ax09-19税务规划国家税务总局稽查培训材料-税务稽查方法-行业检查方法

1、第十章 行业检查查方法本章共分十十五节，分分别介绍房房地产开发发业、交通通运输业等等十五个行行业的检查查方法。每每节分为两两部分，第第一部分介介绍行业经经营和核算算特点，第第二部分介介绍行业常常见涉税问问题和主要要检查方法法。 第一节 房地产开开发业检查查方法一、房地产产开发业经经营和核算算特点（一）房地地产开发业业简述房地产开发发，是指房房地产开发发企业进行行的基础设设施建设、房屋建设设，并转让让房地产开开发项目或或者销售、出租商品品房的活动动。房地产产开发方式式可分为自自行开发、合作建房房、代建工工程和提供供劳务等，开开发产品可可分为土地地、房屋（商商品房、出出租房、周周转房等）、配套设施

2、施（医院、学校、邮邮电局等）及及代建工程程，其中商商品房按建建筑结构分分为砖木结结构、砖混混结构、框框架结构，按按室内铺设设程度分为为毛坯房、成品房、精装房，按按开发状态态分为现房房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。（二）房地地产开发业业经营特点点房地产开发发业具有项项目审批计计划性、经经营方式多多样性、开发产品品固定性、开发周期期长、资金金运作密集集性等特点点。1.项目审审批计划性性。在开发发过程中，从从征用土地地、建设房房屋到商品品销售，均均严格按照照规划、征征地、设计计、施工、配套、销销售“六统一”的原则有有计划地进进行，每一一步都须经经有关部门门审批。2.经营方方式多样性

3、性。房地产产开发业的的经营方式式包括土地地的开发与与经营、房房屋的开发发与经营、公共设施施的配套开开发以及代代建工程。3.开发产产品固定性性。开发企企业品的位位置固定不不变，均按套销销售，不得得分割拆零零销售，每每套房产都都有一套完完整的档案案资料。4.开发周周期长。开开发产品从从立项到交交付使用，少少则一年，多多则数年才才能完成，有有的多个项项目同时开开发或先后后滚动开发发。5.资金运运作密集性性。主要表表现为投入入资金的密密集性和回回笼资金的的集中性。（三）房地地产开发业业管理体系系1.内部组组织管理体体系一般房地产产开发企业业内部组织织管理体系系见图100111。图10111 一般房地地

4、产开发企企业内部组组织管理体体系2.外部监监督管理体体系房地产开发发业的外部部监管部门门主要有土土地管理部部门、发改改委、拆迁迁管理部门门、规划部部门、建设设部门、建建筑工程质质量监督站站、房产管管理部门等等。上述部部门在工作作过程中形形成的大量量信息与税税务稽查密密切相关。土地管管理部门。负责办理理国有土地地出（转）让让手续，收收取土地出出让金，核核发国有有土地使用用证。从从土地管理理部门可获取取土地使用用权出让和和转让信息息，包括出出（转）让让方、出（转转）让方地地址、受让让方地址、土地位置置、土地面面积、土地地用途、土土地成交价价格、转让让金额，是是审核土地地出（转）让让金的依据据。发改

5、委委。负责开开发项目的的立项审批批。从发改改委可获取取开发项目目的批准文文号、建设设单位、批批复项目、投资概算算、建设地地址、项目目备案号等等信息。拆迁管管理部门（拆拆迁办公室室）。负责责审查颁发发房屋拆拆迁许可证证，审查查、备案开开发企业与与拆迁方签签订的房房屋拆迁安安置补偿协协议。房屋拆迁迁安置补偿偿协议的的主要内容容包括补偿偿形式、补补偿金额、支付方式式、安置用用房面积、安置地点点，是审核核拆迁补偿偿费的依据据。规划部部门。负责责规划总图图的评审，核核发建设设用地规划划许可证；负责报报建图的审审查，核发发建设工工程规划许许可证。从规划部部门可获取取开发项目目名称、性性质、占地地面积，规规

6、划的建筑筑面积、容容积率、可可销售面积积、不可销销售面积以以及公共配配套设施情情况等信息息，是审核核可售面积积的依据。建设主主管部门。负责对工工程开工条条件进行审审查，核发发建筑工工程施工许许可证。从建设主主管部门可可获取建筑筑工程施工工许可证书书编号、建建设单位、工程名称称、工程地地址、工程程概算、施施工单位、监理单位位、开工日日期等信息息。 建筑工工程质量监监督部门。负责对建建设单位提提供的竣工工验收报告告进行备案案审查，出出具建设工程项项目竣工综综合验收备备案证明。从建筑工工程质量监监督部门可可获取开发发项目完工工的工程程竣工验收收备案表，采集工工程竣工验验收时间、竣工验收收意见等信信息

7、。房产管管理部门。负责审查查商品房预预售方案，核核发商品品房预售许许可证；负责对房房屋建筑面面积进行测测量，出具具测绘报告告；负责核核准新建商商品房所有有权初始（大大产权证）登登记以及分分户产权登登记。从房房产管理部部门可获取取房产位置置、建筑面面积、产权权证号、发发证时间等等房产交易易、预售许许可证发放放信息。3.中介机机构房地产开发发业涉及的的中介机构构主要有工工程监理公公司和审计计师（会计计师）事务务所。工程监监理公司。主要职责责是控制工工程建设的的投资、建建设工期、工程质量量；进行安安全管理、工程建设设合同管理理；协调有有关单位之之间的工作作关系。其其在工程监监理过程中中形成的监理日记

