某物流园项目投资建议报告

1、资本&商业 唯嘉致行商业服务机构 广水广茂物流园项目投资建议报告广水城市概况广水市，湖北省东北部，随州市代管。位于桐柏山脉东南麓，大别山脉西端。东部与大悟毗连，南部与安陆市、孝昌县相邻，西部与随州曾都区交界，北部与河南省信阳市接壤，自古为南北交通要冲，“鄂北门户”。东西57.5公里，南北长78.75公里，总面积为2675平方公里，人口93万。辖20个乡、镇、办事处，以及1个省管经济技术开发区。政府驻地应山街道。因有中国国八大名名关之一一的武胜胜关而名名扬四海海。自南南北朝置置县，已已有14400多多年的历历史。境境内有徐徐家河、三潭两两大4AA级景区区及中华华山、大大贵寺两两个国家家级森林林公

2、园。是鄂豫豫物资重重要聚散散地，是是西部大大开发的的桥头堡堡。中文名称称广水市外文名称称Guanngshhui Citty行政区类类别县级市所属地区区中国湖北北省随州州市下辖地区区应山、广广水、十十里等政府驻地地应山街道道电话区号号07222邮政区码码4327700地理位置置随州市东东部面 积26755平方公公里人 口93万（20009年数数据）气候条件件北亚热带带气候机 场八里岔机机场（军军用）火车站广水站著名景点点三潭风景景区、徐徐家河风风景区、黑龙潭潭风景区区、 中中华山森森林公园园车牌代码码鄂S1.1 地理环环境广水市位位于湖北北省北部部偏东，以平靖靖关、武武胜关与与河南连连界，自自古

3、为南南北交通通要冲，素有“鄂北门门户”之称。地跨东东径111331-111407，北纬纬3123-32205。北与与河南省省信阳县县毗邻，东邻大大悟县，南接孝孝昌县、安陆市市，西连连随州市市曾都区区。广水市地地处桐柏柏山脉南南麓、大大别山脉脉西端，属低山山丘陵地地带。地地势北高高南低，自北而而南，山山地、丘丘陵、岗岗 地、沿河小小块平原原，依次次分布。山地占占总面积积的300.1%，丘陵陵占677.4%，平原原占2.5%。广水市属属北亚热热带大陆陆性季风风气候。冷暖适适中，冬冬干夏雨雨，雨热热同季，四季分分明。年年平均气气温在113-116之间，北部为为13-14 , 中部为为14-15，南部

4、部为155-166，南北北温差22。一年年中，最最冷月为为1月，月平均均气温22.3；最热热多在77月，月月平均气气温277.9。境内山脉脉分属桐桐柏山脉脉和大别别山脉，因受地地质构造造控制和和河流切切割影响响，呈北北西一南南东走向向和北东东一南西西走向，可分为为四个支支脉，属属桐柏山山脉的有有四望山山支脉、大贵山山支脉和和中华山山支脉，属大别别山脉的的有光头头山支脉脉。境内河流流分属长长江、淮淮河两大大流域，狮河、损水、 摄水水三大水水系。北北部以飞飞沙河、小河为为主干，由南向向北经河河南信阳阳境内狮狮河汇入入淮河；西部以以樱水（吴店河河）、徐徐家河为为主干，由北向向西南流流入混水水汇入长长

5、江 ；中部和和东部以以应山河河、广水水河为主主干，由由北向东东南流入入孝昌县县境内渥渥水汇入入长江。 1.2 自然资资源广水市土土地总面面积26645117.77公顷，其中耕耕地面积积406686.7公顷顷，占土土地总面面积的115.44%；园园地1225533公顷, 占00.5%；林地地952222.6公顷顷，占336%；草地110333.8公公顷，占占0.44%。城城镇农村村居民及及独立工工矿用地地141159.8公顷顷，占55.3%。交通通用地116033公顷，占0.6%；水域2261008公顷顷，占99.9%。难利利用土地地844447.9公顷顷，占331.99% 。 广水市已已查明的

6、的矿产有有32种种，矿产产地477处，探探明储量量的有111种。优势矿矿产为：重稀土土钇、花花岗岩、白云岩岩、高岭岭土、矿矿泉水、萤石、石墨、磷、大大理石、滑石等等。尤其其以重稀稀土纪、花岗岩岩、白云云石、高高岭土、矿泉水水为本市市重要矿矿产。广水市境境内河流流分属长长江、淮淮河流域域水系，共有大大小河流流3377条，总总长24418.5公里里，均属属间歇性性河流，总流域域面积224344.2平平方公里里，占总总面积992%。境内地地表水资资源，主主要为大大气降水水产生的的地表径径流。年年平均降降水量9990毫毫米，平平均径流流深3551.66毫米，平均地地表径流流量9.3亿立立方米。在时空空

7、分布上上，降水水量集中中在5至至8月。在地理理分布上上，降水水量东部部多于西西部。在在气候成成因上，丰水年年十年一一遇，枯枯水年五五年一遇遇。境内内地下水水资源贫贫乏，为为无统一一地下水水体的贫贫水区，地下水水量为227266万立方方米。因因地表为为丘陵地地带，分分布极不不均匀，虽部分分低洼地地区有地地下水，但水位位低,储储量小，对农田田灌溉无无开发价价值。野生动物物有一百百余种，木本植植物共有有65 科1447属3355种种，竹类类3 种种。属国国家二类类重点保保护树种种有香果果树、杜杜仲。属属国家三三类重点点保护树树种有银银杏、牛牛鼻栓、川桂、自玉兰兰、凹叶叶厚朴、青檀、三尖杉杉、中 国粗

