某城市更新项目实操系列教材

1、深圳市城城市更新新项目实实操系列列地价价补缴一、现行行深圳拆拆除重建建类城市市更新项项目地价价补缴政政策解读读（一）城城中村用用地根据深深圳市城城市更新新办法第三十十六条规规定，拆拆除重建建类城市市更新项项目中城城中村部部分,建建筑容积积率在22.5及及以下部部分,不不再补缴缴地价;建筑容容积率在在2.55至4.5之间间的部分分,按照照公告基基准地价价标准的的20%补缴地地价;建建筑容积积率超过过4.55的部分分,按照照公告基基准地价价标准补补缴地价价。（二）旧旧屋村用用地根据深深圳市城城市更新新办法第三十十七条规规定，市市政府关于发发布深圳圳市宝安安龙岗区区规划国国土管理理暂行办办法的通通知

2、实实施前已已经形成成的旧屋屋村拆除除重建的的，现状状占地面面积1.5倍的的建筑面面积不再再补缴地地价，超超出部分分按照公公告基准准地价标标准补缴缴地价。（三）工工改工项项目改造后项项目自用用：根据据深圳圳市城市市更新办办法第第三十八八条第一一款规定定，原有有合法建建筑面积积以内部部分不再再补缴地地价，增增加的建建筑面积积按照公公告基准准地价标标准的550%缴缴纳地价价。改造后项项目整体体转让：根据市规划划国土委委关于明明确城市市更新项项目地价价测算有有关事项项的通知知第七七条第（三）款款规定，旧工业业区升级级改造为为工业用用途或者者市政府府鼓励发发展产业业的拆除除重建类类城市更更新项目目，改造

3、造后形成成的工业业楼宇及及配套设设施约定定整体转转让的，按照公公告基准准地价补补缴地价价。改造后项项目分割割转让：根据市规划划国土委委关于明明确城市市更新项项目地价价测算有有关事项项的通知知第七七条第（四）款款规定，旧工业业区升级级改造为为工业用用途或者者市政府府鼓励发发展产业业的拆除除重建类类城市更更新项目目，改造造后形成成的工业业楼宇约约定部分分分割转转让的，其对应应的建筑筑面积按按照工业业和办公公公告基基准地价价的平均均值与其其所在整整体（不不含已批批准分割割转让并并缴足地地价的建建筑面积积）已缴缴交的平平均楼面面地价的的剩余期期限地价价之差作作为单价价测算并并补缴地地价；配配套设施施约

4、定部部分分割割转让的的，其对对应的建建筑面积积按照市市场评估估地价补补缴地价价。（四）工工业改商商业、住住宅、办办公项目目根据深深圳市城城市更新新办法第三十十八条第第二款规规定，原原有合法法建筑面面积以内内部分，按照其其改造后后的功能能和土地地使用权权使用期期限以公公告基准准地价标标准计算算应缴纳纳的地价价，扣减减原土地地用途及及剩余期期限以公公告基准准地价标标准计算算的地价价；增加加建筑面面积部分分，按照照其改造造后的功功能和土土地使用用权使用用期限以以市场评评估地价价标准计计算应缴缴纳的地地价。(70个个旧城旧旧村改造造项目除除外)（五）770个旧旧城旧村村改造项项目根据深深圳市城城市更新

5、新办法实实施细则则第六六十二条条规定，市政府府20006年发发布的关于宝宝安龙岗岗两区自自行开展展的新安安翻身工工业区等等70个个旧城旧旧村改造造项目的的处理意意见确确定的770个项项目，改改造后原原有城中中村用地地面积根根据平均均容积率率分摊的的建筑面面积，按按照办办法第第三十六六条规定定进行地地价测算算；原有有旧屋村村用地面面积根据据平均容容积率分分摊的建建筑面积积，按照照办法法第三三十七条条规定进进行地价价测算；其余用用地根据据平均容容积率分分摊的建建筑面积积，按照照改造后后的功能能和土地地使用期期限，以以公告基基准地价价标准进进行地价价测算。（六）其其余用地地类型根据深深圳市人人民政府

6、府办公厅厅印发关关于加强强和改进进城市更更新实施施工作的的暂行措措施的通通知第第（九）条、第第（十）条规定定，按照照其改造造后的功功能和土土地使用用权期限限以公告告基准地地价标准准计算应应缴纳的的地价，扣减原原有合法法建筑面面积按照照原土地地用途及及剩余土土地使用用权期限限以公告告基准地地价标准准计算的的地价。超出基基准容积积率部分分,住宅宅按照22.5倍倍基准地地价标准准计收地地价,其其他功能能按照22倍公告告基准地地价标准准计收地地价。基准地价价计算公公式如下下：R深标基基准-220133年版深圳市市城市规规划标准准与准则则一类类密度分分区基准准容积率率。由旧旧工业区区升级改改造为工工业用

7、途途或者市市政府鼓鼓励发展展产业的的项目RR深标基基准为66.0。（七）历历史用地地处置根据深深圳市城城市更新新历史用用地处置置暂行规规定第第十条规规定，城城市更新新项目涉涉及历史史用地处处置的，项目地地价应当当区分为为两部分分进行测测算：（1）出出让给项项目实施施主体的的开发建建设用地地面积不不超出项项目拆除除范围内内原有手手续完善善的用地地面积的的部分，该部分分分摊的的建筑面面积按照照深圳圳市城市市更新办办法实施施细则第六十十条规定定测算地地价；（2）出出让给项项目实施施主体的的开发建建设用地地面积超超出项目目拆除范范围内原原有手续续完善的的用地面面积以外外的部分分，该部部分分摊摊的建筑筑