8、记、监监理月报、监理理工作总结结等资料料，对审核核房地产开开发成本的的真实性具具有重要参参考价值。审计师师（会计师师）事务所所。负责对对预（决）算算报告进行行审计，出出具审计报报告。审计计报告是编编制决算的的依据，对对审核预决决算差异的的真实性具具有重要参参考价值。（四）房地地产开发业业务流程房地产开发发企业开发发过程主要要包括开工工准备期、组织施工工期、预售售和产权转转移期等阶阶段。1.开工准准备期。通通过招标、拍卖、挂挂牌获得土土地的使用用权，取得得发改委印印发的正式式计划书、规划部门门批准的建设用地地规划许可可证和建设工程程规划许可可证、土土地主管部部门核发的的建设用用地批准书书、建委委

9、下发的设设计方案审审定通知书书。在办理理各种手续续的同时，穿穿插进行施施工项目设设计，办理理建设工程程招投标，进进行进场前前的准备工工作。房地产开发发企业在办办理建设设工程规划划许可证前，需提提交工程结结构施工图图，该图中中附有相关关项目的配配筋图。配配筋图是由由勘测设计计单位依据据国家颁布布的有关设设计规范中中规定的最最小配筋率率而设计的的受压构件件钢筋含量量的截面图图，按工程程结构的不不同部位分分为基础配配筋图、立立柱配筋图图、横梁配配筋图、板板层配筋图图、楼梯配配筋图等，其其参考数据据是：七层层以下的普普通住宅每每平方米需需钢筋30035公斤斤；小高层层每平方米米需钢筋55060公斤斤。

10、2.组织施施工期。根根据前期审审批的规划划设计图纸纸和文件，通通过正式的的招标程序序，组织施施工企业进进场施工，到到建设主管管部门办理理建设工工程施工许许可证。建设工程程的主要承承包方式有有包工包料料和包工不不包料两种种。3.预售及及产权转移移期。根据据国家有关关规定办理理预售证，组组织房屋销销售。预售售房屋时必必须取得房房屋主管部部门批准的的预售许可可证。房屋屋产权移交交给购买者者，必须到到房管部门门办理备案案及产权登登记手续。商品房开发发工作流程程见图100122。土地准备工作竞买土地国土土局国有土地使用证发改委商品房开发工作流程图项目立项书开工准备期项目立项审查规划总图的审查建设用地规划

11、许可证证规划划局规划划局建设工程规划许可证施工图纸审查确定施工队伍建设工程施工许可证 建委组织施工期签定施工合同开始施工准备 施施工单位验收证明施工中单项验收 监理公公司工程综合验收竣工验收备案表质监站预售及产权转移期商品预销售商品房预售许可证 房管局 房管局局签定销售合同阶段商品房销售许可证 房管局办理产权转移分户房产证图10112 商品房开开发工作流流程（五）开发发产品主要要销售方式式主要销售方方式可按商商品房的完完工程度和和结算方式式进行分类类。1.按商品品房的完工工程度分为为：商品房房预售。是是指开发企企业将正在在建设中的的商品房预预先出售给给买受人，由由买受人交交付定金或或者房价款款

12、。 商品房现现售。是指指开发企业业将竣工验验收合格的的商品房出出售给买受受人，由买买受人交付付房价款。 2.按结算算方式分为为：一次性性收款销售售。是指买买受人一次次性将购房房款全部交交付给开发发企业。分期收收款销售。是指买受受人在约定定时间内分分期、分批批将购房款款交付给开开发企业。银行按按揭销售。又称购房房抵押贷款款，是指买买受人以所所购房屋的的产权作抵抵押，由银银行先行支支付房款给给开发企业业，买受人人再按月向向银行分期期支付本息息。委托销销售。是指指开发企业业委托房地地产中介服服务机构销销售现房或或期房并收收取购房款款，开发企企业与受托托方结算款款项。先租后后售。是指指买受人可可以先租

13、住住商品房，至至买受人有有能力购买买商品房产产权时，开开发企业如如数退还此此前收取的的租金，再再按租住时时议定的价价格将商品品房出售给给买受人。售后返返租。是指指买受人购购买商品房房后，以双双方议定的的租价和租租期返租给给开发企业业。（六）房地地产开发企企业财务核核算房地产开发发企业财务务核算执行行企业会会计制度，上市公公司自20007年11月1日起起施行企企业会计准准则基本准则则和企企业会计准准则具体准则则。在税税务稽查中中，应重点点关注以下下三个方面面的财务核核算。1.销售收收入的确认认按企业会会计准则中有关商商品销售收收入的确认认原则进行确确认。在实实际操作中中，开发企企业主要在在开发产

14、品品交付使用用，并将发发票账单交交付给买受受人时确认认销售收入入。2.成本费费用的构成成 房地产开发发企业的开开发成本按按成本计算算对象计入入开发产品品成本项目目，包括土土地征用及及拆迁补偿偿费、前期期工程费、基础设施施费、建筑筑安装工程程费、公共共配套设施施费和开发发间接费等等；费用按按其与项目目开发的关关系分为开开发成本和和期间费用用。期间费费用可直接接进行税前前扣除，包包括管理费费用、财务务费用、营营业费用，具具体内容见见表1011。房地产开发发业成本费费用明细一一览表1011项目内容土地征用及及拆迁补偿偿 费指房地产开开发时为征征用土地所所发生的各各项费用，包包括土地出出让金、劳劳动力

15、安置置费、青苗苗补偿费、土地补偿偿费、拆迁迁补偿费及及其他因征征用土地而而发生的费费用（如耕耕地占用税税）。前期工程 费指土地、房房屋开发前前发生的总总体规划设设计费、可可行性研究究费、政府府代收代缴缴的各项费费用、测绘绘、勘察、设计、各各项临时工工程、“七通一平平” 等费用用。基础设施 费指土地、房房屋开发过过程中发生生的道路、供热、供供水、供电电、供气、通讯、照照明以及绿绿化（包括括排污、排排洪、环卫卫）等设施施费用。建筑安装工工程费指企业以出出包方式支支付承建单单位的建筑筑安装工程程费和企业业自营工程程发生的建建筑安装费费。配套设施 费指在开发小小区内发生生的、可计计入土地和和房屋开发发

