc95035809 5.1技技术指标标说明 PAGEREF _Toc95035809 h 18 HYPERLINK l _Toc95035810 5.2东东区财务务测算 PAGEREF _Toc950358

8、10 h 18 HYPERLINK l _Toc95035811 5.3西西区财务务测算 PAGEREF _Toc95035811 h 21一、总论论1.1项项目简介介1.1.1项目目位置新城南南都，位位于武进进区湖塘塘镇,具体位位置在花花园街以以西、长长虹中路路以北、武宜路路以东、里底河河以南。项目地理理位置优优越，南南临武进进区政府府和常州州大学城城，东接接规划中中占地110000亩的南南田休闲闲购物公公园；西西靠建设设中的占占地面积积为40000亩亩的淹城城森林公公园；北北倚武进进区经济济中心湖湖塘镇和和武进广广电中心心,是将来来大常州州的集居居住、教教育、文文化、旅旅游、消消费、休休闲

9、等功功能于一一体的城城南新区区域中心心。1.1.2项目目现状项目占地地逾7000亩，总建筑筑面积880多万万，是常常武地区区首屈一一指的超超大型、多功能能、高档档次、生生态居住住社区。A、新城城南都东东区：已已全面开开发，项项目在建建面积已已逾355万，建建筑形态态有多层层、小高高层、别别墅等。项目总总体销售售情况良良好，销销售率大大约为770%。B、新城城南都西西区：在在新城南都东东区的领领头羊作作用和良良好市场场营造下下，武进进区房地地产市场场将形成成一个新新的竞争争形势和和新一轮轮区域热热点。目目前，新新城南都西西区尚未未开发，和东区区一样，西区的的建筑形形态也将将有多层层、小高高层、高

10、高层等多多种形态态。1.1.3项目目总体规规划要求求新城南南都项目目由江苏苏新城房房产股份份有限公公司联合合国际著著名的规规划设计计公司：翌德（法国）国际设设计机构构以及园园林设计计公司：贝尔高高林景观观设计公公司精心心规划，分期开开发。开发宗旨旨为把本本项目打打造成为为常武地地区首屈屈一指的的超大型型、多功功能、高高档次、生态居居住社区区，高度度体现项项目大型型化、人人性化、现代化化、国际际化人居居生活的的先进规规划设计计理念和和原则。根据规划划，新城城南都项项目分为为御园、雅园、锦园、馨园四四大组团团。其中中，别墅墅为1002套；多层约约20000多套套；高层层及小高高层约330000多套

11、。居住人人口可达达200000余余人。另另外，项项目还配配套了5500米米国际风风情商业业街、大大型会所所、实验验幼儿园园、小学学、园林林泳池、网球场场、羽毛毛球场、篮球场场、老人人养生活活动区、康体中中心、儿儿童乐园园、银行行、邮局局、购物物超市、生活市市场等小小区配套套。1.1.4项目目主要经经济技术术指标项目指标单位总用地面面积48.88公顷地上总建建筑面积积84.772万容积率1.788建筑密度度27.88%绿地率30.11%机动车位位数40000个非机动车车位数150000个1.2项项目法人人概况企业名称称： 江苏新新城房产产股份有有限公司司住 所： 武武进高新新技术产产业开发发区法

12、定代表表人：王王振华注册资本本： 100018万万企业类型型： 有限责责任公司司经营范围围：房地地产投资资、开发发、销售售（凡涉涉及许可可经营的的项目凭凭许可证证经营）。1.3编编制依据据本项目可可行性报报告根据据常州新新城房产产开发有有限公司司提供的的资料，结合有有关的政政策法规规和常州州市有关关规划，在实地地考察与与市场研研究的基基础上，通过客客观分析析和经济济评估，为项目目的开发发融资提提供科学学的决策策依据。此外，本本项目可可行性研研究报告告编制依依据还有有：1、常州州市国土土资源局局国有土土地使用用权出让让合同。2、新城城南都地地块控规规图。3、常州州市规划划国土管管理局住住宅小区区

13、建设项项目规划划设计要要点通知知书和土土地利用用条件和和要求。1.4结结论项目地块块在区位位、配套套、交通通、规模模等方面面具有较较为明显显的优势势。位于于常州市市武进区区富裕的的湖塘镇镇，距离离武进区区政府非非常近；同时由由于规模模非常大大，社区区配套齐齐全，楼楼盘整体体档次较较高，对对推动武武进区房房地产市市场的发发展，改改善武进进区居民民居住条条件将会会产生巨巨大作用用。同时时，本项项目的财财务收益益非常可可观：东东区预计计总销售售收入为为12.41亿亿，总投投资为88.244亿，税税后净利利润2.23亿亿，税后后销售利利润率117.998%；西区预计计总销售售收入为为20.06亿亿，总

