某商城项目定位报告

1、杭州东方商城项目定位报告前 言杭州东方方商城项项目组在在20005年55月对杭杭州房地地产市场场进行重重点调研研的基础础上，结结合20005年年3月提提交的项项目报告告，进行行再度深深化的项项目定位位报告。本次深化化报告经经过项目目组及市市场研究究中心、营销中中心人员员的多次次讨论，并与开开发商多多次讨论论的基础础上编写写成的定定位报告告。本报报告所涉涉及的相相关建议议供开发发商决策策参考。杭州东方方商城项项目组20055年5月月30日日目 录壹 立立地篇一、基地地概况二、优、劣势分分析三、机会会点分析析贰 市市场篇一、商业业市场1、杭州州商业市市场2、杭州州东城区区商业市市场3、商业业市场总

2、总结二、住宅宅市场（一）房房地产宏宏观政策策解读1、政策策介绍2、政策策特点分分析3、未来来政策走走势预测测（二）今今年以来来杭州房房地产市市场分析析1、一季季度杭州州市场整整体市场场状况2、近期期杭州一一手房市市场发展展变化3、政策策影响下下的近期期二手房房市场叁 定定位篇一、地块块价值分分析1、地块块居住价价值划分分2、地块块商业价价值划分分二、项目目核心价价值体系系的建立立1、项目目资源优优势整合合2、项目目核心竞竞争力体体系的打打造三、定位位思路1、商业业2、住宅宅四、产品品定位及及规划建建议1、目标标市场定定位2、项目目开发主主题定位位3、产品品功能定定位4、项目目开发策策略建议议5

3、、产品品建议肆 营营销篇一、营销销理念二、推广广策略1、总体体策略2、广告告主线三、营销销模式壹 立立地篇基地概况况本项目位位于新凤凤路、麦麦庙路丁丁字交叉叉路口，杭州的的东北部部区域；地处杭杭州东站站城市副副商业圈圈，西临临机场路路，东面面紧接新新井路。距杭州火火车东站站5000米、临临近规划划地铁辐辐射区，属市政政重点规规划区域域，区域域地理位位置优势势特性突突出。本案目前前周边现现有交通通有311路、228路、2288路、333路、5166路、448路、3022路、3311路路、3117路、3055路、3356路路等多条条公交线线路，市市内交通通便捷。规划中中的轨道道1号线线、4号号线、

4、上上海杭州城城际特快快也将直直达火车车东站，良好的的区域规规划，为为项目开开发形成成广阔的的空间，届时交交通出行行条件将将更为优优越。周边配套套也日趋趋成熟，目前已已有包括括超市（如百安安居、联联华超市市等）、银行、医院等等配套设设施、生生活条件件相对便便捷。地块经济济技术指指标规划净用用地：约约10公公顷（110万MM2）综合容积积率：22.5总建筑面面积：约约25万M2住宅面积积：199万M2商业面积积：约66万M2优、劣势势分析优势项目规模模较大，地块形形状规则则。利于于规划，便于打打造区域域内地标标型产品品区位较佳佳，位于于房产开开发集中中区域。市场场认知度度相对较较高，为为客源引引入

5、奠定定坚实的的基础临近杭州州东站，人流量量大。利于于营造浓浓郁的商商业氛围围，为商商业开发发奠定基基础劣势东临铁路路，噪音音严重。对居居住环境境的负面面影响严严重，住住宅档次次提升难难度加大大受铁路阻阻隔，阻阻碍了人人流的导导入。对商商业氛围围营造有有一定影影响，商商业经营营难度增增加铁路与地地块不处处于同一一水平面面，存在在3米左右右的高差差。为作作规避噪噪音处理理增加了了难度周边整体体环境较较差，基基础配套套设施落落后。日常常生活设设施不足足，影响响生活品品质本区域居居住人口口较少，收入层层次较低低。区域域购买力力有限，须吸引引外来客客源的导导入机会点分分析位于规划划中的城城市商业业副中心

6、心中心区区域。 从城市定定位角度度来看，作为城城市副中中心的中中心地区区，具有有较强的的发展潜潜力，未未来有望望成为杭杭州东部部集商业业、商务务、居住住为一体体的综合合区，届届时将会会吸引大大量产业业的进入入，从而而吸引大大量就业业人口的的进入，使区域域人口得得到大幅幅增加，人气聚聚集度不不断提升升。杭州东站站改造杭州东站站开始进进入逐步步改造阶阶段，东东站广场场周边部部分土地地开始动动拆迁，进行商商业改造造。经过过改造之之后，东东站作为为连接上上海地区区的城际际车站将将焕然一一新，随随着周边边商业环环境、交交通环境境的改善善，为本本区域聚聚集人气气，营造造浓郁的的商业氛氛围起到到促进作作用，

7、无无疑对本本项目后后期的商商业营销销提供良良好的条条件。周边整体体规划全全面提升升区域形形象根据江干干区的整整体规划划，本项项目周边边除了将将形成以以杭州东东站为核核心的商商业副中中心之外外，还将将建设多多项公建建配套、市政配配套设施施（学校校、医院院、公交交集散中中心、停停车场等等），这这些配套套设施的的落成，将对人人流的有有效导入入、区域域面貌的的全面提提升，带带来决定定作用。贰 市市场篇一、商业业市场杭州市商商业市场场杭州商业业市场根根据其区区位不同同，分别别可以划划分为三三大商业业板块，即核心心区商业业、西城城区商业业和东城城区商业业，这三三大商业业板块均均有其各各自特点点。杭州核心心