16、成本的、不能有偿偿转让的各各项公共配配套设施发发生的费用用，如锅炉炉房、水塔塔、公共厕厕所、自行行车棚等。凡能有偿偿转让的公公共配套设设施如商店店、邮局、学校、医医院等应在在“配套设施施成本”中单独核核算。开发间接 费指企业所属属的开发部部门或工程程指挥部门门为组织和和管理开发发项目而发发生的各项项费用支出出，包括工工资、福利利费、办公公费、差旅旅费、折旧旧费、修理理费、水电电费、劳动动保护费、周转房摊摊销等。各各行政部门门为管理公公司而发生生的各项费费用不在此此列，应在在“管理费用用”中核算。3.开发成成本的核算算开发项目成成本的核算算实行制造造成本法，可可分为土地地开发成本本、房屋开开发成

17、本、配套设施开开发成本和和代建工程程开发成本本。其基本本核算程序序：（1）确定定成本核算算对象开发产品成成本核算对对象是指在在开发产品品成本的计计算中，为为了归集和和分配开发发费用而确确定的费用用承担者。其基本原原则是： 一般的开开发项目，以以每一独立立编制的概概算或施工工图预算所所列单项工工程为成本本核算对象象。 同一开发发地点、结结构类型相相同的群体体项目，开开、竣工时时间相近且且由同一施施工单位施施工的，可可并为一个个成本核算算对象。 对于个别别规模较大大、工期较较长的开发发项目，可可以结合经经济责任制制的需要，按按开发项目目的一定区区域和部位位，划分成成本核算对对象。成本核算对对象应在

18、开开发项目开工前前确定，一一经确定就就不能随意意改变，更更不能相互互混淆。（2）确定定开发产品品成本项目目。成本项项目是归集集生产费用用的明细科科目，具体体反映计入入开发产品品成本的生生产费用的的用途和开开发产品成成本构成。（3）审核核开发成本本的真实性性与合法性性。（4）归集集与分配开开发成本。开发产品品完工前发发生的直接接成本、间间接成本和和共同成本本，应按配配比原则将将其分配至至各成本对对象。其中中，直接成成本和能够够分清成本本负担对象象的间接成成本，直接接计入成本本对象中；共同成本本以及因多多个项目同同时开发或或先后滚动动开发不能能分清负担担对象的间接接成本，应应按各个成成本对象（项项

19、目）占地地面积、建建筑面积或或工程概算算等方法计计算分配。 （5）编制制成本计算算单，结转转完工产品品成本。计计算已完工工开发项目目从筹建至至竣工验收收的全部开开发成本，结结转进入“开发产品品” 科目。（6）结转转主营业务务成本。按按对外转让让、销售和和结算开发发产品的实实际成本结结转主营业业务成本。成本费用核核算流程见见图1013。土地管理费用固定资产费用总额期间费用财务费用经营费用直接扣除土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建安工程费配套设施费开发间接费开发成本归集与分配商品性土地开发自用土地开发项目二期项目一期大型配套设施营利性或自用产品土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本代建工

20、程开发成本商品房出租房周转房代建工程开发产品完工结转企业自用主营业务成本图10113 成本费用用核算流程程（七）房地地产开发业业相关税收收政策1国家家税务总局局关于外商商投资房地地产开发经经营企业所所得税管理理问题的通通知（国国税发22001142号号文）2国家家税务总局局关于房地地产开发业业务征收企企业所得税税问题的通通知（国税税发20006331号文） 3. 国国家税务总总局关于房房地产开发发企业土地地增值税清清算管理有有关问题的的通知（国国税发22006187号号文）4财政政部 国家家税务总局局关于房产产税、城镇镇土地使用用税有关政政策的通知知（财税税200061886号文）5. 国国家

21、税务总总局关于房房地产开发发企业所得得税预缴问问题的通知知（国税税函200082299号）二、房地产产开发业常常见涉税问问题及检查查方法对房地产开开发业的检检查，应以以已完工或或阶段性完完工的开发发项目为重重点，从立立项、开发发、竣工、销售售四个环节节入手，全全面调取销销控台账、销售合同同、行政审审批文书和和证书、招招投标合同同、施工预预决算书、监理记录录等资料，运运用建安成成本分析控控制、利润润率分析控控制、实际际投资额与与投资概算算差额控制制、大额资资金支付控控制等方法法找准疑点点，采用实实地检查与与询问调查查相结合、账内检查查与外调相相结合的方方法，全面面审核项目目的收入和和成本费用用支

22、出的真真实性和准准确性。本本节主要对对房地产开开发业的收收入、成本本、费用等等常见涉税税问题进行行剖析，由由此而影响响的营业税税、企业所所得税、土土地增值税税、城市维维护建设税税、教育费费附加等税税款的计算算不再细述述。房地产开发发业常见涉涉税问题（一）销售售开发产品品收取的价价款和价外外费用未按按规定入账账，隐匿收收入（二）开发发产品完工工前收取的的预售收入入未按规定定申报纳税税，产品完完工后未按按规定结转转收入（三）以银银行按揭方方式销售开开发产品收收取的价款款，未按规规定结转收收入（四）发生生视同销售售行为，未未按规定结结转收入或或申报纳税税（五）虚列列拆迁补偿偿费，虚增增成本（六）编造

23、造合同、协协议，虚列列、多列或或重复列支支生产费用用（七）取得得不符合规规定发票的的入账，多多列成本费费用（八）混淆淆成本核算算对象，未未按配比原原则结转产产品成本（九）将纳纳资本性支支出直接列列支当期成成本，减少少应纳税所所得额（十）扩大大期间费用用列支范围围及标准，减减少应纳税税所得额（一）销售售开发产品品收取的价价款和价外外费用未按按规定入账账，隐匿收收入【问题描述述】1.收取的的售房款长长期滞留在在销售部门门，未按规规定入账。2.采取委委托销售方方式销售开开发产品，部部分售房款款由中介服服务机构收收取并开具具发票或收收据，开发发企业隐匿匿收入。3.将售房房款分解为为两部分，一一部分记入