8、桂桂、毛才才味、大大血藤。草本植植物更为为丰富，仅药用用植物就就6类1195科科5144种。 野生牧牧草3000余种种。花卉卉1000余种。食用菌菌类有香香菇、白白木耳、黑木耳耳、平菇菇、蘑菇菇、松菌菌等。主主要农作作物有稻稻谷、小小麦、大大麦、棉棉花、油油菜、花花生、芝芝麻、豆豆类、薯薯类、大大蒜、蔬蔬菜、麻麻类、烟烟叶等。1.3 区划详详情广水市共共辖3个个街道办办事处110个镇镇4个乡乡，共117个乡乡镇办事事处，中中华山、大贵寺寺、花山山3个国国营林场场及三潭潭风景区区和广水水经济开开发区，5566个村民民委员会会，37701个个村民小小组，447个居居民委员员会，1131个个居民小小

9、组。包包括：应应山街道道、广水水街道、十里街街道、武武胜关镇镇、平林林镇、长长岭镇、陈巷镇镇、杨寨寨镇、关关庙镇、余店镇镇、蔡河河镇、吴吴店镇、郝店镇镇、马坪坪镇、兴兴隆乡、城郊乡乡、李店店乡、太太平乡、骆店乡乡、宝林林乡。 1.4 人口民民族广水市在在原始社社会已有有人类居居住。自自秦至南南北朝刘刘宋历数数百年后后境内才才有县的的建置，又被视视为“边县”、“穷邑”。至唐唐宋始趋趋繁荣，但经宋宋元长期期战乱，加之瘟瘟疫蔓延延，境内内几无人人烟。至至明洪武武年间，虽有移移民迁入入，境内内户不足足干，人人不满万万。据旧旧志记载载，明洪洪武二十十四年（公元113911年）广广水县9960户户，644

10、15人人。至明明嘉靖十十一年（公元115322年）也也只15551户户263355人人。清代代社会有有较长时时间的安安定环境境，人口口增长较较快，至至光绪三三十四年年（公元元19008年）境内已已达7444411户44497110人。民国年间间，社会会长期动动乱，兵兵灾、匪匪患、荒荒旱连年年，民不不聊生，人口呈呈下降趋趋势。至至19449年境境内人口口37448522人。19555 年突突破400万，66年时间间，年递递增50000人人。20099年，广广水市常常住人口口人口993万。6 境内内少数民民族共有有回族、满族、蒙古族族、苗族族、土家家族、白白族、壮壮族、维维吾尔族族、布依依族、低低

11、族、拉拉枯族、藏族等等12个个少数民民族，以以回族居居多。20144年末全全市常住住人口776.337万人人,比上上年增加加0.115万人人。城镇镇化率445.55%,比比20113年提提高1.64个个百分点点。20014全全年人口口出生率率为122.277,人口口自然增增长率为为6.227。全市市出生人人口性别别比(以以女性为为1000,男性性对女性性的比例例)为1121.02。20114年末末户籍总总人口994.885万人人,比上上年略增增，其中中男性448.662万人人，女性性46.23万万人；农农业人口口78.69万万人，非非农人口口16.16万万人。1.5 经济20133年，广广水市

12、生生产总值值2111亿元，增长111.55%。20144年，全全年实现现地区生生产总值值2288.044亿元，增长99.6%。 1.5.1 第第一产业业广水工业业形成以以精品卷卷烟、造造纸包装装、机械械制造、新型建建材、医医药化工工、食品品加工等等六大产产业为支支柱的工工业体系系，有660多种种产品荣荣获国家家和湖北北省级创创优、创创新奖；农业形形成了粮粮食、畜畜禽、水水产、蔬蔬菜、食食用菌、林果茶茶等六大大产业为为主体的的农业经经济特色色，是中中国粮食食大县、商品牛牛和养蜂蜂基地，湖北省省重要的的烤烟、蒜苔（砣）、银鱼、生猪出出口基地地。在机械制制造业建建设中，中国风风机制造造基地广广水市是

13、是湖北省省风机制制造科研研开发的的重要基基地，湖湖北三峰峰风机、双剑风风机、山山力风机机等6家家企业总总资产22亿元以以上，技技术水平平在国内内风机行行业处于于领先地地位，产产品畅销销全国，并已出出口到欧欧洲和中中东地区区，国内内市场占占有率达达到200%。食品加工工业方面面,水果果、蔬菜菜、吉阳阳大蒜、珍稀食食用菌、中药材材、莼菜菜、银鱼鱼、鳄鱼鱼、黄牛牛等绿色色农产品品是国家家、省级级生产基基地。在医药、化工业业方面，（中美美合资）湖北同同济奔达达鄂北制制药有限限公司、湖北吉吉达药业业有限公公司、民民族化工工公司是是广水市市初具规规模的现现代化医医药、化化工企业业，发挥挥现有1130多多个