8、面积按按照改造造后的功功能和土土地使用用权使用用期限以以公告基基准地价价标准的的1100%计收收地价，其中的的10%用作对对历史用用地行为为的处理理。政策依据据：深圳圳市城市市更新办办法（深圳市市人民政政府令第第2111号）关于于印发深深圳市城城市更新新办法实实施细则则的通知知（深深府2201221号号）深圳圳市人民民政府办办公厅关关于印发发工业楼楼宇转让让管理办办法的通通知（文号：深府办办200133号）深圳圳市规划划和国土土资源委委员会关关于印发发深深圳市工工业楼宇宇转让管管理办法法（试行行）实实施细则则的通通知（文号：深规土土200137211号）深圳圳市规划划和国土土资源委委员会关关于

9、工业业楼宇转转让管理理有关事事宜的通通知深圳圳市人民民政府办办公厅印印发关于于加强和和改进城城市更新新实施工工作的暂暂行措施施的通知知（深深府办2011488号）市规规划国土土委关于于明确城城市更新新项目地地价测算算有关事事项的通通知（深规土土200155877号）深圳圳市城市市更新历历史用地地处置暂暂行规定定（深深规土201132294号号）关于于宝安龙龙岗两区区自行开开展的新新安翻身身工业区区等700个旧城城旧村改改造项目目的处理理意见（文号号：深府府200062588号）二、即将将出台的的地价新新政解读读关于加加强和改改进城市市更新实实施工作作的暂行行措施（送审审稿、第第三十稿稿），已已

10、于20016年年10月月10日日由市规规划国土土委上报报市政府府，待市市政府印印发。暂行措施施第十五五条：整整合地价价标准类类别，简简化城市市更新项项目地价价测算规规则，建建立以公公告基准准地价标标准为基基础的地地价测算算体系（详见后后表）。在保持持城市更更新地价价水平相相对稳定定的前提提下，城城市更新新地价测测算逐步步纳入全全市统一一的地价价测算体体系。城城市更新新项目地地价可不不计息分分期缴交交，首次次缴交比比例不得得低于330%，余款11年内交交清。（请放大大观看图图片）工业业用地历历史遗留留问题解解决思路路 为了了给经济济发展提提供土地地资源，深圳市市政府先先后在119922年、220

11、044年进行行了两次次“国有化化”行动，但因土土地补偿偿不到位位以及由由此带来来的“违建”、“抢建”现象，无形中中造成了了长期以以来困扰扰深圳社社会发展展的历史史遗留问问题，而而这在工工业用地地改造项项目中影影响尤甚甚。 如何何妥善解解决项目目用地及及地上建建筑物的的历史遗遗留问题题，往往往成为工工业用地地升级改改造项目目能否顺顺利推进进的关键键。在实实际操作作中，借借助城市市更新解解决历史史遗留问问题是深深圳地区区工业用用地升级级改造项项目的主主要途径径；不过过，随着着商业竞竞争的白白热化，不少工工业用地地项目的的投资者者正试图图通过“引入产产业+农农地入市市”等非城城市更新新的方式式，寻找

12、找解决历历史遗留留问题的的其他路路径。一、深圳圳非农建建设用地地历史遗遗留问题题概述（一）两两次“土地国国有化”的补偿偿未到位位为了给给城市发发展提供供用地保保障，深深圳市政政府在119922年出台台了关关于深圳圳经济特特区农村村城市化化的暂行行规定，对原原特区内内的集体体土地实实行“统征”，转为为国有用用地；220033年，深深圳市委委、市政政府发布布关于于加快宝宝安龙岗岗两区城城市化进进程的意意见，把特区区外的土土地全部部“转”为市政政府发展展储备用用地。然而，由于对对村集体体、村民民的补偿偿标准过过低、不不到位，上述“征地”、“转地”行动事事实上并并未得到到当时的的村集体体及村民民的承认

13、认。在性性质上，原农村村集体经经济组织织所属土土地名义义上虽为为“国有土土地”，但要要真正实实现流转转，则需需要完成成对土地地及地上上建筑物物、构筑筑物的补补偿手续续。（二）违违法建筑筑的泛滥滥深圳地地区的快快速发展展，催生生了巨大大的用地地、用房房需求。大多数数集体经经济组织织出于招招商、创创收等考考虑，与与村外个个人或企企业签订订用地协协议，使使用年限限50年年甚至更更久事实上上成了“以租代代售”。土地地实际使使用人在在取得“土地使使用权”之后，多数未未经合法法报建手手续就建建起了各各类建筑筑。这些些违法建建筑不但但数量众众多，而而且承载载着大量量的产业业。根据据20110年深深圳完成成的

14、农村村城市化化历史遗遗留问题题违法建建筑信息息普查统统计结果果显示，全市农农村城市市化历史史遗留违违法建筑筑普查总总量为335.77万栋，建筑面面积3.57亿亿平方米米，用地地面积1131平平方公里里i，其中中工业用用地及地地上建筑筑物占据据相当大大的比重重。若要要对如此此规模的的“违法建建筑”尽数拆拆除，不不但阻力力重重，还会对对当地经经济的发发展以及及大量人人口的生生计造成成负面影影响。二、工业业用地历历史遗留留问题处处理的法法律关系系分析 通过过对工业业用地历历史遗留留问题来来龙去脉脉的梳理理，我们们认为：要处理理好以上上问题，首先需需要理顺顺好项目目用地上上政府、原农村村集体经经济组织

15、织（以下下简称“村委”）以及及土地实实际使用用人的关关系。 经过过19992年、20004年两两次“国有化化”行动，深圳成成为“名义上上”全部由由国有土土地组成成的地区区。从这这个意义义上说，政府是是项目用用地的征征收、征征用方；但需要要完成征征地补偿偿等手续续，才真真正转为为国有用用地。在在项目运运作中，相关成成本大多多由项目目投资者者直接承承担。作作为社会会公共利利益的管管理者，在土地地开发及及历史遗遗留问题题解决的的过程中中主要负负责“算大帐帐”，其着着眼点主主要在于于财政收收入、城城市规划划的落实实、公共共设施用用地的保保障等。 在相相关工业业用地升升级改造造项目中中，村委委扮演着着衔