24、入账内，另另一部分记记入账外。4.销售阁阁楼、停车车位、地下下室以及精精装房装修修部分单独独开具收款款收据，取取得的收入入未按规定定入账。5.私改规规划，增加加销售面积积，隐匿增增加面积部部分的收入入。6.旧城改改造补偿给给搬迁户新新房，超出出补偿面积积部分的差差价款未按按规定入账账。7.客户放放弃的购房房定金、没没收的违约约保证金、施工方延延误工期的的罚款收入入、取得的的政府奖励励收入、先先租后售收收取的租金金等收入，未未按规定入入账。【主要检查查方法】1.实地察察看、了解解楼盘开发发、销售情情况，核对对房源销售售平面图，调调查、询问问阁楼、停停车位、地地下室是否否单独作价价出售，掌掌握住宅

25、、阁楼、停停车位、地地下室的销销售状况。2.调取售售楼处资料料，收集销销控台账、销售合同同、销售发发票、收款款收据等纸纸质资料以以及销售合合同统计数数据、预售售房款统计计数据、售售房发票记记录等电子子文档，统统计已售面面积及销售售金额。查查看物业公公司入住通通知单及钥匙发放放保管登记记簿，核核对销售数数据的真实实性。将确确认的已售售面积及销销售金额与与“预收账款款”、“主营业务务收入”账户及纳纳税申报表表进行核对对,检查企企业收取的的销售款是是否全部入入账并申报报纳税。 3.调取开开发企业与与中介服务务机构签订订的代理销销售合同、协议，根根据计提的的销售佣金金金额和比比例反向计计算销售额额，与

26、申报报的预售收收入和销售售收入比对对，寻找差差异，并对对照检查中中介服务机机构的销售售明细表，检检查有无分分解开票，隐隐瞒销售收收入问题。4.将建建设工程规规划许可证证中开发发项目的建建筑面积、容积率、可销售面面积、不可可销售面积积以及公共共配套设施施等信息，与与账面记载载面积、实实地开发面面积核对，检检查有无私私改规划，增增加可售面面积，销售售后不计收收入问题。5.调取开开发项目的的动迁房房屋产权调调换协议书书或回迁迁安置协议议，抽取部部分拆迁户户进行调查查，核实调调换房屋的的面积和超超出补偿面面积差价款款的情况，检检查收取的的超面积安安置收入是是否并入当当期应纳税税所得额申申报缴纳企企业所

27、得税税，是否按按补偿标准准面积的工工程成本价价与差价款款之和计算算缴纳营业业税等相关关税款。6.调查部部分买受人人，核实开开具发票的的金额与收收取的价款款是否一致致。有无将将销售的阁阁楼、停车车位、地下下室和精装装房装修部部分取得的的价款单独独开具收款款收据问题题。7.到金融融机构调取取企业开户户信息和企企业主要负负责人、销销售负责人人、财务负负责人等相相关人员的的个人银行行储蓄账户户、信用卡卡账户信息息，核实有有无隐匿账账外资金的的情况。【图示】检查过程如如图1014所示示。金融部门掌握项目分期、建筑面积、建筑结构、销售状况实地察看、调查、询问统计完工住宅、网点、阁楼、车库、地下室数量售楼处

28、的检查合同、发票与住户核对，收款记录与发票、收据核对，手工台账与电子数据核对，售楼处数据与财务账载数据核对收取销售款未入账询问购房户、回迁户销售合同、发票、收据，销售台账及电子数据委托销售协议储蓄账户、信用卡信息及储蓄资金外部信息采集规划审批资料回迁安置协议物业入住情况图10114 收入和价价外费用检检查流程【实例】例1011某房地产产开发企业业连续两年年申报亏损损，税务机机关于20007年77月份对该该其企业所所得税申报报缴纳情况况进行了检检查。检查查前，稽查查人员先对对该企业开开发的XXX小区进行行了实地察察看，对门门卫及住户户进行了调调查，发现现该企业开开发的产品品销售情况况较好，住住宅

29、及车库库已基本售售完，而企企业申报的的预售收入入却较少，且且销售价格格偏低。随随后，稽查查人员调取取了企业售售楼处、财财务部门和和工程部门门的账簿资资料，经核核对检查，确确认该企业业在收入方方面存在三三个问题：一是在收收取房款时时，向买受受人开具发发票和收据据各一张，将将开具发票票的收入记记入账内，而而将开具收收据的收入入记入账外外；二是22007年年6月预售售房余额7725万元元既未及时时结转收入入，又未按按规定申报报缴纳营业业税、企业业所得税和和土地增值值税；三是是销售车库库取得的收收入5799万元未按按规定核。（二）开发发产品完工工前取得的的预售收入入未按规定定申报纳税税，产品完完工后未

30、按按规定及时时结转收入入【问题描述述】1.在开发发产品完工工前采取预售方方式销售，取取得的预售售收入未按按规定申报报缴纳税款款。2.开发产产品完工后后，预售收收入长期挂挂在“预收账款款”等往来账账户，未按按规定结转转收入并做做纳税调整整。【主要检查查方法】1.对照检检查“预收账款款”等账户及及纳税申报报资料，核核实预收的的房款是否否按规定申申报纳税。2.实地察察看各期楼楼盘开发销销售进展情情况，根据据工程竣竣工验收备备案表确确定开发产产品完工项项目，根据据已售楼号号、门牌号号，对照预预售款确定定应税收入入，与“主营业务务收入”和“预收账款款”明细账进进行比对，核核实预收账账款是否按按规定结转转