14、药品品批号和和乳酸加加工专利利产品的的优势，扩大中中药材GGAP示示范种植植基地，新引进进、研制制开发中中医药新新品种88-100个。在造纸包包装业方方面，广广水市已已成为湖湖北省再再生纸生生产基地地，湖北北广彩印印刷、中中山造纸纸包装、武胜纸纸业、金金利包装装公司等等造纸、印刷、包装企企业，年年生产能能力已达达3亿多多元。发展新型型建材业业，广水水市现有有湖北永永阳防水水材料有有限公司司、广大大丽固化化工建材材有限公公司等88家骨干干建材企企业，要要大力引引进高新新技术和和高素质质人才，开发新新产品，引进资资金新建建GRCC板材、内外墙墙环保涂涂料、地地板漆、水泥压压力输水水管、加加气混凝凝

15、土砌块块、石材材为主的的新型建建材企业业。外贸加工工产业，培育广广水服装装、科威威烛业、茂全制制帽等产产品出口口型企业业，鼓励励“三来一一补”外资企企业落户户广水，支持外外贸企业业开拓国国际市场场，扩大大外贸出出口。20144全年实实现农林林牧渔业业增加值值47.6亿元元,比上上年增长长5.22%。其其中,种种植业226.33亿元,增长55.1%;畜牧牧业144.9亿亿元,增增长0.9%;林业22.1亿亿元,增增长7.4%;渔业33.3亿亿元,增增长4.8%。20144年粮食食播种面面积899.2万万亩,增增长5.5%。粮食综综合单产产4711公斤/亩,下下降3.7 %。油料料播种面面积244

16、.2万万亩,下下降0.5%。蔬菜播播种面积积24.7万亩亩,增长长3.11%。水水果种植植面积88.2万万亩,增增长111.2%。中药药材种植植面积00.8万万亩,增增长188.1%。20144年粮食食总产量量达422万吨,增长11.6%,连续续11年年稳定在在40万万吨以上上。其中中,夏粮粮产量110.33万吨,增长22%;秋秋粮产量量31.7万吨吨,增长长1.55%。全全年谷物物产量339.66万吨,比上年年增产118%。其中,稻谷产产量299.4万万吨,比比上年增增长3%;小麦麦产量99.2万万吨,增增产1%;玉米米产量00.977万吨,减产119.77%。 1.5.2 第第二产业业20

17、133年，广广水市争争取企业业扶持资资金50000余余万元，争取县县域经济济调度资资金67700万万元，规规模工业业总产值值3666亿元、增加值值94亿亿元，分分别增长长21.7%、14%。企业业整合重重组，新新诚达收收购利成成制衣、西陇化化工收购购杜克化化工、泰泰平再制制造收购购雷诺鞋鞋业。实实施投资资过千万万项目778个、过亿元元32个个，已竣竣工投产产45个个。新增增规模企企业322家，总总数达1198家家。推动动企业管管理、技技术、品品牌创新新，新增增管理创创新达标标企业330家、高新技技术企业业1家、省级工工程技术术创新平平台1家家，获省省级以上上科技成成果鉴定定8件、著名商商标3件

18、件、名牌牌产品11件，申申报专利利1000件。8 20144年，全全市规模模以上工工业企业业2077家，完完成总产产值4003亿元元，增长长10.11 %，其其中农产产品加工工产值1160.3亿元元，增长长21.44%。1.5.3 第第三产业业20133年，广广水市引引进资金金63亿亿元，其其中利用用外资221500万美元元；争取取国家项项目资金金8.66亿元，完成全全社会固固定资产产投资 2077亿元，增长225%。华鑫冶冶金二期期、广彩彩迁建、德润锂锂电池、二妹山山风电等等一批重重点项目目进展较较快。大大力培育育市场主主体，积积极发展展旅游、商贸物物流、信信息服务务业，消消费需求求日益扩扩

19、大。全全年新增增个体工工商户 75003家、限上商商贸企业业47家家，预计计社会消消费品零零售总额额84亿亿元、增增长155%。外外贸出口口再创新新高，新新增出口口企业44家，预预计全年年外贸出出口70000万万美元、增长332%。 财政政收入116.66亿元，增长118.44%，其其中地方方公共财财政预算算收入77.4亿亿元，增增长200.3%。金融融机构年年末存款款余额2212亿亿元，较较年初净净增311亿元，增长117.22%；贷贷款余额额59.6亿元元，较年年初净增增11.9亿元元，增长长 255%。 1.6社社会事业业1.6.1 交交通截至20012年年，广水水市交通通运输有有铁路、

20、公路、水路。境内有有营运铁铁路2条条（京广广、武康康增二线线铁路）。列养养公路4420.76公公里，等等级公路路24669.885公里里。广水市水水运航道道等级偏偏低，港港口码头头设施落落后。共共有通航航河流 （府河河）1条条，通航航水库（徐家河河水库、花山水水库、许许家冲水水库、高高峰寺水水库）44座，通通航总里里程1222公里里，其中中季节性性通航里里程就达达1066公里，占通航航总里程程的866.9%。主要要作业码码头有徐徐家河长长岭、桂桂花、龙龙泉、骑骑龙、肖肖店、平平林等，主要运运输为库库区短途途客运和和货物运运输，货货种包括括黄砂和和农副产产品、生生产资料料等。全全市共有有主要码码

21、头299处，年年客运量量60万万人次，年货运运量200万吨。 1.6.2 教教育广水一中中20133年，广广水市义义务教育育均衡发发展，投投入70000多多万元加加快标准准化建设设，学校校面貌发发生显著著变化，高标准准通过全全省督导导评估。学前教教育加快快发展，改扩建建幼儿园园12所所，扶贫贫助学、义务教教育学校校就餐“一价制制”惠及了了更多学学生。8 20144年全市市学校共共1055所，其其中小学学68所所，普通通中学335所，职业高高中2所所。专任任教师总总数64460人人，其中中小学330411人，普普通中学学31668人，职业高高中1225人。在校学学生7557100人，其其中女生生

