从化市良口镇新村村庄2013-2020说明书

1、从化市规划局良口镇人民现代农业五指山水矿疗养小镇二零一四年九月说明书项目名称：从化市良口镇村村庄规划委托：从化市规划局、从化市良口镇人民设计：资质等级：甲级资质：【建】城规编第（101204）：、高级经济师院长：吾博士、研究员总规划师：吕斌教授、博士生导师审定：博士、规划师、常务副院长审核：吕迪、规划师，副总规划师项目：王敏博士、高级城市规划师规划设计：学士，高级项目经理，旅游规划师（英），副研究员，博士，博士蒋周郭丽麟洁熊茵（美），经济师，产业规划师，城市规划师，高级产业规划师鸿学士，助理城市规划师学士，助理城市规划师黄伟学士，城市规划师，城市规划师学士，交通规划师学士，城市规划师学士，城市

2、规划师学士，助理城市规划师邱李宏伦 从化市规划局规划编制：余俊杰城市规划师，罗新生城市规划师，局总规划师周家军城市规划师，科长城市规划工程师，副 城市规划工程师，科员科员科员赢科员科员黄 雯科员科员1 总则1规划背景与过程1规划原则与依据2规划范围与期限4规划目标52 现状分析5目录区位分析5村庄概况6用地现状7建筑现状14配套设施现状15现状评价19村委与村民发展诉求203 相关规划情况223. 1 广州从化市“四规合一”规划223. 2 从化山地生态旅游功能片区土地利用总体规划（2013-2020）（在编）223. 3 从化市良口镇总体规划（2004-2020 年）233. 4 从化市良口

3、镇镇区控制性详细规划233. 5 良口镇村庄布点规划（2013-2020）244 经济发展研究27村发展条件评价27经济发展方向28经济发展产业类型295 规划方案325.1 村庄类型与发展定位325.2 村庄发展规模. 325.3 功能分区355.4 用地空间. 37村建设用地布局38道路交通设施规划42配套设施规划44岭南特色景观规划52新村建设规划54说明书历史文化保护规划58旅游发展规划59综合防灾与公共安全规划65旧村整治规划675.14 村民诉求情况716 规划协调72与功能片区土地利用总体规划的协调72与控制性详细规划的协调727 近期建设行动计划738 实施保障与建议75目录附

4、件 1：名词注释77附件 2：图纸制作要求78附件 3：村规民约81附件 4：街镇意见及回复85附件 5：评审意见及回复81附图：01、区位图02、土地利用现状图03、建筑层数现状分析图04、建筑质量现状分析图05、道路交通现状图06、历史文化资源分布图07、功能分区图（村域）08、土地利用规划图09、“七化”工程完善图10、“六个一”工程完善图11、道路系统规划图12、电力工程规划图13、电信工程规划图14、给水工程规划图15、排水工程规划图16、燃气工程规划图17、五线图18、近期行动计划及示意图19、公共服务设施现状图20、历史文化资源分布图21、旅游发展策略示意图22、五指山景区旅游发

5、展意向图23、规划总平面图24、综合防灾图目录25、村容村貌整治图26、村域鸟瞰图1 总则1.1 规划背景与过程1.1.1 规划背景为党的的精神，广州、市在广州广州市人民关于全面推进新型发展的决定：“要开展美丽乡村建设试点，因地制宜做好村庄规划设计”。在总结2012年完成的26个美丽乡村示范村规划经验的基础上，广州市要求在 2013年完成全市1142个行政村的村庄规划编制，以村民参与和“四规合一”为主要方法，推进村庄规划实施“”。为此，广州市从化副中心积极响应，按照广州市村庄规划编制实施工作方案的要求，有序推进全区行政村村庄规划编制工作。1.1.2 规划过程为广州市村庄规划编制指引（试行）和从

6、化市村庄规划编制实施工作方案的要求，从化市良口镇推动村庄规划编制工作。我方于2013年9月着手准备村村庄规划编制工作。2013年9月下旬，从化市召开村庄规划编制实施动员大会。9月下旬，镇召开村庄规划编制实施动员大会。2013年10月上旬，开展现状摸查及调研工作。我方规划设计通过村委座谈、村民访谈、实地踏勘、问卷、驻村体验和规划等方式，进行第一轮的现状工作，全面了新村的社会、经济与文化等情况。2013年10月中下旬，申请村的地形图补测。2013年11月中下旬，对村进行进一步的现状摸查，主要是对当地传统古建筑的摸查、拍照。12013年11月下旬，编制初步方案，并进行第一次方案汇报。在进行现状分析、

7、规划研究的基础上，结合村民的发展意愿，提出初步规划方案和发展思路。在充分尊重村民的生活发展需求的前提下，根据广州市村庄规划编制指引（试行），编制完成村村庄规划初步成果。2014年1月上旬，进行第二次方案汇报，并到村介绍方案。我方规划设计将村庄规划初步方案和发展思路与村两委进行充分的交流，与村委、村民代表一起现场做规划，充分听取村委、村民代表对规划方案的意见和建议。2014年1月中旬，我方规划设计到村，对规划方案做进一步修改和完善。2014年3月，镇（街）、联合对规划成果进行。2014年4月，核查村国有土地的位置。2014年5月，进行村大会，村委监督、村民代表、党员代表会议对规划成果进行。1.2

