某公司物业管理服务企划书

1、成都市英杰房地产开发公司“邛崃波波尔多商商城”项目物业管理理服务企划书成都洁华华物业管管理有限限公司 二零零零三年七七月十六六日致 送 函尊敬的成成都市英英杰房地地产开发发公司：诚挚的感感谢您们们，给予予我们这这样一次次能充分分展示自自身实力力的机会会。我公司即即“洁华物物业”是严格格按照IISO990011国际质质量管理理体系提提供物业业管理服服务的企企业。我我们深信信，在成成都市英英杰房地地产开发发公司各各位领导导的支持持和关心心下，“洁华物物业”和“邛崃波波尔多商商城”结合，一定能能在更大大程度上上提高楼楼盘品质质，确保保邛崃波波尔多商商城健康康、快乐乐、自然然、休闲闲的商业业环境，确保

2、业业主们购购置物业业保值、增值。在此，我我们郑重重承诺：秉承置置信“为您想想得更多多，让您您住得更更好”企业理理念，推推行“帮助客客户，就就是帮助助自己”的全员员服务标标准。倡倡导“管理严严谨化、服务优优质化、客户亲亲情化、理念超超前化”并最终终形成以以“高档物物业特征征、优质质服务标标志、独独具项目目特色、合理收收费取向向”为核心心的物业业管理品品牌风格格。 我们根据据双方交交流精神神及所得得资料，精心制制定了此此份物业业管理企企划书，希望能能凭借英英式物管管的先进进理念，结合国国内政策策法规和和客户实实际需要要，利用用我们在在物业管管理过程程中积累累的丰富富经验，向成都都市英杰杰房地产产开

3、发公公司提供供节约投投资、促促进销售售、保证证建设质质量和方方便物业业管理等等方面的的专业化化物业管管理服务务建议。恭请各位位领导在在百忙之之中细阅阅。顺颂祺祥祥！成都洁华华物业管管理有限限公司 二零零零三年七七月十六六日郑重申明明 本企划划书内容容涉及我我公司商商业机密密，仅对对有合作作意向的的成都市市英杰房房地产开开发公司司公开。本公司司要求成成都市英英杰房地地产开发发公司项项目经理理收到本本企划书书时做出出以下承承诺：本企划书书仅供成成都市英英杰房地地产开发发公司高高层人士士在决策策“邛崃波波尔多商商城”物业管管理合作作单位时时使用。 妥善保管管本企划划书，未未经我公公司同意意，不得得以

4、任何何理由、任何形形式向第第三方公公开本企企划书内内容。否否则，我我公司将将保留因因此对我我方名誉誉及经济济上可能能造成损损失的索索赔权。若本企划划书未被被贵公司司采纳，则我方方将予以以收回。 特此申明明！成都洁华华物业管管理有限限公司 二零零零三年七七月十六六日目 录第一章 物业管管理人为何选择择洁华物物业 -第066页洁华物业业概况-第第06页页洁华物业业业绩 -第第08页页企业文化化 -第009页企业优势势 -第112页第二章强强强携手整合营营销参与项目目推广,促进项项目销售售-第第20页页前期工作作计划 -第第21页页检讨物业业成本,节约物物业投资资-第第21页页从管理者者角度，改善设

5、设计缺陷陷-第222页智能系统统顾问 -第第23页页会所管理理 -第223页第三章 置信信生活星级服服务方式式管理方式式 -第225页项目定位位-第226页管理范围围 -第227页管理目标标 -第228页管理重点点 -第330页第四章 管理理架构策策划项目技术术经济指指标 -第338页管理架构构-第第38页页管理职能能-第第39页页第五章 后勤勤保障策策划管理沟通通-第第44页页管理培训训-第第45页页管理制度度-第第46页维修基金金-第第49页页第六章 管理理费用分分析物业管理理费用分分析 -第550页物管月度度费用成成本支出出核算 -第500页开办费问问题 -第550页提请开发发商解决决事

6、项-第511页奖励措施施-第第52页页收费标准准-第第52页页第一章物物业管理理人为何选择择洁华物物业洁华物业业的核心心层是由由一批深深爱物业业管理事事业并在在物业管管理行业业拼搏实实践5-10年年，有专专业深度度积累、正值而而立之年年的职业业经理人人共同组组成的物物业管理理团队。他们包包括：国国外留学学归来的的物管专专家、国国内知名名物业管管理企业业的资深深人员和和蜀信物物业的精精英人才才，他们们一方面面能在日日常管理理中带给给员工最最直接的的思想、经验灌灌输，另另一方面面能为接接管物业业提供独独到的创创意及全全面的建建议。洁华物业业多年的的市场化化、经营营型探索索以及团团队的整整体磨练练，

7、己造造就洁华华人乐观观、自信信、团结结、务实实、求真真、高效效、善经经营的工工作作风风。洁华物业业在行业业中己树树立的良良好口碑碑与声益益，能够够给所有有的客户户带来优优质管理理服务的的信心保保证，展展现物业业投资的的价值和和潜质。洁华物业业先进的的管理模模式，最最优化和和科学的的管理方方案，能能有效的的提高管管理服务务效率，降低管管理成本本，创造造盈利的的空间。成熟、专专业的服服务资历历和经验验，能在在最短的的时间内内，度身身组建物物业管理理服务队队伍，并并透过有有系统的的培训及及标准化化的规章章流程，使管理理服务有有序开展展。洁华物业业概况企业成都洁华华物业管管理有限限公司是是一家集集住宅

8、物物业管理理、商业业物业管管理、保保安、保保洁、维维修、环环艺工程程、家政政服务及及物业管管理顾问问、咨询询、策划划业务为为一体的的，具有有独立法法人资格格的综合合性大型型物业管管理企业业。团队洁华核心心层是由由一批深深爱物业业管理事事业并在在物业管管理行业业拼搏实实践5-10年年，有专专业深度度积累、正值而而立之年年的职业业经理人人共同组组成的物物业管理理团队。他们包包括：国国内知名名物业管管理企业业的资深深人员和和蜀信物物业的精精英人才才，他们们一方面面能在日日常管理理中带给给员工最最直接的的思想、经验灌灌输，另另一方面面能为接接管物业业提供独独到的创创意及全全面的建建议。理念洁华在秉秉承