22、358817人人，其中中小学生生432278人人，普通通中学1180999人，职业高高中24463人人。幼儿儿园1226个，在园幼幼儿1880811人，其其中女童童81116人，学龄儿儿童入学学率1000%，初中毕毕业生升升学率882%，九年义义务教育育巩固率率98%。1.6.3 医医疗20133年，广广水市公公立医院院改革平平稳推进进，合作作医疗监监管力度度加大，公共卫卫生服务务惠及民民众，重重大传染染病防控控有力，卫生应应急“五个一一”工程规规范化建建设经验验全省推推广，市市中医院院通过省省二级甲甲等医院院评审，通过湖湖北省十十强疾控控先进市市验收。 1.6.4 文文化20133年，广广水

23、市完完成 4471个个20户户以下自自然村广广播电视视村村通通工程，群众性性文体活活动经常常开展。科技科科协工作作再创佳佳绩，荣荣获全省省科技创创新先进进县市，通过全全国科技技进步先先进市、科普示示范市中中期评估估验收。 1.6.5 社社会保障障20133年，城城镇居民民人均可可支配收收入1888500元，增增长9%。城镇镇新增就就业45568人人，帮助助下岗失失业人员员再就业业 7336人，组织农农村劳动动力转移移66885人，城乡劳劳动力就就业培训训50000人，发放小小额担保保贷款112000万元，扶持创创业 2236人人。城乡乡居民大大病医疗疗实现统统筹，“五项保保险”参保227.99

24、5万人人次。关关爱城乡乡低保、农村五五保、妇妇女、儿儿童、老老年人、残疾人人生活，城乡低低保实现现扩面提提标，年年增加低低保金支支出6772万元元；改扩扩建农村村福利院院6所，建成市市社会福福利中心心。为22.3万万名农村村适龄妇妇女免费费开展“两癌”筛查，为1.2万余余名八十十岁老人人发放高高龄补贴贴、百岁岁老人发发放长寿寿补贴，为22200名名重度残残疾人发发放生活活补贴。建成公公共租赁赁房6229套，城市棚棚户区改改造开工工建设111188套，新新增租赁赁补贴4400户户。 20144年城镇镇居民人人均可支支配收入入207769元元，比上上年增加加13667元，增长77%。城城镇居民民人

25、均消消费性支支出1226833元，比比上年增增长7.8%。城镇居居民恩格格尔系数数为377.4%，城镇镇居民人人均住房房建筑面面积355.433平方米米。全年年农村居居民人均均可支配配收入1117443.55元，比比上年增增加12273元元，增长长12.2%。农村居居民人均均生活消消费支出出78228元，比上年年增加7750元元，比上上年增长长10.6%。农村居居民恩格格尔系数数为411.0%，农村村居民人人均住房房建筑面面积399.677平方米米。 1.7 综述广水市拥拥有悠久久的历史史积淀，丰富的的自然资资源。它它位于中中国中原原地区，是湖北北省北部部重要城城市。广广水交通通优势十十分突出

26、出，京广广、汉渝渝铁路，1077、3116国道道分别从从市境东东西部穿穿境而过过，又与与京珠、汉十高高速公路路并肩相相连，再再由100号省道道连接贯贯通，形形成了六纵一一横的的交通格格局。广广水区位位优势十十分明显显，南到到武汉市市1488公里，天河机机场1225公里里，北到到河南信信阳600公里，历史上上一直是是鄂豫皖皖边区的的物资集集散贸易易中心。通讯便便捷，电电力充足足。目前，工工业已初初步形成成了以精精品卷烟烟、造纸纸包装、机械制制造、新新型建材材、医药药化工、食品加加工等六六大产业业为支柱柱的工业业体系，有600多种产产品荣获获国家和和省级创创优、创创新奖；农业形形成了粮粮食、畜畜禽

27、、水水产、蔬蔬菜、食食用菌、林果茶茶等六大大产业为为主体的的农业经经济特色色，是全全国粮食食大县、商品牛牛和养蜂蜂基地，全省重重要的烤烤烟、蒜蒜苔（砣砣）、银银鱼、生生猪出口口基地。广水市已已建成现现代化十十里工业业基地,该基地地地跨十十里办事事处、应应山办事事处和城城郊乡三三地，东东至十长长公路与与应广公公路连接接处，西西至十长长公路与与平伏公公路交汇汇处，全全长7公公里。近近期详细细规划面面积4平平方公里里，远期期控制规规划面积积达到110平方方公里。20004年44月开始始动工，“七通通一平”建设基基本完成成。广水水经济技技术开发发区、桐桐柏工业业园区也也初具规规模。广水是国国内外投投资

28、者创创办实业业、经商商、旅游游的理想想之地。2. 房房地产市市场概况况2.1 广水市市市场概概况（220144年三季季度）2.1.1 房房地产开开发投资资情况今年前三三季度，全市共共完成房房地产开开发投资资730000万万元，同同比增长长93772万元元，增长长比率112.88%，其其中第三三季度完完成开发发投资2290665万元元，同比比增长1110007万元元，增长长比率为为37.9%；环比增增长48821万万元，增增长比率率为166.6%。1-9月份份，全市市共完成成房地产产开发面面积47772228平方方米，同同比增长长10224977平方米米，增长长比率为为21.4%，其中商商品住宅

