冠宇环翠山庄广告策划方案

1、冠宇环翠山庄广告策划方案冠宇.环翠山庄广告策划方案方案执行时间：7月15日一一12月30日广告投放总金额：12万元媒体选择:报纸为（齐鲁晚报）（济南时报）（生活日报）一、济南房产市场分析：济南房产市场在经历市场运作及其消费者理性认知的转变后，市场逐步成 熟、消费渐趋理性已经成为不争的事实。房产项目对市场的刺激也已经 由原来的广告”量”的投入转向”质”的投入，在适合的时机投入适合数 量的有针对性的广告成为房产开发企业越来越推崇的方式。作为冠宇环 翠山庄项目本身来说,其地理位置、销售价格决定了项目本身的实体定 位一一即山景富贵人家的”高贵”档次和品质，因此运用适合的广告投入 量和切合实际的广告投放

2、方式是运作此类项目的首选举措。从周边竞争楼盘的分析来看:冠宇环翠山庄所处的地理位置是济南的风景 名胜地区。该地区集中了济南市的各高档房屋，无论是高层还是多层造型 及规划均依山傍势，借山造景，各有千秋。多层住宅中以邦泰绿苑和中润 富华园为代表，小区内封闭式物业管理和大面积的绿化率使其显得非常时 尚。皇冠山庄和绿苑亚泰也是本区内高档次住宅的代表，特别皇冠山庄的 黄金位置及其内部品质在济南市开创了总体价位的先河。绿苑亚泰项目 规模虽小但底层车库和复式结构的户型设计也具备了高档住宅的特征。 本区内最大规模的中档次项目当属中联花园，其内部规划风格、户型设 计、3000多元的销售价格在此地区成为销售较好的

3、的楼盘。本地区内的 舜华园、中创开元山庄也都以其独有的特色占据了区域市场的主力份 额。本地区的消费群体主要来自济南市的各个地区，因为本区域的楼盘均 属于高档次，决定了购买群体的有限，因此，在楼盘特色、文化上做文章 应该是首选策略。回到冠宇环翠山庄项目来看，前期项目定位是华侨公寓，这就在原本狭窄 的消费群体覆盖面上又缩小了范围。因此，充分挖掘项目依山傍势的自然 特色冠名为:冠宇环翠山庄是恰当的也是相当不错的。但根据当前此类楼 盘的消费群体已经萎缩的现状，深层挖掘主力卖点经过新颖独特的广告创意来再次引起主力消费群体的关注还是大有希望 的。考虑到广告宣传的效果及其市场的反馈需要有一个周期，投入一定数

4、 量的广告是必须的，特别在主力宣传时期,此时间段内应着力关注市场反 映,销售任务不可制定的过高,应控制在市场客观条件所能接受的弹性限 度之内。经过调查显示,此区域内的正常广告投放前提下销售实际能力约 为34套。毕竟,此种消费群体大都属于享受生活的高档群体，购房多为二次置业，这就决定了此类客源在市场消化时需要相对更长一点的时 间。故此，在主力推介时期的广告投放必须保证足够的市场暴光量，即广 告频率和力度。只有如此，保证每月的销售任务甚至有所突破才是客观的, 符合市场规律的。资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。前期的广告投放计划是完全符合冠宇环翠山庄的项目特点和档次的，广告

5、 计划安全符合项目本身和市场的传播规律，建议恢复前期广告的投放比例 并追加广告费用，只有保证足够的广告力度，保证市场信息量的有效传播 才能进一步改进当前的销售现状。一、冠宇?环翠山庄项目分析：（一）项目优势：冠宇?环翠山庄在前期的开发建设中并未作出大的广告动作，凭借自然优 势和自然客户达到了当前50%的销售率。能够说项目本身所特有的优势 和特点是吸引众多主力客源的重要因素。经过综合分析项目具备以下几 点优势：1、地理位置优越小区位于济南市的东南部，紧靠经十东路，交通方便，周边设施齐全。名盘 众多，地段整体档次较高。随着东部的发展和经十东路拓宽工程的进展， 该地段的升值潜力也将无可比拟。2、自然

