房地产开发有限公司地产项目可行性研究报告书

1、房地产开发有限公司 XXXXX项目项目申请报告XXXX项目项目申请报告二o四年九月目录 TOC o 1-5 h z 第一章 项目申报单位及项目概况 11.1项目申报单位概况 11.2项目概况 11.3结论 26第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 282.1发展规划分析 282.2产业政策分析 292.3行业准入分析 30第三章资源开发及综合利用分析 313.1资源开发方案 31土地资源利用 313.3结论 32第四章节能方案分析 344.1用能标准和节能规范 344.2能耗状况和能耗指标分析 364.3节能措施和节能效果分析 444.4结论 48第五章建设用地合理性分析 505.1项目选址

2、及用地方案 50土地利用合理性分析 50第六章环境和生态影响分析 526.1执行的环境质量标准 526.2环境生态现状 526.3项目施工期间的环境影响及治理 586.4项目运营期对环境的影响及对策 616.5地质灾害影响分析 626.6特殊环境影响 62第七章经济影响分析 637.1投资估算及资金筹措 637.2财务评价 667.3区域经济影响分析 697.4宏观经济影响分析 697.5结论 69第八章 社会影响分析 718.1社会影响效果分析 718.2社会适应性分析 728.3互适性分析 738.4社会风险及对策分析 738.5结论 76第九章 社会稳定性风险分析 779.1编制依据 7

3、79.2风险调查 779.3风险识别和评估 789.4风险防范和化解措施 819.5风险等级 829.6风险分析结论 83房地产开发有限公司 XXXXX项目项目申请报告 房地产开发有限公司 XXXXX项目项目申请报告 第一章 项目申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况单位名称：河北XXXXX房地产开发有限公司法人代表：XXXXX企业类型：有限责任公司企业地址：XXXXX高新区 XXXXX26号 007-403注册资金：壹仟万元整成立日期：2013年4月23日经营范围：房地产开发与经营；物业服务。1.2项目概况1.2.1项目名称XXXX）项目122项目建设背景及必要性122.1 项目建设背景X

4、XXX）是“控燕京南门、扼冀晋咽喉、连齐鲁中原”的华北重镇， 是河北省会与第一大城市，中国华北地区第三大城市，京津冀第三 极城市，首都南大门，是国家发改委批准首批试点建设的智慧城市， 中国北方重要物流中心。XXXXX 2008年到2010年实施了三年大变 样工程，迎来了城市发展的黄金时期。2008年至2011年，XXXX雇 市共拆除各类建筑2210万平方米，整治居住小区177个，整治小街 巷454条，新建城市道路300余公里，新增绿化面积1597万平方米， 干涸40年的滹沱河又见碧波，城市的环境发生质变。三年基本建成 城市布局进一步优化、城市功能趋向合理、配套设施基本齐全、城 市品位明显提高、

5、山水特色初步凸显、生态环境持续好转的现代化 生态型区域性中心城市。随着城市经济与规模持续发展，XXXXX勺产 业支持与生活服务设施还有待完善。目前，XXXXX借由交通契机迅速发展为现代化的大城市， 城市总 体空间结构，由单中心、高集聚向“一河两岸三组团”的城市发展 新格局转变。高新技术产业开发区形成了 “一区三园”的总体格局， 近年来各项主要经济指标保持了年均 28%以上的增长速度，形成了生 物医药、电子信息、新材料、光机电一体化四大支柱产业，40%勺工业企业建立了技术研发机构，孵化面积达到 25万平方米，在孵企业 900家，引领示范作用明显增强。6大产业基地(含南部工业新区)、 16个县域周

6、边工业园区和28个县域特色产业集聚区成为科技创新基 地以及新的经济增长点。工业功能较为突出，但金融等服务业及第三 产业相对缺乏。综合以上情况，河北XXXXX房地产开发有限公司准确把握潜在 市场需求，设计出独特的产品供应，拟在高新区建设本项目，以满 足村集体经济发展、满足村民城镇化转型、满足地产住宅项目开发 和区域产业发展及空白的服务城市服务型经济发展的需要。122.2 项目建设必要性(1)符合国家产业政策本项目的建设符合国家产业政策，属于产业结构调整指导目 录（2011年本）（修正）中第一类 鼓励类项目：“三十七、其他服 务业，4、城乡社区基础服务设施及综合服务网点建设，&开发区、产业集聚区配

7、套公共服务平台建设与服务”。（2）是XXXX）城市建设的需要XXXXX城市总体规划2011-2020中指出“2657平方公里的城 市规划区范围内，实行城乡统一规划管理，加强城中村和城乡结合 部整治和改造”；城市建设的近期实施策略：“打造新城：新城建设 是实现城市结构调整、完善省会功能的战略选择，创新发展建设模 式，以一大批大型公共设施项目集聚效应为带动，举全市之力将滨 河新区打造为低碳、生态、智慧新城，创新动力之城、宜居活力之 城和滨水魅力之城”；远景发展：“实施“北跨、南优、西控、东延” 发展战略，按照“一城三区三组团”的城市发展框架，远景都市区 城镇人口规模达到600万，中心城区（含正定）

