房屋买卖法律问题及案例分析

1、房屋买卖的那些事9/3/2022上篇下篇商品房买卖“二手房”与“小产权房”买卖商品房分类等商品房买卖常识性问题签订商品房买卖合同应当注意的事项收房应当注意的事项商品房买卖典型案例分析商品房分类等商品房买卖常识性问题期房与现房1 五证2常识问题9/3/2022（1）国有土地证书；（2）建设用地规划许可证；（3）建设工程规划许可证书；（4）建筑工程施工许可证；（5）商品房预售许可证书（或商 品房销售许可证）。常识问题签订商品房买卖合同应当注意的事项VIP卡买或不买？1认购协议注意事项2签合同注意事项商品房买卖合同注意事项39/3/2022签合同注意事项（1）VIP卡即贵宾卡，凭卡消费可以得到优先或

2、优惠。目前，发放VIP购房卡也成为开发商促销商品房的重要手段，认购人按照开发商要求交纳一定数额的“诚意金”后即可获得VIP购房卡，从而可获得优先购房权和房价优惠。1、VIP卡买或不买？9/3/2022签合同注意事项 一般来说“诚意金”有双重含义，一是认购人为实现购房目的向开发商提供的一种金钱担保，实现房屋认购权；二是开发商收取了认购人的“诚意金”后，保证向认购人提供合理房源进行选择。 当认购人不满意提供的房源时，开发商应及时将“诚意金”退还认购人；当认购人选取了特定房源并签订了房屋买卖合同，则“诚意金”用作抵交房款或者在履行完毕房屋买卖合同后收回；9/3/2022签合同注意事项若开发商收受了认

3、购人“诚意金”而不能向认购人提供合理房源进行选择，则应按照中华人民共和国合同法第115条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定双倍返还“诚意金”给认购人。9/3/2022签合同注意事项 （2）认购人权利保护 认购人在购买VIP卡之前，应该享有的以下几项知情权：有权了解开发商是否具有合法资质，是否申领了商品房预售许可证和土地证；有权了解本楼盘可供房源数量及拟发放VIP卡数额；有权了解开发商是否将土地或房屋在银行设立了贷款抵押。9/3/2022签合同注意事项认购人的知情权遭受侵害该怎样维权？ 目前，我国对VIP购房卡所产生的侵权纠纷该如何处理，尚无专门的法律规定。但我认为，当

4、开发商不尽告知义务或者隐瞒重大事实真相而给认购人带来损失的，认购人可以依照消费者权益保护法第八条第一款“消费者享有知悉其购买使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”、民法通则第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”、城市房地产管理法第四十四条“商品房预售，应当符合下列条件：9/3/2022签合同注意事项（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”、商品房销售管理办法第二十二条第一款“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”等法律规定进行权益保护。签合同注意事项（3）开发商过量发放VIP卡可能

5、涉嫌欺诈犯罪 案例：长沙市李先生看中了北城某楼盘，于是按照开发商的要求花了2万元办理了VIP购房卡，开发商承诺李先生可以享受优先选房和额外的1%房价优惠。然而，当李先生去选房时，却被售楼员告知本楼盘只有几百套房源，而卖出了上千张VIP卡，于是李先生无奈地听从开发商的重新安排，改为现场排队购房。9/3/2022签合同注意事项开发商以发放VIP卡为幌子，无偿、长期地占用认购人的大额资金，给认购人造成损失。开发商，明知卖出的VIP卡数远超房源数，绝大多数认购人无缘选房，却以出售VIP卡为手段，吸收认购人的大额资金用于营利活动，涉嫌故意欺诈。9/3/2022签合同注意事项2、认购协议注意事项 买房者在

6、签定认购书时需分清出定金与订金的区别。 我国合同法与担保法规定定金的数额不得超过合同总价款的百分之二十,当事人履行债务后定金应该抵做价款或收回,给付定金的一方不履行债务不履行债务无权收回定金,收受定金的一方不履行债务应该双倍返还定金。订金只是一种预付款的性质。如果商品房买卖合同没有签定,按照法律规定订金应该退还。9/3/2022签合同注意事项 讨论：签订认购协议书后对所选房屋不满意是否可以不签商品房买卖合同？ 在约定定金或约定订金不与返还的情况下，如果发现所选的商品房不满意或认为商品房买卖合同条款不平等时,要么接受开发商的不平等条约,要么拒绝与开发商签定商品房买卖合同接受定金或订金不返还的违约