6、环境优美本案西邻紧靠燕子山西路，与美丽的燕子山仅一墙之隔。空气清新，闹中 取静。站在四楼平台便能触手可及燕子山上的松柏，聆听燕山脚下的动听 鸟鸣。3、周边人文氛围浓厚 与山东经济学院、旅游学校、法律学校等名校为邻，缔造充满灵性的文 资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。化空间。各种生活设施配套齐全,超市、医院、银行。4、户型设计科学合理户型设计贯彻”实用、科学、宜居”的人性化原则，空间布局更加合理、更加符合现代人的居住习惯和时尚要求。5、销售进入现房发售即买即住，零风险购房，解除了购房者的顾虑。加上建筑全部为四层结构, 即便是最高楼层也不过是四层而已,而且同样享受赠送阁楼

7、的优惠。6、小区内在品位绿化景致细致而精巧、铁艺护栏在满足空间保护的同时还格外营造了一 种别样的小区情调。从小区后院即能进入天然生态园林一一燕子山绿化 带，顺势直达燕子山的顶峰，感受生活与人生的高度从以上的项目优势分析来看，可供市场炒作的诉求点还是比较多的，只要 运用新颖独特的广告表现方式和创意手法进行有针对性的客源吸引，积攒 大量有效客源,更快更好的打出冠宇的房产品牌，促进销售进度是大有希 望的。二、营销宣传总体策略：经过以上的项目情况分析，下一步的广告宣传便有了现实的依据和基础。 借助于良好的广告发布和宣传效果，依托于专业的销售技巧和展示形象， 相信会对项目的良好运作起到重要的推动作用。（

8、一）广告宣传总体策略A、宣传思路：.加大宣传力度，在深入挖掘内部品质的同时，重新对项目本身进行重新 的市场定位。.打破原有宽泛的客源定位模式，重新细化、固定客源层次、缩小消费 群体。做出更有针对性的宣传方向和主题。3、广告整体创意风格以清新自然和富有文化艺术气息为主，凸现环翠山 庄的卓尔不凡。有助于吸引主力消费客源和准客户。B、客源定位：爱山、爱绿、爱生活的成功者。（环翠山庄的主旨在于突出表现:”翠” 紧邻燕子山成熟生态园林。”山庄”仅一墙之隔的燕子山。因此主力客 源必须完全认可本案的项目特色和消费档次）山、绿都是项目所特有 的、唯一的优势，客源消费要有一定的经济实力才能消费的起，因此爱 山、

9、爱绿、爱生活的成功者理所当然的成为我们的主力客源。C、项目定位：1、毋庸置疑的山景住宅2、燕子山是咱家的后花园3、生活在绿色的 翅膀下面（二）具体广告发布计划和时间：根据12万元的广告总投入，平均到7个半月的发布操作周期，平均每月1.6万元的广告投入。本方案的制定是根据项目的实际客观情况结合市场 的淡旺季变化做出的。但根据市场实际运作情况和销售业绩的变动,此广 告投放计划可作及时的调整。7月15日一一8月1日：市场调整期;需要大量的广告投入来打开市场知 名度。这就要求在这半月的广告投放上加大宣传力度，提高项目广告在各 媒体的曝光率。争取做到:”一鸣惊人”。广告投放金额比例为33.3%, 约计金额:3.6万元。8月1日一一10月1日：市场启动期:此时期需要在广告创意上凸现独特 的风格和深入挖掘内在卖点。广告表现要新颖、冲击力强，展现项目优 势在市场上的唯一性。广告投放金额比例为35%,约计金额:4.2万元。11月1日一一11月15日：市场认可强销期:经过前期的部分广告宣传和 炒作，项目在市场上具有了一定的认知度，得到了一定的认可，销售上开始 出现积极的市场现象。此时的广告一定要保持，并努力在此阶段达到强销 势头的强劲态势。此时广告投放金额比例为18.3%,约计金额:2.2万元.。11月15日一一12月30日：市场