14、投投资为113.991亿，税后净净利润33.233亿，税税后销售售利润率率16.10%。将给给本公司司带来巨巨大的利利润，符符合公司司的发展展战略。因此，本项目目十分可可行。二、市场场分析2.1常常州宏观观经济分分析常州市处处于沪、宁、杭杭三角区区域的中中心地带带，是中中国经济济体制综综合改革革试点城城市和长长江三角角洲最早早开放的的地区之之一。改改革开放放以来，常州市市国内生生产总值值持续以以高速度度递增，成为中中国城市市综合实实力“50强强”和投资资环境“40优优”城市。2.1.1宏观观经济分分析20044年，常常州市GGDP预预计将达达到11100亿亿元，按按可比价价计算，增长115.5

15、5%，成成为江苏苏省又一个个经济总总量“超超千亿”的地级级市，这这是一个个具有历历史性意意义的发发展标志志。同样样具有跨跨越式意意义的发发展指标标是，去去年常州州市人均均GDPP按现行行汇率计计算达到到38000美元元。根据世界界银行的的发展报报告，人人均GDDP30000美美元左右右是进入入中等以以上收入入国家或或地区的的门槛。考察当当今发达达国家的的发展经经历可以以看到：人均GGDP从从10000到220000美元，日本用用了6年年时间，德国99年、英英国和法法国133年；从从20000到330000美元，日本33年、德德国6年年、英国国和法国国7年、美国112年。常州市在在19994年人

16、人均GDDP达到到10000美元元，6年时间突破破20000美元元，4年年时间突突破38800美美元。20044年，常常州市预预计完成成全社会会固定资资产投资资额5880亿元元，比上上年增长长30%，其中中工业投投资完成成3400亿元，比上年年增长335%左左右；高高新技术术产业完完成投资资32亿亿元，比比上年增增长444%。2.1.2人口口截止20004年年底，常常州市户户籍总人人口达到到3488.966万人，比上年年增长00.8%，其中中市区人人口为2217.14万万人，增增长1.7%。外来人人口达到到95.8万人人，比上上年增长长20.3%，外来人人口总量量达到了了一个新新的峰值值。2.

17、1.3生活活水平当一个国国家和地地区的人人均GDDP达到到30000美元元左右时时，居民民的消费费开始从从温饱为为主的基基本型消消费向满满足为主主的享受受型消费费转变，恩格尔尔系数明明显下降降，交通通通讯、文化娱娱乐教育育等消费费比重迅迅速上升升；对住住房、轿轿车的需需求呈快快速增长长趋势。据市统统计部门门测算，20004年，全市城城镇居民民人均可可支配收收入将达达128867元元，农民民人均纯纯收入将将超过662800元，均均居全省省第三位位。20044年，常常州人民民生活发生生巨大的的变化。住房不仅仅大了、亮了，而且功功能配套套更齐全全了。出出行感叹私私家车增增长速度度之快。餐饮去年年全市

18、餐餐饮业营营业额达达39.1亿元元，更多多常州人人走进餐餐厅，享享受生活活。20004年年，全市市的社会会保障体体系进一一步完善善、人民民的生活活质量进进一步提提高、文文化设施施进一步步普及。随着经经济的快快速发展展，政府府更有实实力为百百姓的美美好生活活锦上添添花。去去年常州州市财政政总收入入达1775.554亿元元，其中中地方一一般预算算收入达达67.34亿亿元，增增长322.555%。2.1.4居住住状况近年来，随着城城市建设设的不断断发展，常州市市城镇居居民家庭庭居住状状况大为为改善。居民人人均居住住面积从从20000年的的10.8平方方米增加加到20004年年末的227.66平方米米

19、。20004年年常州市市统计局局对市区区14118户家家庭调查查结果显显示：截截止20004年年5月，常州市市市区居民民户均住住房建筑筑面积为为74.0平方方米，人人均建筑筑面积为为25.7平方方米，与与20002年末末相比（以2000户常常年住户户抽样调调查资料料为依据据，下同同），户户均建筑筑面积上上升了66平方米米，人均均建筑面面积增加加了2.2平方方米。从从居民家家庭住房房的建筑筑面积分分布来看看，有331.11%的家家庭住宅宅建筑面面积在330-660平方方米之间间，有445.88%的家家庭住房房建筑面面积在660-990平方方米之间间，122.1%的家庭庭住宅建建筑面积积在 990

