物业管理概论（第二版）第06章房屋维修管理

1、 物业管理概论 第六章 房屋维修管理第六章 房屋维修管理 通过本章的学习，认识房屋维修的特点、意义，了解房屋日常维修的内容、原则；掌握房屋维修的工作程序，房屋维修管理的概念、内容、原则，掌握房屋完损等级的分类和评定方法。第六章 房屋维修管理 目录 6.1 房屋维修管理概述 6.2 房屋完损等级评定 6.3 房屋维修工程 6.4 房屋的日常养护6.1 房屋维修管理概述6.1.1 房屋维修的概念和特点 （1）房屋维修的概念 房屋维修是指房屋自竣工到报废的整个使用过程中，为了修复由于自然、人为因素造成的房屋损坏，维护和改善房屋使用功能，延长房屋使用寿命而采取的养护维修活动。是物业服务企业最基本的工作

2、内容。通过维修服务，可减少房屋的损坏程度，最终达到物业保值、增值的目的。 6.1 房屋维修管理概述（2）房屋维修的特点 限制性 经常性 分散性和广泛性 技术性 生产和服务的双重性 6.1 房屋维修管理概述（3）房屋损坏的原因 自然损坏：气候因素；生物因素；地理因素；灾害因素。 人为损坏：使用不当；设计和施工质量低劣；日常预防保养较差。 6.1 房屋维修管理概述6.1.2 房屋维修管理 （1）房屋维修管理的概念 房屋维修管理是指物业服务企业根据国家对房屋维修的技术标准，按照一定的科学管理程序，对企业经营管理的房屋进行日常维护、维修、保养而进行的技术管理，是物业管理中的一项基础性工作。 6.1 房

3、屋维修管理概述（2）房屋维修管理的原则 为业主服务的原则 经济、合理、安全、实用的原则 区别对待的原则 明确责任原则 6.1 房屋维修管理概述（3）房屋维修管理的意义 能延长房屋使用寿命 能够创造良好的经济效益、环境效益和社会效益 房屋维修管理是物业服务企业实现自负盈亏和自我发展的基本前提 6.1 房屋维修管理概述（4）房屋维修管理的内容 房屋维修的计划管理 房屋维修的质量管理 房屋维修施工管理 房屋维修技术管理 6.2 房屋完损等级评定6.2.1 房屋完损等级评定概述（1）房屋完损等级评定的含义 房屋完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，即房屋的质量等级。 6.2 房屋完损等级评

4、定（2）房屋完损等级的分类 依据各类房屋的结构、装修和设备等的完好或损毁程度可将房屋的完损等级划分为五类：完好房；基本完好房；一般损坏房；严重损坏房；危险房。 6.2 房屋完损等级评定（3）房屋完损标准 房屋完损的标准根据结构部分、装修部分和设备部分三个方面可分为完好标准、基本完好标准、一般损坏标准、严重损坏标准。 6.2 房屋完损等级评定（4）房屋完损等级的评定方法 根据房屋的结构类型（钢筋混凝土、混合、砖木及其他结构）在一定标准下分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房。6.2 房屋完损等级评定6.2.2 危房的鉴定与管理（1）危房的鉴定机构 房屋安全鉴定是一项专业性、技术性要求很强

5、的工作，危房的鉴定应慎之又慎。按照建设部规定，市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构负责房屋的安全鉴定，并统一启用“房屋安全鉴定专用章”。 6.2 房屋完损等级评定（2）危房鉴定程序 受理申请；初始调查，摸清房屋的历史和现状；现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况；检测验算，整理技术资料；全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；签发鉴定文书。6.2 房屋完损等级评定（3）危房的鉴定 危房分类：整幢危房和局部危房。 鉴定单位：整幢危房以整幢房屋的建筑面积计数；局部危房以危及倒塌部分房屋的建筑面积计数。 危险范围的判定：整幢危房、局部危房和危险点。 6.2 房屋完损等级评定

6、（4）危房的管理 观察使用，适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋； 处理使用，适用于采取适当安全技术措施后，可解除危险的房屋 停止使用，适用于已无维修价值的，暂时不便拆除的，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋 整体拆除，适用于整幢危险且已无维修价值，需立即拆除的房屋 案例精析装修损坏房屋结构怎么办？ 2004年10月，王女士购买了某房地产公司的一套房子，于2005年3月对该房进行了装修。装修过程中，王女士雇用了没有装修资质的装修人员对房屋内部结构进行拆改，将多处钢筋混凝土结构承重墙砸毁，并将结构主钢筋大量截断。其间小区物业管理公司曾多次向王女士发出停工通知，王女士对

