广州利福商城商圈项目分析情况

1、目 录录利福商圈圈分析2商场概概况2商场优优劣势评评价3北京路路商业状状况分析析4利福商商场商圈圈定位.4利福商商城开发发方向5利福商城城开发的的目标6利福商城城开发中中的三大大目标顾顾客群7利福商城城的租售售平衡的的经济预预测分析析8项目投投资及回回报分析析：8结论.10如何才能能“卖得出出”-利福福商城反反租回报报策划11如何才能能“租得满满”-利福福商城经经营定位位策划12商场目目标消费费群定位位12商场的的形象定定位12商场的的经营方方向定位位12如何才能能“做得旺旺”-龙头商商户的引引进及商商场管理理.13龙头商商户的引引进.133商场管管理上的的五个统统一：.133特色商商场宣传传

2、促销.155附件:商商场的配配套功能能及相应应的设施施155八、项目目市场调调研.177广州大大中型商商业用房房供求状状况分析析.177广州商商品商铺铺租赁市市场调查查.222广州主主要大型型商场调调查及利利福商场场周边主主要竞争争商业用用房调查查.244一、利福福商城商商圈分析析商场概概况位置：项目位于于城市中中轴线上上的惠福福东路，是广州州市北往往南贯穿穿的中心心区域，东靠传传统商业业旺地北北京路商商业步行行街；西西邻大南南路装饰饰材料市市场、五五公祠广广场（即即将兴建建）等，南依海海珠广场场，水族族街，花花卉批发发市场等等，北近近西湖路路商业街街、人民民公园、市人民民政府，是广州州市中心

3、心营商及及投资的的首选之之处。近年来，市政府府根据本本辖区独独特的历历史文化化渊源和和鲜明的的商业经经济优势势，在“擦亮广广州市的的窗口”的共识识下，确确定把北北京路以以及与之之相连的的惠福路路和西湖湖路，结结合周边边商业网网点、旅旅游景点点、文化化古迹，规划建建设为一一个综合合性的“羊城商商业旅游游区”，目前市市政府已已斥资数数亿元兴兴建秦汉汉广场、唐宋广广场、明明清广场场三大广广场，得得天独厚厚的商业业地理位位置优势势将焕发发无限的的商机。交通：该地具备备广州最最优越的的交通网网络，558条公公交线路路穿梭往往来，地地铁站一一、二号号线近在在咫尺，地上交交通与地地下交通通都具备备不可比比拟

4、的优优势。3.主要要技术经经济指标标： 使用性性质：商商、住两两用综合合大楼占地面积积：29908 首层：13772（各层的的可售部部分面积积）二层：19553三层：19110夹层：11666商场优优劣势评评价1.商场场优势与北京京路只有有咫尺之之遥，属属北京传传统商圈圈的范围围内，是是目前距距北京路路最繁华华地段最最近的可可出售商商场，具具备全广广州乃至至全国的的商业辐辐射力、拥有广广州最庞庞大的购购物客流流随着市市政府对对北京路路的不断断改造及及完善，北京路路更具营营商魅力力，秦汉汉广场、唐宋广广场、明明清广场场三大广广场的兴兴建将大大大增强强该地段段的商业业价值。便捷的的公交车车网及地地

5、铁线支支持周边极极为成熟熟的商铺铺经营氛氛围和商商业配套套利福商商场具备备“7”字双边边位宽敞敞的临街街面，通通透的玻玻璃外墙墙，13层较较低的经经营楼层层2.商场场劣势处于北北京路背背街地段段，但与与北京路路的经营营出现明明显的断断层，且且缺乏经经营特色色，客流流的导入入存在相相当的困困难。惠福东东缺乏成成行成市市的商业业经营氛氛围，商商业网点点布局不不均匀，购买力力相对分分散商场平平面受建建筑用地地及塔楼楼核心筒筒、柱网网多重制制约，平平面极规规则，对对商场的的规划、人流的的导向、经营使使用等造造成一定定困难店前无无广场，面积狭狭小，影影响商场场聚客力力商场泊泊停车位位较少惠福路路单行线线

6、交通管管制周边商商铺的竞竞争压力力、且各各自为政政、难以以形成整整体经营营优势；利福商商城经营营定位方方向 “形形象鲜明明、有特特色、针针对性强强的专业业商场”根据以上上对利福福大厦的的综合分分析，利利福商城城的开发发启示是是：专业商商场有利利于提高高商场的的档次及及专业性性，容易易树立自自身的经经营特色色、彰显显独特个个性。专业商商场有利利于实现现商场的的商品及及服务定定位差别别化、商商场功能能布局及及规划的的差别化化、包装装形象及及促销推推广的差差别化；利福商商城的经经营定位位必须面面对北京京路的广广大消费费者群利福商商城要成成功吸纳纳北京路路消费人人流，根根本上取取决于商商场的经经营特色