8、区商业业主要由吴吴山广场场商圈、湖滨商商圈和武武林商圈圈组成。吴山广场场商圈吴山商圈圈得名于于其所依依的吴山山和吴山山广场的的建成。它不仅仅拥有一一条仿古古商街清河河坊历史史文化特特色街区区，而且且商圈内内写字楼楼也很密密集：耀耀江大厦厦、涌金金广场、清波商商厦、西西湖定安安名都等等商务楼楼相邻而而立。既既有传统统的商业业文化，又有现现代的商商务办公公，有一一种古今今交融的的感觉。 湖滨商圈圈湖滨商圈圈有着得得天独厚厚的旅游游资源，也有着着源源不不断的中中外游客客资源。杭州湖湖滨旅游游商贸特特色街区区是杭州州市政府府确定的的重点建建设项目目,建设设范围为为东至浣浣纱路、西至湖湖滨路、南至解解放

9、路、北至庆庆春路，总占地地约400公顷。现在的的湖滨公公园将恢恢复历史史上曾有有的6个个公园，湖滨路路将改成成地下隧隧道，和和庆春路路、解放放路相接接。武林商圈圈武林商圈圈是以武武林广场场为核心心形成的的又一市市中心的的主要商商圈，该该商圈内内集结了了杭州主主要的中中、高档档大型购购物中心心（莲卡卡佛、杭杭州大厦厦、杭州州百货等等）以及及武林路路特色商商业街，是杭州州最为繁繁华的商商圈。商业形态态购物中心心名称量体（M2）所处商圈圈经营方式式租金（元/MM2*天）业态分布布经营状况况涌金广场场6.6万万吴山广场场分割租赁赁1F：442F：333F：22多年来经经营状况况不佳，现进行行重新包包装

10、后，对外招招商，目目前正处处于招商商中西湖时时代广场2万湖滨商圈圈售后返租租（年回报报率为99%，返返租期为为8年）1F：国国际名品品店，主主要经营营国际精精品服饰饰、工艺艺品、皮皮具、珠珠宝；2F：绅绅士、淑淑女馆，重要经经营精品品男女服服饰、皮皮具、摄摄影；1B：为为休闲生生活馆，主要经经营超市市、精品品家具、工艺艺品、运运动装、休闲高高尔夫、小家电电、手机机、掌上上电脑、照相器器材、彩彩扩等。进入商场场内的人人流量非非常少，经营状状况不理理想名称量体（M2）所处商圈圈经营方式式租金（元/MM2*天）业态分布布经营状况况杭州大厦厦2.6万万武林商圈圈租赁A楼1FF：日化化、皮件件2F：女女

11、装3F：休休闲、针针纺4F：儿儿童装 B楼1FF：精品品2F：男男装3F：休休闲男装装4F：电电讯、运运动5F：家家电 6F家居居杭州高档档购物中中心，品品牌深入入人心，经营状状况尚可可莲卡佛武林商圈圈租赁1F：国国际顶级级名牌、饰物和和男女士士鞋类产产品2F：II.T.，Repportter Spoort，Monndi，Vivviennne Wesstwoood和和Douublee Sttar咖咖啡店3F：男男女潮流流休闲服服饰、家家居用品品及网罗罗多种时时款手表表品牌的的柜位等等杭州高档档购物中中心，原原为百盛盛，后由由莲卡佛佛进驻，品牌深深入人心心，经营营状况尚尚可从购物中中心的地地域分

12、布布来看，除位于于武林商商圈的经经营状况况尚可外外，其余余地区的的购物中中心经营营均不理理想。主主要有以以下原因因：湖滨、吴吴山广场场商圈均均位于旅旅游区，旅游人人流量大大，但实实际消费费的人群群有限。武林商商圈的消消费人群群多为本本市居民民，消费费具有针针对性及及有效性性。老牌商圈圈具有较较强的认认知度。品牌经营营吸引了了大部分分中、高高收入群群前来消消费，商商务中心心内的客客流向武武林商圈圈导入。特色商业业街清河坊特特色商业业街是位位于吴山山广场商商圈内，以展现现“清河坊坊的茶文文化、药药文化、食文化化及众多多的百年年老字号号商铺的的文化”等民俗俗文化而而形成的的特色商商业街。杭州的的百年

13、老老店，如如王星记记、张小小泉、万万隆火腿腿栈、胡胡庆余堂堂、方回回春堂、叶种德德堂、保保和堂、状元馆馆、王润润兴，义义源金店店、景阳阳观、羊羊汤饭店店等均集集中在这这一带。目前日日均游客客流量达达近4万人次次，使该该特色街街呈现一一片欣欣欣向荣的的景象，在吴山山广场商商圈里占占有举足足轻重的的地位。前期租金金均价为为3元/M2*天，经经过近年年的经营营，目前前售价约约为3万万-4万万元/平平方米，租金66至155元/平平方米*天。经经营状况况比较良良好，现现在商铺铺基本满满租。杭州西城城区商业业伴随城西西居住板板块的迅迅速发展展，大规规模的居居住区在在城西板板块形成成。同时时城西板板块集中中

14、多所高高校。根根据西西湖分区区规划，西湖湖区功能能定位于于杭州重重要的高高教、科科研、信信息基地地和高端端产业的的培育发发展区，主城西西部的生生活居住住片区，拓展杭杭州旅游游发展空空间的重重要生态态区，规规划居住住人口661.77万。因因此，伴伴随居住住人口和和教育科科研的快快速成长长，城西西板块形形成了特特色鲜明明的区域域性商业业中心。总体而言言，城区区板块上上也体现现了本区区域特色色，形成成了居住住型商业业和教育育科技型型商业两两种商业业模式。区内的的比较典典型的商商业街包包括文一一路、文文二路和和文三路路三个商商业街。商业街集集中了街街铺、专专业市场场和大卖卖场三种种商业形形态：满满足周