9、置信信“为您想想得更多多，让您您住得更更好”的经营营理念基基础上，树立起起“帮助客客户，就就是帮助助我们自自己”的全员员服务理理念和“以严谨谨管理和和优质服服务为客客户营造造安全、优美、舒适、方便的的社区环环境”的质量量方针。置信生活活方式洁华以优优质服务务为支撑撑，以国国际ISSO90001质质量管理理体系、ISOO140000环环境管理理体系为为服务品品质保障障，以“置信居居住、星星级服务务”为标准准，积极极倡导“置信生生活方式式”从基本本生活方方式、社社会生活活方式、精神生生活方式式三个层层面关爱爱客户，为客户户创造一一种完善善的生活活服务系系统。品牌风格格洁华作为为学习性性企业组组织，

10、在在学习国国外先进进物管理理念技术术的基础础上，融融会国内内物管实实践经验验，探索索出独具具特色的的“洁华物物业管理理服务模模式”，配合合“顾客满满意系统统”（CSS）的成成功运作作，力争争将物业业管理服服务达到到尽善尽尽美的境境界。洁洁华倡导导的“管理严严谨化、服务优优质化、客户亲亲情化、理念超超前化”已经形形成以“高档物物业特征征、优质质服务标标志、独独具项目目特色、合理收收费取向向”为核心心的物业业管理品品牌风格格。在管项目目洁华是中中国地产产著名品品牌企业业“置信实实业”的物业业管理商商，在管管置信生生态花园园芙蓉古古城、置置信金沙园园、置信信大华晴晴朗居、置信柳城谊谊苑四大大品牌项项

11、目，管管理面积积近百万万平方米米。联络办法法联系电话话：（0028）8544548887、8266960001、8266960002、8266960008传 真：（0228）88269960005邮 编：61000411公司总部部：成都都温江永永宁置信信生态花花园芙蓉古古城联络人法定代表表人兼总总经理：洪云副总经理理兼管理理者代表表：漆春春刚联系人：赵光辉辉 133308803886822洁华物业业业绩每一个洁洁华人的的从业足足迹从省省内延展展至全国国，在成成都、上上海、苏苏州、昆昆明、深深圳等经经济、文文化发达达的中心心城市都都有客户户满意的的微笑。洁华人组组织或深深度参与与筹建的的品牌物物

12、业公司司成都洁华华物业管管理有限限公司成都置信信生态花花园芙蓉古古城高档档复合地地产（220万mm2）、置置信金沙园园 中档档住宅区区（300万m22）、置置信柳城谊谊苑中档档住宅区区（5万万m2）、置置信大华晴晴朗居中中档住宅宅区（110万mm2）之物物业管理理商。成都洁华华置地商商业管理理策划有有限公司司西南地区区最大的的休闲、旅游、娱乐、商务、会议接接待基地地“置信生生态花园园芙蓉古古城”及金沙沙商业广广场之管管理商。成都悦华华环境艺艺术工程程有限公公司成都蜀信信物业管管理有限限公司成都置信信丽都花花园、置置信逸都花花园之物物业管理理商。成都华新新国际锦锦绣花园园物业管管理公司司成都锦绣

13、绣花园高高尚外事事住宅区区（188万m22）之物物业管理理商。苏州华新新国际物物业管理理有限公公司苏州新加加坡工业业园区都都市花园园中档住住宅区（70万万m2）之物物业管理理商。成都鸿盛盛物业管管理有限限公司成都新华华园中档档住宅区区（5万万m2）、蜀蜀都花园园高档高高层电梯梯公寓（38万万m2）之物物业管理理商。昆明龙园园物业管管理公司司昆明龙园园大厦高高档高层层电梯公公寓（66万m22）之物物业管理理商。成都鸿宇宇物业管管理有限限公司成都精城城花园国国家小城城填示范范小区（12万万m2）之物物业管理理商。眉山万景景物业管管理有限限公司眉山绿岛岛华庭别别墅区（10万万m2）之物物业管理理商。

14、遂宁银发发物业管管理有限限公司遂宁银发发嘉园住住宅区（10万万m2）之物物业管理理商。洁华人管管理项目目所获荣荣誉成都市物物业管理理优秀小小区涉外宾馆馆、饭店店外管工工作先进进单位四川省物物业管理理优秀小小区四川省文文明服务务示范窗窗口单位位江苏省物物业管理理优秀小小区全国物业业管理优优秀示范范小区全国青年年文明社社区ISO990022：19994国国际质量量体系认认证ISO990011：20000国国际质量量管理体体系认证证中国名盘盘20强强洁华企业业文化质量方针针帮助客户户，就是是帮助我我们自己己。以严谨管管理和优优质服务务不断为为客户营营造安全全、优美美、舒适适、方便便的社区区环境。质量

15、目标标根据GBB/T1190001：220000 iddt IISO990011：20000质量管管理体系系 要求求，建建立和实实施公司司质量管管理体系系。按照建设设部全全国城市市物业管管理住宅宅（小区区）大厦厦考评验验收标准准进行行物业管管理服务务工作，争取对对新接物物业在22年内通通过省级级物业管管理优秀秀（小区区）大厦厦的考评评验收，3年内内通过国国家物业业管理优优秀（小小区）大大厦的考考评验收收。管理人员员持证上上岗率1100%。员工岗前前培训率率1000%。特殊工种种持证上上岗率1100%。房屋完好好率达到到98%。设施设备备有效运运行率998%。维修预约约及时率率98%，维修修合格

