某项目商业运作报告

1、中海【格林威治城】项目商业物业运作报告中海【格林威治城】是一个集商业、住宅、商务公寓为一体的复合性地产项目，因商业部分先期推出，在商业部分运作时要充分体现其项目的整体规模和文化优势。商业地产成功运作，体现在两个大的方面：一是商业物业的成功销售；二是商业持续旺场经营。商业物业的成功销售保证发展商开发利益，商业持续旺场经营利于项目的品牌塑造和物业的升值，对后续物业的销售也有相当的促进作用。要达到上述目的，商业物业的运作必须从四个方面销售、招商、商管、物管入手，形成系统的运作思路。商业项目目的运作作流程及及关系示示意：成功销售促进招商条件支持管理模式支持 销 售 商业经经营管理理、物业业管理 成果支

2、持商业项目目 后后续物业业销售、品牌塑塑造促进 招 商 根据双方方前期交交流成果果，以下下从销售售、招商商、商管管、物管管阐述。一、销售售板块物业经营营定位明确确物业租租售情况况 144、115、171F临街街商业预预留部分分保留单单位，作作为其22F承租租商家的的门厅，此部分分商业暂暂不发售售； 114、15、177暂不不作留存存资产位位置上的的考虑，根据实实际招商商情况再再行定夺夺；销售模式式针对投资资者制定定不同的的销售模模式以迎迎合不同同的投资资心里。投资自自营的直直接采用用自然销销售模式式；有的的投资者者对租金金的要求求比较理理性，相相对更看看重收益益的长期期和稳定定性，物物业的升升

3、值空间间，则采采用带租租约销售售，不承承诺回报报，通过过招商引引进品牌牌主力店店实现销销售；有有的投资资者看重重投资保保障，则则采用包包租的形形式销售售；针对对经营商商家，有有意向购购买但前前期资金金压力较较大的，采取租租转售形形式，待待经营旺旺场后再再行购买买。 144、115、17以及116、18的1FF非主力力店位置置所属商商业按拟拟定的销销售价格格采用自自然销售售，不带带任何租租约，业业主可委委托商旅旅公司招招商；为了保障障整个项项目的规规模档次次，秩序序化经营营，有效效避免后后期杂乱乱经营状状况，按按照商业业规划的的业态呈呈现良好好的商业业形象，14、155外街街主力点点所属物物业必

4、须须采用带带租约销销售。无无论是投投资自营营还是委委托租赁赁都必须须符合预预定的商商业规划划。在不不承诺租租金回报报和租金金补贴保保障措施施情况下下，招商商必须要要先行，在招商商成功后后再行销销售，否否则业权权分散后后无法有有效管理理。上述2FF、3F大部部分商业业均采用用先租后后带租约约销售的的形式，不贴补补租金，转嫁租租约，不不提供任任何承诺诺保障，以品牌牌经营，长期稳稳定收益益推广卖卖点；带租约销销售能为为商家预预先解决决投资后后，经营营市场的的风险，对物业业的保值值、增值值有一定定的好处处，有效效地在商商业业态态分布上上进行引引导，一一定程度度上规避避商业步步行街容容易形成成地无序序经

5、营和和恶性竞竞争现象象地出现现。根据实际际销售和和招商情情况，对对于少部部分2FF、3F主力力店位置置（约220000平米），在招招商和销销售均不不利的情情况下，建议采采取包租租的方式式销售。具体做法法：中海海物业管管理商业业经营管管理部与与业主建建立委托托经营租租赁关系系。物管管公司商商管部按按双方约约定租金金标准和和支付方方式向业业主承付付租金，租金标标准以售售价为参参考依据据制定，保障112年15年年可收回回投资，物管公公司商管管部补贴贴租金与与投资回回报的差差价。商商管部对对返租的的物业具具有经营营处置权权和使用用权以及及因经营营而获取取收益的的权利。商管公公司约定定一个市市场培育育期

6、，市市场培育育期一般般规定在在23年。在培育育期内，对外招招租的商商家给予予租金上上的优惠惠，商家家享受此此优惠，必须服服从商管管公司的的统一管管理。商商管部对对经营业业态、档档次、规规模、服服务质量量、品牌牌作限定定。 采用此此模式，可以利利用中海海品牌为为投资者者提供有有效的投投资保障障措施，对物业业销售起起到促进进作用。同时通通过商管管部对商商家品牌牌、经营营业态、档次、规模、服务质质量作限限定，对对整个商商业步行行街的经经营起到到引导和和推动作作用。凡在销售售前招商商成功的的物业，可根据据商家意意愿签定定租转售售协议（最长不不超过两两年期），同时时为降低低经营商商家投资资购买门门槛，制

7、制定两套套租金标标准，给给予商家家在前期期投入上上的资金金支持。例某个个商家租租赁的区区域租金金标准为为40/M2元，签签定租转转售协议议，租金金可降低低至355/M22元，两两年租金金转为首首付，反反之，在在约定期期限内未未购买，租金标标准为445元/M2，须补补足租金金。对前前期商家家前期入入驻经营营是有一一定促进进作用。农贸市场场运作见见后面。销售价格格价格表（略）；目前制定定的价格格表仅根根据图纸纸制定，建议相相关人员员到现场场查看实实物形态态，现状状与图纸纸有一定定出入，以便修修正目前前的价格格体系，使之更更加合理理。1F商业业售价可可参照周周边物业业制定，不考虑虑售价与与投资回回报