7、色定位及及品牌号号召力；商场是是否能成成功招商商，关键键在于商商场本身身的经营营色定位位及是否否有龙头头品牌店店的加盟盟。品牌号号召力取取决于有有无知名名商家的的成功加加盟，该该加盟商商家是否否可在商商场整体体招商和和经营中中有足够够的能力力发挥龙龙头聚客客效力，带动商商场整体体畅旺；二、利福福商城的的营销模模式的选选定根据广州州市目前前在售的的各大商商场的统统计及分分析，可可分为以以下四种种主要的的营销模模式：A：“返返租模式式”B：“先先租、后后以带租约约发售”C：“直直接销售售及招租租”D：“招招揽大商商家或投投资客以以大面积积出售”1、针对对以上四四种营销销模式的的分析： “返租模模式

8、” 优点：表明发发展商做做旺场的的决心，有利于于商场的的可持续续发展。降低投投资者的的投资风风险，增增强投资资者的信信心。利用返返还租金金的形式式，减轻轻投资者者的资金金负担，容易吸吸引投资资客便于统统一经营营管理，树立商商场的统统一经营营主题、统一形形象。 缺点：发展商商资金回回笼速度度减慢目前返返租模式式受到政政府部门门的禁止止；发展商商要承担担商场前前期经营营的风险险；应用项目目：广百新翼翼、蓝色色快线、万国广广场、中中泰广场场、新裕裕大厦等等。个案分析析：分析对象象：“蓝色快快线”返租形式式：返租租期5年年，每年年返还88%，合合共400%；租金返还还：采用用一次性性付款时时，一次次性

9、返还还40% 其他付付款方式式时，分分两次返返还，购购铺时先先返还330%；交付使使用时，返还余余下100%；三、利福福商城的的三大目目标顾客客群利福大厦厦商场根根据其租租、售、经营，可划分分三个层层次的目目标顾客客群A.商铺铺销售的的目标客客户群：广州市内内的商铺铺投资客客为主，根据资资料统计计，该批批客户所所占购铺铺比例的的80%以上，其主要要购铺目目的是为为了获取取商铺的的投资回回报收益益或租金金收益；购铺自自营者为为辅，该该批客户户所占购购铺者比比例不足足20%。其购购买商铺铺以自行行经营获获利为目目的；B.商铺铺租赁的的目标客客户群： 租赁商商铺经营营的各类类型商家家、品牌牌商、连连

10、锁机构构，租铺铺经营的的个体经经营户，其主要要目的为为赚取商商品（或或服务）的经营营利润；C.商场场经营的的目标顾顾客群商场的最最终目标标顾客群群，是利利福商城城的商品品和服务务最终指指向的消消费对象象，对于于利福商商场而言言商场经经营的目目标顾客客群就是是北京路路步行街街上需要要利福商商场所能能提供商商品、服服务的消消费者群群。四、利福福商城的的租售平平衡的经经济预测测分析进行租售售经济预预测分析析的目的的是，寻寻找一条条对于发发展商而而言在保保障整体体项目开开发运作作基础上上，采用用怎样的的租售政政策可以以实现商商场利润润最大化化。以下仅就就首、夹夹、二 、三层层进行测测算， 采用静静态分

11、析析法，不不考虑利利息等资资金成本本及年租租金递增增，收入入方面西西面塔楼楼中国劳劳动信息息网销售售及租赁赁的收入入、夹层层收入并并没有核核算入内内。项目投投资及回回报分析析：1.项目目整体投投资成本本概算利用成本本分析法法概算本本项目成成本：A.开发发成本：136606万万元B.开发发费用：15334万元元C.销售售期间税税费：8800万万元总投资估估计：1160000万元元2.首、二、三三层租售售收入概概算利用市市场比较较法估算算首、二二、三层层商铺部部分的租租金水平平及销售售价格楼层租金售价面积首层300元元/400000元/13722夹层200元元/250000元/11666二层146

12、元元/200000元/19533三层120元元/120000元/19100经营方案案一：只只租不售售首、二、三层群群楼全部部出租：首、二二、三层层月租金金收入：650元元/163352500元/188801500元/18880=1811万元首、二二、三层层年租金金收入：181万万元12月月=21172万万元洋房收收入：65000元/63885.224=41550万元元车位收收入： 2500000元元/个35个个=8775万元元投资回收收期=（150000415508875）21772 =4.66年评价：优：以上上测算以以理想方方式完全全出租计计，则本本项目可可通过商商场出租租5年时时间回收收项

