商品房买卖合同模板样本解释

1、商品房买卖合同逐条解释，希望对大伙儿买房有点用处买房子对合同条款不了解，为了防止受骗，找到一个老商品房合同逐条解释，专门详细，提供给大伙儿，希望能对大伙儿有点用处，呵呵，字数太多，用附件形式吧， 老商品房买卖合同（GF-2000-0171）逐条祥解概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政治理局和建设部于2000年联合制定的商品房买卖合同示范文本（GF-2000-0171）。该示范文本是两部门在原商品房购销合同示范文本（GF-95-0171）的基础

2、上，总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本差不多成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义同时公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。本文将依据合同法、商品房销售治理方法等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。商品房买卖合同讲明(内容略)【释义】该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写讲明、解释权归属等内容。其中，有关填写方法的规定（第3、4、

3、5条）应详细阅读，并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分,能够弥补该文本的不足，最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。【常见问题】有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格按照“讲明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严肃。【对策】认真阅读“讲明”，严格按“讲明”填写文本。建议有条件的开发商品采纳专业打印软件打印合同文本。合同双方当事人：（内容略）【释义】该部分详细列明买卖双方（包括其代理人）的差不多情况。【常见问题】有些售楼处工作人员往往忽视对买方差不多情况的填写，出现地址不详甚至错误，

4、给以后发送入住通知等带来不必要的苦恼甚至导致公司损失【对策】卖方的差不多情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制买方差不多情况替换该部分。第一条项目建设依据。出卖人以_方式取得位于_、编号为_的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_。该地块土地面积为_，规划用途为_，土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名

5、】【暂定名】_。建设工程规划许可证号为_，施工许可证号为_。【释义】该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以讲明建设项目在用地、规划治理、施工治理、开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的许可。【常见问题】实践中，有些项目的建设用地是以划拨方式取得的，依照国务院城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，此类房产要出售的，应当取得土地主管部门的批准，同时签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了土地使用权预约合同或者尽管签订了土地使用权出让合同但尚未缴清土地使用权出让金。上述情

6、况，严格来讲都不属于具备了都市房地产治理法第四十四条规定的“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”【对策】尽管在目前的司法实践中，法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产，较之于差不多取得土地使用权证书的土地上的房产，买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着老实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的讲明，以幸免引发客户不必要的误解和纠纷。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_，商品房预售许可证号为_。【释义】该条是关于预售

7、许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。都市房地产治理法第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并差不多确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产治理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。按照主管部门许可的发售范围不同，预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才能够向中国境外客户销售。【常见问题】未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议（又称认

8、购书、认购协议、订购协议），在业内是常见的。假如产生纠纷，一方以不符合预售条件为由主张合同无效，法院一般认为只要在一审诉讼时期卖方补办了预售许可证，应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。【对策】严格按照法律、法规规定的条件预售，幸免不必要的损失。第三条买受人所购商品房的差不多情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第_【幢】【座】_【单元】【层】_号房。该商品房的用途为_，属_结构，层高为_，建筑层数地上_层，地下_层。该商品房阳台是【封闭式

9、】【非封闭式】。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共_平方米，其中，套内建筑面积_平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成讲明见附件二）。【释义】本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。【常见问题】目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的缘故是多方面的。既有不法开发商的有意欺诈，也有现行法规不甚完备的缘故。一段时刻以来，建设部1995年颁布的商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行）是计算商品房建筑面积和公用面积的要紧法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则

10、性。加之由于历史缘故，商品房面积的治理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件，房产治理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊，而两部门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。【对策】针对上述情况，我国第一个国家标准房产测量规范（GB/T 17986-2000）于2000年月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积治理的部门职能分工，即“房产治理部门负责商品房面积治理工作，制定有关政策，查处商品房面积治理中的违法行为，对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积

11、测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的房产测绘治理方法进一步明确：“房产测绘单位应当依照中华人民共和国测绘法和本方法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的测绘资格证书。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提出书面申请，并按照测绘资格审查治理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同时报国务院建设行

12、政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ”第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第_种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米_元，总金额（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米_元，总金额（_币）

13、_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。4、 _ 【释义】本条与原示范文本相比最大的改进是：针对商品房面积问题争议较多的现状，在原来“按建筑面积计算”的基础上，增加了“按套内建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。【常见问题】尽管文本给出了多种计价方式，但由于适应缘故和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套（单元）计算”等方式。【对策】计价方式的多样性，是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时，严格遵循了现行规范，以何种方式计算都不应损害其利益。只有那

