(选择学习)房地产基础知识

1、(选择学习)房地产基础知识第一页，共62页。房地产基本常识建筑基础知识销售基础知识Code of this report | 2提 纲第二页，共62页。NO.1房地产基本常识第三页，共62页。房地产基本常识房地产概念：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 包括：土地建筑物及地上附着物房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 第四页，共62页。房地产基本常识房地产的特征1、房地产的自然特征耐久性差异性有限性固定性特性第五页，共62页。

2、2、房地产的经济特征注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。生产周期相互影响性房地产的增值性资金密集性易受政策限制性房地产基本常识第六页，共62页。按照用途划分：房地产的类型商业房地产居住房地产工业房地产农业房地产旅游房地产房地产基本常识第七页，共62页。 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使； 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。中国大陆现行土地制度全部土地都为社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）房地产基本常识第八页，共62页

3、。中国大陆现行土地制度 国有土地使用权出让国 家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付) 土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。 国有土地使用权出让年限居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年房地产基本常识第九页，共62页。房地产基本常识市场分级房地产一级市场 ：土地市场 指国家土地管理部门按土地供应计划，采用划拨或出让的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他土地使用者所形成的市场房地产二级市场 ：房地产开发市场指商品房首

4、次进入流通领域进行交易而形成的市场房地产三级市场：二手交易市场 在房地产二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易，是单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁市场，如私房出租、出售等第十页，共62页。取得国有土地使用权国有土地使用权1.出让方式 2. 划拨方式（1）招 标（2）拍 卖（3）挂 牌（4）协 议3. 承租方式房地产基本常识第十一页，共62页。出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用人，由土地使用人向国家支付土地使用权出让金的行为房地产商一般都是以出让等有偿方式取得的土地使用权。划拨划拨土地是指开发商在当初获得土地的时候是无偿获取的，没有向国家缴纳过土地出让金一般用于国家

5、机关单位或国家、政府重点工程建设。 承租指国家将国有土地出租给使用人使用，由使用人与县级以上人民政府 、土地行政主管部门签订一定年限的土地租凭合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。房地产基本常识第十二页，共62页。房地产基本常识招标招标出让土地使用权是政府对某块土地有了明确的开发意图和规划条件后，在市场中寻求一个有利于实现政府开发计划的开发者而采取的一种方式，这种方式要求在规定的期限内，符合规定的单位和个人以书面形式提出开发愿望，经政府选择后，确定将土地使用权出让给某个开发者；在这种方式中，投标者有多个，有一定程度的竞争机制。政府选择中标者时，不但

6、考虑投标价，而且考虑投标者对实施这块土地开发是否有利。拍卖拍卖土地使用权是指政府对某块土地有了明确的规划条件后，在指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让人到场，对出让使用权的土地公开叫价竞投，按“出价最高者得”的原则确定受让人的一种方式出让的方式：第十三页，共62页。挂牌即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为在规定期限内有二个以上申请人的，在挂牌结束当日进入竞拍程序。协议（）协议出让土地使用权是指土地使用者在用地申请经有关部门批准后，与土地行政主管部门协商地价、用地年限、面积、付款方式和时间、用地条件等事项，在双方达成一致意见的前提下，签订出让合同，受让方按

7、合同约定支付土地出让金，取得土地使用权 协议出让金的确定不是竞争的结果，而是谈判的结果。 房地产基本常识第十四页，共62页。房产术语 1、商品房：由房地产开发企业开发建设并出售，出租的房屋。 2、经济适用住房：用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出 让金对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府 指导价，按保本微利的原则确定。 3、期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地 产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房。消费者在 这一阶段购买商品房时应签预售合同。房地产基本常识第十五页，共62页。 4、现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证） 的商品房，消费者在这一阶段

8、购买商品房时应签出售合同。 在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的 房屋。 5、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼 宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经 一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房 屋。 6、毛坯房是指没有装修的房。 7、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。 房地产基本常识第十六页，共62页。 8、住宅与普通公寓的区别： 主要区别在于日照、采光的区别。 什么是普通公寓： 每套住宅至少应有一个卧室或起居室（厅）大寒日日照低于2小时（三环路以内住宅大寒日日照低于1小时）； 不是商业，仍是住宅； 除日照要求外均满足住宅建筑设计规范

9、其他强制性内容的一类特殊的生活单元 ； “公寓”的建筑面积不得超过项目总住宅建筑面积的20%，除中央商务区外 ； 在合同和产权证中，房屋用途需标注为：公寓大寒日是指二十四节气中的最后一个节气，时间在每年的1月20日左右。不是冬至日。 房地产基本常识第十七页，共62页。房地产基本常识9、商品房预售许可七层以下（含七层），完成结构工程并封顶七层以上，0.000（地下室）10、商品房现售取得大产权证之后1811、竣工验收 工程竣工验收：取得政府相关部门出具的工程施工质量、消防、规划、 环保、城建档案等验收文件；完成竣工验收备案；综合验收：竣工验收备案表、规划验收、消防验收、人防验收、永久供水验收、永