8、年限限问题。但2FF、3F在制制定售价价时一定定要基本本保证投投资者租租金收益益在12215年年以内收收回投资资，建议议在核定定2F、3F招商商租金时时不超过过40元元/M22；1与116之之间的修修建的物物业建议议取消，打通培培根走廊廊与临河河广场、小区人人流动线线，155内街街、166商业业售价将将有大幅幅提升。4、销售售控制基本原则则：年内内将培根根走廊商商业物业业全部发发售，辅辅以小户户型发售售。农贸贸市场延延迟到明明年3月月，高层层住宅及及商务公公寓力争争年底发发售。整个项目目形象支支撑重点点在文化化优势“培根文文化”上，虽虽有运动动休闲、餐饮主主题商业业，但无无法支撑撑整个项项目商

9、业业特色。因此对对外项目目各栋商商业统称称为培根根走廊。培根走廊廊（非主主力店）物业特特征分类类表面积区间间总价区间间区位优劣劣及客户户认可度度价格拔高高可能性性招商重要要性14、115栋一一楼外街街60100万万左右高高低14、115栋一一楼内街街2044040550万低高高16栋一一楼60100万万低高高16栋二二楼45、100040880万低高高17栋外外街60110万万一般低低17栋内内街3030550万低低低18栋4088030550万低一般一般根据上表表，培根根走廊商商业发售售搭配原原则：就培根走走廊体量量和业态态规划而而言，建建议推广广批次为为两批次次：发售售原则如如下首批次发发

10、售单位位面积、总价要要合理搭搭配，照照顾多种种客户需需要；面面积以330M260M2为主；内街商铺铺目前不不被客户户所看好好，但培培根概念念成型后后，内街街反而有有价格拔拔高的可可能。所所以144、155栋内街街、166栋、118栋作作为培根根吧世界界所囊括括的单位位，在发发售时必必须给予予投资者者足够的的经营信信心，其其客户认认可度改改观，建建议二批批次发售售；同质性强强的单位位（栋与与栋之间间）避免免同批次次推出，如177栋一楼楼与144、155内街、16栋栋在总价价、区位位优劣势势等方面面同质性性很强，同发售售势必有有抵触。建议首首先推售售17栋栋；二批次发发售的主主力店商商业由于于投资

11、总总额大，投资、置业谈谈判的时时间长、难度较较大，需需要积累累一定客客户资源源进行组组合投资资推售和和做商家家租转售售工作，因此项项目开盘盘即应部部分发售售。培根走廊廊推售（非主力力店）发发售计划划：第一批次次第二批次次发售时间间20044年9月月25日日20044年100月233日发售范围围14、115栋一一楼临街街商铺； 177一楼楼14、115栋内内街、116栋、18栋栋及一批批次保留留单位体量22433.299左右右；466套47733.7885左左右；663套保留单位位保留1441（57）、151（577）备注保留单位位为二、三楼主主力店预预留铺面面作迎宾宾大厅和和通道而而预留16栋

12、未未达到预预售资格格，但为为了保证证培根吧吧统一发发售、统统一开业业。拟以以客户申申请认购购的形式式发售； 培培根走廊廊主力店店推售计计划占据项目目商业大大半体量量的主力力店发售售将是商商业发售售中最大大的难点点。主力力店顺利利经营对对商业口口岸的营营造无疑疑帮助很很大。就就目前情情况看来来，我们们对主力力店招商商及发售售确定以以下原则则：20044年9月月25日日开始出出售144、155栋二、三楼、17栋栋二楼主主力店，招商及及招商优优惠以利利于销售售为重点点；20044年发售售的主力力店，其其发售价价格需保保证与招招商意向向租金大大致相吻吻合，利利于发售售；20044年100月233日16

13、6、188栋二楼楼主力店店开始发发售。 前期期封盘14、17外街11F保留留商业，保留单单位为二二、三楼楼主力店店预留铺铺面作迎迎宾大厅厅和通道道而预留留，若主主力店商商家选择择租赁一一楼铺面面，则一一楼铺面面带租约约销售；1511F外街街商业如如在9月月25日日招商未未果的前前提下，建议予予以封盘盘，招商商成功后后推售。销售渠道道 客户户推介奖奖励计划划销售上一一定明确确告知客客户，介介绍客户户有一定定的奖励励，以利利益驱动动扩大投投资群体体； 异地地销售利用中海海在其它它城市的的销售网网点，展展开销售售和投资资宣传； 网上上发布信信息（不不能仅局局限于公公司网站站，考虑虑公众网网）； 招商

14、商过程中中作销售售推介。销售工具具准备商业楼书书制作要要求楼书目标标客户：主要针针对意向向较为明明确的投投资者和和经营者者（集吸吸引买家家和租赁赁者于一一体的综综合性楼楼书）；楼书内容容框架：项目理念念、项目目概况、项目区区位、建建筑规划划设计、项目商商业定位位、商业业规划、商业管管理、投投资前景景、中海海品牌内容提要要：项目理念念：培根根文化深深层次提提炼，格格林威治治城的生生活描绘绘（商业业意境）；项目概况况：商业业项目的的效果图图（培根根走廊、临江商商业）、项目概概述、经经济 指标；项目区位位：项目目地理位位置（区区位平面面图）、附近商商圈简介介；项目环境境：侧重重介绍成成都外滩滩规划、

15、延河人人文、自自然景观观、发展展前景；建筑规划划设计：物业设设计理念念以及产产品亮点点、甚至至是细节节介绍（建筑设设计效果果图、广广场景观观意境图图、局部部透视图图）；项目商业业定位：商业定定位描述述和相对对应的商商业氛围围图片；商业规划划：各街街区商业业规划介介绍，重重点放在在“培根走走廊”酒吧区区和餐饮饮娱乐主主力店和和临江高高尚商业业部分（商业规规划平面面图）；投资前景景：投资资前景分分析（物物业增值值方面，也可从从成都高高校商圈圈租金收收益增涨涨、租金金对比入入手）；商业管理理：中海海公司商商管部专专业打理理，给予予投资经经营以信信心保障障；中海品牌牌：中海海公司品品牌、形形象、实实力