13、目所所有投资资。发展展商掌控控商场整整体运作作，对商商场的招招商经营营有利；同时，商场产产权在手手，发展展商可利利用其作作为抵压压贷款融融资的基基础。劣：项目目在整个个建设开开发阶段段承担巨巨大的资资金沉淀淀压力，资金回回笼慢，滚动效效力较差差，利息息负担重重。同时时商场整整体产权权在手，招商及及经营风风险较大大。租售方案案二：二、三层层出售，首层出出租，并并实行年年息8%的四年年返租洋房收收入：665000元/63885.224=41550万元元车位收收入：22500000元元/个35个个=8775万元元二、三三层销售售收入=350000元元元/18880 =111

14、2880万元元首层44年租金金收入：6500元/16335124=51101万万元二、三三层的返返租收入入：（2250元元/188801500元/18880）124=36610万万元返租成成本：11128808%4=36610万万元 四年后后的获利利预测：415008775111288055101136610361101150000 =64006万元元评价：优：该方方案从发发展商开开发实际际出发，在建设设期内销销售商场场，减轻轻资金压压力和利利息支出出，回笼笼建设资资金，同同时为商商场的后后期经营营定位、招商奠奠定基础础，把最最具商业业价值的的首层产产权整体体掌控，为未来来开发获获利预留留广阔

15、空空间；二二、三层层提供335年的的8%的的售后反反租，可可增强买买家信心心，买断断反租期期的商场场整体经经营权，为商场场的整体体定位实实现提供供了可能能，同时时避免了了商场开开发前期期小业主主各自为为政带来来的不利利影响。劣：主要要针对商商铺投资资客，减减轻反租租压力须须提高商商铺销售售价格，产权的的转移须须于反租租回报期期结束后后对租户户有所协协调。结论以四年的的投资收收益比较较：方案一：收益=项目投投资成本本方案二：收益=项目投投资成本本 +664066万元建议：采采用方案案二五、如何何才能“卖得出出”-利福福商城反反租回报报策划 仅就就二、三三层销售售计从商场场开业之之日起，由发展展商

16、向业业主提供供4年期期年回报报8%返返租，总总回报率率为商铺铺成交总总额的332%。（或三三年100%回报报）本着低低开高走走的原则则，商铺铺销售均均价可在在上表定定价基础础上进行行调升，在凝聚聚人气的的同时制制造商铺铺不断升升值的形形象，对对犹豫客客户形成成价格压压力，促促成成交交。为了消消除业主主对返租租回报的的顾虑强强势树立立投资信信心，营营造市场场轰动效效应，敝敝司建议议如下：-32%的返租租回报在在业主购购铺签约约时即付付10%，商铺铺交付使使用时付付22%；-发展展商在前前期销售售实现后后即可回回收900%的商商场资金金，并可可利用该该资金进进行项目目综合运运作开发发直至整整体项目

17、目竣工；-商铺铺交付时时，整体体项目的的销售（商场、住宅与与车位）已基本本完结，资金回回收已到到位，商商场的招招商工作作已全面面铺开。22%的回报报对发展展商造成成资金压压力和负负担相对对弱化。-业主主购铺后后即办返返租，即即得返租租回报，交铺前前即可得得到4年年的全额额回报，免除一一切后顾顾之忧。相当于于用688%的价价格买了了1000%的旺旺铺。该该政策对对商铺投投资客具具有极强强的吸引引力，如如配合强强势的广广告营销销和现场场操作手手段，即即可引发发轰动抢抢购热潮潮。-对于于购铺自自营客户户，可设设定一定定的自营营区域，自营商商户购铺铺必须签签定利利福商城城管理公公约和和缴交依依时开业业

18、保证金金。其自自营商品品类别必必须保证证与商场场的经营营定位相相吻合；不能依依时开业业者，其其缴交的的依时开开业保证证金不予予退回。六、如何何才能“招得满满”-利福福商城的的市场定定位策划划商场目目标消费费群定位位建立在市市场细分分基础上上，与北北京路商商业经营营形式相相区别，以北京京路广大大女性消消费者的的商品需需求和服服务为目目标，以以1838岁岁的女性性消费者者为主要要顾客群群，建立立广州首首个纯女女性流行行商品专专业商场场，根据据女性不不同层次次、不同同年龄段段、不同同职业的的需求特特点，商商场整体体进行整整体规划划布局，突出商商场原创创主题特特色。商场的的形象定定位步行街首首个鞋类类

19、专业商商场独步天下下鞋业城城商场的的经营方方向定位位楼层面积M22主题商品及功功能类别别首层16355花样年华华女士流行行精品、知名快快餐店二层18800香鬓丽影影女性流行行服饰三层18800青春无限限特色西餐餐厅、女女性超市市、健身身美容中中心商场整整体档次次：中档档偏高花样年年华：都都市女人人“扮靓”用品专专业街包括各种种流行服服饰精品品、著名名品牌化化妆品、香水、美容、美发、美体护护理用品品护理用用具、女女性杂志志书刊、流行珠珠宝首饰饰、眼镜镜、零食食、女性性健康食食品和卫卫生用品品等，提提供美容容专业顾顾问服务务香鬓丽丽影：广广州最专专业的女女性服饰饰精品街街 经营营女性时时装、正正装