10、久供电验收、燃气验收、共建配套项目竣工移交、市政验收、环保检测等等第十八页，共62页。房地产基本常识12、交付条件该商品房已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告 ；该商品房为住宅的，出卖人提供住宅工程质量分户验收表；上、下水、电、燃气达到正常使用条件（不作为交付的必备条件）公共绿地、公共道路达到使用条件（不作为交付的必备条件）1913、契税：总房款的13%不等1%：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具 （2008年10月关于调整房地产交易环节税收政策的通知，没有公布无效日期 ）1

11、.5%：首次购买90平米以上，144平米以下的普通住房；3%：非普通商品房，或非首次购买；*非普通商品房：实际成交价格高于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍或大于144平米第十九页，共62页。销售房屋必须具备的五证： 1、建设用地规划许可证 2、建设工程规划许可证 3、国有土地使用证 4、建设工程施工许可证 5、预售许可证 销售房屋必须具备的两书：商品房质量保证书商品房使用说明书房地产基本常识“五证两书”第二十页，共62页。开发商的资质等级（按注册资本）： 1、一级资质为5000万以上； 2、二级资质为2000万以上； 3、三级资质为800万以上； 4、四级资质为100万以上；房地产

12、基本常识第二十一页，共62页。NO.2建筑基础知识第二十二页，共62页。一类居住用地： 独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地， 独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。 二类居住用地： 涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套 设施齐全、布局完整的用地，该类用地分布广泛，在居住用地中占 主导地位。 三类居住用地 ： 主要是针对在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中配套建 设的居住建筑物用地，主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住， 这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。 建筑基础知识第二十三页，共62页。按建筑结构分类：1

13、、砖木结构：主要承重构件是用砖、木做成。一般层数较低，通常在3层以下。2、砖混结构：竖向承重构件采用砖墙和砖柱，水平承重采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。一般在6层以下。优点：工程造价较低廉缺点：抗震性差，开间，进深尺寸及层高都受到一定限制，目前城市六层以上（含六层）的住宅已禁止采用砖混结构。建筑基础知识第二十四页，共62页。3、钢筋混凝土结构建筑：这类建筑物承重构件由钢筋和混凝土（水泥，沙石，水）两大材料组成。 特点：结构适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。适用于多层，高层甚至超高层。常用有框架结构、框架剪力墙结构等。 框架结构： 优点：抗震性能好，结构牢固，使用寿命长，且住宅内可以自由分隔，大开

14、间住宅均采用此构。缺点：房梁以及在墙面的拐角处会有柱子，影响美观。框剪结构：这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式。特点：隐梁，隐柱。建筑基础知识第二十五页，共62页。建筑基础知识26框架结构：框剪结构：第二十六页，共62页。常用术语和指标： 1、层高：一般所称层高是指下层楼板面到上层楼板面之间的距离，层高减楼板厚度为净高。电梯一般为3米，多层2.8-3米。（根据高层建筑混凝土结构技术规程第条规定，一般楼层现浇板厚度不应小于80mm，预埋暗管时不应小于100mm，顶层板不应小于120mm。对于一般开间进深的住宅楼来说，楼板厚度普遍

15、在80100mm之间）2、朝向：朝向的优劣顺序大致为南、东南、东、西南、西、东北、西北、北 3、开间：空间宽度，通常是指该空间采光面宽度。4、进深：空间长度，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。建筑基础知识第二十七页，共62页。5、 总占地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；6、建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。7、 容积率：总建筑面积/总占地面积8、 建筑密度：地块总建筑基地面积/总占地面积 建筑基础知识第二十八页，共62页。9

16、、三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；10、七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；11、红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；建筑基础知识第二十九页，共62页。12、绿地率与绿化率的区别？ 绿地率：在规划项目建设用地内各类绿地面积的总和与规划 项目建设用地面积的比率（%）。 绿化率：包括屋顶绿化在内的各类绿化面积总和与规划项目建设用地面积的比率。 建筑基础知识第三十页，共62页。低层建筑一层至三层且高度不大于11米的建筑为

17、低层居住建筑。多层建筑4层至6层且建筑高度不大于24.0米的为多层住宅。中高层建筑 7层至9层且建筑高度不大于30.0米的为中高层住宅（不含6跃7层）。高层建筑10层及10层以上为高层住宅，不大于100米。超高层建筑 建筑高度大于100米的民用建筑为超高层建筑。点式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。板式建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。建筑基础知识第三十一页，共62页。常用术语和指标商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积公摊系数分摊的公