16、接和和沟通政政府和实实际使用用人的双双重角色色：他们们是项目目用地的的“名义产产权方”，土地地征收、征用关关系的“名义被被拆迁方方”，同时时也与项项目用地地的实际际使用人人存在租租赁关系系。因此此，村委委（及所所属大多多数村民民）成为为了解决决项目用用地历史史遗留问问题、促促使项目目顺利推推进的关关键主体体。作为为所在社社区的主主要经济济来源，村委主主要的利利益着眼眼点在于于土地项项目分成成，留用用地、留留用房的的数量及及收益等等。 项目目用地的的实际使使用人名名义上与与村委缔缔结了租租赁合同同，租用用项目用用地并在在上面修修建建筑筑、发展展产业。但由于于历史原原因，他他们的用用地行为为往往存

17、存在用地地手续有有瑕疵、报建手手续不齐齐等缺陷陷，存在在合法性性风险。一方面面，他们们与目标标用地的的捆绑是是最直接接的，且且大多在在所在社社区有着着千丝万万缕的关关系，有有着最迫迫切的利利益诉求求；另一一方面，由于合合法性上上的缺陷陷，他们们往往不不愿意将将“项目用用地实际际使用人人”的身份份展现于于台前，并常常常需要与与投资者者联合促促进项目目的确权权工作，实现自自身利益益的“洗白”。 总体体而言，在处理理工业用用地历史史遗留问问题过程程中所涉涉及的主主体、法法律关系系，以及及各方利利益诉求求可概括括如下：三、通过过城市更更新解决决工业用用地历史史遗留问问题的要要点整理理自深圳圳市城市市更

18、新办办法颁颁布实施施以来，城市更更新就成成为了历历史用地地确权及及历史遗遗留问题题解决的的主要途途径。220166年深深圳市城城市更新新“十三五五”规划、关关于加强强和改进进城市更更新实施施工作的的暂行措措施（下称“暂行措措施”）等一一系列措措施的颁颁布，为为解决历历史用地地遗留问问题提供供了更为为灵活的的选择。（一）未未征转用用地：理理顺产权权关系后后可直接接拆除，参与城城市更新新暂行措措施明明确规定定，针对对用地行行为发生生在20007年年6月330日之之前的建建成区，在已批批准纳入入城市更更新区域域的情况况下，村村委可自自行理清清处置土土地范围围内的经经济关系系，自行行拆除、清理地地上建

19、筑筑物、构构筑物，并与政政府签订订征（转转）用手手续的协协议后，可作为为历史用用地参与与城市更更新。政政府将不不另行支支付补偿偿费用。据此，项目投投资者在在理顺土土地的利利益关系系后，可可直接将将地上建建筑物、构筑物物拆除，而不用用要求建建筑物的的实际使使用人出出具产权权证明，无形中中降低了了历史用用地参与与城市更更新的难难度。但但其代价价有二：一是交交纳更高高的地价价。相关关用地上上所分摊摊的建筑筑面积按按照改造造后的功功能和土土地使用用权使用用期限以以公告基基准地价价标准的的1100%计收收地价（其中的的10%为对历历史用地地行为的的处理）。二是更更高的公公共用地地贡献率率。根据据暂行行规

20、定拆除类类项目中中历史用用地需要要上交政政府土地地储备的的比例如如下表：拆除重建建类城市市更新项项目处置土地地中交由由继受单单位进行行城市更更新的比比例处置土地地中纳入入政府土土地储备备的比例例一般更新新单元80%20%重点更新新单元合法用地地比例60%80%20%60%合法用用地比例例50%75%25%50%合法用用地比例例40%65%35%合法用地地比例40%55%45%（二）关关于合法法用地比比例的灵灵活处理理一般而而言，城城市更新新单元的的合法用用地比例例不少于于60%。但在在合法用用地比例例不足660%但但不低于于50%的，拆拆除范围围内的历历史违建建可按规规定申请请简易处处理，经经

21、简易处处理的历历史违建建及其所所在用地地视为权权属清晰晰的合法法建筑物物及土地地。（三）关关于建筑筑物年限限的灵活活处理暂行措措施规规定，旧旧工业区区申请拆拆除类城城市更新新的，建建筑物原原则上不不应少于于15年年，但在在“总面积积不超过过60000”、“不超过过更新单单元拆除除范围”的1/33”，“提供440%作作公共利利益用地地或65500平平方米独独立占地地作为公公共服务务设施”的情况况下，可可将未满满15年年的建筑筑物列入入城市更更新范围围。总体而而言，城城市更新新通过构构建“土地一一二级联联动开发发”的机制制，让最最先介入入、解决决历史遗遗留问题题的投资资者在获获得项目目用地方方面占

22、据据主导地地位，以以此激发发投资者者出钱出出力，参参与解决决项目用用地的历历史遗留留问题。然而，随着220166年“831”新政的的到来，村委用用地转让让、参与与城市更更新等均均需要经经过专门门集体资资产交易易平台进进行，交交易流程程也越来来越往“招拍挂挂”靠拢。随着竞竞争日趋趋激烈，不少投投资者也也在探索索通过非非城市更更新方式式解决项项目用地地历史遗遗留问题题的办法法。四、“引引入产业业+农地地入市”：通过过非城市市更新途途径解决决工业用用地历史史遗留问问题的思思路探索索（一）法法律依据据 1.村委未未征转用用地理清清产权关关系后可可直接入入市深圳圳市完善善产业用用地供应应机制拓拓展产业业

23、用地空空间办法法（试行行）（下称“空间办办法”）第七七条规定定，对于于尚未完完善征（转）地地补偿手手续且符符合规划划的工业业用地，原农村村集体经经济组织织继受单单位在先先行理清清土地经经济利益益关系，完成青青苗、建建筑物及及附着物物的清理理、补偿偿和拆除除后，可可进入公公开市场场挂牌交交易；交交易所得得由政府府和村委委分配，法定的的分配方方式有二二：（11）市国国土基金金和村委委各分得得50%的交易易收益；（2）市国土土基金获获得700%的交交易收益益，村委委获得330%的的交易收收益，以以及200%的项项目配套套物业。 根据据相关部部门的反反馈，在在实际操操作中，项目用用地挂牌牌所得收收益分