14、些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。第五条 面积确认及面积差异处理。依照当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）_（2）_2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人

15、在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积合同约定面积面积误差比=100%合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议【释义】当双方选择按建筑面积或按套内建筑面积计算房价时，合同约定的面积（通常称“暂测面积”）有可能与申请产

16、权登记时主管部门实际测量的面积不一致，本条确实是为解决该问题设计的。本条设计了两种处理方式：一是双方约定，二是按建设部商品房销售治理方法处理。【常见问题】选择处理方式2，无疑是对买方有利的。但多数开发商依旧倾向于选择“双方自行约定：按实测面积为准，实测面积超过暂测面积的部分，由买方按约定的单价补足房款；实测面积少于暂测面积的部分，由卖方按约定单价退还房款”。这种约定，在面积变更较大的情况下，对买方来讲是不公平的。【对策】负责任的开发商应采取措施幸免或减少暂测面积与实测件面积的差距。如此即使选择第2种处理方式也可不能造成损失和变更价款之烦。 第六条 付款方式及期限买受人按下列第 种第 项方式按期

17、付款：1 一次性付款乙方在 年 月 日前付清全部房价款 %的，甲方给予乙方占付款金额 %的优惠，即实际付款额为（ 币） 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。2 分期付款乙方应当按以下时刻如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的 银行（帐户名称： ，帐号： ）（1） 年 月 日前支付全部房价款的 %，计（ 币） 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元；（2） 年 月 日前支付全部房价款的 %，计（ 币） 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元；3 贷款方式付款（1）买受人应于 年 月 日前支付全部房价款的 %，计 元；（2）买受人应于 年 月 日前支付全部房价款的 %，计 元；（3）买受人应于 年 月 日前首付款

18、付清后，持有关材料于 年 月 日前到 银行办妥贷款手续，否则视为买受人违约。4其他方式【释义】 本条规定了一次性付款、分期付款、贷款方式付款、其他等四种买方付款方式。其中贷款方式付款是“2000文本”新增加的内容。【常见问题】 贷款方式付款（又称按揭付款）是个人购房常用的付款方式。但该条的相关规定显然过于简单，比如只规定了买方未能按期办妥贷款视为违约，但没有约定违约责任。而且实践中，由于买方对按揭贷款的条件知之甚少，卖方售楼人员也没有给予必要的介绍，致使签订购房合同后无法办妥按揭贷款，给双方造成苦恼甚至纠纷。【对策】 开发商应当将与本单位签订了按揭贷款合作协议的银行的相关规定详细地向客户讲明，

19、必要时可建议客户先向银行咨询在决定是否签订购房合同。假如签订购房合同后由于买方的缘故导致不能按期办妥贷款，可约定一定比例的逾期付款违约金，超过一定期限还不能办妥的，卖方有权解除合同，并要求买方支付确定比例或数额的违约金。第七条 买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时刻付款，按下列第 种方式处理：1按逾期时刻，分不处理（不作累加）（1）逾期在 日之内，自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 的违约金，合同接着履行。（2）逾期超过 天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的 %向出卖人支付违约金。买受人

20、情愿接着履行合同，经出卖人同意，合同接着履行，自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2. 【释义】 按时支付购房价款是买方最要紧的合同义务，本条规定了买方逾期付款应承担的违约责任。按本条项的规定，买方的违约责任分为两种，一是按逾期天数支付违约金，合同接着履行；一是按支付累计已付款的适当比例的违约金，合同解除。卖方选择解除合同必须买足一定的条件，即买

21、方的逾期达到约定天数。【常见的问题】 本条最难掌握的是如何约定卖方有权选择解除合同的逾期时刻，以及违约金的比例。【对策】 结合实践经验，笔者认为确定卖方有权选择解除合同的逾期时刻应考虑下列因素：（一）、卖方对资金的需求程度；（二）、标的房产价款的数额；（三）、买方的资信状况；（四）是一次性付款依旧分期付款、按揭付款。关于逾期付款违约金，笔者建议参照人民银行公布的金融单位计收逾期贷款利息确定。解除合同时按累计应付款计算的违约金，笔者认为不宜超过。第八条交付期限出卖人应当在年月日前，依照国家和地点人民政府的有关规定，将具备下列第种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1该商品房经验收合格。