16、展示示。销售现场场包装、氛围营营造销售展板板内容要要求商业经营营氛围，经营环环境效果果图；商业经营营特色、不同业业态经营营场景展展示图；建筑外观观、物业业形态效效果展示示图；商管价值值、服务务品质；根据不同同经营业业种制作作商业物物业内部部装饰装装修效果果图；投资保障障、收益益分析等等（2） 彩色色挂旗 部分分更新销销售现场场室内悬悬挂彩旗旗及内容容，营造造喜庆热热烈的现现场氛围围，带动动销售现现场火暴暴气氛。建议更更新的彩彩旗的色色泽以鲜鲜艳为主主。 在销销售现场场外可以以沿整个个销售现现场轮廓廓及外部部绿化植植物设立立彩旗、彩条将将销售现现场的整整体气氛氛烘托，使抵达达现场位位置的到到访客

17、户户还未进进入销售售现场内内部就能能感受到到浓郁的的喜庆气气氛。（3）空空飘通过在销销售现场场外部设设立10015个个大型空空飘气球球及空飘飘气球下下的广告告条幅，配合其其他渲染染气氛的的道具将将现场氛氛围进一一步提升升；同时时可以指指示未了了解项目目确切地地址有是是第一次次抵达现现场的客客户快速速识别现现场具体体地理位位置。（4）销销售现场场整体引引导系统统由于开盘盘期间客客户到场场数量大大，置业业顾问可可能无法法同时接接待所有有的到场场客户，销售现现场整体体引导系系统将从从停车项目目资料取取阅项目展展板浏览览洽谈谈客客户休息息区（洗洗手间等等）等整整体引导导到场客客户自行行参观了了解项目目

18、及等候候置业顾顾问的接接待。（5）鲜鲜花、气气球设置置沙盘上方方可考虑虑悬挂球球，更新新部分销销售现场场内所有有鲜花及及植物并并按现场场功能分分区设置置不同的的摆放形形式，以以便于客客户区分分。 工地地现场包包装（1）工工地现场场平整 由于在在销售现现场内可可以看到到工地现现场的情情况，因因此为给给客户以以良好的的第一印印象，工工地现场场需要进进行全面面的建筑筑垃圾清清理及物物料堆放放的整理理，同时时应保持持工地现现场的整整洁。（2）地地现场商商家到场场参观线线路设置置与项目销销售同期期开展的的租赁招招商工作作中，商商家客户户将会到到达工地地现场进进行实地地考察，所以务务必请规规划一条条适合销

19、销售租赁赁工作开开展的，工地现现场参观观路线。（3）外外围在施施工项目目包装项目的114、115.、17幢幢等已基基本断水水封顶，同时又又地处项项目外围围，因此此需要对对其进行行外部的的清理，保持整整洁，并并可在其其外部设设立广告告条幅提提示现场场具体位位置，展展示项目目特点。 销售售上涉及及的协议议文本资资料销售合同同及补充充协议、委托招招商协议议、租赁赁协议、委托经经营管理理协议、前期物物管协议议（含物物业、商商业、装装修管理理等内容容）、租租转售协协议、排排号认购购协议 开盘盘前的销销售培训训以本报告告作为纲纲要，对对各个板板块、操操作流程程进行培培训，时时间在本本月100号左右右。销售

20、现场场操作流流程自然销售售模式投资商旅公司司招商部部 签署署委托招招商协议议委托事宜协商一致自营签署销售售合同及及补充协协议 物管公公司 签署署委托经经营管理理协议与物管公公司签署署物管协协议（含含商业、物业、装饰装装修管理理） 带带租约销销售模式式 协助商旅公司司招商形形成租约约 独立投资 与与商家签签署租赁赁合同，租约主主体变更更组合投资签署销售售合同及及补充协协议 与与商家签签署租赁赁合同，租约主主体变更更 物物管协议议 与与物管公公司签署署委托经经营管理理协议、物管协协议 包包租销售售模式商旅公司司招商形形成租约约 商商家 租租赁协议议签署销售售合同及及补充协协议 物业业公司商商管部签

21、签署委托托经营管管理协议议 租租转售模模式商旅公司司招商形形成租约约 中海公公司招商 签署租租转售协协议 商 家开盘销售售排号认认购安排排9月188日开始始排好，并预定定房号，交认购购金12万，签定排排号认购购书；9月244日销售售确认，发出要要约邀请请，作好好时间安安排；9月255日认购购转定单单，未到到现场或或未下单单，视为为放弃认认购权的的退还认认购金。开盘销售售促销活活动建议议第一批次次发售的的商业体体量不大大，只要要抓住现现有意向向性客户户和通过过广告前前来的零零散客户户，就可可以消化化第一批批次待售售商业。中海公公司是一一个成熟熟的品牌牌，不需需要大量量的公关关活动来来树立品品牌和

22、口口碑。加加之目前前大量的的地产项项目开盘盘过多流流于形式式，大多多搞一些些歌舞表表演，而而观看者者大多是是周围居居民和工工地民工工，这些些人不是是目标客客户群体体。项目目现场条条件所限限，故不不建议基基于上述述原因，建议在在现场不不搞大规规模交互互型庆典典活动。前期通通过媒体体宣传基基本上能能达到造造势目的的。销售策划划工作的的重点应应放在现现场包装装以及人人员服务务质量上上，保证证开盘当当日前来来销售接接待中心心客户得得到比较较满意的的服务。卖场氛氛围浓厚厚，有一一个良好好交流、沟通环环境。10、开开盘人员员服务要要求建议议置业顾问问及招商商人员加深对项项目的熟熟悉及了了解，作作到面对对客