8、 规划原则与依据1.2.1 规划原则（1）尊重村愿原则坚持，让村民全过程参与规划编制，全方位听取村见和建议，充分尊重村愿，保障农民利益，调动农民发展的积极性，实现农村健康持续发展。（2）注重项目策划原则以促进经济发展和增加农民收入为目标，按照“策划-规划-计划”三合一的方法，统筹项目的时间计划、计划和土地计划，以功能定项目，以项目定指标，以指标定规划，精心策划符合地区发展定位、实施可行性强的近期实施项目，将村庄规划转变为实施行动计划，促进村庄的可持续发展。2（3）公共服务均等原则上层次规划确定的公共服务、道路交通和公用工程设施，结合村庄住宅用地布局，优先保障和完善村庄配套设施，美丽乡村基础设施

9、“七化”工程和基本公共服务“六个一”工程项目，按照规模合理配套各项基础和公共服务设施，推动基本公共服务均等化。（4）实现多规合一原则坚持集约利用土地，科学利用村庄建设用地规模，合理安排村庄用地指标，在建设用地总量控制下，优化建设用地结构和布局，协调整合村庄规划、控制性详细规划和土地利用总体规划等规划，加强村庄散乱、废弃、闲置、低效的土地综合整治，通过增减挂钩、占补平衡等方式，拓展建设用地空间，确保村庄规划“”。（5）注重岭南特色原则保护村庄的自然肌理和历史文化遗存，尊重健康的民俗活，结合平原、山区、水网地区不同地形地貌特征、农业生产需求以及本地历史文化风貌进行规划布局，提出建筑特色设计要求，重

10、现岭南特色乡村风貌。（6）保护生态环境原则以维系自然生态系统的完整和功能、促进人与自然和谐为目标，保护自然生态系统，恢复河沟生态功能，提高水体自净能力，加强饮用水源地保护、生活污水和治理、工业污染防治、规模化畜禽养殖污染防治、土壤污染治理，自然生态系统的良性循环，提高生活环境质量。1.2.2规划依据中民城乡规划法，2008；中民土地管，2004；村庄和集镇规划建设管理条例，1993；城市规划编制办法，2006；镇规划标准，2007；3省城乡规划条例，2013；广州市城乡规划管理程序规定，2011；广州市村庄规划编制实施工作方案，2013；广州市村庄规划编制技术指引（2014），2013；广州市

11、村庄规划编制操作手册，2013；广州市村庄规划成果指引，2014；广州市村庄规划编制实施“村民参与”工作方案，2013；广州市城市总体规划（2011-2020年），2013；从化市良口镇总体规划（2014-2020年），2011；从化市良口镇镇区控制性详细规划，2011；广州市良口镇村庄布点规划（2013-2020年），2013；广州从化市“四规合一”规划，2013；从化市良口镇土地利用总体规划（2010-2020），2013；从化山地生态旅游功能片区土地利用总体规划（2013-2020）（在编）；从化市村庄规划编制指引，2013；1.3 规划范围与期限1.3.1 规划范围规划范围为村行政辖区

12、范围，包括24个自然村，总面积4376.63公顷，合约44平方公里。1.3.2 规划期限规划期限为20132020年，近期为20132016年，远期为2017-2020年。41.4 规划目标探索广州市新型发展理论指导下的村庄规划编制和实施工作机制，通过以村民意愿为主导、服务、技术支持的村庄规划，美化乡村环境，提高农村生活水平活质量，村民的指数，推动城乡发展。在切实改善村村民生产、生活条件和人居环境质量的基础上，大力发展现代农业以及旅游业，促进村经济的发展.2 现状分析2.1 区位分析村位于良口镇北部，距广州约100公里，离良口镇约700米，毗邻105国道，省道S354贯穿其中。图 2-1村在广

13、州市的位置图图 2-2村在从化市的位置图5图 2-3村在良口镇的位置图2.2 村庄概况2.2.1 历史沿革村于，村落由聚居形成，下辖二十四自然村，本村户籍数为3843人，总家庭户数为914户，外来数约37人，村民人均收入6280元，经济发展水平较高。2.2.2 自然概况村相邻良平村、团丰村，位于流溪河河畔，东面为五指山，林区广大，风景秀丽，自然环境优越。经过多年生产发展探索，村逐步形成缓坡种植水果，水田种植水稻，旱地种植茅菜、黄豆、高粱、枣子等农产品。2.2.3与社会经济（1）现状根据村庄摸查，2012新村户籍3843人，户数914户。6表 2-1 户籍数据摸查表数据来源：现状摸查数据（经核，

14、该数据由良口镇派出所填写，村无异议）表 2-2 外来数据摸查数据来源：现状摸查数据（2）社会经济概况2012年人均纯收入6280元，是广州市平均水平（14818 元）的42%左右。村委利用当地优越的自然条件，促进当地农业的发展，形成品牌效应，解决当地富余劳动力并增加村级经济收入。2.3 用地现状2.3.1 土地利用现状村村域总用地面积为4376.63公顷。其中建设用地总面积为95.92公顷，占村域总面积的2.19%，非建设用地总面积为4280.71公顷，占村域总面积的97.81%，村现状人均村庄建设用地面积(土规有规模的)103.67平。村域建设用地中城市建设用地为56.08公顷，包括二类居住

15、用地、行政办公用地、教育科研用地等等，主要位于村域东南部地区；村庄建设用地39.84公顷，主要分布在村域东南部地区。村庄建设用要包括居住用地、公共管理与公共服务设施用地。其中，居住用地面积为39.69公顷，主要分布在村庄道路两旁的自然村内；公共管理与公共服务设施用地面积为0.15公顷，主要为村委会、卫生站等等，分布在村域东南部地区。7年份居住半年以上（含半年）非户籍（人）居住半年以下（不含半年）非户籍（人）合计2011202201237037年份户数（户）户籍（人）2010（六普）909382120129143843村域非建设用地中水域面积为79.89公顷，主要为流溪河，分布于村域；农林用地4