22、2该商品房经综合验收合格。3该商品房经分期综合验收合格。4该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5但如遇下列专门缘故，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人的；2；【释义】本条规定的是卖方交付标的房产的最后期限、交付条件以及延期交付的免责事由。与原示范文本最大的区不是：规定了四种不同的交付使用条件。【常见问题】签订该条时买卖双方最常见的争议是选择“该商品房经验收合格”依旧“该商品房经综合验收合格”作为交付条件。由于诸如入住后专门长时刻供水、供电、交通、绿化等配套设施迟迟不能落实的案件屡屡被新闻煤体报道，买方越来越多地提出将商

23、品房经综合验收合格作为交付条件。这种要求也有法律依据。国务院都市房地产开发经营治理条例第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地点人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30天内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：(一)都市规划设计条件的落实情况；(二)都市规划要求配套的基础设施

24、和公共设施的建设情况。(三)单项工程的工程质量验收情况；(四)拆迁安置方案的落实情况；(五)物业治理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，能够分期验收。但实际操作起来有一些具体问题。往常的综合验收差不多上由建设部门召集各有关部门进行，经常出现竣工交付与综合验收完毕有专门大时刻差。2000年新的建设工程质量治理条例实施后，建设部门对工程竣工验收采取备案制度，由建设单位自行组织验收。这就造成建设单位需要分不组织多个部门的验收工作，使得验收工作更加费时费劲。由于房地产的开发经营和施工涉及政府各个部门，特不是水、电等项目外部配套工程必须由政府指定的企业施工，开发商无法自主把握，制约了

25、开发商交付打算的实施。绝大多数房地产开发商都难以实现在商品房交付使用的同时通过“综合验收”，因此直接导致了开发商和业主之间的矛盾，甚至为此诉诸公堂。【对策】在综合验收制度尚未完善或者开发商没有确切把握的情况下，建议开发商与客户选择“商品房经验收合格”作为交付条件，但要注意向客户将缘故解释清晰。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的专门情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第种方式处理：1按逾期时刻，分不处理（不作累加）（1）逾期不超过 日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金，合同

26、接着履行；（2）逾期超过 日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达的生活起天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的 %向买受人支付违约金。买受人要求接着履行合同的，合同接着履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2. 【释义】本条提供的第1、种卖方逾期交房的违约责任采取分段处理的方式，即违约时刻在某天数内，卖方按买方已支付房款的一定比例支付违约金，合同接着履行；违约时刻超过上述天数，则买方有权选择解除合同。逾期时刻超过确定的天数时，假如买方选

27、择解除合同，卖方应当支付买方已付房款一定比例的违约金；假如买方选择合同接着履行，则卖方应按违约天数支付违约金。违约天数应从约定交付时刻起算起至实际交付止，按统一的比例计算，而不分段计算。【常见问题】逾期交房是特不普遍的现象。造成逾期交房的缘故是多方面的，既有开发商品的本身怠于履行的因素，也有行政主管机关强制变更规划、采纳新型配套设施等开发商品不能操纵的缘故。随着老百姓权利意识的增强，因逾期交房引发的纠纷甚至诉讼也越来越多。【对策】不管什么缘故，只要不构成不可抗力卖方就应当承担责任。而且本条的责任应当与第七条“买方逾期付款的违约责任”相当。建议开发商本着公平对等的原则签订本条。假如出现逾期交房，

28、应及时通知客户，确属己方责任的要积极主动承担责任；不应承担责任的，讲明理由争取客户谅解。实践证明，只要处理得当，绝大多数的客户对短时刻的逾期交付是可不能斤斤计较的。 然而，开发商也可能在中把“不可抗力”的范围无限扩大，借此来躲避责任。比如讲约定“施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决”或“市政配套的批准与安装出现延误”属于不可抗力，开发商能够免除责任等。而这些问题是开发商开发楼盘之初就应当解决的，不能算作不可抗力。遇到如此的约定，请争取删除。此外，开发商还可能约定某些“专门情况”下免除违约责任，如此的条款也应当争取删除。第十条规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设

29、计变更导致下列阻碍到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1该商品房结构形式、户形、空间尺寸、朝向；2【释义】本条是关于标的房产发生设计变更时如何处理的约定。【常见问题】依照该条规定只有当规划变更、设计变更达到“阻碍到买受人所购买商品房质量或使用功能”的程度，出卖人才有义务通知买受人。这种规定过于原则，产生纠纷后难以判定。【对策】为减少误解，应在该条自由约定的部分尽可能地将阻碍到买受人所购买商品房质量或使用功能的情形明确约定。比如“房屋所在小区的容积率、绿化率、配套设施等发生变更”。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知