16、率率98%。管理范围围安全事事故保安安到场及及时率1100%。公共区域域清扫保保洁率995%。绿化养护护率955%。常住户物物业管理理费用年年度收缴缴率800%。投诉处理理及时率率1000%。征求意见见评议满满意率995%。核心理念念把员工的的个人追追求融入入洁华的的长远发发展规划划之中。洁华将秉秉承置信信实业“舍得模模式”来经营营企业、经营人人才，通通过全员员培训、职务晋晋级等激激励制度度，舍一一时之小小利，得得长久之之人心，创百年年之品牌牌，走辉辉煌之大大道。管理理念念人才、团团队、互互动、尽尽责人才物业管理理隶属服服务业，服务业业需要高高级头脑脑，人才才就显可可贵。尊尊重人才才，爱惜惜人

17、才，为人才才提供发发展空间间是洁华华对人才才的使用用原则。团队团即团结结，队即即多人的的集合。团队就就是靠一一种信念念凝集在在一起的的战斗集集体，具具有团队队精神才才能打胜胜仗。洁洁华起步步靠团队队精神，走向成成功仍要要靠团队队精神。互动讲求卓越越沟通，我们与与客户需需要卓越越沟通，我们的的团队内内部更需需要卓越越沟通，沟通产产生共鸣鸣，沟通通产生原原动力。沟通也也让我们们彼此更更加坦诚诚。尽责尽责是做做人与做做事之本本，尽责责也是自自我价值值实现的的标尺，有尽责责之心可可助事业业腾飞，有尽责责之心可可获得客客户与更更多的回回报。经营理念念以质量立立足市场场、以品品牌角逐逐市场、以信誉誉赢取市

18、市场、以以实力拓拓展市场场。以质量量立足市市场质量上做做到规范范化、标标准化，以高标标准质量量管理体体系立足足市场，并不断断突破与与自我超超越，使使洁华获获得市场场的认同同。以品牌牌角逐市市场有优良品品牌的企企业才有有永恒生生命力和和吸纳力力。洁华华精神内内涵就是是以品牌牌去占领领、去获获得市场场。这种种精神内内涵就是是规范管管理创造造品牌、实施创创优发展展品牌，自我超超越升华华品牌、塑造精精品演绎绎品牌。以信誉誉赢取市市场洁华以“管就高高标准，干就创创一流”，树立立洁华良良好市场场口碑和和“有诺必必践、一一诺千金金”的社会会信誉。以实力力拓展市市场洁华对物物业管理理实行条条块结合合、以条条为

19、主的的专业化化管理和和内外并并举、以以绩为先先的规模模化、专专业化经经营，通通过组建建、磨合合、扩充充，形成成独树一一帜的人人才优势势、技术术优势和和产业优优势。洁华企业业优势洁华通过过不断的的摸索和和求新求求变，沿沿着努力力创新的的发展思思路，正正逐步在在以下方方面形成成企业所所特有优优势。超前化的的服务启启动洁华始终终不渝地地把产业业链条的的上一个个环节-发展商商，作为为自己第第一个也也是最重重要的服服务对象象，追求求“为商家家增色，让物业业生辉”的服务务效果。一旦与与发展商商建立合合作关系系，便赤赤诚相见见、倾心心相助，立即启启动前期期服务工工作。我我们以往往涉足管管理的多多个高档档楼盘

20、和和接触过过的众多多客户，所掌握握的信息息和积累累的经验验对发展展商大有有裨益。前期服服务主要要是通过过派专家家组查阅阅图纸、现场调调查等形形式，本本着对发发展商负负责、对对业主负负责、对对日后物物业管理理负责的的精神，从我们们日常总总经出来来的1000多个个关键点点上，为为楼盘的的设计、开发和和销售提提供有说说服力的的书面建建议。这这些建议议有着我我们的独独特视角角：建筑设设计方面面物业管理理者的身身份，使使我们特特别关注注外墙、道路、管线、光照、隐蔽工工程等容容易被发发展商忽忽略的环环节，我我们完善善设计建建议可以以保证项项目的整整体优化化，最大大限度地地降低日日后的物物业管理理运行成成本

21、。设备配配置方面面物业管理理者的实实践，使使我们详详知什么么品牌、什么型型号的设设备具有有最佳的的性能价价格比，我们的的设备配配置建议议可以实实现先进进性与经经济性的的完美结结合，有有效地避避免发展展商在设设施设备备上无谓谓投入。形象包包装方面面物业管理理者的广广泛社会会接触，使我们们清楚了了解众多多发展商商不同的的销售策策略和各各类置业业者动态态的消费费心理，我们的的推广建建议能够够切中市市场潮流流和走势势，并和和我们的的品牌一一起促进进和加速速物业的的销售。科学化的的管理措措施洁华在管管理方式式上严格格执行建建设部全国城城市物业业管理住住宅小区区考评验验收标准准，建建立业主主（代表表）大会

22、会和业主主管理委委员会。贯彻“依法管管理，开开发商和和业主至至上，服服务第一一”的宗旨旨，强调调四个效效誉（社社会效誉誉、文化化效誉、环境效效誉、经经济效誉誉），做做到取之之于民、用之于于民，略略有结余余。实行行四个结结合的管管理办法法（业主主自治自自律与专专业化管管理相结结合、属属地管理理与行业业管理相相结合、行政手手段与竞竞争机制制相结合合、管理理与服务务相结合合），实实行ISSO90001：20000质量量管理体体系和目目标管理理，导入入CI设设计于物物业管理理之中，建立中中央监控控调度轮轮值制度度，各级级管理部部门均成成立质量量管理达达标小组组、信息息反馈渠渠道等。优质化的的服务标标准

23、洁华倡导导“敬业、乐业、创业”的企业业精神，并且将将其充分分体现在在各个岗岗位、各各项作业业的具体体实践中中。一般般的服务务产品由由于缺乏乏科学量量化而模模棱两可可，难以以客观评评价。我我们通过过化无形形为有形形，克服服物管事事务随时时出现、随机进进行而容容易带来来随意性性的问题题。经过过实地抽抽样、统统计分析析、反复复测算，按照“明显超超过同行行、全面面高出国国优”的基本本定位，系统制制订并颁颁布了涵涵盖物业业管理全全部事务务的服务务工作手手册，使使提供给给客户的的服务可可知、可可感、可可辨、可可验，做做到寓竭竭诚服务务于精细细管理中中，酿精精彩生活活于精心心呵护间间。这些些服务工工作手册册