20、-1120平平方米之之间，还还有9.1%的的居民住住房建筑筑面积在在1200平方米米以上。一部分分经济条条件较好好的城镇镇居民家家庭出于于投资或或其它考考虑，购购置了第第二套或或更多住住宅，调调查中，有133.8%的城镇镇居民家家庭拥有有2套及及2套以以上房子子，这一一比例比比20002年调调查结果果上升33.8个个百分点点。2.1.5未来来走势20055年，是是常州实实现“十十五”计计划目标标，衔接接“十一一五”发发展的重重要一年年，也是是常州市力力争“两两个率先先”、实实现富民民强市的的关键之之年。经经济总量量跃上“千亿级级”平台台，常州州站在了了一个更更新的发发展起点点。在市委九九届十二

21、二次全会会上，市市委、市市政府以以科学发发展观统统领全局局，统筹筹安排，明确提提出，220055年要把把工作重重点转移移到推进进结构调调整、转转变增长长方式、提高经经济运行行质量和和效益上上来，全全力推进进“两个个率先”和富民民强市；全力推推进新型型工业化化和现代代制造业业基地建建设；全全力推进进外资民民资新一一轮突破破；全力力推进农农村发展展农民增增收；全全力推进进生态常常州建设设；全力力推进社社会主义义和谐社社会建设设，走全全面协调调可持续续发展道道路。预计常州州市明年年国民生生产总值值增长113%；地方方一般预预算收入入增长115%；全社社会固定定资产投投资增长长25%；协议议注册外外资

22、和实实际到账账外资均均增长330%以上；城镇居居民人均均可支配配收入和和农民人人均纯收收入增长长10%和8%以上；城镇登登记失业业率控制制在4%以内；人口自自然增长长率控制制在1以内。从以上上常州市市政府的的经济分分析可以以看出，明年常常州市经经济将会会继续保保持增长长态势，人均居居民收入入将进一一步提高高，人均均可支配配性收入入将进一一步增加加，人民民对于改改善居住住、生活活质量等等的要求求将进一一步加强强。2.2房房地产市市场分析析20044年，虽虽然国家家连续推推出加强强土地管管理、控控制信贷贷增长、加息等等多项宏宏观调控控政策，但常州州市房地地产开发发仍然保保持强劲劲的增长长态势。全年

23、完完成房地地产开发发投资997.99亿元，比上年年同比增增长855.5%；在建建商品房房屋施工工面积达达9911万，增长553.77%，其其中新开开工面积积5733.4万万，增增长533.2%；房屋屋竣工面面积2550.33万，与上年年持平；房屋销销售面积积2366.6万万，比比上年增增长144.9%，900%以上上竣工房房屋顺利利实现销销售。2.2.1常州州房地产产综述自19998年以以来，常常州市房房地产市市场快速速发展，房地产产投资连连续多年年保持快快速增长长。尽管管20004年受受宏观调调控政策策影响，全社会会固定投投资出现现大幅度度回落，但房地地产投资资增速高高达833.4%,达到到

24、83.8亿元元。在房地产产供应方方面，220044年，常常州市商商品房施施工面积积达到9991万万平方米米，同比比增长达达53.7%，商品房房竣工面面积为2250.3万平平方米，基本与与20003年持持平。在销售方方面，自自19998年起起，常州州市房地地产销售售经过连连续数年年的快速速增长。20002年商商品房销销售面积积达到2248.6万平平方米，同比增增长433.8%，住宅宅销售面面积达到到2233.8万万平方米米，同比比增长331.55%。20003年，随着国国家宏观观条政策策的影响响，房地地产销售售开始放放缓，全全年商品品房销售售面积为为2055.9万万平方米米,同比下下降177.2

25、%，住宅宅销售面面积为1170.4万平平方米，同比下下降233.8%。20004年年，尽管管宏观调调控政策策作用明明显，但但常州市市商品房房销售情情况依然然出现了了较大幅幅度增长长，达到到2366.6万万平方米米，增幅幅14.9%。2.2.2写字字楼市场场常州市写写字楼的的分布大大都在城城北区和和市中心心，相对对分布区区域较为为集中。表2.11 常常州市写写字楼分分布情况况分布区域域写字楼数数量平均售价价平均租金金城北区835000元/4005000元/年市中心1950000元/7009000元/年根据目前前写字楼楼物业市市场状况况，可以以将常州州市写字字楼市场场分为三三类中低低档、中中高档、