30、买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用讲明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人缘故，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：【释义】本条是关于标的房产的交接程序以及相关法律后果的约定。范本还规定了出卖人在交付房产时应提供住宅质量保证书和住宅使用讲明书。这是不同与原范本（GF-95-0171）的新规定。住宅质量保证书和使用讲明书制度是建设部1998年颁布的商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用讲明书制度的

31、规定确立的。目的是为了保障住宅消费者的权益，加强商品房住宅售后服务治理，促进住宅销售。住宅质量保证书应当包括以下内容：、工程质量监督部门核验的质量等级；、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期。住宅使用讲明书应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等做出讲明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：、开发单位、设计单位、施工单位，托付监理的应注明监理单位；、结构类型；、装修、装饰注意事项；、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的讲明；、有关设备、设施安装预留位置的讲明和安装注意事项；、门、窗类型，使用注意事项；

32、、配电负荷；、承重墙、保温墙、防水层、阳台等值得注意事项的讲明；、其他需讲明的问题。【常见问题】由于目前商品房买卖多采纳预售形式，买方在签订合同时和其后的专门长一段时刻内，对标的房产的认识建立在开放商的宣传、承诺以及一些书面材料的基础之上。只有到交接时期，这种“幻想”才变为看得见、摸得着的现实。而想象和现实总是有些差不的，更况且在我国房地产业尚不规范的大环境下夸大宣传、虚假承诺几乎是全行业的“惯例”，这些都导致了交接纠纷大面积产生。交接纠纷的表现形式可简单划分为逾期交付、标的房产质量争议（包括卖方不能提供验收证明和尽管能够提供验收证明但买方仍有异议）、买方不及时验收入住等。【对策】交接纠纷尽管

33、都发生在交接时期，但其缘故却不一而足，解决的方法也就应区不分析。比如标的房产的质量问题只有在开发建设的全过程采取措施才能完全幸免，而采纳快捷、安全的方式通知买方、备好住宅质量保证书、住宅使用讲明书等文件、耐心解答买方有关房屋质量等方面的问题等等都会对减少、幸免交接纠纷产生意想不到的效果。另外，针对实践中有些买方由于自身缘故未能按时交接标的房产的情况，建议在本条自由约定出约定：由于买受人缘故，未能按期交付的，视为交付，标的房产损毁的风险由买受人承担，基于该房产产生的物业治理等费用由买受人自负。第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷。因出卖人缘故，造成该商品房不能办理产权登记或发生

34、债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。【释义】 本条是关于出卖人权利瑕疵担保责任的约定。所谓权利瑕疵担保责任，是指出卖人就标的物所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。【常见问题】 实践中，出卖人将标的房产向银行抵押借款的情形屡见不鲜。【对策】本条只规定出卖人违反权权利瑕疵担保义务，应当“承担全部责任”，过于笼统。学理上讲，出卖人违法权利瑕疵担保责任时，买受人能够主张的权利有：违约金、实际履行、解除合同、损害赔偿。建议买受人要求详细签订瑕疵担保责任。第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定达到（附件三）的标准。达不到约定标准的，买

35、受人有权要求出卖人按照下述第 种方式处理：1 出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。【释义】 出卖人交付的房产不符合附件中关于装修标准的约定时，应承担的责任。范本提供的处理方式为出卖人赔偿双倍的装修、设备差价，这是参照消费者权利爱护法第四十九条的规定做出的。【常见问题】 本条尽管提出以附件的方式明确约定装修标准，但实践中附加的约定过于笼统。如约定“高级、豪华卫浴设备”等等，容易导致纠纷。【对策】 装修、设备附件的内容应当尽量明确、具体，比如写清材料的等级、标准，设备的品牌、型号等。从开发商的角度讲，由于范本给出“双倍赔偿”的处理方式过于苛刻，建议自行约定为：“经双方选定的鉴定部门确认后，由出卖人在合

36、理的期限内恢复到约定标准，或赔偿差价。”第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：1 ；2 ；假如在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1 ；2 ；【释义】 本条是出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行时刻的承诺，以及违法承诺的责任。基础设施包括供水、供电、管道煤气、供暖、电话线路、有线电视等。公共配套建筑指标的房产所在的建筑、建筑群、居民小区内为全体业主服务的建筑，一般指安保、幼儿园、学校、商店、会所等，具体项目以开发商的承诺为准。【常见问题】 有些项目买受人入住后配套设施