31、收入。【图示】检查过程如如图1015所示示。核对主营业务收入账户及纳税申报表实地察看各期楼盘开发进展情况根据竣工备案表确定完工楼盘根据楼号、门牌号，对照预售款确定应税收入统计应税收入，检查“预收账款”、“主营业务收入”、“应交税款”等账户。预收账款未计预售、销售收入，未申报纳税图10115 预售收入入检查流程程【实例】例1012某房地产产开发公司司于20004年111月成立，已已开发XXX花园一期期和二期两两个项目，规规划建筑面面积为200万平方米米，其中一一期和二期期分别为110万平方方米。稽查查人员于22007年年4月对其其进行检查查时，发现现该公司至至20066年底一直直未进行完完工清算

32、，按按预售收入入82000万元申报报缴纳了税税款。稽查查人员实地地察看了楼楼盘，对住住户进行了了调查，了了解到该项项目一期在在20066年上半年年早已完工工。稽查人人员又从质质监部门获获取了工工程竣工验验收备案表表，证实实一期工程程已于20006年44月竣工验验收合格。稽查人员员根据完工工楼盘、门门牌号，结结合销控台台账、销售售合同、售售房发票等等资料，与与“预收账款款”、“主营业务务收入”、“应缴税款款”账户进行行了比对，查查出企业未未及时进行行一期项目目完工清算算，未及时时结转营业业收入，少少申报缴纳纳税款。（三）以银银行按揭方方式销售开开发产品收收取的价款款，未按规规定结转收收入【问题描

33、述述】1.以银行行按揭方式式销售开发发产品，开开发企业在在收到首付付款，银行行按揭贷款款到账后，未未按规定计计税。2.将收到到的按揭款款项以银行行贷款的名名义记入“短期借款款”账户，隐隐匿收入。【主要检查查方法】1.到贷款款银行检查查银行按揭揭的保证金金账户存款款余额（银银行按贷款款额的5%7%收收取保证金金），推算算按揭贷款款数额，与与结转的收收入比较，查查找涉税问问题。2.到开发发企业开户户银行查询询按揭贷款款的发放情情况，核对对计税收入入。3. 核对对银行存款款日记账与与银行对账账单，检查查从银行按按揭贷款账账户转入的的款项是否否记入“预收账款款”或“主营业务务收入”。【实例】例1013

34、税务机关关在检查某某房地产公公司时，发发现该单位位在“短期借款款”科目中有有一笔8000多万元元的贷款，经经核对原始始凭证，只只有一张银银行进账单单作为附件件。经检查查利息支付付凭单，系系本公司职职工的按揭揭贷款利息息。经询问问公司负责责人及财务务人员，查查明该公司司为解决资资金紧张问问题，以公公司职工购购房名义办办理“虚假按揭揭”，取得按按揭贷款归归公司使用用，贷款利利息由公司司承担。按按照税法规规定，按揭揭贷款手续续齐全，房房屋购销合合同已经签签订，在法法律上已经经产生效力力，应确认认收入。同同时，该公公司列支的的应由购房房者个人承承担的按揭揭贷款利息息应调增应应纳税所得得额。（四）发生生

35、视同销售售行为，未未按规定申申报纳税【问题描述述】1.以开发发产品抵顶顶材料款、工程款、广告费、银行贷款款本息、动动迁补偿费费等债务，未未按规定计税税。2.以开发发产品换取取土地使用用权、股权权，未按非非货币性资资产交换的的准则进行行税务处理理。3.将开发发产品用于于捐赠、赞赞助、广告告、样品、职工福利利、奖励、对外投资资、分配给给投资者，未未按规定申申报纳税。【主要检查查方法】1.比对房房源销控台台账登记的的开发产品品销售数量量、财务账账簿登记的的已确认相相关收入的的开发产品品销售数量量，查找两两者之间的的差异，进进行实地调调查，核实实未售房产产的真实性性。2.审查各各项会议记记录、董事事会

36、决议，核核实有无抵抵债、赠送送等特殊事事项发生。3.审查合合作建房协协议，检查查以房屋所所有权换取取土地使用用权、股权权等是否按按规定核算算收入。4.调查、询问部分分债权人，核核实长期挂挂账的大额额未付款项项的真实性性，检查是是否有隐匿匿售房款的的行为。【实例】例1014甲房地产产开发公司司无房地产产开发资质质，挂靠在在乙房地产产开发公司司，以乙开开发公司第第二项目部部的名义在在税务机关关办理了税税务登记，并并独立申报报纳税。其其后，甲公司以每亩亩30万元元的价格向向乙公司购购买土地1126亩，自自行开发住住宅。20006年110月，税税务机关在在对甲房地地产开发公公司进行检检查时，发发现其仅

37、向向乙公司支支付土地款款25000万元。经经审查土地地转让合同同及补充协协议，确认认甲公司将将其开发的的一栋商品品楼（400套住宅）抵抵顶了拖欠欠乙公司的的土地款。（五）虚列列拆迁补偿偿费，虚增增成本【问题描述述】1.虚增拆拆迁户数，多多列拆迁补补偿费。2.虚增补补偿金额，多多列拆迁补补偿费。【主要检检查方法】1.向拆迁迁管理部门门（拆迁办办公室）了了解拆迁政政策，并获获取房屋屋拆迁许可可证，调调取房屋屋拆迁安置置补偿协议议，抽取取部分拆迁迁户进行调调查了解，审查包括括补偿形式式、补偿金金额、支付付方式、安安置用房面面积、安置置地点，核核实是否多多列拆迁补补偿费。2.将现金金日记账、银行存款款