15、边边居民和和学生消消费的商商铺，服服装、电电子数码码、电动动车和建建材家居居专业市市场，物物美等大大卖场。由于城西西板块商商业定位位比较合合理，业业态搭配配比较符符合杭州州本地的的消费习习惯，总总体经营营状况比比较良好好。其中中文一路路满足学学生和周周边居民民购物和和其他生生活消费费，消费费人流非非常大，经营状状况非常常好，基基本满租租，很难难找到可可供出租租的商铺铺。随着着文一路路拓宽建建设，城城西蒋村村及至余余杭的人人流车流流将顺着着文一路路进入市市中心，这将为为文一路路及其周周边的商商业带来来新的机机遇。文文二路经经营状况况相对较较差，基基本以住住宅底商商为主，商铺面面积较小小，知名名商

16、家入入驻比较较少。文文三路为为电子数数码专业业市场区区，依托托周边的的大学和和信息科科技产业业，行成成杭州最最大的数数码产品品专业市市场区，产业集集群效应应非常明明显，经经营状况况良好，市场正正在不断断成长，如新入入驻的百百脑汇数数码广场场正在招招商。业态格局局从城西板板块总体体业态格格局看，文一、二、三三路各具具特色。根据周周边不同同的居住住人群，形成了了不同各各色的三三个商业业街。文文一路周周边集中中多所大大学和居居住社区区，因此此商业定定位为以以购物、餐饮为为主的社社区型商商业中心心；文二二路为社社区配套套商业街街；文三三路为电电子数码码专业街街，集中中经营电电子数码码产品。文一路： S

17、KIPIF 1 0 文一路是是商业街街与专业业市场相相结合的的一条商商业街，形成以以服饰、餐饮、家居、通讯为为主的业业态组合合。除了了临街商商铺，还还集中了了包括物物美大卖卖场、城城西商贸贸城、翠翠苑服装装市场、中国联联通城西西手机广广场、华华东家具具城西市市场等在在内的大大市场。在大学没没有搬迁迁前，商商业主要要以学生生为消费费对象，因此集集中了许许多满足足青年学学生消费费的商业业如书店店、花店店、运动动品商店店、饰品品店等等等。伴随随大学的的纷纷迁迁出，文文三路商商业开始始转向社社区服务务型的商商业。从档次上上看，文文一路属属于实用用性的中中档以下下的商业业街，部部分中档档品牌商商业进驻驻

18、，两家家麦当劳劳在街内内经营。文二路：文二路与与文一路路一样，随着大大学的迁迁出，商商业业态态开始逐逐步由学学生导向向型转向向居民导导向型。文二路上上现有商商业形态态主要有有超市、房地产产中介、餐饮、书店、便利店店、银行行、电动动车专业业市场等等等。向向东过了了保俶北北路后，商业更更为丰富富，马路路南面计计有：顺顺味园、19991服装装店、某某书店、三家服服装店、一家体体育用品品商店、一家文文具店、一家录录像厅、两家服服装店、一家妇妇女用品品店、移移动服务务网点、1233速食店店、一家家体育用用品店、一家电电脑游戏戏软件店店、一家家云南过过桥米线线；而过过了幼儿儿师范学学院，又又是相似似的一排

19、排业态。随着学校校迁出，满足学学生消费费的商业业逐步推推出，而而满足附附近居民民消费的的商业正正在不断断迁入。文三路：自19992年以以来，经经过十多多年的发发展，文文三路电电子信息息街区集集聚了以以东方通通信为代代表的116000多家高高新科技技企业，以网新新图灵为为代表的的11000多家家IT产产业经销销商，以以西溪数数码港为为代表的的7大IIT产品品大卖场场，以东东部软件件园为代代表的66大创业业园，以以昌地火火炬大厦厦为代表表的288幢高档档商务写写字楼颐高数码码广场、高新数数码城、高新电电脑城、西溪数数码港、杭州百百脑汇电电脑市场场、华力力电脑城城等ITT卖场及及沿路的的图灵科科技世

20、界界、联想想专卖、美辰数数码梦幻幻中心、惠普专专卖店等等。以电子数数码为主主体，辅辅之以餐餐饮、休休闲娱乐乐设施，形成了了富有特特色的电电子数码码专业街街区。租金水平平文一路：业 态租 金（元/平平米天）服装5-144家居装饰饰4-100餐饮4-122超市4-6通讯产品品10饰品10-111便利店6-100书店4-6花店8-122运动用品品4-8其他2.5-12位 置租金（元元/平米米天）路口处临临街商铺铺10-114中间路段段临街商商铺4-100非临街底底层商铺铺3-5非底层商商铺2.5-6文一路两两边集中中了多家家大学，同时多多个专业业市场和和大卖场场也汇集集于此，因此，这里的的人流量量非

21、常大大，商业业经营非非常火爆爆。经营营的成功功带动了了文一路路租金的的不断上上涨。100平平米以上上的大面面积店铺铺单位租租金相对对较低，多在44-6元元/平米米天，而而8-225平米米左右的的小面积积商铺租租金则高高的多，大部分分在8元元/平米米天以上上，有的的甚至达达到144元/平平米天，如如翠苑服服装市场场临街部部分的商商铺。不同位置置的商铺铺租金差差异巨大大，体现现地段对对商业的的重要意意义。十十字路口口处和大大学校门门部分临临街商铺铺的租金金明显比比较高，多在110-114元/平米天之间间，而中中间路段段的临街街商铺则则次之，多在44-100元/平平米天，非非临街底底层商铺铺租金水水

22、平则在在3-55元/平平米天，非非底层商商铺租金金（不包包括大卖卖场中的的非底层层商铺）多在22.5-6元/平米天。从不同业业态看，租金也也有所差差别，诸诸如服饰饰、饰品品、快餐餐等商业业的租金金相对较较高，而而书店、超市、大型餐餐饮的租租金则相相对较低低。文二路：文二路主主要为小小型商铺铺市场，整体经经营一般般，商业业氛围比比较淡薄薄，因此此，租金金水平不不是很高高，范围围基本在在2.55-5元元/平米米天。文三路：位置租金（元元/平米米天）一楼10-115二楼6-8三楼4-6临街商铺铺4-8文三路以以数码商商场为主主，辅之之以临街街商铺。从租金金看，反反映出该该区域数数码专业业市场经经营状