18、用建筑面积套内建筑面积之和 公摊率=分摊的公用建筑面积建筑面积公用建筑面积整幢建筑的建筑面积套内建筑面积之和不应分摊的建筑面积 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数注意：公摊系数公摊率建筑基础知识第三十二页，共62页。建筑基础知识公摊面积分摊的共有建筑面积即简称公摊面积；共有建筑面积是指整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积楼梯间、公共门厅、通道、电梯间、设备用房、为整栋楼层服务的值班室等33第三十三页，共62页。 复式：一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。 跃式：是一层住宅较普通

19、住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。错层：是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。 建筑基础知识第三十四页，共62页。建筑基础知识商务公寓（SOHO、酒店式公寓）： 公寓（集合式建筑的单元名称）是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。 公寓为商用水电费，按商用算，土地使用年限为40年，不可以迁户口 SOHO：Small Office Home Office，较公寓层高高，可在局部掏出夹层，用于家居办公。 35第三十五页，共62页。N

20、O.3销售的基础知识第三十六页，共62页。签订成都市商品房买卖 （预售）合同； 按揭客户需准备 按揭资料 签定定购协议 书交纳定金 选购房源， 了解物业情况 （8） 按合同约定协助开发 商办理产权按揭客户还需在合 同约定期限内到指定银行办理相关按揭手续(1)(2)(3)(4)(5)(7)(7)合同约定期限内交付房款(6)购房的一般流程销售的基础知识第三十七页，共62页。定金与订金的区别定金: 1、定金随着合同的存在而存在，随着合同的消灭而消灭。 2、定金具有预先支付性.只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到担保的作用。因此，定金具有预先支付性。 3、定金具有双重担保性。即同时担保合同双方当事

21、人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，丧失定金；而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。订金： 根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，只是单方行为，不具有明显的担保性质。交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。销售的基础知识第三十八页，共62页。购房涉及费用： 1、购房款（按揭首付款，一次性全款） 2、按揭涉及费用销售的基础知识第三十九页，共62页。按揭涉及费用费用收费标准备注公证费一般是300-400元如是单身多加100

22、元抵押登记费 （代收）成都地区：住宅55元/套；商业用房：贷款金额0.135元/套 郊县项目住宅：80元/套保险费贷款金额保险费率贷款期限保险费率： 1-5年（含5年） 0.0566-10年（含10年） 0.05211-15年（含15年） 0.04816-20年（含20年） 0.045%20年以上 0.043%目前，大多数银行已经不再强制办理保险 银行的资料费 因银行不同而定销售的基础知识第四十页，共62页。申请贷款领取合同签约提出贷款申请银行审批出具贷款承诺书取得贷款承诺书签订贷款合同等有关法律文件办理公证凭身份证原件领取借款合同和贷款支付凭证回单销售的基础知识办理个住房贷款的程序第四十一页

23、，共62页。销售的基础知识42 商业贷款 公积金贷款个人住房贷款现行年利率：5.15现行年利率：3.25第四十二页，共62页。销售的基础知识商业贷款43适用人群：中华人民共和国境内公民（除港、澳、台）年满18周岁且不满60周岁，无违法犯罪前科，征信记录良好，有稳定收入来负担每月负债的自然人。贷款年限1-30年，最长30年，18岁以上含还款年限不超过65岁（女性60岁）。个别银行可贷至70岁。成都市现行政策的房屋套数认定：认贷不认房，以家庭（父母+未成年子女）为单位。年满18周岁算单独家庭。首套房首付30%，二套房首付40%，利率上浮10%。有2套未结清贷款房屋的，不予受理房贷申请。（个别银行可

24、贷三套）第四十三页，共62页。商业贷款资料贷款申请表身份证复印件（双方）（军人提供军官证）户口复印件（双方）(集体户口复印件盖章)婚姻证明复印件（已婚 结婚证）未婚证明 民政部门、公安机关、街道办未婚证明或未婚申明书离婚 （离婚证及未再婚证件）收入证明（高于按揭月供款2倍）首付款收据原件、POS单及复印件购房合同原件及复印件销售的基础知识第四十四页，共62页。销售的基础知识45公积金贷款适用人群：缴存住房公积金的职工可享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。贷款年限1-20年，最长20年，18岁以上连续缴存公积金半年以上的职工，男性含还款年限不超过6

25、0岁，女性55岁。对条件优秀并实际年龄离退休年龄不大于5年的职工，可申请展期5年。成都市现行政策的房屋套数认定：认房同时也认贷（均为购房所在地） 。以家庭（父母+未成年子女）为单位。年满18周岁算单独家庭。首套房首付最低20%，名下有1套贷过款但已结清的，首付30%执行首套房利率。有1套未结清贷款的，算二套房首付40%，利率上浮10%。在购房所在地有2套以上房屋的，不予受理贷款申请。第四十五页，共62页。销售的基础知识公积金贷款资料：主贷人必须缴纳了公积金 公积金贷款申请表省公积金需提供公积金缴存证明以及近一年的缴存明细，市公积金不需要提供 身份证复印件（双方） 户口本复印件（双方）(集体户口