7、处罚条款。9/3/2022签合同注意事项提醒：购房者在注意定金或订金的区别并审查有无其他约定前，应慎签房屋认购协议书。9/3/2022签合同注意事项3、商品房买卖合同注意事项 、合同双方当事人的空白事项应该填写完整， 清楚，如果出卖方有委托代理机构或买受人有代理人也应该填写清楚并有授权委托书。如果是父母或监护人代理未成年人签定合同那么应该有经过公证的该代理人是未成年人的证明文件。（1）、合同空白处注意事项9/3/2022签合同注意事项、合同中关于应该填写的相关许可证书即1、国有土地证书，2、建设用地规划许可证，3、建设工程规划许可证书，4、开工许可证，5、商品房预售许可证书等内容应该与原来审查

8、的证书的内容时间文号相一致。9/3/2022签合同注意事项、应该弄清建筑面积、使用面积与套内建筑面积的概念以及三者的相互关系。、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺中，除了水、电、暖、气在入住时正常开通外，其他的 、燃气、网络、等如有可能也可以写明。9/3/2022签合同注意事项、合同的附件不容忽视。因为合同的附件是合同的有效组成部分，应该认真仔细审查。9/3/2022签合同注意事项（2）、付款注意事项、选择一次性付款可能会得到开发商一定的优惠,但是当房屋出现延期交付或质量问题时买房者就处于被动了。最好是分期付款。按照商品房建设进度来给开发商支付款项。直至商品房验收合格后才支付尾款最

9、好。9/3/2022签合同注意事项、银行按揭。 含义：我们现在说的按揭一般是指个人买房抵押贷款。按揭作为担保的法律关系为：在期房的预售合同中购房者先支付部分房款给卖方，其余部分由买方通过银行贷款支付给卖方，在房产证办理完毕之前由卖方通过协议将买方房产的期权让与给银行来作为偿还贷款的担保。待房产证办理完毕后，卖方解除担保，买方将依合同取得的期权让与给银行作为贷款的担保。9/3/2022签合同注意事项买方还完所有贷款及利息后可将期权收回，取得房产证。如果买房在贷款期内没有偿还贷款。银行有优先处理楼房并得到优先赔偿。9/3/2022签合同注意事项 条件：1、对象为具有完全行为能力的自然人；2、具有城

10、镇长住户口和有效证件；3、有稳定的职业和收入，且信誉良好。不享受购房补贴的，不低于购买住房款20%作为首付购房款。享受购房补贴的，一个人承担部分的20%作为购房首付款；4、有银行认可的资产作为抵押或质押，或有完全能够偿还贷款的个人或单位作为保证；5、具有购房协议并有银行认可的基本价。9/3/2022签合同注意事项 材料：1、身份证（户口本或其他有效的身份证明）；2、银行认可的相关部门出具的贷款人的收入证明和偿债能力证明；3、符合规定的购房合同或协议书；4、抵押物或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押质押的证明和抵押物估价证明。5、保证人同意保证的书面证明和保证人的资信证明文件。收房应当注

11、意的事项1收房应注意的事项收房重点检查事项2产权证办理收房应注意的事项1、收房重点检查事项（1）、检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备，查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书；（2）、实际交楼的标准是否与合同约定相符，比如说约定的装修标准，是否依合同约定设计等，门、地板、窗的材料是否符合约定的标准，配套的室内设施是否齐全；收房应注意的事项（3）、工程质量，门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等；（4）、检查水、电开关是否正常，水、电表刻度是否在0的位置，用水通道是否畅通等等。收房应注意的事项2、产权证办理 法律规定开发商应当协助预售商品房的购买人应

12、当自商品房交付使用之日起90日内，现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内办理权证。收房应注意的事项 （1）、买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所申请办理过户登记。 申请办理过户登记需要携带身份证、户口本、商品房销售合同等证件和资料。收房应注意的事项 （2）、买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。 交易所会给买方发放房产卖契，原则上房屋产权证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。收房应注意的事项 （3）、办理完

13、买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局办理登记申请。 办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、商品房购销合同、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、房屋所有权转移登记表、墙界表、面积计算表。收房应注意的事项 （4）、经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。 有些地方在商品房买卖过程中，开发商也会提供代办交易登记、过户和房地产权证的服务，不过，具体过程基本上都由开发商一手操办，买房人控制不了具体的进度，不能及时了解相关情况。因此，在条件许可的情况下，购房者最好能由本人或委托代理人与开发商一起办理。典

14、型案例解析“一房二卖”纠纷1“产权式酒店”纠纷2典型案例解析“购房指标”纠纷3案例一、“一房二卖”纠纷典型案例解析 2010年5月，陈某与开发商签订房屋认购书，交定金2万元，认购房屋一套，面积、位置、价款、违约责任均做了明确约定。4年过去，开发公司仍未通知陈某签订正式合同，陈某诉请确认合同有效，要求继续履行。期间，开发商就同一标的房屋又与谢某签订商品房买卖合同，但均未备案网签、预告登记和交房。谢某知情后，也要求履行合同。 问：1、认购书的法律性质？ 2、谁能获得到房屋？典型案例解析 1、认购书是当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，同时亦符合我国合同法规定的合同成立要件。其虽未冠以“商品