38、日记账与与银行对账账单进行比比对，到有有关银行查查核企业银银行存款账账户、企业业负责人和和财务负责责人等有关关人员的储储蓄账户、信用卡账账户，检查查资金支付付行为的真真实性，核核实有无资资金回流情情况。（六）签订订虚假合同同、协议，虚虚列、多列列或重复列列支成本费费用【问题描述述】1.签订虚虚假单项合合同，取得得虚开发票票，加大建建安工程费费。2.从有关关联关系的的贸易公司司购进材料料，向关联联企业发包包或分包工工程，人为为提高材料料价格或建建安费用，转转移利润。3.采取包包工不包料料方式发包包工程，在在开发企业业提供的材材料、水电电和其他物物资已凭发发票计入开开发成本的的情况下，指指使施工企

39、企业按劳务务费和材料料价款的合合计金额再再次开具发发票，并负负担其多开开部分的税税款，重复复列支开发发成本。【主要检查查方法】1.采取工工程成本总总量控制法法，调查了了解当地同同类开发产产品的平均均建筑成本本，对价格格过高的建建筑成本进进行重点审审查。2.聘请专专业的工程程造价师，对对照图纸，进进行工程量量和工程造造价评估，与与企业列支支数额进行行核对。根根据工程结结构施工图图中配筋图图的设计，运运用中国建建筑科学研研究院开发发的PKPPM结构设设计软件或或聘请专业业技术人员员，计算出出单体项目目需用的钢钢筋重量，再再根据钢筋筋市场价格格确定钢筋筋成本，与与决算书中中的成本进进行比较，寻寻找差

40、异。3.审查施施工合同和和预（决）算算书，核对对工程内容容，参照审审计事务所所出具的审审计报告，对对决算超出出预算价格格过高的项项目，重点点审查单项项合同、补补充协议的的真实性。4.调取工工程监理部部门的监理理记录及材料物资资进场试验验报告，核核实有关材材料的真实实性。5.掌握开开发企业的的关联企业，通通过行业比比较、营业业常规等方方面对比分分析是否存存在利用关关联关系转转移利润。6.对照有有关合同款款项支付的的约定要求求，审查企企业资金支支付情况，对对长期挂账账的大额应应付款项，到到对方核实实未付款项项的真实性性。 【图示】检查过程如如图1016所示。编造协议、合同，虚列、多列、重列工程成本

41、实地察看、了解开发地块状况土地征用、拆迁费审查审查企业付款记录及往来账户。调取监理公司施工监理纪录审核施工图纸，进行工程量和工程造价评估通过实地察看、外部调查及工程成本总量控制，审查协议、合同、预决算的真实性。对照现金和应付账款科目审查付款的真实性。工程总量及成本的核实资金流的检查调阅拆迁文件，了解拆迁户数、政策调查询问拆迁户审查施工合同和预决算书图10116 虚列、多多列或重复复列支成本本费用【实例】例1015某房地产产开发企业业开发的产产品为框架架结构的楼楼房，账面面反映建安安成本达9928元/,远高高于当地77008800元/的平均均水平。稽稽查人员通通过调阅、分析施工工合同、变变更合同

42、、施工监理理记录，证证实项目施施工无特殊殊性；审核核付款记录录发现有近近千万元的的工程款通通过现金支支付或挂在在应付款中中。通过核核实款项支支付，审查查开发企业业负责人的的会议记录录，取得了了该开发企企业通过编编造虚假变变更合同，唆唆使建安企企业虚开建建安发票的的证据。另另外，稽查查人员发现现该单位与与施工方签签订单项虾虾池土方回回填合同4400万元元，经实地地调查当地地群众和政政府,项目目开发前政政府已将开开发地块周周边公路修修好，不存存在大面积积虾池，属属虚假合同同。在核实实购进的保保温砂浆时时，通过监监理部门调调查取证，证证实该项目目墙体保温温是由施工工单位用废废弃的塑料料泡沫颗粒粒掺上

43、水泥泥抹墙完成成的，没有有用保温砂砂浆，监理理记录也无无送验的该该材料，属属虚构业务务。（七）取得得不符合规规定的发票票入账，多多列成本费费用【问题描述述】1.取得旧旧版作废发发票入账。2.涂改、伪造、自行行填开发票票入账。3.取得第第三方开具具的发票入入账。4.取得开开具内容不不实的发票票入账。【主要检查查方法】采集大额成成本费用发发票的开具具时间、发发票代码、发票号码码、开票单单位、开具具项目及金金额等信息息。对不同同字段进行行排序分析析，并在CCTAISS中查询发发票流向,发现问题题,区别处处理。1.票面审审查（1）检查查发票版次次，查看有有无旧版作作废发票。国税函200445211号文

44、规定定自20004年7月月日起启启用新的普普通发票编编码规则。新版发票票在发票右右上角由112位代码码和8位号号码组成。（2）审核核发票代码码信息与发发票上的印印章单位及及实际业务务是否一致致，检查有有无从第三三方取得发发票问题。（3）从发发票开具痕痕迹上辨别别真伪。查查看有无调调整打印格格式、字体体，背面有有无复写痕痕迹等问题题。对从一一般纳税人人取得的发发票是否是是微机票（国国税发2200678号规规定一般纳纳税人自22007年年1月1日日起开具的的普通发票票纳入增值值税防伪税税控系统管管理）。2.通过CCTAISS系统查询询发票流向向，对有问问题发票外外调取证。3.对照合合同、协议议、预

45、决算算和付款情情况，审查查开具内容容的真实性性。【图示】检查过程如如图1017所所示。排序分析票面审查痕迹鉴别CTAIS发票流向查询查询、比对分析外调取证开具内容真实性审查合同、预决算付款情况核对对不同字段排序分析，查找疑点。在CTAIS中查询发票流向，审核发票出处的合法性。对照合同、协议、预决算及付款情况审查开具内容的真实性取得违规发票，多列成本费用图10117 取得不符符合规定的的发票检查查流程（八）混淆淆成本核算算对象，未未按配比原原则结转产产品成本【问题描述述】1.未根据据开发项目目的特点及及实际情况况确定成本本核算对象象，所有开开发工程成成本在一个个账户中核算算，无法确确认当期单单项