23、况况良好。专业市市场一楼楼租金最最高，大大致在110-115元/平米天；二二楼租金金为6-8元/平米天；三三楼则为为4-88元/平平米天；临临街商铺铺租金为为4-88元/平平米天。租售模式式从租售模模式看，区域内内的大卖卖场基本本上是开开发商持持有的形形式，内内部分割割出租。专业市市场部分分是出租租模式，而另一一部分则则是出售售模式。文三路路的数码码广场多多是开发发者持有有，出租租收取租租金收益益；文一一路的翠翠苑服装装市场则则是小产产权形式式，商铺铺可以自自由买卖卖。临街街商铺多多为多业业主持有有。从租售两两种模式式看，知知名品牌牌专业市市场和档档次比较较高的市市场一般般采取统统一持有有，对

24、外外出租的的模式；而小产产权式商商业则明明显比较较混乱，档次和和环境都都比较差差，整体体形象不不是很好好。建筑格局局文一路和和文二路路，有众众多的大大学生作作为人气气支撑。那里主主要由低低矮、规规模较小小的店铺铺群构成成，最多多只是二二层楼，各种小小服饰店店、小吃吃店、小小娱乐厅厅、甚至至夜市可可以在这这里生存存。文三路正正好是浙浙大玉泉泉校区与与西溪校校区以及及其他多多所高校校影响的的交集区区域；这这里的物物业租金金相对于于靠近浙浙大的黄黄龙区块块比较便便宜，适适合科技技企业在在此创业业；文三三路由办办公大厦厦、大型型专业数数码广场场与临街街旺铺结结合，构构成了高高低结合合的商业业建筑格格局

25、。从商业街街铺看，商业街街的商铺铺分割面面积普遍遍很小，主力商商铺面积积约在220平米米左右，柱距33-4米米，层高高3米左右右，进深深6-112米不不等。从从商铺建建筑格局局看，还还属于传传统的社社区商铺铺形态，比较封封闭狭小小，缺乏乏现代商商业的通通透和时时尚感。杭州东城城区商业业市场杭州东区区商业市市场主要要分布在在秋涛路路沿线，以杭州州火车东东站、汽汽车东站站以及四四季青特特色商业业街为三三个节点点，将整整个东城城区划分分为四大大商业圈圈，即天天城路商商务商业业区、艮艮山路汽汽配街、庆春-凤起商商业圈以以、四季季青服装装街。大量的专专业市场场形成了了东城区区一道特特有的商商业风景景线，

26、沿沿秋涛北北路南下下依次分分布有永永乐家电电、安琪琪儿小商商品市场场、浙江江中汇纺纺织机市市场、五五星电器器（省家家电市场场）、华华东家电电市场、四季青青服装城城等。专专业市场场的存在在为本区区域积聚聚了浓郁郁的商业业气氛及及市场号号召力，吸引了了整个杭杭城的专专业需求求，促进进了经济济的发展展。天城路商商务商业业区主要要分布在在火车东东站附近近，商业业主要集集中于本本项目东东、南部部的东站站广场，在天城城路与秋秋涛北路路的交界界处形成成了一个个商务区区，三、四星级级的商务务酒店均均集中于于此，此此外，本本地区还还设有一一些大型型的娱乐乐设施及及大型卖卖场，这这些大型型设施的的存在共共同构筑筑

27、起了本本地区中中、高档档商业商商务区的的整体形形象。随随着，百百富勤商商业广场场（111.5万万M2）的建建设，将将进一步步完善本本地区的的商业设设施，使使本区域域的商业业商务设设施更加加趋于多多元化。业态分布布（按建建筑面积积）东站附近近庆春-凤凤起东路艮山路汽配街合计汽配五金设备备750166001250036600货运185185餐饮25000293001570070000旅馆、住住宿1050010500休闲600270870电信475400875杂货458350808服饰、鞋鞋帽44019037010000家居装修修9501180021300美容美发发725725医药900130103

28、00中介810810便利店350280630其他7372033011233 SKIPIF 1 0 专业市场场四季青服服装市场场四季青服服装街区区位于江江干区杭杭海路，是我国国十大服服装专业业市场之之一。占占地244公顷，汇集了了四季青青服装市市场、杭杭派精品品服装市市场等116家专专业服装装市场，服装经经营户880000多户，营业面面积211万平方方米，从从业人员员300000余余人，年年成交额额近百亿亿元，实实现增加加值8亿亿元。四季青服服装市场场街区以以专业市市场为主主，形成成了一个个大型的的服装专专业市场场大世界界。成为为浙江辐辐射华东东的服装装批发市市场中心心，同时时也经营营零售业业，

29、杭州州居民服服装消费费也喜欢欢到这里里来。服服装街区区整体经经营良好好，市场场交易非非常活跃跃。虽然总体体经营很很好，但但是也有有部分市市场不是是很成功功，如意意法服饰饰城二层层级以上上空置非非常严重重，租金金也比较较低，远远远低于于附近的的四季青青服装市市场。专业市场场总建筑面面积（平平米）店铺面积积（平米米）杭州四季季青服装装市场5000008-1550杭州常青青意法服服饰城6000008-1000杭州四季季青苏杭杭服装市市场800008-500杭派服饰饰城650008-400杭派精品品服装市市场2500008-1550杭州四季季青精品品女装市市场12000012-1120杭州四季季服装批