8、达到 500万，形成 “双核、双轴、双带”的城市空间布局结构”。XXXXX服务业发展“十二五”规划指出xxxxX各形成以现 代物流、现代商贸、金融、房地产为支柱，文化创意、商务服务、 信息服务为先导的产业发展体系，未来以现代服务业为核心，以生 产性服务业为重点，以生活性服务业为基础。本项目通过城中村与城乡结合部改造，建设集聚商务、居住等 服务功能为一体的建筑群，符合XXXX緘市总体规划2011-2020 和XXXX）市服务业发展“十二五”规划的相关要求。本项目所在地位于城市生产服务发展轴线的枢纽位置，将为城市东侧工业提供发展助力。从 XXXXX和高新区的整体定位来看：该 区域的功能转型、产业选

9、择和升级与城市化过程密切相关。本项目 的建设对于增强XXXXX的城市核心竞争力，构筑起XXXXX部城区 崭新名片，更成为XXXXX域内投资、融资、生活的首选新领地。（3）是建设智慧城市的需要XXXXX是国家首批智慧城市，城市智能化、信息化的进程已展开， 重点推进医疗卫生、旅游业、教育业、交通物流、金融保险等重点 行业的信息化。本项目建成后将成为 XXXXX智慧城市建设的示范区 域。1.2.3项目选址及用地本项目用地位于XXXX布高新区，黄河大道北侧（原启迪用地），XXXXXS侧，汾河道南侧。项目所在地地理位置优越，交通便利，地理位置见附图 1。 本项目规划用地面积47.698亩，用地性质为城市

10、建设用地。1.2.4项目建设规模及内容本项目总规划占地面积 47.698亩，规划建筑面积122429.06m?（其中地上总建筑面积为100657吊，地下建筑面积为21772.06卅）， 主要建设办公楼1栋、商务楼1栋、高层住宅楼3栋等，以及变电站、换热站等辅助设施。表1.2-1主要建设内容一览表序号建筑物名称层数（F）单元数（个）建筑面积（m2）户数（户）12#住宅楼12214109.669623#住宅楼30215885.5512034#住宅楼30222802.883004商务楼7389.445办公楼44003.396地下建筑18238.14总建筑面积122429.06本项目建设内容及土地利用

11、指标情况见表1.2-2、表1.2-3表1.2-2项目商务办公建设内容及土地利用指标情况一览表项目名称单位面积商业规划用地2 m11420.630总建筑面积2 m62551.35地上总建筑面积mi51392.83其中商务建筑面积2 m7389.44办公建筑面积2 m44003.39地下总建筑面积2 m11158.52建筑占地面积2 m4415.96建筑密度38.67 %容积率4.50绿化率25.60 %停车位地上个50地下个450表1.2-3住宅建设内容及土地利用指标情况一览表项目名称单位面积规划用地mi17969.269总建筑面积mi59877.71地上总建筑面积2 m49264.17其中2#

12、mi13029.663#2 m14859.964#2 m21374.55地下总建筑面积2 m10613.54其中2#m10803#2 m1025.594#2 m1428.33地下车库2 m7079.62建筑占地面积2 m2293.63建筑密度12.76 %容积率2.74绿化率38%停车位地上个50 （10 %计算）地下个450 （双层计算）停车率0.96125工程设计方案125.1设计原则项目以建设区域标识性建筑，充分展示 XXXX）特色风貌。同时 设计立足现实，远瞻未来，强调环境与建筑，单体与群体，空间与 实体的整合；并注重环境、建筑群体与城市整体风貌的协调。整个 规划区域建筑设计呈现出功能

13、齐全、整体协调、空间利用合理，具 有实用性，符合国家安全、环保、节能、消防等规范要求。（1）街道空间设计原则通过对街道断面、沿街建筑、地面铺设、植物配置、街道设施 等街道空间构成要素诸方面的控制指引，创造一个生气勃勃、令人 流连忘返的街道环境和舒适的商务办公、生活居住氛围。开放空间设计原则通过对广场、公园、道路等公共开放空间的设计指引，综合考 虑人的活动需求和视觉景观效果，对人的活动进行积极的引导，创 造一个绿色生态、富有活力的城市公共环境。建筑设计原则从建筑的尺度、形式、材料、色彩、交通等设计要素着手，对 这一地区的建筑进行控制指引，以保证建筑群体空间形态的整体协 调。使整个空间轮廓富于活跃

14、的节奏感和秩序性。广告标识与照明设计原则对各种室外广告物、标识的布局和设计规定相应的准则。确定 道路、人行道、广场、公园、建筑等不同对象的照明设计准则，以 形成有特色的夜间城市形象。125.2 设计依据项目方案规划设计严格执行国家法律法规和地方性规定，根据 河北XXXXX市城乡规划局给出的规划设计条件进行组织，并已得到 其批准。中华人民共和国城市规划法；城市规划编制办法及有关技术规范；城市用地分类与规划建设用地标准；工程设计标准强制条文房屋建筑部分；民用建筑设计通则(GB 50352-2005);建筑设计防火规范(GB 50016-2012);XXXXX城市总体规划(2011-2020)。 总

15、体布局按照土地区块划分情况，根据规划部门给定的规划要点要求， 本项目商务办公建筑容积率为 4.50，住宅建筑容积率为2.74，采光 和消防满足设计规范要求。通过日照分析，建筑物合理退让距离， 不影响周边建筑采光。本项目总体布局强调功能多元化：强调土地混合和使用弹性， 各个功能区保持各自鲜明的特色，又彼此之间相互支持配合，达到 形式与功能的的高度整合。本项目的商务楼、办公楼等各建筑物的功能齐全、完善、使用 方便、安全可靠、经济合理，建筑造型简洁、大方、明快、与周围 其它建筑物及环境相协调。主建筑物造形简洁明快，立面采用复合外立面形象结合化的处 理方式，让多种颜色及材料与文化形态相互感染，体现行业