26、高档、按照其其品质、价格及及其市场场份额见见下表：表2.22 常州州市写字字楼分类类分类租金售价代表楼盘盘市场情况况发展前景景C类：中中低档1.0元元/天以下下40000元/以下多宝、金金桥大厦厦市场主流流将逐渐减减少B类：中中高档11.6元/天天4000055500元元/泰富、常常信份额较少少未来主流流A类：高高档2.4元元/天75000元/左右嘉业国贸贸仅此一家家市场有待待培育从上表可可以看出出，常州州市目前前的市场场发展正正从C类类物业普通通中低档档写字楼楼向B类类中高高档写字字楼逐步步过渡，未来写写字楼物物业的发发展主流流将是BB类物业业。常州新推推出写字字楼个案案主力价价格在4450

27、0055500元元/平方方米左右右，而高高端市场场其价格格在75500元元/平方方米左右右，以目目前的市市场对产产品的价价格抗性性来看，即使产产品现在在已经全全部完工工现房交交付，销销售前景景也不能能过于乐乐观。2.2.3商业业用房市市场常州市目目前比较较成熟的的主要有有延陵西西路商圈圈、南大大街商圈圈和文化化宫广场场商圈，此外，还有北北大街商商圈、城城中路商商圈等。主要集集中在怀怀德路以以东、延延陵西路路以北、和平路路以西、东横街街以南这这一环市市政府区区域内。表2.33 常常州市各各商圈商商铺租金金商圈营业面积积()平均租金金(元/月月)商圈特征征延陵西路路商圈300150服装、手手机通讯

28、讯器材等等南大街商商圈90/小百货、餐饮、服装等等文化宫广广场商圈圈/家电、餐餐饮等北大街商商圈/装潢、五五金城中路商商圈/180餐饮等但是，常常州市得得到较高高认同的的商业区区域相对对较少，主要集集中在延延陵西路路和南大大街两个个地段，市场调调查发现现，411的消消费者逛逛街首选选延陵西西路，而而更有高高达500的消消费者逛逛街首选选南大街街。相比比较而言言，对于于其他几几个商圈圈的认同同度大大大降低，均不超超过5%。2.2.4未来来房地产产市场趋趋势分析析从20003年常常州市商商品房竣竣工面积积和销售售面积来来看，竣竣工面积积为2449.22万平方方米，销销售面积积为2005.99万平方

29、方米，供供需之比比为1.21:1,供供略大于于求。220044年，这这种情况况有所好好转，竣竣工面积积为2550.33万平方方米，销销售面积积为2336.66万平方方米，供供需之比比为1.05:1。说说明常州州市房地地产市场场从前几几年的供供不应求求，经过过近几年年的快速速发展之之后，已已经进入入供求相相对均衡衡的时期期。令人乐观观的是，常州作作为长三三角一个个崛起中中的城市市，其房房地产市市场的需需求潜力力仍然巨巨大，主主要有以以下几方方面需求求支撑：随着常州州市经济济快速发发展，越越来越多多的外资资、外地地企业进进入常州州，外来来人口的的增加势势必产生生新的住住房需求求；城市基础础建设和和

30、市政改改造力度度加大，旧房拆拆迁量逐逐年上升升，动迁迁户仍然然是未来来房地产产需求市市场的重重要组成成部分；常州市居居民普遍遍居住老老式住宅宅小区，房型面面积较小小，随着着居民生生活条件件提高，改善居居住条件件的需求求强烈。房地产市市场的宏宏观调控控，在较较大程度度上抑制制了投机机性购房房，缓解解了商品品房供求求紧张矛矛盾，而而新楼盘盘的大量量上市，也将起起到平抑抑市场房房价的作作用。220044年新城城南都一一期、水水木年华华等楼盘盘相继开开盘，近近期市区区还将推推出面积积达455万平方方米的低低价位定定销商品品房，随随着商品品房供应应量的大大幅增加加，预计计在未来来的两三三年内，房价上上升