29、宅37444555平方米米，31167套套，同比比增长7738889平方方米，6659套套，增长长比率为为19.7%；第三季季度共完完成商品品房开发发面积11628873平平方米，同比增增长5332444平方米米，增长长比率为为32.7%；环比增增长1113055平方米米，增长长比率为为6.99%。，其中商商品住宅宅开发面面积13369669平方方米，110611套，同同比增长长300001平平方米，2477套，增增长比率率为222%；环环比增长长33994平方方米，增增长比率率为2.5%。2.1.2商品品房销售售情况今年前三三季度，全市共共完成商商品房销销售面积积30774988平方米米，同

30、比比增长2288449平方方米，增增长比率率为9.4%，其中商商品住宅宅销售面面积29957446平方方米，223766套，同同比增长长318872平平方米，2822套，增增长比率率为100.8%。今年年第三季季度完成成商品房房销售面面积10048009平方方米，同同比增长长240038平平方米，增长比比率为222.99%，环环比减少少61556平方方米，减减少比率率为5.8%，其中商商品住宅宅销售8896224平方方米，7716套套，同比比增长998222平方米米，844套，增增长比率率为9.4%，环比减减少2006366平方米米，减少少比率为为23%。2.1.3 商商品房市市场供给给情况1

31、-9月月份，全全市共核核准商品品房预售售许可证证项目115个，预售面面积40054008平方方米。截截止本季季末，全全市存量量房面积积113363224平方方米，其其中商品品住宅面面积83303992平方方米，663844套。可可供销售售的商品品房面积积81883777平方米米。2.1.4第三三季度房房地产运运行特点点2.1.4.11商品房房开发、投资、销售同同比上升升。三季度，商品房房开发、投资、销售，较去年年同期上上升，一一是部分分开发企企业加大大开发投投资力度度，工程程进度加加快。二二是三季季度新开开工的楼楼盘比较较多，加加大了开开发量，如：三三季度景景弘地产产开发永永宏科技技项目；淄博

32、地地产开发发的詹王王星城项项目；福福应地产产开发的的应山府府项目等等都相继继启动，开发量量迅速增增加。三三是开发发行为更更规范，项目在在开发过过程中，基础设设施、设设备进一一步完善善，小区区居住环环境大有有改善，提高了了居住品品位，刺刺激了部部分消费费者。四四是，部部分开发发商通过过一系列列的促销销手段，也加快快了商品品房的销销售进度度。五是是三季度度新开盘盘的楼盘盘较多，楼盘品品质有所所提高，购房者者的选择择空间更更大，环环境更加加宽松，进一步步加大了了商品房房的销售售进度等等。2.1.4.22 商品品房销售售价格稳稳定三季度，全市商商品房销销售价格格基本稳稳定。多多层销售售均价为为2000

33、1元/平方米米；电梯梯房销售售均价为为28225元/平方米米，其中中应山城城区房地地产商品品住宅多多层销售售均价为为23115元/平方米米，电梯梯房销售售均价为为31116元/平方米米。广水水办事处处多层销销售均价价18004元/平方米米，电梯梯房销售售均价222988元/平平方米。2.2 广水市市商品房房销售情情况20144年第一一季度商商品房销销售情况况排名项目名称称销售面积积销售套数数多层均价价电梯均价价截止第一一季度库库存费国际现代代城163664123套套33533元/35166元/439套套 HYPERLINK t _blank 宝利城市市印象134116.331105套套3017

34、7元/33422元/177套套 HYPERLINK t _blank 翡翠山湖湖11399291套31000元/32800元/228套套中懋和府府48899.98842套-28722元/154套套天湖马德德里41322.78834套-31833元/212套套盛泰城43400.79934套-30766元/105套套水木三峰峰39500.35532套-27022元/135套套瑞康华府府(广办办)32111.526套-22000元/268套套书香名邸邸30733.324套32800元/34套阳光华府府24433.54419套-27000元/14套2.3 在售主主要楼盘盘概况 1.应应山府（广水人人文

35、品质质居住典典范）总占地44.5万万，总建建面111万，容积积率2.25，户数5578户户。住宅均价价：35500元元/（20014年年1月88日开盘盘）。商铺约于于20115年110月11日开盘盘。优惠活动动：认筹筹2万抵抵5万。特点：处处于“一河两两岸”市政景景观带核核心部分分，背靠靠山林，具备较较好的环环境及区区位优势势。实景图效果图 2.观观澜郡（高端美美学大宅宅）总占地面面积6万万，总建建面133万，容积积率2.0，规规划户数数9566户，车车户比11:2。住宅及商商铺将于于20115年55月上旬旬开盘。优惠活动动：认筹筹1千抵抵1万，日增百百元；开开盘日现现场抽取取宝马XX1一辆辆

36、。特点：楼楼间距大大，小区区内生活活休闲配配套较先先进；紧紧邻护城城河，临临河景观观开阔；位于城城区外环环（应山山大道）与十长长线（连连接4镇镇的主干干道）交交界处，且靠近近高速出出口，交交通便利利。实景图效果图 3.中懋懋和府（广水一一流的大大型花园园电梯洋洋房社区区）住宅均价价31000元/，少量量底商待待定价。占地面积积4万，建面面11万万，容积积率2.7。特点：含含1栋四四星级酒酒店（中中懋国际际大酒店店）；生生活综合合配套较较完备。沙盘图效果图 沙盘图4.翡翠翠山湖（具有特特色的国国际建筑筑群）占地面积积为133.8万万，建面面为377万，容积积率为22.744，户数数26000户，