7、此均未理睬。6.2 房屋完损等级评定6.2.3 房屋维修责任的划分（1）新建房屋在保修期内 新建房屋的保修期限分两种情况：一种是建设工程承包单位向建设单位承诺的保修期限在保修范围、保修期限和保修责任进行保修 ；另一种是建设单位向房屋使用者承诺的保修期限。6.2 房屋完损等级评定（2）保修期满后 保修期满后，由业主承担房屋维修责任，并承担维修费用。对业主委托物业服务企业管理的物业，物业服务企业承担房屋建筑共用部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的维修责任；业主承担物业内自用部位和自用设备的维修责任。 6.2 房屋完损等级评定（3）其他情况 凡属使用不当或人

8、为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。案例精析房屋维修责任界定要清楚 白小姐购入某花园小区一套二手房，可搬进去不久发现，家中卫生间墙面上出现裂缝，阳台上窗户变形，关闭不严，白小姐直接找物业管理公司帮助解决问题，物业管理公司明确表示说，应由业主自己承担维修费用，如果业主需要物业管理公司帮助，则物业管理公司愿意帮助，但业主要承担相应的费用。白小姐心存疑问：国家规定的保修期是否落实？保修期内的房屋质量问题该向谁要求赔偿？ 6.3 房屋维修工程 6.3.1 房屋维修工程的分类（1）按房屋的完损状况和工程性质分类 小修工程（养护工程） 中修工程 大修工程 翻修工程 综合维修工程 6.3 房屋维

9、修工程（2）按房屋的结构性质划分 承重结构的维修 非承重结构部分的维修 6.3 房屋维修工程6.3.2 房屋维修的标准（1）房屋的分类 符合下列条件的为一等房屋：钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构中，承重墙、柱不得使用空心砖、半砖、乱砖和乱石砌筑；楼地面不得用普通水泥或三合土面层；使用纱门窗或双层窗的正规门窗；墙面有中级或中级以上粉饰；独厨、水、电、卫设备，采暖地区有暖气。低于上述条件的为二等以下房屋。 6.3 房屋维修工程（2）房屋的维修标准 维修标准按主体工程、木门窗及装修工程、楼地面工程、屋面工程，抹灰工程、油漆粉饰工程，水、电、卫、暖等设备工程，金属构件及其他等9个分项工程进行确定。6

10、.3 房屋维修工程6.3.3 房屋维修的工作程序（1）施工准备工作（2）施工阶段管理工作：技术交底、施工调度、施工现场管理、施工质量管理（3）维修工程验收实战演练单位工程的接管验收 某物业管理公司工程技术管理员小刚被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收，假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程，你知道应该怎样检验吗？6.4 房屋的日常养护 6.4.1 房屋日常养护的含义 房屋日常养护是指为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业服务企业房屋维修管理的重要环节。日常养护是对房屋及时的预防保养和经常性的零星修理 6.4 房屋

11、的日常养护 6.4.2 房屋日常养护的原则和内容（1）房屋日常养护的原则 因地制宜，合理维修；对不同类型的房屋制定不同的维修养护标准；定期检查，及时维护；监督房屋的合理使用，确保安全；有效合理使用维修基金；最大限度发挥房屋的有效使用功能。6.4 房屋的日常养护（2）房屋日常养护的内容 房屋日常养护分为零星养护、计划养护和季节性养护 实战演练房屋日常养护流程 现在假设你是某物业管理公司的一名管理人员，全面负责房屋日常养护工作。那么试想一下，你会怎样分步骤去完成你的工作？6.4 房屋的日常养护6.4.3 房屋养护任务的来源 房屋养护的任务来源于两个方面：一是住、用户临时发生报修的零星养护工程；二是物业服务企业通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出的养护工程。房屋维修及其管理在整个物业管理工作中占有重要的地位与作用。房屋维修具有限制性、经常性、分散性和广泛性、技术性以及生产和服务双重性的特点。房屋维修管理应遵循为业主服务的原则，经济、合理、安全、实用原则，区别对待的原则和明确责任原则。房屋完损等级是指房屋的质量等级。依据一定的标准，可将完损等级划分为五类，即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。新建房屋的保修期限分两种情况：一种是建设工程承包单位向建设单位承诺的保修期限；另一种是建设单