23、户的的问题能能对答如如流，如如发生不不能回答答的问题题应及时时应变，不要让让客户产产生疑虑虑。由于于本时期期内到场场的客户户数量庞庞大，一一定要坚坚持良好好的积极极的工作作态度，不要有有任何不不满的情情绪在客客户面前前流露。安保人员员安保人员员是客户户到场后后第一拨拨接待客客户的中中海员工工，其表表现的好好坏决定定了客户户的第一一直观印印象，并并且还传传递了以以后项目目的安保保管理水水平的潜潜在意识识。所以以安保人人员的相相关业务务培训也也要提高高，同时时能够在在客户提提出简单单项目问问题时能能及时给给客户以以回复或或指引客客户向谁谁咨询了了解。保洁人员员到场客户户的数量量大且到到场时间间不确

24、定定，不管管客户什什么时候候到场都都会看到到销售现现场的整整体情况况，同时时会联想想到入伙伙后的物物管业务务水平，所以保保洁工作作必须强强化，始始终保持持现场的的整洁。并且在在保洁工工作的同同时要注注意礼貌貌用语及及文明工工作方式式。施工人员员施工人员员的着装装、举止止等方面面也需要要严格规规定及控控制，让让客户能能充分感感受的优优质项目目的源自自过程的的严格把把控。其他人员员其他人员员无论从从着装、言行、举止等等各个方方面都要要严格要要求，给给予客户户最好的的表现。11、销销优惠措措施（略略）如折扣、现金抵抵扣、礼礼品礼卷卷、免物物管费、免产权权税费、送车位位使用权权等，具具体由中中海公司司

25、制定。二、招商商板块1、商业业经营原原则针对中海海项目，在确定定商业业业态规划划时，考考虑了以以下几个个方面的的因素： 商商业业态态规划要要体现“中海”品牌和和项目品品质要充分考考虑主力力店商家家的区域域规划，在物业业硬件上上满足所所规划业业态的场场地使用用要求；使主力力商家的的店面形形象和经经营档次次与建筑筑本身比比较切合合；在商业的的档次定定位上即即要符合合市场，同时也也要具有有一定的的实力、品位和和知名度度；严格限制制有视觉觉污染、噪音污污染、环环境污染染以及与与其它规规划区不不和谐的的业态进进驻。 商商业业态态规划要要符合项项目的整整体定位位和商业业定位：项目定位位：以娱娱乐、餐餐饮、

26、休休闲为特特色的目目的性消消费、体体验式商商业步行行街该项目定定位包含含了以下下三个层层面：业业态定位位、目标标消费群群定位和和产品定定位。业态定位位：娱乐乐、餐饮饮、休闲闲是【中中海格林威威治城】三大主主营业态态，娱乐乐主要体体现“培根走走廊”酒吧文文化；餐餐饮、休休闲主要要集中该该项目的的商业步步行街的的主力店店区域（二、三三楼）以以及2550M临临河的商商务公寓寓。三大大主营业业态的规规划面积积占【中中海格林威威治城】商业项项目总建建筑面积积的800%；目标消费费群定位位：目的的性消费费是指该该项目的的主要消消费人群群既不是是周边的的社区人人口，也也不是四四川大学学的学生生，更不不是路人

27、人，而是是通过项项目的特特色吸引引川大220%的的高消费费群体，并辐射射全成都都有一定定消费实实力、有有校园、培根情情节的中中高消费费群；产品定位位：【中中海格林威威治城】的产品品定位是是体验式式的商业业步行街街。体验验式商业业步行街街为消费费者提供供的不仅仅仅是单单纯的购购物和普普通消费费，而是是在购物物和消费费中得到到享受和和身心的的愉悦。它需要要通过步步行街的的景观、配套、人性化化的设施施以及商商业规划划来实现现；【中中海格林威威治城】的物业业是开放放型、围围合循环环式的商商业步行行街，这这就与普普通的社社区商业业和传统统底商严严格、准准确地区区分开来来。 规规划要以以市场为为依据、加强

28、引引导、兼兼顾灵活活性商业规划划必需要要以市场场为准绳绳，而不不是一相相情愿的的主观臆臆断，否否则商业业规划将将成为一一纸空文文，难以以落实；另外，市场引引导和商商家引导导也是非非常重要要的，特特别是对对于【中中海格林威威治城】特色楼楼盘；在在招商过过程中，既要严严格商业业规划执执行，同同时兼顾顾灵活性性，在与与整体规规划没有有冲突的的情况下下，合理理把握。如果一一味的坚坚持原来来的商业业规划，终将通通过残酷酷的市场场竞争和和自然淘淘汰使理理想化的的规划走走样；严格限制制有视觉觉污染、噪音污污染、环环境污染染以及与与其它规规划区不不和谐的的业态进进驻。 商商业规划划要充分分体现“培根走走廊”文

29、化精精髓，规规划中突突出重点点和靓点点“培根走走廊”具有深深厚的酒酒吧文化化底蕴，是【中中海格林威威治城】商业项项目的精精髓所在在，因此此在商业业规划中中，无论论是从规规划区域域位置还还是整体体规模上上都要得得以体现现。同时时，餐饮饮、休闲闲主力店店也是该该项目的的重点和和靓点。 商商业规划划要为项项目的包包装、推推广、炒炒作服务务，要有有新意商业规划划不仅仅仅要为【中海格林威威治城】项目的的招商、经营服服务，同同时也要要为项目目的包装装、推广广、炒作作服务。因此在在规划中中，既要要尊重市市场，也也不要墨墨守成规规，照搬搬套用。要做出出项目的的特色，就需要要创新。 商商业规划划要考虑虑工程进进