20、、皮皮具、鞋鞋帽、背背包、内内衣等青春无无限：广广州最权权威的女女性形象象设计、美容护护理服务务中心 特色色西餐厅厅、婚纱纱影楼、形象设设计中心心、美容容院、女女士健身身美体俱俱乐部、女性超超市七、如何何才能“做得旺旺”-龙头商商户的引引进及商商场管理理龙头商商户的引引进龙头商商户：指对于商商场整体体和楼层层的经营营起领袖袖带旺作作用的奠奠基性商商户，可可实行租租金和场场地等优优惠政策策，吸引引其优先先进驻。例如：首层：优优先引进进大胃丹丹尼、麦麦当劳、屈臣氏氏、BOODYSSHOPP、资生生堂、SSK、谢瑞瑞麟、优优之良品品等二层：优优先引进进杰西卡卡、艾碧碧素、真真美诗、伊都锦锦、戴安安芬

21、等三层：优优先引进进瑞曼娜娜女人世世界、绿绿茵阁、金夫人人、时尚尚芭莎、名人等等商场管管理上实实行四个个统一：统一管理理：全方位物物业管理理统一作业业时间门店及专专柜装修修设计施施工通讯设备备及服务务管理机构构联络专业市场场信息咨咨询及市市场信息息回馈商场外立立面及场场内广告告场地统一布局局规划： 严格贯彻彻规划布布局原则则。1.热点点平均分分布原则则；2.关联联性，提提示性原原则；3.同类类商品同同层设置置原则；4.视特特殊位置置商品陈陈列原则则；5.展示示商场特特色原则则。统一招商商：在保证整整体市场场定位和和规划布布局基础础上，对对大商户户、领袖袖店实行行优惠政政策，优优选进场场商户，实

22、现同同业集聚聚。统一形象象宣传：商场设计计完整CCIS识识别系统统，整体体导入，统一对外外广告业业务及宣宣传手册册印制定期商品品展示及及年节展展卖活动动特色的的商场宣宣传促销销CITTY BEAAUTYY女士精精品展示示会CITTY BEAAUTYY浪漫情情人节（温馨母母亲节）CITTY BEAAUTYY女性商商品超市市开业CITTY BEAAUTYY 少女女化妆“扮靓”大赛CITTY BEAAUTYY形象设设计咨询询活动CITTY BEAAUTYY少女艺艺术摄影影展附件：商场的配配套服务务功能及及相关配配套设施施：配套服服务功能能：商务活活动中心心：打字字印务、速递传传真、票票务、商商业咨询

23、询与法律律咨询、专业顾顾问等。商场宣宣传企划划中心：商场CCIS建建立，统统一宣传传广告业业务，定定期公关关促销活活动安排排，提供供商场展展卖空间间及广告告位。物业管管理中心心：由著名专专业公司司管理，负责商商场日常常物业管管理运作作。代理业主主商铺租租售业务务。协助办理理工商营营业执照照及税费费收取。统一处理理顾客投投诉及向向有关管管理部门门协调。配套设设施电梯：B1-FF1，FF1-FF2，FF2-FF3设双双向自动动步梯；F1-FF3专用用客梯两两部，专专用楼梯梯通道安防系系统：闭路电视视监控、烟感、温感自自动喷淋淋广播系系统中央空空调系统统变配电电系统与与给排水水系统餐饮业业专用烟烟道

24、及隔隔油池八、市场场调研广州市市大中型型商业用用房供求求状况分分析1.型商商业用房房供应调调查表2：994-220000年商品品商业用用房预售售供应量量情况单位：万平方方米94年95年96年97年98年99年00年合计商业用房房预售供供应量5.42245.22393.22396.44977.11565.77879.668462.98其中:大大中型商商业用房房3.15541.88258.66767.22539.55537.99752.336300.77所占比重重58%92%63%70%51%58%66%65%注：944年的数数据为994年第第四季度度的批准准预售量量统计：图1：994220000

25、年商业业用房、大中型型商业用用房预售售供应量量走势商业用房供应量大中型商业用房表3：997220000年商品品房登记记成交情情况19977年19988年19999年20000年商品记登登记成交交量160.65253.42423.42578.31增长率37%40%36.66%表4：995220000年商品品商业用用房登记记成交情情况年 度度19977年19988年19999年20000年登记成交交量14.22421.00132.33238.886增长率47.554%53.883%20.227%图2：997220000年商业业用房成成交均价价走势2.中型型商业用用房的使使用情况况调查表5：大大中型