16、200.82公顷，主要为耕地、园地、林地及其他农用地，均匀分布在村域。表 2-3 村域土地利用现状一览表表 2-4 村建设用地现状一览表8建设用地类别代码建设用地类别名称面积（公顷）占建设用地比例（%）大类小类H14（R）居住用地39.6999.62%H14（A）公共管理与公共服务设施用地0.150.38%建设用地39.84100.00用地性质用地名称用地面积(公顷)占村庄建设用地比例（%）占总用地比例（%）建设用地H14(R)村居住用地39.6999.620.91H14(A）村公共管理与公共服务设施用地0.150.38村庄建设用地39.84100.00R2二类居住用地18.271.28A1行

17、政办公用地2.78A3教育科研用地7.10A5医疗卫生用地0.66B2商务用地0.92B4公用设施营业网点用地0.28M2二类工业用地5.61S1城市道路用地17.59S4交通场站用地1.79U1供应设施用地0.74U2环境设施用地0.12U3安全设施用地0.05G2防护绿地0.17城市建设用地56.08小计95.922.19非建设用地EE1水域79.8997.81E2农林用地4200.82小计4280.71总用地面积4376.63100.00图2-4村土地利用现状图村现行土规图92.3.2 用地权属良平村现有 15 块国有用地，面积为 54913.41 平公顷，具体如下：表 2-5-1村土地

18、权属一览表10序号用地Z用地批准书文号（或用地通知书文号）用地面 积（平方米）土地用途建筑面积（）规划管理批文19802 号地块，从化市土地储备开发中心（良口水厂）粤资（建）字2011326号11.78公共设施用地0从规地证20094 号29882 号地块，从化市土地储备开发中心（良口水厂）粤资（建）字2011326号22196.72公共设施用地0从规地证20094 号39892 号地块，从化市土地储备开发中心（良口水厂）粤资（建）字2011326号18728.24公共设施用地0从规地证20094 号48地块二、良口医院粤资（建）字20121235 号1866.6公共设施用地0从规函20112

19、7 号5731地块一、良口中学粤资（建）字20121235 号224.99公共设施用地9057从规建证 字（2012） 2 号良口6740地块一、良口中学粤资（建）字20121235 号84.79公共设施用地9057从规建证 字（2012） 2 号良口7742地块一、良口中学粤资（建）字20121235 号682.35公共设施用地9057从规建证 字（2012） 2 号良口8997地块一、良口中学粤资（建）字20121235 号910.72公共设施用地9057从规建证 字（2012） 2 号良口119416良口 1 号泵站粤资（建）字2010252号36.71污水处理设施0从规选200910

20、号10680良口 1 号泵站粤资（建）字2010252号11.85污水处理设施0从规选200910 号11968良口 1 号泵站粤资（建）字2010252号1322.29污水处理设施0从规选200910 号121良口 2 号泵站粤资（建）字2010252号11.76污水处理设施0从规选200918 号13607良口 2 号泵站粤资（建）字2010252号76.73污水处理设施0从规选200918 号147良口 2 号泵站粤资（建）字2010252号98.41污水处理设施0从规选200918 号15967良口 2 号泵站粤资（建）字2010252号1916.17污水处理设施0从规选200918

21、号合计54913.41图2-5村土地权属图表 2-5-2村国有土地的控制指标表2.3.3 三旧改造村共有26块图斑纳入“三旧改造”标图建库，其中有23块图斑属于用地，18块图斑已完成完善手续，所以最终只有两块图斑通过审核，因此村只有两处地块可以进行三旧改造。表 2-6村已纳入“三旧”标图建库摸查表12序号 1标图建库图斑2是否合法用地是否已完善手续 3完善手续相关文号用地面积（）B00144018400063否是从府函201296、153号4589.40性质容积率建筑密度绿地率公服1.54030%20m居住1.24030%14m商业2.04030%24m经济发展2.04030%24m13B00

22、244018400072否是从府函201296、153号2483.73B00344018400073否否-3747.09B00444018400073否是从府函201296、153号6173.47B00544018400110否是从府函201296、153号4543.29B00644018400124否是从府函201296、153号2751.40B00744018400331否是从府函201296、153号2946.47B00844018400636否否-1073.68B00944018400636否是从府函201296、153号2361.97B01044018400637否是从府函20129

23、6、153号5754.42B01144018400824否是从府函201296、153号49979.07B01244018400830否是从府函201296、153号10071.62B01344018400833否是从府函201296、153号8264.85B01444018400833是-1182.97B01544018400833是-4525.37B01644018400834否否-2120.00B01744018400834否是从府函201296、153号8449.36B01844018400834否是从府函201296、153号3829.38B01944018400834是-7590.

