2022年山东省上半年房地产估价师理论与方法估价报告含义考试试题

1、山东省上六个月房地产估价师理论与措施：估价汇报含义考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在我国房地产业历史沿革中， 都市房屋和土地所有制构成发生了主线性变化，确立了公有制在社会主义都市房地产中主体地位。 A：19491955年 B：19561965年 C：19661978年 D：1978年后来 E：房地产估价机构必须加盖公章 2、房地产状况修正中间接比较修正评分措施，是以（）状况为参照系进行。 A可比实例房地产 B估价对象房地产 C原则房地产 D类似房地产3、房地产价格是由

2、房地产_三者互相结合而产生。 A有用性、稀缺性、有效需求 B供应、需求、运用状况 C权利、租金、利率 D价值、使用价值、供求 4、某幢楼房土地总面积500 ，总建筑面积1 000，某人拥有其中80建筑面积。假如按照建筑面积进行分摊措施计算，该人占有土地份额为。 A：6 B：7 C：8 D：9 E：工业用地监测点评估价格5、某建筑物建筑面积为120，于9年前建成交付使用，单位建筑面积重置价格为3200元，建筑物残值率为4，年折旧率为2，用直线法计算该建筑物目前成新率为。 A：7840 B：8200 C：8270 D：8560 E：工业用地监测点评估价格 6、设计方案评价原则中，下列有关考虑项目全

3、寿命费用原则，说法错误是。 A：所谓项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续运用为止所发生一切费用 B：项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分 C：项目全寿命费用包括建设过程投资成本，即工程造价和项目建成后使用过程发生使用成本 D：坚持考虑项目全寿命费用原则，就是规定在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程，力争项目全寿命费用最高 E：执行层组织协调 7、某市住宅预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为0.75，运用指数平滑法预测该市住宅销售量为万。 A：500.0 B：37.5 C：612.5 D：650.0 E：借款协议 8、某地区各项基础设施开发正常费用

4、分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”正常费用为元。 A：98 B：102 C：108 D：116 E：工业用地监测点评估价格 9、已知某房地产剩余使用年限为35年，在酬劳率为10状况下，房地产价格为4500元若酬劳率为8，剩余使用寿命延长至40年，该房地产价格为。 A：4451元 B：4500元 C：4549元 D：5821元 E：工业用地监测点评估价格 10、按照规定，新建现售商品房项目应当在现售前日完毕选聘物业服务企业。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：执行层组织协调1

5、1、房地产市场供应量与市场需求量相等时价格是房地产。 A：供应价格 B：需求价格 C：市场价格 D：均衡价格 E：工业用地监测点评估价格 12、债务人为自己信用投保为_。 A财产损失保险 B责任保险 C保证保险 D信用保险 13、某房地产开发商销售给张某一套商品房，协议约定建筑面积110，售价4000元，张某交付了所有价款，买卖双方对面积误差处理方式未作约定，若该商品房产权登记建筑面积为100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元。(试题) A：40000 B：53600 C：66800 D：80000 E：执行层组织协调14、估价上建筑物折旧是指多种原因导致建筑物损失。 A：

6、价值 B：价格 C：效益 D：利润 E：工业用地监测点评估价格 15、购置某类房地产，一般抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产资本化率为10.8%，则自有资本规定年收益率为_%。 A15.0 B15.7 C12.6 D11.6 16、承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生冲切力，并将这些荷载传递给其下柱子。 A：吊车梁 B：外墙围护系统 C：柱子 D：基础 E：执行层组织协调 17、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到三个可比实例对应比准单价权重分别是0.3、0.5和0.

7、2。假如分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终比准单价，则前者与后者差值是_元/m2。 A-100 B-50 C50 D100 18、对评估中数据估算误差引起最终止果变化进行分析常用措施是_。 A保本点分析 B敏感性分析 C现金流量分析 D记录试验分析 19、下列使用条件，不属于重要为都市规划设计条件。 A：用途 B：建筑规模 C：容积率 D：绿地率 E：工业用地监测点评估价格 20、某企业开发某土地，土地重新获得成本为1000元，正常开发成本为1500元，管理费用为前两项5，投资利息占直接成本5，销售费用为100元，直接成本利润率为6，则开发后地价为【考题】 A：1840元 B：2840元

8、 C：2966元 D：3000元 E：工业用地监测点评估价格 21、中华人民共和国都市房地产管理法规定：“由以上人民政府房产管理部门核算并颁发房屋所有权证书”。 A：乡级 B：县级 C：地市级 D：省级 E：执行层组织协调 22、建设投资估算精度在10，所需费用，小型项目约占投资1030，大型复杂工程约占0210，该阶段为。 A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目评估和决策 E：借款协议23、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升是。 A：减少房地产开发贷款利率 B：增长土地有效供应 C：减少契税 D：提高购房贷款利率 E：工业用地监测点评估价格