30、度不同同步，物物业交付付和经营营时间不不一致对对商业规规划的影影响根据中海海公司的的项目开开发步骤骤和进度度，【中中海格林威威治城】分成三三期先后后开发，这给商商业步行行街的氛氛围营造造和整体体开业时时间以及及后期的的经营都都带来了了一些影影响。因因此我们们在商业业规划中中一定要要考虑该该因素，以便我我们在一一期工程程交付，商家入入场经营营时，业业态组合合、搭配配出现问问题。2、商业业经营定定位 培根根走廊格调吧吧世界（动吧类类）规划区域域： 114#楼楼（1FF内街）、155#楼（1F内街街），116#（1F、2F）、7#（1F3F）业态内容容：特色色酒吧、跳舞吧吧、DIISCOO吧、MMU

31、SIIC吧、KTVV歌城；规划理由由：（1）“培根走走廊”吧文化化区是【中海格林威威治城】商业步步行街的的主阵地地，需要要足够的的规模支支撑，该该区域的的建筑、经营面面积达三三千多平平米，具具备打造造酒吧风风情街的的物业体体量。（2）114#、15#、166#楼都都是纯商商业物业业，不会会形成噪噪音扰民民纠纷，具体业业态方面面主要以以动感吧吧类为主主（3）114#楼楼（1FF内街）、155#楼（1F内街街），116#形形成一个个围合式式的步行行街区，别致的的景观和和延伸经经营都有有利于形形成浓郁郁的商业业氛围。（4）因因为步行行街的工工程交付付和开业业时间不不一致，要充分分考虑前前期酒吧吧的入

32、场场经营，所以将将14#楼（11F内街街）、115#楼楼（1FF内街）首期交交付的物物业规划划为吧街街。 培根根走廊格调吧吧世界（静吧类类）规划区域域：8#楼（11F、2F）业态内容容：网吧吧、水吧吧、清吧吧、陶吧吧、玩具具吧、书书吧、咖咖啡吧等等；规划理由由：安静类的的吧区应应该与动动感吧区区自然分分开设置置，避免免业态的的互相干干扰；（2） 8#楼楼上是小小户型公公寓，考考虑行业业政策因因素，不不能设置置餐饮行行业和噪噪音污染染行业； 品牌牌餐饮、休闲店店；规划区域域：144#（ 2F、3F）、15#（ 22F、3F）、17#（ 22F）；业态内容容：中餐餐酒楼、火锅、特色餐餐饮、茶茶搂、

33、康康体保健健等；规划理由由： 该物业的的面积、配套设设施、楼楼层等硬硬件方面面都非常常适合餐餐饮、休休闲业态态经营；14#、15#、177#楼都都是纯商商业物业业，餐饮饮业和休休闲业没没有政策策性的行行业经营营限制。 高尚尚休闲商商务会所所规划区域域：1#、9#、111#、113#的的1F3F；业态内容容：SPPA美容容健身房房、西餐餐咖啡馆馆、商务务会馆；规划理由由：（1）这这几幢商商业物业业都处于于景色宜宜人的府府南河畔畔，建筑筑设计别别具一格格，具备备高档商商业入驻驻的硬件件、环境境方面的的条件；（2）这这几幢商商业物业业都将整整体出租租，要求求入场的的经营商商家具备备实力、规模和和格调

34、，规划中中业态具具备了这这些要素素；（3）若若条件许许可，也也可考虑虑高档酒酒楼。 时尚尚运动旅游特特色区规划区域域：144#楼（1F外街街）、115#楼楼（1FF外街）；业态内容容：旅游游服务、户外、登山、野营用用品、运运动器材材、运动动服饰、时尚精精品店等等；规划理由由：（1）根根据市场场经验，外街底底层一般般都设置置为零售售业态，14#楼、115#楼楼所处的的区位较较好，因因此所规规划的业业态应具具备特色色和档次次；（2）为为了体现现项目的的品质，并为推推广、炒炒作提供供素材，规划中中应有创创新，旅旅游、体体验式运运动区就就是不错错而且贴贴近市场场的创意意。 固定定性消费费零售服服务区（

35、社区型型）规划区域域：177#（11F外街街）业态内容容：小百百货、干干洗店、冲印店店、鲜花花店、发发廊、家家居用品品店、金金融网点点、移动动、电信信网点等等；规划划理由：该项目周周边住宅宅云集，具有坚坚实的社社区型消消费基础础；该规划区区域所在在商业步步行街的的位置相相对略差差一些，且靠近近农贸市市场，与与小环境境较为切切合。 固定定性消费费零售服服务区（校园经经济型）规划区域域：177#（11F内街街）业态内容容：休闲闲服饰、礼品、音像店店、饰品品店、书书店、眼眼镜连锁锁店、图图书音像像租赁店店等规划理由由： 校园经经济虽然然不是该该项目的的主题，但临近近四川大大学和川川音，数数万师生生也

36、足以以支撑6600余余平方米米校园经经济型固固定性消消费零售售服务区区。 社区区超市规划区域域：188#（11F）业态内容容：知名名卖场的的便利店店、红旗旗超市、互惠超超市规划理由由：该商业用用房的面面积和区区位比较较适合一一个社区区型便民民超市，超市的的经营内内容与农农贸市场场的业态态不相冲冲突,主主要以日日用品、副食品品为主。 娱乐乐主力店店规划区域域：7#（1FF3F）、16#楼（22F）业态内容容：特色色、主题题酒吧、KTVV歌城规划理由由：7#楼、16#楼处于于“培根走走廊”的格调调吧区，符合规规划的总总体布局局；该物业的的经营面面积以及及硬件设设施能够够满足娱娱乐主力力店的经经营需

37、要要。 农贸贸市场（略）3、业态态规划的的引导与与界定（1）引引导性经经营定位位主要为促促进销售售，结合合项目特特质对投投资者及及自营者者描绘经经营思路路，但对对小业主主经营范范围不做做强制性性规定14、115栋外外街规划划定位为为“时尚、运动、旅游”特色区区；外街底层层为零售售商业，为销售售说辞而而言，其其规划业业态应具具备特色色和档次次；7栋的11楼定位位为固定定性社区区消费服服务区；临河商业业定位为为高档休休闲商务务会所，主要经经营高档档西餐、咖啡、俱乐部部、商务务中心等等业态。（2）半半强制性性经营定定位先行销售售，但为为了项目目品牌树树立及后后继住宅宅的发售售，对部部分商业业做半强强