37、车户比比1:22。住宅均价价33000元/，环湖湖别墅660000元/，商铺铺均价995000元/平平方米（已售罄罄）。实景图效果图特点：引引进广水水市政务务中心，政府资资源优良良。效果图实景图 5.学府府尚城（高品质质的生活活住区）占地面积积4.22万，建面面12.6万，容积积率2.96。20144年6月月28日日开盘，住宅均均价35500元元/，商场场（2座座）未开开盘定价价。优惠活动动：送万万元地暖暖壁炉等等家居礼礼品。网曝负面面消息较较多，如如许可前前施工、私改容容积率等等。效果图实景图 云锦星城城（家居居建材新新地标）实景图效果图住宅均价4100元/，商铺均价6000元，一楼1.6万

38、元。占地1.1万，建面5.5万平方米，容积率5.0，户数269户。特点：紧邻应山河、中医院等；主打家居建材广场，采取产权式投资返租模式，8年收回成本，商铺投资经营分离；广水酒店龙头云都大酒店信誉担保。 2.4小小结1）以新新楼盘的的小样本本估测，市区楼楼盘均价价约为333000元/，在大大量外出出务工人人员及大大量房地地产存量量、增量量的背景景下，短短期内房房价上涨涨动力不不大。2）新楼楼盘趋于于低容积积率，多多为3.0以下下，营造造宽松舒舒适、乃乃至国际际范的生生活居住住环境，也反应应出本地地市民对对小区住住房品质质、面子子精神的的追求。3）在本本地购房房者，若若实行首首付，则则必须为为本地

39、户户籍，全全款购房房则无限限制。4）政府府力推的的“一河两两岸”新城景景观带，辐射效效应强大大，正在在带动周周边中高高端楼市市崛起；5）以“一河两两岸”为代表表的新城城板块目目前主要要表现为为房地产产及基础础配套，实体产产业规划划及配套套亟需赶赶上，凸凸显市工工业基地地发展空空间大。广水一河河两岸城城市综合合体规划划湖北广水水“一河两两岸”“一河两两岸”城市综综合体规规划位于于广水市市应山城城区，以以已经建建成通车车的应山山大道为为主轴，以应山山大道两两侧沿线线和应山山河两岸岸为有机机组织部部分，以以建设“宜居之之城，繁繁荣之城城，山水水之城，和谐之之城“为目标标，为广广水市政政府着力力打造的

40、的城市新新名片。 “一河河两岸”项目工工程位于于应山办办事处东东面，北北起三里里河桥，南至九九里河大大桥，东东靠滨河河东路，西临应应山大道道，全长长约2.7公里里，规划划控制区区面积221.55万平方方米，项项目总投投资近66亿元。该项目目以“自然、生态、人文”为总体体设计理理念，按按照“历史人人文、城城市底蕴蕴、运动动健康、生态湿湿地”四大主主题建设设，旨在在打造“一条景景观水系系、两种种空间形形态、三三个主要要节点、四个区区域空间间”城市地地标群。应山大道道连接广广水市中中心城区区和广水水南部麻麻竹高速速公路，是广水水市南部部城市交交通的重重要孔道道。在广广水总规规中，将将广水中中心城区区

41、划分为为北部的的应山旧旧城公建建居住综综合服务务组团和和南部的的城南物物流商贸贸综合组组团。沿沿飞跃路路、应广广大道一一部分和和应山大大道将形形成广水水重要的的城市发发展轴。其中，应山大大道位于于发展轴轴南段，是联系系广水中中心城区区两大功功能组团团的动脉脉。 市市政府委委托华中中科技大大学对“一河两两岸”城市综综合体进进行了整整体规划划，目前前，已经经开始启启动了西西岸商住住区域和和近200万平方方米的沿沿河绿化化带的建建设。应应山大道道两侧规规划为集集商业、金融、宜居、景观、休闲娱娱乐为一一体的滨滨水城市市综合体体。随着着“一河两两岸”区域内内的基础础配套设设施不断断完善，更有市市政府的的

42、坚实战战略支持持，其发发展效应应将对提提升广水水城市形形象、成成功建立立“一河两两岸”城区品品牌起积积极影响响。4广水水-大悟悟联动杨寨镇位位于广水水市东部部，与大大悟县阳阳平镇接接壤，麻麻竹高速速、1007国道道从镇内内穿过，东部京京珠高速速、麻竹竹高速从从临近的的阳平镇镇穿过，并在这这里会合合，两镇镇可谓是是重点工工业开发发区域。广水市政政府办楼楼搬迁到到武胜关关，工业业开发区区不断向向东发展展，并积积极拓宽宽应广大大道和广广水1007国道道到大悟悟京珠高高速连接接线公路路，暗示示悟广合合并趋势势在不断断加快，未来几几年两地地将融为为一体。5、广茂茂综合商商贸物流流园项目概概况5.1 项目