24、31B02044018400835否是从府函201296、153号22823.63B02144018400836否否-1161.22B02244018400836否是从府函201296、153号3318.27B02344018400836否是从府函201296、153号11021.83B02444018401115否是从府函201296、153号4033.71B02544018401258否是从府函201296、153号5950.66B02644018402438否否-9265.272.3.4 泥砖房改造根据良口镇现状摸查重点数据汇总表，村纳入泥砖房改造范围用地面积5.66公顷，共1779幢，

25、平均每栋用地面积37.78平，建筑面积63平，主要分布在村域内各自然村边缘地区。2.4 建筑现状依据建筑结构将区内建筑分为四类：一类建筑：砼结构，34层，多以瓷砖贴面，外观良好；二类建筑：混合结构，23层，外露，外观有待改善；三类建筑：砖木结构，12层，建筑质量较差；四类建筑：泥砖房、临时性建筑、棚屋。村内建筑物主要包括村民住宅、公共服务设施建筑等。其中村民住宅、公共服务设施建筑主要沿村内主要道路分布。将统计，本村建筑主要沿道路分布，建筑的整体质量较为一般。质量较好的一类建筑主要是新建的住宅，数量较少。住宅建筑以二、三类建筑为主，一类建筑以及四类建筑零散分布，其中四类建筑多为破旧建筑及临时搭建

26、的建筑。新建建筑以砖混及砖结构为主，旧村建筑以砖木结构为主。建筑立面形式各异，外墙有涂料、有面砖、有素混凝土或者没有饰面。新旧建筑相互穿插，建筑分布较为零散。表 2-7 现状建筑质量分类统计表14序号类别幢数基底面积（平）比例（%）1一类建筑40523393.1427.41%2二类建筑59725571.3929.96%3三类建筑177956690.8066.43%4四类建筑872702.763.17%合计286885338.09100.00%图 2-6建筑质量分析图图 2-7建筑层数分析图2.5 配套设施现状2.5.1 道路交通现状村庄交通村域内道路系统由国道、村主要道路、村次要道路、宅前路和

27、机耕路构15成。与105国道连接的进村道路宽4米，水泥路面，且已种植行道树。目前村内除主要道路已实现硬底化以外，其他村内道路多为巷道和在建机耕路，路面宽2米，部分道路未硬底化，未能形成完整的道路网络。2.5.2 市政及公共服务设施现状村现状公共服务设施包括村委会、文化室、卫生站、广场、篮球场等；而市政设施如给水管、电力、电信、消防、排涝等已基本配备。现有收集站16个，污水处理站13个，路灯250个，通讯影视光网3个，硬底化道路（村道、社道）15千米。这些设施基本满足村民生活需求，主要缺乏社区管理与行政服务设施、社区医疗卫生设施、邮政与市政公用设施、商业服务设施、教育设施以及人居环境设施，部分设

28、施存在设备破旧、设施的问题。图 2-8村公共服务设施现状图16表 2-8七化六个一工程及其他公共设施一览表17类别设施名称现有数量（个、条）建筑面积（平）占地面积（平）是否独立用地七化工程收集点1622是污水处理站(设施)134848是加压泵站(供水和排水2是路灯250通讯影视“光网”3硬底化道路（村道、社道）21长度（km）:15六个一工程公共服务站0卫生站15050是文化室0户外休闲文化广场0宣传报刊橱窗0公共厕所0社区服务与行政管理设施辖区派出所0老人活动中心0村民服务中心0村委会185是社区文化体育设施文化室1广场1路径（有活动器械）0长度（km）:篮球场41680是羽毛球场02.5.

29、3 现状环境景观分析村自然条件优越，山清水秀，环境优美，人勤物丰。2.5.4 历史文化资源现状村形成于，村容村貌整洁有致，与周边自然环境协调性较好。村现存六角亭、朱家祠两处历史建筑。表 2-9村历史文化资源汇总表18序号类型名称级别年代规模（平）备注1历史建筑六角亭三级明国202朱家祠二级清朝500类别设施名称现有数量（个、条）建筑面积（平）占地面积（平）是否独立用地邮政及市政公用设施变电房0燃气调压站0停车场0商业服务设施肉菜市场0人居环境设施村级公园（小游园、绿化广场）0道路绿化带0长度（km）:绿道0长度（km）:农田防护林带0长度（km）:图 2-8村历史文化资源现状图2.6 现状评价

30、2.6.1 村庄特色（1）优越的区位条件村位于珠三角（以广州为）的城市2.5小时生活圈内，有潜力成为城市居民周末假日休闲目的地。另外，村毗邻良口镇镇区，受镇区的辐射影响大。（2）优质的山水资源村坐落于流溪河河河畔，东面为五指山，山中有大量的矿石资源、林木资源、野生花卉以及水资源，自然环境十分优越。（3）便捷的交通村毗邻105国道，省道S354贯穿其通较为便捷，方便村的对流。192.6.2 存在问题（1）经济发展水平有待进一步村2012年人均纯收入6280元，与广州市农村人均纯收入14818元相比较差距较大，收入来源主要是务农和外出打工。村委利用丰富当地优越的自然条件，促进当地农业的发展，形成品

31、牌效应，解决当地富余劳动力并增加村集体经济收入。村内现有产业以农业为主。（2）农民住房质量参次不齐村部分村民住宅建筑主要以二、三类建筑为主，建筑质量较差，住宅过于老旧，村民强烈要求拆除旧村建设新村。村地处于丘陵地带，可利用建设用地，村民建房难，村内建筑风格及质量参差不齐，村民自建房风格各异，使得整体村落风貌无法体现岭南水乡风格。（3）配套设施有待完善道路交通：村域内道路系统由国道、村主要道路、村次要道路、宅前路和机耕路，交通较为便利。但是，目前村内没有公共交通运营，交通工具靠步行、自行车、摩托车及少量机动车，公共交通十分不便；村庄道路虽已基本实现硬底化，但道路系统仍需完善。公共服务设施：村内公