24、充分体体现以下下原则：效率原原则要求规定定的事情情必须在在规定的的时间内内办结，不能推推托延误误，超过过规定时时间，办办得再好好也要视视为没有有办好。如接到到报修后后维修人人员300分钟到到达现场场，对一一般故障障60分分钟内处处理完毕毕。质量原原则要求规定定的事情情必须办办到规定定的程度度，不能能应付凑凑乎，没没有达到到规定程程度，即即使流再再多的汗汗也算白白流。如如白色纸纸巾擦试试60厘厘米壁砖砖后无污污迹。流程原原则要求规定定的事情情必须按按照规定定程序办办理，追追求全过过程的完完美，让让服务对对象无可可挑剔。如维修修人员入入户维修修要穿上上鞋套讲明故故障原因因、维修修方法和和收费并并征

25、得同同意在作业业地面铺铺上苫布布低噪无无尘作业业清理现现场请主人人验收、服务评评价并签签字认可可多途径径回访。情感原原则要求规定定的事情情必须办办出规定定的最佳佳效果，讲究用用出色服服务和真真诚微笑笑征服人人心，给给服务对对象留下下良好的的印象。如征求求住户满满意率达达到955%以上上。规范化的的服务控控制洁华坚持持“管则精精品，干干则一流流”，通过过有效控控制切实实保证管管理服务务按照既既定的程程序和标标准高质质量地持持续、稳稳定运行行。公司司贯彻IISO990000国际质质量管理理体系和和ISOO140001国国际环境境管理体体系一丝丝不苟，实行逐逐日自行行检查、每周专专业检查查、月度度综

26、合检检评、不不定期抽抽检。其其中重点点抓住不不定期抽抽检这个个关键环环节，组组建专门门班子，采取日日期不确确定、事事先不预预告的方方式，增增加抽检检的随机机性，并并把量化化的检查查结果与与每个岗岗位员工工的得失失、升迁迁、去留留紧密持持钩，以以促使各各管理部部门把日日常管理理服务工工作做得得更深入入、更扎扎实。除除此之外外，我们们还自觉觉接受来来自三个个方面的的监督，把他们们的意见见和建议议作为推推动管理理服务工工作的动动力：客户监监督我们视客客户反映映为检验验管理服服务工作作的第一一信号，各管理理部门每每月设立立一个设设备区开开放日，半年公公布一次次财务收收支情况况，每年年进行二二次满意意度

27、抽样样调查，形成小小区建设设管理上上的互动动效应。发展商商监督我们认为为负责任任的开发发商永远远关注他他的作品品（正如如女儿出出嫁了终终归还是是自己的的女儿一一样），管理服服务的运运作情况况定期向向发展商商通报，管理服服务的变变更提前前征求发发展商的的意见，管理服服务中出出现的问问题及时时与发展展商沟通通，联手手共创品品牌。政府监监督我们自觉觉接受政政府部门门的指导导监督，邀请政政府主管管部门官官员定期期对公司司管理服服务工作作进行讲讲评，聘聘请相关关部门的的人员长长期担任任公司业业务指导导，促使使管理服服务工作作始终处处于领先先水平。个性化的的服务设设计洁华融会会国内外外、业内内外先进进经验

28、，创造了了公司所所特有的的物业管管理模式式。这个个模式的的基本精精神一成成不变，但具体体内涵则则在不断断丰富和和发展。我们每每承接一一个新的的项目，都不是是原有模模式的简简单克隆隆、拷贝贝，而是是再创新新、再升升华的过过程。所所有新项项目入伙伙之前，我们都都要集中中各方面面的专家家，在充充分进行行市场调调查的基基础上，经过拟拟订、论论证、审审批、试试行、完完善五个个环节，全面考考虑4个个方面116个要要素，为为其度身身定做“时髦而而且合体体”的管理理方案，使所有有的项目目既保持持洁华物物业的管管理服务务水准，又独具具特色。这此要要素是：地区要要素包括地方方的法规规、经济济、文化化、习俗俗等，考

29、考虑这些些要素，主要是是为了使使我们的的管理服服务能够够为当地地的社会会环境、市场环环境所接接纳，即即标新立立异，又又落地生生根。物业要要素包括物业业的位置置、类型型、布局局、功能能等，考考虑这些些要素，主要是是为了使使我们的的管理服服务能够够契合物物业的实实际情况况，充分分发挥物物业的建建筑设计计功能。发展商商要素包括发展展商定位位、取向向、要约约、预算算等，考考虑这些些要素，主要是是为了使使我们的的管理服服务能够够更好的的配合发发展商的的发展战战略，有有力地托托举发展展商的房房地产品品牌。业主用用户要素素包括业主主用户的的层次、特点、素质、需求等等，考虑虑这些要要素，主主要是为为了保证证我

30、们的的管理服服务能够够适应业业主用户户的心理理预期，并被他他们接受受和认可可。菜单式的的服务项项目洁华悉心心关注和和呵护客客户的物物质和精精神生活活，郑重重向所有有客户承承诺“真诚服服务、客客户满意意”。我们们在管理理服务过过程中，不断调调整、充充实新的的服务项项目，全全过程、全方位位、全时时空地满满足客户户发展变变化着的的、一切切有支付付能力的的正当需需求，同同时还随随着公司司的发展展壮大，逐步增增加公司司有承受受能力的的无偿服服务。我我们以业业主为核核心，实实行“服务设设计，菜菜单服务务”，因而而形成了了“不是我我有什么么服务你你就只能能享受什什么服务务，而是是你需要要什么服服务我就就提供