43、概概况湖北广茂茂综合物物流园项项目位于于广水市市应山大大道东侧侧，高速速出口处处5000米。项项目交通通便捷，区位优优势明显显。项目目占地面面积约5500亩亩，建筑筑面积约约50万万平方米米，用地地性质为为商住和和商服用用地。地地块内的的土地平平整和拆拆迁工作作已进入入尾声，具备良良好的开开发条件件。项目位于于“鄂北门门户”广水，交通区区位优越越，土地地开发条条件较优优，一河河两岸项项目的推推进，及及市政府府提出壮壮大城市市商贸物物流业为为项目带带来发展展契机。当前，项目需需要依托托区域市市场调研研分析，制定总总体策划划确定项项目战略略定位与与产业定定位，通通过全新新规划落落实布局局运营产产品

44、及盈盈利模式式等系列列具体问问题，以以推进项项目价值值高效实实现。本案项目区位位图项目红线线图5.2 项目相相关证照照5.2.1 建设项项目选址址意见书书5.2.2 建设用用地规划划许可证证5.2.3 建设设工程规规划许可可证5.3 项目初初步规划划湖北广茂茂综合商商贸物流流园项目目在广水水市应山山大道高高速出口口处5000米，占地面面积33333333.33（5500亩亩），主主要建设设以现代代信息技技术为依依托，以以公路、铁路多多式联运运为特色色，集物物资集散散、仓储储加工、多式联联运、批批发交易易、城市市配送、信息处处理、配配套服务务等功能能于一体体的现代代化、系系统化、生态化化的综合合

45、性商贸贸物流园园区。项目以政政府扶持持、企业业主导、市场营营运的模模式运作作，借助助交通区区位优势势，以专专业市场场建设为为龙头，共享专专业市场场商贸客客源，通通过专业业市场商商流、物物流、人人流、资资金流的的集散作作用，形形成新的的重要的的商贸物物流集散散地，集集交易、展示、配送、包装、仓储、信息、金融、邮电、商务服服务于一一体大型型商贸物物流市场场。园区内以以五金建建材、家家具灯具具、汽车车配件为为龙头产产业，辅辅以服装装百货、 小商商品副食食等共八个个专业市市场，将将建设电电子商务务孵化园园，把实实体市场场与电子子商务平平台紧密密结合起起来。同同时打造造一个以以休闲文文化贯穿穿酒店、写字

46、楼楼、百货货、儿童童教育和和青年文文化娱乐乐等打造一一个信息息化、智智能化和和现代化化的市民民消费休休闲娱乐乐中心。项目建成成后将为为全面提提升区域域商贸物物流水平平，并成成为广水水市随州州区域首首屈一指指的商贸贸休闲娱娱乐圣地地，成为为城市经经济发展展新引擎擎，精神神文化提提升的新新名片。5.4 周边项项目调研研5.4.1 大大悟鄂北北国际商商贸物流流城“鄂北国国际商贸贸物流城城”湖北北大悟西西岸九鼎鼎置业发发展有限限公司投投资建设设。目前前，项目目建设进进展顺利利，一期期主体工工程即将将全面封封顶完工工。“鄂北北国际商商贸物流流城”项项目地处处大悟县县城迎宾宾大道三三桥桥头头东侧、经济开开

47、发区与与高铁新新区结合合部，紧紧邻京港港澳高速速大悟段段收费站站出入口口，南接接迎宾大大道，西西靠大悟悟澴河“一河两两岸”景景观带。该项目目总占地地面积约约4411亩，总总建筑面面积约225万平平方米，其中一一期为家家居建材材业态。将其建建设成为为集建材材家居、百货特特产、五五金机电电、现代代物流等等多种商商贸业态态为一体体并具备备完善商商业功能能配套的的的现代代化大型型专业市市场。目目前价格格为一楼楼约1550000元/平平方米，二楼约约90000元/平方米米，三楼楼约40000元元/平方方米。实实际售价价采取一一房一价价整体打打包的方方式。效果图实景图5.4.2 武武汉周边边商贸园园1、汉

48、口口北批发发第一城城（又称称汉口北北国际商商品交易易中心）由武汉汉卓尔企企业汉口口北集团团联手香香港国际际金融投投资机构构及义乌乌等地市市场团队队打造的的 “汉汉口北批批发第一一城”， 定位位“中国国最好、中部最最大”。项目位位于武汉汉市盘龙龙城经济济技术开开发区，总建筑筑面积3380万万平方米米，其中中交易市市场2000万平平方米，物流仓仓储300万平方方米、生生活及综综合配套套30万万平方米米，预计计投资人人民币660亿元元，分三期期、五年年逐步开开发建设设完成。汉口北国国际商品品交易中中心目前前形成以以鞋业、小商品品、服装装、家纺纺、酒店店用品、家居家家具、日日化用品品、儿童童用品、电子

49、电电器、塑塑料制品品等十大大专业市市场，其其中以大大型商业业广场、大型物物流中心心、电子子商务交交易平台台等为核核心。价格： 售价价水平： 20009年年开盘起起始价为为30000+，20113年售售价基本本为1万万起；一一期已售售完。具具体售价价：一层层：1.6-22.0万万元/平平米、二二层：11.2-1.44万元/平米、三层：1万/平米、四层：90000元/平米。一期成成交均价价低于此此价格。 租金金水平： 一层层：500元/平平米；二二层：330元/平米；三层：20元元/平米米，免租租半年。美食街街：50000元元/1220平米米.月客户选择择当前主题题市场销销售客户户仅限于于有营业业