38、制性业业态定位位，以业业主公约约形式对对小业主主进行约约束14栋、15栋栋内街和和16栋栋定位为为格调吧吧世界；（3）强强制性经经营定位位为营造商商业口岸岸，部分分主力店店先行租租赁，待待商业氛氛围形成成后再行行发售；14栋、15栋栋的2、3层定定位为品品牌娱乐乐、餐饮饮主力店店；17栋22楼定位位为餐饮饮、休闲闲娱乐主主力店。4、商业业规划中中主力店店设置为配合开开发商对对项目一一期的销销售和整整体商业业氛围的的营造以以及业态态的引导导，主力力店及主主力点在在商业区区域中作作用显得得尤为重重要。为为有效引引进需求求商业，特制定定以下策策略和原原则，以以指导双双方工作作。（1）设设置原则则区域

39、原则则：根据据项目整整体开发发进度，将在商商业项目目的三个个开发周周期里分分设各主主力店和和主力点点，本次次以一期期开发区区域进行行设定；价格原则则：核心心主力店店的租金金价格具具有区域域市场环环境内的的绝对冲冲击力，并对该该项目其其它区域域的租金金价格具具有参考考性和引引导性；业态设定定原则：符合对对项目定定位和业业态规划划统一要要求，具具备一定定社会知知名度和和美誉度度；物业原则则：主力力店的商商业使用用面积应应大于3300 m2，开发发商将根根据其实实际经营营需求，对物业业条件采采用“量身设设置”的方式式，进行行贴身化化服务。其物业业收费标标准将低低于其它它区域物物业。（2）区区位确定定

40、主力店区区位及面面积区位商铺编号号单层面积积()招商面积积（）A1区T 1442FF、3F1030020600A1区T 1552FF、3F1250025000A1区T172F1400014000B区T 7#1F、2F、3F60018000C区T 12F、3F860（2F） 、7550（33F）16100C区T 9、111#、113#T 9（1FF：4550 、2F：3360 、3FF：1110）T 111#（11F：8800、2F：5570、3F：1140）T 133#（11F：3385 、2FF：2770 、3F：1184.9）32699.9主力点区区位及面面积区位商铺位置置主力招商商建筑面

41、面积（）备注A1区T141F 200以上A1区T151F西侧侧，圆形形建筑运动休闲闲精品店店，在销销售中注注意业态态限制A1区T171F东侧侧，圆形形建筑在销售中中注意业业态限制制A2区T18#1F320先招商，便利超超市B区T16#1F300以上酒吧主力力店（3）主主力店业业态范围围区位商铺编号号商业划分分原则业态范围围A1区T 1442FF、3F以楼层横横向分割割，12个商商家:新派餐餐饮、火火锅、康康体休闲闲A1区T 1552FF、3F以楼层横横向分割割，12个商商家特色中餐餐、料理理、茶坊坊A1区T172F1个商家家休闲、娱娱乐业态态B区T7#整体考虑虑，1个个商家特色酒吧吧、咖啡啡C

42、区T122F、3F前期先行行招商，在1FF预留大大厅，与与2F、3F整合合租赁西式快餐餐C区T9、11#、133#整体考虑虑，每幢幢1个商商家高尚休闲闲商务会会所（4）租租金价格格建议区位性质楼层第一年租租金建议议（元/月）A1区主力店142F354403F30主力店152F354403F30主力店172F30注：主力力商家若若对租金金、物业业标准等等特殊要要求，则则再另行行商议解解决。5、招商商执行计计划商业项目目推售计计划、初初步拟订订的商业业定位和和商业规规划以及及近期定定向招商商反馈信信息，我我公司对对前期的的招商策策略作了了适当的的调整，并制订订了8月25日9月25日的招商商工作执执

43、行计划划： (1) 招商对对象成都知名名“餐饮、娱乐、休闲”品牌为为目标主主力商家家；以运动、旅游以以及知名名连锁品品牌为次次主力店店目标商商家。(2) 招商区区域“培根走走廊”商业步步行街面面积较大大的整体体租赁商商业单位位，主要要集中在在14#、155#、116#、17#、1#、7#的二楼楼和三楼楼；“培根走走廊”商业步步行街114#、15#、177#的底底楼外街街商铺。招商方式式通过“置置信商业联联盟”的资源源优势，以定向向拜访招招商为主主；销售中心心现场办办公招商商为辅（购买者者和投资资经营者者）；活动招商商（执行行方案另另列）；媒体宣传传、招商商推广的的配合。6、商对对销售的的支持、

44、配合（1）在在【中海海格林威威治城】开盘以以前，招招商工作作取得阶阶段性成成果，力力争签订订5份意意向租赁赁合同；（2）在在租赁区区域中，从易入入难，首首先从一一期项目目（144#、15#、17#）底层层外街商商业单位位的招商商中实施施突破； （3）在在9月225日前前，按照照商业规规划，力力争休闲闲、旅游游、运动动区主力力店招商商成功，形成租租约，为为该区域域销售创创造条件件；（4）以以下是招招商工作作一些进进展情况况，在销销售物业业时，可可介绍下下列商家家准备入入场经营营：前期意向向租赁商商家反馈馈信息表表业态分类类商家名称称租赁区域域租赁面积积租金标准准（报价）其它条件件（初谈谈）娱乐半