31、的空空间将非非常有限限，房地地产市场场也将进进入一个个供求相相对平衡衡、结构构比较合合理、价价格趋向向平稳的的新的发发展时期期。未来来的常州州房地产产市场竞竞争将更更加激烈烈，专业业化、规规模化发发展是未未来房地地产发展展的方向向。三、项目目周边环环境与竞竞争性楼楼盘分析析3.1 项目周周边环境境3.1.1周边边环境分分析经济环境境分析常州正面面临着划划时代的的发展机机遇，从从政府城城市规划划的定位位来看是是以上海海为中心心的苏锡锡常经济济圈，而而上海、无锡、苏州都都在常州州的南面面，而武武进是联联接苏锡锡常的门门户，政政府正在在大力发发展武进进新区已已是势在在必然。而新城城南都紧紧接武进进新

32、区行行政中心心、商业业中心，是未来来城市发发展的核核心区域域。人文环境境分析常州城南南区域为为文化、旅游生生态区，西有鬲鬲湖，南南有太湖湖，同时时常州大大学城，淹城春春秋森林林公园、常州高高新技术术开发区区，衬托托常州市市武进区区浓厚的的人文环环境底蕴蕴。而新新城南都都位于武武进区核核心区位位，尽占占人文优优势。生态环境境分析常州南面面具有三三大休闲闲生态旅旅游区：环太湖湖湾旅游游度假区区、环鬲鬲湖休闲闲旅游区区、春秋秋淹城风风景旅游游区，新新城南都都地处其其间，享享受良好好的生态态旅游资资源，具具有极佳佳的居住住空间。具体表现现为：1、项目目正东为为规划中中占地110000亩的南南田购物物休

33、闲公公园。它它的建成成标志着着武进区区新经济济、商业业、休闲闲中心的的南移，对新城城南都的的品质提提升和齐齐全的周周边市政政配套有有极大促促进作用用；2、项目目南面为为武进区区政府和和常州大大学城，是武进进区行政政中心和和文化中中心的象象征。武武进区浓浓厚的文文化氛围围，是新新城南都项项目的潜潜力所在在；3、项目目西南的的春秋淹淹城森林林公园是是武进区区旅游度度假、休休闲的代代表，新新城南都受受其生态态旅游资资源的薰薰陶，是是最适合合人居的的社区之之一。3.1.2周边边竞争楼楼盘案名绿园1000三期期四季北苑苑随园华都馨园园阳湖名城城开发商万联房产产新城房产产双益房产产华馨房产产武进建设设房产

34、规模8万13万14万9.5万万35万价格31000元/32500元/32200元/33000元/未知推案量177户户300户户412户户228户户规划楼层层多层/118层多层/小小高层小高层多层/小小高层销售率三期700%左右右73%80%65%未开盘客户主要要区域清潭/牛牛塘/凌家塘塘常州/湖湖塘/外地湖塘/外外地/常常州湖塘/外外地/ 常州州售楼处已已基本装装修完成成，销售售人员正正处于培培训期间间，估计计今年上上半年开开盘竞争优势势周边无竞竞争个案案/形象象包装价格/地地段/小小区规划划/配套套/品牌牌实力价格/学学区/交交通价格/学学区竞争劣势势周边环境境/滥尾尾改造楼楼/房型型/区内

35、内景观配配套/品品牌/实实力周边环境境/高压压线/地地形不规规则品牌/配配套交通/地地理位置置/周边边环境/规划前前景/ 配套设设施总体上来来看，区区域内竞竞争性楼楼盘较多多，已经经形成了了武进区区新型住住宅区的的集中地地。但由由于目标标客户群群比较分分散，因因此销售售周期控控制较长长，推案案量不大大。从目目前来看看，随园园由于靠靠近大学学城且交交通非常常便利，销售情情况较好好，达到到80%，目标标客户群群辐射到到常州市市以及外外地。其其它几个个楼盘销销售情况况也不错错，推出出部分成成交量都都超过660%。3.2 SWOOT分析析Streengtth地域优势势未来来武进新新都市中中心区域域，项

36、目目拥有无无限升值值潜力；规划优势势常武武地区超超大型生生活社区区，融合合国际规规划、园园林公司司等共同同打造的的新型、优异社社区；市场优势势作为为常武地地区最富富庶的地地区，个个体经济济实力雄雄厚，本本项目是是目前武武进区楼楼盘中仅仅有的高高档、明明星楼盘盘，投资资价值极极高；超前的规规划与设设计、新新城房产产的知名名品牌优优势及小小区的智智能化管管理系统统。Weakk项目周边边的生活活居住氛氛围还未未形成；项目所在在区域的的客户有有效需求求明显不不足；周边的直直通常州州市区的的公交线线路不发发达，和和常州市市区的联联系度低低。Oppoortuunitty本区域是是武进区区经济、文化和和行政