50、执照的的经营户户；对于于投资客客户一般般区位较较经营户户略差。同时武武汉市政政府要求求汉口北北集团必必须自持持50%比例以以上的物物业。 客运运中心规划建设设有占地地1000亩的大大型长途途客运站站，首期期开通880条线线路通达达湖南、安微、河南、江西、浙江、江苏、福建、广东、广西等等省，实实现“打打货直达达”，便便利于商商家往来来。 还在在武汉设设立北部部最大公公交换乘乘总站，开通220条公公交线路路，连接接汉正街街、集家家嘴、新新华路、付家坡坡等市内内主要市市场及客客运站，设置专专用候车车点，接接送往来来商家。 货运运中心当前完成成招商1150家家物流企企业。档档口面积积30多多平米，两层

51、共共60平平米，22.5万万/年租租金，因因为食品品城已经经相对成成熟，所所以刚开开始3个个月免租租金，后后面开始始收租，且租金金会逐年年上涨，门面已已全部租租满，省省内各主主要线路路均开通通，省际际线也开开通部分分。门面面前停车车场宽度度大约110米，相对拥拥挤。仓储设施施当前已建建低成本本仓库44栋，目目测造价价约为5500元元/平米米。2、汉口口北四季季美农贸贸城横向主通通道宽度度大约333米，纵向主主通道也也有300米左右右，进口口收费站站8个，宽度33.2米米，采购购车进收收费站免免费，进进农贸城城卖菜车车收费550元起起步，超超载100元/吨吨，2000元封封顶；农农贸城内内部档口

52、口可停放放3个车车位，若若短期租租1车位位则2000元/天，长长期租1150元元/天；蔬菜流流通加工工区档口口租金228000元/月月，面积积1100平米；农贸城城门面440000元/间间/月，按季度度交，总总共2层层，自己己搭建，面积660平米米，如果果出售，售价在在60万万；干货货区30000元元/间/月，面面积300平米。3、花卉卉苗木市市场20077年初建建，租金金5.55元/平平方，整整体园区区3000亩，目目前市场场已租满满，而且且市场已已成气候候。4、五洲洲建材城城比邻华中中物流超超市，占占地面积积20000亩，建筑面面积3000万平平米，售售价1楼楼180000元元/平米米，2

53、楼楼售价990000元/平平米，该该建材城城买家55年内无无经营权权，全部部返租给给建材城城，铺面面面积445-2200平平米，租租金在445-660元/平米之之间，租租户签33年免11年租金金。5、汉口口北五金金机电市市场与纵横集集团合作作开发。基本售售价在1120000元左左右，租租金水平平在1550000元-2200000元/年，签签约2年年免租金金，铺面面长宽高高8.11*3.6*44.8米米，使用用面积330多平平米，建建筑面积积60平平米，实实得率447%，目前五五金城正正在招商商。相关关配套的的有汉招招会这样样的展览览服务，同时也也有电子子商务平平台宣传传。6、湖北北现代五五金机

54、电电城：以街区商商铺组合合形式，由4排排纵向、8排横横向以及及1排环环绕全城城商铺，共244栋商铺铺和1栋栋综合大大楼构成成，一期期占地2200亩亩，配套套仓储880亩，总商铺铺11443间，面积约约30多多平米，车位6630个个。城内内规划有有14条条宽阔的的道路，设置有有14大大出入口口以及88大城中中绿化带带；配套套有超市市，商务务休闲、餐饮、娱乐、酒店等等商业设设施，提提供工商商、税务务、银行行等服务务；设置置有信息息中心，开通网网上电子子商务平平台，是是一座软软硬设施施完善的的现代化化五金机机电超大大型专业业市场新新城。当当街门面面2000平米大大概每年年租金不不少于550万。7、周

55、边边自然物物流市场场 业务情情况好于于汉口北北货运中中心，一一天发运运量在44-5车车/天，最多可可发100+车/天。店店铺档次次不高，租金一一般为22万元/90平平米。湖湖北省内内的物流流价格约约为0.18元元/吨.公里，低于周周边省份份公路运运输成本本。8、华中中物流超超市 经经普通商商贸市场场改建的的物流中中心，整整体入住住率较低低。其仓仓储设施施布局不不合理，租金仅仅为8元元/平米米（含物物业费）。经营营思路主主要发展展网点收收货模式式（专线线零担）。6. 项项目可行行性分析析6.1 市场可可行性从项目区区位、板板块价值值、市场场容量需需求及未未来发展展趋势方方面考虑虑，此项项目具有有

56、很强的的市场可可行性：1）项目目地位于于广水市市高速出出口0.5公里里处，全全面承接接广水市市区位及物物流运输输优势，联动武武汉及大大悟等地地区生产产消费市市场，具具有极强强的道口口经济开开发价值值；2）项目目地离广广水中心心城区仅仅5公里里，驱车车几分钟钟可达，能直接接而充分分的对接接广水城城市居民民消费需需求，以以及偕同同发展的的大悟消消费需求求；3）项目目地块紧紧邻广水水城市规规划“一河两两岸”区域，板块价价值剧增增，随着着旧城迁迁移，居居民搬迁迁改善，以及购购买力的的不断提提升，将将带来巨巨大的商商贸市场场需求；4）广水水市目前前没有类类似定位位的综合合商贸物流流市场，也缺乏乏规模集集中的市市民休闲闲购物项项目，市市场空白白，进入入时机好好。6.2 环境、技术可可行性1) 优优质地块块、土地地平整，证照齐齐全；2）安置置房已建建设完毕毕，即将将交付，