45、打酒吧吧7号楼11F500 平方米米50元/M98酒酒吧1号楼22、3F15000平方米米商家趋向向于购买买，报价价为75500元元/休闲蓝色海岸岸（有水休休闲）独立区域域50000平方米米面积较大大，量身身建设格调茶坊坊9号楼或或11号楼楼10000平方米米45元/地面车位位的保障障淑媛会18号楼楼2F10000平方米米50元/餐饮满庭芳13号楼楼800mm-9000平方方米60元/老房子17号500平平方米加盟商1500020000平方方米40元/尚未落实实加盟品品牌体育运动动中天白丽丽14号楼楼、155#号楼楼1F500-10000平方方米55元/中天白丽丽14号楼楼、155#号楼楼1F

46、500-10000平方方米55元/劲浪体育育14号楼楼1F或15#号楼1FF或1F通2F80012000平方方米购买、租租赁皆可可其它杏林药房房14号楼楼1F200平平方米100元元/可以考虑虑购买国美音像像17号楼楼1F1002000平方米米7、销售售上关于于招商的的统一说说辞项目的商商业板块块的招商商工作统统一由成成都置信信集团下下属的四四川置信信商业旅旅业地产产有限公公司运作作；业主购买买商业物物业以后后，可以以自营，可以自自己招租租，也可可以委托托置信商商旅公司司代理招招商，中中海公司司不向业业主承诺诺投资租租金回报报；如果业主主委托置置信商旅旅公司代代理招商商，业主主需与商商旅公司司

47、签订委托招招商代理理协议，租赁赁意向达达成后，由业主主与租赁赁商家签签订房屋屋的租租赁合同同，业业主需支支付商旅旅公司一一个月的的房租作作为代理理佣金；无论业主主自营，自己招招租还是是委托招招商，经经营者签签订租赁赁协议前前，业主主或商旅旅公司需需向中海海物管公公司的商商管部上上报审批批，做好好商家的的登记、备案。商家须须服从项项目整体体的业态态规划，遵守物物业管理理制度和和统一的的商业管管理。对对于投资资自营的的客户，其经营营业种也也必须符符合项目目整体的的业态规规划。如果业主主自己招招租，必必须采用用中海公公司统一一制作的的租赁合合同，以规范范管理和和规避风风险。若若有其它它约定可可以签订

48、订补充条条款或补补充协议议；经营者（租户）除了与与业主签签订租赁合合同外，还还需要与与中海物物业管理理公司签签订物业管管理服务务协议和二次装装修协议议。如果果涉及二二次转租租问题，业主可可以委托托中海物物业管理理公司下下属的商商管部代代理招商商（建议议一个月月的租金金作为代代理佣金金），也也可以自自行招租租；销售人员员针对投投资自营营客户导导致的业业权分散散问题，应从产产品的硬硬件、设设施设备备标准上上引导客客户，其其适合的的经营的的业态和和整体规规划上进进行解说说。8、下阶阶段招商商工作重重点9月份从从下列商商家入手手，全面面展开招招商工作作：本阶段新新拓展目目标商家家拜访表表业态分类商家名

49、称称招租区域引导业态分类商家名称称招租区 域引导导业态分类商家名称称招租区域引导火 锅 类食圣连锁锁14#115#117#的的2F、3F连锁店文轩连锁锁17#楼楼1F娱 乐类空瓶子培根酒吧吧区三只耳14#115#117#的的2F、3F时代新华华17#楼楼1F音乐房子子培根酒吧吧区孔亮14#115#117#的的2F、3F宝岛眼镜镜17#楼楼1F兰桂坊培根酒吧吧区秦妈火锅锅14#115#117#的的2F、3F精视力眼眼镜17#楼楼1F回归培根酒吧吧区魏火锅14#115#117#的的2F、3F老凤祥眼眼镜17#楼楼1F鑫工场培根酒吧吧区子耳朵14#115#117#的的2F、3F超市卖场便利利店18#

50、楼楼1F怡都培根酒吧吧区中中餐类味道江湖湖14#115#117#的的2F、3F红旗连锁锁18#楼楼1F钱柜歌城城培根酒吧吧区味漫江湖湖14#115#117#的的2F、3F互惠超市市18#楼楼1F金耳朵培根酒吧吧区老房子14#115#117#的的2F、3F咖 啡啡 休 闲仙踪林培根吧区区故事村培根酒吧吧区陶然居14#115#117#的的2F、3F上岛咖啡啡培根吧区区星光灿烂烂培根酒吧吧区巴谷园14#115#117#的的2F、3F咖啡地带带培根吧区区阿伦故事事培根酒吧吧区狮子楼14#115#117#的的2F、3F欧洲房子子培根吧区区新视听培根酒吧吧区（说明：上表是是我部在在该阶段段内必须须要完成成

51、定向招招商的目目标客户户名单，其它商商家的拜拜访工作作则根据据实际情情况灵活活安排。）9、招商商政策 装修修优惠期期主要根据据租赁面面积和商商家品牌牌确定优优惠时间间，租赁赁面积在在10000 mm2以下，装修免免租期：两个月月；租赁赁面积在在10000 mm2以上，装修免免租期：三个月月。依照照不同的的楼栋，给出不不同的优优惠期，据实考考虑，并并非每个个商家都都必须给给出优惠惠。 物业业管理费费以楼层分分别计算算物业管管理费：一楼：6元/平方米米；二楼楼：4元元/平方方米；三三楼：33元/平平方米； 2楼楼的3元元/平方方米和三三楼的33元/平平方米作作为跟主主力商家家谈判的的砝码和和底线；

52、 停车车位以及及停车费费按照甲乙乙双方签签订的合合同并参参照同类类物业条条件的标标准，其其主力店店商家停停车位及及收费标标准如下下：停车位：租赁面积积小于5000 mm2，每户户提供11-2个个免费停停车位；租赁面积积在5000 mm210000 mm2，每户户提供22-4个个免费停停车位；租赁面积积大于 10000m2（含10000mm2），每每户提供供2-44个免费费停车位位；停车费：收费原原则建议议采用发发牌记取取，月末末结算的的方式，根据停停车数量量多少向向商家收收费。地地面停车车费用标标准：22元/次次，地下下停车费费用标准准：3元元/次（2小时时），每每增加一一小时则则增加收收费一