16、特征； 整体建筑平面明朗开阔。建筑及周边环境融为一体，体现其现代建 筑物的美观大方。 平面设计本项目根据采光、通风良好，室内布置合理、方便、舒适的原 则进行平面设计，以充分发挥各个部位的使用功能。在设计时注意 建筑物的改进和新材料、新技术的采用，注意与周围环境的协调发 展。该项目的经典设计使空间布置更加合理，延长了采光时间，创 造了更加自然和谐的经营环境。125.5 立面设计本项目的建筑立面设计情况如下：（1）建筑形体控制将以建筑后退地块的距离和建筑物位置控制 规定为依据，形成丰富有序的建筑形体空间轮廓和独特的风貌，使 人们能够产生强烈的场所感和空间印象。（2）通过对街墙立面的控制，使人们对近

17、人尺度的城市空间从 视觉上感受连续的空间秩序，增强场所印象。（3）对高层街墙的立面上方的建筑部位，即建筑从街墙立面顶 部至最高使用楼层的部位，采取随建筑高度的变化对建筑体积的变 化进行控制和对楼顶部形式进行控制，实现节奏活泼、个性鲜明、起伏有序的天际轮廓。（4）在建筑材料的选择上，以淡雅的暖灰色调为基调，如银色、 蓝色、淡黄色、白色、米色等颜色，避免大面积使用鲜艳或灰暗的 颜色；在窗户选择上，设计采用多种形式的窗户，从视觉上造成一 种鲜艳感和立体感。（5）沿街立面室外环境、夜景等同步设计。立面构成的所有元 素中没有一件纯装饰构件，所有的外表均源于室内功能空间的自然 流露。总之，本项目建筑色彩鲜

18、艳、明快，建筑立面新颖、现代，极具地域特色，将成为XXXXX市里程碑建筑。自由活泼，时尚现代，个性鲜明，富有特色，既表现建筑的淡雅气质，又烘托出良好的商 务、办公、居住等氛围，彰显现代气息。125.6 建筑设计1、建筑内容本项目总规划占地面积 47.698亩，规划建筑面积122429.06卅（其中地上总建筑面积为100657吊，地下建筑面积为21772.06m2）， 主要建设办公楼、商务楼、高层住宅楼等，以及变电站、换热站等辅 助设施。2、装修设计（1）总平面用材道路：采用沥青混凝土路面。人行道：采用磨光及毛面结合花岗岩铺地形式，结合花台、绿地布置。地面露天停车场：采用植草砖铺地。（2）墙体及

19、门窗用材结构外墙采用200厚加气混凝土 +50厚挤塑聚苯板。外窗采用隔热金属型材+高透型LOW-E中空玻璃。所有内墙采用200厚陶粒混凝土砌块，大空间内隔墙采用轻质 隔断。建筑物外门采用金属门板，采取厚玻璃棉板或厚岩板为保温隔音材料。屋面用材I级防水，屋面采用120厚钢筋混凝土屋面+70厚挤塑聚苯板.停车位每个停车位为2.53.0 X 56米，画出黄色标志线；为增加停车 场柱面的醒目性采用黄、白相间斜纹斑马线。3、交通组织本项目区域内路网布置按照“通而不畅，顺而不穿”的原则布 置，可达性强。道路规划延续上位路网，综合考虑开敞空间与景观 要求，增加支路网密度。区域内步行交通网络遵循与人流的聚集对

20、应，充分考虑换乘系 统、购物、交往、娱乐、餐饮、聚会等人群活动密集场所的步行需 求。 结构设计1、结构设计依据(GB50009-2012)(GB50007-2011)(GB50010-2011)(GB50011-2010)建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001) 建筑结构荷载规范建筑地基基础设计规范混凝土结构设计规范建筑抗震设计规范2、本项目建筑结构设计本项目方案结构设计高层建筑部分采用钢筋混凝土框架剪力墙 结构，低层建筑物采用框架或砖混结构。基础对应采用筏板基础 +桩 基和条形基础。抗震设防烈度为 7度，结构安全等级二级，设计地 震分组为第二组。现浇钢筋混凝土结构中优先采用HR

21、B40级高强度钢筋，即有利于 提高结构抗震延性，又可减少钢筋用量，降低成本，节约造价；优先 采用轻质内隔墙，尽量减轻结构自重，降低地震作用，减少地基附加 荷载，降低造价。125.8 公用工程设计为美观需要，各种工程管线入地敷设，水表、热表、天然气表、电表等出户设置，分户计量。1、给排水系统设计依据建筑给水排水设计规范（GB5OO15-2O10室外给水设计规范（GB50013-2006室外排水设计规范（GB50014-2006建筑设计防火规范（GB50016-2012国家相关规范及甲方提供的本工程的市政资料。2、给水（1）水源及供水方式本项目给水水源拟采用城市市政供水管网自来水直接供水，供水压力

22、为0.25MPa管材选用PP-R给水管材。低层建筑充分利用市政自来水压力，直接供给；高层建筑物内采用分区供水，分为高、中、低三个区，一至四层为低区，五至十八层为中区，十九层以上为高区。表1.2-4高层建筑给水系统分区一览表系统分区层咼供水方式低区14层由市政管道供水，管网布置米用下行上给式。中区518 层米用无负压供水，在各商住地块地下加压泵房 内分别设置一套WWG66-54-型无负压供水设 备，配泵型号为 CR32-4, Q=33mh , H=54m N=7.5kW供本地块中区生活用水。咼区19层以上米用无负压供水，在各商住地块地下加压泵房 内分别设一套WWG36-96-型无负压供水设备，