32、共服务设施虽基本齐全，但是还是有待完善，现状公共服务设施总体比较缺乏，比如缺少社区管理与行政服务设施、社区医疗卫生设施、邮政与市政公用设施、商业服务设施、教育设施等等，村中至今没有公共服务站、休闲广场、文化室、小学、老年人活动中心等等。环境卫生方面：村域居民区有部分卫生死角仍没有，尤其当地没有公共厕所，村民需求。2.7 村委与村民发展诉求根据对村前期征求意见以及村庄基本情况问卷的统计及分析，了村愿及发展诉求，具体如下：20（1）村民住房发展诉求100%的受访村民只有一套住房，且多数为砖混、砖木结构，少部分是钢筋混凝土结构以及简易房、泥砖房。部分受访者表示，近五年有新建房屋的计划。关于新建房屋希

33、望建在何处，62%的受访村民倾向于希望规划新村，也有13%的村民希望拆除自然村内破旧的房屋，在原址重新规划并新建住宅。关于新建住宅的形式，13%的受访村民希望独门独院,87%的受访村民是可以接受公寓的。关于拆迁问题，绝大多数村民表示接受拆迁，且村内建筑质量较差的泥砖房基本已经拆除，但由于个别住户不愿拆迁，使得新村建设长期被搁置。（2）村庄配套设施发展诉求村公共服务设施尚不完善，造成村庄交通状况、停车问题、卫生问题比较突出，村民希望能完善村内相关的配套公共服务设施，如增加无公害公厕、增加收集点、增加休闲广场、增设文化室以及老人活动中心等。完善村域内道路系统，增设停车场，以缓解节假日村内交通拥堵的

34、情况。（3）经济发展诉求绝大多数受访者认为村最大特色是邻近镇区，区位优势明显，以及自然环境好，旅游资源优势突出。在村庄经济发展重点方面，发展服务业的呼声是最高的，村民希望完善公共服务设施来促进配套服务业的发展，另外村民们还希望开拓旅游资源，增加村民经济收入，提高村庄整体发展水平。表2-10村村民诉求汇总表21分类内容备注住宅诉求大部分人愿意置换宅，居住农村公寓房经济发展诉求观光旅游、生态旅业、农庄发展缺乏用地指标、公共服务诉求增加文化室、老人服务中心市政基础设施诉求增加社道路灯、收集、厕所改善人居环境诉求增加绿化广场、广场、休闲座椅3 相关规划情况3. 1 广州从化市“四规合一”规划通过与广州

35、从化市“四规合一”规划比对，村内各类 “三规合一”控制线的具体情况如下：建设用地规模控制线内用地面积为95.92公顷，建设用地增长边界内用地面积为3.85公顷，该控制线的设置是符合从化市“四规合一”关于建设用地的要求。3. 2 从化山地生态旅游功能片区土地利用总体规划（2013-2020）（在编）从化山地生态旅游功能片区土地利用总体规划（2013-2020）（在编）中村基本农田保护区占总用地面积3.16%；村庄建设用要布局在村庄东南部，占村庄总面积的0.91%；一般农用地较少，占村庄总面积的2.17%；林业用要布局在村域地区，面积较大，占村庄总面积的78.07%；其他为水域，面积较小。土地利用

36、总体规划明确基本农田保护区范围，所有村庄建设不得随意基本农田。图 3-1良口镇土地利用总体规划223. 3 从化市良口镇总体规划（2004-2020 年）根据广州市从化市良口镇总体规划（2004-2020）规划要求，村位于良口镇的西南片区，属于城边村，要充分利用良口的农业资源，在原有的农业基础上，发展特色种植业，进行农产品加工，增加农副产品的附加值，并依据村镇区的区位优势，竭力将其打造成为镇区提供公共服务的特色农业种植型乡村。图 3-2从化市良口镇总体规划（2004-2020 年）3. 4 从化市良口镇镇区控制性详细规划经核查，村在上层控规覆盖之内，因此村需要与控制性详细规划进行协调。其中，包

37、括新增建设用地性质与控规不符合；村庄规划路网与控规路网不符合；新增居住用地道路用地；部分用地水域等等，村的土地利用规划已经针对以上各点与控规做好协调。233. 5 良口镇村庄布点规划（2013-2020）根据良口镇村庄布点规划（2013-2020）的阶段成果。村在良口镇布点规划中属城边村，等级为基层村，其产业功能为特色农业种植。从村庄发展定位来看：图 3-3 从化市良口镇村庄分类规划图24所在镇村名乡村类型属性产业发展指引分级发展指引良口镇村城边村特色农业种植镇区为镇域提供公共服务从村庄产业发展来看：图 3-4从化市良口镇产业布局现状图产业引导：村位于良口镇西南部、105 国道北侧的新城区组团

38、中，并且是良口镇镇区的城边村，与良口镇的距离约有 700 米。另外，村的农业发展良好，区域林区范围广大。1.由于村生态环境良好，农业基础较好，林区范围广大，并有各种特色的农作物，可大力开展现代农业， 进行农副产品加工；2. 依据村良口镇镇区的优势，将其发展成为良口镇镇域服务中心，同时通过村中部的 105 国道，加强与外部以及镇区的联系，促进村的城镇化发展。25从村庄用地发展来看：图 3-5从化市良口镇村庄建设用地性质变更图26村名2012 年现状村庄建 设用地（公顷）复垦面积（公顷）转变为城镇用地面积转变为道路、风景旅游等其他用地（公顷）规划在现状村庄建设用地范围之外新增村庄建设用地面积202