31、什什么服务务”这一洁洁华物业业管理特特点。目目前我们们已陆续续推出了了3个类类别1000余个个服务项项目，让让业主进进行物业业管理服服务消费费时有更更多的选选择权和和自主权权。这33个类别别的服务务是：常规服服务主要有所所有客户户共同享享有的维维修、保保安、清清洁、绿绿化、消消杀、车车管等服服务项目目，它满满足客户户安居乐乐业的普普遍需求求，立足足于构筑筑一个安安全、优优美、舒舒适、方方便的社社区环境境。特约服服务主要有部部分客户户有偿享享有的商商务、信信息、秘秘书、庆庆典、代代理、家家居等服服务项目目，它满满足成功功人士提提高生活活素质、提高工工作效率率的需求求，立足足于创造造一种新新的现代

32、代的上流流社会的的生存方方式。襄助服服务主要有特特殊客户户无偿享享有的救救助、捐捐助、义义工、提提醒、邮邮发等服服务项目目，它满满足那些些有特殊殊困难和和临时困困难的客客户需要要，立足足于弘扬扬一种人人们感到到久违了了的社会会主义道道德风尚尚。人本化的的服务理理念洁华向全全体员工工不断灌灌注客户户是我们们的衣食食父母的的职业意意识，以以客户满满意作为为管理服服务工作作的出发发点和归归宿点。“用我竭竭诚尽力力、无徽徽不至的的服务，带给您您百分之之百的喜喜悦”，成为为公司全全体员工工的共同同追求。为此我我们高薪薪聘用了了一批曾曾经长期期在知名名物管公公司从事事管理工工作的资资深专家家，由点点及面，

33、对常规规物业管管理服务务进行整整合。在在这个基基础上，公司组组织修订订2个层层次400余万字字的质量量管理体体系文件件，从服服务主旨旨、服务务架构、服务设设施、服服务手段段、服务务标准、服务控控制等方方面全面面导入英英式物管管技术，融入英英式物管管元素，推出了了带有时时代特色色的“友情式式物管”版本，其中突突出强调调4个问问题：全程营营销所有岗位位都把对对每一位位客户的的每一次次具体服服务与公公司的生生存发展展、个人人的荣辱辱得失紧紧密联系系起来，明确1100-10，就就是说即即使是一一次微小小的失误误，也很很可能前前功尽弃弃，必须须争取零零缺陷、无微瑕瑕服务。团队精精神所有员工工都要有有“我

34、的洁洁华、洁洁华的我我”的归属属感、责责任感和和集体荣荣誉感，实行轴轴心负责责制，强强调1+1+113，即在任任何情况况下，都都要自觉觉维护公公司的利利益和形形象，使使整体效效能大于于元素效效能之和和。优质服服务所有工作作都首先先考虑最最大限度度的方便便客户，设立客客户服务务中心，通过联联合办公公简化办办事手续续，避免免客户东东求西告告。氛围管管理所有场所所都着眼眼酿造一一种精神神和行为为都能够够得到升升华的氛氛围，如如将“严禁”之类类的警示示标识更更改为“足下留留情、春春色更浓浓”等的温温馨提示示，主要要通过吸吸引、感感化来实实行管理理有序。高科技的的管理手手段中国物业业管理的的初期是是属于

35、劳劳动密集集型产业业，人员员的素质质要求相相对较低低，对于于大量的的日常工工作主要要以“量”取胜。而洁华华时时把把握时代代脉搏，不断发发展现代代企业机机制，完完善企业业制度，逐步将将企业向向科技密密集型转转化：远程的的网络管管理众所周知知21世世纪是信信息化、网络化化的时代代，而221世纪纪现代企企业管理理的精髓髓在于效效率，如如何提高高单位时时间的效效率，并并且高质质量的完完成工作作，是洁洁华不断断追求的的目标。洁华紧紧跟时代代的步伐伐率先在在同行业业中采用用电脑管管理模式式，将各各个管理理层通过过网络连连接起来来，实现现资源共共享，统统一调配配。统一的的软件管管理基于长期期的高素素质物业业

36、管理经经验，洁洁华业己己投入使使用物业业管理软软件，使使洁华物物业管理理更具有有实际可可操作性性。先进的的智能管管理智能化程程度直接接决定着着楼盘素素质的高高低，目目前在美美国最大大的物管管公司便便有着很很高的智智能化管管理水平平。洁华华根据现现实需求求和未来来走势，以及对对智能化化设备地地了解，根据经经济和实实用的原原则来进进行智能能化建设设，保证证了技术术根本的的先进性性，并大大幅度降降低了成成本。合理化的的成本控控制洁华以一一贯倡导导的“一张纸纸两面用用”的勤俭俭办公原原则，珍珍惜和用用好来自自客户的的每一分分钱，各各个层次次均实行行质量成成本双否否决责任任制，力力求所费费必有所所值。我

37、我们组织织专门班班子，测测定出物物业位置置、设计计功能、占地面面积、设设备状况况、使用用年限、管理要要求等各各种因素素在成本本构成中中的权变变系数，科学测测算岗位位定员编编制、公公用水电电限额和和维修材材料用度度。并以以此为依依据，采采取“集中配配送、货货比三家家、供方方采购”和修旧旧利废、节奖超超罚等一一系列具具体措施施，分项项控制活活动和物物化劳动动的消耗耗，保证证业主、企业、社会全全面受益益。受益于于业主在同一收收费标准准下，提提供的服服务含量量明显高高于其他他物业公公司，是是客户真真正享受受到了最最佳质量量价格比比的服务务。创利于于企业在物业管管理利润润空间微微乎其微微的情况况下，坚坚

38、持自我我生存，自我积积累，自自我发展展的原则则。不给给业主增增加经济济负担，在自主主经营的的基础上上实现企企业良循循发展。造福于于社会在企业不不断发展展进步的的同时，也为社社会稳定定和国家家建设做做出积极极贡献。专业的服服务人才才洁华一直直致力于于改善员员工队伍伍的有机机构成，把高档档次、高高品位、高质量量的服务务建立在在高素质质人才的的基础之之上。利利用自身身的吸引引力和凝凝聚力，广泛汇汇聚各个个门类的的人才。现在公公司拥有有计算机机、自动动控制、机电设设备、酒酒店管理理、建筑筑、园林林、环保保、艺术术等专业业的中高高级技术术人员220余名名、管理理人员116人，全部为为本科以以上文化化程度