53、元元（过夜夜另计）。总的的收费标标准是按按政府物物价部门门规定的的标准和和市场实实际情况况收取； 商业业各区域域准确的的交付时时间A1区114#、15#、177#楼于于20004年112底交交付；A2区118#、19#楼暂定定为20005年年六月底底交付；B区166#楼暂暂定为220055年六月月底交付付；B区1#、7楼楼的1-3F暂暂定为220066年中旬旬交付；临河商业业（9#、111#、113#）因高层层住宅的的施工，要在220066年100月底交交付； 对外外招商的的租金标标准1F商业业单位（14#、155#、117#外外街）业业主委托托商旅公公司代为为招商，商旅公公司原则则上在以以下

54、租金金标准内内接受业业主委托托，超过过此标准准，商旅旅公司有有权不接接受委托托，有业业主自行行招商或或者按业业态规划划引导其其投资自自营。委托招商商租金标标准 （最高价价） 单位位：元/M214#楼楼外街商商铺编号1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#租金标准707070707070707575757515#楼楼外街商铺编号1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#租金标准75757575757575808080808517#楼楼外街商铺编号1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#16#租金标准80707070706565656565606

55、060606565 （2） 中海经经营销售售部、商商旅公司司招商人人员在对对外与商商家首轮轮谈判租租金报价价均按下下表执行行，避免免在招商商执行过过程中标标准不统统一。2F、33F对外外招商租租金统一一报价一一览表区位幢号楼层面积租金统一一报价租金底价价递增时间间递增比例例9月255日前9月255日后A区14号2F10977.24460元/m270元/m240元/m2租赁期第第三年开开始53F12799.21150元/m260元/m230元/m2租赁期第第三年开开始515号2F13177.01160元/m270元/m240元/m2租赁期第第三年开开始53F11800.62250元/m260元/

56、m230元/m2租赁期第第三年开开始517号2F13755.277m260元/m270元/m240元/m2租赁期第第三年开开始5B区1号2F860mm270元/m280元/m250元/m2租赁期第第三年开开始53F750mm260元/m270元/m240元/m2租赁期第第三年开开始57号1F600mm275元/m285元/m250元/m2租赁期第第三年开开始52F600mm260元/m270元/m240元/m2租赁期第第三年开开始516号2F11000m260元/m270元/m230元/m2租赁期第第三年开开始518号2F60元/m270元/m230元/m2租赁期第第三年开开始59号1-3FF

57、920mm270元/m280元/m260元/m2租赁期第第三年开开始511号1-3FF15100m270元/m280元/m260元/m2租赁期第第三年开开始513号1-3FF839.9m2270元/m280元/m260元/m2租赁期第第三年开开始5说明：根据双方方签署的的合同，2F、3F委托托招商的的低价330元/m2，上表表中所列列租金低低价仅作作为我公公司招商商工作开开展的期期望值，希望通通过与商商家的沟沟通、谈谈判，在在上述租租金低价价标准以以上招商商成功，不排除除最终招招商租金金达不到到此标准准的可能能，因此此所列租租金不能能作为物物业销售售价格制制定的依依据和约约束商旅旅公司招招商的

58、条条件。10、招招商活动动【招商见见面会】活动时间间：时间间暂定为为20004年99月活动地点点：索菲菲特万达达酒店宴宴会厅活动形式式:简约确具具有品位位的互动动式自助助酒会带带动整个个活动开开展；用简单而而不失优优雅的布布置在活活动现场场营造出出一个轻轻松、愉愉悦的环环境；通过格调调高雅的的小提琴琴乐队的的现场演演绎世界界名曲，给与会会者以高高品位的的感受。开展目的的:选择入驻驻商家，强化商商家对项项目的归归属感；收集商家家意见，准备和和调整招招商策略略；推动商家家的签约约工作开开展；强化投资资意向客客户对项项目的信信心；为商家和和投资客客户架设设信息桥桥梁。准备工作作：（详详见活动动方案）

59、活动内容容： 小提琴乐乐队演奏奏；项目介绍绍，3DD演示；互动小游游戏（中中海项目目有奖问问答；经济专家家谈成都都的“外滩经经济”；活动参与与商家加加盟招商商信息发发布（商商家与投投资者互互动）；招商人员员与商家家开始11对1互互动；自助酒会会；商家现场场考察。【商业联联盟活动动】预计在110月中中旬，活活动方案案（略）其它活动动根据实实际招商商情况另另议11、物物业交付付使用标标准按照中海海公司220044年7月月30日日提供的的“中海格格林威治治城144.155.166.177.188.199栋商铺铺交付标标准”执行；1.7栋栋及临江江9.111.113栋商商业交付付标准在在招商过过程中由

60、由甲方书书面明确确。12、招招商执行行流程 中海经经营销售售部销售售物业 业主主委托 商旅旅公司招招商 形成成租约 中中海公司司委托 商旅旅公司招招商 形形成租约约 中中海经营营销售部部销售物物业支持 商旅公公司招商商 形成成租约 中中海公司司销售物物业 物业管管理公司司签署委委托经营营协议三、商业业管理板板块1、商业业经营管管理模式式 由中海海公司成成立物业业公司下下属商业业管理部部进行商商业经营营管理，四川置置信商业业旅业公公司作为为商管顾顾问。商业管理理负责步步行街商商业经营营秩序，塑造、维护品品牌以及及服务质质量等。通过商商管部统统一业态态规划、统一经经营管理理、统一一活动促促销，制制