39、0 年规划村庄建 设用地（公顷）村39.840.73003.8543.69村名2012 年村庄经济发展用地（公顷）2020 年村庄经济发展用地（公顷）用地增减量村04.444.44图 3-6 与土地利用总体规划协调图4 经济发展研究4.1 村发展条件评价4.1.1 优势：（1）与良口镇区及温泉镇相接壤；（2）毗邻105国道，省道S354贯穿其通便捷；（3）丰富的旅游资源，如极具旅游价值的五指山；（4）农业水平较高；（5）当地有废弃矿井以及深水体。274.1.2：（1）离从化市、广州市距离较远，区位条件又相对普通；（2）丘陵地形，不利于进行规划建设（3）沿村主要道路界面较为零乱，存在电线、占道经

40、营、建筑景观不协调等问题；（4）旧村建筑密度较大，市政设施标准过低，排水系统不完善；（5）公共设施有待完善升级；（6）历史遗存保护工作有待加强；（7）农业技术及灌溉设施。4.2 经济发展方向根据发展农业休闲旅游、温泉旅游发展服务配套以及新型城镇化的市场需求，并结合村优越的自然资源，良好的区位优势以及深厚的农业资源的资源优势，村庄发展定位将抓住、并进行充实和拓展。村的产业定位为充分体现村城镇化特色，融合生态景观和产业发展，建设精神文明、经济发展、环境优美的，以城市服务业、生态农业、特色旅游业并轨发展的新农村建设示范村。加快村的经济发展，以服务业为主导，进行产业结构的转变，促进村的城镇化发展。在产

41、业升级方面，利用村深厚的农业基础，发展特色种植型农业，进行农副产品加工，进一步作物经济附加值，为城镇农产品消费提供特色农产品。另外，借助村庄规划建设的契机，深挖村的自然资源，以农村休闲旅游的模式进行开发和发展。村庄在经济发展过程中，主要以服务业态农业为主，并大力发展旅游业。284.3 经济发展产业类型4.3.1 现代农业利用村深厚的农业基础，发展特色种植型农业，进行农副产品加工，进一步作物经济附加值，为城镇农产品消费提供特色农产品。4.3.2 服务业发展服务业是村进行经济结构调整和发展方式转变的重要方式，也是增强村区域竞争力的重要途径。此外，村邻近镇区，具有明显的区位优势，受镇区的辐射带动作用

42、比较大，可以承接镇区的一部分服务业。发展服务业，把村打造成为镇区的服务中心，将会是村未来发展以及远期发展的。村服务业的发展方向是在完善当地公共服务设施的基础上，大力发展服务业，为镇区提供公共服务，也为当地旅游提供配套服务。另外，由于村现有的发展水平不高，所以村在发展服务业方面可以先行发展一般性的服务业，在发展到一定程度时，再进行现代服务业的发展。因此，村目前可以大力发展商业、餐饮、家政、美容、保安等消费性服务业，发扬光大“老字号”，并在市场竞争中形成新的品牌，为居民生活提供基本性的服务。294.3.3 旅游业借助村庄规划建设的契机，深挖村的自然资源，以农村休闲旅游的模式进行开发和发展。（1村在

43、旅游方面充分发挥村五指山优越的自然环境，丰富旅游资源的优势，结合当地便捷的交通区位条件，进行五指山生态旅游开发。 通过该项目的建设来保证五指山森林资源的价值开发，促进广州生态旅游发展。图 4-1星河湾从化五指山旅游规划策略示意图（2）对废弃矿井进行再利用，发展工业旅游、科普教育旅游的综合发展。必然性：废弃的矿井如果随之荒弃会带来很恶劣的，如矸石危害（即废弃矿井附近堆积着大量的废渣、废土、矸石等，容易产生粉尘污染空气，经过雨水淋滤产生有害废水污染河流及水，直接居民饮水安全）、采空区塌陷危害、水污染等，为了防止这些的发生，必须对废弃矿井进行处理。可行性：虽然目前在国内矿井的再利用实例较少，但是国外

44、很多城市都有许多成功的例子。如利用费巷道作为实验、研究、观光使用，芬兰利用废弃矿井建立了矿井博物馆和儿童乐园，这些都具有很好的借鉴意义。开发方于废旧矿井的再利用用途可以有三个方面：1、建立城市不可再生回填站；2、建立贮藏库；3、建立观光、所等。的废弃矿井再利用也可以采取这三种形式。30在对废弃矿井改造，建成矿井博物馆，科学教育等等，必定会成为的特色产业，为创收。图 4-2 废弃矿井再利用策略示意图表 4-1 经济发展用地的控制指标表31性质容积率建筑密度绿地率经济发展2.04030%24m5 规划方案5.1 村庄类型与发展定位根据广州市村庄规划编制指引（试行）（2014）中的村庄分类指引，村是

45、“地处城镇边缘，城镇和农村的结合体，是现阶段从乡村到城市转变表现最为突出的地带”，属于“城边村”。结合上位规划对村的定位以及本次规划的相关分析，将村的发展定位为：为镇区提供公共服务的特色农业种植型的基层村。5.2 村庄发展规模5.2.1 总规模村庄总常住）包括农业户籍和居民（居住半年以上的非农业户籍），规划对两种类型分别进行。（1）农业户籍农业户籍采用综合增长率法进行。这种方法主要是参考自然增长率和机械增长率，确定期内的年平均综合增长率，再根据以下公式出目标年的规模。Q = Q0（1+K+P ）n（1）式中：Q 户籍总数（人）；Q0户籍总现状数（人）；K 规划期内户籍自然增长率（）；P 规划期