26、商商品商业业用房的的使用情情况单位：万平方方米商业用房房面积已竣工面面积已使用面面积使用率总体251.41156.6259.44938%其中：写写字楼大大厦配套套类型170.2295.11631.22033%小区配套套类型81.11961.44728.22846%调查结果果显示，94年年至今建建成投入入使用的的1566.622万平方方米大中中型商业业用房，实际使使用面积积只有559.449万平平方米，使用率率为388%，尚尚有977.133万平方方米未被被利用，从大中中型商业业用房的的配套类类型看，已竣工工的写字字楼、大大厦配套套商业用用房有995.116万平平方米，其中已已使用面面积为331

27、.220万平平方米，使用率率为333%，而而已竣工工的小区区配套商商业用房房有611.477万平方方米，已已使用的的面积为为28.28万万平方米米，使用用率为446%。小区配配套商业业用房之之所以比比写字楼楼、大厦厦配套商商业用房房的使用用率高，主要是是因为小小区配套套商业用用房大部部分拆散散零售于于小业主主，由于于其间隔隔面积相相对较小小，售价价亦较低低，且经经营灵活活，较容容易被市市场吸纳纳。对于于写字楼楼、大厦厦配套商商业用房房，其售售价高，且发展展商一般般都不会会拆散零零售，而而希望有有大客户户大面积积吸纳，所以只只有实际际的用家家才会考考虑这类类商业用用房。同同时，有有些招租租的商业

28、业用房，考虑到到商场的的整体经经营规划划和档次次，对进进场经营营者还有有许多限限制，如如好世界界广场的的名店城城，要求求进场经经营者一一定要世世界知名名牌。类类似这样样的限制制亦影响响了商业业用房使使用率的的提高。从行政政区域来来看、东东山区、天河区区和白云云区的使使用率都都比较高高，分别别为588%、449%和和45%，均高高于全市市的平均均水平，各区的的详细调调查结果果详见表表6图44。表6：各各区的大大中型商商业用房房使用情情况区域商业用房房面积已竣工面面积已使用面面积使用率空置率东山47.00220.66211.88958%13%天河59.00241.33720.44049%41%白云

29、25.33323.11110.44945%41%海珠35.99129.7719.12231%53%荔湾24.66117.0034.80028%24%黄埔4.1112.9550.41114%52%越秀34.88515.3341.80012%17%芳村20.5556.5110.5779%81%合计251.41156.6259.44938%37%图4：各各区的大大中型商商业用房房使用情情况比较较图3.大中中型商品品商业用用房未来来数年的的供应预预测大中型商商业用房房的建设设周期一一般都需需要35年，能在未未来3年年内竣工工上市供供应的项项目，在在近期都都应已动动工，根根据已领领取预售售许可证证的商业

30、业用房的的统计，未来数数年商业业用房竣竣工情况况预计如如下：表7：220011年220033年大中中型商品品商业用用房竣工工量预计计单位：平方米米 年度大中型商商品商业业用房竣竣工面积积20011年4620022年4320033年42合计131从竣工预预计量可可以看出出，未来来数年将将有1335万平平方米大大中型商商业用房房竣工上上市供应应。尽管管今后还还会有项项目陆续续领取预预售许可可证，本本统计虽虽然未能能全面反反映实际际的供应应情况，但目前前大中型型商业用用房的使使用率严严重偏低低，市场场需求疲疲软，足足以反映映大中型型商业用用房已处处于供过过于求状状态。同同时，由由于政府府加强闲闲置土

31、地地的管理理，并统统一实行行公开招招标、拍拍卖的方方式出让让房地产产开发建建设用地地，发展展商对大大中型商商业用房房的投资资将更加加重视经经济环境境、市场场供求状状况、项项目特点点等因素素的影响响，而变变得十分分谨慎，预计在在近期内内，新开开工的大大中型商商业用房房项目不不会出现现大幅增增加的可可能性。表8：22001120003年年大中型型商业用用房需求求量估计计单位：万平方方米当年的需需求量新增的需需求量增长率20000年59.44920011年71.33911.99020%20022年85.66714.22820%20033年102.8017.11320%广州市市商品商商铺租赁赁分析1.

32、商品品商铺租租金水平平按行政政区的租租金水平平 租租金单位位：元/月.平平方米行政区越秀东山天河荔湾海珠芳村白云黄埔平均本期租金328.25214.87196.78206.55106.0949.77567.00074.667200.57上期租金335.24213.57216.77231.15107.8549.88972.77779.225212.45升降元/m22-6.999+1.33-19.99-24.6-1.776-0.114-5.777-4.558-11.88升降%-2.009+0.661-9.222-10.64-1.663-0.228-7.993-5.778-5.559按行政区区划分按