30、批发市场场1200008-600杭州电力力四季服服装城2300008-500杭州九星星服装市市场600008-455杭州四季季青儿童童服装市市场800008-500杭州四季季青精品品童装市市场2950008-1220杭州四季季青佳宝宝童装市市场22000010-1150中洲服饰饰鞋区6500012-330杭泵童装装市场2000008-355新世纪12000010-440佳宝童装装市场（后）800008-355中星外贸贸服饰城城750008-1220总计3160000业态格局局：从业态上上看，四四季青服服装街涵涵盖了服服装行业业几乎所所有的产产品，包包括童装装、女装装、男装装、鞋类类等等，以不同

31、同产品类类别形成成了多个个不同的的专业市市场，如如童装市市场、女女装市场场等。从品牌档档次上看看，低档档、中档档、中高高档相结结合。既既有低档档的服装装市场，如四季季青童装装市场；也有精精品服装装市场如如杭州常常青意法法服饰城城、航拍拍精品服服装市场场等等。主体以以国内品品牌为主主，也有有部分外外国品牌牌进驻。租售模式式：四季青服服装市场场为大业业主持有有和小业业主分割割持有相相结合的的模式。某些档档次较高高的市场场如佳宝宝童装市市场是大大业主统统一持有有，对外外出租的的模式，而大部部分市场场则多为为小业主主持有，可以自自由买卖卖。建筑格局局：以小店铺铺为主，主体商商铺面积积在100-255平

32、米之之间位置越好好的商铺铺面积越越小，而而较差的的位置如如三层、四层因因为单位位租金较较低导致致总体租租金不高高，因此此面积较较大。租金：位置平均租金金（元/平米天）扶梯周边边租金（元/平平米天）临街街铺铺20-335-地下一楼楼10-115-一楼10-33020-330二楼8-15512-115三楼5-87-8四楼2-52.5-5服装销售售是一个个高利润润行业，四季青青服装市市场经营营的成功功，导致致区内商商铺租金金很高。从调查查看，总总体租金金在8元元/平米米天以上上，不同同地段租租金差别别非常明明显。临临街街铺铺地段最最好，且且多位小小面积商商铺，因因此单位位租金非非常高，多在220元/

33、平米天以上上，有的的甚至达达到355元/平平米天的惊惊人价格格。其次次是专业业市场的的一楼，租金在在10-30元元/平米米天，其其中位于于扶梯周周边和入入口周边边的商铺铺最贵，多在220-330元/平米天。地地下一层层租金110-115元/平米天。二二楼租金金在8-15元元/平米米天，地地段好的的扶梯周周边租金金则为112-115元/平米。三楼租租金为55-元/平米*天，扶扶梯周边边则为77-8元元/平米米天。四四楼空置置比较严严重，租租金也比比较低，在2-5元/平米天之间间。从位置看看，专业业市场一一般只能能经营到到三层，四层以以上难以以经营，空置率率非常高高。其他专业业市场总量体（M2）租

34、金（元/MM2*天）业态分布布经营状况况新型材料料市场约3000004-4.5（底层沿沿街）1F：五五金、装装饰2F：地地板满租，经经营状况况良好东方灯饰饰城约2500004-4.5（底底层）灯饰、装装饰布满租五星电器器约3000005.5-6.22（底层沿沿街）1-2FF：家电电3F：电电脑、音音像4F：办办公满租多为600-700M2的铺面面东站服装装市场约600001F：服服装、鞋鞋帽、箱箱包、化化妆品2F：床床上用品品、服饰饰满租安琪儿小商品市市场约2500005.5（底层沿沿街）1F：小小商品2F：空空置，暂暂作仓库库底层经营营状况良良好，二二楼不佳佳。3、商业业市场总总结杭州整体体

35、商业市市场表现现一般，专业（批发）市场一一枝独秀秀。在杭州东东城区形形成的专专业（批批发）市市场“集结地地”已成为为了杭州州商业的的一大亮亮点，吸吸引了大大量的客客流前来来消费，总体经经营状况况良好，并营造造出了浓浓郁的商商业氛围围，为其其他商业业经营模模式的进进入奠定定了基础础。但美美中不足足之处就就是整体体形象略略逊一筹筹，层次次感不高高。大型购物物中心大大多数经经营惨淡淡。杭州作为为著名的的旅游城城市每年年吸引了了大量的的人流前前来观光光，但这这些旅游游人群并并没有成成为杭州州大型购购物中心心的有效效客源支支撑，使使得大多多数购物物中心处处于惨淡淡经营状状态（除除位于老老牌商圈圈武林林商

36、圈的的购物中中心经营营尚可）。造成成这一局局面的主主要原因因是，旅旅游人流流虽大，但其真真正的购购物消费费比例有有限。特色商业业街经营营形势较较为喜人人。各特色商商业街利利用自身身的独有有优势，进行特特色经营营，既贴贴近广大大市民的的需求，又能吸吸引一部部分旅游游人群的的消费，使其经经营状况况始终处处于良好好的状态态。二、住宅宅市场由于近期期政府接接连出台台诸多政政策对我我国经济济实行宏宏观调控控，房地地产作为为我国经经济的重重要组成成部分，我们就就有必要要对这些些政策的的出台进进行解读读与分析析。一系系列政策策的相继继出台，对杭州州房地产产市场将将有以下下影响：（一）房房地产宏宏观政策策解读

37、1、政策策介绍央行提高高房贷利利率央行宣布布从20005年年3月117日起起调整商商业银行行自营性性个人住住房贷款款政策。将现行行的住房房贷款优优惠利率率回归到到同期贷贷款利率率水平，实行下下限管理理，下限限利率水水平为相相应期限限档次贷贷款基准准利率的的0.99倍。与与此同时时，各商商业银行行总行可可自行决决定将房房地产价价格上涨涨过快的的城市和和地区的的个人住住房贷款款最低首首付比例例由目前前的200%提高高至300%。与此同时时，央行行的另一一项新政政策是对对房地产产价格上上涨过快快城市或或地区，个人住住房贷款款最低首首付款比比例可由由现行的的20%提高到到30%.具体体调整的的城市或或