23、配泵型号为 CR15-9, Q=18mh , H=96mN=7.5kW 供本地块高区生活用水。(2)用水标准根据建筑给排水设计规范(GB5OO15-2O10标准，项目用水 标准选择如下：. ” 2商务、办公用水：8L/m d,时变系数为1.5，以365d计；住宅用水：150L/人d,小时变系数为2.5，以365d计；绿化及浇洒道路用水：1.5L/m2 d,以365d计；未预见用水量按日用水量的10%+算。(3)用水量计算根据上述用水标准，预计本项目每天最大用水量528.16m3/d ,计算年用水总量19.28万t，详见表1.2-5。表1.2-5 项目用水量表序 号用水项目单位规模时间h最高日

24、用水m7d平均H7h最大m/h时变化系数1商务办公 用水平米51392.838411.1451.3977.091.502住户人数人5162477.403.238.062.503绿化用水平米9752214.637.3110.971.504浇洒道路平米12928.31219.399.7014.541.505合计522.5671.63110.676未预见用水%105.600.270.627总计528.1671.90111.293、排水系统本项目排水系统采取雨污分流制。区域雨水、场地冲洗水等经 雨水系统排入市政雨水管网；生活污水经化粪池处理达到排放标准后，排入市政污水管网，最终排入污水处理厂。4、消防

25、系统消防系统依据建筑设计防火规范（GB50016-2006进行设计。（1）室外消火栓系统设生活、消防联合给水环状管网，设室外地上式消火栓，在室外供水环网上按规范设置室外消火栓，间距不大于120米，一次消防用水量25L/S设计。消防栓沿主要道路布置，道路宽满足消防要 求。（2）室内消火栓系统本项目耐火等级按不低于二级设计。 区域内设置自动报警系统， 使消防人员及时了解火灾情况并采用措施。消防给水系统和消防设 施的配备要符合工程建设需求，室内消火栓给水系统按规范设置室内消火栓，一次消防用水量15L/S设计。自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统的设置范围为各楼层电梯前室及走道，采 用的基本数据分别按建筑

26、物中危险II级考虑，设计流量为15L/S，设 计喷水工作压力不小于 O.IMpa,喷水强度分别为8L/min mt用水量Q=15L/S,火灾延续时间2小时，火灾前期由屋顶水箱 引下供给，之后由消防水泵房内专用自喷水泵供给。喷头选用湿式玻璃球喷头，在每个防火区分设水流指示器和 信号阀，信号接至消防中心。喷淋泵出水管设安全泄压阀、试验放水阀、压力表。灭火器配置各层均在相应位置设置干粉灭火器。管材室内消火栓、喷淋系统采用内外热镀锌钢管。管径小于DN1OO的消火栓管和自喷管采用丝扣连接；管径大于DN100的消火栓采用法兰连接或沟槽式连接件(卡箍)连接，管径大于DN100的喷淋管分段采用沟槽或沟槽式连接

27、件(卡箍)连接。5、暖通(1)采暖室外设计干球温度：冬季，采暖tw= 0.3 C。采暖天数：103天最大冻土深度：730mm热源及采暖方式：本项目热源拟从市政热力管网接入，经地下 管道输送到地下换热站进行换热，然后经由区域内管道输送到各建 筑物。（2）通风商务、办公、住宅等的楼梯间和合用前室，凡具备自然通风条 件的，均采用自然通风。不具备条件的设机械加压送风系统，保证 防烟楼梯间余压为40Pa50Pa合用前室余压为25Pa30Pa防烟楼 梯间和合用前室加压送风系统应分别设置。机械加压风机采用离心 风机，设于建筑物屋面上，防止新风入口受到火、烟威胁。6、燃气系统（1）气源本项目区域内所需天然气由

28、新奥燃气公司提供，其天然气供应 量可满足本项目的燃气需求。（2）供气规模根据城镇燃气设计规范（GB50028-2006规定：“各种用户 的燃气设计用气量应根据燃气发展规划和用气量指标确定；居民生 活的用气量指标应根据当地居民生活的统计数据分析确定”。按河北省规定住宅0.7m31.1m3/户d标准的平均数0.9m3/户d 指标计算，本项目供气户数516户，日用气量为464.4m3/d，年按 365天计算，则居民年用气量为：464.4 X 365=16.95 X 10窃。综上所述，本项目建成后，年耗天然气量为16.95万m。7、供电系统根据其电负荷运作特点和电器品质的要求，遵循安全性、可靠 性、经

29、济性和灵活性的四个原则，设计供配电方案。（1）设计依据10kV及以下变电所设计规范（GB50053-1994供配电系统设计规范（GB50052-2009低压配电设计规范（GB50054-1995建筑物防雷设计规范（GB5OO57-2O10智能建筑设计标准（GB/T50314-2000）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）视频安防监控系数技术要求（GA/T367-2001）（2）设计范围本工程的变配电系统、照明系统、防雷与接地系统；火灾自动 报警系统、安全防范系统、综合布线系统、有线电视系统、停车库 管理系统。（3）供电电源项目用电主要为室内照明、电器设备用电及通风用电、室内外 照明等日