33、区位位租金水水平行政区中心区次中心区区一般市区区郊区平均本期租金金339.98257.53148.0154.550200.57上期租金金320.77318.39150.1154.226212.45升降元/m2+19.2160.886-2.110+0.228-11.88升降%+5.998-19.11-1.440+0.551-5.559按区位租租金水平平按地段段租金水水平区/地段段1号2号3号4号5号6号平均越秀区427.89238.31135.70370.07-328.25东山区271.10298.00196.00203.45149.2897.550214.87天河区82.550305.4720

34、6.2164.00041.220-196.78荔湾区139.61360.1668.55062.88077.000-206.55海珠区108.67133.69112.4058.882-106.09芳村区53.00046.550-49.775白云区80.66742.440-67.000黄埔区74.667-74.6672.商品品商铺典典型租赁赁样本及及租金回回报率分分析楼盘名称称行政区区位地段地址月租金管理费健力宝大大厦1层层2越秀中心区1东风中路路4100号50828百汇广场场02铺铺越秀中心区1中山五路路49020白马大厦厦1-114211越秀次中心区区4站前路965包世贸1层层大门口口铺东山一

35、般市区区4环市东路路3711号835顶手5万万国际科贸贸电脑11层天河一般市区区2天河北五五山路交交界14815信息广场场1层天河一般市区区2天河北路路西段45045荔湾广场场1层右右道荔湾次中心区区2上九路48028南方大厦厦电脑城城荔湾次中心区区2人民南南南方大厦厦6层23015中广大厦厦电讯天天地海珠一般市区区2江南大道道中1000号22层1285广州主主要大型型商场及及项目周周边主要要综合情情况调查查通过对广广州大型型商场的的综合调调查，为为宝域豪豪苑商场场的整体体开发及及租售工工作的展展开提供供市场依依据。该该次调查查以近年年内广州州较有影影响、较较有规模模大型商商业物业业和周边边代

36、表性性商场为为目标，对其整整体开发发及租售售情况进进行详细细分析，具体如如下：周边区域域商场分分析：景腾商商业大厦厦楼盘名称称：景腾腾商业大大厦发展商：广州市市景腾房房地产实实业有限限公司销售代理理：诚安安地产(原为新新平立代代理，效效果较差差)物业管理理顾问：广东珠珠江物业业酒店管管理公司司地理位置置:惠福福东路与与教育路路交界处处，利福福大厦对对面现推单位位：一至至三层经营规划划：233层单体体楼，五五层裙楼楼。负一、二二层停车车场首层为独独立商铺铺，可自自由经营营(包括时时间和商商品)二至三层层为精品品世界经营方式式：首层层自由商商铺，二二三层专专业精品品市场工程进度度：封顶顶交楼日期期

37、：20002年年4月228日开业日期期：未定定销售方式式：售或或租，返返租返租年限限：3年年返租回报报：8%租售价格格：(折实均均价，即即按944再988折计算算)售价首层：11441162元元/m22二层：4424118元/m2三层：3344114元/m2付款方式式：一次次性933折，银银行按揭揭94折折，展会会额外998折管 理 费：225元/m2装修标准准：独立立商铺楼盘优势势：惠福福路为装装饰品及及建材专专业商业业街，且且靠近北北京路，地理位位置优越越；楼盘劣势势：各铺铺位可自自由经营营，不能能形成行行业规模模，其可可持续发发展力后后天不足足。经营情况况：未开开业销售情况况：首层层82

38、%太古广场场楼盘名称称：太古古广场发展商：广州市市海天房房地产有有限公司司销售代理理：自销销物业管理理顾问：天大置置业地理位置置:大南南路与起起义路交交界处，侨力大大厦斜对对面建筑面积积:首期期商场886000m2现推单位位：一至至三层经营规划划：全为为灯饰和和建材装装饰品经营方式式：专业业市场工程进度度：现铺铺交楼日期期：20001年年10月月1日开业日期期：20001年年10月月1日销售方式式：售或或租，返返租返租年限限：如原原商铺已已租出，则返租租到20003年年10月月31日日返租回报报：首层层按2000元/计算算，二层层按1440元/计算算，三层层按400元/计算租售价格格：(折实均

39、均价，即即按933再988折计算算)售价租价首层：3371668元/m2 2000元/mm2，二层：2297112元/m2 1400元/mm2，三层：1198772元/m2 400元/mm2，付款方式式：一次次性和银银行按揭揭均933折，展展期额外外98折折管 理 费：335元/装修标准准：商铺铺天花：铝铝板天花花地面：水水泥地面面内墙：乳乳胶漆铺门：落落地玻璃璃及地弹弹门间隔：实实间墙冷气：中中央空调调招牌：内内藏光管管的奶白白色灯箱箱楼盘优势势：大南路和和惠福路路一样为为装饰品品及建材材专业商商业街，且靠近近北京路路，地理理位置优优越；现现已营业业，所有有商铺已已基本租租出，经经营良好好，