37、的的中心，拥有浓浓厚的历历史、文文化基础础，有助助于今后后市场的的挖掘和和发展；目前新城城南都的的周边市市政配套套、绿化化等正处处于不断断完善中中，因此此存在极极大的发发展潜力力和空间间；南田公园园的开工工、建设设及完成成，将是是新城南都最最大的周周边配套套设施，也是新新城南都形形象与品品位的极极大提升升。Threeat武进区的的经济实实体以传传统型、私营企企业为主主，个体体老板由由于思想想、目光光等原因因不太容容易接受受新鲜事事物；城南的传传统郊区区概念影影响深远远。四、项目目定位4.1产产品定位位常武地区区首屈一一指的超超大型、多功能能、高档档次、生生态居住住社区具体表述述如下：齐全配套套

38、、优质质服务各种种健康、娱乐设设施、新新城物管管多年管管理经验验，有口口皆碑；远离尘嚣嚣，但交交通便利利交通通网络四四通八达达；优良的生生态环境境10000亩亩南田购购物休闲闲公园；高素质的的市政配配套大学城城、南田田购物公公园、行行政中心心；高品质的的产品国际际规划公公司、国国际园林林设计大大师倾情情演译。4.2价价格定位位多层和小小高层部部分价格格定位采采用市场场定价法法，选用用临近本本项目且且同属于于高档住住宅的项项目作为为可比样样本，结结合本项项目特点点进行比比较修正正，从而而得出本本项目最最合适的的市场参参考价格格。本项项目选取取可比样样本为绿绿园1000三期期和随园园。对于别墅墅项

39、目，由于项项目周边边无可参参照样本本，故本本项目以以现在售售价为准准。目前前联排别别墅1665万/套，独独立别墅墅3555万/套套。表4.11 市市场比较较法定价价比较内容容权重绿园1000三期期随园拟合程度度比较系数数拟合程度度比较系数数物业位置置15%0.80.1220.90.1335外部环境境25%0.90.22250.90.2225社区环境境10%0.90.0990.90.099物业类型型25%10.2550.90.2225房型设计计10%0.90.09910.1生活配套套10%0.80.0880.80.088主题提炼炼5%0.60.0330.80.044合计100%/0.8885/0

40、.8995将各比较较对象市市场价格格经比较较系数修修正后得得到：比较项目目价格修正正市场参考考价格绿园1000三期期58000/0.885535044随园43000/0.9934644经过对比比较样本本进行比比较系数数修正后后得到本本项目多多层、小小高层市市场参考考价在334644-35504元元/平方米米,因此，本项目目多层、小高层层市场参参考均价价为35500元元/平方米米。4.3客客户定位位常武地区区拆迁居居民中较较富有的的群体；武进区政政府机关关公务员员；武进区大大型企事事业单位位高层人人士；长期进行行房地产产投资的的常州市市人士；武进区私私营企业业业主；部分常州州市区富富有居民民。五

41、、财务务分析5.1技技术指标标说明新城南南都总占占地488.8公公顷，地地上总建建筑面积积8477,2000平方方米，其其中住宅宅部分共共计6777,1112平平方米，独立及及联排别别墅共计计34,8888平方米米，商业业街488,0000平方方米, 沿街商商业155,0000平方方米，公公建配套套面积为为72,2000平方米米。各期期开发详详情见下下表：物业类型型东区西区总计土地面积积309,8077.000 178,1933.000 488,0000.000 总建筑面面积368,4177.033 525,5611.166 893,9788.199 地上总建建筑面积积340,8177.033

42、 506,3822.977 847,2000.000 可售建筑筑面积311,7711.966 463,2288.044 775,0000.000 住宅245,7544.966 431,3577.044 677,1122.000 别墅34,8888.00 0.000 34,8888.00 商业街21,1129.00 26,8871.00 48,0000.00 沿街商业业10,0000.00 5,0000.000 15,0000.00 公建配套套29,0045.08 43,1154.92 72,2200.00 地下总建建筑面积积27,6600.00 19,1178.19 46,7778.19 东区