26、复印件盖章) 婚姻证明复印件（已婚 结婚证） 未婚证明 民政部门、公安机关、街道办未婚证明或未婚申明书（原件4份） 离婚 （离婚证及未再婚证件） 如主贷人公积金缴存基数达不到贷款要求，则配偶需提供收入证明（公积金中心模板）来提高此套房屋的偿还能力，收入3500元以下不用提供工资类流水。 首付款收据原件、POS单及复印件开发商需提供： 购房合同原件3份、加盖开发商公章的备案表4份、加盖开发商公章的预告预抵押手续一套。46第四十六页，共62页。销售的基础知识 是为了针对开发商一房两卖的问题，买房在付款后到交房前这段时间，到房产登记部门预先登记此房已售于买方，如果开发商在交房前，为了利益将房子卖给第

27、三人，买方可以基于预告登记取得房屋的所有权，而不知情的第三人可以基于违约责任向开发商索赔，从而解决产权之争的麻烦问题！ 预告抵押登记制度的要效力在于担保功能, 即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分，根据物权法第20 条第1 款规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的,不发生物权效力。”从而保护了权利人的利益。47预告预抵押登记：简单的说预告登记就是一种具有物权排他性的债权。第四十七页，共62页。销售的基础知识48公积金贷款三大核心规定账户余额不足1万的可贷款30万账户余额超过1万的，贷款额=余额*30倍，最高60万连续缴存公积金半年以上职工公积金缴存基数负债收入比

28、例不超过70%能贷好多钱？能不能贷？第四十八页，共62页。按揭注意事项办理按揭时务必资料准备齐全，带少量现金。已婚，需夫妻双方共同到场不能亲自来，可以委托他人待办，委托代理人限于配偶或直系亲属（有些银行也认可非亲属第三方），政府认可的公证机构开具，通常需要8份。销售的基础知识第四十九页，共62页。常用按揭还款方式等额本息：每月还款额度相同等额本金：首期支付较多，以后逐月减少。两者相比，后者前期压力较大，但还款利息总额少于前者。销售的基础知识第五十页，共62页。按揭具体计算方式等额本息：当前贷款年限下每万月均还款额贷款额（万）等额本金: 月还款额=贷款金额/贷款月数+(本金-已归还本金累积额)*

29、月利率销售的基础知识第五十一页，共62页。目前银行提供的其他贷款服务： 1、提前结清贷款 2、部分提前还款 3、贷款期限调整 4、个人住房贷款转移 个人住房贷款转移是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间，由于所购房屋出售、赠与、继承等原因，房屋产权和按揭借款需同时转让给他人，并由银行为其做贷款转移手续的业务销售的基础知识第五十二页，共62页。交房时业主应缴纳的由开发商代收的关于办分户产权所涉及的费用1、面积补差：（实测面积预测面积）成交单价（一般为套内单价）2、维修基金 3、契税4、产权交易登记费：住宅80元/户、非住宅550元/户 5、手续费：住宅=50元；非住宅=总房款0.35%；

30、6、抵押登记费（按揭客户才涉及） 7、印花税：面积补差后的总房款0.05%8、印花税工本费：5元/户关于办理分户产权所涉及的费用：销售的基础知识第五十三页，共62页。维修基金： 根据2004年4月1日起开始实施的成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法有关规定，购房人对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的25缴存，对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2缴存，该专项维修资金归购房业主所有。 维修基金=政府指导建筑成本价实测的建筑面积2%或2.5%所在地区建筑成本价格 成都1100元青白江、龙泉驿、新都、温江、郫县、双流、都江堰 720元金堂、蒲江、大邑、彭州 550元新津、邛崃 500

31、元崇州 600元销售的基础知识第五十四页，共62页。房屋权属证书的种类 房屋所有权证：是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。 房屋共有权证：房屋共有权证是房屋所有权的附件，一般为县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书，用以证明共有房屋的归属；是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证 房屋他项权证：房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利（典权），他项权证由他项权人持有。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。销售的基础知识第五十五页，共62页。办理分户产权需要的资料 要求和规格1、房屋所有权申请登记表 加盖公章2、商品房买卖合同及补充协议、附件 原件 3、备案表加盖公章4、不动产发票5、业主身份证复印件新身份证须双面复印，未成年人须提供户口复印件6、业主申请书和委托书7、企业委托书及受托人身份证复印件8、询问笔录 必须由业主亲自添