40、发展展商带着着租户找找买家。经营情况况：良好好销售情况况：首层层约800%，二二层约550%，三层约约95%租赁情况况：955%以上上北京大大厦楼盘名称称：北京京大厦发 展 商：广广州保利利房地产产开发公公司地理位置置：北京京路与万万福路的的交汇处处建筑面积积：2.5万MM2经营规划划：首层：名名店城，经营少少儿用品品二层：少少儿服饰饰三层：玩玩具四层：未未来健康康城，经经营婴儿儿用品及及儿童保保健品五层：书书城及文文体精品品廊广告主题题：买铺铺当然是是北京路路工程进度度：期楼楼交楼日期期：20001年年3月开业日期期：计划划20001年66月销售方式式：四楼楼返租，其它楼楼层售租售价格格：(

41、折实均均价)，二、五层已已全部售售出首层：6622990元/m2二层：2252668元/m2三层：2286004元/m2四层：2207114元/m2五层：1176220元/m2返租年限限：3返租回报报：100%管 理 费：111元/m2装修标准准：天花：铝铝合金扣扣板，配配照明灯灯具地面：防防滑地砖砖内墙：乳乳胶漆铺门：玻玻璃地弹弹门间隔：玻玻璃或轻轻质木材材冷气：中中央空调调楼盘优势势：发展展商实力力雄厚；地理位位置优越越；交通通方便；管理费费低楼盘劣势势：北京京路次繁繁华地段段，商场场楼层较较高。经营情况况：未开开业销售情况况：800%左右右侨力大大厦楼盘名称称：侨力力大厦发展商：广州市市

42、侨力房房地产开开发有限限公司销售代理理：住宅宅自销，商铺由由物业通通代理物业管理理顾问：戴德梁梁行地理位置置:起义义路与惠惠福西路路交界处处，临解解放中路路现推单位位：一至至三层经营规划划：311层单体体楼，六六层裙楼楼。首层至三三层全部部经营金金饰珠宝宝、潮流流服饰、时尚精精品及化化妆品等等新潮商商品经营方式式：主题题商城（美约河河）工程进度度：封顶顶交楼日期期：20002年年9月330日开业日期期：20002年年8月销售方式式：售或或租，返返租返租年限限：3年年返租回报报：8%（一次次性扣减减为200%）租售价格格：(折实均均价，即即按955再988折计算算)售价首层：11441162元元

43、/m22二层：4424118元/m2三层：3344114元/m2付款方式式：一次次性922折，银银行按揭揭95折折，分期期付款998折管 理 费：330元/m2装修标准准：天花：铝铝板天花花地面：高高级地砖砖内墙：按按主题定定位、整整体环境境进行创创意性装装饰冷气：中中央空调调楼盘优势势：惠福路为为装饰品品及建材材专业商商业街，且楼盘盘靠近解解放中路路，交通通方便，地理位位置优越越；广州州首家浪浪漫主题题商场楼盘劣势势：经营情况况：未开开业销售情况况：首层层约555%，二二三层约约30%租赁情况况：未招招租4.金德德文悦轩轩楼盘名称称：金德德文悦轩轩发展商：广州市市金盛房房地产开开发有限限公司

44、销售代理理：德丰丰置业地理位置置:文德德路677-699号现推单位位：一至至三层招招租，住住宅据说说春节后后推出经营规划划：322层单体体楼，五五层裙楼楼。首层至三三层经营营字画、艺术品品四层至五五层经营营文房用用品、古古董及手手工艺品品经营方式式：专业业市场工程进度度：商场场未装修修，交楼日期期：开业日期期：原定定20002年111月228日开开业，但但现在却却不见有有动静销售方式式：售或或租(现只租租)租售价格格：租价首层：4415元元/m22二层：2242元元/m22三层：1164元元/m22管 理 费：110元/m2装修标准准：商铺外墙：高高级花岗岗岩及墨墨绿色玻玻璃幕墙墙天花：IIC

45、I墙墙面漆地面：高高级花岗岗岩内墙：IICI墙墙面漆通讯：预预留IDDD电话话线及互互联网线线电梯：三三菱自动动扶梯铺门：不不锈钢自自动卷闸闸门冷气：中中央空调调楼盘优势势：文明路和和文德路路为文化化用品专专业商业业街，且且靠近省省图书馆馆，交通通方便，地理位位置优越越经营情况况：未开开业销售情况况：现已已只租不不售 租赁情况况：首层层已基本本租出(只剩两两间)，二三三层约租租出一半半(二层租租出211间，三三层租出出32间间)信德商务务大厦及及新宝利利大厦商商铺最新新动态信德商务务大厦商商铺价格格至今没没有改变变，二楼楼的麦当当劳已开开业，其其他商铺铺未开业业。如是是租用商商铺，可可随时开开