46、工程开开发成本。2.企业各各期成本核核算混乱，提提前列支下下期项目的的成本。3. 一次次性列支应应由各期分分摊的土地地成本（含含土地附属属成本）。4. 未单单独核算有有偿转让或或自用配套套设施的成成本，将其其全部计入入可售房屋屋开发成本本。5.虽单独独核算有偿偿转让或自自用配套设设施的成本本，但只分分摊建筑安安装工程费费，而土地地成本、前前期工程费费、基础设设施费、借借款利息等等费用在已已售房屋中中分摊。 6.发生销销售退回业业务，只冲冲记收入，不不冲回已结结转成本。【主要检查查方法】1.审查建设工程程规划许可可证及规规划总图，确确定成本核核算对象。检查是否否按确定的的成本核算算对象归集集与分

47、配开开发费用。2.审查土土地转让协协议是否有有附加条件件，检查在在账面如何何列支、分分摊，有无无全部计入入完工产品成成本。3.根据项项目规划及及测绘报告，确确定完工项项目总可售售面积。审审核是否将将拆建换建建面积、产产权归全体体业主所有有的公共配配套设施、开发企业业自用的配配套设施及及周转房等等不可销售售或出租的的房屋面积积计入总可可售面积。是否按测测绘报告中中的建筑面面积计算可可售面积。4.检查企企业开发产产品成本明明细账，审审查是否将将有偿转让让或自用的的配套设施施开发成本本计入可售售房屋开发发成本。成本本分配计算算表核算内内容是否缺缺项，分摊摊比率是否否准确。5.根据当当期销售面面积以及

48、可可售单位工工程成本，计计算当期销销售成本。检查企业业销售成本本明细账，将将销售成本本与销售收收入对比分分析，复核核计入销售售成本的户户数、面积积和销售收收入的统计计口径是否否一致，有有无销货退退回只冲减减收入不冲冲减成本问问题。【图示】检查过程如如图1018所所示。可售面积、已售面积的审查注意开发成本（土地成本）、开发产品、主营业务成本、固定资产等科目，对照销售数据、合同、协议进行审核，准确计算结转产品成本与销售收入比对，确定已售面积销售成本结转的审查混淆成本核算对象，不配比结转产品成本完工成本结转的审查销售成本的计算完工产品成本结转确定可售总面积土地成本的结转独立核算项目成本结转已售、退回

49、产品成本结转及冲回规划总图的审查确定成本核算对象图10118 混淆成本本核算对象象检查流程程（九）将资资本性支出出直接列入入当期成本本，减少应应纳税所得得额【问题描述述】1.将办公公用的电子子设备、汽汽车、音像像设备等固固定资产计计入销售费费用或在低低值易耗品品账户核算算，进行税税前扣除。2.由开发发企业投资资建设的，位位于开发小小区内的邮邮电通讯、学校、医医疗等配套套设施在完完工后出租租的，未将将其按固定定资产进行行账务处理理。 3.在开发发小区内建建造的会所所、售楼部部、停车场场库、物业业管理场等等产权归开开发企业所所有的，未未按固定资资产进行账账务处理。【主要检查查方法】1.通过现现场检

50、查，核核实有无可可有偿转让让的配套设设施,如商商店、银行行、邮电所所等。2.检查固固定资产明明细账，核核实是否作作为固定资资产管理。3.审核看看立项报告告书和竣工工验收单，了了解公用设设施、配套套设施和经经营资产的的处理情况况，检查企企业办理产产权情况，核核实是否将将产权为本本企业所有有的开发产产品作为固固定资产进进行账务处处理。【实例】例1016稽查人员员检查某房房地产公司司的XX花花园项目时时，发现其其账面记录录的配套设设施有幼儿儿园和居委委会、配电电室等，而而经实地检检查发现有有20000平方米的的会所作为为企业办公公用房。经经审核固定定资产明细细账，发现现账面未登登记该项目目。稽查人人

51、员到房管管部门采集集了有关信信息，证实实该会所已已办理房权权证，产权权属开发企企业所有。经询问企企业负责人人及财务人人员，查明明企业将会会所的建造造成本5000余万元元直接计入入已销房屋屋开发成本本，多转营营业成本。（十）扩大大期间费用用列支范围围及标准，减减少应纳税税所得额【问题描述述】1.预售收收入作为广广告费、业业务宣传费费、业务招招待费的计计算基数，多多列管理费费用。2.开发产产品完工前前的借款利利息，一次次性计入当当期损益，虚虚增财务费费用。【主要检查查方法】1.以核实实的销售收收入为基数数计算广告告费、业务务宣传费、业务招待待费的扣除除标准，审审核是否多多列“三项费用用”。审核以以

52、前年度结结转扣除的的“三项费用用”是否超过过3年期限限（20008年1月月1日起，广广告费、业业务宣传费费的扣除执执行新的企业所得得税法）。2.审核银银行借款利利息支付凭凭证，是否否属于成本本对象完工工前发生的的，是否计计入开发产产品成本。思考题：1.如何确确认开发产品可可售面积、已售面积积？2.从房地地产企业外外部监管部部门可采集集哪些信息息，有何用用途？第二节 公路路运输业检检查方法一、公路运运输业经营营管理及核核算特点（一）公路路运输业简简述公路运输是是交通运输输业的其中中一项业务务，主要是是指以公路路为运输途途径，通过过使用运输输工具将货货物或旅客客送达目的的地，使其其空间位置置得到转

53、移移的业务活活动。（二）公路路运输业经经营管理特特点1.基本结结构公路运输企企业一般设设经理、办办公室、财财务、安保保、业务(车队)等部门及及下属的站站（场）等等部门，各各部门按职职责开展工工作，以实实施完成货货运或客运运业务。公路运输企企业组织结结构见图11021。经理办公室财务部门业务部门安保部门 站（场）等图10221 公路运运输企业组组织结构简简图2.经营种种类划分公路运输业业务的经营营种类可以以分为自运运业务和联联运业务两两类：（1）自运运业务，是是指运输企企业自行承承接运输业业务,并自行实实施完成旅旅客或货物物从发送地地点至到达达地点所进进行的运输输业务。（2）联运运业务，是是指两