9、24、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁构成，且在梁交点上竖立柱子，以支承建筑骨架基础被称为_。 A条形基础 B独立基础 C整体式筏式基础 D箱形基础25、投资性物业中运行支出占比例是运行费用比率。 A：税后利润 B：经营利润 C：净经营利润 D：净租金收入 E：借款协议二、多选题（共25题，每题2分，每题备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选每个选项得 0.5 分） 1、下列不属于协议终止原因有。 A：债权债务同归于一人 B：债务已经按照约定履行 C：债务互相抵消 D：债权人规定偿还债务 E：执行层组织协调 2、对因质量问题给购房人导致损

10、失应当有合理界定，不应包括_。 A开发商直接损失 B开发商精神损失等间接性损失 C购房人精神损失等间接性损失 D商品房销售代理商直接损失 E购房人直接损失3、耕地占用税减税范围中，可以按规定税额减半征收包括。 A：农村居民占用耕地新建住宅 B：对民政部门所办福利工厂，确属安顿残疾人就业 C：国家在“老、少、边、穷”地区采用以工代赈措施修筑公路，缴税确实困难，由省、自治区财政厅(局)审查核定，提出详细意见报财政部同意后 D：不属于直接为农业生产服务农田水利设施，但确属综合性枢纽工程 E：对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口 4、根据土地使用权获取方式，房地产转让不包括。 A：以出让方式获

11、得土地使用权房地产转让 B：以划拨方式获得土地使用权房地产转让 C：以赠与方式获得土地使用权房地产转让 D：以拍卖方式获得土地使用权房地产转让 E：以招标方式获得土地使用权房地产转让5、下列有关计算贷款综合风险度系数表述中，不对是_。 A项目风险越大，风险等级系数值越大 B贷款期限越长，期限系数值越小 C企业信用等级越高，信用等级系数值越低 D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 6、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定规范性法律文献是_。 A地方性法规 B政府规章 C部门规章 D自治条例 7、在成本法求取折旧中，建筑物有效通过年数=经济寿命-_。 A自然寿

12、命 B剩余寿命 C通过年数 D剩余经济寿命 8、A市、商品住宅平均价格分别为2600元、2800元。该市A市一般商品住宅价格环比增长速度是。 A：10769 B：769 C：1103 D：103 E：执行层组织协调 9、功能折旧是指建筑物在功能上相对缺乏、落后或过剩所导致建筑物价值损失。导致建筑物功能折旧重要原因有_等。 A意外破坏损毁 B市场供应过量 C建筑设计缺陷 D人们消费观念变化 E周围环境条件恶化 10、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用市场细分原则有。 A：按存量增量细分 B：按交易形式细分 C：按目市场细分 D：按房地产用途细分 E：按

13、地区细分11、专业人员重要根据写字楼对其进行分类。 A：所处位置 B：交通便利条件 C：自然或质量状况 D：设施完善程度 E：收益能力 12、实行包干制物业服务费，其构成不包括_。 A物业服务成本 B法定税费 C物业服务企业酬金 D物业服务企业利润 13、_详细考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。 A房地产经纪人员 B房地产估价师 C房地产征询人员 D房地产估价员14、26不属于宏观经济政策目是_。 A充足就业 B消费质量 C价格稳定 D经济增长 15、在市场经济条件下利率高下并不取决于_。 A社会平均利润率 B通货膨胀率 C收入水平 D政策性

14、原因 16、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，国土资源部从_开始实行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定。 A7月1 B7月1 C7月1 D7月1日 17、编制都市规划一般分为两个阶段。 A：总体规划 B：控制性详细规划 C：修建性详细规划 D：分区规划 E：详细规划 18、下列有关地籍图论述错误是_。 A地籍测量绘制图件称为地籍图 B地籍图内容包括地籍要素和必要地形要素 C地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，理解地块坐落、四面界址、尺寸、土地使用状况和面积等根据，也是建立地籍档案必不可少资料 D地籍要素是指土地产权、地界和分区平面图，图上附有各部分阐明、注

15、解和识别资料 19、如下有关建筑物寿命说法中，对有。 A：建筑物经济寿命短于其自然寿命 B：建筑物自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时年数 C：建筑物经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生收入不小于运行费用持续年数 D：建筑物在其寿命期间假如通过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命均有也许得到延长 E：建筑物自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时年数 20、某房地产土地面积为500m2，土地价格为元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物实际价值比重置价格低

16、_元/m2。 A200 B300 C700 D1000 21、下列权利中，属于用益物权是。 A：抵押权 B：质权 C：地役权 D：留置权 E：执行层组织协调 22、下列有关工程量清单表述中，不对是_。 A工程量清单是体现拟建工程分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和对应数量明细清单 B工程量清单是按照招标规定和施工图内容，将拟建招标工程所有项目和内容，根据统一工程量计算规则，统一工程量清单项目编制规则规定，计算分部分项工程数量表格 C工程量清单是由招标人编制并提供招标文献一部分 D工程量清单中工程量应作为结算时根据23、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现