38、地区，可由商商业银行行法人根根据国家家有关部部门公布布的各地地房地产产价格涨涨幅自行行确定，不搞一一刀切。国务院高高层发布布关于切切实稳定定住房价价格的通通知20055年3月月26日日，国务务院下发发了关关于切实实稳定住住房价格格的通知知。一一、高度度重视稳稳定住房房价格；二、切切实负起起稳定住住房价格格的责任任：房价价提高到到政治高高度，建建立政府府负责制制，省政政府负总总责，对对住房价价格上涨涨过快，控制不不力，要要追究有有关责任任人责任任；三、大力调调整住房房供应结结构，调调整用地地供应结结构，增增加普通通商品房房和经济济住房土土地供应应，并督督促建设设；四、严格控控制被动动性住房房需求

39、，主要是是控制拆拆迁数量量；五、正确引引导居民民合理消消费需求求；六、全面监监测房地地产市场场运行；七、积积极贯彻彻调控住住房供求求的各项项政策措措施；八八、认真真组织对对稳定住住房价格格工作的的督促检检查。金融政策策继续从从严前进进。在不久前前的中国国人民银银行工作作会议上上，行长长周小川川部署的的20005年十十项主要要任务之之一就是是继续加加强和改改善金融融宏观调调控，其其中重点点提出要要密切关关注房地地产市场场变化，并推动动房地产产金融健健康发展展。20005年年的金融融政策趋趋势可能能进一步步趋紧。国务院会会议安排排8项首首要工作作，控制制房价包包括在内内。20055年4月月27日日

40、，国务务院总理理温家宝宝主持召召开国务务院常务务会议，分析当当前房地地产市场场形势， HYPERLINK /2005-04-28/408582.htm 提出八八项措施施引导和和调控房房地产市市场（简简称“新8条条”）。一一是强化化规划调调控，改改善商品品房结构构。二是是加大土土地供应应调控力力度，严严格土地地管理。三是加加强对普普通商品品住房和和经济适适用住房房价格的的调控，保证中中低价位位、中小小户型住住房的有有效供应应。四是是完善城城镇廉租租住房制制度，保保障最低低收入家家庭基本本住房需需求。五五是运用用税收等等经济手手段调控控房地产产市场，特别要要加大对对房地产产交易行行为的调调节力度度

41、。六是是加强金金融监管管。七是是切实整整顿和规规范市场场秩序。八是加加强市场场监测，完善市市场信息息披露制制度。七部委下下发联合合意见，开征营营业税。20055年4月月30日日，国务务院七部部委联合合下发关于稳稳定房价价工作的的意见，其中中规定自自20005年66月1日日起，国国家将调调整住房房转让环环节营业业税政策策，对个个人购买买住房不不足2年年转手交交易的，销售时时按其取取得的售售房收入入全额征征收营业业税，个个人购买买普通住住房超过过2年（含2年年）转手手交易的的，销售售时免征征营业税税；对个个人购买买非普通通住宅住住房超过过2年（含2年年）转手手交易的的，销售售时按其其售房收收入减去

42、去购买房房屋的价价款后的的差额征征收营业业税。浙江省政政府出手手调控楼楼市20055年4月月15日日，省政政府召开开了全省省稳定住住房价格格推进住住房保障障体系建建设电视视电话会会议。省省长吕祖祖善强调调八字方方针：稳稳定价格格，加强强保障。即抑制制住房价价格过快快上涨，防止房房地产市市场大起起大落，促进房房地产业业和房地地产市场场的健康康发展，确保经经济运行行和社会会稳定，保障中中低收入入家庭的的基本居居住情况况。杭州出台台的一些些地方性性政策20055年3月月22日日，杭州州市政府府宣布44月1日日起取消消房改房房超额收收益金；自20005年55月1日日起，房房产交易易契税调调整为33%；

43、杭州开展展专项检检查，严严查166种房价价违法行行为。2、政策策特点分分析从出台政政策看，呈现出出以下几几个方面面的特点点：单一调控控转向“多拳出出击”在去年，政府重重点从一一级市场场调控房房地产，控制土土地投机机和地价价，迫使使囤积土土地的开开发商尽尽快开发发，增加加市场供供给，以以期通过过这来控控制房价价，调控控需求。但实际际上却适适得其反反，它加加速了开开发商企企业两级级分化，大企业业的市场场控制力力增强，进一步步增强市市场信心心。土地地供给则则限制了了房地产产供给，导致房房价预期期进一步步上涨。单一的政政策调价价在市场场极度繁繁荣的形形势下，力度有有限，往往往能够够被市场场通过各各种手

44、段段抵消。因此，政府开开始转入入综合调调节，多多拳出击击。从今今年推出出的政策策看，政政府开始始从一级级、二级级、三级级市场同同时出击击，供给给、需求求综合调调控，财财政、金金融双向向结合。政策力度度不断加加大除了调节节的综合合性外，政策的的力度不不断加大大，月月日日的加息息，以及及后来的的首付提提高，导导致购买买者贷款款门槛提提高，贷贷款成本本增大。而月月日日七部委委联合意意见，引引发市场场剧烈地地震，抛抛盘激增增，成交交急剧萎萎缩，资资金实力力较弱的的投机者者纷纷动动摇。由由此看来来，政府府打压投投机的决决心越来来越强。调节目标标越来越越明确早期的政政策是总总体调控控，并没没有严格格区分对