43、已于于20004年33月开始始预售，预计于于20005年底底竣工。西区预预计将于于20006年底底开始预预售，预预计于220099年建成成，项目目东区的的开发周周期为33年，西西区为44年。5.2东东区财务务测算根据常州州市现阶阶段房地地产市场场行情及及未来预预期，本本项目住住宅目前前销售均均价为33,5000元/平方米米，未来来商业街街销售均均价预计计为6,0000元/平方米米，沿街街商铺销销售均价价预计为为8,0000元/平方米米，机动动车位价价格恒定定在700,0000元/个上下下浮动。销售收入入测算如如下：销售收入入测算表表序号项目单位销售收入入（RMMB）合计（RRMB）20044年

44、20055年住宅销售售单价RMB/m23,0000.000 3,5000.000 住宅销售售面积m2200,0000.000 45,7754.96 245,7544.966 1住宅销售售收入RMB600,0000,0000.000 160,1422,3449.550 760,1422,3449.550 别墅销售售单价RMB/m25,5000.000 别墅销售售面积m234,8888.00 0.000 34,8888.00 2别墅销售售收入RMB191,8844,0000.000 0.000 191,8844,0000.000 商业街销销售单价价RMB/m26,0000.000 商业街销销售面积

45、积m20.000 21,1129.00 21,1129.00 3商业街销销售收入入RMB0.000 126,7744,0000.000 126,7744,0000.000 沿街商业业销售单单价RMB/m28,0000.000 沿街商业业销售面面积m20.000 10,0000.00 10,0000.00 4沿街商业业销售收收入RMB0.000 80,0000,0000.000 80,0000,0000.000 车位销售售单价RMB/个70,0000.00 车位销售售个数个0.000 1,1880.000 1,1880.000 5车位销售售收入RMB0.000 82,6600,0000.000

46、82,6600,0000.000 6总销售收收入RMB791,8844,0000.000 449,5166,3449.550 1,2441,4400,3499.500 本项目建建设投资资估算如如下表所所示：建设投资资估算表表序号项目估算金额额估算指标标估算面积积（RMBB）（RMBB/m22，）（m2）1前期工程程费142,2088,9775.443 前期规费费90,2262,1733.533 245.00 368,4177.033 规划设计计费40,8894,2900.866 111.00 368,4177.033 其他前期期费11,0052,5111.044 30.000 368,4177

47、.033 2建安工程程费361,1055,7552.770 住宅270,3300,4552.770 1,1000.000 245,7544.966 别墅31,3399,2000.000 900.00 34,8888.00 商业街19,0016,1000.000 900.00 21,1129.00 沿街商业业10,0000,0000.000 1,0000.000 10,0000.00 地下车库库30,3360,0000.000 1,1000.000 27,6600.00 3公共配套套设施费费29,0045,0777.800 公建配套套设施29,0045,0777.800 1,0000.000 2

48、9,0045.08 4公共基础础设施费费102,2611,2001.990 供电24,9941,7566.566 80.000 311,7711.966 供水18,7706,3177.422 60.000 311,7711.966 邮电1,5558,8859.79 5.000 311,7711.966 雨污水6,2335,4439.14 20.000 311,7711.966 智能化10,2288,4744.588 33.000 311,7711.966 室外工程程费40,5530,3544.411 130.00 311,7711.966 5后期成本本6,5447,2211.10 物业维修修基

49、金3,7441,2263.48 12.000 311,7711.966 交接费用用935,3155.877 3.000 311,7711.966 交易手续续费等杂杂费1,8770,6631.74 6.000 311,7711.966 建设成本本合计641,1688,2118.993 本项目现现金流量量估算如如下：现金流量量表序号项目估算指标标估算金额额（RMMB）20022年中20033年20044年20055年一、现金流入入0.000 0.000 791,8844,0000.000 449,5166,3449.550 销售收入入0.000 0.000 791,8844,0000.000 44

50、9,5166,3449.550 二、现金流出出87,4478,2677.311 8,1005,4463.51 487,5799,6553.773 325,1077,2332.883 1总投资87,4478,2677.311 8,1005,4463.51 433,7922,4111.773 294,4222,1771.994 土地出让让金70,7762,5377.000 契税4.000%2,8330,5501.48 拆迁补偿偿费6,8448,5575.79 其他7,0336,6653.04 建设成本本384,7000,9331.336 256,4677,2887.557 管理费用用3.000%1