24、配配方案可可通过各各方协商商予以调调整。 2.针对产产业用地地可实现现拟定出出让方案案、准入入条件 20016年年10月月20日日，深圳圳市政府府颁布深圳市市工业及及其他产产业用地地供应管管理办法法（试行行）（下称“产业用用地供应应管理办办法”）。根根据前述述的规定定，为确确保产业业用地供供应，可可由区政政府负责责牵头拟拟定建设设用地项项目的具具体出让让方案与与准入条条件。在在企业正正式进驻驻项目用用地之前前，区政政府应当当与用地地单位签签订产业业发展监监管协议议对产业业准入、投产时时间、投投资强度度、产出出效率、节能环环保、股股权变更更约束、退出机机制、违违约责任任等问题题作出具具体规定定。

25、（二）操操作要点点与案例例 现阶阶段，已已有工业业项目的的投资者者通过“引入产产业+农农地入市市”的方式式与村委委合作获获得项目目用地，借此理理顺项目目用地利利益关系系、解决决历史遗遗留问题题。其操操作要点点可归结结如下： 首先先是产业业认证，投资者者可通过过自行研研发、合合作或并并购的方方式获得得产业技技术成果果，按照照深圳圳市高新新技术项项目认定定实施办办法等等规定，通过区区一级的的科技部部门，完完成高新新产业项项目认定定工作，为产业业进驻提提供资质质条件。 在此此同时，投资者者可同时时与村委委、街道道办沟通通，确定定当地产产业引进进的意向向，并根根据空空间办法法、产业用用地供应应管理办办

26、法的的规定，由村委委提出申申请，区区政府主主导，为为意向进进驻企业业“量身定定做”进驻条条件，在在此基础础上正式式启动入入市交易易程序。 在联联系项目目用地，启动“农地入入市”交易程程序的过过程中，投资者者需要与与村委、实际使使用人进进行充分分沟通，进而解解决好项项目用地地的历史史遗留问问题、理理顺土地地利益关关系，为为项目用用地入市市出让做做好准备备。 以上上操作最最初由深深圳市方方格精密密器件有有限公司司通过“农地入入市”方式获获得宝安安区福永永街道凤凤凰社区区的工业业用地ii。近年年来，随随着深圳圳政府对对先进制制造业的的重视，以及对对工业用用地资源源的保护护，通过过前述方方式获得得用地

27、的的企业越越来越多多，比如如大疆无无人机iiii、大大族激光光ivv等。以此作作为契机机解决项项目用地地的历史史遗留问问题，将将是一个个有益的的尝试。 深圳“工改工工”项目物物业转让让限制及及应对操操为防止对对工业用用地、用用房的炒炒作，深深圳市政政府颁布布了深深圳市工工业楼宇宇转让管管理办法法等一一系列政政策，通通过限制制工业楼楼宇转让让、划定定自持比比例等措措施，加加强对工工业用地地、用房房市场的的干预。这无形形中为项项目运作作设定了了更高的的门槛。随着深深圳“工工改工”项目的的越来越越受青睐睐，如何何在政策策允许的的范围内内灵活运运作，扩扩大盈利利空间，成为“工改工工”项目目运作的的重要

28、问问题。一、政府府对“工工改工”物业转转让限制制手段归归纳（一）对对物业类类型与设设计的限限制根据深深圳市城城市规划划标准与与准则（下称称“深标”）对于于工业用用地无论是是普通工工业用地地（M11）还是是新兴产产业用地地（M00），均均明确其其“主导用用途的建建筑面积积（或各各项主导导用途的的建筑面面积之和和）不宜宜低于总总建筑面面积的770%”。所谓谓“主导用用途的建建筑”，在工工业用地地领域主主要是指指生产厂厂房和研研发用房房。如此此一来，其他用用途（主主要包括括商业、宿舍，以及附附属的市市政设施施、交通通设施、配套辅辅助设施施）的建建筑面积积加起来来就不得得超过总总建筑面面积的330%。

29、20177年1月月，深圳圳市规土土委公布布了关关于进一一步加强强商业办办公研发发用房建建筑设计计管理工工作的通通知（征征求意见见稿）。该通通知一方方面强调调工业建建筑的平平面布局局、水电电设计不不得采用用住宅套套型式设设计，另另一方面面明确规规定研发发用房单单套建筑筑面积不不得小于于2500平方米米。如该该通知未未来付诸诸实施，未来“工业厂厂房改公公寓”的相关关运作将将受巨大大限制。（二）对对受让人人资格的的限制“工改工工”项目的的主要物物业类型型为工业业楼宇，包括厂厂房、研研发用房房等。对对此，深圳市市工业楼楼宇转让让管理办办法（试试行）（下称称“办法”）第五五条明确确规定，工业楼楼宇的受受

30、让人必必须是企企业；有有准入条条件的还还应经产产业部门门资格审审查11。对具有居居住功能能的的工工业楼宇宇配套设设施（含含宿舍、单身公公寓、办办公式公公寓、公公寓式办办公、商商务公寓寓等）的的转让，市规土土委在关于工工业楼宇宇转让管管理有关关事宜的的通知第一条条还规定定了四种种例外情情形：11、前述述通知实实施前已已转让并并办理登登记且不不属于办法第五条条第二款款规定情情形的（即符合合项目设设定的准准入条件件）；22、前述述通知实实施前已已签订预预售合同同并备案案且不属属于办办法第第五条第第二款规规定情形形的；33、经房房改部门门批准被被纳入房房改范围围的；44、市政政府批准准的其他他情形。（

