徐州项目投资估算

1、PAGE PAGE 13项目投资资估算第一节 项目目的大体体概况一、项目目概况1、项目目概况项目占地地50亩，总用用地3333500m2，暂定容积积率1.8。(附表表:1)（表：11） 【项目目主要技技术经济济指标】内容指标内容指标建设地点点市区规划总用用地面积积333550m2计划容积积率1.8计划容积积率面积积600330m2建筑密度度%绿地率30%实际容积积率1.8总建筑面面积600330m2其中:住住宅面积积500330m2其中:商商业面积积100000m2可销售住住宅面积积500330m2可销售商商业面积积100000m2第二节 项目目投资估估算及资资金筹措措计划一、项目目投资与与成

2、本费费用估算算（一）开开发成本本估算（1）土土地使用用权出让让金、契契税、评评估费、拆迁安安置补偿偿费及取取得土地地净地前前的其他他费用，共计投投入资金金 56655万元人人民币。附（表表2）（表2） 【土地成本本估算表表】 (单单位:万万元)序号项目计算依据据计价（万万元）1土地出让让金110万万/亩50亩550002契 税土地出让让金税率（3%）1653拆迁补偿偿费用0合计楼面地价价:成本本/可销销售面积积=56655/ 600030m2=944元/ m2256655（2）前前期工程程费： 11699 万元元，详见见本项目目前期工工程费估估算表（附表：3）。（表：33） 【前期工工程费估估

3、算表】 (单位:万元)序号项目计算依据据计价（万万元）1勘探费261.1地质勘探探费20可谈1.2文物勘探探费1.8元元/ mm2333350 m262设计费1772.1主体工程程设计费费20元/ m22600030 m212002.2供电设计计费984万万4.66%4452.3绿化设计计费120万万10%122可谈3施工图审审查费1.5元元/ mm2600030 m2994可行性研研究费自行研究究05环卫费150元元/ 户户5000户776招投标费费3万+220万23237城市基础础设施配配套费(扣除物物流)80元/ m22600030m2480480（可谈）8建设规费费3748.1白蚁防治

4、治2元/ m2600030 m2128.2气象监测测费0.2元元/ mm2600030 m218.3教育附加加10元/ m22600030mm2608.4工程质量量监督费费2元/ m2600030mm2128.5新型墙体体材料专专项费用用6元/ m2600030 m2368.6人防工程程易地建建设费40元/ m22600030mm22400可自建8.7工程定额额测定费费建安工程程造价1.33争取免交交8.8散装水泥泥费1.5元元/ mm2600030 m298.9劳保统筹筹基金建安工程程造价3.55%施工单位位缴纳8100规划放样样费26000元/幢幢15幢49试桩费考虑在桩桩基成本本中010

5、空气检测测费1.2元元/ mm2600030mm27 711四证办理理费3元/ m2600030mm2181812平整场地地、临时时设施费费8元/ m2600030 m24848合计转为单方方造价：成本/可销售售面积= 11699/600030mm2=195元/ m2211699(3)建建安工程程费： 668522 万元元。（见见表：4）（表：44） 【建安工工程费用用组成】 (单单位:万万元)序号项目名称称计算依据据计价（万万元）1主体土建建/室内内/外装装修小高层住住宅11100元/ m2270000m229770多层住宅宅9000元/ m2330030 m229773594332主体给排

6、排水30元/ m22600030mm21801803主体电气气50元/ m22600030 m223003004主体消防防10元/ m22600030m260605电梯8部225万/部2006监 理 费0.8%*(1121005+3300+5000+1000 )10041047审计审查查费(5%*5%+11)*(59443+1800+3000+660)23238产权测量量费商业2.46元元/ mm2100000mm22住宅0.8元/ m22500030 m2469产权交易易费6元/ m2600030mm2363610其他建安安成本合计转为单方方造价：成本/可销售售面积=68552/600030

7、 m2=11411元/ m268522（4）基基础设施施费（红红线内外外工程费费）： 17669 万元，（详见见表：55）。（表：55） 【基础设设施费估估算表】 (单单位:万万元)序号项目计算依据据金额（万万元）1给水、排排污配套套工程15元/ m22600030mm2+20万（增容费费）1102供电工程程费9842.1小区内室室外供电电配套18元/ m22600030 m21082.2供电配套套工程(专线)估30002.3供电配套套工程(设备)估45002.4供电增容容费300元元/千伏伏安60000千瓦70%12663煤气管道道28000户500户户14001404通讯工程程6元/ m2

8、600030m236365绿化景观观工程120元元/ mm2333350m230%12201206小区道路路费1507有线电视视费17元/ m22600030m21021028小区智能能化12元/ m22600030 m2272729环卫设施施费510热水供应应工程费费不考虑011暖气供应应工程费费不考虑012小区照明明费5013空调设施施费暂不考虑虑中央空空调0合计转为单方方造价：成本/可销售售面积=17669/600030 m2=2955元/ m217699（5）开开发期间间税费： 15 万元,（详见表表：6）（表：66） 【开发期期间税费费一览表表】 (单位位:万元元)序号类别计算依据据

9、交纳税额额（万元元）1物业管理理基金暂按2.5元/ m22600030mm21515合计15(6)不不可预见见费。 2294 万元元,取上上面1-4项之之和。不可预见见费=（0+111699+68552+17669）费率（3%）=2944万元（注：第第一项土土地使用用权出让让金为政政府公布布数据，不考虑虑不可预预见性）（7）开开发成本本。 1557644 万元,以上11-6项项小计:开发成本本=（56655+11699+68552+17669+115+2944）=157764万万元二、开发发费用估估算1、管理理费用： 3155 万元,取上面面1-66项之和和的 2% （56665+11669+

10、68552+17669+115+2994）税率（22%）=3155万元2、销售售费用： 6755 万元,详见（表：7）。（表：77） 【销售费费用估算算表】 (单位位:万元元)序号项 目计算依据据计价（万万元）1销售费用用(257760)销售收收入1%258合计2583、财务务费用： 6330 万元.(直接开开发成本本的4%):157764费率（4%）=6330万元元4、开发发费用： 12033 万元,前面11-3项项之和315+2588+630012033万元三、销售售收入：销售收入入 257760 万元元，详见见（表：8）（表：88） 【销售总总收入预预测】 (单位:万元)项目可销售面面积建议销售售单价（元/平平方米）销售收入入（万元元）住宅项目目500330 m2500330*(33000*550%+38000*550%)177660商业项目目100000 m2100000*880000元/平平方米80000车 位合计257660第三节 建设设项目的的财务评评价一、税金金计算1、住宅宅销售税税金及附附加估算算 49443 万元元,详见见住宅销销售税金金及附加加估算表表(表:8)（表：88） 【住宅部部分销售售税金及及附加表表】 (单单位:万万元)序号项目名称计算依据据合计1销售收入入2576602销售税金金2.1营业税、城市维维护建设设税、及及附加税税2.2交易印