39、；持证上上岗率为为1000%，其其中：持持有全国国物业管管理企业业经理资资格证书书3人、全国物物业管理理企业部部门经理理资格证证书6人人、省级级物业管管理人员员上岗证证6人；持有国国家认证证机构颁颁发的IISO990000族质量量管理体体系审核核证书55人。所所有员工工全部进进行ISSO族（ISOO90001质量量管理、ISOO140000环环境管理理）体系系培训。公司在在人才使使用上始始终坚持持“您能翻翻多高跟跟斗，我我就塔多多大舞台台”的用人人之道，从各个个方面为为各类专专业人员员施展才才能创造造条件，逐步形形成了具具有洁华华特色的的物业管管理优势势。第二章强强携携手整合营营销参与项目目推

40、广，促进项项目销售售互利互惠惠，共谋谋双赢发展商成成都市英英杰房地地产开发发公司具具备雄厚厚的开发发实力和和创新能能力，管管理商成成都洁华华物业管管理有限限公司有有着丰富富的物业业推广和和物业管管理经验验以及众众多物业业资深人人员，相相信通过过两家公公司携手手合作，能够达达到互利利互惠的的最高境境界。运用“洁洁华”的介入入，加强强购房者者对售后后优质服服务的信信心，更更有助于于发展商商树立品品牌形象象，同时时“洁华”还将协协助销售售宣传推推广活动动。建议在售售楼现场场派驻老老年门童童、专业业保安、保洁员员等物业业工作人人员，并并身着“洁华”在香港港专业设设计制服服，从事事迎宾、指挥车车辆、保保

41、洁等服服务工作作，务求求前期建建立物业业品牌形形象。派物业专专员赴现现场解答答购房客客户对物物业管理理方面的的咨询和和疑问。为本项目目销售人人员及现现场保洁洁、保安安等物管管人员进进行物业业管理基基础培训训及客户户服务培培训，商商讨在销销售中有有关物业业管理问问题。配合发展展商楼宇宇营销宣宣传、推推广工作作需要，提供企企业简介介、主要要业绩证证书、在在管物业业图片等等有利于于售楼宣宣传所需需的物业业管理资资料，彰彰显物管管品牌优优势。对管理服服务承诺诺实施计计划安排排，增加加买家信信心。对楼盘入入伙程序序和事项项的布置置设计提提供意见见，并安安排好管管理措施施。对买家提提供超前前服务，定期征征

42、询意见见，提供供物业管管理信息息等。帮助销售售部成立立“波尔多多商会”等，与与邛崃名名牌商家家携手，共同打打造成都都市英杰杰房地产产开发公公司开发发在邛崃崃开发楼楼盘的品品牌效益益。帮助销售售部在卖卖场合理理布局各各类设施施，并提提出爱心心支援系系统的设设置方案案（如医医疗急救救、便民民伞、便便民推车车、小型型手推货货车、爱爱心车、紧急求求助等）。注：因销销售推广广需要，而产生生的费用用（含人人力成本本），由由洁华物物业负责责编制财财务预算算和具体体实施，经发展展商批准准后从发发展商销销售推广广费用中中例支。前期工作作计划“洁华物物业”在成为为物业管管理商后后，将根根据项目目施工进进度，制制订

43、科学学、成熟熟的物业业管理工工作计划划，并按按计划和和阶段开开展各项项工作，为将来来的物业业管理工工作顺利利开展，打下扎扎实的基基础。主要工作作包括：对项目的的建筑遗遗留事项项提出意意见和建建议对项目的的机电设设施运行行提出意意见和建建议对项目的的智能系系统提出出意见和和建议参与各项项工程招招标工作作跟进项目目装修施施工和设设备安装装过程编制年度度物业管管理收支支预算编制项目目管理启启动预算算申报管理理费和其其他收费费标准建立人员员架构，并招聘聘管理员员工制定及完完善各项项物业管管理制度度定期对各各部员工工进行培培训安排清洁洁和保险险招企划划挑选和定定制员工工制服检讨物业业成本，节约物物业投资

44、资洁华物业业凭借多多年管理理经验及及委派有有经验工工程人员员对项目目进行实实地考察察，通过过定期参参加前期期项目工工程例会会，研读读、消化化、理解解发展商商所提供供的项目目方案、可行性性研究报报告、初初步规划划、设计计施工图图（包括括土建和和各类机机电设备备）、项项目模型型等资料料，了解解项目规规划意图图、设计计内容和和规范、确定项项目档次次和业主主需求，对项目目环境及及设备建建材等方方面提出出有利于于销售、节约投投资、方方便管理理的意见见和建议议，如：制订物业业管理收收费标准准，为项项目预售售创造条条件。针对智能能化采用用程度和和深度进进行探讨讨，即可可以促进进销售宣宣传，又又可满足足今后科

45、科技及客客户发展展需求，以及尽尽量减少少投资成成本。同同时考虑虑到管理理中通过过有效的的人与技技结合，减少今今后的管管理成本本。根据项目目情况提提出物业业改良及及增减工工程项目目建议，以节省省工程费费用及达达到最高高经济效效益。根据以往往经验，编制保保养合同同及招标标文件规规格，并并利用洁洁华物业业服务网网络，以以最优惠惠价格寻寻找提供供服务的的承接商商。从管理者者角度，改善设设计缺陷陷在以往，发展商商在很大大程度上上依赖建建筑设计计单位确确定功能能及配套套设施，事实上上，没有有哪一家家设计单单位对项项目日后后运行及及管理能能够比有有经验物物管公司司有更深深刻理解解。因此此往往在在交楼之之后才