30、常用电。本项目的电源由高新区变电站引入，10kV高压电源由电缆直埋 引入区域总变电站（4）负荷等级根据供配电系统设计规范（GB50052-2009的负荷分级，本 项目一般用户负荷等级为二级；最高负荷等级为一级，主要为消防 泵、应急照明灯、电梯等公用设备。（5）供配电方案本项目拟在区域中心位置建设地下总变电站一座，变电站内设 高压柜、干式变压器、低压柜，为各功能区提供电源，站内变压器 拟选用高效低损耗节能型变压器；并根据地块功能分区，设置多个 地下配电室。本项目配电系统采用放射式与树干式相结合的供电方式。对于 照明及一般负荷采用树干式供电方式；对于单台负荷较大的负荷或 重要负荷采用放射式供电，接

31、地系统采用 TN-S方式。室内不同用途插座分别设支路，除照明外均装漏电保护装置。应急电源：消防设备采用双路电源供电，末端自动切换。火灾 应急照明采用集中供电式不停电电源装置 EPS供电，应急时间不小 于 60min。（6）照明系统建筑照明：突出重点建筑群和重点建筑部位，并强调整体色光 的和谐；重要的公共建筑宜及体现中心区景观特征的标志性建筑及 其周边建筑群，可选择泛光照明，其余建筑的泛光照明应从严控制， 居住建筑、商务建筑不宜用泛光照明；建筑的顶部，主要的立面线条等宜采用通体照明，尤其不宜对玻璃幕墙采用泛光照明。室内照明：室内照明灯具以荧光灯、LED灯等节能灯为主，配备 电子镇流器。有吊顶处嵌

32、入安装，无吊顶处吸顶安装或吊装。道路照明：根据道路性质和宽度的不同，采用不同的亮度标准 和灯杆高；街道灯光应选用自然的颜色，如金色卤盐灯；街道照明 的亮度标准视道路重要性至少要达到 0.51.0英尺烛光；根据不同 的道路级别，路灯灯泡的高度应离地面 69m路灯、灯杆和附属装 置应相互匹配，拟选用白色、深褐色或黑色；广场、人行道和绿地公园照明：采用杆灯、桩灯或绿化等，形 式与周围建筑及环境相协调；城市广场用高杆灯和装饰性强的杆灯 组合，成为点缀广场、围合或划分广场空间的艺术“构件”；小广场、 草坪，选用杆灯照明，其高度在 23米之间，亮度不小于0.5英尺 烛光；绿化地带的照明灯杆选用白色或深褐色

33、和黑色，达到和绿化 融为一体或形成对比的效果。应急照明：火灾情况下疏散照度不低于 0.5IX。出口及通道设出 口指示灯及诱导灯，指示灯与诱导灯的间距不大于20米。（7）防雷接地安全按照建筑物防雷设计规范（GB5OO57-2O10等相关文件要求， 本项目沿建筑物屋顶装设避雷带，利用建筑物外围结构柱主筋由上 而下焊接作为避雷带。在屋顶设避雷带作为防直击雷的接闪器，利 用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体。接地装置采用强、弱电联和接地，接地电阻W 1欧。（8）谐波防治及方法项目选用国家推荐的节能型产品，减少配电和用电设备的谐波 产出；在配电网络中采用简便有效的谐波拦载措施。

34、本项目谐波源较多，利用串联电抗器抑制谐波。（9）网络、通讯与有线电视网络、通讯及有线电视由城市主干电缆接入，线路均采用暗敷 方式，埋深0.8m。126项目建设条件及主要设备区域周边给水、雨水、污水、供暖、天然气、电信、供电等城 市基础设施完善，可满足本工程建设的需要。本项目主要应用设备为变配电设备、换热设备、供水设备等公 用设施。表1.2-6主要用能设备明细表序号设备名称规格型号数量金额（万元）备注1变频给水设备37.52中水处理设备1203换热设备20.84排污泵50QWDL-31072.495电梯TE-QL1101207机械通风设备SF2.5-4轴流风机1228消火栓系统加压 泵XBD14

35、/20-100DLQ=20L/s,H=140m20.19自动喷水灭火给 水系统加压泵XBD5/30-100DLQ=30L/s,H=50m20.2合计41223.09127项目建设进度本项目建设期为2年，项目初步实施进度安排如下:1、项目前期准备及项目核准阶段1个月；2、工程设计和招标阶段2个月；3、施工场地准备阶段2个月；4、土建工程施工阶段15个月；5、室外工程阶段3个月；6、竣工验收1个月。表1.2-7项目建议实施进度计划表序号实施阶段月12-34-56-2021-23241项目立项与核准2工程设计和招标3施工场地准备4土建工程施工阶段5室外工程6竣工验收1.2.8投资规模及资金筹措经初步

36、估算，本项目报批总投资 29573.51万元，其中：建筑工程费12822.91万元，设备购置费223.09万元，安装工程费249.56 万元，工程建设其它费用14825.82万元（含土地费用13600万元）， 基本预备费1452.14万元。本项目报批总投资29573.51万元，项目所需资金全部由企业自 筹解决。1.2.9项目技术经济指标表1.2-8本项目主要技术经济指标一览表序号项目单位数据1项目占地面积亩47.6982地上总建筑面积2m1006573地下建筑面积2 m21772.064车位数个10005地上车位个1006地下车位个9007住宅总户数r户5168容积率8.1住宅容积率2.748

37、.2商务容积率4.509绿地率9.1住宅绿地率%389.2商务绿地率%25.6010总投资r万元29573.5111固定资产投资万元29573.5112年营业收入（经营期平均）万元70459.9013年营业税金及附加（经营期平均）r万元3875.2914运营费用万元1966.0515年利润总额（经营期平均）万元17436.9616所得税（经营期平均）r万元4359.2417税后利润（经营期平均）万元13077.7218项目资本金净利润率%44.2219总投资收益率:%58.9620项目投资税前指标20.1财务内部收益率%18.7320.2财务净现值:万元18779.4120.3投资回收期年2.