37、长时刻不能正常运转，甚至连水电也成问题。买受人全然无法正常生活，因此怨声载道，甚至采取过激的方式向开放商讨讲法。出卖人的商誉自然大打折扣。【对策】 基础设施中有专门多项目是政府或者处于垄断地位的企业经营的。他们的服务意识、工作效率还远不能令人中意。对此，开发商要有清醒的认识。要想使基础设施能够按承诺的期限交付，出了自身合理的规划工期、严守进度以外，还要注意与有关部门的协调、沟通。第十五条 关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第 项处理：1买受人退房

38、，出卖人在买受人提出退房要求之日起 日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的 赔偿买受人损失。2买受人不退房，出卖人按已付房价款的 向买受人支付违约金。3 【释义】 出卖人提交办理产权证所需材料的时限和违约责任。向房产主管机关申办产权过户登记（俗称办产权）是买卖双方共同的义务，需要双方各自提供相应材料，协调配合。出卖人应提供的证件有：1、资质证明2、工商营业执照3、国有土地使用证或政府征地批文、征地协议书及土地出让金己金额缴纳的凭证4、计委立项批文、年度投资打算5、投资许可证(1991年4月16日以后需提供)6、建设用地规划许可证、征地红线图7、建设工程规划许可证及红线图、建筑施工

39、许可证8、商品房预售许可证9、竣工验收合格证书及竣工平面图。买受人需提供的证件有：1、购房发票2、商品房买卖合同、3、身份证复印件、4、单位购买商品房还需提供主管部门批文及投资许可证(1991年4月16日起)【常见问题】 需要注意的是本条约定的限并非买受人最终拿到产权证的时刻，而仅仅是“出卖人提交办理产权证所需材料的时限”。专门多买受人对此有错误认识。【对策】 建设部商品房销售治理方法规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。建议买卖双方按该条款约定十六条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书

40、作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人缘故造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。【释义】本条是关于标的房产各部位保修期限的约定。具体的保修责任以住宅质量保证书的内容为准。住宅质量保证书规定：正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地

41、面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。【常见问题】商品房质量问题是商品房投诉和纠纷的热点。部分开发商售后服务意识淡薄。【对策】目前，有些开发商本着对客户负责的态度，也为了树立良好的企业形象，特不重视商品房交付后的保修、维护工作，同时成立了专门负责该项工作的“售后服务”部门。这些差不多上特不有益的尝试。第十七条双方能够就下列事项约定：1该商品房所在楼宇的屋面使用权 2该商品房所在楼宇的外墙面使用权 3该商品房所在楼宇的命名权 4该商品

42、房所在小区的命名权 【释义】关于标的房产的屋面、外墙面使用权以及所在楼宇、小区的命名权归属。在原商品房销售合同范本（GF-95-1701）中，没有这方面的内容。随着社会的进展，商品房除了满足买方居住使用的要紧功能外，又被给予了若干附加功能。最常见的如在屋面或外墙公布广告或商业招牌等。小区或楼宇的名称由于往往和开发商的名称紧密相联，因而在一定程度上承载和阻碍了企业的无形资产。这些差不多上促使本条产生的客观缘故。【常见问题】绝大多数购房者尤其是个人，不了解本条的确切含义。因此，开发商一般都毫不模糊的将本条的几项权利“约定”为归出卖人所有。且不容更改。这种做法并不合理。【对策】首先，作为一个负责任的

43、开发商应将该条的确切含义以及可能设计的经济利益向客户解释清晰。其次，该条款中“楼宇、小区的命名权”由于涉及开发商的整体规划，由开发商保留该权利比较合理。然而，标的房产的外墙面本身确实是房屋的一部分，其所有权自然应当归于买方，开发商品情形规定为“归出卖人”有违公平原则。而“楼宇屋面”确实是俗称的房顶，假如标的房产不在顶层，这条全然无需约定，假如在顶层，也应归买方所有（否则，买了房子但对房顶没有使用权岂不是笑话）。因此，买受人在行使对外墙面和屋面的使用权时，也应当以不损害所在建筑的整体利益为限，并要遵守政府规划治理。第十八条买受人的房屋仅作使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。【释义】本条规定包含两方面的内容，一方面是标的房产的用途及买方使用标的房产时的权利限制。用途一般可分为住宅、办公、商住等，应当与主管部门批准的用途一致。买受人不得擅自进行可能危及标的房屋和所在建筑安全的作业