46、业，发发展商并并没有规规定统一一开业时时间。先先开业的的商铺可可获得一一定时限限的守场场免租优优惠。新宝利大大厦商铺铺定于220011年1月月13日日开业(比原定定的1月月1日推推迟两个个星期)，现首首层对中中山六路路一边已已基本租租出，但但临解放放路和小小内街的的商铺就就还未租租出，即即大约只只租出一一半左右右；二层层和三层层已基本本租出（约900%）。现只租租不卖，租约头头六个月月租金减减半，但但管理费费就照收收。租金金在上月月10目目前可获获95折折优惠，现最多多只得998折，各层平平均租价价如下所所示。955折 998折首层77167388二层11701755三层11301344各层经

47、营营范围如如下：首层临中中山六路路有三间间为中国国银行营营业部，其他商商铺主要要经营电电讯器材材或电脑脑二层和三三层以经经营电脑脑及电脑脑耗材为为主广州主要要商场分分析：5.中华华广场楼盘名称称：中华华广场发 展 商：广广州兴盛盛房地产产发展有有限公司司物业管理理：JOONESSLANNG WWOOTTTONN 仲量量行地理位置置：中山山三路333号地地铁陵园园站上盖盖占地面积积：355，0000m22建筑面积积：1770，0000mm2经营规划划：由南南北两座座塔楼组组成，南南塔楼楼楼高六十十五层，北塔楼楼楼高二二十八层层。十层层裙楼。负四至二二层停车车场负一层为为摩托车车配件首层为名名店坊

48、二层为吉吉之岛三层为吉吉之岛及及俏衣裳裳四层为中中华数码码城五层为家家居广场场六层为凤凤凰文化化城七层为美美食天地地八九层为为宴会厅厅、会议议中心、酒巴和和影剧院院十层为高高级会所所经营方式式：购物物中心现推单位位：首层层、三层层商铺工程进度度：现楼楼交楼日期期：20002年年1月11日开业日期期：20002年年4月试试业销售方式式：售后后返租返租年限限：5年年返租回报报：100%售价租价价：(折实均均价)售价租价首层：9979339港元元/m2210444港元元/m22三层：6627881港元元/m224500港元/m2管 理 费：558元/m2租赁按金金：两个个月租金金和管理理费装修标准准

49、：独立商铺铺开敞式式商铺天花：乳乳胶漆 同左地面：瓷瓷砖同左内墙：乳乳胶漆 夹板铺门：玻玻璃门 无门间隔：玻玻璃夹板冷气：中中央空调调同左楼盘优势势：地铁铁上盖物物业，交交通方便便；地理理位置优优越；发发展商实实力雄厚厚；商场场管理严严格、统统一和先先进；楼盘劣势势：体量量庞大，经营成成本高经营情况况：优销售情况况：三层层俏衣裳裳90%，首层层75%租赁情况况：首层层95%以上，三层俏俏衣裳只只有300%6.中旅旅商业城城楼盘名称称：中旅旅商业城城发 展 商：广广州捷中中宝房地地产开发发有限公公司地理位置置：中山山六路与与人民中中路交汇汇处建筑面积积：122万m22经营规划划：255层单体体楼

50、负三、四四层为停停车场，共有2294个个车位负二层为为时装及及一般零零售负一层为为超市、快餐及及个人用用品首层为专专卖店、珠宝、钟表、眼镜、化妆品品及皮具具等二层为女女士系列列产品三层为男男士系列列产品四层为妇妇儿服饰饰、床上上用品、体育用用品和文文化用品品等五层为风风味特色色美食六层为家家居饰品品、灯饰饰及家私私七层为游游戏机室室及儿童童天地八层为酒酒楼九层为健健身、美美容、品品茶、阅阅览室及及球艺室室十至十七七层写字字楼；十十八至二二十层空空中花园园豪庭。经营方式式：购物物中心现推单位位：负二二至四层层工程进度度：现楼楼交楼日期期：即交交开业时间间：负二二层计划划20000年88月，销售方

51、式式：售或或租，不不返租租售价格格：(折实均均价)售售价租价负二：88.411万港元元/m22 5000元/mm2，负一：88.411万港元元/m22 4500元/mm2，首层：88.411万港元元/m22 6500元/mm2，二层：55.644万港元元/m22 5500元/mm2，三层：44.688万港元元/m22 5000元/mm2，四层：33.433万港元元/m22 4000元/mm2，管 理 费：448元/m2（含推推广费）租赁按金金：两个个月租金金和管理理费装修标准准：天花：防防火材料料地面：瓷瓷砖内墙：乳乳胶漆铺门：玻玻璃门间隔：玻玻璃冷气：中中央空调调楼盘优势势：地铁铁上盖物物业，位位于一二二号地铁铁线交汇汇处，交交通方便便；靠近近北京路路，地理理位置优优越；发发展商实实力雄厚厚；商场场管