31、三）对对转让方方式、范范围和比比例的限限制根据办办法的的精神，工业楼楼宇一般般情况下下可以整整体转让让。但如如需要分分割转让让，则需需要用地地批文、土地使使用权出出让合同同的明确确规定，或符合合办法法第四四条第二二款所规规定的九九项情形形。根据据其中第第（四）、（五五）、（六）项项的规定定2，在用用地批文文、土地地使用权权出让合合同没有有明确规规定的情情况下，开发商商如无后后续操作作，在一一般情况况下能够够对外分分割转让让的，不不超过总总面积的的50%（其中中已包括括办公、宿舍等等配套措措施）。（四）对对转让价价格及收收益进行行限制为防止对对工业用用地、用用房的炒炒作而推推高房价价，办办法明明

32、确规定定：“工业楼楼宇在转转让的，转让方方应将一一定比例例的增值值收益上上缴政府府，纳入入政府设设立的国国有土地地收益基基金专项项管理”。总体体而言，工业楼楼宇转让让增值收收益上缴缴方式可可概括如如下图：（请横横屏查看看）二、怎样样盘活工工业地产产类资产产（一）土土地经济济指标设设定根据深深标的的规定，普通工工业用地地（M11）和新新兴产业业用地（M0）中最多多有300%的建建筑面积积可用作作商业、宿舍及及其他配配套设施施。如何何让这330%的的物业获获得最大大的利润润，有赖赖于投资资者事前前做好全全盘的规规划。对对此，投投资者应应当对项项目用地地的规划划情况、市场需需求、周周边项目目情况等等

33、因素进进行充分分调研，在此基基础上聘聘请合资资格的专专业咨询询机构设设计规划划（或规规划调整整）方案案。由于M00的容积积率上限限较大，在实际际操作中中，投资资者大都都青睐“工改MM0”项目。然而，随着深圳市市城市更更新“十三五五”规划的出台台，政府府有意收收紧“工改MM0”项目。根据笔笔者所了了解到的的信息，目前“工改MM0”类项目目的审批批，需要要提交到到市一级级主管部部门审查查，其时时间成本本和不确确定性均均较以前前大大提提高。（二）适适当确定定自持和和销售的的部分根据前文文的分析析，如没没有后续续操作（如补地地价等），根据据现有的的政策，工业用用地项目目可实现现销售的的物业体体量比例例

34、不高于于总建筑筑面积的的50%这个个比例是是确定的的，但具具体哪一一部分物物业可销销售则由由投资者者决定。通常情况况下，工工业用地地项目的的产业/研发用用房占比比为700%，配配套用房房占比330%，可售物物业占比比50%。可售售物业包包括产业业/研发发用房及及配套用用房。为为此，投投资者需需要根据据不同的的项目背背景，以以及对项项目开发发预期的的不同，确定可可售物业业中产业业研发用用房和配配套用房房的占比比，以及及可售物物业的具具体位置置。（三）将将厂房改改为其他他物业类类型根据深圳圳现行政政策的规规定，工工改项目目的产业业研发用用房占比比都在770%以以上，且且大部分分不能分分割转让让。这

35、一一大部分分工业厂厂房的消消化给后后续的项项目运作作带来了了较大的的压力。为此，很很多项目目将产业业研发用用房改为为写字楼楼、公寓寓或会所所等更具具价值的的物业类类型以规规避产业业研发用用房体量量过大的的问题。在实际际操作中中，这种种做法早早已屡见见不鲜。但由于于政策的的收紧，投资者者近期需需要密切切合规性性风险。这主要要体现在在以下两两个方面面：一是部分分地区加加大清理理厂房改改公寓、酒店的的力度。比如宝宝安区政政府不久久前出台台了坚坚决整治治厂房改改公寓等等违法行行为分类类工作细细则，同时请请拆了不不少“厂房改改公寓”项目。相关政政策是否否会得到到深圳其其他区域域的响应应，有待待进一步步观

36、察。二是物业业经营前前置审批批的收紧紧。根据据笔者了了解，深深圳部分分地区的的消防主主管部门门收紧了了写字楼楼、酒店店的消防防审批，尤其是是厂房改改造项目目的消防防审批。这势必必会对相相同项目目及其投投资者产产生消极极影响。（四）完完善物业业流转方方式对于不少少于500%的不不可分割割转让的的产权部部分，除除了变更更物业类类型以提提高其价价值与吸吸引力以以外，更更重要的的是实现现物业的的流转。对此，相关经经营者想想出来“长期租租赁”、“会籍绑绑定”、“股权绑绑定”等方式式。“长期租租赁”是最常常见的流流转方式式。经营营者成立立物业管管理公司司与客户户签订长长期租赁赁协议，将约定定物业租租给客户

37、户长期使使用，以以此实现现物业的的流转。但租赁赁合同的的年限受受限于合同法法第二二百一十十四条“租赁期期限不得得超过二二十年”的限制制，且投投资者的的资金无无法一次次性回笼笼。“股权绑绑定”是以将将相关物物业作为为资产成成立项目目公司，或有限限合伙企企业，并并将具体体物业与与股权、投资份份额进行行绑定，客户通通过受让让、持有有或转让让股权、投资份份额，间间接实现现物业的的流转。“会籍绑绑定”则是由由设立会会员制俱俱乐部，通过销销售会籍籍的方式式连带销销售物业业。在满满足约定定条件的的情况下下，会籍籍可对外外转让。在物业不不能直接接分割转转让的情情况下，以上安安排均属属于完善善物业流流转的变变通

38、性措措施。在在此基础础上，投投资者可可引入资资管计划划、基金金等金融融工具，通过将将物业收收益权打打包出让让的方式式，实现现资产的的融资功功能，提提升资产产流动性性。交易易模式可可简单归归纳如下下：总体而言言，与一一般的城城市更新新项目相相比，“工改工工”项目受受当地政政策影响响程度更更高。投投资者一一方面要要不断加加大“土地”与“产业”的结合合度，让让项目用用地最大大限度地地服务于于产业发发展；另另一方面面要时刻刻留意当当地政策策风向的的变化，做到“带着脚脚镣跳舞舞”。1 随后，实实施细则则（下下称“实施细细则”）第六六条规定定了四项项例外情情形：“1、因因人民法法院、仲仲裁机构构的生效效法