38、7621项目投资税后指标21.1财务内部收益率%14.2621.2财务净现值p万元13064.0621.3投资回收期年2.811.2.10项目招标方案根据中华人民共和国招标投标法，国家计委第3号令工程 建设项目招标范围和规模标准规定，2001年国家计委第9号令建 设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定 的要求，实施本工程的招标，具体招标方案如下：1、招标方式该项目属于新建项目，招标组织形式为委托招标，招标方式采 用公开招标。委托招标要委托依法设立、具有相应资质、从事招标代理资质 的中介机构，通过媒体公开招标。投标单位需具有相关资质，且具有多年从事本行业工作经验、 技术力量过硬

39、、技术装备完备、资金实力雄厚、业绩较为突出、省 市优质工程较多的企业，然后在投标企业中选优，由评标委员会推 荐中标单位。招标活动必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并请 有关行政监督部门依法对招标活动实施监督。2、招标方案本建设项目的设计、建筑工程、安装工程、工程监理等。表1.2-9河北省建设项目招标方案和不招标申请表项目名 称XXXXX项目项目建设单位河北XXXXX房地产开发有 限公司项目单位负责人及电 话项目联系人及电话建设内 容本项目总规划占地面积 47.698亩，2规划建筑面积122429.06m （其中地 上总建筑面积为 100657ml，地下建 筑面积为21772.06m2）

40、，主要建设办 公楼、商务楼、高层住宅楼等，以 及变电站、换热站等辅助设施。项目建设地点 和 时限建设地点：高新区黄河大 道路北。建设期：2年总投资 额29573.51 万元资金来源及构 成全部由企业自筹。是否含有或拟申请国有投资或国家融资无合同估算额 （万兀）招标范围招标组织形式招标方式不采用 招标方式全部 招标部分招标委托招 标行标 自招公开 招标邀请 招标勘察VVV设计VVV建筑工 程VVV安装工 程VVV监理VVV设备VVV其他费 用VVV拟选择的招标公告发布媒 介河北省招标投标综合网（ ）情况说明：项目建设单位（盖章）年 月曰1.2.11报告编制依据经XXXX）市城乡规划局批复的项目规

41、划设计方案；XXXX）居住区配套规划指标；XXXXX规划管理技术规定；常用房屋建筑工程技术经济指标；河北省概算定额；建设项目经济评价方法与参数（第三版）；河北省固定资产投资项目核准实施办法；国务院关于加强节能工作的决定（国发【2006】28号）；办公建筑设计规范（JGJ 67-2006）；公共建筑节能设计标准（DB13（J）81-2009）；居住建筑节能设计标准（DB13（J）63-2011）；建筑照明设计标准（GB 50034-2004）；城市居住区规划设计规范；高层民用建筑设计防火规范；建筑设计防火规范；国家发展改革委发布的项目申请报告通用文本（发改投资【2007】 1169 号）。1.3

42、结论项目的建设符合XXXXX市中心城规划，属国家鼓励发展的产业（房地产）。本项目规划设计新颖别致，符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性、实用性，具有乐观的市场前景，财务评价具有一定的盈利能力和抵御风险能力，所以本项目是可行的。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析房地产业是国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济 发展水平的制约；另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位 及其特点，房地产业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。目前房地产开发已经成为国民经济新的重要增长点，城镇化将 是未来二三十年我国

43、国民经济快速发展的重要引擎。2003年8月12日，中华人民共和国国务院颁布了 关于促进房地产市场持续健康发 展的通知”明确提出要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地 产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚 持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要； 坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍， 加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度； 坚持加强宏观调控， 努力实现房地产市场总量基本平衡， 结构基本合理，价格基本稳定； 坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地 产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促 进

44、经济社会可持续发展。根据中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 要（2011-2015年），我国将继续保持国民经济平稳较快发展的态势， 加快调整产业结构，加速升级城乡居民消费结构，加快发展城镇化，预期未来5年我国城镇化率每年将提高1%为此，十二五”规划明确提出：努力发展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商 品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房；按照保障供 给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调 控，促进住房梯次消费。预期到2015年，我国城乡居民生活质量将 得到普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面的条 件会有较大改善。2.2产业政策

45、分析根据我国产业结构调整指导目录（2011年本）（修正），明确 提出鼓励发展城市基础设施，鼓励发展多功能区域建设。项目用地 为城市建设用地，按照规划将开展建设新型绿色建筑。河北XXXX房地产开发有限公司看准地块的位置优势，依托周边 不断完善的服务设施，发展绿色建筑，创造品牌优势。本项目的建 设顺应国家产业调整方向，符合国家产业政策，同时符合 XXXX市城 市发展要求，将促进XXXX城市基础设施的建设。本项目由具有建筑工程设计资质的设计院设计，其项目设计严 格按照公共建筑节能设计标准（DB13（J） 81-2009）、居住建筑 节能设计标准（DB13（ J）63-2011 ）、夏热冬冷地区居住建