15、房买卖合同”，但从认购书中约定的内容来看，依据我国相关法律法规的规定，此认购书应认定为商品房买卖合同。 典型案例解析 依据：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 商品房销售管理办法第十六条 商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等等。 典型案例解析 2、陈某可优先获得房屋产

16、权。房屋产权一般归属原则：登记 交付占有 签合同时间 案例二、“产权式酒店”纠纷典型案例解析 2012年9月，胡某与开发商签订房屋买卖合同，购买开发商五星级酒店房，约定逾期交付的违约责任。同日，双方又签订租赁合同，年租金3万元，且胡某可享每年21日或节假日7日免费入住，如放弃入住，可得1万元租金。后胡某已开发商逾期交房并认为酒店装修和配套不够五星级构成违约起诉。 问：1、开发商是否存在迟延交付？ 2、酒店不够标准是否违约？典型案例解析 1、开发商不构成迟延交付。房屋买卖合同签订后，开发商虽有迟延验房，但并不存在迟延交付房屋的违约问题。因为租赁合同中约定，获得租金收益就意味着房屋已交付。同时合同

17、约定的租赁期限早于房屋交房期限，在房屋尚未交付时，租赁已开始。租赁合同生效后，开发商均依约支付租金给胡某，胡某购房的目的已实现。 典型案例解析 2、 酒店等级标准不存在违约。开发商至今尚未申请等级评定，胡某也没有提供证据证明酒店的装修和配备达不到五星级标准，故胡某据此要求开发商承担违约责任不能得到支持。案例三、“购房指标”纠纷典型案例解析 2009年，某报社集资建房。随后，职工赵某与丈夫岳某作为甲方，与非报社职工的李某签订房产转让协议。协议签订后李某支付了10万元，其中包括以赵某名义给报社的集资款。 2010年，岳某诉请确认合同无效。诉讼中，报社出具证明，称涉案集资房按政策要求5年内不得上市交

18、易，集资房五年内无产权。同时出具情况说明，内容为：参加本单位集资房的对象仅限报社职工，外单位职工无集资建房资格。本单位职工以其他名义变相为报社以外的人购买集资房，严重侵害了 典型案例解析内部其他职工的权利，报社严禁参与集资建房的职工私自转让集资房，也不得变相转让给单位以外人员。 问：1、合同效力如何？ 2、报社出具的情况说明效力如何？典型案例解析 1、合同有效。赵某作为报社职工，在交纳首次集资房款后，其所享有的是取得集资房屋的请求权。在赵某、岳某与李某签订转让协议时，集资房屋并未竣工，结合协议约定的李某以赵某的名义交纳后续集资款以及在赵某取得房屋产权后过户至李某名下等内容，可以看出，此协议名为

19、“房屋产权转让”实为“集资建房请求权转让”即集资建房资格转让，其实质属于债权转 典型案例解析让。故本案不适用我国城市房地产管理法第38条第6款“未依法登记领取权属证书的”属“不得转让”之列有关房地产转让的规定，而应适用我国合同法的相关规定；况且，当事人之间有关设立、转让不动产物权的合同效力也不受物权是否变动、能否变动的影响，即使物权未变动，债权合同仍然有效。 典型案例解析 2、内部规定对李某无效。我国合同法第52条规定了合同无效的情形，合同无效要具备法定条件。单位集资建房系单位内部的行为，即如报社出具的情况说明，单位内部的规定亦不能对抗赵某、岳某与李某之间的民事合同行为。赵某、岳某与李某签订了

20、房屋产权转让协议不因单位的内部规定而导致无效。且在协议签订之后李某支付了10万元房款及后续集资款，双方已经依据协议履行了大部分内容，现岳某请求确认合同无效明显与诚实信用原则相悖，也不利于交易秩序的稳定。9/3/2022注意： 一方父母为新婚夫妻购房的法律知识。 婚前购买，婚后登记在首付款一方名下，婚后共同还贷，离婚时房屋如何处理？ 婚后购买，产权登记在出资（全额）人子女名下，离婚时房屋如何处理？典型案例解析 协商不成，归登记方所有，但需补偿另一方。 协商不成，归登记方所有。典型案例解析9/3/2022典型案例解析 依据：中华人民共和国婚姻法解释（三）第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个

21、人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理；依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。 双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。9/3/2022典型案例解析 依据：中华人民共和国婚姻法解释（三）第七条第一款 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