39、律文文书取得得物权的的；2、因继承承、受遗遗赠取得得物权的的；3、因共有有分割取取得物权权的；44、因政政府行使使优先购购买权的的”。但这这些都不不属于正正常的市市场流通通行为。2“（四）企企业将其其拥有的的工业楼楼宇作价价入股，其作价价入股后后工业楼楼宇的自自用建筑筑面积比比例不低低于总建建筑面积积50%的，非非自用部部分可以以分割转转让；（五）产产业转移移后，企企业总部部和财务务结算中中心继续续使用原原有工业业楼宇，其自用用建筑面面积比例例不低于于总建筑筑面积550%的的，非自自用部分分可以分分割转让让；（六六）单一一企业投投资建设设的专业业产业园园区内的的工业楼楼宇，企企业自用用确有富富

40、余，其其自用建建筑面积积比例不不低于总总建筑面面积500%的，非自用用部分可可以分割割转让；”拆迁迁补偿的的风险控控制和合合约处理理技巧前 言深圳的城城市更新新基本实实现了政政府、开开发商及及被拆迁迁人三方方利益的的平衡，政府得得以借助助城市更更新落实实规划、公共配配套及保保障房等等，开发发商则通通过城市市更新项项目获得得了在深深圳房地地产市场场的投资资机会，而权利利人则大大多通过过城市更更新实现现了居住住条件的的改善、直接参参与城市市发展红红利的分分配。在在传统的的净地开开发模式式已十分分成熟的的情况下下，深圳圳城市更更新一二二级房地地产市场场联动开开发的模模式中，拆迁工工作的开开展往往往左

41、右了了一个城城市更新新项目的的开发进进度。本文根据据笔者多多年的拆拆迁工作作经验，以深圳圳城市更更新拆迁迁中涉及及各类绿绿本房屋屋的处置置为例，对实操操工作经经验进行行总结，望各同同行共同同探讨，在此亦亦欢迎批批评指正正。一、普通通绿本房房签约注注意事项项由于在产产权注销销过程中中，房地地产登记记机构需需对绿本本房的房房产证号号、房屋屋位置、房屋权权利人等等房屋自自然状况况、权利利状况是是否与产产权登记记簿所载载一致进进行核查查，所以以在拆迁迁补偿合合同中对对房屋相相关描述述应当完完全与房房产证证证载信息息一致，如证载载面积、房产证证号、房房地产名名称等。二、绿本本房证载载权利人人死亡情情况下

42、绿绿本房拆拆迁补偿偿操作权利人死死亡的，应当完完成继承承后办理理新的产产权证书书，确定定新的权权利人：1、根据据法定继继承关系系办理继继承权公公证、凭凭继承权权公证书书等至地地税局办办理免税税证明后后，至不不动产权权登记中中心申办办新的不不动产权权证书，不动产产权证书书证载权权利人即即为新的的绿本房房权利人人。2、根据据遗嘱继继承的，如遗嘱嘱经过公公证，由由遗嘱确确定的继继承人持持遗嘱至至公证处处办理继继承权公公证，凭凭继承权权公证书书等至地地税局办办理免税税证明后后，至不不动产权权登记中中心申办办新的不不动产权权证书；如遗嘱嘱未经公公证，则则需要参参照法定定继承方方式，相相关继承承人均须须到

43、公证证处就遗遗嘱内容容进行确确认，然然后办理理继承权权公证。三、权利利人房产产证遗失失情况下下签约注注意事项项1、根据据土地建建筑物信信息核查查结果及及权利人人描述，确认遗遗失房产产证是否否为绿本本，如原原为宝安安县或广广东省颁颁发的房房屋所有有权证且且国土档档案系统统无法查查询核实实的，可可参照无无证房屋屋进行拆拆迁补偿偿。2、绿本本遗失导导致签约约时无法法提供房房产证信信息的，向产权权登记部部门查询询，在合合同内将将房地产产证载信信息进行行确定。3、在项项目进行行房产证证注销时时，首先先由区（新区管管委会）城市更更新职能能部门对对房屋拆拆除情况况进行确确认并出出具同意意申请注注销房地地产证

44、的的意见；其次经经不动产产登记机机构核查查，确认认拆迁安安置补偿偿协议等等房屋证证号、房房屋位置置、房屋屋权利人人等房屋屋自然状状况、权权利状况况与不动动产登记记簿所记记载的内内容一致致；最后后由不动动产登记记机构在在办理产产权证书书注销之之前在深圳特特区报或深深圳商报报和房房屋现场场进行公公告，公公告期为为10个个自然日日，公示示期无人人异议或或异议不不成立的的，即可可办理注注销。四、对于于已买卖卖绿本房房签约注注意事项项绿本房无无法办理理产权证证书的过过户，即即无法实实现物权权的变更更，所以以买卖绿绿本房通通常存在在证载权权利人与与实际控控制人不不符的情情形，从从相关规规定和实实操的可可行

45、性角角度考虑虑，建议议按照如如下思路路处理：1、实际际控制人人选择货货币补偿偿的首先应由由证载权权利人与与项目公公司签订订货币补补偿的拆拆迁安置置补偿协协议（全全部协议议文本由由项目公公司持有有），项项目公司司获得证证载权利利人经公公证的注注销房地地产授权权委托书书及放弃弃房地产产权益声声明；其其次将拆拆迁补偿偿的款项项补偿给给实际控控制人，付款节节点应当当尽量与与项目推推进程度度相适应应，如设设置合同同生效、房屋交交付、实实施主体体确认完完成、产产权注销销等付款款节点，最终以以双方协协商结果果为准；最后，项目公公司与实实际控制制人、证证载权利利人以三三方协议议的形式式就拆迁迁补偿的的过程及及