54、个以以上的运输输企业完成成旅客或货货物从发送送地点至到到达地点所所进行的运运输业务，联联运的特点点是运输业业务委托方方一次购买买，一次收收费，一票票到底，后后道环节承承运单位向向前道环节节承运单位位开具发票票，前道环环节承运单单位据以抵抵减运输收收入，计算算联运业务务计税收入入并进行纳纳税申报。3.纳税人人种类划分分提供货物运运输劳务的的单位和个个人，按其其开具货物物运输业发发票的方式式，分为自自开票纳税税人和代开开票纳税人人。（1）自开开票纳税人人，是指符符合规定条条件，向主主管地方税税务部门申申请领购并并自行开具具货物运输输业发票的的纳税人。该类纳税税人可承接接联运业务务，税务部部门对其实

55、实行查账征征收。“规定条件件”是指具有营营业执照、税务登记记证、道路路运输经营营许可证；具有固定定的办公场场所；在银银行开设结结算账户；具有自备备运输工具具，并提供供货物运输输劳务；账账簿设置齐齐全，能按按规定保管管、使用发发票及其他他单证，能能正确进行行财务核算算及进行申申报和缴纳纳各项税款款；年提供供货物运输输劳务金额额在20万元以以上（新办办企业除外外）。（2）代开开票纳税人人，是指除除自开票纳纳税人以外外的，由代代开票单位位（主管地地方税务部部门或经省省级地方税税务局批准准的中介机机构）代开货物物运输业发发票的单位位和个人。个人、承承包人、承承租人以及及挂靠人均均为代开票票纳税人，其其

56、中承包人人、承租人人以及挂靠靠人在代开开发票时，统统一使用出出包方、出出租方以及及被挂靠方方的单位名名称和纳税税人识别号号。对代开开票纳税人人实行定期期定额征收收方法，代代开发票时时即时征收收相关税费费。挂靠人人一般自备备车辆，与与被挂靠方方签订挂靠靠合同，向向被挂靠方方交纳一定定的挂靠费费，在对外承接接经营业务务时以被挂靠方方的名义进进行，由挂挂靠方承担担相关的法法律责任（国国税发22003121号号文）。（三）公路路运输企业业业务流程程及财务核核算特点1.业务流流程简述运输公司的的经营运作作由公司各各职能部门门分工进行行，由业务务部门进行行运输业务务承接及实实施营运，由由财务部门门进行款项

57、项催收及款款项结算与与发票开具具，安全保保卫部门进进行交通安安全管理，办办公室或机机械维护部部门进行运运输工具领领用及维护护。公路运输企企业业务运运作及财务务核算流程程见图10022。业务部门联系业务签订合同业务运行财务部门款项催收款项结算开具（收取）发票账务处理图10222 公路运运输企业业业务运作及及财务核算算流程简图图2.收入核核算特点（1）公路路运输业对对其取得的的营业收入入通过“主营业务务收入”和“其他业务务收入”账户进行行，一般在在“运输收入入”、“装卸收入入”、“堆存收入入”、“代理业务务收入”等明细账账户核算；“运输收收入”账户核算算汽车运输输企业经营营旅客、货货物运输业业务所

58、发生生的各项收收入。为区区别自运及及联运业务务的收入，运运输公司通通常设立“联运收入入”账户进行行联运业务务收入核算算；“装卸收收入”账户核算算经营装卸卸业务的汽汽车运输企企业的装卸卸收入；“堆存收收入”账户核算算企业经营营仓库、堆堆场的运输输企业发生生该业务时时所产生的的收入；“代理业业务收入”账户核算算企业经营营各种代理理业务所发发生的收入入；（2）客运运汽车站根根据其营运运特征，其其营运收入入的构成主主要包括自自有车队的的站内售票票费，站内内服务员补补票费，站站外稽查人人员补票费费，包车费费，行李费费，外站营营运结算所所得营运费费，为外来来车辆提供供服务的票票价分成劳劳务收入，外外来车辆

59、的的进站费等等，以上收收入均构成成其应税收收入。2.成本费费用核算特特点运输企业将将一切与营营运活动直直接有关的的支出，计计入企业的的运输成本本，将发生生的运输费费用、管理理费用和财财务费用作作为期间费费用，计入入当期损益益。因公路路运输企业业的特殊性性，其运输输成本有其其特指的归归集对象，主主要是指公公路运输企企业在营运运过程中实实际发生的的与运输、装卸、堆堆存和其他他业务等营营运业务直直接有关的的各项开支支。（1）从事事营运活动动人员的工工资、奖金金、津贴、补贴、职职工福利费费；（2）营运运过程中实实际耗用的的燃料、材材料、润料料、动力及及照明、备备品配件、轮胎、各各种物料和和低值易耗耗品

60、等支出出；（3）营运运过程中使使用的各种种固定资产产折旧费、固定资产产修理支出出；租入的的参加营运运的固定资资产租赁费费；（4）营运运过程中发发生的行车车杂费、车车辆牌照检检验费、车车辆清洗费费、车辆冬冬季预热费费、养路费费、公路运运输管理费费、过路费费、过桥费费、过隧道道费、过渡渡费，司机机途中宿费费、取暖费费，季节性性、修理期期间的停工工损失，事事故净损失失等支出；（5）为区区别联运业业务中委托托下环节运运输的联运运业务成本本支出，运运输公司通通常设立“联运成本本”账户进行行核算。（四）公路路运输业相相关税收政政策1.中华华人民共和和国营业税税暂行条例例(国务院令令（19993）第1366