22、二手房买卖小产权房买卖“二手房”与“小产权房”买卖二手房买卖1二手房买卖二手房买卖的流程3常见二手房买卖案例解析2二手房买卖相关税费1、二手房买卖的流程（1）看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项；（2）查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到国土部门查房档案；二手房买卖（3）签合同：二手房交易服务中心二楼填写二手房交易信息表，签订网上房屋买卖电子合同；如果是通过有网上签约权限的中介公司成交的客户，可直接在中介公司签订网上房屋买卖电子合同（长沙市统一格式合同）。二手房买卖（4）公证：卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；（5）资金监管及贷款申请

23、：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约78个工作日左右；二手房买卖（6）赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；（7）房屋过户：买方同担保公司去长沙市房地产产权登记中心签订长沙市房地产买卖合同(现售)，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日；二手房买卖（8）抵押：买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费

24、领取房产证（记得多复印一些），担保公司领出新房产证同按揭银行在长沙市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右；（9）交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。二手房买卖2、二手房买卖相关税费 （1）契税：个人购买90（含）以下唯一住房的，税率为1%；个人购买90以上144以下（含）普通住房的税率为2%；个人购买非普通住房或二套（含）以上房屋的税率为3%；个人购买144以上非普通住房税率为4%。 （2）教育费附加税：营业税的3%（转让方）。 （3）地方教育税：营业税的2%（转让方）。二手房买卖 （4）营

25、业税税率5%：个人将超过5年(含)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 （5）城市维护建设税：营业税的7%（转让方）。二手房买卖（6）个人所得税：个人将超过5年的家庭唯一生活用房对外销售的免个人所得税；对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收。（7）交易手续费

26、6元/（建筑面积），若是“房改房”按1.5/。二手房买卖（8）产权登记费：80元/套。（9）工本费：120元，增加一人多10元。（10）如是“房改房”则还需收土地收益金1%。二手房买卖 房屋赠与、继承、离婚税费问题： （1）以下情况免营业税和个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人；、离婚财产分割 （2）契税：非住宅赠与4%，住宅1%；继承、离婚免。二手房买卖 案例讨论: 20

27、07年9月,黄某作为甲方,将自有按揭房产以200万元售与刘某,约定”买卖双方需交纳税、费均由乙方支付”。后因该房产证未满5年，而黄某称他确已使用了5年。双方就是否需支付营业税，营业税应由谁承担咨询律师。请你回答： 1、黄某的房屋转让是否需交纳营业税（或购买时间以什么为准）？ 2、营业税由谁承担？二手房买卖3、常见二手房买卖案例解析案例一、共有房屋转让纠纷案。案例二、”黑白合同“的法律效力。二手房买卖案例一、共有房屋转让纠纷案 2012年2月，刘某与冯某签订购房协议，随后交纳全部房款80万。同年5月19日，刘某取得该房房产证，冯某妻子苏某以未经其同意为由，要求确认出售共有房产要求确认合同无效。

28、问：冯某妻子苏某能要回其房屋吗？二手房买卖物权法 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 二手房买卖 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理

29、的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 二手房买卖结论：刘某系善意取得，房屋转让合同有效，苏某不能要回其房屋后续思考：如何防范夫或妻背着另一方将共有房屋转让给他人？二手房买卖案例二、“黑白合同”的法律效力 2009年1月21日， 彭某与日杂公司签订产权转让协议，约定以50万元受让后者房产。彭某依约支付了47万元后，日杂公司催要余款3万元未果起诉。彭某以在房管部门备案的房屋买卖合同主张应付款37.2万元，并

30、出2009年2月13日的契税缴纳证明证明其已付款。同时彭某认为该合同签署时间为2009年1月20日，但实际签订应在2009年2月20日，系倒签，可以鉴定 问：1、合同签订时间如何确认？ 2、所欠债务如何确认？二手房买卖 1、签订时间以2009年1月21日为准。彭某称房屋买卖合同签订于2009年2月20日，缺乏真实性，因其办理完税时间为2009年2月13日，日常交易习惯上，不可能先完税，后才签订房屋买卖合同，一般只有双方签订合同后，才可能去办理完税手续。 二手房买卖 2、以50万为基数确认债务。在房管部门备案的房屋买卖合同系属双方以合法方式掩盖非法目的（逃税）的无效合同，具体应以产权转让协议为准。故日杂公司要求彭某支付购房款3万元的主张应予以支持。 二手房买卖小产权房买卖1二手房买卖何谓“小产权房”2投资小产权房的法律风险与案例解析1、何谓”小产权房“ 所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用。小产权房买卖2、投资小产权房的法律风险 和案例