46、内户籍机械增长率（）；n规划期限（年）。户籍自然增长率采用村近5 年的平均增长值，为 10；户籍机械增长率采用村近5 年的平均增长值，为 0；32根据公式（1），得到结果如下：2016 年，本地户籍规模为 3959 人。2020 年，本地户籍规模为 4120 人。（2）居民（寄住）2011新村寄住为2人，与户籍的比例为0.05%；2012新村寄住为37人，与户籍的比例为0.96%。由于村内户籍增长较为不稳定，由于村就近镇区，城镇化发展较快，提供的就职岗位也将逐步增多，村寄住的比例会逐步增大，预计2016年寄住与户籍的比例为3.69%，2020年寄住与户籍的比例为8.24%，由此推算：2016年

47、，寄住规模为144人；2020年，寄住规模为339人。综上，2016新村总为 4103 人，2020 年为 4459 人。5.2.2 建设用地规模规划期末规划范围内村庄建设用地规模为43.69公顷。到2020新人均建设用地面积增加约3平，主要是居住用地随着的增长增加的同时，村商业用地增大的幅度较大，超过了增长的速度，所以2020年人均建设面积比2012年有所增长。表5-1村村庄建设用地规模一览表33年份现状（2012）远期（2020）户籍（人）38434120建设用地规模（公顷）39.8443.69人均建设用地面积（/人）103.67106（1）新村用地规模根据广州市农村村民住宅规划建设工作指

48、引（试行）（穗府201235号），在村内，经机关登记的具有广州市农业户口(或起登记为居民户口家庭户的原农业户口)、符合“一户一宅”政策的本村村民，可以以户为在村集体建设用地范围内提出新建住宅申请或原址拆建。结合上述规定，根据现状部分对具有农业户口村民的统计数据，得出 5 年内达到适婚满足分户要求的人数，其中190 人（出生年份为 1986-1990 年），女性 100 人（出生年份为 1988-1992 年）。据此村总的分户数为 69 户。根据相关文件对建设用地指标标准的规定，近郊村按照每户建设面积不超过 120m2 计算。村的新村用地规模为 0.14公顷。（2）村生活用地规模村生活用地包括村

49、内道路、住宅、公建、绿地广场等，为村生活用地。规划预计新增户籍277人，按人均建设用地120平/人来计算（根据国标镇规划标准，需新增村生活用地规模3.32公顷。按照现状土地利用水平，规划期末村庄生活用地规模为36.92公顷。（2）村经济发展用地规模规划新增村商业服务业设施用地，总用地面积6.62顷。（具置可查看附图：土地利用规划图）（3）本次规划期末用地规模根据从化山地生态旅游功能片区土地利用总体规划（2013-2020）（在编），村建设用地规模为99.77公顷，新增居住用地以及商业服务设施用地。本轮村庄规划在建设用地规模小幅度增加的情况下，通过土地挖潜，安排村庄建设，且不对风景区配套用地进行

50、详细安排。本次村庄规划建设用地规模为43.69公顷。345.3 功能分区5.3.1 分区原则（1）优先控制生态绿地结合村实际情况，保护具有重要生态功能的绿色开敞空间；统筹协调生态屏障用地与生产、生活用地，保留原有乡土、民俗和休闲用地。（2）严格保护耕地按照面积不减少、质量有提高、布局总体稳定的要求，对耕地进行适当调整。在确定耕地和基本农田规模、范围基础上，把相对质量较高，面积较大较集中的耕地进行整理改造，提高耕地质量。（3）合理安排城乡建设用地通过生态环境分析、经济发展分析、用地适宜性评价等，合理确定村庄建设用地规模和范围，明确村域功能分区，实现生产区、生活区、养殖区逐步分离，减少相互干扰，方

51、便村民生产活。5.3.2 分区类型为了实现生产区、生活区、农业区逐步分离，减少相互干扰，方便村民生产活，本规划将村庄用地划分为村庄居住区、生产发展区、现代农业区、生态保护区。村庄布局应因地制宜结合实际，通过生态环境分析、经济发展分析、用地适宜性评价等，合理确定村庄建设用地规模和范围，明确整个村域各类用地功能分区。35图 5-1村功能分区图5.3.3 发展指引（1）生态保护区村生态控制区面积为3496.77公顷，占总面积的79.9%。生态控制区位于村庄辖区内除村庄居住区、生产发展区、现代农业区以外的区域，现状以林地和水域为主，属于土地利用总体规划中的非建设用地范围。生态保护区内严禁开发建设，以保

52、护水质和现状植被为主，具有重要生态服务和保护功能。（2）现代农业区村现代农业区总面积为780.09公顷，占总用地的17.82%。农业发展区集中于村庄中部，尊重现有农业分布，其中部分为基本农田，现状以水域和农林地为主。产业发展区内与农业生产无关的建设行为，可适当安排农业设施项目，促进农业现代化发展。（3）村庄居住区村村庄居住区总面积为36.92公顷，占总用地的0.84%。居住区位主要集中于村域中部，尊重现有居住组团。居住区内应优先安排居民住宅建设，并通过腾挪置换旧村内建设用地，保持建设总量不增加。36（4）生产发展区村产业经济发展区总面积为6.62公顷，占总用地的0.15%。产业经济发展区主要集