45、对不同角角色的不不同调控控。其结结果就是是正常需需求者和和投机者者、关系系国计民民生的中中低价房房和奢侈侈消费的的高价房房遭受同同等打击击。为了了保社会会和经济济稳定，政府不不敢采取取过大力力度的政政策，因因此，收收效甚微微。从最最近出台台的政策策看，政政府的调调节目标标开始明明晰，针针对性大大大增强强。增加加经济适适用房和和中低价价房及其其用地的的供给，严格限限制高价价房及其其用地，营业税税征收就就是针对对投机者者而设计计的。后后续政策策的推出出肯定会会沿着这这个方向向继续下下去，因因此，可可以称为为结构性性紧缩政政策。随随着调节节目标的的明确，政策的的调节力力度大大大增强，效果突突出。据我

46、们对对部分楼楼盘的最最新的调调研，与与以往有有所不同同的是，大多数数楼盘呈呈现如下下特点：房价还还没有出出现下跌跌现象，但增幅幅趋缓，销售速速度放缓缓， 客客户观望望心态较较重。这这从微观观市场的的反应来来看，也也基本上上可以嗅嗅到政策策层面上上影响力力。3、未来来政策走走势预测测可以预料料：如果果本次的的宏观调调控政策策还不能能挤压掉掉房地产产中的过过度投机机成分，和挤空空其中的的泡沫因因素，并并使房地地产的发发展回归归到理性性、健康康、可持持续性的的轨道上上来，使使之和国国民经济济的发展展、与人人民的收收入增长长、同一一个行业业正常的的发展规规律保持持一致的的话，后后期可能能会有更更为严厉

47、厉的措施施在酝酿酿当中。政治的的大棒指指引着各各行业的的健康、有序前前进，一一旦举起起，在这这样特定定国情下下，恐怕怕没有谁谁能置身身于外。不过，宏宏观调控控的主要要目的首首先不希希望房价价上涨过过快，但但也不是是简单的的要房价价下跌，影响到到整个行行业的健健康发展展、影响响到整个个经济格格局的大大势。前前两年的的房价上上涨似乎乎有点“竭泽而而渔”的味道道，而政政府的调调控行为为则是促促使房地地产业“细水长长流”，避免免一下子子透支完完未来的的发展空空间，从从而保持持行业的的一个可可持续发发展。（二）今今年以来来杭州房房地产市市场分析析1、一季季度杭州州市整体体市场状状况（数数据来源源杭州信信

48、息网）指标20055年一季季度20044年三季季度20044年二季季度20044年一季季度本期比上期增增减几点点几本期比上期增增减几点点几本期比上期增增减几点点几本期比上期增增减几点点几企业景气气指数145.86-9.22145.85-10155.85-0.998156.83-9.115土地开发发面积102.412.16693.8886.43387.445-15.75103.24.211完成投资资110.41-12.49121.131.966119.17-0.003119.2-25.63新开工面面积82.773-26.696.11615.33780.779-9.66990.448-14.71房

49、屋竣工工面积86.774-32.5192.996-3.44396.3396.989.449-20.71商品房预预售面积积75.886-35.7778.227-25.28103.559.03394.552-2.339商品房销销售面积积86.229-28.8674.003-27.71101.743.698.114-4.118商品房销销售价格格149.725.722112.19-10.14122.33-16.82139.1515.554空置商品品房面积积155.5212.44128.98-2.115131.13-23.53154.660.611税后利润润115.99-21.5117.586.5221

50、11.061.699109.37-27.18流动资金金84.997-5.44281.444-9.11890.662-13.34103.96-23.41货款拖欠欠116.39-9.115106.8-8.552115.32-3.994119.26-3.55用工107.72-4.33107.324.3103.02-14.17117.1913.772固定资产产投资101.09-13.21113.048.677104.37-6.223110.6-18.91变化趋势势118101020055年第一一季度的的各项指指标与220044年三个个季度相相比，具具有不小小的回落落。在总总共144项指标标中，有有11

51、项项呈下降降趋势，并且降降幅的力力度都比比往期要要重很多多。其中中降幅最最大的商商品房预预售面积积指标，同期相相比下降降-355.777%。同期期，在政政府公布布的20005年年第一季季度的指指数报告告中，房房地产业业的企业业景气指指数相比比同期下下降了99.2个个百分点点，而企企业家的的信心指指数则下下降了116.779个百百分点。从宏观的的数据统统计上来来看，房房地产业业在20005年年第一季季度开始始，已悄悄然发生生了变化化。2、近期期杭州一一手房市市场发展展变化房价走势势呈缓慢慢前进势势头，增增幅趋缓缓，价格格上涨幅幅度减小小，个别别地区和和个别楼楼盘甚至至可能会会出现走走跌现象象。对

52、投资者者影响甚甚大，而而对于自自住客户户影响甚甚微通过对萧萧山众安安-恒隆隆广场的的调查、通过与与其销售售和策划划人员的的访谈，我们了了解到：在前段段时间，来电、来人的的数量每每天约有有几十个个；而近近期，尤尤其是国国务院最最新房产产文件的的颁布之之后，每每天来电电来人的的数量急急剧下降降，低至至十来个个甚至为为个为数数，并且且，客户户很关心心的一个个问题是是，项目目对新政政策有什什么应对对措施，整个大大势未来来走向会会如何？同时，通通过对众众安的另另一个楼楼盘山水水苑的调调查访问问，我们们又了解解到：最最近到访访的客户户数量与与前阵子子差别不不大，保保持在一一个相对对稳定的的状态。同时客客户

53、对外外界政策策变化的的关心度度似乎不不大，“你吹你你的风，我过我我的桥”。分析恒隆隆广场的的项目特特征可知知：该项项目为商商业项目目，预计计5月份份开盘，推出约约4000套单身身公寓。而单身身公寓的的客户，一般地地以投资资为目的的，长线线、短线线投资客客居多。而山水水苑怎味味纯住宅宅项目，附有配配套商业业。目前前正在销销售第二二期一栋栋小高层层3个单单元，约约54套套中型面面积的户户型，第第一期和和第二期期的多层层均已销销售殆尽尽，销售售状况良良好。购购房者大大多为自自住型客客户，投投资者甚甚少，且且购房者者素质多多为公务务员、医医生、教教师等相相对素质质较高的的人士。购房需求求一般可可以分为