51、0,9929,6977.299 10,9929,6977.299 销售费用用2.000%15,8837,6800.000 8,9990,3326.99 财务费用用6.000%8,1005,4463.51 9,4556,3374.10 9,4556,3374.10 不可预见见费3.000%12,8867,7288.988 8,5778,4485.99 2营业税及及附加5.555%43,9949,5622.000 24,9948,1577.400 3土地增值值税预征征1%22%9,8337,6680.00 5,7336,9903.50 三、税前净现现金流量量(87,4788,2667.331)(8

52、,1105,4633.511)304,3044,3446.227 124,4099,1116.667 所得税33.000%0.000 0.000 68,8877,8033.100 41,0055,0088.500 四、税后净现现金流量量(87,4788,2667.331)(8,1105,4633.511)235,4266,5443.117 83,3354,1088.177 五、税后净现现值(87,4788,2667.331)(7,5505,0588.811)201,8400,3114.779 66,1169,1788.499 由以上各各表可知知，本项项目东区区总销售售收入为为12.41亿亿，总

53、投投资为88.244亿，税税后净利利润2.23亿亿，税后后销售利利润率117.998%，在在8折折现率下下，净现现值为1173,0266,1667元，项目回回笼资金金的速度度非常快快，效益益好。5.3西西区财务务测算根据常州州市现阶阶段房地地产市场场行情及及未来预预期，本本项目住住宅未来来销售起起价预计计为3,7000元/平方米米，未来来商业街街销售起起价预计计为6,5000元/平方米米，沿街街商铺销销售起价价预计为为9,0000元/平方米米，机动动车位价价格恒定定在700,0000元/个上下下浮动。销售收入入测算如如下：销售收入入测算表表序号项目单位销售收入入（RMMB）合计（RRMB）20

54、066年20077年20088年20099年住宅销售售单价RMB/m23,7000.000 3,9000.000 4,1000.000 4,3000.000 住宅销售售面积m2110,0000.000 110,0000.000 110,0000.000 101,3577.044 431,3577.044 1住宅销售售收入RMB407,0000,0000.000 429,0000,0000.000 451,0000,0000.000 435,8355,2884.990 1,7222,8835,2844.900 商业街销销售单价价RMB/m26,5000.000 6,7550.000 7,0000

55、.000 商业街销销售面积积m210,0000.00 10,0000.00 6,8771.000 26,8871.00 2商业街销销售收入入RMB65,0000,0000.000 67,5500,0000.000 48,0097,0000.000 0.000 180,5977,0000.000 沿街商业业销售单单价RMB/m29,0000.000 沿街商业业销售面面积m25,0000.000 5,0000.000 3沿街商业业销售收收入RMB0.000 0.000 0.000 45,0000,0000.000 45,0000,0000.000 车位销售售单价RMB/个70,0000.00 车位

56、销售售个数个820.00 820.00 4车位销售售收入RMB0.000 0.000 0.000 57,4400,0000.000 57,4400,0000.000 5总销售收收入RMB472,0000,0000.000 496,5000,0000.000 499,0977,0000.000 538,2355,2884.990 2,0005,8832,2844.900 本项目建建设投资资估算如如下表所所示：建设投资资估算表表序号项目估算金额额估算指标标估算面积积（RMBB）（RMBB/m22，）（m2）1前期工程程费202,8666,6007.445 437.94 前期规费费128,7622,

57、4884.000 245.00 525,5611.166 规划设计计费58,3337,2888.677 111.00 525,5611.166 其他前期期费15,7766,8344.788 30.000 525,5611.166 2建安工程程费629,7355,1992.335 1,3559.445 住宅582,3322,0008.005 1,3550.000 431,3577.044 商业街24,1183,9000.000 900.00 26,8871.00 沿街商业业5,0000,0000.00 1,0000.000 5,0000.000 地下车库库18,2219,2844.300 950

58、.00 19,1178.19 3公共配套套设施费费43,1154,9222.200 93.116 公建配套套设施43,1154,9222.200 1,0000.000 43,1154.92 4公共基础础设施费费151,9388,7998.110 328.00 供电37,0058,2433.444 80.000 463,2288.044 供水27,7793,6822.588 60.000 463,2288.044 邮电2,3116,1140.22 5.000 463,2288.044 雨污水9,2664,5560.86 20.000 463,2288.044 智能化15,2286,5255.422 33.000 463,2288.044 室外工程程费60,2219,6455.599 130.00 463,2288.044 5后期成本本9,7227,7788.90 21.000 物业维修修基金5,5558,7736.52 12.000 463,