53、中于村东南部，现状以商业服务业为主。村产业项目应安排于产业经济发展区内，应符合国家和省市环境保护的相关要求，防止高污染、高能耗产业进入。表 5-2村功能分区统计表5.4 用地空间以村功能分区为基础，划定建设用地控制线、基本农田保护控制线以及紫线等三条控制线，明确建设用地、基本农田保护区、历史文化保护区和历史建筑的空间范围和要求。5.4.1 建设用地控制线按照从化山地生态旅游功能片区土地利用总体规划（2013-2020）（在编）确定的建设用地规模，根据从化市“四规合一”与功能片区土地利用总体规划确定的建设用地布局，划定的建设用地边界线，作为村庄允许建设的区域，总面积为99.77公顷。建设用地控制

54、线为约束性控制线，超出建设用地控制线之外的用地不能进行建设。控制线边界为“两规”一致范围，线内用地可直接用于村庄建设。5.4.2 基本农田保护控制线从化山地生态旅游功能片区土地利用总体规划（2013-2020）（在编）确定的基本农田保护区界线，划定基本农田保护控制线，总面积为138.32公顷。基本农田保护控制线内进行破坏基本农田的活动，不得擅自改变基本农田用途或者占用基本农田进行非农建设。37分区名称生态保护区现代农业区村庄居住区生产发展区用地面积（公顷）3496.77780.0936.926.62比例（%）79.9%17.82%0.84%0.15%5.4.3 紫线经核定，村内没有广州历史文化

55、名城保护规划（在编）中确定的历史文化街区（或者历史文化保护区）和历史建筑，另外，村现有两处历史风貌建筑，因此，以广东省保护“四有”工作规范为基础，同时以地形地貌相结合来划定保护范围。一般情况下，以院落、街巷、河流等人工和自然地形、地物为界来标示界线，尽可能与周围道路和建筑布局相适应。（具体的紫线可参看附图17：五线图）紫线内进行破坏历史文化街区与历史建筑的活动，保护规划的大面积拆除、开发以及对历史文化街区传统格局和风貌影响的大面积改建；损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；内修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系

56、、道路和古树名木等；以及其他对历史文化街区和历史建筑的保护破坏性影响的活动。5.5 村建设用地布局5.5.1 用地布局思路在村域功能分区的基础上，以科学、合理、高效地利用土地为原则，优先安排道路、公共服务、市政等配套设施用地，实现路、房、绿化、供水、排水等综合整治，改善村庄环境，提高村内旅游园区服务质量与村民生活质量。5.5.2 用地布局规划村村域总面积4376.63公顷，其中总建设用地面101公顷，占村域总面积的2.31%，非建设用地面积4275.63公顷，占村域总面积的97.69%。村域建设用地中城市建设用地为56.08公顷，包括二类居住用地、行政办公用地、教育科研用地等等，主要位于村域东

57、南部地区；村庄建设用地43.69公顷，主要分布在村域东南部地区。村庄建设用要包括居住用地、公共管理与公共服务设施用地和商业服务业设施用地。其中，居住用地面积为36.92公顷，主要分布在村庄道路两旁的自然村内；公共管理与公共服务设施用地面积为0.15公顷，主要为村委会、小学、卫生站等等，分布在村域东南部地区。商业服务业设施用地面积为6.62公顷，主要位于村域西南部地区。规划后的人均村38庄建设用地面积为106平，比现状人均村庄建设用地面积增加2.33平/人。村域非建设用地中水域面积为78.66公顷，主要为流溪河，分布于村域；农林用地4196.97公顷，主要为耕地、园地、林地及其他农用地，均匀分布

58、在村域。本村新增村庄建设用地为0.14公顷，主要分布在村域中部地区，主要为新增分户、历房户及重点项目搬迁安置用地0.14公顷。表5-3村域土地利用规划一览表39用地性质用地名称用地面积(公顷)占村庄建设用地比例（%）占总用地比例（%）建设用地H14(R)村居住用地44.1598.291.03H14(A）村公共管理与公共服务设施用地0.150.33H14(B)村商业服务业设施用地0.621.38村庄建设用地44.92100.00R2二类居住用地18.271.28A1行政办公用地2.78A3教育科研用地7.10A5医疗卫生用地0.66B2商务用地0.92B4公用设施营业网点用地0.28M2二类工业

59、用地5.61S1城市道路用地17.59S4交通场站用地1.79U1供应设施用地0.74U2环境设施用地0.12U3安全设施用地0.05G2防护绿地0.17城市建设用地56.08小计1012.31非建设用地EE1水域78.6697.69E2农林用地4196.97小计4275.63总用地面积4376.63100.00表 5-4村建设用地规划一览表表 5-5-1 新增建设用地一览表5.5.3 建设用地控制指引（1）新增住宅用地规划城市建设用地范围内的新村，采用统建方式，限制村民个人自建住宅，一律根据广州市农村村民住宅规划建设工作指引（试行）（穗府201235 号）的要求，以村集体为申请村民住宅建设用

60、地，规划、集中建设公寓式住宅，以新村建设推进旧村公寓式建设改造。倡导节约型居住建筑，每户住宅建设用地采取 120 平的标准。远离规划城镇建设用地范围的新村，鼓励采用统建方式，也可以采用非统建方式，村民可以户为申请使用本集体经济组织所有的土地建设单家独户或联排式住宅，每户住宅建设用地采取 120 平的标准。（2）经济发展用地本次规划鼓励村民通过建设公寓式住宅节省出用于经济发展的用地，同时参照广州市有关规定，在中心城区农村地区按城镇建设规划征用农村土地的 10%预留村经济发展用地。其经济发展用地规划指引如下：40村名新增分户、历房户及重点项目搬迁安置用地村留用地村经济发展用地公共服务设施用地合计村