46、由由小业主主和物管管公司发发现一大大堆设计计缺陷，以致物物管公司司难以运运作，业业主怨声声载道。为改变变这一状状况，洁洁华物业业将对项项目及设设施进行行审视，尽可能能将设计计中的先先天缺陷陷控制在在尽量少少的范围围内，如如：功能设计计(地下下、地面面、裙房房、标准准层、屋屋面)是是否满足足物业管管理需求求。小区人、车分流流和车辆辆就近沿沿楼临时时办事停停放和固固定停放放车位的的布局。围墙和大大门设置置。公共区域域装饰易易于维修修和清洁洁。公共照明明开关设设置及半半开、全全开和长长明形式式开闭。建立合适适的管理理用房（位置、装修标标准、布布局）。设备机房房的环境境、通风风是否满满足要求求，公共共

47、机房和和管道井井门锁钥钥匙的统统一。物业周边边围栏、岗亭、垃圾中中转站设设立、位位置、规规格及标标准和景景观、环环保的协协调及垃垃圾分类类、收集集措施。设置必要要的公共共洗手间间。信报箱、牛奶箱箱设立方方便使用用和管理理。配置合适适的告示示栏、宣宣传栏、留言栏栏。对住户室室外空调调位置、预留穿穿墙孔和和冷凝水水的排放放等问题题。居家生活活私密及及安全防防护设施施。建筑给排排水的节节能环保保。创优标准准的硬件件完善。爱心援助助系统和和便民设设施的设设置。智能系统统顾问考察整体体工程进进度，提提出智能能化工程程阶段性性实施进进度计划划。针对发展展商对智智能化工工程要求求，对原原智能化化设计提提出合

48、理理化建议议，并根根据当前前市场情情况，提提出增加加智能化化功能建建议。根据发展展商最终终要求提提出智能能化系统统设计方方案，方方案要求求功能完完善、先先进，设设计合理理、实用用。协助发展展商对多多家智能能化系统统设计方方案进行行优化选选择，从从性能价价格比等等多方面面确定最最优方案案，并对对智能化化设备选选型提出出建议。会所管理理多元化会会所设施施服务，是吸引引客户的的一项重重要因素素，洁华华物业将将根据销销售和物物管需要要，结合合档次、对象和和环境，提供会会所设施施配备建建议，并并制定完完善的会会所管理理制度、收费标标准及使使用注意意事项，确保会会所内设设施正常常开放，使客户户享受到到舒适

49、、休闲的的生活，并由洁洁华物业业负责会会所管理理，建议议提供如如下附设设服务：组织开办办各类兴兴趣学习习班，如如网球班班、游泳泳班、健健身班、琴棋书书画班等等。成立各种种分支团团体，如如妇女会会、长者者会等，可优惠惠享受会会所设施施。联系其它它娱乐场场所、公公园等，提供可可补充会会所不足足之设施施。可联络其其它大型型会所作作联营方方式，互互相合作作以提高高竞争力力。邀请知名名人士成成为名誉誉会员，提升会会所档次次。利用网上上资讯，作推广广并提供供服务。第三章置信生生活星级服服务方式式管理方式式“邛崃波波尔多商商城”是成都都市英杰杰房地产产开发公公司开发发的一项项经典历历作，洁洁华物业业准备物物

50、业管理理服务的的优秀商商业楼盘盘，计划划在物业业管理上上实施全全新创意意。追求求“更加用用心、更更加舒适适”之立意意，坚持持以人为为本，树树立“帮助客客户，就就是帮助助我们自自己”的服务务理念，强调居居住环境境与购物物环境的的和谐美美，每一一细节都都能想业业主所想想，随业业主所愿愿。为“邛崃波波尔多商商城”提供高高起点、高水准准、高品品位的物物业管理理服务和和协助销销售造势势。在前期有有针对性性的开展展“置信生生活星级服服务方式式”，促进物物业推广广销售，并力求求在较短短时间内内令“邛崃波波尔多商商城”具备保保值、升升值的潜潜力。针对“邛邛崃波尔尔多商城城”尚处在在规划建建设阶段段的实际际情况

51、，本着对对发展商商和洁华华物业负负责的态态度，建建议以“委托物物业管理理”方式合合作，具具体如下下：成都市英英杰房地地产开发发公司根根据四四川省城城市住宅宅物业管管理暂行行办法及其实实施细则则以及双双方议定定的事项项，聘请请成都洁洁华物业业管理有有限公司司作为“邛崃波波尔多商商城”的物业业管理商商，全权权负责“邛崃波波尔多商商城”物业管管理工作作的具体体实施运运作。以以便利用用洁华物物业在人人力资源源、经验验、技术术、模式式、制度度以及规规范化的的服务体体系等诸诸多方面面优势。洁华物业业在合同同期限内内对“邛崃波波尔多商商城”负责制制定年度度管理目目标，在在经济上上实行独独立核算算，实现现“邛

52、崃波波尔多商商城”社会效效益、经经济效益益、环境境效益和和文化效效益的同同步发展展。洁华物业业在合同同期限内内将会把把“邛崃波波尔多商商城”物业管管理服务务工作列列入内部部相应的的策划、考核、检查、评比和和持续改改进序列列中，由由洁华物物业委派派物业经经理。根根据项目目具体情情况，负负责其设设计、施施工、销销售、竣竣工验收收、入伙伙及其以以后各阶阶段的物物业管理理工作，为项目目制订全全套管理理方案、操作手手册、管管理制度度、质量量标准等等，并促促使其有有效运行行，按照照双方约约定的管管理服务务内容为为项目提提供全方方位、全全过程、专业化化的管理理服务工工作。为保证管管理标准准实现及及更有力力地

53、推行行“置信生生活星级服服务方式式”，洁华华物业将将以各专专业部门门技术支支持，结结合物业业管理服服务实际际需要，定期安安排专家家团赴项项目现场场进行监监察支援援。并根根据现场场发现问问题，及及时、针针对性的的提出整整改建议议和纠正正、预防防措施。洁华物业业提供管管理服务务目的在在于培养养一支高高水准、高素质质的专业业管理队队伍；同同时，发发展商可可借助洁洁华物业业良好的的品牌效效应促进进项目销销售；在在管理期期限内，洁华物物业允许许发展商商就“邛崃波波尔多商商城”向外界界使用“洁华物物业管理理”等文字字进行宣宣传推广广。管理期限限四十八个个月，分分为前期期筹备、验收入入伙和正正式营运运三个阶