54、为两类：刚性需需求和弹弹性需求求。首次次购房者者、动迁迁户、特特殊事件件者（比比如结婚婚、子女女上学需需要等）等，这这一类为为刚性需需求。这这样的客客户因外外界环境境的变化化而改变变购房意意向的可可能性很很小，对对政策敏敏感度相相对来说说不大。而对长长期持有有、短线线投机等等投资行行为来说说，可买买可不买买、可买买多也可可买少、可买大大也可买买小比较灵灵活，具具有一定定弹性，也是最最容易产产生泡沫沫的行为为，这一一类需求求可归为为弹性需需求。通通过对众众安房产产这同同一家公公司的不不同项目目分析可可以得出出：近期期的房地地产政策策对弹性性需求的的作用甚甚为明显显，对投投资者的的抑制效效果还是是

55、有所成成效的；而对于于刚性需需求这一一块影响响不大。对部分楼楼盘的开开盘时间间、推广广计划已已产生影影响，计计划纷纷纷推迟在20004年111月份份曾有过过萧山的的市场调调研，其其中苏黎黎世小镇镇计划于于20005年年年初开盘盘。但是是最近对对该项目目的又一一次调查查得知，目前还还未开盘盘，计划划于下半半年开盘盘。开盘盘的一再再延期，不外乎乎两种原原因：小环境工程程进度无无法按原原计划进进行、公公司资金金链有某某些问题题、公司司战略规规划有所所变动、相应策策划推广广工作准准备不足足等大环境宏观观调控的的步步紧紧逼、房房产整体体市场处处于转折折期、市市场观望望气氛浓浓厚等在基于近近期宏观观调控愈

56、愈益眼里里、政策策紧箍步步步收紧紧的外在在大势，整个市市场处于于不稳定定状态下下，贸然然开盘，风险过过大。观观望一段段时间，看市场场能有所所端倪在在作决定定，已成成为很多多楼盘的的目前选选择。政策对中中低端楼楼盘影响响不大，对远郊郊区域影影响不大大。富阳房交交会参展展的楼盘盘大都集集中在富富阳地区区，有多多层、小小高层、高层和和排屋、独栋别别墅。虽虽然政策策出台，但是不不大的富富阳市体体育中心心比肩撞撞踵，人人气显得得很旺盛盛，政策策的杀伤伤力似乎乎与这个个杭州远远郊区域域无关。三江-鸣鸣翠蓝湾湾一期44.9号号开盘，第一批批推出661套联联排和叠叠排。联联排成交交均价为为48000元/平方米

57、米，叠排排均价为为38000元/平方米米，目前前只剩几几套联排排未售。该项目目地处九九龙大道道南侧，总建筑筑面积约约28万万平方米米，在55月份还还将有1100多多套叠排排推出。大家-水水岸青云云4月份份一期开开盘，推推出第一一批多层层房源1100余余套，业业已销售售一空参展楼盘盘的价格格中，公公寓单价价在20000-40000/平平方米元元左右，部分高高层能达达到50000-60000元/平方米米，排屋屋一般的的在30000-50000元/平方米米左右（银湖、富春江江等高档档别墅参参展较少少，另当当别论）。相对对于杭州州和萧山山来讲，还处于于价格洼洼地。4月8日日，城北北区域的的通和都市枫枫

58、林二期期D区水水岸景观观公寓开开盘，推推出小高高层房源源2122套，户户型以1110mm2、1288 m22和1488 m22为主。1300平方米米以下的的户型最最受青睐睐，目前前已经售售出800%左右右。4月9日日,位于余余杭区临临平镇的的东方俊俊园东区区也推出出1000多套多多层公寓寓。成交交均价为为45000元/平方米米左右，当天卖卖出了660%房房源。政策对高高端楼盘盘影响较较大，对对市区楼楼盘、对对价格泡泡沫大的的楼盘影影响甚大大。旅游-水水印城55#楼“心筑筑”于44.155号开盘盘，该幢幢共三个个单元，两梯两两户，1160套套房源，面积在在1300-1550之间间，3/2/22“

59、南北双双花园、前后大大空间”，前后后栋距达达80米米，东边边可达1160米米，有着着独特的的两大中中心花园园、超宽宽间距、大空间间视野、户型舒舒适的自自身优点点，在整整个小区区中具有有明显的的优势。3月开盘盘的“林林筑”、“银筑筑”曾出出现排队队抢购的的局面，销售异异常火热热，很多多钟情水水印城的的购房者者在开盘时竟买不不到房子子。而“心筑”和“林林筑”、“银筑筑”相比比，又具具有两大大中心花花园、超超宽间距距、大空空间视野野好、户户型舒适适（8881550平方方）等优优势，因因此根据据众多媒媒体的预预测和正正常走势势分析：“心筑筑”的开开盘必将将受到市市场的热热烈反响响，引发发新一轮轮购房热

60、热潮。但据我们们实际现现场了解解，“心心筑”开开盘当天天并未出出现事先先估计得得火热场场面，只只有条件件比较好好的靠近近小区中中央景观观的东边边单元销销售不错错，约有有80%的房源源已名花花有主。西边单单元和中中间单元元销售率率约在330%左左右。在在当天下下午据我我们的观观察：“心筑”总共定定下455套，有有意向的的22套套，总销销售率在在42%左右。在“心心筑”具具有明显显的优势势情况下下，销售售状况与与前次开开盘相比比相差甚甚是明显显，这个个转变值值得我们们思考。3月177-233杭州销销售前115名楼楼盘一览览表排名楼盘名称称区域本周销售售（套）可售套数数已售套数数已售均价价（元/平方