46、筑节能 设计标准（JGJ134-2010）、民用建筑节能设计标准（JGJ26-95） 等设计规范和节能规定执行，工程技术方案符合有关产业政策、法 律法规的要求。2.3行业准入分析河北XXXXX房地产开发有限公司成立于 2013年4月，公司注册 地址位于XXXXX高新区XXXXX266号 007-403，注册资本为人民币 壹仟万元，是具有非金融性投资资质的独立法人企业。河北XXXXX房地产开发有限公司已取得了由 XXXXX住房和城 乡建设局颁发的建设资质，资质级别为暂定级，证书编号为冀建房 开石字第3415号，符合本次城市建设的条件。第三章资源开发及综合利用分析3.1资源开发方案可持续发展是人类

47、社会的一种全新的发展观。它是人类在漫长 的社会经济实践中不断地总结经验教训，对发展概念的内涵不断修 正、升华而产生的。特别是在人口、资源、环境日趋沉重的压力下， 人们彻底认识到，可持续发展是人类摆脱危机、真正达到健康发展 的唯一出路。由于可持续发展观强调环境的保护、 资源的永续利用、 经济的持续协调发展和人民生活质量的全面提高，因此，人类可持 续发展道路的确立，是一次世界范围的绿色革命。发展房地产必须 把生态环境保护与资源节约放在首位，把可持续发展作为现代商务 楼发展的最大利益原则。可持续发展战略是指社会经济发展必须同 自然环境及社会环境相联系，使经济建设与资源、环境相协调，以 保证社会实现良

48、性循环发展。在社会文明程度日益提高的今天，经 济的发展必须建立在维护地球环境的基础上。本项目的指导思想是绿色建筑，贯彻“可持续发展”的思想， 以行政服务、金融产业、智能信息产业为主导的，由商务办公集群、 各类居住产业集群共同组成的。项目符合资源开发总体规划及综合 利用的相关要求，符合有关资源开发利用的可持续发展规划要求。 3.2 土地资源利用城市建设用地，要严格规划管理，科学划定适宜建设区、限制 建设区、禁止建设区，合理确定城镇建设用地规模，优化城市功能 分区；引导人口向城镇集中，企业向园区集中，住宅向社区集中。 在地质适宜的条件下，鼓励建设多、咼层住宅，提咼土地利用率； 坚持集约化配置资源，

49、实现土地资源利用由外延粗放型向内涵集约 型转变。依据河北省人民政府办公厅关于贯彻落实国家土地调控政策 的实施意见（冀政办20072号）等文件精神，本项目按照高起点 规划，高标准建设原则，并积极搞好绿化、地面硬化等相关工作， 充分合理地利用了土地。本项目总规划占地面积47.698亩，规划建筑面积122429.06卅, 土地性质为城市建设用地。住宅建筑容积率为2.74，商务建筑容积率为4.50，符合XXXX城市土地使用与建筑管理技术规定居住 用地容积率不超过2.92，商务用地容积率不超过4.5。3.3结论合理开发并有效利用资源，是有效节约资源途径之一，也是贯 彻落实科学发展观的重要内容。按中央部署

50、，到2050年，我国的经济和人民生活将达到中等发达国家水平。如果人均能耗达到相应水 平，由于人口众多，我国势必成为世界能源消费大国。但是由于我 国人均能源和矿产资源占有量低下，人均水资源只为世界平均水平 的1/3以下；人多地少，靠占全球1/10的耕地要养育占全球22%勺 人口，环境受污染、生态遭破坏，严重制约我国能源的可持续供应， 能源将是我国实现本世纪上半叶经济发展战略目标的瓶颈。本项目建筑物是供人们购物、工作、生活起居及进行社会活动 的场所，具有一次性投资大、建设周期长、工程技术复杂，且必须 固定在一个地方的特点，所以项目在整个生命周期中必然占有大量 土地，消耗供人们生活所必须的水、电、暖

51、、气等资源。为建设小 康社会，改善生态环境，要积极从节地、节水、节能、无公害、少 污染、多绿化的角度进行城市建设。所以，虽然本项目不属于资源开发项目，其建设也不会对XXXXX 市的地表（下）水等其它资源造成不利影响，但其消耗水、电、暖、 气和土地等资源。本项目采用有设计资质的设计院设计的项目设计 方案，大量使用具有国内先进水平的设备和节能材料，项目建设方 案符合可持续发展战略要求，符合保护资源环境的政策规定，符合 资源开发总体规划及综合利用的相关要求，符合提高资源开发利用 效率的要求；符合改善环境及促进相关产业发展的政策要求。河北XXXXX房地产开发有限公司 XXXXX项目报告项目申请 河北X

52、XXXX房地产开发有限公司 XXXXX项目报告项目申请 第四章节能方案分析4.1用能标准和节能规范1、法律法规、行政规章及相关文件（标准）中华人民共和国节约能源法（2007修订主席令第七十七 号）；中华人民共和国清洁生产促进法（2012修订主席令第五 十四号）；中华人民共和国循环经济促进法（2008主席令第四号）；中华人民共和国电力法（2011修订主席令第六十号）；中华人民共和国建筑法（2011修正主席令第四十六号）；中华人民共和国计量法（2009修正主席令第二十八号）；国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005第65号令）；国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国