46、权益承承受情况况进行书书面确认认。2、实际际控制人人要求物物业回迁迁补偿的的，通常常有以下下三种实实现方式式：（1）完完成回迁迁后过户户至实际际控制人人名下。首先与与证载权权利人签签订拆迁迁安置补补偿协议议，补偿偿方式为为产权置置换，在在房屋修修建完毕毕后将回回迁房屋屋产权办办理至证证载权利利人名下下，再由由证载权权利人过过户至实实际控制制人名下下，整个个交易结结构由项项目公司司、证载载权利人人及实际际控制人人以三方方协议的的形式确确定。涉涉及的装装修补偿偿费、搬搬迁费及及过渡期期安置费费等由证证载权利利人委托托实际控控制人收收取。其其中若涉涉及税费费问题、购房指指标问题题应在签签约时明明确，

47、避避免后续续争议影影响项目目推进。（2）完完成回迁迁安置房房后由实实际控制制人向项项目公司司买受。在证载载权利人人提供签签订货币币补偿的的拆迁安安置补偿偿协议，项目公公司获得得证载权权利人经经公证的的注销房房地产授授权委托托书及放放弃房地地产权益益声明等等材料后后，项目目公司向向实际控控制人支支付货币币若干，待更新新项目具具备回迁迁入伙条条件时，实际控控制人持持项目公公司向其其支付的的货币向向项目公公司回购购房屋。适用该该补偿方方式进行行补偿的的，应根根据具体体情况综综合考虑虑购房指指标、税税费及过过渡期安安置补偿偿费等问问题。（3）分分割项目目公司可可控的无无产权证证书房屋屋的若干干建筑面面

48、积至买买受人名名下，以以该部分分分割所所得建筑筑面积作作为补偿偿依据，具体补补偿内容容以实际际控制人人买受证证载房屋屋可获得得的补偿偿面积、金额为为准。进进行上述述操作的的，除应应事先获获得证载载权利人人签署的的货币补补偿拆迁迁补偿协协议、放放弃房地地产权权权益声明明书及经经公证的的注销房房地产证证委托书书外，还还应考虑虑所在区区域的确确权政策策，确保保上述操操作的可可行性。上述操操作能够够保证实实际控制制人获得得的房屋屋为回迁迁房屋，有效避避免了涉涉及的购购房指标标、税费费等问题题。五、证载载为企业业而存在在经备案案的购房房、分房房协议的的绿本房房拆迁补补偿注意意事项该类问题题存在个个案的特

49、特殊性，以下操操作方式式为建议议：1、证载载权利人人为国企企或农村村集体经经济组织织继受单单位的，存在分分房购房房协议且且在政府府部门有有备案信信息的，在完成成企业内内部的决决议、审审批程序序后，与与有关政政府部门门沟通，以历史史遗留问问题的思思路进行行解决。能按照照历史遗遗留问题题思路解解决的，由项目目公司、证载权权利人与与分房业业主签订订三方协协议落实实拆迁安安置补偿偿有关事事宜；2、如政政府部门门不同意意按照历历史遗留留问题思思路解决决，则在在完成企企业内部部决议、审批程程序后，参照已已买卖绿绿本房思思路进行行处理。六、存在在法院生生效判决决的绿本本房拆迁迁补偿注注意事项项1、法院院对于

50、涉涉及绿本本房的纠纠纷做出出的确权权判决，根据物物权法第第28条条，司法法裁判文文书生效效时房屋屋权属即即发生变变更，因因此可在在确权时时将司法法裁判文文书确认认的权利利人作为为权利人人进行拆拆迁安置置补偿。在涉及及产权注注销时，通常无无需根据据裁判文文书办理理新的不不动产权权证，直直接注销销原房地地产证（绿本）即可，具体最最终注销销处理方方式以所所在区不不动产登登记部门门意见为为准（一一般此类类问题不不动产登登记部门门会内部部开会讨讨论处置置方案）。2、由于于绿本问问题的特特殊性或或纠纷当当事人的的诉请不不规范，可能导导致部分分裁判文文书对于于物权的的确认并并不清晰晰，如裁裁判诉争争房屋使使

51、用权、收益权权等归当当事人所所有，具具体能否否凭裁判判文书确确定有关关当事人人为绿本本房权利利人的，以区城城市更新新职能部部门意见见及不动动产登记记部门意意见为准准。七、无法法联系权权利人的的绿本房房拆迁补补偿注意意事项1、绿本本房权利利人满足足下落不不明满二二年条件件的，可可由利害害关系人人申请证证载权利利人为失失踪人，确定财财产代管管人，由由财产代代管人处处置绿本本房。2、绿本本房权利利人满足足民法法总则第二十十三条规规定的条条件的，可由利利害关系系人申请请证载权权利人死死亡，由由继承人人对其财财产进行行继承后后处理拆拆迁补偿偿事宜，具体继继承手续续见本指指引第二二条操作作步骤。开发发商锁

52、定定项目的的常规策策略以及及因开发发延误等等导致业业主反水水的诉讼讼分析来源：西西政投资资/作者者：邓伟伟强提要近年来，城市更更新成为为开发商商们抢滩滩深圳房房地产市市场的“主战场场”。开发发商为拓拓展项目目而支付付给业主主的对价价也不断断提高。然而，在城市市更新项项目立项项之后，由于开开发进度度不尽人人意、竞竞争对手手觊觎等等原因，业主和和开发商商很容易易因开发发进度迟迟缓产生生矛盾，最终导导致合同同解除或或项目易易主。深圳城市市更新项项目“一女多多嫁”的先例例并不少少见，在在卖方市市场的背背景下，开发商商前期锁锁定项目目的成本本越来越越高，开开发商与与业主签签订合作作开发协协议或拆拆补协议

53、议后业主主受到的的其他竞竞争方的的蛊惑和和诱惑也也越来越越大，尤尤其是项项目涉及及多个业业主或权权利人时时如开发发商无法法及时解解决全部部业主的的拆补等等问题，很有可可能引起起项目延延误，并并最终导导致原已已签订的的业主反反水。根根据近年年来深圳圳城市更更新市场场的发展展情况，结合笔笔者多年年来的城城市更新新工作经经验，笔笔者认为为，开发发商在城城市更新新项目具具体交易易方案设设计与合合同谈判判的过程程中，既既要对合合同解除除的条件件与程序序、违约约责任等等进行明明确、严严格的约约定，又又要对拆拆迁所需需要支付付的对价价、形式式与补偿偿流程进进行通盘盘考虑。在此基基础上，开发商商可通过过“入股