54、阶段。前期筹备备阶段：自合作作双方签签约之日日起至项项目入伙伙日（即即发展商商书面通通知业主主前来办办理物业业入住手手续的时时间，下下同）前前二个月月；验收入伙伙阶段：自入伙伙日前二二个月起起计至项项目达到到90%的入住住率；正式营运运阶段：项目达达到900%入住住率后至至合同余余下约定定期限。项目定位位管理定位位企业化、专业化化、一体体化管理理服务原原则，充充分利用用和完善善各种配配套系统统，配置置精简高高效的管管理人员员，全面面推行“置信生生活星级服服务方式式”，将“邛崃波波尔多商商城”塑造成成为彭州州标志性性商业楼楼盘。效益定位位社会效益益、经济济效益、环境效效益、文文化效益益相互兼兼顾

55、原则则。充分分利用洁洁华物业业专业化化管理特特长和成成本控制制管理经经验，通通过有效效控制管管理成本本，开展展多渠道道的有偿偿服务，合理地地开源节节流。服务定位位以人为本本，服务务第一原原则。“为您想想得更多多，让您您住得更更好”是洁华华物业不不变的承承诺，“为您营营造安全全、优美美、舒适适、方便便的社区区环境”是洁华华物业永永恒的追追求，为为此，洁洁华物业业采取专专业管理理严格格的品质质控制手手段，确确保服务务质量符符合标准准。管理范围围洁华物业业提供管管理服务务的范围围包括常常规性的的公共服服务、针针对性的的特约服服务和委委托性的的专项服服务，具具体如下下：房屋建筑筑共用部部位的维维修、养

56、养护和管管理。包括：住住宅主体体承重结结构部位位（基础础、内外外承重墙墙、柱、梁、楼楼板、屋屋顶等）、户外外墙面、门厅、楼梯间间、走廊廊通道、设备机机房等。房屋建筑筑共用设设施设备备的维修修、养护护、管理理和运行行服务。包括：共共用的上上下水管管道、落落水管、电线、供电线线路、照照明、煤煤气管线线、消防防设施、安防设设施、路路灯、标标识标牌牌、公益益性文体体设施等等。物业规划划红线内内的公用用设施的的维修、养护和和管理。包括：道道路、围围墙、室室外上下下水管道道、化粪粪池、沟沟渠、池池、井、绿化、室外泵泵房、自自行车房房（棚）、停车车场（库库）等。物业规划划红线内内的配套套附属服服务设施施的维

57、修修、养护护和管理理。专业装修修工程质质量监理理与装修修管理。节日期间间装饰物物业，包包括灯光光及其它它饰物。公用绿地地、花木木、建筑筑小品等等的园林林式绿化化养护与与管理。公共环境境的酒店店式清洁洁服务。包括：公公共场地地、房屋屋建筑物物共用部部位垃圾圾的收集集、清运运，定期期消杀以以及化粪粪池的清清掏等。交通、车车辆、道道路的有有序行驶驶及停泊泊秩序与与安全的的专业管管理。对物业全全天244小时倒倒班轮值值，维护护公共秩秩序和安安全。配合和协协助当地地公安机机关进行行安全监监控和巡巡视等保保安工作作（但不不含人身身、财产产保险和和保管责责任）。对物业内内消防管管理。包括：火火灾的预预防及发

58、发生火灾灾时的救救护与处处理。结合地域域特色和和本物业业的特点点，组织织开展丰丰富多彩彩的社区区文化、娱乐活活动，以以协调社社区人际际关系、沟通情情愫。管理与物物业相关关的工程程图纸、住用户户档案与与竣工验验收资料料。接受业主主和租（用）户户就房屋屋自用部部位、自自用设施施及设备备的专业业维修、养护提提出的委委托并合合理收费费。全方位居居家服务务。包括：公公共事业业申办（如水电电气、电电话、有有线电视视）、代代订报刊刊杂志、收发邮邮件、家家政服务务、室内内维修服服务、各各类商务务服务支支持等。负责向业业主和租租（用）户收取取物业管管理服务务费等政政府规定定的各项项费用，维护全全体业主主公共利利

59、益。理礼并用用、德法法共行，对业主主和租（用）户户违反业业主公约约及物业业管理法法规政策策的行为为进行处处理。管理目标标总体目标标在管理合合同期限限内把“邛崃波波尔多商商城”管理成成为彭州州标志性性商业楼楼盘。根根据委托托管理事事项和国国家、省省、市物物业管理理考核标标准，在在客户提提供必要要合作的的基础上上，我们们将承诺诺达到以以下目标标：置信生生活星级级服务作为高品品质的物物业，不不仅需要要配备良良好的硬硬件设施施，还需需要提供供良好的的优质服服务。只只有经验验丰富的的物业管管理公司司和资深深物业人人员才能能为所管管理的项项目精心心考虑及及设计一一套完善善的管理理方案。洁华物物业将根根据“

60、邛崃波波尔多商商城”住户的的层次和和需求，度身定定制置信信生活星星级服务务模式。为了能能达到这这一标准准，洁华华物业将将利用多多年积累累的管理理经验和和特有资资源，制制定各项项规范的的服务流流程及准准则，并并通过有有系统、全方位位、多层层次的培培训，加加强员工工对管理理服务的的认识，改善礼礼貌及工工作态度度，达到到真诚服服务、客客户满意意的要求求。优秀物物业称号号在洁华物物业的努努力下，以往管管理的物物业己先先后有多多个获得得国家、省、市市颁予的的物业管管理优秀秀（示范范）荣誉誉称号。同样，我们有有信心凭凭借丰富富的实际际经验，委派专专业资深深人士，根据的的实际情情况，提提供专业业管理服服务，