53、发2007第 15 号）；中华人民共和国强制检定的工作计量器具检定管理办法（国发1987第31号）；河北省节约能源条例（冀2006第57号）；固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国发2010第 6 号）；中国节能技术政策大纲（国家发改委、科技部2007199号）;2、行业与区域规划、行业准入与产业政策等产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）；关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发200715号）；节能中长期专项规划（发改环资20042505号）。3、相关标准与规范河北省公共建筑节能设计标准（DB13（J）81-2009）；河北省居住建筑节能设计标准（DB13（J）63-2011）

54、；严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ26-2010）；绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）；能源管理体系要求（GB/T23331-2012）;工业与民用配电设计手册（第三版）；电气设备节能设计（06DX008-2）；电气照明节能设计（06DX008-1）；三相配电变压器能效限定值及节能评价值（GB20052-2012 ；用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006 ；供配电系统设计规范（GB50052-2009 ；低压配电设计规范（GB50054-201D ；通用用电设备配电设计规范（GB50055-2011 ；建筑物防雷设计规范(GB5OO57-2O10

55、;外墙外保温工程技术规程(JGJ144-2008);民用建筑供暖通风与空气调节设计规范(GB50736-2012 ；建筑照明设计标准(GB50034-2004 ；建筑采光设计标准(GB/T50033-2003);河北省用水定额(DB13/T1611-2009);综合能耗计算通则(GB/T2589-2008);关于印发民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定的通知(公通字200946号)。4.2能耗状况和能耗指标分析4.2.1节能背景节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是当前一 项极为紧迫的任务。近两年来，在国民经济快速增长的拉动下，我 国能源需求增长较快，能源紧张已成为制约经济持续、

56、稳定发展的 重要问题。河北省由于耗能产业比重偏大，致使能源消耗增长过快，能源自给率不断降低，对外依存度加大，单位国内生产总值综合能 耗、工业企业单位产品综合能耗、建筑业单位建筑面积采暖能耗等 指标高位运行。为进一步推动全社会开展节能降耗，缓解能源瓶颈制约，建设 节能型社会，促进经济社会可持续发展，实现全面建设小康社会的 宏伟目标，国家和省相继出台了多项节能政策、法规。河北省节能 减排“十二五”规划提出，到2015年，全省万元GDP能耗比2010 年下降17%勺总体目标，全省化学需氧量、氨氮和二氧化硫、氮氧化 物排放量分别比2010年减少9.8%、12.7%和12.8% 14.1%。目前我国正处

57、于房屋建筑的高峰时期，建筑速度之快，规模之 大，可谓前所未有，加之我国以往没注重节能工作，从而导致了现 在我国的建筑节能形势逼人，要求十分紧迫。我国是一个能源短缺 的国家，但我国单位建筑面积能耗目前却是发达国家的2至3倍。我国建筑能耗的总量正呈逐年上升趋势，在能源总消费量中所占的 比例从上世纪70年代末的10%已上升到近年的27.45%。目前，我 国正处于工业化和城镇化快速发展阶段，以现在的建设速度，预计 到2020年，全国高耗能建筑的面积将达到 700亿平方米，仅空调夏 季高峰负荷将相当于10个三峡电站满负荷能力。这些建筑在接下来 几十年至上百年的使用时间里，采暖、空调、通风、炊事、照明、

58、热水供应等方面都要不断消耗大量能源。建设部研究表明，我国建 筑耗能比例最终将上升至35%左右。若能把日益增加的建筑能耗减少 一半，进而逐步达到发达国家的能耗水平，就可大大减少煤矿、电 站等能源设施建设的规模。如果我国城镇建筑全部达到节能标准， 到2020年每年就可节省3.35亿吨标准煤、减少8000万千瓦时空调 高峰负荷，相当于每年节省电力建设投资约1万亿元。XXXXX “十二五”建筑节能专项规划确定的规划总目标：“十二五”期间，在巩固“十一五”建筑节能工作成效的基础上，深入推进新建建筑节能、绿色建筑建设、可再生能源建筑应用、既 有建筑节能改造、公共建筑运行节能及建筑节能技术服务体系建设 等工

59、作，加强建筑节能市场化服务能力建设，促进相关产业的发展。 到“十二五”期末，通过开展建筑节能与绿色建筑建设等工作，实 现节约标煤约271.25万吨，减排二氧化碳约669.99万吨、二氧化 硫约5.43万吨、粉尘约2.71万吨。”根据低碳城市规划要求及相关政策，确定本项目设计遵循以下 路线，具体分为五项策略进行低碳城市设计，重点为低碳能源与建 筑系统。4.2.2项目能源消耗种类和数量分析 能源消耗种类本项目主要消耗能源和耗能工质主要为电力、热力、天然气和水。项目所在地周边市政管网齐全，能源供应有保障。电力：电梯、空调及机械设备用电，照明用电；热力：冬季采暖用热；水：生活用水、道路喷洒及绿化灌溉、

60、消防等；燃气：生活灶具用气。能源消耗数量1、电力（1）室内照明及电器设备负荷根据建筑照明设计标准（GB50034-2004中建筑照明功率密度值表6.1.1的规定，本项目各类建筑室内照明设计见表4.2-1表4.2-1室内照明及电器设备负荷计算表建筑类型照度值（lx）照明功率密度（W/吊）建筑面积（m2）用电负荷（kW商务300307389.44221.68办公30030P 44003.391320.10住宅200749264.17344.85地下100:4P 21772.0687.09:合计1973.72表4.2-2 项目用电负荷表序 号用电部门装机容量需要系数功率 因数cos计算 系数tg 计