54、分分红”、“提前支支付部分分补偿”、“为业主主方解决决历史遗遗留问题题”等方式式，让业业主方提提前享受受到部分分“胜利果果实”，并尽尽可能提提高竞争争对手进进入项目目的门槛槛，降低低业主方方因长期期等待而而被竞争争对手“诱惑”的可能能性，最最终避免免业主方方以项目目开发迟迟延等为为由解除除合同。本文以一一个常见见的城市市更新项项目拆迁迁补偿纠纠纷诉讼讼案例为为例，对对业主解解约的原原因和对对策进行行分析，并在此此基础上上总结开开发商锁锁定项目目的业务务实操要要点，以以飨读者者。正文 【案件件基本情情况】原告：甲甲股份公公司，为为深圳某某区某城城中村改改造项目目（下称称“改造造项目”）的其其中一

55、名名业主；被告：AA公司，为改造造项目的的初定开开发商；案由：拆拆迁补偿偿合同纠纠纷。【本案事事实简述述】20077年1月月，深圳圳某区的的旧改主主管部门门以专函函确认AA公司为为改造项项目的旧旧改单位位。改造造项目面面积约110万，业主主包括甲甲股份有有限公司司（下称称甲公司司，占地地约6000000）、乙有限限责任公公司（下下称乙公公司，占占地约550000）和和丙股份份合作公公司（下下称丙公公司，属属村集体体经济组组织，占占地约3350000）。对于于改造项项目，主主管部门门在专函函中提出出：A公公司须自自审定改改造之日日起，55年内（即20012年年1月之之前）完完成项目目改造，否则取

56、取消改造造资格，收回重重新招商商。深深圳市城城市更新新办法生效后后，改造造项目被被定性为为拆除类类城市更更新项目目，A公公司亦被被认定为为城市更更新申报报主体。20099年7月月，A公公司与甲甲公司签签订拆拆迁补偿偿协议，约定定：甲公公司将改改造项目目所在地地块交给给A公司司进行改改造，移移交期限限不得迟迟于20013年年x月xx日；履履约保证证金为人人民币112000万元，A公司司在签订订拆迁迁补偿协协议后后向甲公公司缴付付6000万元，余款在在甲公司司将改造造范围内内的地上上建筑物物、构筑筑物全部部移交并并注销产产权后付付清。在在此基础础上，缔缔约双方方就拆迁迁补偿方方式、过过渡安排排等一

57、系系列问题题进行了了详细约约定。此此后不久久，A公公司与另另一业主主乙公司司也签订订了拆拆迁补偿偿协议。已完完成收购购的面积积合计约约650000。然而，由由于对项项目复杂杂性估计计不足，A公司司的项目目拓展工工作推进进趋缓。在与甲甲、乙两两公司签签约后两两年，AA公司还还未能与与丙公司司签订拆拆迁补偿偿协议，因此也也未能获获得改造造项目的的“城市更更新实施施主体”资格。由于项目目推进缓缓慢，甲甲公司对对A公司司也心生生不满。20111年99月，甲甲公司召召开股东东大会，决议撤撤销与AA公司签签订的拆迁补补偿协议议。AA公司随随后获悉悉并提出出异议，要求甲甲公司继继续履行行合同。20111年1

58、22月，丙丙公司与与另一家家开发商商B公司司（诉讼讼中被法法院认定定为甲公公司的关关联企业业）签订订了拆拆迁安置置合同，并部部分履行行。20122年3月月，前述述专函中中所提到到的“5年完完成改造造项目”期限已已过，主主管部门门对是否否延期意意见不明明确，且且丙公司司已与BB公司签签约。基基于此，甲公司司向A公公司发出出书面通通知，根根据合合同法第688条“不安抗抗辩权”的相关关规定，以A公公司已不不能履约约为由，要求中中止拆拆迁补偿偿协议的履行行，并希希望A公公司能提提供证据据证明其其履约能能力。AA公司拒拒绝了甲甲公司的的要求。20122年4月月，甲公公司起诉诉至某区区法院，请求解解除与A

59、A公司的的拆迁迁补偿协协议，并要求求A公司司支付违违约保证证金6000万元元。【审判过过程及结结果】某区法院院认为：双方签签署的拆迁补补偿协议议合法法有效，A公司司已按约约定履行行了合同同义务；在主管管部门未未对A公公司的旧旧改单位位资质作作出新安安排的情情况下，甲公司司以有关关联关系系的B公公司与丙丙公司签签订协议议为由，拒绝履履行拆拆迁补偿偿协议的行为为，违反反了诚实实信用原原则，故故判决驳驳回甲公公司的全全部诉讼讼请求。甲公司不不服判决决，向深深圳市中中级人民民法院提提起上诉诉。在二二审期间间，甲公公司向法法院提交交了丙公公司拒绝绝与A公公司签订订拆迁补补偿协议议的书面面声明。深圳市中中

60、级人民民法院认认为：（1）因因与B公公司存在在关联关关系，甲甲公司以以“B公司司与丙公公司签订订协议”向A公公司提出出不安抗抗辩权有有“设置合合同履行行障碍”之嫌。（2）根据深圳市市城市更更新办法法实施细细则第第46条条第1款款规定，城市更更新单元元内项目目拆除范范围内存存在多个个权利主主体的，只有当当所有权权利主体体通过作作价入股股、签订订搬迁补补偿协议议、资产产收购等等方式，将房地地产的相相关权益益转移到到单一主主体后，方可由由该单一一主体向向区城市市更新职职能部门门申请进进行实施施主体确确认。由由于丙公公司已明明确拒绝绝与A公公司签订订拆迁补补偿协议议，根据据前述规规定，AA公司已已不可